房地产投资三

另类投资第二章不动产投资第一节

不动产投资的形式及特征第二节

不动产投资的价值分析第三节

不动产投资的风险第四节房地产投资信托（REITs)第五节不动产投资领域的创新

参考书目1，叶剑平、曲卫东编著《不动产估价》中国人民大学出版社，2005年2，【美】JohnP.Wiedemer著《房地产投资》，中信出版社，2005年2.1不动产投资的形式和特征2.1.1

不动产（real-estate，又称房地产）是相对于动产而言的，它强调的财产和权力载体在地理位置上的相对固定性，具体是指土地一级建筑物等土地定着物，是权益和实物的综合体

2.1不动产投资的形式和特征

房地产作为一种特殊的商品，有许多自身的特征：1.地理位置相对固定2.使用功能多样3.投资和消费的双重性4.社会地位的象征2.1不动产投资的形式和特征2.1不动产投资的形式和特征2.1不动产投资的形式和特征2.1.3不动产的投资回报作为投资的房地产，回报可能单一，也可能源于所有。如仅有收益的投资-----抵押贷款；仅有升值的投资-----持有未开发的土地；仅有价值收益的投资-----建筑地块的开发三种收益类型都包括的投资-----收益性房地产，如公寓楼2.2不动产投资的价值分析

不动产估价：依据影响不动产价值的各种资料，判定不动产以货币表示的经济价值。不动产投资的价值进行估计时要具有两大价值观念，即货币的时间价值和投资的风险价值考虑一个不动产投资是否可取的首要一点就是投资是否可以在一个必要的收益率上取得正的投资净现值（netpricevalue）2.2不动产投资的价值分析2.2.1影响不动产价格的因素可区分为两类：一种分类：一般因素、个别因素及区域因素一种分类：供求因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素及其他因素等。2.2不动产投资的价值分析2.2.1影响不动产价格的因素（1）供求因素影响不动产供给的因素：自然供给价格计划和规划影响不动产需求的因素：人口数量收入水平消费结构相关税收2.2不动产投资的价值分析2.2.1影响不动产价格的因素（2）自身因素土地的自身因素（位置、形状、大小、地势、地质等日照、通风、适度、温度等临街状态---路角地、双面临街地、一面临街地、袋地及盲地等）2.2不动产投资的价值分析2.2.1影响不动产价格的因素（3）环境因素自然环境：嘈杂程度、环境污染程度以及视觉环境等社会环境：交通便利性、商业设施状况、教育设施配套2.2不动产投资的价值分析2.2.1影响不动产价格的因素（4）人口因素人口数量----人口密度人口素质家庭规模2.2不动产投资的价值分析2.2.1影响不动产价格的因素（5）经济因素经济发展物价水平地价与物价互为因果“地价上涨---抵押力量增大---信用膨胀---物价上涨”“货币量的增加---物价上涨----地价上涨”

2.2不动产投资的价值分析2.2.1影响不动产价格的因素（6）行政因素土地制度住房制度城市规划（住宅区、商业区等功能区的划分、房屋的使用用途、土地的使用强度等）土地利用规划（规定用途、容积率、绿化率、建筑物高度等指标）不动产价格政策、税收行政隶属变更2.2不动产投资的价值分析2.2.2不动产投资价值评估方法体系：市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法、现金流折现法等。市场比较法、收益还原法、成本逼近法是不动产估价的三种经典估价方法。2.2不动产投资的价值分析2.2.2不动产投资价值（1）市场比较法（marketcomparisonapproach)

又称为买卖实例比较法、现行市价法、交易实例比较法、市价比较法、市场资料比较法、市场法等。经典估价方法。

在评估一宗不动产价格时，将待沽不动产与类似不动产的近期交易价格进行对照比较，通过交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出待沽不动产在评估基准日的正常合理价格。由市场比较法得到的价格称为比准价格，该价格经过市场调节后，得到市场价值。2.2不动蛙产投币资的冷价值仪分析2.2林.2不动产戏投资价事值（1）市晚场比罢较法雀（mar络ket忍co爬mpa线ris浸on岂app葱roa短ch)基本惰原理踪蝶：替忘代原庙理。锐效用创相等膨的不砍动产帮经过桑市场帅的竞捉争，抓其价遵格最壤终会矩基本席趋于啦一致稠。适用对轻象：具毁有交易潮性的不拉动产（点房地产芒开发用溉地、普棍通商品圈住宅、扣高档公贷寓、别排墅、写掘字楼、陶商场、初标准化握工业厂续房）不适屿用于猜：特舱殊工送业厂府房、倍学校压、图眉书馆努、纪障念馆戏、古像建筑绑、教掏堂等甲。条件：雾需要对蚁交易情祥况、交娇易日期拴、区域议、个别茫因素等杏进行修屑正。2.警2不动强产投谦资的啦价值羽分析2.拌2.按2不动隶产投拖资价咳值（1）市激场比孙较法抛（mar胞ket鱼co锈mpa语ris添on案app脑roa塌ch)交易实溉例的搜由集（成描交价格顽、日期尿、付款代方式、垮交易实进例不动弃产的状巷况、交陈易双方油的基本涂情况和鸽交易目洁的、交择易情况尝等）交易退情况射修正2.黎2不动将产投掏资的橡价值圾分析2.2在.2不动产纪投资价莲值（1）市袋场比您较法主（ma俊rk殊et债c季om窄pa钢ri番so抓n踩ap钱pr广oa损ch列)造成成啦交价格品偏差的鹿因素有利疫害关抗系的书人之册间的岁交易急于出速售或急眉于购买堆的交易交易双谜方或某叹一方对窑商场行骗情缺乏崖了解的劣交易交易双驾方或某选一方有着特别动谁机或偏悟好的交蓬易特殊夕方式传的交纯易交易拜税费辅非正材常负浩担的舌交易相邻不返动产的喜合并交爱易受债敢权债乘务关晶系影聚响的雹交易柏。2.2不动增产投稻资的惊价值址分析不动产绕投资的业价值（2）收益骄法又称收巷益还原泽法或收护益资本川化法。是预凯测估呈价对络象的色未来押预期将收益落，然俯后将向其转歇化为医价值术，以或此求凯取估雄价对馅象的简客观哗合理戒价格抽或价革值的侦方法瓦。本质汁是以切不动蜜产的右预期沃收益捉能力距为导枝向求原取估会价对溪象的蚁价值危。2.2不动产阔投资的马价值分牲析不动产螺投资的社价值（2）收列益法按照资然本化方氏式的不损同,区分忧为直莫接资充本化井法和拨报酬幅资本享化法.直接资障本化法:将估宾价对茶象未绝来某葱一年驶的某晶种预颤期收绞益除锤以适产当的鸦资本照化率碎或者漏乘以还适当居的收疲益乘蜜数转晒换为据价值蓬的方晴法.报酬资饶本化法(现金财流折肠现法):不动衡产的找价值坦等于悬其未够来各葵期净来收益煤的现芳值之居和.2.孤2不动泡产投厅资的穷价值熄分析不动产茄投资的毅价值（2）收婆益法在NP宅V法则岗下，狐净现替值衡肾量了队未来耻收益开的现虚在价底值和纹目前彻的市沸场价较值或袜投资勺成本磁之间英的差绘额。NP哑V=未来现洞金流的芒现在价床值-投资用ATC速F代表税遣后现金贤流，ATE拔R代表令税后粮的权撞益回切报I代表怕投资纳的权睬益成夺本r是要鸣求的帆税后望必要皮收益合率NPV法则告核诉我们挺，如果NP臭V>惨0或NP员V=两0，这个朵项目就煎是可行每的2.骄2不动产角投资的跳价值分窃析不动须产投佣资的额价值除了船净现薪值法曾以外谊，还吩有另滨一种觉被广蠢泛应泰用的木项目蓬投资并决策颤方法——内部收军益率法治（in波te诊rn担al厨r庭at呀e执of浮r仁et迈ur世n，IR教R）内部吊收益秤率就横是未怎来流泊入的予现金撒流的才现值丽的与供投资棍额恰闲好相鄙等时构的折例现率行，即NP谁V等于0时的廉折现仓率翅，当IR晓R大于货或等贿于必鲁要收炮益率凳时，种项目很才是污可行窃的2.2不动枕产投瓣资的叨价值颈分析不动产壶投资的钟价值IRR的一个和缺陷当项银目存从续期损间出荣现负竭的现绿金流宪时，NP附V=中0时，价可能铜会出颠现多盗重IR壮R，此时克我们可酷以采用数另外一绘种方法仍帮助投柳资者做淋出决策剥，即修正恋的内然部报挂酬率缓法（mo晨di句fi婶ed含i离nt津er降na苏l丧ra逮te愉o哑f经re树tu辆rn勉,M郑IR腐R）2.2不动垒产投什资的艘价值展分析不动待产投已资的垫价值假设兼必要临回报导率为k，未来锅所收回祸现金的盆再投资惭收益率灶为r，使逢所有捷负的耐现金选流的膊折现电值等泉于未保来所潮有正坟的现等金流猫的种序植的酱报酬倘率，队我们头称之游为MIR袄R，若MI井RR楚>k，接室受此移投资辉案，庭若MIR胀R<k，则屑拒绝刑。记现金跃流出为COF（包趴括期参初和帐未来皂），惜未来捐现金亩流入膝为CI养F，必要跪收益率揭为k，再室投资招收益绒率为r，MI肯RR的计算迈公式为误：2.遍2不动股产投降资的貌价值品分析不动蚂产投欠资的坐价值财务界家引进了巨金融市恼场中期业权的观块念作为伟项目投析资的评役估模式黄，称为票实物期冰权（rea心lo渠pti立on）修正让后的NP球V=传统NPV访+期权价是值虽然扑传统励意义进上的NPV价值方可能衬因行坝情的桐不确卧定性祸而为工负，巴但是氧期权预价值李的增盘加可储能使将修正禾后的NP易V为正涉，这纠时一仇个原弓本将丛被否伍定的海项目叠就具擦有了乞投资细意义舍。2.含2不动产兆投资的序价值分县析资本化愁率的估收计直接资纤本化法押：资本化园率(ca换pit刊ali拆zat套ion扮ra需te）是虫不动背产的玩某种菌收益宾与其桐价格胸的比献率。资本化种率=年收益/价格收益郊乘数宋：房践地产近的价灾格除普以其虑某种达年收观益所扎得的填倍数咱。收益生乘数=价格/年收定益2.径2不动产义投资的谦价值分景析资本化站率的估陆计报酬资圣本化法乐：预测恳估价对蹄象未来祸各期的先净收益口（净现宝金流量聚），选泻用适当睁的报酬答率（折垮现率）背将其折灿现到估驳价时点段后累加傅，以此艘求取估享价对象绝的客观怨合理价北格或价技值的方泥法。净收版益：弃归属榜于土拴地或伏不动昼产的富除去网各种缩慧费用默后的筐收益甚。一样般以爽年为爱单位徐。净营业阀收益（net挪op您era这tio决ni循nco隔me,贿NOI费)是有效筹毛收入打扣除运郊营费用执后得到差的归属俩于不动叶产的收显入，未沿扣除税做收和抵拒押贷款艳还本付型息额。2.阔2不动产钓投资的混价值分鞋析资本化纠率的估高计资本化妇率可以锦通过风夏险溢酬滨法、市酷场提炼幻玉法、加迹权资本蛙成本法捏来取的村。1.风险鸣溢酬蹲法（泪累加凯法或止者安增全利泡率加刃风险杀调整芬值发兼）。它将收叶益率视祥为含无蜓风险收塔益率和伴风险补督偿率两裕大部分桐，然后桶分别求端出每一刻部分，斤再将它披们相加包。2.2不动且产投崭资的恋价值织分析资本化初率的估么计1.风险溢疏酬法（骂累加法命或者安片全利率属加风险比调整值连发）。资本化觉率可能残由以下录几部分惯组成：2.软2不动产涌投资的景价值分演析资本奶化率馆的估准计2.市场提校炼法市场堂提炼节法（ma环rk堤et架-e累xt桨ra敏ct碗io汗n）是践直接观从市身场上灯取得疤资本绑化率欠的一奥种方但法，柿在净所营运昏收入胡（NO昆I）可捡以确直定的纠情况氧下，差只需榜要确款定资生产的糠销售取价格灭即市走场价纱值（MV0）就问可以吴以此训估计波资本淡化率坏：2.嗓2不动雄产投搬资的苗价值雅分析资本低化率旅的估永计3.加权资胀本成本霞法（抵膜押贷款之与自有匹资金的肢组合）不动滚产投阻资的德金额钱一般掏十分泳巨大超，除沃了投悟资者当的自蹄有资霜金（熟股本响）外杏，经丑常还赔包括队了相叮当部女分的尊贷款夫。不谷动产职的收臭益率悟必须烈同时雨满足慕这两种部分父资金术对投毒资收潮益的嘱要求撤，抵凑押贷贼款通睡常是越分期三偿还州的，疤所以费抵押槽贷款倚与自风有资纠金的冈组合巡寿利用曲抵押头贷款跪常数蹈与自捞有资木金资拢本化剂率的真加权秆平均广数。2.2不动卖产投僵资的功价值卸分析资本化叶率的估揪计3.加权资敢本成本悉法（抵扎押贷款耗与自有晃资金的圈组合）抵押贷晴款常数韵一般采齿用年抵栋押贷款赌常数，哲是每年丑的偿还自额（还学本付息梳额）与浅抵押贷然款金额受（抵押知贷款本掘金）的龟比率。自有资捧本化率表：从净候收益中边扣除抵盖押贷款肉还本付美息额后桑的数额永（税前次现金流碗量）与梳自有资峰金额的引比率。综合腹资本鸣化率=抵押贷棵款金额×抵押贷发款常数/不动产诊价格+自有资禾金额×自有资理金资本注化率/不动产批价格2.2不动产总投资的施价值分磁析资本化筐率的估坚计3.加权资竟本成本伙法（抵剧押贷款炕与自有厕资金的级组合）E为自由哈资本投铅资额D为贷款西额V为总息投资糖额陪为股嫩权回横报率减为爆债券腰回报厉率一烈般为厨贷款斤利率2.斩3不动申产投母资的款风险2.3小.1不动解产投荡资的凳风险不动产第投资项落目的风局险是指矩由于随疫机因素煌的影响谢所引起蛮的不动淋产开发其投资的搬实际收杆益偏离脸预期收辱益的可缎能性2.输3不动棍产投刑资的词风险2.3防.1不动产荣投资的代风险不动产擦投资的舱风险有亏其独特焰性：1.客观厉性2.不确定夫性3.可测饼性4.风险垒收益颜双重凝性2.3不动产杯投资的葡风险2.句3.巷2不动检产投木资的特风险直管理不动产草投资项巧目的风贺险处理狮方法风险预六防、风料险回避耗、风险新自留和全风险转格移等2.4房地荣产投追资信翠托(R渡EI炊Ts港)2.4汽.1房地产烈投资信巾托房地产晃信托投眯资基金乌(Re亡al把Est副ate顿In震ves帖tme摊nt垦Tru恶st，至REI之Ts）REI醉Ts是早以发行拘收益凭训证的方遵式汇集左特定多惠数投资百者的资抛金，由朋专门投注资机构承进行房作地产投农资经营弃管理，暂并将投惩资综合谱收益按殿比例分搂配给投凡资者。标在国际只上，典津型的R芒EIT认s产品贵多为股慎权性质抹，在证渠券交易渐所挂牌玩交易，膝可由普赵通个人威投资者伍(散户常)和各穷类机构源投资者赴买卖。2.睬4房地产勒投资信源托(RE忘ITs蜜)2.夏4.雹1我国的谷房地产幸投资信搂托提上杆议事剪日程吨的中在国第围一个REI菜Ts概飞念产品塑，天津“债连权版蔑”的REI任Ts的试绳点方潮案和钱审批画流程慎。天津递播交国务会院的保滥障房R鞋EIT屈s方案专中，基底础资产申为天津岭市房地叉产开发林经营集丛团有限坟公司(桂下称天竞房集团惜)持有圈并管理扰的4万肉套廉租当房，建茄筑面积川200漏余万平牌方米，依假设出可租率为层100泰%。2.4房地产相投资信颠托(RE书ITs局)2.搬4.福1房地产搞投资信乒托天房文集团欣代表丛政府项以实尚物配港租的炎方式个向符栏合条枪件的肠低收嚼入家高庭提宴供房桶源。染按照望现在债假定束的收绢入模挣型，扑实际级收取尺月租拉约为桐每平响方米1.8西5元，坑但周边神租赁市遣场的可来比租金裂约为每狗平方米随27元谣左右。肠这一廉漂租房设勒计成R点EIT绢s产品语对外发运售时，越也以月帝租金2颤7元为快基础给喘投资者栗计算回讽报。2.核4房地牵产投光资信农托(R惊EI谣Ts躬)2.4指.1房地产默投资信漠托天房集柜团将廉碗租住房践委托给喉受托人配设立房慎地产信蒙托(债宫权RE株ITs啊)，受晌托人将铁优先级失受益权伙向银行缴间债券皱市场发腰行受益鉴券，转锅让给机挖构投资嗓者(主午要为国冰内商业宵银行)连。受益仅券发行愉规模可蔑达信托亚资产总浮规模的忘80%径，约3醋8亿元推。2.次5不动踢产融杏资创扛新2.5标.1资产证修券化含鸡义资产冒证券瓦化是尤指企途业或细者金岂融机涉构把巴缺乏具流动衡性的嫩，但锄有稳磨定未怀来现纺金流凤的资骂产进皂行组阔合，参以资铸产池辉为支搂撑向框市场讽发行誓资产摩支持伴证券庄。资产众证券曾化的矿发展锤经历烤了两需个阶趣段：朝第一锯阶段屡是银翻行信副贷资垄产证酿券化含，第模二阶每段是正其他伯公司顽应收串账款牙的证让券化混。2.5不动产仅融资创残新1.资产证很券化的健参与者(1)发起人(2包)特殊醒目的驶实体头（Spe尿cia假lP善urp铲ose笔Ve民hic升le—脆SPV）(3怒)信用新提高代机构(4殃)信用粒评级炸机构(5)承销蠢商(6)服务人(7薯)受托删管理勤人(8)投资挪者2.迷5不动业产融碗资创臣新2.资产朱证券射化的穗基本秒结构投资者受托管理人债权债务余值返还证券本息证券本息清偿债务服务人原始债务人转让收入资产转让特殊目的实体发起人发行证券发行收入信用评级机构承销商信用增级信用评级信用增密级机构图证券篇化的卵基本望结构2.龙5不动缺产融挪资创络新资产紫证券策化的外基本排运作解包括溜以下饰几个涨步骤句：（1）确筒定资贪产证额券化三目标协，组添成资立产池（2）资产兄转让（3）信喊用增剃级（4）信柜用评星级（5）证闲券发竟行和散资产怒转让缺支付（6）资际产售煎后管羊理和切服务2.闹5不动称产融脑资创蹄新3.资产煌证券董化后醋的证惜券种访类在美国冰，根据损发行人斩和标的带物（抵词押物）招的不同贝，资产决证券化甜后的证购券种类垒可以分案为四种僵：第一，漫联邦机失构抵押剑支持证义券第二，膛非联邦貌机构抵映押支持坛证券第三泥，资蔬产支允持商注业票验据第四列，资叹产支死持债横券2.懒5不动抹产融来资创袭新2.炉5.喷2抵押支粱持债券轰（MBS）抵押骨支持香债券瓣是指遣以各盲种抵哪押债泻权（伙如房焰屋抵童押贷津款等建）或篇者抵自押债偷权池逃为担袄保所们发行另的债竹券。抵押支邻持债券弃的发行顿商从金美融机构违手中买伞入不动稿产抵押判贷款，鲁将其组榴合成资发产池，悟并且按秒照不动月产抵押多贷款自构身特点拜的不同足，形成航不同的陪抵押贷映款集合嗓基金。输由于每笋个基金驰中所有闷抵押贷仰款的特摊性都一敬样，所砍以集合歇基金有扩着与基有金内抵先押贷款袄特性相仅同的现悄金流。这成疑为集来合基愤金发论行债触券的现基础具。2.5不动葛产融侨资创影新1.抵押女支持匀债券察的种摘类（1）抵察押转桥递债哈券（Mo小rt宾ga抖ge绝P留as忙s-押th红ro竞ug顿h枯Se箭cu兆ri肠ty）债券嫩发行肚商以便抵押妨债券肯集合独基金昌为基督础发勾行债状券，规然后坐定期舞收取坡抵押其贷款炮的本席息，愉扣除粗一定杜的服行务费只用后酿，将蜂本息中转交裕给债佛券的淋购买剥者。译在这粮里，腰抵押桃贷款股的本险息收徒入由辣抵押益支持咐债券敲的发演起者换转交昆给投吨资者谣，因番此称淡之为植抵押排转递观债券旨。2.5不动延产融洋资创蚕新（2）剥离戒式抵押走支持债伟券（St暮ri微pp赴ed踏M毯or晒tg魂ag萝e-洗ba狼ck棕ed芦S吴ec聋ur肤it马y）其基本轮做法是撑将抵押武贷款组云合中的乐现金流钢细分为勺贷款的予本金收等入流和福利息收童入流，爱并以不乌同的现燃金流为薯基础发蛛行贷款累本金债骆券（Pri显nci嗓ple忙On虏ly，PO）和利历息债券愉（Int方ere胖st菊Onl昂y，IO）。本金袖债券痒的发臂行采私取折宴价发滤行的越方式私，债材券的陈实际纽奉收益拳率取掏决于疑提前采偿付舌的速茶度。离利息穗债券列没有夹面值荷，它游的收蔽益来管源于携贷款挡利息池的支爷付。2.5不动肿产融今资创志新IO债券刑的价感格是腹其未杰来各亮期利节息的仔现值伯之和