投资性房地产的概念特点范围及确认条件

第七章投资性房地产学习目标：掌握投资性房地产的概念、特点、范围及确认条件；掌握投资性房地产的成本模式；掌握投资性房地产的公允价值模式。第一节投资性房地产概述

一、投资性房地产的概念及特点（一）概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。从性质上来说，是企业的一项投资。（二）特点投资性房地产具有以下特点：（1）目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；（2）应当能够单独计量和出售。二、投资性房地产的确认

＊首先应当符合投资性房地产的概念

＊其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。三、投资性房地产的范围

1、属于投资性房地产的项目（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。2、不属于投资性房地产的项目（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）（2）作为存货的房地产。3、需要根据具体情况判断的项目（1）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。（2）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。（3）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。但如果将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。

＊企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号——建造合同》；投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号——租赁》，因此这两个项目不适用于《投资性房地产准则》。四、投资性房地产的计量模式

1．成本模式

在成本模式下，企业应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销。采用成本模式计量的投资性房地产存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。2．公允价值模式

企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。注意：＊在公允价值模式下，企业平时不对投资性房地产计提折旧，也不进行摊销。＊在公允价值模式下投资性房地产不存在减值的问题。＊同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。五、投资性房地产的后续支出

投资性房地产发生有关的后续支出时，如果该支出将引起的相关经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量，则应该将其资本化，计入投资性房地产成本；如果不满足上述确认条件的，应当在发生时直接计入当期损益。

六、投资性房地产的披露

企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：（1）投资性房地产的种类、金额和计量模式；（2）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况；（3）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响；（4）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响；（5）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。第二节投资性房地产的成本模式

一、成本模式下投资性房地产的初始计量

投资性房地产应当按照成本进行初始计量，其成本应通过“投资性房地产”科目进行核算。

（一）外购的投资性房地产

1、确认时间：自租赁开始日或用于资本增值之日起

企业外购的房地产，只有购入房地产的同时开始对外出租（自租赁开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

2、确认成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出[例7.1]东升公司于2007年3月10日以银行存款300万元购入一间商铺并于当日对外出租，同时支付相关费用5000元。要求：作出东升公司2007年3月10日的相关会计分录。[例题解答]：借：投资性房地产3005000

贷：银行存款3005000（二）自行建造的投资性房地产1、确认时间：

从自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值之日起2、确认成本：

由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成[例7.2]东升公司于2007年1月1日开始兴建一幢写字楼，共耗用工程物资600万元，应付人工费用150万元。该写字楼于同年10月1日完工并交付使用，公司于当日将该写字楼出租给迅达公司使用。要求：作出东升公司的相关会计分录。[例题三解答]：（1）20三07年1月1日借：三在建三工程7三50三0三00三0贷：三工程三物资6三00三000三0应付三职工三薪酬1三50三0三00三0（2）20三07年10月1日借：三投资三性房三地产7三50三0三00三0贷：三在建三工程7三50三0三00三0二、三成本三模式三下投三资性三房地三产的三后续三计量（一三）成三本模三式下三投资三性房三地产三的折三旧或三摊销1、账三户设三置：三“投三资性三房地三产累三计折三旧（三摊销三）”2、账三务处三理：借：三其他三业务三成本贷：三投资三性房三地产三累计三折旧三（摊三销）（二三）成三本模三式下三投资三性房三地产三的减三值1、账三户设三置：三投资三性房三地产三减值三准备2、账三务处三理：三比照三“固三定资三产减三值准三备”三等科三目进三行处三理（三三）成三本模三式下三投资三性房三地产三取得三的租三金收三入记入三“其三他业三务收三入”三科目三或“三主营三业务三收入三”科三目（三投资三性房三地产作为三企业三主营三业务三的）[例7.三3]东升三公司三于20三07年1月1日以三银行三存款2三00三0万元三取得三一项三土地三使用三权并三于当三日将三其对三外出三租，三每年三获得三租金40三0万元三。东三升公三司对三该投三资性三房地三产采三用成三本模三式进三行计三量，三该土三地使三用权三价值三按20年分三摊。20三11年12月31日，三该土三地使三用权三的账三面余三额为15三00万元三，计三提减三值准三备为16三0万元三。要求三：作三出东三升公三司于20三07年1月1日至20三11年12月31日的三相关三会计三分录三。[例题三解答]：（1）20三07年1月1日借：三投资三性房三地产——土地三使用三权20三0三0000三0贷：三银行三存款20三0三0000三0（2）20三07年至20三11年每三年确三认租三赁收三入借：三银行三存款三（应三收账三款）4三00三000三0贷：三其他三业务三收入4三00三000三0（3）20三07年至20三11年每三年摊三销投三资性三房地三产账三面价三值借：三其他三业务三成本1三00三000三0贷：三投资三性房三地产三累计三摊销1三00三000三0（4）20三11年12月31日提三取减三值准三备借：三资产三减值三损失1三60三0三00三0贷：三投资三性房三地产三减值三准备1三60三0三00三0三．三成本三模式三下投三资性三房地三产的三处置＊在成三本模三式下三，企三业处三置投三资性三房地三产时三，应三按实三际收三到的三金额三，借三记“三银行三存款三”等三科目三，贷三记“三其他三业务三收入三”科三目。三按该三项投三资性三房地三产的三累计三折旧三或累三计摊三销，三借记三“投三资性三房地三产累三计折三旧（三摊销三）”三科目三，按三该项三投资三性房三地产三的账三面余三额，三贷记三“投三资性三房地三产”三科目三，按三其差三额，三借记三“其三他业三务成三本”三科目三。已三计提三减值三准备三的，三还应三同时三结转三减值三准备三。＊投资三性房三地产三作为三企业三主营三业务三的，三应通三过“三主营三业务三收入三”和三“主三营业三务成三本”三科目三核算三相关三的损三益。[例7.三4]沿用[例7.三3]，若20三12年1月1日东三升公三司将三该土三地使三用权三出售三，取三得收三入1三50三0万元三，款三项已三存入三银行三。在三出售三过程三中以三现金三支付三清理三费8三00三0元，三同时三按售三价的5%计算三应缴三纳的三营业三税。要求三：作三出相三关会三计分三录。[例题三解答]：（1）取三得出三售收三入借：三银行三存款15三0三0000三0贷：三其他三业务三收入15三0三0000三0（2）结三转账三面价三值借：三投资三性房三地产三累计三摊销5三00三000三0投资三性房三地产三减值三准备1三60三0三00三0其他三业务三成本13三4三00三0三00贷：三投资三性房三地产——土地三使用三权20三0三0000三0（3）以三现金三支付三清理三费借：三其他三业务三成本8三00三0贷：三库存三现金8三00三0（4）计三算应三缴纳三的营三业税借：三其他三业务三成本75三0三00三0贷：三应交三税费——应交三营业三税75三0三00三0第三三节三投三资性三房地三产的三公允三价值三模式一、三公允三价值三模式三下投三资性三房地三产的三初始三计量采用三公允三价值三进行三后续三计量三的投三资性三房地三产也三应当三按照三成本三进行三初始三计量三，其三成本三应通三过“三投资三性房三地产三”科三目进三行核三算。三具体三核算三方法三同成三本模三式下三的初三始计三量。二、三公允三价值三模式三下投三资性三房地三产的三后续三计量1、科三目设三置：“投三资性三房地三产——成本三”“投三资性三房地三产——公允三价值三变动三”2、会三计处三理原三则：企业三应当三以资三产负三债表三日投三资性三房地三产的三公允三价值三为基三础调三整其三账面三价值三，公三允价三值与三原账三面价三值之三间的三差额三计入三当期三损益三。3、会三计处三理方三法：（1）投三资性三房地三产的三公允三价值三高于三其账三面余三额时三：借：三投资三性房三地产——公允三价值三变动贷：三公允三价值三变动三损益（2）投三资性三房地三产的三公允三价值三低于三其账三面余三额时做相三反的三会计三分录三。（3）取三得的三租金三收入三时借：三银行三存款贷：三其他三业务三收入三（或三主营三业务三收入三）[例7.三5]东升三公司三于20三07年1月1日以三银行三存款2三00三0万元三取得三一项三土地三使用三权并三于当三日将三其对三外出三租，三每年三获得三租金40三0万元三。东三升公三司对三该投三资性三房地三产采三用公三允价三值计三量模三式。20三07年12月31日，三经测三算，三该土三地使三用权三的公三允价三值为2三20三0万元三。20三08年12月31日该三土地三使用三权的三公允三价值三为2三10三0万元三。要求三：作三出相三关会三计分三录。[例题三解答]：（1）20三07年1月1日借：三投资三性房三地产——成本20三0三0000三0贷：三银行三存款20三0三0000三0（2）每三年确三认租三赁收三入借：三银行三存款三（应三收账三款）4三00三000三0贷：三其他三业务三收入4三00三000三0（3）20三07年12月31日借：三投资三性房三地产——公允三价值三变动2三00三000三0贷：三公允三价值三变动三损益2三00三000三0（4）20三08年12月31日借：三公允三价值三变动三损益1三00三000三0贷：三投资三性房三地产——公允三价值三变动1三00三000三0三、三公允三价值三模式三下投三资性三房地三产的三处置1、实三际收三到处三置收三入时三：借：三银行三存款贷：三其他三业务三收入2、结三转处三置投三资性三房地三产的三账面三余额借：三其他三业务三成本贷：三投资三性房三地产——成本贷或三借：三投资三性房三地产——公允三价值三变动3、同三时将三该项三投资三性房三地产三的公三允价三值变三动转三入当三期损三益借或三贷：三公允三价值三变动三损益贷或三借：三其他三业务三收入＊投资三性房三地产三作为三企业三主营三业务三的，三应通三过“三主营三业务三收入三”和三“主三营业三务成三本”三科目三核算三相关三的损三益。[例7.三6]沿用三例7.三5，若三东升三公司20三09年1月1日将三该土三地使三用权三出售三，取三得收三入1三50三0万元三，款三项已三存入三银行三。在三出售三过程三中以三现金三支付三清理三费8三00三0元，三同时三按售三价的5%计算三应缴三纳的三营业三税。要求三：作三出相三关会三计分三录。[例题三解答]：（1）取三得出三售收三入借：三银行三存款15三0三0000三0贷：三其他三业务三收入15三0三0000三0（2）结三转账三面价三值及三损益借：三其他三业务三成本21三0三0000三0贷：三投资三性房三地产——成本20三0三0000三0投资三性房三地产——公允三价值三变动1三00三000三0借：三公允三价值三变动三损益1三00三000三0贷：三其他三业务三收入1三00三000三0（3）以三现金三支付三清理三费借：三其他三业务三成本8三00三0贷：三库存三现金8三00三0（4）计三算应三缴纳三的营三业税借：三其他三业务三成本75三0三00三0贷：三应交三税费——应交三营业三税75三0三00三0第四三节三投三资性三房地三产的三转换一、三投资三性房三地产三转换三的条三件投资三性房三地产三的转三换，三实质三上是三因房三地产三的用三途发三生改三变而三对房三地产三进行三的重三新分三类。企业三有确三凿证三据表三明房三地产三用途三发生三改变三，满三足下三列条三件之三一的三，应三当将三投资三性房三地产三转换三为其他三资产三或者三将其三他资三产转三换为三投资三性房三地产三：（1）投三资性三房地三产开三始自三用；（2）作三为存三货的三房地三产，三改为三出租三；（3）自三用土三地使三用权三停止三自用三，用三于赚三取租三金或三资本三增值三；（4）自三用建三筑物三停止三自用三，改三为出三租。二、三投资三性房三地产三转换三日的三确定1、投三资性三房地三产开三始自三用，三是指三投资三性房三地产三转为三自用三房地三产。三其转三换日三为房三地产三达到三自用三状态三，企三业开三始将三房地三产用三于生三产商三品、三提供三劳务三或者三经营三管理三的日三期。2、作三为存三货的三房地三产改三为出三租，三或者三自用三建筑三物、三自用三土地三使用三权停三止自三用改三为出三租，三其转三换日三为租三赁期三开始三日。3、自三用土三地使三用权三停止三自用三，改三为用三于资三本增三值。三转换三日是三指已三停止三将该三项土三地使三用权三用于三生产三商品三、提三供服三务或三经营三管理三，且三该土三地使三用权三能够三单独三计量三和转三让的三日期三。三、三投资三性房三地产三转换三的计三量（一三）投三资性三房地三产转三换为三自用三房地三产＊在将三投资三性房三地产三转换三为自三用房三地产三时，三其转三换后三资产三的计三量应三根据三其转换三前采用三的计三量模三式分三别加三以处三理。1、转三换前三采用三成本三模式三计量三的（1）会三计处三理原三则：将转三换前三投资三性房三地产三的账三面价三值作三为转三换后三资产三的入三账价三值（2）会三计处三理方三法：借：三固定三资产投资三性房三地产三累计三折旧投资三性房三地产三减值三准备贷：三投资三性房三地产累计三折旧固定三资产三减值三准备[例7.三7]东升三公司三于20三07年1月1日将三原采三用成三本计三量模三式计三价的三一幢三出租三厂房三收回三并作三为公三司的三一般三性固三定资三产处三理。三在出三租收三回前三，该三厂房三账面三原值三为90三0万元三，已三提折三旧40三0万元三，提三取的三减值三准备三为80万元三。要求三：作三出相三关会三计分三录。[例题三解答]：借：三固定三资产9三00三000三0投资三性房三地产三累计三折旧4三00三000三0投资三性房三地产三减值三准备80三0三00三0贷：三投资三性房三地产——厂房9三00三000三0累计三折旧4三00三000三0固定三资产三减值三准备80三0三00三02、转三换前三采用三公允三价值三模式三计量（1）会三计处三理原三则：以转三换当三日的三公允三价值三作为三自用三房地三产的三账面三价值三，公三允价三值与三原账三面价三值的三差额三计入三当期三损益三。（2）会三计处三理方三法：借：三固定三资产贷：三投资三性房三地产——成本投资三性房三地产——公允三价值三变动借或三贷：三公三允价三值变三动损三益[例7.三8]东升三公司三于20三07年1月1日将三原采三用公三允价三值计三量模三式计三价的三一幢三出租三厂房三收回三并作三为公三司的三一般三性固三定资三产处三理。三在出三租收三回前三，该三厂房三账面三原值三为90三0万元三，其三中成三本为80三0万元三，公三允价三值变三动为10三0万元三。转三换当三日该三厂房三的公三允价三值为95三0万元三。要求三：作三出相三关会三计分三录。[例题三解答]：借：三固定三资产9三50三0三00三0贷：三投资三性房三地产——成本8三00三000三0投资三性房三地产——公允三价值三变动1三00三000三0公允三价值三变动三损益50三0三00三0[例题三解答]：（续三）若转三换当三日该三厂房三的公三允价三值为85三0万元三，则借：三固定三资产8三50三0三00三0公允三价值三变动三损益50三0三00三0贷：三投资三性房三地产——成本8三00三000三0投资三性房三地产——公允三价值三变动1三00三000三0（二三）自三用房三地产三或存三货等三转换三为投三资性三房地三产＊在将三自用三房地三产或三存货三等转三换为三投资三性房三地产三时，三应根三据转换三后的投三资性三房地三产所三采用三的计三量模三式分三别加三以处三理。1、转三换后三采用三成本三模式三计量三的（1）会三计处三理原三则：将转三换前三的资三产的三账面三价值三直接三作为三转换三后的三投资三性房三地产三的入三账价三值（2）会三计处三理方三法：①将作三为存三货的三房地三产转三换为三投资三性房三地产三的借：三投资三性房三地产贷：三开发三产品[例7.三9]假设三东升三公司三是从三事房三地产三开发三业务三的企三业，20三07年3月1日，三东升三公司三与迅三达公三司签三订了三租赁三协议三，将三其开三发的三一栋三写字三楼整三体出三租给三迅达三公司三使用三，租三赁期三开始三日为20三07年3月15日，三出租三后采三用成三本模三式计三量。20三07年3月15日该三写字三楼的三账面三余额三为6三50三0万元三，未三计提三存货三跌价三准备三。要求三：作三出东三升公三司20三07年3月15日出三租的三相关三会计三分录三。[例题三解答]：借：三投资三性房三地产——三XX写字三楼65三0三0000三0贷：三开发三产品65三0三0000三0②将自三用的三土地三使用三权或三建筑三物等三转换三为投三资性三房地三产的借：三投资三性房三地产——厂房累计三折旧固定三资产三减值三准备贷：三固定三资产投资三性房三地产三累计三折旧投资三性房三地产三减值三准备[例7.三10三]东升三公司三于20三07年4月10日将三自用三的一三幢厂三房作三为投三资性三房地三产对三外出三租，三出租三后采三用成三本模三式计三量。三在出三租前三该厂三房账三面原三值为90三0万元三，已三提折三旧40三0万元三，提三取的三减值三准备三为80万元三。要求三：作三出相三关会三计分三录。[例题三解答]：借：三投资三性房三地产——厂房9三00三000三0累计三折旧4三00三000三0固定三资产三减值三准备80三0三00三0贷：三固定三资产9三00三000三0投资三性房三地产三累计三折旧4三00三000三0投资三性房三地产三减值三准备80三0三00三02、转三换后三采用三公允三价值三模式三计量三的（1）会三计处三理原三则：按照三转换三当日三的公三允价三值计三价，三转换三当日三的公三允价三值小三于原三账面三价值的，三其差三额计三入当三期损三益；三转换三当日三的公三允价三值大三于原三账面三价值三的，三其差额作三为资三本公三积（三其他三资本三公积三），三计入三所有三者权三益。（2）会三计处三理方三法：①将作三为存三货的三房地三产转三换为三投资三性房三地产三的当转三换当三日的三公允三价值三小于三原账三面价三值时三：借：三投资三性房三地产——三XX写字三楼公允三价值三变动三损益贷：三开发三产品当转三换当三日的三公允三价值三大于三原账三面价三值时三：借：三投资三性房三地产——三XX写字三楼贷：三开发三产品资本三公积——其他三资本三公积[例7.三11三]沿用三例7.三9，假三设出三租后三采用三公允三价值三模式三计量三，3月15日该三写字三楼的三公允三价值三为6三10三0万元三。要求三：作三出东三升公三司20三07年3月15日出三租的三相关三会计三分录三。[例题三解答]：借：三投资三性房三地产——三XX写字三楼61三0三0000三0公允三价值三变动三损益4三00三000三0贷：三开发三产品65三0三0000三0若3月15日该三写字三楼的三公允三价值三为70三0三0000三0元，三则借：三投资三性房三地产——三XX写字三楼70三0三0000三0贷：三开发三产品65三0三0000三0资本三公积——其他三资本三公积5三00三000三0②将自三用的三建筑三物等三转换三为投三资性三房地三产的当转三换当三日的三公允三价值三小于三原账三面价三值时三：借：三投资三性房三地产——成本累计三折旧固定三资产三减值三准备公允三价值三变动三损益贷：三固定三资产当转三换当三日的三公允三价值三大于三原账三面价三值时三：借：三投资三性房三地产——三XX写字三楼贷：三开发三产品资本三公积——其他三资本三公积[例7.三12