房地产项目现代工程管理体系的破解之道

如何突破房地产工程管理瓶颈

现代工程管理体系的破解之道提出工程管理瓶颈的背景中国的工程管理缺少技术标准吗？提出工程管理瓶颈的背景房地产的工程建设中有多少高新科技吗？提出工程管理瓶颈的背景都在管理工程质量。为什么还会出现问题？甲方工程部监理公司施工单位突破房地产工程管理瓶颈一、房地产企业工程管理出现的主要问题三、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈四、房地产工程管理的系统解决方案五、如何建立破解执行力瓶颈的管理工具二、房地产企业工程管理的薄弱环节房地产企业工程管理出现的主要问题一、房地产企业工程管理容易出现的问题二、房地产企业工程质量缺陷带来的影响三、房地产工程质量问题为何屡禁不绝四、新形势下房地产企业对工程管理的要求一、工程质量经常出现的问题◆结构安全性质量问题◆适用功能性质量问题◆使用功能性质量问题◆观感修复性质量问题刑事责任＋巨额赔偿投诉赔偿＋影响销售投诉赔偿影响品牌房地产企业工程质量缺陷带来的影响◆房地产工程质量缺陷对企业利润的影响◆房地产工程质量缺陷对企业销售的影响◆房地产工程质量缺陷对后期索赔的影响房地产工程质量问题为何屡禁不止◆房地产企业工程管理的七大短板◆新形势下房地产企业对工程管理的要求◆外部资源对房地产工程管理的影响房地产企业工程管理的七大短板◆工程管理短板一：大多数房地产企业只有偏重于管理的工程管理程序，没有建立与之配套的工程管理标准和施工技术标准仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理中，依然无法解决针对具体某专项工程的质量管控重点缺乏工程管理标准和工程技术标准◆某知名地产公司的工程管理程序：程序只能规定应该做什么？在什么是时间做？由谁来做？但无法告诉工程人员如何做？缺乏工程管理标准和工程技术标准◆与工程管理程序配套的工程质量控制指引：为了解决如何做的难题？作业指引能够告诉工程人员如何做？但无法告诉工程人员应该做到什么标准，控制的要点和技巧是什么缺乏工程管理标准和工程技术标准厨卫渗漏可以依靠工程管理程序解决吗？甲方通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求防水涂层闭水试验防水保护层闭水试验厕浴间整体移交闭水试验整体结构闭水试验（重点检查孔洞、墙角、管井）饰面层闭水试验缺乏工程管理标准和工程技术标准结构砼存在蜂窝、裂缝技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真施工人员厕浴间施工漏水厕浴间防水常见工程质量问题原因分析管根、地漏密封膏未封严管道穿楼板吊模灌缝质量差暗埋在垫层内的管道漏水涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏细部构造附加防水层不规范垫层、找平层坡度不合理、反坡卫生间墙体出现渗水管道穿楼板吊模灌缝质量差预留洞口尺寸形状不规范预留洞口断面未凿成毛面预留洞口及边缘未清理预留洞口吊模不规范UPVC管道附着力差灌缝砼材料质量不合格灌缝不密实，工艺不合格灌缝砼不养护缺乏工程管理标准和工程技术标准房地产企业真的不需要施工技术标准吗？■很对国家标准工艺图集在实际施工过程中是不具备操作性的：地下室外墙地下室外墙后浇带、施工缝，按防水要求需要设置止水钢板，如果剪力墙中设置有框架柱，往往出现规范执行的冲突缺乏工程管理标准和工程技术标准框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？钢板开洞，影响防水质量，存在渗漏隐患割断箍筋，影响箍筋约束混凝土的能力不放逐箍筋，违反柱子箍筋加密要求缺乏工程管理标准和工程技术标准◆总包和门窗单位为什么愿意采用净口安装：施工交叉少、施工速度快、施工工艺简单◆甲方有些工程人员也愿意采用净口安装：无需考虑门窗到货影响总包抹灰进度、有利于成品保护缺乏工程管理标准和工程技术标准◆净口安装的缺点：采用净口安装，门窗框固定无法使用固定片，只能采用膨胀螺栓固定，增加渗漏隐患。采用剔凿安装固定片后修补抹灰，因前后抹灰层收缩问题，极易产生空鼓开裂。且后修补观感性观感性不理想抹灰洞口偏差误差不易控制，门窗加工前往往需要实测实量，总包单位省事，但对门窗工期保障不利缺乏三工程三管理三标准三和工三程技三术标三准采用三窗户三四边三先正三糙（三不收三光）三，往三往因三为前三后抹三灰间三隔时三间过三长，三极易三产生三空鼓三开裂三，存三在渗三漏隐三患发泡三胶只三有一三定的三防水三能力三，耐三候密三封胶三未留三槽，三薄弱三处极三易老三化开三裂，三产生三渗漏三隐患缺乏三工程三管理三标准三和工三程技三术标三准◆三国家三相关三验收三规范三不能三满足三企业三质量三控制三需要三：房地三产企三业重三点关三注的三门窗三防渗三漏没三有任三何检三验项三目和三针对三性的三检验三要求对检三验项三目没三有约三定明三确的三检验三方法三，不三利于三现场三实际三操作缺乏三工程三管理三标准三和工三程技三术标三准门窗洞口砌体收缩变形大技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真施工人员铝合金门窗安装渗漏铝合金门窗安装常见工程质量问题原因分析门窗安装固定不符合要求门窗洞口偏差大、处理不当门窗框塞缝不密实洞口表面装饰滴水、坡水处理不当门窗框塞缝不密实窗框与洞口缝隙未清理干净窗框与洞口间隙不干燥门窗下框未用防水水泥砂浆PU发泡胶未连续施打水泥砂浆配比不合格PU发泡胶充填不饱满垫块未清理做二次填充防水水泥砂浆塞缝不密实门窗框塞缝外侧未做防水处理土建施工埋设固定点不当门窗框成品保护不当造成渗漏缺乏三工程三管理三标准三和工三程技三术标三准铝合三金窗三应做三的试三验检三验项三目缺乏三工程三管理三标准三和工三程技三术标三准外墙腻子平整度差技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真光泽不匀褪色变色粉化施工人员光泽不匀外墙涂料施工外墙涂料常见工程质量问题原因分析起泡剥落附着力差、剥离气泡泛碱遮盖力差底涂、面涂厚度不匀未能有效湿接，接痕明显腻子厚度不匀，吸附性不同同一墙面使用不同批号产品基底温度过高、涂料干燥过快底涂、面涂厚度不匀缺乏三工程三管理三标准三和工三程技三术标三准针对三涂料三不同三批次三补货三色差三制定三的管三理标三准房地三产企三业工三程管三理的三七大三短板大多三数房三地产三企业三往往三只关三注施三工现三场的三工程质量三管理三，却三没有三企业三完整三的工三程质三量保三证体系，三忽视三了工三程质三量的三构成三并不三完全三是施三工现场决三定的三。对三设计三阶段三工程三质量三保障三、合三约条款工三程保三障、三招标三采购三工程三质量三保障三缺乏三重视◆三工程三管理三短板三二：缺乏三企业三工程三质量三保证三体系某项三目外三墙设三计有三外墙三空调三板用三于放置三空调三室外三机，三图纸三设计三审查三没有问三题，三施工三单位三按规三范要三求施三工监理三单位三按图三纸及三规范三验收三合格三，甲方三工程三部复三检合三格。三项目三交付三半年后三，几三乎所三有空三调板三根部三都出三现外墙三渗漏三。开三发商三为此三付出三巨额三索赔缺乏三企业三工程三质量三保证三体系施工三图设三计的三空调三板（三常见三设计三做法三）根据三此图三，简三单分三析造三成上三述质三量问三题的三原因缺乏三企业三工程三质量三保证三体系■三技术三原因三分析三：下暴三雨时三，雨三水排三放不三及，三造成三地漏三处外三墙根部积三水，三从而三发生三外墙三渗漏缺乏三企业三工程三质量三保证三体系■三设计三阶段三工程三质量三控制三应该三解决三的问三题：空调三板也三需要三详细三的防三水设三计，三取消三有组三织排三水型三式，三强调三排水三坡度三，有三利于三加快三排水三；设三计混三凝土三反梁三，有三利于三堵水三。通三过防三堵结三合，三彻底三杜绝三了空三调板三根部三渗漏三的隐三患这张三图纸三还有三没有三问题三？缺乏三企业三工程三质量三保证三体系■三检验三手段三缺陷三分析三：外墙三淋水三试验三重点三检查三的是三外门三窗的三防水三性能和防三水质三量，三对于三阳台三和露三台有三闭水三试验三检验要求三，而三对类三似空三调机三隔板三没有三专项三防水三检验要求通过三设计三改进三和专三项施三工质三量控三制要三点的三过程管理三，此三处不三必增三加额三外的三专项三检测缺乏三企业三工程三质量三保证三体系■三管理三缺陷三分析三：国家三标准三图集三中没三有此三处可三选用三的标三准节三点，设计三单位三不清三楚设三计控三制要三点甲方三工程三部、三设计三部及三监理三单位三不清三楚重三点部位的三防渗三漏设三计审三查要三点，三图纸三审查三未发三现施工三单位三对关三键防三渗漏三部位三没有三专项三防渗三漏体系施三工方三案缺乏三企业三工程三质量三保证三体系某项三目为三外墙三外保三温，三采购三部采三购了三某品牌三的外三墙弹三性涂三料，三施工三单位三严格三按工艺三要求三施工三，监三理单三位按三图纸三集工三艺要求三验收三合格三，甲三方工三程部三复检三合格三。结果三项目三交付三不到三三个三月，三外墙三涂料三大量出三现龟三裂、三开裂三、剥三离、三泛碱三等质三量问题三，部三分出三现外三墙渗三漏缺乏三企业三工程三质量三保证三体系■三技术三缺陷三分析三：在外三保温三体系三的基三层上三施工三涂料三，相三比于三传统在抹三涂于三混凝三土及三各种三砌筑三墙体三上的三水泥三砂浆基层三上存三在着三很大三区别三，对三涂料三施工三的要三求要高很三多。三这是三由于三外保三温体三系构三造设三计和三材料性能三差别三较大三所造三成的房地三产企三业工三程管三理的三七大三短板过渡三依赖三施工三单位三、监三理单三位、三设计三单位三的管理水三平和三质保三体系三，缺三乏对三施工三单位三喝监三理单位主三动输三出型三的有三效管三理◆三工程三管理三短板三三：房地三产企三业工三程管三理的三七大三短板过度三强调三现场三工程三师的三质量三意识三和执三行力三管理忽视三通过三加强三技术三管理三，采三取有三效的三技术三措施和技三术手三段预三防工三程质三量问三题的三出现◆三工程三管理三短板三四：忽视三技术三管理三的重三要性某小三高层三项目三首层三设有三私家三小院三，施工单三位在三外架三及塔三吊井三架拆三除后三开始挖土三、做三围墙三基础三，砌三小院三围墙三。施工中三普遍三出现三工期三长、三影响三到市三政环境工三程进三场施三工。三同时三小院三围墙三在不同程三度上三均出三现下三沉，三导致三墙面三开裂，三引起三业主三投诉忽视三技术三管理三的重三要性■三施工三图中三设计三小院三围墙三的常三见形三式对质三量细三节关三注不三够外墙三抹灰三前容三易忽三视的三隐蔽三验收三：穿墙三螺杆三孔洞三应填三塞密三实◆三为保三证防三水砂三浆与三墙体三结合密三实，三穿墙三的PV三C套管应用三电钻三剔除◆三螺杆三孔洞三中部三宜采三用聚三氨酯发三泡剂三灌入三发◆三内外三管口三至少3c三m深，三抹灰前三采用三防水三砂浆三分别三塞实对质三量细三节关三注不三够脚手三架的三工字三钢挑三梁洞三口◆三采用三掺微三膨胀三剂的三细石三混凝三土二三次灌三缝◆三采用三渗透三水泥三结晶三防水三涂料三均匀三涂刷三两遍，三涂刷三范围三超出三堵洞三洞口三各10三0㎜对质三量细三节关三注不三够防开三裂钢三丝加三强网◆三砌体三与混三凝土三构件三交界三处应三挂钢三加强三网◆三有网三现浇三混凝三土外三保温三体系三与其三它保三温体系三交界三处应三挂钢三丝加三强网◆三钢丝三加强三网与三各基三体的三搭接三宽度◆三分格三缝处三钢丝三网应三断开对质三量细三节关三注不三够出外三墙孔三洞◆三出外三墙孔三洞如三空调三孔洞三等，三宜在三抹灰三前先进三行开三洞，三以免三后开三洞对三外保三温造三成破坏三产生三渗漏三隐患◆三出外三墙孔三洞应三注意三坡度三要求三，内三高外三低不放三空调三套管三或放三置不三规范三，往三往造三成外三墙渗三漏，三不是三从空三调洞三，而三是从三缝隙三中渗三入外三墙对质三量细三节关三注不三够门窗三洞口三误差三和修三补不三规范三往往三造成三外墙三渗漏三：门窗三框洞三口尺三寸预三留过三大，三处理三不当三，易三造成三开裂三渗水三。当三偏差三修补三厚度三超过50三㎜时，三应按三图加三筋支三模浇C2三0细石三砼进三行修三补对质三量细三节关三注不三够南方三及暴三雨多三发地三区的三外门三窗塞三缝要三求：防水三应做三在保三温层三之下三，超三出窗三洞与三外墙三面搭三接应三不小三于15三0㎜，对于外三墙饰三面砖三，为三防止三勾缝三处形三成渗三水通三道，三搭接三宜放三宽至30三0㎜对质三量细三节关三注不三够网格三布翻三包：三铺贴三聚苯三板的三起始三和收三头处三，网格布三一定三要翻三包，三这可三保证三网格三布受三到的三应力能可三靠地三传到三结构三墙体实际三施工三中，三施工三单位三往往三图省三事，网格三布没三有翻三包现三象极三其普三遍忽视三技术三管理三的重三要性外墙三贴砖三时，三我们三往往三关注三粘贴三牢固三、勾三缝严密三，有三多少三专业三工程三师关三注排三砖排砖三不当三引起三的外三墙渗三漏不三在少三数，三但大三多数专业三工程三师往三往忽三视这三一细三节的三控制对质三量细三节关三注不三够挑檐三等突三出外三墙部三位采三用上三砖压三下砖三，适三当突三出5㎜起到三滴水三线的三作用三，避三免砖三缝渗三水下部三阴角三处平三面砖三顶立三面砖三，利三用雨三水重三力作三用避三免砖三缝渗三水对质三量细三节关三注不三够卫生三间降三板高三差往三往不三进行三构造三厚度三核定三：一般三设计三卫生三间结三构降三板6～10三㎝，卫三生间三门槛三处高三差一三般为6～10三㎝。减三去常三用埋三地管三道PE管外三径（三多为2.三5㎝或3.三2㎝），三还剩2.三8～6.三8㎝，扣三掉防三水找三平层2㎝和保三护层2㎝，还三剩下-1三.2～2.三8㎝大家三各自三管辖三的项三目卫三生间三降板三是多三少？房地三产企三业工三程管三理的三七大三短板部分三房地三产企三业的三质量三文化三和质三量行三为准三则不清楚三，实三际执三行过三程中三往往三当质三量与三成本三出现矛盾三时，三往往三牺牲三质量三，不三能正三确看三待质三量与成本三的平三衡关三系，三忽视三质量三成本三的构三成◆三工程三管理三短板三六：不能三正确三看待三质量三成本◆三不能三从质三量角三度综三合分三析带三来的三损失三：房地三产企三业工三程管三理的三七大三短板部分三房地三产企三业未三建立三系统三的工三程进三度保三障体系，三忽视三工程三进度三内部三管理三、外三部管三理和三输出管理三综合三管控三的重三要性◆三工程三管理三短板三七：新形三势下三企业三对工三程管三理的三要求◆三房地三产业三务经三营模三式的三演变三及背三景◆三新形三势下三房地三产企三业对三工程三质量三的要三求◆三新形三势下三房地三产企三业对三工程三进度三的要三求◆三新形三势下三房地三产企三业对三工程三成本三的要三求房地三产业三务经三营模三式的三演变三及背三景■三行业三竞争三加剧三引起三经营三模式三的演三变以生产为中心以利润为中心以客户为中心以销售为中心房地产发展初期促销广告包装差异提高效益降低成本客户导向产品服务拼资三金、三拼规三模、三拼政三府关三系房地三产业三务经三营模三式的三演变三及背三景■三业主三维权三意识三的不三断提三高◆三对功三能的三严格三检查◆三对观三感的三高度三重视◆三对细三节的三认真三查验◆三对合三理性三、舒三适性三的追三求◆……房地三产业三务经三营模三式的三演变三及背三景■三多项三目、三跨地三域规三模化三发展三引起三的演三变◆三自然三环境三的不三同◆三社会三环境三的变三化◆三管理三跨度三的增三加◆三信息三增加三，沟三通困三难◆三成本三增加◆……房地三产业三务经三营模三式的三演变三及背三景■三内、三外部三资源三管理三能力三水平三的演三变◆三外部三资源三管理三能力三的下三降◆三内部三分工三细化三管理三效率三降低◆三部分三员工三经验三、执三行力三不足◆……新形三势下三企业三对工三程质三量管三理的三要求■三传统三意义三上工三程质三量标三准的三定义三：◆三强调三按图三施工三，符三合施三工质三量验三收标三准◆三强调三工序三、工三艺质三量控三制的三实体三质量三效果◆三强调三施工三方案三、技三术措三施、三施工三工法三的管三理新形三势下三企业三对工三程质三量管三理的三要求■三传统三意义三上甲三方工三程质三量管三理的三重点三：◆三检查三施工三单位三和监三理单三位的三质保三体系◆三参与三材料三验收三和分三部分三项工三程验三收◆三施工三工艺三过程三监督三及抽三检传统三的甲三方工三程质三量管三理主三要是三施工三现场三管理新形三势下三企业三对工三程质三量管三理的三要求■三新形三势下三工程三质量三标准三的定三义发三生变三化：以客三户质三量标三准作三为施三工质三量的三验收三标准新形三势下三企业三对工三程质三量管三理的三要求保证稳定要求工程项目质量适用性可靠性经济性协调性业主要求的其他特殊功能平面布置合理性空间布置合理性建筑物理功能其他使用功能采光通风隔声隔热安全性可维修性有效性满足抗震要求满足防火要求保证强度要求满足抗腐蚀性要求满足使用寿命要求质量成本质量效益与建设地区工程设施的协调与生态环境的协调与社区环境的协调造型与美感新形三势下三企业三对工三程质三量管三理的三要求■三新形三势下三工程三质量三管控三的主三体发三生变三化房地三产企三业管三理分三工的三细化三，导三致设三计、三材料三、成三本、三合约三等部三门与三工程三管理三联系三的紧三密度三下降三。大三量由三于设三计、三招标三采购三、成三本合三约等三部门三一流三的工三程质三量隐三患，三都会三集中三在工三程施三工中三暴露三，工三程质三量已三经无三法由三工程三部门三完全三掌控新形三势下三企业三对工三程质三量管三理的三要求设计三质量三保障三：材料三质量三保障三：招标三采购三质量三保障三：合约三条款三质量三保障三：与工三程质三量的三有关三技术三管理三应有三统一三管理施工三质量三质量三保障三：新形三势下三企业三对工三程质三量管三理的三要求■三新形三势下三工程三质量三管控三的重三点发三生变三化工程三质量三的管三理手三段从三常用三的事三后检三验转三变为三事前三控制三（预三防）三、事三中控三制（三过程三检查三）和三结果三质量三控制三（分三项工三程验三收、三分户三验收三）工程三质量三预防三也从三传统三的施三工措三施预三防转三变为三设计三预防三、材三料预三防、三招标三采购三预防三及合三约预三防等三多个三方面新形三势下三企业三对工三程质三量管三理的三要求一级三“检三验”二级“质三量保三证”三级三“预三防”四级三“完三美”特点：通过工程检验保证质量缺乏质量意识和专业知识方法：低效率／错误的使用质量保证方法特点:改进工程质量管理过程一线人员积极介入方法：SPC、评估、质量圈等工具特点:开发设计、工艺能力和生产管理能力与供应一体化方法：设计评估、质量问题模式分析评估特点:以最终客户为服务目标和超一流产品质量文化方法：质量功能调配、与客户供方一起进行设计评估质量管理的提高新形三势下三企业三对工三程质三量管三理的三要求■三外飘三窗极三易发三生渗三漏，三单纯三依靠三加强三现场工程三管理三，几三乎很三难解三决问三题：飘窗三为什三么容三易发三生渗三漏？施工三现场三有什三么好三的质三量控三制手三段？新形三势下三企业三对工三程质三量管三理的三要求上飘三板由三于二三次浇三筑，三根部三往往三存在三施工三缝。三这是三因前三后混三凝土三不同三收缩三比率三引起三的注意三保温三板的三拼板三方式三及包三角如果三刷一三道防三水涂三料，三做好三上飘三板的三排水三坡度三，和三飘板三的滴三水槽三可以三成为三一个三完善三的防三水体三系新形三势下三企业三对工三程质三量管三理的三要求■三新形三势下三工程三质量三管控三的重三点发三生变三化质量三分析三和质三量策三划成三为工三程质三量保三证体三系管三理的三重点建立三完善三的工三程质三量保三证体三系，三针对三“企三业工三程质三量通三病”三出现三的部三位，三从技三术上三、管三理上三找出三薄弱三环节三，有三针对三性的三进行三强化新形三势下三企业三对工三程质三量管三理的三要求卫生三间门三槛往三往因三为暗三埋管三线施三工破三坏防三水层三，即三使防三水层三在上三，也三因为三后做三门槛三与防三水层三之间三存在三施工三缝和三后收三缩变三形，三很难三保证三防水三质量三。采取三管线三施工三完后三后浇三门槛三，再三做防三水。三可以三有效三的解三决隐三患通过三质量三分析三解决三卫生三间门三槛渗三水新形三势下三企业三对工三程质三量管三理的三要求大多三数房三地产三企业三在受三困于三厨卫三渗漏三、外三墙渗漏、三门窗三渗漏三，内三墙空三鼓开三裂的三困扰三时，三有多少企三业针三对这三些问三题提三出系三统的三解决三方案新形三势下三企业三对工三程质三量管三理的三要求■三新形三势下三工程三质量三管控三的重三点发三生变三化从传三统的三经验三管理三转变三为规三范检三验行三为和三检验三标准三的制三度化三、体三系化三建设三。通三过专三业积三累和三经验三总结三，形三成适三合企三业需三求的三质量三控制三标准新形三势下三企业三对工三程质三量管三理的三要求◆三外墙三保温三施工三验收三时需三要重三点关三注的三细节三：检查三外墙三雨落三管及三其它三沿墙三管道三的固三定卡三件是否三按要三求进三行密三封处三理检查三外保三温收三口、三端头三处的三密封三处理检查三出外三墙构三件处三的密三封处三理外墙三空调三孔洞三的套三管宜三在保三温施三工完三成后三进行，三并预三留外三装饰三面层三厚度新形三势下三企业三对工三程质三量管三理的三要求◆三外墙三门窗三工程三防渗三漏检三验要三求：新形三势下三企业三对工三程质三量管三理的三要求■三新形三势下三工程三质量三管控三的重三点发三生变三化从传三统的三内部三质量三目标三管理三转变三为向三工程三质量三供方三内部三延伸三，输三出质三量管三理标三准和三质量三管理三体系三要求三，形三成管三理、三生产三、供三应一三体化三保障三的质三量保三证体三系管理三深度三不断三向精三细化三发展三，甲三方工三程管三理传三统中三不需三要甲三方关三注的三交底三、工三艺措三施、三检验三批验三收等三逐步三成为三甲方三关注三的重三点新形三势下三企业三对工三程质三量管三理的三要求◆三甲方三应根三据项三目的三具体三要求三、对三可能三的发三生质量三问题三的质三量控三制点三等向三供方三明确三提出三：大家三所管三的项三目甲三方都三管理三哪些三交底三？大家三所管三的项三目甲三方参三与哪三些检三验批三验收三？新形三势下三企业三对工三程质三量管三理的三要求◆三甲方三应亲三自组三织并三负责三的交三底：设计三交底施工三节点三及细三部交三底技术三标准三交底施工三工艺三交底施工三组织三与配三合交三底质量三控制三点交三底施工三样板三交底新形三势下三企业三对工三程质三量管三理的三要求■三新形三势下三工程三质量三管控三的重三点发三生变三化从传三统的三工程三质量三静态三管理三转变三为向三工程三质量三动态三管理三逐步三演变三。通三过设三计完三善的三动态三管理三工具三，对三施工三工艺三和施三工工三序进三行对三位管三理新形三势下三企业三对工三程进三度管三理的三要求■三传统三意义三上工三程进三度管三理的三定义三：强调三施工三现场三的施三工组三织、三施工三工序三、工三艺进三度控三制的三施工三进度三管理强调三总、三分包三专项三工程三协作三、专三项工三序合三理穿三插的三施工三组织三管理新形三势下三企业三对工三程进三度管三理的三要求■三传统三意义三上工三程进三度管三控的三重点三：施工三组织三设计专项三施工三方案劳动三力保三证材料三保证机械三设备三保证……新形三势下三企业三对工三程进三度管三理的三要求■三新形三势下三工程三进度三标准三的定三义发三生变三化：以经三营进三度控三制作三为施三工进三度管三理的三重点新形三势下三企业三对工三程进三度管三理的三要求■三新形三势下三工程三进度三管控三的主三体发三生变三化房地三产开三发经三营进三度的三管理三，往三往并三不是三工程三部门三能够三决定三的。三工程三进度三管理三受内三外部三多方三面因三素制三约的三影响三极大三。单三纯的三施工三进度三保障三不代三表工三程进三度能三够得三到保三证，三工程三进度三已经三无法三由工三程部三门完三全掌三控新形三势下三企业三对工三程质三量管三理的三要求设计三计划三保障三：施三工图三、二三次设三计、三设计三封样三等招标三采购三计划三保障三：定三标、三生产三运输三施工三准备三期合约三计划三保障三：合三约签三订、三进度三管理三条款三的细三化报批三报建三计划三保障三：开三工手三续、三市政三报装与工三程进三度的三有关三保障三性计三划应三有统三一管三理市政三计划三保障三：市三政进三场、三能源三开通新形三势下三企业三对工三程进三度管三理的三要求概念三设计三研究概念三设计三方案三评审三及确三认规划三方案三设计规划三设计三评审三及确三认单体三方案三评审三及确三认扩初三方案三完成扩初三方案三评审三及确三认土建三施工三图完三成景观三设计三评审三及确三认销售三包装三设计开工三时间开盘三时间详规三报建方案三报建初步三设计三报建施工三图报三建售楼三处报三建设计三控制三点相关三重要三节点新形三势下三企业三对工三程进三度管三理的三要求■三新形三势下三工程三进度三管控三的任三务发三生变三化销售三开盘三、工三地开三放、三业主三预验三等结三合销三售经三营方三面的三进度三管理三打乱三了传三统的三工序三搭接三对工三程进三度管三理和三工程三组织三提出三了更三高的三要求新形三势下三企业三对工三程进三度管三理的三要求■三新形三势下三工程三进度三管控三的对三象发三生变三化施工三单位三大多三采取三项目三承包三制，三对人三、机三、料三的投三入、三工序三穿插三的组三织更三多是三从经三济上三进行三考虑三。加三之操三作工三人的三技术三水平三下降三，施三工进三度管三理的三难度三远远三高于三项目三法实三施之三前新形三势下三企业三对工三程成三本管三理的三要求■三传统三意义三上工三程成三本控三制的三定义三：传统三的工三程成三本控三制是三施工三阶段三的合三约成本控三制传统三工程三成本三控制三的责三任主三体是三工程三管理领导三下的三成本三管理三部门新形三势下三企业三对工三程管三理的三要求■三传统三意义三上工三程成三本管三控的三重点三：招标三管理三和合三约管三理是三降低三施工三成本三的主三要手三段通过三施工三组织三和施三工工三艺控三制施三工成三本对主三要材三料设三备价三格进三行控三制和三管理控制三现场三签证审查三工程三结算新形三势下三企业三对工三程成三本管三理的三要求■三新形三势下三工程三成本三控制三的定三义发三生变三化：由传三统的三施工三合约三成本三控制三转为三投资三回报三经营三成本三控制由传三统的三施工三阶段三控制三转为三向为三投资三分析三、产品三定位三、设三计研三发、三招标三采购三、工三程建三造运三营维三护的三全过三程成三本控三制施工三成本三与经三营成三本不三再是三完全三对立三关系三，资三金成三本、三质量三成本三需要三综合三评定新形三势下三企业三对工三程成三本管三理的三要求■三新形三势下三工程三成本三控制三的主三体发三生变三化：传统三隶属三于工三程的三成本三管理三部门三，逐三步转三向隶三属于三企业三财务三系统由传三统的三统一三协调三、综三合评三价，三向强三化监三督的三监管三职能三进行三转变新形三势下三企业三对工三程质三量管三理的三要求供应三商谋三求最三大利三润属三于商三业本三能，三无可三厚非三，这三才是三需要三成本三部门三的主三要原三因之三一对于三与工三程进三度关三键线三路控三制有三关的三价格三审定三，成三本部三门应三建立三提前三预警三机制三，提三供能三够解三决工程三进度三困扰三的应三急预三案与工三程进三度的三有关三成本三审定三应有三主动三预警新形三势下三企业三对工三程管三理的三要求确定项目目标项目投入使用项目决策阶段项目实施阶段项目使用阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修期时间（项目策划）（项目管理）（物业管理）产品定位分析可研新形三势下三企业三对工三程成三本管三理的三要求■三新形三势下三工程三成本三控制三的重三点发三生变三化：传统三意义三上造三成施三工合三约成三本上三升的三因素三极具三增多三：目三标成三本不三合理三、目三标成三本丢三漏项设计三选材三市场三竞争三性、三设计三变更三、顾三客及三业主三变更三、销三售承三诺、三现场三签证三、开三发节三奏调三整等三一系三列环三节和三因素三，都三会造三成工三程成三本突三破新形三势下三企业三对工三程成三本管三理的三要求■三工程三质量三成本三极易三被地三产公三司忽三视：工程三质量三成本三的概三念：为了三确保三和保三证取三得满三意的三工程三质量三而发生的三费用三以及三没有三达到三满意三的质三量所三造成的损三失新形三势下三企业三对工三程成三本管三理的三要求工程三质量成本三项目的构三成鉴定成本内部损失成本外部损失成本预防成本预防成本是指为了防止工程质量出现缺陷和偏差，保证工程质量达标而实现采取的各种措施所发生的成本：包括施工组织设计审查、监理细则审查、技术方案审查、施工样板、技术交底、工程质量培训等，都属于质量成本鉴定成本是指为了确保工程质量达到质量标准要求，对工程本身以及对材料、构件、设备等进行质量鉴定所发生的费用。包括材料设备的试验检验费用、工序检查和检验批检查验收所发生的费用，工程质量验收所发生的费用。象我们目前做的分户验收，就属于鉴定成本。内部损失成本是指在工程质量控制的过程中，因内部管理问题、决策失误问题、标准修正问题等引起的工程质量缺陷造成的损失。包括返工损失、返修损失、停工损失等，都属于内部损失。外部损失是指工程交付后，业主在使用过程中发现的工程质量缺陷引起的损失。新形三势下三企业三对工三程管三理的三要求◆三新型三管材三的应三用增三加了三渗漏三的工三程质三量隐三患：建筑三下水三管道三采用三的UP三VC管或三建筑三给水三、热水管三道采三用的三其他三塑料三管材三，其三管道三表面三光滑，三附着三力较三差。三堵洞三灌缝三细石三混凝三土极三易产生三开裂三，即三使加三强堵三洞填三塞工三艺的三管理三，也很三难保三证不三存在三缝隙三，防三水涂三层质三量无三法保证新形三势下三企业三对工三程成三本管三理的三要求UP三VC等塑三料管三道表三面极三其光三滑，三施工三中应三楼板三板厚三范围三内上三下水三管的三光滑三外壁三应先三做毛三化处三理，三再均三匀涂三一层40三1塑料三胶，三然后三用筛三洗的三中粗三砂喷三洒均三匀新形三势下三企业三对工三程成三本管三理的三要求◆三控制三柱模三板跑三模、三漏浆三的工三艺措三施要三求：模板三应企三口配三置防止三因模三板受三力不均三匀产三生变三形竹模三板裁三割边三应刷三涂两三道树三酯保三护层三，防三止此三处模三板裁三口浸三水湿三胀而三毛化采取2㎜三×2三0㎜塑料三泡沫三带封三边，三可以三有效防止三漏浆外部三资源三对房三地产三工程三管理三的影三响◆三国内三设计三单位三的管三理现三状分三析◆三国内三施工三单位三的管三理现三状分三析◆三国内三监理三单位三的管三理现三状分三析◆三国内三现行三规范三适用三性的三现状三影响国内三设计三单位三的管三理现三状分三析■三国内三设计三单位三的总三体概三况：国内三设计三单位三的水三平良三莠不三齐，三设计三转包三、设三计分三包现三象普三遍。三施工三图设三计质三量保三证体三系大三多不三健全三，设三计内三审流三于形三式施工三图设三计深三度普三遍不三够、三构造三要求三不明三确，三设计三节点三图不三满足三施工三需要三。往三往在三工程三招标三阶段三就给三工程三质量三留下三隐患国内三设计三单位三的管三理现三状分三析设计三施工三图“三错、三漏、三碰、三缺”三严重三，违三反强三制性三设计三规范三要求三现象三普遍部分三设计三人员三不了三解施三工中三的难三点、三重点三，设计施三工图三与工三程质三量保三障性三和施三工易三建性三脱节设计三人员三对房三地产三企业三普遍三关注三的防三渗漏三、防三开裂三的重三点认三识不三足国内三设计三单位三的管三理现三状分三析■三谁见三过合三格的三设计三施工三图？建设三部20三07年对三全国三设计三单位三做的三强制三性设三计规三范执三行情三况的三普查三，全三中国三没有三一家三设计三单位三的设三计施三工图三，没三有出三现违三反的三强制三性设三计规三范的三情况三。最三少的2条/套，三最多76三0条/套某国三内知三名地三产公三司对三历年三所用三几百三套设三计施三工图三所做三的设三计后三评估三：不三算简三单的三“错三、漏三、碰三、缺三”，三仅存三在会三造成三严重三渗漏三隐患三的严三重设三计错三误，三平均27处/套国内三设计三单位三的管三理现三状分三析◆三设计三问题三分析三：节点三图应三详细三表示三：地三下室三的卷三材收三头做三法，三与首三层保三温和三室外三散水三的之三间的三关系应保三证卷三材收三头的三高出三室外三地坪三的防三水高三度应关三注建三筑密三封膏三的嵌三缝国内三设计三单位三的管三理现三状分三析◆三设计三施工三图仅三提供三构造三做法三，不三提供三详图三构造节点三做法设计三人员三除了三未提三供构三造节三点详三图外三，浮三筑隔三离层三的设三计非三常完三善，三充分三考虑三了防三止保三护层三变形三对防三水层三产生三破坏三引起三的渗三漏国内三设计三单位三的管三理现三状分三析◆三设计三问题三分析三：因外三墙保三温层三先于三防水三层施三工，三设计三又未三提供详图三节点三，施三工单三位及三监理三均理三解为三防水三层只是简三单平三铺。三保温三层施三工后三，防三水层三已无三法做出泛三水高三度，三只能三破坏三保温三层。三全部三修补三完后，三忽然三又发三现露三台门三槛处三的防三水未三刷至三门框下口三，未三形成三封闭三式防三水层三，又三开始三修补三。结果，三该项三目交三付后三外墙三普遍三渗水设计三过高三估计三了施三工单三位和三监理三单位三的水三平国内三设计三单位三的管三理现三状分三析◆三某地三产项三目露三台女三儿墙三的设三计节三点图三：请大三家讨三论设三计施三工图三的错三误在三哪？三有什三么隐三患？三此处三应该三如何三处理该项三目因三这样三一个三小节三点的三设计三错误三，赔三偿超三过百三万国内三设计三单位三的管三理现三状分三析◆三设计三问题三分析三：设计三人员三没有三充分三考虑EP三S薄抹三灰系三统保三温板三的粘三接形三式，三局部三空腔三造成三抹灰三层开三裂，三雨水三从裂三缝中三渗入三，沿三外墙三串水三，从三薄弱三处深三入内三墙国内三设计三单位三的管三理现三状分三析大多三数房三地产三企业三对施三工图三的设三计审三查往三往流于三程序三和形三式，三期望三工程三管理三人员三或设三计管理三人员三去检三查所三有的三设计三隐患三和设三计问三题根本三不具三操作三性施工三单位三和监三理单三位的三审图三，更三多关三注施三工可三行性三和易三施性三，很三少考三虑功三能性三设计三缺陷三审核国内三设计三单位三的管三理现三状分三析■三设计三造成三的质三量隐三患,相当三一部三分属三于先三天不足，三单纯三依靠三加强三现场三工程三管理三的方三法，三在当前三施工三单位三、监三理单三位的三能力三水平三下，三很难避三免不三出现三工程三质量三问题■三部分三工程三人员三习惯三上的三误区三按图三施工三，错三了不在三工程三的传三统思三维，三最终三只能三受制三于人与其三临渊三羡鱼三、不三如主三动出三击国内三总承三包单三位的三管理三现状三分析■三国内三工程三总承三包商三的总三体概三况：建筑三施工三企业三总体三素质三不是三太好三，注三册资本低三，资三信差三，需三要进三行严三格的三管理三。需要甲三方重三点考三察，三输出三技术三、管三理标三准，协助三其建三立质三量保三证体三系国内三总承三包单三位的三管理三现状三分析劳务三队伍三非职三业化三，不三稳定三，技三术能三力有三限，三责任三心不三强。三甲方三到位三的技三术指三导及三严格三的过程三控制三是施三工质三量保三证的三重要三前提施工三企业三为降三低成三本，三普遍三采用三项目三承包三制，三推行三项目三法施三工，三以包三代管三情况三普遍三工程三质量的三好坏三与项三目经三理及三项目三管理三班子三的技三术水平三、管三理能三力存三在很三明显三的关三系，三项目三经理素三质差三异很三大国内三总承三包单三位的三管理三现状三分析◆EP三S保温三板薄三抹灰三体系三应遵三循的三施工三工艺三流程三：国内三总承三包单三位的三管理三现状三分析◆三穿楼三板管三道预三留孔三洞成三型件三要求三：厨卫三间管三道预三留孔三洞普三遍存三在位三置不三准确三、成三形尺三寸过三大、三乱凿三乱打三等现三象，三后期三极易三造成三渗漏三。为三保证三洞口三成型三尺寸三，应三采用三现场三预制三标准三件。三制成三上大三下小三形状三，是三便于三堵洞三密实国内三总承三包单三位的三管理三现状三分析■三国内三工程三总单三位的三分类第一三类：三大型三建安三集团第二三类：三中型三建筑三企业第三三类：三小型三成建三制的三民营三、集三体建三筑企三业第四三类：三小型三、专三业施三工企三业国内三总承三包单三位的三管理三现状三分析国内三总承三包单三位的三管理三现状三分析■三从成三本角三度考三虑总三承包三商的三选择三策略三：选择三承包三商时三，要三重点三考察三承包三方的三成本三构成三、管三理组三织架三构是三否适三应企三业的三成本三控制三。避三免过三多的三管理三层级三造成三不必三要的三管理三费上三升杜绝三层层三转包三是从三成本三角度三选择三承包三商的三重要三指标国内三总承三包单三位的三管理三现状三分析房地三产企三业通三过提三高对三施工三单位三的管三理能力，三输出三技术三标准三和质三保体三系要三求，三可以向选三择三三、四三类施三工企三业过三渡，三在保三证质量的三前提三下降三低工三程成三本国内三总承三包单三位的三管理三现状三分析■三从质三量角三度考三虑总三承包三商的三选择三策略三：承包三商施三工项三目经三理（三项目三承包三人）三的质量意三识、三配合三能力三对工三程质三量的三影响三很大是房三地产三企业三考察三施工三队伍三以及三保证三工程质量三的重三要因三素国内三总承三包单三位的三管理三现状三分析承建三商自三身的三质量三保证三体系三、管三理模三式、三管理三水平三、管三理人三员配三备等三对工三程质三量的三影响三极大三，是三甲方三考察三施工三单位三和管三理施三工单三位的三重点如何三考察三并发三现施三工单三位质三保体三系是三否健三全大家三又有三什么三好的三方法三和技三巧国内三总承三包单三位的三管理三现状三分析关注三承建三商的三自身三拥有三的资三源，三以及三资源整合三的能三力及三效率三，防三止超三出其三自身三能力承揽三工程对规三模小三的建三筑公三司和三实行三项目三全面三承包的公三司，三在材三料管三理需三要重三点加三以关三注，三对于三容易三造假三的材三料，三应加三强期三间的三现场三抽检三，避三免出三现用三合格三产品三装门三面的三情况国内三监理三单位三的管三理现三状分三析■三国内三监理三公司三的总三体概三况：市场三发展三不均三衡，三有些三地区三相当三多的三监理公司三不履三行监三理职三责，三企业三制度三不健三全，责任三制不三落实三，监三理工三程师三行为三不规三范监理三旁站三的区三域范三围、三方法三要求三不明三确。监理三旁站三和旁三站记三录往三往走三过场国内三监理三单位三的管三理现三状分三析尽管三监理三提供三的时三间长三，人三员多三，但三监理费用三远低三于设三计费三、销三售代三理费三，显三示出行业三内普三遍不三看中三监理三的地三位与三作用监理三工程三师的三总体三专业三能力三和专三业素三质有待提三升，三监理三行业三人员三流失三比例三过高三制约监理三行业三的发三展国内三监理三单位三的管三理现三状分三析■三监理三单位三的选三择策三略：资格三预审三环节三中应三注重三监理三公司三的管三理模式、三组织三架构三及制三度体三系招标三前，三应详三细列三出对三监理三公司三不同三阶段派驻三现场三的人三员数三量及三资质三要求评标三前应三对监三理公三司人三员进三行考三核（三总监三、总三监代三表考三试、三总监三资格三认定三）国内三现行三规范三适用三性的三现状三影响■三为什三么外三墙渗三漏、三开裂三会成三为愈三演愈三烈屡禁三不止三的工三程质三量问三题？■三为什三么五三六十三年代三的传三统建三筑时三至今三日也未三发生三外墙三渗漏三开裂三？国内三现行三规范三适用三性的三现状三影响◆三原因三分析三：国家三工艺三规程三规定三聚苯三板可三以采三用点三粘和三条粘三的施三工工三艺，三造成三苯板三与墙三体形三成空三腔夹三层，三保温三层如三有裂三缝，三无法三及时三排出三，雨三水沿三空腔三串水三，在三墙体三薄弱三环节三处，三渗入三内墙三面国内三现行三规范三适用三性的三现状三影响◆三原因三分析三：即使三甲方三不考三虑成三本因三素，三要求三采取三满粘三工艺三做法三。由三于不三可能三采取三挤胶三的方三式施三工，三依靠三现场三工程三管理三很难三保证三质量三要求国内三现行三规范三适用三性的三现状三影响包括三北京三市、三上海三市、三广东三省在三内的三一些三外墙三外保三温地三方标三准，三都认三为现三浇混三凝土三外墙三可以三不用三抹灰三，直三接粘三贴保三温板三。一三些开三发商三也认三为此三法可三以节三约成三本外墙三抹灰三，相三当于三给外三墙外三保温三增加三了一三道刚三性防三水，三即使三发生三外墙三渗漏三，也三很容三易查三清渗三漏点三，便三于维三修■三很多三外墙三外保三温的三地方三规范三都是三错误三的国内三现行三规范三适用三性的三现状三影响某些三省市三出台三的外三墙外三保温三标准三，为三了所三谓的三增加三