项目开发建设各阶段面积演变

“面里淘金”浅析项目开发建设各阶段面积演变面积规划面积出让面积预售面积产权面积利润多变多部门多口径

需要通过测绘测算确定第一部分面积与测绘（规划设计面积计算规则VS.房产测量规范）设计测量规范房产测量规范（GB/T17968-2000）房屋面积测算技术规程（DB11/T661-2009）建筑工程建筑面积计算规程（GB/T50353-2013）房产测量规范建筑物结构层高在大于等于2.2m以上时计算建筑面积，小于2.2m时计算一半建筑面积。设计测量规范建筑物结构层高在大于等于2.2m以上时可以计算建筑面积，小于2.2m时不计算建筑面积。结构高度为主导的差异房产测量规范结构高度为主导的差异部位层高示意图结构高度为主导的差异部位层高不足2.20米时有一半面积差异采光井平面图实景立面图常见建筑部位为主导的差异有顶盖时有一半面积差异外墙外侧坡道常见建筑部位为主导的差异常见建筑部位为主导的差异雨篷常见建筑部位为主导的差异常见建筑部位为主导的差异凸窗测绘：当H大于等于0.20米时，不计建筑面积设计：当H小于0.45，且h大于2.10米时，计算一半面积常见纷建筑身部位乏为主侮导的粒差异界定标饿准不同阳台常见建隐筑部位康为主导每的差异面积相绕差将近疏一倍常见建芒筑部位嫌为主导供的差异综上花所述隙，对朽于两手个现概行的填规范件中，祖同一堆项目疫的测昂绘面宾积和少设计边面积舍会有事很多迷差异晶，其东中对羡面积深有较夜大影疮响的叹差异奇有26项之筒多，监目前绞比较性有效眼的措克施是义：在项闸目有迹了规项划条市件和京初步详设计遇图纸违后，心开发想企业越应会偷同设滥计、者测绘梢单位选对建泉筑面攻积进申行匡算，核对差异，再资进一绳步调孙整设本计，创从而隐避免睁因面妨积差雪异在笔后续像开发微过程肥中遇圈到的豪问题殊，为奖项目情开发避险增见值。避免差重异产生贱的方法项目优闸化增值升及特别才提示闷顶花架层高梨不足2.2狐0米回填土阳台惨、平煎台（死露台掠）、叠设备肠平台概、空圈间（勇层高冶和上束空）项目优沃化增值捕及特别苹提示规划职批复装指标特别提辜示楼门牌柿证明信特别提珠示第二部乐分面积与枝出让开发进够度与出撕让合同现签订的筐关系规划初步纳设计阶段审批魄依据岛：规划意幼见书（庄或规划挠条件）与国土傲局签订《国有宗土地即使用帆权出疤让合疏同》目的参：取世得出并让性狗质国有土永地使用宝证规划深化设计阶烧段审批依惠据：规划意检见复函与国土误局签订《国有土始地使用减权出让宋合同》补充协夸议目的绑：增厨加出碑让用炭途、观建筑说规模避免爆：规证愉面积岗审批模受限规划许压可阶段审批帖依据识：规划脾许可拾证与国尸土局乖签订《国有僚土地斗使用使权出角让合赠同》补充风协议目的圾：修歇订出琴让用晒途、存建筑遵规模但及土迈地证暂信息避免：预售按许可乐面积境受限预售于建筑你面积吵如超究出出蜘让总余建筑舅面积奋，将帐限制驱相应便房屋萍不能糠预售箭。竣工验丝式收阶段审批依亚据：房屋面币积实测屿数据（实膀测备碎案表哲、竣哈工测抢绘成篇果说拾明）与国访土局与签订《国有功土地凳使用体权出币让合荒同》补充协诊议目的：炕修订出微让建筑唯规模、挖缴清地戒价款避免骗：房屋初斩始登记努面积受迅限房屋产赢权登记宣受限；土地变招更登记喇受限；出让合游同需要重新泊评审地价沈的情五况一、招构拍挂项府目招拍挂偿项目土己地出让皱合同对耐建筑规春模及用轧途变更孕后地价胶水平已铸有约定廉，按照肤合同约反定条款移执行即末可，特都殊情况却需要重戴新审定委地价二、协攀议出让斧合同该类土巡寿地出让算合同建持筑规模陷及用途毅变更后兔，以下坛情况需锄要重新歉审定地赢价1、现丸状项跑目调定整规划条摊件2、容积率小于（却大于）1.0，调牺整为黑大于然（小孟于）1.0的情揭况3、规划或竣工面积较醋原出让器合同约谱定地上建筑规模调增超养过3%备注宫：新茎建出纳让项况目因载规划竟调整列，建昼筑面隐积减捧少不退钱建筑知规模1、新增地上系用途的项摔目2、新增地下用缝途且地价水平通肥知单已悲超过有效期的项目规划遵用途例如假：地上错住宅例、商劫业。齿规划闻新增政地上蜂社区循配套连、地冷下车问库或谈地下笑物业朝管理彼用房肝等用份途，取需重握新评域估地侦价(招牌挂跑项目用途已有约逼定地价呀的除外死）出让搭合同裂补充病协议府签订注完意登事盒项第三部递分面积末与权各属（柴销售洪）规划面厕积预售亦面积产权面荒积经过分带摊计算胞的面积出让求面积物理满面积预售许者可面积孝与规划猫面积预售厉许可故面积≤规划耍总面疤积－傍人防肉面积瓜－自绒行车紧库面辞积－涉不分南摊部遗位面毅积－御其他启不售狐部位妈面积钓（本锋楼分学得－叹本楼可分出幅）不能“超规振划”规划总闹建筑面盐积本楼煌分得-本楼分抖出人防面袄积+自行车谷库面积+不分摊急部位面石积预售许扣可面积欲需控制善在该范参围内预售许江可面积章与出让周面积不能“超出让”（某躲一类粮用途炮）准片许预垦售面赶积≤项目研该类芳用途伤的出涛让建煤筑面窑积否则，秩就需要购扣除一现部分房屋不能办铃理预售雁许可，腔直到满兵足条件用途B出让该面积用途A出让豪面积用途B预售面下积用途A预售彻面积房屋初颤始登记规面积与申出让面拼积办理初罗始登记惧的（某佣一类用谨途）累槐计总建倦筑面积≤项目该约类用途绪的已出材让建筑方面积不能“超出卖让”否则，咸就需要荒扣除一果部分楼栋不能耻办理台初始阿登记骄，直姐到满便足条疾件出让面撒积补足遇出让晋面积测绘辟面积刺：预测：罢预售许涉可面积实测：信初始登样记面积销售货锻量回款业绩面积称分摊细计算贯的基善本原苦则专有昆部分共有零部分可分姜摊部岛位不可分炼摊部位可分摊否部位专有部竭分、不物可分摊匀部位的牙套内建跌筑面积设备狗用房沟、水侍泵房械、变受配电幸室、纲附属娱设施望、水滴箱间产、垃械圾收蓝集间兽、消虾防贮华水池达、消恢防水稿泵房纵、消呈防水史池、朽引风牌机房培、电深缆分蹦界室住、消屋防值沙班室渔、地薯下制购冷机肤房、睬消防叠控制氧中心丑等可分聚摊部希位一脾般包口括但政不限卡于以振下名复称或展者用榴途的附部位：1、人员薄通行丑类：利大堂为、大微厅、栏门厅懒、楼类（电株）梯沾间、楼（电苹）梯前授室、通济道通廊剥、连廊怠等2、公共异设备桥类：赤仅为构建筑剑物内杜各专淘有部权位服君务的臂设备房屋初廊始登记遗面积数夸据来源具备倒初始守登记娱条件大证图异表办理疯房屋泰初始危登记类阶段办理房惰屋初始范登记阶洞段专有托部分，指建筑过物内具援有独立名构造和采用途的忠住宅、或经营性分用房等寨房屋或奇者特定顶空间。居住细用房环类商业婶办公舟类仓储库层房类工业用脏房类居住临公共攀服务校配套深设施主要包战括建筑咽区划内挠规划用臣途为学咱校、医罪院、邮庸局、银战行、社雨区服务毯站、老嗓年活动费中心、出居委会冰、派出货所、社藏区服务铲用房等嘉房屋定向转坏移的专轮有部位不可分虏摊部位，指建筑茎物内的熔警卫值反班室、狗自行车菠库、物他业服务尼用房等乌房屋；石建筑区奶划内，建为本小少区业主滋服务的辛市政基慕础设施俩、公共抚设施等嫂用房。物业管截理类市政辩基础袭设施网类（阅水、缠电、卵气、水热、诊有线坚电视披）其他羞（自房诚行车暑库、杂警卫赛值班炸室、漆值班烫室、氏门卫瞒等不但不炸能被分淋摊，还翁要参与俱分摊不动产登记辈簿，是评指记升载不三动产迅上的友权利参状况故并备叉存于赵特定表机关星的簿游册。《物权搂法》规定，茶不动产起登记簿低是物权遍归属和纤内容的运根据。发证芒面积，即产枕权证灾书中鼠所记珠载的机建筑慕面积方数据求。是所有燥权人真未正拥有隔产权的哨面积。XXX淘XX专业敞房地筹产综僚合服际务机禽构我们将机竭尽全篇力，提筒供值得封信赖的兼房地产宰综合服废务realestateintegratedserviceWeprovidereliablethroughoutChina.番外篇不动产产登念记政散策最新消虏息《不动袍产登骂记暂摆行条唇例》，自20借15年3月1日起挤施行鸭。《条例》共六仿章三蚁十五道条，社对不猎动产耐登记期机构阁、登您记簿蛋、登圣记程粱序、不登记蓄信息列共享案与保荐护等呼作出唯规定唯。《条例》要求国督土资源诊部会同侧有关部脱门建立在统一的牧不动产膜登记信耀息管理腔基础平仙台，资来源确保粥国家、乎省、市苍、县四未级登记介信息的贪实时共谈享；国糠土、公满安、民淘政、财疏政、税辨务、工巾商、金俭融、审谊计、统跪计等不傲同部门飘之间要集加强不蚊动产登恶记有关励信息互男通共享中华人驶民共和锐国第656号国务林院令原房屋权属登记事务中心原土地权属登记事务中心市建委机构否变化--市级机构匆变化--区县原房屋权属登记事务中心原土地权属登记事务中心区县建委分工分工—