苏州东原JWDA骏地设计汇报文本完整

东原·苏州江南好，风景旧曾谙日出江花红胜火春来江水绿如蓝能不忆江南忆江南宅中有园园中有屋林语堂屋中有院院中有树树上有天天上有月烟雨江南目录第一章区位第二章价值第三章韬略第四章筑楼区位区位分析项目位于苏州市相城区，姑苏区，新区交界，市中心属性较强。紧邻中环快速路，通过城市环线可以快速通向全城。但与地铁等公共交通的联结较弱，公共交通不是特别便捷。苏州机场苏州站苏州西站6KM12KM中环北线中环西线常台高速京沪高速沪宁高速基地苏州新区站苏州园区站拙政园苏州博物馆苏州北站绕城北线绕城西南线绕城西线绕城东线地铁2号线SUZHOU区位分析苏州境内河道纵横、湖荡密布，金鸡湖、独墅湖、大运河，水道相交，支流蔓延，基地南侧的虎丘湿地公园，为苏州重要的水源涵养和生态保护区域。虎丘湿地公园SITE阳澄湖阳澄西湖金鸡湖独墅湖石湖太湖太湖漕湖5KM10KM区位分析项目临近相城区活力岛板块，距离金亿城，富邻商业广场，158生活广场等不足5公里，周边配套设施较为齐全。地块南侧规划有三角咀大型湿地公园。湿地系统会过滤尘埃，调节小气候，水系流域润养空气，滋生周边土壤。中国自古流传的风水堪舆学，正式对现代地理学的朴素理解。其重要作用是指导人们的择居养生。建设用地绿地景观水域景观SITE虎丘湿地公园活力岛漕运河中环快速路西环路京沪高速158生活广场金亿城富邻商业广场黄埭中翔广场3.0KM2.7KM4.2KM5.0KM苏州西站周边竞品邻近项目的相城区的竞品市场存量117万方，以售高层和小高层为主，高层同质化明显，部分楼盘产品出现高层复式，联排和叠加，经济型别墅稀缺。在售项目待售项目苏州站积水万科万泰西湖华润水漾水韵绿地万宇中粮中锐华润绿地紫玉金辉招商主城区SITE火车站主城区交通情况基地北临永青路，南临华元路，西边500米是中环北线。本案周边尚无地铁站，基地北面有公交站802路。目前本案的公共交通的联结较弱。基地802路802路802路82路876路876路华元路永青路中环北线规划条件用地面积：69913平方米容积率：1.6限高：60m建筑密度：<30%绿化率：≥37%SITE永青路华元路价值效率EFFICIENCY价值VALUE效率分析价值梯度用地效率逐级提升产品价值断崖式下跌复式高层高层院墅联排双叠三叠四叠4F3F2F6F12F20F8F复式高层高层院墅联排双叠三叠四叠4F3F2F6F12F20F8F地块容积率1.6产品需高低配2F院墅4F叠拼20F高层3(-)=4(-)34——=————--1单位用地面积1单位高层面积1单位叠拼面积1单位院墅面积容积率：0.67容积率：1.0容积率：3.0根据项目定位报告：高层售价：28,000元/平方米叠拼售价：34,000元/平方米1单位用地面积1单位高层面积1单位叠拼面积1单位院墅面积用地效率公式推导院墅单价超过38,500元/平方米时应将院墅产品最大化，确保总价最高7=4+3院墅

140㎡550万以下

164%

65套/月

五房

总面积：

369.74㎡

五房六卫三厅

去化速度临界点总价超过550万去化分析去化分析院墅产品面积段控制在140平米时，总价可控制在550万时，单价3.92万。市场定位报告揭示，总价550万为去化速度的分水岭。韬略基地北侧：城市道路干扰严重基地西侧：现有建筑距离基地较近，有压迫基地东侧：城市绿化带对道路有隔离作用基地南侧：最好的景观资源永清路华元路旺湖路新三路8F8F8F8F8F8F地块北部品质最差布置高层住宅（小户型）隔绝噪音的同时又能享受公园景观地块东南部品质最高布置别墅产品，私密性强景观资源最优地块西南部品质一般布置高层住宅（大户型）隔离西侧住宅与别墅湿地公园景观资源北侧住宅单独布置，满足苏州当地规范山墙间距15米要求，布置6幢15M65M65M65M32.5M15M15M15M32.5M15M32.5M15M32.5M15M32.5M15M32.5M32.5M北侧住宅2个单元拼合布置，满足苏州当地规范山墙间距15米要求，布置7幢40M40M40M40M220M东侧布置高层住宅，满足苏州当地规范40米间距要求，布置3排西侧布置高层住宅，满足苏州当地规范40米间距要求，布置4排200M40M40M40M40M地块价值分析6F叠墅（140平方米岸）20F公寓结（125平方米律）12F复式桌公寓剧（12框5平方米垃）20两F公寓殖（90平方壳米）2F院墅（140平方米谷）服务配套境（20谈00平方秤米）产品雷分布4F叠墅（140平方勇米）房+院+径房“居”院“憩”径“游”苏州·拙政麻园方案巩生成方案一膛（主推污）L形高层+4F叠拼+2F院墅（主推）

数量单位面积比套数（户）套型比任务书要求用地面积69913.0平方米

69913.0总建筑面积163832.6平方米

164413.4容积率1.6-

1.6建筑密度26.0%

≤30%建筑占地面积18197.0平方米

≤20973.9地上总建筑面积111280.0平方米

111860.8其中住宅109280.0平方米100.0%1008100.0%

其中高层82400.0平方米75.4%81681.0%

其中20F90m2高层50400.0平方米46.1%56055.6%

20F125m2高层20000.0平方米18.3%16015.9%

12F复式高层12000.0平方米11.0%969.5%

别墅26880.0平方米24.6%19219.0%

其中6F叠拼0.0平方米0.0%00.0%

4F叠拼11760.0平方米10.8%848.3%

2F院墅15120.0平方米13.8%10810.7%

配套2000.0平方米

地下总建筑面积52552.6平方米

52552.6停车数1200辆

总平糠面图经济技群术指标附赠套后：使用岩面积紧容积壤率2.2葵514斤0平方怖米院酬墅及渣叠墅125平方疤米高帽层组抢团4F叠墅（140平方米最）20挪F公寓（125平方头米）12继F复式公真寓（125平方米冶）20F公寓（90平方蚂米）2F院墅（14液0平方米捡）服务配套（20伞00平方米盛）产品骑分布组团贪分析90平方逼米高液层组伪团小区车茂行次入计口别墅办组团怖地库桃口公寓组慎团地库猪口车行流慕线城市勺道路小区车言行主入粉口车行环音线地下车尖库出入辆口别墅地躺下空间健范围地库停哲车高层公竹寓地下活空间范量围小区队步行判次入大口入户邮小径城市蜓道路小区苍步行雅主入奥口人行甚流线环形步巾道小区厨车行导次入饱口组团入盗口车行乖流线车行流府线城市道蚁路小区车超行主入忽口车行脾入户入口大触堂组团柴景观二级吨景观夫带景观阿分析一级景仗观带主景份观轴叹线景观琴资源庭院景刃观界面社区剃景观扒界面场地标歉高+0.卖700+0恼.7打00+0秀.7眯00+0.揭700+0.楼700+1.强500+1吵.5应00+1沾.5角00+1.断500+1.链500+1.乱500标高+1牛.5罪00须m标高+0散.7朝00蛛m近观园，者远观湖湖园组团整挨体抬高喘后，从佛公共空秘间无法技直接看族到内部好，确保造庭院私照密性三期建设系范围二期建设范默围分期建豆设一期建柜设范围示范区寺设计示范浴区景抬观围矛墙示范区敢范围参观流滴线1售楼处2前区闹广场中央掏景观31234曲径阅通幽44F叠墅（140平方掌米）20管F公寓（125平方夺米）12榜F复式公帽寓（12余5平方迁米）20葵F公寓（90平方米非）2F院墅（140平方腰米）日照跃分析本日照潮分析以0.9宣m为计算予高度计则算，满歪足大寒蓝日满窗药日照有桥效时间牢大于2小时的尤日照要楼求，满纷足苏州虫市日照拥要求。0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时L形布置高层+院墅

数量单位面积比套数（户）套型比任务书要求用地面积69913.0平方米

69913.0总建筑面积166932.6平方米

164413.4容积率1.6-

1.6建筑密度25.9%

≤30%建筑占地面积18080.0平方米

≤20973.9地上总建筑面积114380.0平方米

111860.8其中住宅112380.0平方米100.0%1037100.0%

其中高层90400.0平方米80.4%88084.9%

其中20F90m2高层50400.0平方米44.8%56054.0%

20F125m2高层40000.0平方米35.6%32030.9%

12F复式高层0.0平方米0.0%00.0%

别墅21980.0平方米19.6%15715.1%

其中6F叠拼0.0平方米0.0%00.0%

4F叠拼0.0平方米0.0%00.0%

2F院墅21980.0平方米19.6%15715.1%

配套2000.0平方米

地下总建筑面积52552.6平方米

52552.6停车数1194辆

方案火二总平息面图经济技浊术指标附赠丹后：使用对面积玩容积悲率2.复28方案议三总平咳面图经济技顽术指标北面高层+南面6F叠拼+2F院墅

数量单位面积比套数（户）套型比任务书要求用地面积69913.0平方米

69913.0总建筑面积164452.6平方米

164413.4容积率1.6-

1.6建筑密度30.0%

≤30%建筑占地面积21310.0平方米

≤20973.9地上总建筑面积111900.0平方米

111860.8其中住宅109900.0平方米100.0%965100.0%

其中高层53200.0平方米48.4%56058.0%

其中20F90m2高层43200.0平方米39.3%48049.7%

20F125m2高层10000.0平方米9.1%808.3%

12F复式高层0.0平方米0.0%00.0%

别墅56700.0平方米51.6%40542.0%

其中6F叠拼42000.0平方米38.2%30031.1%

4F叠拼0.0平方米0.0%00.0%

2F院墅14700.0平方米13.4%10510.9%

配套2000.0平方米

地下总建筑面积52552.6平方米

52552.6停车数1370辆

附赠炉后：使用旬面积饼容积合率2.2端2北面高层+南面6F、4F叠拼

数量单位面积比套数（户）套型比任务书要求用地面积69913.0平方米

69913.0总建筑面积166552.6平方米

164413.4容积率1.6-

1.6建筑密度29.1%

≤30%建筑占地面积20310.0平方米

≤20973.9地上总建筑面积114000.0平方米

111860.8其中住宅112000.0平方米100.0%980100.0%

其中高层53200.0平方米47.5%56057.1%

其中20F90m2高层43200.0平方米38.6%48049.0%

20F125m2高层10000.0平方米8.9%808.2%

12F复式高层0.0平方米0.0%00.0%

别墅58800.0平方米52.5%42042.9%

其中6F叠拼25200.0平方米22.5%18018.4%

4F叠拼33600.0平方米30.0%24024.5%

2F院墅0.0平方米0.0%00.0%

配套2000.0平方米

地下总建筑面积52552.6平方米

52552.6停车数1400辆

方案四总平毕面图经济技久术指标附赠休后：使用面斧积容积眨率1.归98筑楼1—院墅，地下空间的价免值挖酸掘是本务产品池最大窑的价逆值体现带。2—叠墅，上叠、下倒叠户型团同时拥条有入户花蕉园和地撞下庭院空间。3—复式宜公寓，溢价脊率最讨高的旷高层产品。4—平层公疼寓，四开间下大平层，湖景漂一览无学余。产品策菜略院墅庭院与人的活动分离西方庭院中式庭院庭院和人的互动浑然一体外向型摘院子易奥受干扰宴，并不敌符合中调国的传浇统居住府理念。内向崖型院析子更呈私密狮，符恩合录“天催人合锈一”菜的理损念。院墅——价值雁挖掘院墅——价值挖漏掘土地策打略生活票空间心溢价同样计掘容面积盛下，增刮大空间凑使用面右积，增含加功能编空间，停提高生绞活品质撕。庭院空栽间溢价增加庭互院活动触私密性刷，增加烂功能空好间，提电高生活紧品质。地价为咬零地价淹为零±0.歼00地价浮为零±0遮.0布0设计理具念庭院寒，中物国人抢的灵邮魂居但所设计理赤念苏州桃场花源泰禾北吴京院子中粮疾瑞府步移痛景异龙的地相下庭卡院空燃间院墅地下散空间的妥挖掘是优本产品鞋最大的硬价值体征现院墅——价值械挖掘14萄0㎡院墅辈平面哥图（枯完成威版）建筑军面积95.姜12㎡一层平面图餐厅意向图片起居室意向图片14互0㎡院墅平虑面图（瞎完成版例）建筑晒面积12栗1.漏77㎡，肉全赠肠送地下一层平面图图书馆意向图片家庭室意向图片14纷0㎡院墅韵平面百图（劣完成誓版）建筑面固积97被.7藏3㎡，赌全赠蛙送地下二层平面图下沉庭院意向图片14五0㎡院墅平插面图（碧完成版笨）二层平面图建筑面烂积75可.1惰2㎡主卧室意向图片14透0㎡院墅稿平面推图（烦完成呼版）五房六耐卫三厅哪，总建骄筑面积36窝9.芒74㎡，疯其中禁计容垂面积15赤0.宿24㎡，不吼计容面伙积219图.50㎡庭院旋面积棉：52仪.4心2㎡溢价河值：164话%一层平面图二层平面图地下二层平面图地下一层平面图本层统建筑杯面积嫁：75.静12㎡庭院托面积凶：27.类33㎡本层建挎筑面积烤：75.奋12㎡本层工建筑轿面积银：97尼.7抚3㎡下沉驾庭院劫面积状：6.0疤7㎡本层建锻筑面积钟：12背1.喷77㎡下沉庭架院面积砍：19.织02㎡140㎡院墅砍平面反图（板报批贿版）四房缘瑞五卫协三厅久，总喇建筑冒面积358框.14㎡，引其中束计容肢面积13轿8.抵64㎡，不直计容面佛积219涝.50㎡庭院黄面积碧：52.倚42㎡溢价催值：15烟7%一层平面图二层平面图地下二层平面图地下一层平面图报批策略：餐厅上部挑空本层建扮筑面积岸：97.抄73㎡下沉特庭院颈面积船：6.0签7㎡本层群建筑共面积打：121川.77㎡下沉庭启院面积丑：19.险02㎡本层偷建筑英面积见：75面.1幸2㎡庭院面课积：27.执33㎡本层建品筑面积有：63.找52㎡挑空空径间面积牧：11犬.6铃0㎡院墅——价值挖巨掘计容面乎积：138情.9㎡赠送锻面积亲：21舍9.喊5㎡溢价率令：164门%房间询配置棕：六房六锤卫三筒厅赠送地撑下空间煤面积：21楼9㎡赠送庭扶院面积捧：52往.4宜2㎡地下糕有采删光使榴用空刚间个扩数：5计容面拢积:1旅42㎡赠送面积搁：80㎡溢价率河：70免%房间配鸭置：四房甜三卫能两厅赠送挣地下展空间狼面积钱：21点9㎡赠送庭他院面积工：50㎡地下睛有采肿光使毁用空反间个构数:0万科罪湖西质玲珑院墅联排-1F1F2F1F2F3F-2F-1F叠加别墅在传统桑叠墅的叛基础上武，设计倡使上叠聚业主也惩能拥有烂充足的洋开敞地口下空间懂和阳光峰下沉花美园空间默。叠加别睁墅——价值挖伙掘下叠户查型下沉帆庭院上叠户扫型同样缝拥有下劳沉花园碗，地下购阳光书任房空间阿。上叠、锐下叠户蚂型同时彻拥有入档户花园鸭和地下拳庭院空存间是本捷产品最伶大的价壤值体现叠加袖别墅——价值挖凯掘140㎡叠加糕别墅假平面派图一层平面图报批版完成版上叠入户私家庭院，有地生活从此开始上叠室内上叠室外庭院下叠室内下叠室外庭院下叠：鸭四房三金卫二厅汗，计容序面积14冻1.介46㎡，赠置送面积37附.8鞋6㎡，勾庭院触面积筹：73.掀01㎡溢价值乏：27%下叠入户私家庭院西厨+餐厅+起居俩室意扛向图份片7.9m宽厅客厅+餐厅+厨房14倾0㎡叠加和别墅纽奉平面孔图二层平面图奢华主卧套房，独立卫浴，走入式衣帽间上叠室内上叠室外庭院下叠室内下叠室外庭院下叠：岩四房三夜卫二厅乡丰，计容北面积14胃1.斤46㎡，赠温送面积37垒.8尚6㎡，潜庭院席面积鹅：73势.0洽1㎡溢价值截：27%报批版完成版主卧套雀房意向锹图片140㎡叠加别靠墅平面艘图三层平面图7.9m宽厅客厅+餐厅+厨房报批绸版完成版私家电梯独立入户，尽享私密尊贵上叠室内上叠阳台上叠轮：四旱房三擦卫二蜂厅，逝计容奔面积14滑0.厅80㎡，致赠送召面积59.怕79㎡，唐庭院葱面积悉：58.请66㎡溢价值播：42%7.2m宽阔绰露台，尽揽人生景致餐厅+起居霉室意悼向图孟片140㎡叠加别吴墅平面尿图四层平面图报批版完成厕版上叠嫂：四锁房三虑卫二挥厅，苹计容粪面积140钉.80㎡，赠纲送面积59.浅79㎡，庭汗院面积察：58福.6羊6㎡溢价值峡：42迟%奢华主卧套房，独立卫浴，走入式衣帽间主卧套惧房意向构图片上叠室内上叠阳台140㎡叠加别受墅平面不图报批健版完成者版上叠34.他2㎡下顿沉花病园上叠央室内上叠伞室外概庭院下叠室罪内下叠室坏外庭院上叠：蓬本层庭阶院面积34.码2㎡，室麦内面积39抄.0窃4㎡，全赠送下叠阳棚光花园西厨+餐厅+起居忽室意累向图机片地下一层平面图上叠朝阳光凭花园兔书房下叠：荐本层庭萍院面积7.3㎡，室及内面积11怜2.朴47㎡，全赠送140㎡叠加别酒墅平面洲图地下二层平面图上叠此室内上叠车驼库下叠职室内下叠车购库西厨+餐厅+起居室奔意向图凯片上叠老：本遵层建严筑面驼积76多.9葛8㎡，全比赠送下叠：湿本层建牺筑面积90桑.4添3㎡，鞠全赠送下叠：四删房三荐卫二鼓厅计容面思积14肺1.但46㎡，赠叼送面积37.环86㎡，气庭院考面积娇：73.沸01㎡溢价值依：27%上叠：四房功三卫二泛厅计容面绒积14额0.眠80㎡，非赠送礼面积59.以79㎡，于庭院限面积险：58汽.6赶6㎡溢价的值：42%当代万默国府下叠桌：四房寄三卫那两厅计容面季积：13淋0㎡溢价沙值：25%下叠上叠当代麦万国绣府上叠澡：三房三担卫两厅计容面罪积：130㎡溢价值香：32%计容必面积魂：14五1.搂46㎡赠送撇面积沫：37.际86㎡溢价浪率：27%赠送园地下煤空间族面积油：20纵2.很90佩㎡赠送屈庭院抹面积铜：80况.0鼓1㎡地下谢有采介光使站用空普间个悉数：2下叠：五房六违卫三服厅-1景F1F2F-2F-2F-1联F1F2F3F4F叠加磨别墅——价值榆挖掘计容面窑积：140匹.80㎡赠送面攀积：59浇.7梨9㎡溢价租率：42%赠送扮地下拾空间伍面积奥：116左.02名㎡赠送庭德院面积增：92.橡86㎡有采光巧使用空难间个数缓：2上叠：四房三蚀卫二赏厅-1移F1F2F3F4F5F复式公寓128㎡复式腊公寓筝平面染图奇数层平面图报批版完成工版7.9m宽厅客厅+餐厅+厨房餐厅+起居饮室意横向图猫片完成版藏：四房物二厅三置卫，户众型建筑辆面积16甚4.烧96㎡报批他版：锻四房生二厅下三卫则，户彼型建摆筑面芹积128㎡溢价值脱：26%电梯独立入户，尽享私密尊贵体验12渡8㎡复式斜公寓喊平面般图偶数层平面图报批版完成版4.7m开间主卧套房主卧套捉房意向剂图片128㎡复式称公寓晋平面员图报批崭版完成碰版餐厅+起居室氧意向图傻片四房锈二厅兰三卫户型逃建筑丹面积愤：164末.96㎡（完粱成版）裙，12乎8㎡（涛报批杆版）溢价农值：26%报批版完成欧版奇数层稀平面图偶数视层平谷面图五室两皂厅三卫户型建刚筑面积挎：14啦1㎡溢价菊值：20%龙湖狮折山原著在现州有规希范要劣求下，最大限粉度挖掘卡了复挽式高民层的汗溢价栏价值旨。复式公偶寓——价值挖滤掘江苏犬省城胸市规伶划管绒理技纸术规层定——苏州市纤实施细寒则之一盒“指标丑核定规眯则”（20乡丰15年版旋）13.骆4.芦5分割贤单元网内，纹同时瞧满足击以下东条件靠的共君享空垫间可聋不计级入容眯积率院：1、位于激门厅、讨餐厅或姜起居厅率上空；2、至酱少有绿一个大边长迁与复粘式上竟层公卸共空蔽间（失走廊醋或起莲居厅纵等）慢连通退；3、共渐享空稿间高补度小尼于或勺等于营两个慨自然统层；4、每盼个单先元内每的共盖享空骑间不箩多于垄一个偏；5、开搅洞水猎平投半影面让积之砖和不壶超过推复式介下层陷总水犁平投柳影面括积（拆包括岛共享畏部分伙）的20凯%；6、开羊洞部毛分没律有网础格梁勉等构招件。致超出滋以上板规定结的，直超出饭部分浅按水牌平投捷影面膛积全游额计挽入容耽积率主。23.宵4.作4符合步以下萝条件辣之一挨的不聪封闭尖阳台葱，应贱按其射结构国外围寇水平彩投影曲面积资全额干计入刚容积丹率：1、主膊体结魂构内台的；2、总进身深尺寸凭大于2.失1米的帜；3、住超宅建使筑中套，阳萝台水帽平投合影面纽奉积之粘和超纷出本列层总高水平华投影咽面积差（包醒括阳介台）15