投资性的房地产项目核算全

投资性房地产1一、投资性房地产概述

（一）投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。（二）投资性房地产的范围

2一、投资性房地产概述

（一）投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。（二）投资性房地产的范围

(1)已出租的土地使用权和已出租的建筑物(2)持有并准备增值后转让的土地使用权(3)能够单独计量和出售的房地产(4)企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。3二、投资性房地产的账户设置为了总括地核算和监督企业投资性房地产的增减变动及结存情况，企业应设置“投资性房地产”账户。该账户核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本，以及企业采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值。4三、投资性房地产的确认与初始计量（一）投资性房地产的确认条件1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。（二）投资性房地产的初始计量1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。5三、投资性房地产的确认与初始计量3.以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。（三）投资性房地产后续支出的确认与投资性房地产有关的后续支出，满足上述投资性房地产的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。6三、投资性房地产的确认与初始计量（四）投资性房地产确认和初始计量的账务处理1.采用成本模式投资性房地产确认和初始计量的账务处理按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。2.采用公允价值模式投资性房地产确认和初始计量的账务处理按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。7四、投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量主要有两种模式，一种是成本模式，另一种是公允价值模式。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。8四、投资性房地产的后续计量（一）成本模式1．采用成本模式的范围对于不能满足公允价值模式前提条件的投资性房地产，企业应当在资产负债表日采用成本模式进行后续计量。2．会计处理原则在成本模式下，建筑物和土地使用权应当分别按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。9四、投资性房地产的后续计量3．具体账务处理按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。10四、投资性房地产的后续计量（二）公允价值模式1.前提条件(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。2.会计处理原则采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。由于是按公允价值对其期末账面价值进行调整，因而公允价值计量模式下的投资性房地产不存在减值问题。11四、投资性房地产的后续计量3．具体账务处理资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产”（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。12四、投资性房地产的后续计量（三）投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。13五、投资性房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：1.投资性房地产开始自用2.作为存货的房地产改为出租3.自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值4.自用建筑物停止自用，改为出租14五、投资性房地产的转换（二）房地产转换的会计处理1.成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。具体账务处理如下：(1)将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。(2)将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记本科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。15五、投资性房地产的转换(3)将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产减值准备”科目。16五、投资性房地产的转换2.公允价值模式下(1)投资性房地产转为自用采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。具体账务处理：将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。17五、投资性房地产的转换(2)自用房地产或存货转换为投资性房地产自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益。具体账务处理：①将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。②将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”，按已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。18六、三投资三性房三地产三的处三置（一三）成三本模三式处置三投资三性房三地产三时，三应按三实际三收到三的金三额，三借记三“银三行存三款”三等科三目，三贷记三“其三他业三务收三入”三科目三。按三该项三投资三性房三地产三的累三计折三旧或三累计三摊销三，借三记“三投资三性房三地产三累计三折旧三”科三目，三按该三项投三资性三房地三产的三账面三余额三，贷三记“三投资三性房三地产三”，三按其三差额三，借三记“三其他三业务三成本三”科三目。三已计三提减三值准三备的三，还三应同三时结三转减三值准三备。19六、三投资三性房三地产三的处三置（二三）公三允价三值模三式处置三投资三性房三地产三时，三应按三实际三收到三的金三额，三借记三“银三行存三款”三等科三目，三贷记三“其三他业三务收三入”三科目三。按三该项三投资三性房三地产三的账三面余三额，三借记三“其三他业三务成三本”三科目三，贷三记“三投资三性房三地产三”，三贷记三或借三记“三投资三性房三地产三”；三同时三，按三该项三投资三性房三地产三的公三允价三值变三动，三借记三或贷三记“三公允三价值三变动三损益三”科三目，三贷记三或借三记“三其他三业务三收入三”科三目。三按该三项投三资性三房地三产在三转换三日记三入资三本公三积的三金额三，借三记“