物业管理第七章

2023/5/171第七章物业管理法律法规第一节物业管理法律法规概述第二节物业管理法律体系第三节物业管理基本制度第四节房地产法规与政策概述2023/5/172第一节物业管理法律法规概述含义

三要素类型物业管理法律规范在调整物业管理及相关活动的过程中所形成的法定权利和义务关系主体主要是业主或使用人身份的自然人、代表和维护全体业主合法权益的自治性组织,客体是指物业管理法律关系主体的权利和义务共同指向的对象,内容指物业管理法律关系的主体之间依据法律和合同而享有的权利和承担的义务可以分为平等主体之间民事性质的法律关系和不平等主体之间行政管理性质的法律关系一、物业管理法律关系2023/5/173二、物业管理法律规范由国家特定政权机关制定或认可而具有普遍约束力依靠政权强制力量保证实施用以组控物业管理社会关系中某一类具体关系或某一具体活动类型物业管理法律规范的含义

2023/5/174《民法通则》《物权法》《合同法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《城市规划法》

宪法和法律《城市私有房屋管理条例》《物业管理条例》《深圳经济特区住宅区物业管理条例》……行政法规地方性法规……

……《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》

……政策文件和其他规范性文件《建设部关于印发〈业主大会规程〉的通知》……行政规章和司法解释物业管理法律规范的的表现形式

2023/5/175三、物业管理法律责任231民事责任

:主要包括违约责任和侵权责任2种。承担责任方式：停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状等行政责任的产生：非法买卖、租赁物业、非法经营、妨碍管理、不正当竞争。刑事责任：包括主刑和附加刑。2023/5/176四、物业管理法律法规建设必要性：社会主义市场经济体制的客观需要完善中国社会主义法律体系的需要物业管理行业健康发展的需要2023/5/177途径

增强立法的计划性和系统性

树立依法进行物业管理的思想观念评估现有法律法规提高法规质量借鉴国外物业管理立法的经验

理顺物业服务企业和有关部门机构的关系

建设途径：2023/5/178一、物业管理法律渊源概述民法通则合同法物权法民事权利中与物业管理关系密切的是财产所有权、物权和债权为使合同能够订立得更加严谨,物业服务合同的当事人双方可以参照有关部门公布的物业服务合同示范文本订立合同它将物业管理活动的一些基本概念，以法律形式予以确认，将《物业管理条例》确立的业主大会、管理规约、维修资金等基本制度，由行政法规上升为法律第二节物业管理法律体系2023/5/179二、物业管理条例业主大会制度管理规约制度物业管理招投标制度物业承接验收制度物业服务企业资质管理制度物业管理专业人员职业资格制度住房专项维修资金制度

2023/5/1710三、物业服务企业资质管理办法物业服务企业的资质等级标准各资质企业承接业务规模:一级可接各种物业项目物业服务企业的资质审批

物业服务企业资质证书的管理2023/5/1711四、其他相关法律法规前期物业管理招标投标管理暂行办法遵循的原则监督管理机构前期物业管理招标的组织实施方式、招标文件的主要内容、招标人的权利义务以及招标过程的注意事项；程序、投标文件的主要内容、投标人的权利义务以及投标过程的注意事项；对开标过程的规定、评标委员会的组成方式、评标委员会委员的任职资格、评标结果的产生过程、注意事项和中标结果的通知与签约等2023/5/1712业主大会规程：

详细规定业主大会的筹备程序和筹备机构

规定了业主大会的议事规则管理规约应当具备的主要内容

业委会的产生方式机构职责和业主委员会委员的任职条件

业主大会和业主委员会的经费来源、履行职责时应注意的问题、印章的使用等

进一步明确业主大会的职责业主大会和业委会会议的召集方式议程和有效决定必备条件

明确规定业主委员会委员的变更和适用资格终止的情形

2023/5/1713政府指导价市场调节价

遵循原则监督管理机构包干制酬金制

物业服务收费的定义物业服务收费管理办法2023/5/1714物业管理师制度的相关规定《物业管理师制度暂行规定》

《物业管理师资格认定考试办法》2023/5/1715一、物业管理基本制度概述负责一个物业管理区域的物业管理公司和该物业管理区域的业主或业主大会为保证物业服务质量和物业的正常使用、保值增值所制定的各种规则、章程、程序和办法的总称含义

分类

制定原则

根据其约束的对象来划分，物业管理制度可概括为内部制度和外部制度两大类合法性原则实用性原则规范性原则市场性原则协调性原则

第三节物业管理基本制度2023/5/1716二、物业服务企业内部制度企业综合管理制度

物业服务企业内部制度员工管理制度

部门职责

岗位职责

操作规程

2023/5/1717三、物业服务企业外部制度是对业主大会行为做出的规范化约定具有法律效力

物业服务企业制定的交由业主或使用人保存的文件

业主（临时）公约由全体业主共同制定的一般以书面形式订立业主大会议事规则住户手册其他外部制度2023/5/1718一、房地产业及相关法规与政策概述房地产业:从事房地产（房屋和土地）开发、经营、管理和服务的行业房地产业运行机制生产环节流通环节消费环节第四节房地产法规与政策概述2023/5/1719《中华人民共和国土地管理法》《城市房地产转让管理规定》《房屋建筑工程质量保修办法》《中华人民共和国城市规划法》《城市商品房预售管理办法》《公有住宅售后维修养护管理办法》

根据房地产业运行机制的三个环节可以将房地产管理制度大体划分为:房地产生产环节的法规与政策、房地产流通环节的法规与政策和房地产消费环节的法规与政策

2023/5/1720《中华人民共和国城市规划法》城市规划区

………检查和监督开发建设单位认真落实审定的规划和设计，是城市规划部门的重要职能124城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域房地产开发是城市建设的主要方式，是实现城市规划的主要途径3审定房地产开发项目规划设计通过对修建性详细规划的编制、修改，使其符合城市总体规划和控制性详细规划的过程，也是城市规划部门对房地产开发项目前期工作实施管理的过程三、房地产生产环节的法规与政策介绍2023/5/1721城市房地产开发经营管理条例

房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为房地产开发企业管理:设立房地产开发企业应具备的条件申请登记

核定资质等级

房地产开发是城市建设和发展的具体实施。确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则

2023/5/1722三、房地产流通环节的法规与政策介绍房地产流通环节城市房地产转让管理规定城市商品房预售管理办法商品房销售管理办法城市房屋租赁管理办法城市房地产抵押管理办法城市房屋权属登记管理办法2023/5/1723四、房地产消费环节的法规与政策介绍住宅室内装饰装修管理办法

住宅室内装饰装修是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人对住宅室内进行装饰装修的建筑活动住宅室内装饰装修管理工作的归口管理部门、住宅室内装饰装修活动的禁止行为、开工申报与监督、委托与承接、室内环境质量、竣工验收与保修、法律责任等2023/5/1724

异产毗连房屋，是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋

异产毗连房屋的所有人按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证规定的范围行使权利，并承担相应的义务城市异产毗连房屋管理规定2023/5/1725观察使用

处理使用

停止使用

危险房屋，是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋

《城市危险房屋管理规定》还详细规定了城市危险房屋鉴定工作的归口管理部门、危险房屋的鉴定费用与修缮责任、危险房屋造成损害事故的法律责任鉴定机构鉴定

城