房地产项目管理-质量控制

房地产项目质量控制本章内容：房地产项目活动过程质量决策阶段设计阶段施工阶段项目经营管理阶段管理工作质量和最终产品质量最终产品质量验收

房地产项目质量的内涵 房地产项目活动过程，房地产项目管理工作，以及房地产项目最终产品满足顾客需要能力的特征和特性的总和。第一节房地产项目活动过程质量一、项目决策阶段1、内容:1)、项目前期市场研究2)、项目决策

1).项目前期市场研究工作质量——市场研究质量项目前期市场研究工作∶指项目投资决策前所进行的市场调查，市场分析与研究工作。项目前期工作质量的好坏体现在两方面。其一是能否科学地把握和认识市场规律。大量的调查研究市场与环境条件，从而认识市场规律，把握市场脉博。是否掌握了大量信息资料，是否具备科学地分析与研究问题的能力和条件，是保证前期工作质量的重要条件。其二是能否为后期工作阶段（如项目决策阶段等）提供尽可能详尽、周到、科学的依据。项目前期阶段的主要任务是在掌握和研究了大量信息资料的基础上，进行广泛的方案研究和问题设想。影响 项目前期阶段的成果，对确定项目的市场定位、投资经营方案、建筑设计风格及标准影响极大，直接关系着项目的决策质量和设计质量，决定着项目对市场的符合程度，是项目成败的关键环节，对其质量的影响具有决定性意义。2)、项目决策阶段工作质量——决策质量项目决策∶在项目可行性研究及策划的基础上，就项目的投资规模、经营形式、开发方案、投资方案、融资方案，以及市场定位、价格定位、营销策略等一系列重大问题所作的决策。3、项目决策阶段质量控制的主要内容

市场调查资料是否真实，完备和科学。市场分析方法是否科学规范，市场分析结论是否符合实际。市场定位的科学性、有效性和符合性。审核项目策划方案的可靠性、与市场的符合性。策划方案是否符合产业政策。策划方案是否符合业主要求。策划方案是否具有可靠的基础资料和数据。策划方案是否符合财务评价要求。策划方案是否具有潜在风险，以及这些风险是否具有可靠的防范与规避措施。二、项目规划设计阶段 项目设计质量直接关系到项目建成后的使用功能和使用价值。设计质量形成于项目设计的全过程，涉及到参与项目设计的各专业、各层次设计人员。（一）项目设计阶段质量控制的主要内容1）设计文件的正确性和完整性。2）设计招标文件，设计竞赛方案的可行性。3）设计方案的先进性和合理性，确定最佳设计方案。4）设计单位质量保证体系，专业交底及专业会签制度。5）设计质量跟踪检查，控制设计图纸的质量。6）设计方案的经济性，设计方案的可行性和对目标的符合性。7）设计方案的适用性和与市场要求的符合性。8）设计方案工艺实现的可行性。（二）、项目设计质量控制的过程与任务一）项目设计质量项目设计质量的内容包括两类。项目的质量标准。如采用的技术标准，设计使用年限、设备及材料质量等级标准，配套及服务设施标准，规模等等。设计成果的质量，即设计成果的先进性，科学性，正确性，设计文件的完备性，以及设计成果令用户满意的程度。二）三项目三设计三质量三要求三的确三定由业三主确三定项三目的三功能三目标三和项三目的三质量三标准三。“三项目三设计三任务三书“三规划三设计三要点三”或三“合三同”三。按项三目功三能目三标和三项目三的质三量标三准确三定项三目规三划、三建筑三与结三构设三计方三案，三并确三定各三部分三质量三要求三，形三成各三部分三的设三计要三求。对项三目建三筑的三空间三、位三置、三及配三套设三施的三质量三要求三、使三用功三能和三建筑三物协三调要三求，三并将三它们三纳入三项目三的质三量目三标体三系中三，最三终形三成项三目设三计的三质量三要求三文本三。各部三分详三细技三术设三计质三量要三求。三）三项目三设计三单位三的选三择由于三项目三设计三质量三的复三杂性三、隐三蔽性三，设三计单三位的三选择三非常三重要三。设三计单三位必三须具三有一三定知三名度三和相三应资三质等三级，三而且三具有三良好三的信三誉。三在大三多数三情况三下，三可采三用竞三标方三法选三聘设三计单三位。四）三项目三设计三工作三质量三控制1、设三计过三程的三各阶三段，三都应三在阶三段设三计成三果审三批签三章后三，再三进行三后续三设计三。2、委三托设三计监三理或三聘请三专家三，对三设计三进度三和质三量、三设计三成果三进行三审查三。3、通三过设三计招三标、三评标三，保三证设三计质三量。4、采三取奖三励措三施，三鼓励三设计三单位三进行三设计三方案三优化三。5、请三科研三单位三或专三家会三审或三专门三对方三案的三某些三技术三问题三进行三试验三或研三究。6、设三计文三件质三量检三验：三设计三文件三的完三备性三、设三计构三思、三设计三工作三、设三计文三件的三正确三性、三全面三性、三安全三性、三对规三范要三求的三符合三性等三等。五）三项目三设计三方案三的审三核设计三方案三的审三核包三括总三体方三案和三各专三业设三计方三案的三审核三两部三分内三容。1、总三体方三案审三核总体三方案三的审三核主三要在三初步三设计三阶段三进行三，重三点审三核设三计依三据、三项目三规模三、项三目组三成及三平面三布局三、规三划设三计、三园林三绿化三、配三套设三施、三三废三治理三、环三境保三护、三防灾三抗灾三、建三设期三限、三投资三概算三等文三件资三料的三可靠三性、三合理三性、三经济三性、三先进三性和三协调三性等三等。2、专三业设三计方三案的三审核重点三审核三设计三参数三、设三计标三准、三设备三和结三构选三型、三功能三和使三用价三值等三方面三，是三否满三足适三用、三经济三、美三观、三安全三、可三靠等三要求三。（1）建三筑设三计方三案1）平三面布三置：三平面三尺寸三及布三置，三单元三及户三型组三合等三。2）空三间布三置：三空间三尺寸三，室三内外三标高三，建三筑层三数及三层高三。3）建三筑造三型、三平立三面布三置等三。4）室三内装三饰：三装饰三方案三、装三饰材三料的三选择三等。5）建三筑物三理功三能：三采光三、隔三热、三隔声三、通三风、三节能三等。6）工三艺实三现的三可能三性。（2）结三构设三计方三案1）设三计依三据及三设计三参数三。2）方三案的三选择三的安三全性三、可三靠性三、抗三震性三。3）主三体结三构布三置、三结构三材料三的选三择等三等。4）工三艺实三现的三可能三性。（3）给三排水三工程三设计三方案1）设三计依三据和三设计三参数三。2）方三案选三择。3）管三线的三布置三和所三需设三备的三选择三等等三。（4）通三风空三调设三计方三案1）设三计依三据和三设计三参数三。2）方三案选三择。3）管三道布三置和三设备三选择三等等三。其他三还有三照明三工程三、排三水工三程、三道路三工程三、园三林绿三化工三程的三设计三方案三等等六）三项目三设计三图纸三的审三核设计三图纸三是设三计工三作的三最终三成果三，又三是工三程施三工的三直接三依据三。设三计阶三段质三量控三制的三任务三，最三终要三体现三在设三计图三纸的三质量三控制三上。七）三项目三设计三交底三与图三纸会三审图纸三会审三有如三下主三要内三容∶1、设三计图三与说三明是三否齐三全，三有无三分期三供图三的时三间表三。2、结三构设三计抗三震烈三度是三否符三合当三地抗三震设三防的三要求三。3、设三计图三纸相三互间三有无三矛盾三，专三业图三纸之三间、三平立三剖面三图之三间有三无矛三盾，三标注三有无三遗漏三。4、总三平面三与施三工图三的几三何尺三寸、三平面三位置三、标三高等三是否三一致三。5、防三火、三消防三是否三满足三要求三。6、建三筑结三构与三各专三业图三纸本三身是三否有三差错三，施三工单三位是三否具三备施三工图三中所三列各三种标三准图三册。7、材三料来三源有三无保三证，三能否三代换三，设三计所三要求三的条三件能三否满三足。8、地三基处三理方三法是三否合三理。9、建三筑与三结构三是否三存在三不能三施工三、不三便于三施工三的技三术问三题。10、工三艺管三道、三电气三线路三、设三备装三置、三运输三道路三与建三筑物三之间三或相三互间三有无三矛盾三，布三置是三否合三理。11、施三工安三全，三环境三卫生三有无三保障三。12、工三艺实三现有三无困三难。三、三项目三实施三阶段房地三产项三目实三施阶三段的三质量三有两三重内三涵。其一三是投三资者三或建三设者三在项三目各三项组三织工三作实三施过三程中三的工三作质三量，三主要三的内三容是三项目三工程三的发三包、三监理三、控三制和三管理三工作三质量三；其二三是项三目工三程的三承包三者对三项目三施工三建设三的施三工质三量。施工三质量三影响三因素三复杂三，几三乎参三与项三目工三程施三工的三所有4M三1E条件三（人三、机三、料三、法三、环三）都三是质三量控三制的三对象三。（一三）项三目施三工质三量控三制过三程项目三施工三阶段三的质三量控三制，三是一三个从三对投三入原三材料三的质三量控三制开三始，三直到三完成三工程三质量三检验三，合三格验三收为三止的三全过三程的三系统三控制三过程（二三）项三目施三工质三量控三制方三法项目三施工三质量三控制三的方三法可三分：文件三审核检验三两类三。1、文三件审三核文件三审核三就是三对项三目有三关质三量的三技术三文件三、报三告、三报表三的审三核，三文件三审核三是项三目质三量控三制的三重要三手段三，其三具体三内容三主要三有如三下数三项。（1）审三核施三工单三位有三关技三术资三质的三质量三证明三文件三。（2）审三核并三经现三场核三实项三目开三工报三告。（3）审三核施三工方三案、三施工三组织三设计三和技三术措三施。（4）审三核有三关材三料、三半成三品的三质量三检验三报告三。（5）审三核反三映工三序质三量动三态的三统计三资料三和控三制图三表。（6）审三核设三计变三更、三修改三图纸三文件三和技三术核三定书三。（7）审三核有三关质三量问三题的三处理三报告三。（8）审三核有三关应三用新三工艺三、新三材料三、新三技术三、新三结构三的技三术鉴三定书三。（9）审三核有三关工三序交三接质三量检三查，三分项三、分三部工三程质三量检三查报三告。（10）审三核并三签署三现场三有关三技术三签证三、文三件等三。（11）审三核施三工单三位的三质量三体系三文件三（方三针、三程序三）和三质量三记录三。（12）审三核隐三蔽工三程质三量检三验记三录。2、现三场质三量检三验（1）现三场质三量检三验的三检验三内容①开三工前三检验②工三序交三接检三验③隐三蔽工三程检三验④停三工后三复工三前的三检验⑤分三项、三分部三工程三完工三后的三验收三检验⑥成三品保三护检三验⑦原三材料三质量三检验⑧设三备运三行质三量检三验（2）现三场质三量检三验的三方法常见三的现三场进三行质三量检三验的三方法三有目三测法三、实三测法三和试三验法三三种三。①目三测法三：通三过看三、摸三、敲三、照三等人三工作三业过三程直三观检三查施三工质三量的三方法三。②实三测法三：人三工或三借助三工具三、仪三器、三设备三检测三质量三数据三，通三过实三测数三据与三施工三规范三及质三量标三准所三规定三的充三许偏三差对三照，三来判三别质三量是三否合三格的三方法三。③试三验法三：借三助于三仪器三设备三，通三过试三验手三段对三质量三进行三判断三的检三查方三法。2、质三量控三制点三的设三置质量三控制三点的三设置三应根三据工三程特三点，三视其三重要三性、三复杂三性、三精确三性、三质量三标准三和要三求而三定。三质量三控制三点的三设置三位置三，主三要视三其对三质量三特征三影响三的大三小及三危害三程度三而定3、工三序的三质量三控制三和检三验工序三质量三检验三也是三对工三序活三动效三果的三评价三。工三序质三量检三验工三作的三内容三主要三有下三列几三项。（1）设三定标三准:把设三计要三求、三技术三标准三、工三艺操三作规三程等三转换三成该三工序三具体三而明三确的三质量三要求三。（2）进三行度三量:对工三序的三质量三特性三进行三检测三。（3）比三较判三定:把度三量出三来的三质量三特征三值同三该工三序的三质量三技术三标准三进行三比较三，以三发现三差异三。（4）作三出处三理:根据三判定三的结三果，三对合三格的三工序三质量三予以三验收三，对三不合三格者三，则三要查三找原三因，三采取三对策三措施三予以三调整三、纠三偏或三返工三。（5）记三录:把度三量出三来的三质量三特征三值，三质量三分析三、判三断、三评估三与处三理过三程完三整、三准确三、及三时地三记录三下来三，（三三）项三目施三工材三料的三质量三控制1、材三料质三量控三制的三基本三要求（1）掌三握供三应链三，优三选供三货厂三家。（2）合三理组三织材三料供三应，三确保三施工三正常三进行三。（3）合三理组三织材三料使三用，三减少三材料三的损三失。（4）加三强材三料检三查验三收，三严把三质量三关2、材三料质三量控三制的三主要三内容（1）材三料的三质量三标准（2）材三料的三质量三检（三试）三验（四三）项三目施三工方三案的三质量三控制在制三定和三审核三施工三方案三时，三必须三从技三术、三组织三、管三理、三经济三方面三进行三全面三分析三、综三合评三估项三目施三工方三案的三质量三，确三保施三工方三案在三技术三上可三行，三在经三济上三合理三，有三利于三提高三项目三工程三质量三。（五三）项三目施三工环三境因三素的三质量三控制自然三环境:工程三地质三、水三文、三气象三等；管理三环境:质量三保证三体系三、质三量管三理制三度等三；劳动三环境:劳动三组合三、劳三动工三具、三施工三作业三面等三等

四、项目三经营三管理三阶段房地三产项三目的三经营三管理三∶指三项目三产品三（商三品房三及其三配套三设施三）或三项目三服务三（营三销服三务、三物业三管理三、中三介服三务等三）进三入流三通和三使用三领域三后的三环节三。广义三的经三营管三理质三量∶三包括三项目三的营三销服三务质三量、三中介三服务三质量三及物三业管三理质三量。物业三管理三质量三∶指三物业三管理三服务三的质三量。三由服三务内三容、三服务三方式三、服三务态三度以三及服三务效三果等三一系三列服三务质三量指三标综三合而三成。项目三经营三使用三期质三量控三制的三主要三内容:审核三承包三商提三供的三质量三保证三书与三质量三保修三书。检查三、鉴三定项三目质三量状三况和三使用三情况三。对出三现的三质量三缺陷三，确三定责三任者三。督促三承包三商修三复缺三陷。在保三修期三结束三后，三检查三项目三保修三状况三，移三交保三修资三料。检查三项目三服务三质量三。第二三节管理三工作三质量三和最三终产三品质三量1、房三地产三项目三的管三理工三作质三量∶涉及三房地三产项三目组三织全三过程三，各三环节三管理三工作三的质三量。如在三项目三前期三的市三场调三查的三组织三与管三理工三作质三量；三项目三方案三策划三与决三策的三组织三与管三理工三作质三量；三在项三目实三施期三的规三划设三计、三项目三施工三、设三备采三购等三招标三发包三工作三的组三织与三管理三工作三质量