房地产项目物业管理策划

《房地产策划》

第八章

房地产项目物业管理策划5/16/20231第一节物业管理的早期介入第二节选聘物业服务企业第三节制定物业管理方案第四节制定相关管理制度本章目录5/16/20232

第一节物业管理的早期介入一、物业管理早期介入的概念

物业管理的早期介入是指物业服务企业在接管物业以前，从物业管理和住户使用的角度对项目的规划设计、建筑施工、工程验收等环节提供建设性意见，协助开发商把设计、施工和验收关，确保设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件。

物业管理的早期介入不同于前期物业管理。5/16/20233二、物业管理早期介入的必要性

1.能提前解决项目交付使用后的问题2.有助于物业服务企业全面了解管理对象3.有利于后期物业管理工作的顺利开展4.有利于树立物业服务企业的形象5.有利于优化项目规划设计6.有利于提高工程建造质量5/16/20234三、物业管理早期介入的内容

1.规划设计阶段物业服务企业介入规划设计工作需要重点审视土建构造、电力、电梯、安保、消防、给排水、暖通空调、智能化、车库、内外装饰等方面的合理性。可以从以下几个角度进行考虑：5/16/20235(1)需要考虑配套设施能否满足客户的需要(2)需要考虑规划设计的经济及节能等问题(3)为今后的发展留有余地(4)规划设计是否以人为本，能否方便住户使用(5)既要考虑大的功能布局，又要注重细节5/16/202362.建造施工阶段物业服务企业参与施工质量监督的重点部位有地下室(防止渗漏)、回填土(防止地面沉降)、楼面屋面混凝土(防止地面及屋面渗漏、空鼓)、墙体砌筑(防止墙体裂缝)、外墙装饰(防止外墙空鼓、渗漏)、门窗(防止门窗渗漏)、给排水、设备安装等。5/16/202373.施工验收阶段物业服务企业应站在业主的立场上参与工程验收，对房屋外观质量、建筑防水防渗、建筑设备设施性能、消防系统及器材等进行重点检查验收。5/16/20238

第二节选聘物业服务企业一、物业管理招标的基本概念

1.物业管理招标的含义物业管理的招标是指开发商或业主委员会在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业服务企业竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。前期物业管理的招标由开发商来完成。

5/16/202392.物业管理招标的特点(1)物业管理招标的超前性物业管理招标的超前性是指由于物业管理超前介入的特点，决定了物业管理招标必须超前，即在物业动工兴建之前开发商就应进行物业管理招标工作。(2)物业管理招标的长期性和阶段性由于物业管理工作的长期性和多阶段性，对不同阶段和服务内容，招标内容和方式也有所不同。5/16/2023103.物业管理招标的原则根据《招标法》的规定，物业管理招标活动中必须遵循公开、公平、公正及合理的原则。4.物业管理招标的方式常用的物业管理招标方式大致可分为公开招标、邀请招标和协议招标等。5/16/202311二、物业管理招标的程序

1.招标准备阶段(1)成立招标机构(2)编制招标文件(3)制定标底2.招标实施阶段(1)发布招标公告或投标邀请书(2)组织资格预审(3)召开标前会议(4)开标、评标与定标5/16/2023123.招标结束阶段

(1)合同的签订(2)合同的履行(3)资料整理与归档5/16/202313三、物业管理招标文件

1.招标文件的组成(1)投标人为投标所需了解并遵循的规定：包括投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求。(2)投标人必须按规定填报的投标书格式(3)中标的物业管理企业应签订的合同的条件具体组成要素包括：投标邀请书、技术规范及要求、投标人须知、合同一般条件及特殊条件、附件。5/16/202314

2.编制招标文件的时间

大多数物业管理招标均在物业开发建设的后期。然而，随着开发商对物业管理的要求不断提高，物业管理“超前招标”已屡见不鲜。“超前招标”确实有其优点，然而过早地制定招标文件，加之此时存在大量的不确定因素会使得招标文件编制难度加大，可靠性降低。因此，应注意把握招标文件制定的时间，使编制出的招标文件内容既严密明确，又不失前瞻性。5/16/202315四、物业服务合同

1.物业服务合同的概念物业服务合同是用以标明或界定某物业的管理业务和责任权利的法律文书，是开发商或业主委员会与负责物业服务业务的物业服务企业签定的，旨在明确双方的权利与责任的协议文件。5/16/202316

2.物业服务合同的作用(1)明确委托方和受托方的权利、责任和义务；(2)为物业管理过程中双方出现的争议和纠纷提供调解、仲裁直至诉讼的基本依据；(3)在约束物业服务企业经营与管理行为的同时，对业主委员会也提出要求，实现双方的权责利对等。5/16/202317

3.物业服务合同的内容(1)合同序文：说明物业的名称、规模、坐落；定义和解释；订立合同的日期、地点；合同双方的名称、法人代表及地址等。

(2)合同正文：委托标的的范围与内容；管理形式与期限；双方的责任、权利与义务；管理费用及其支付方式；违约责任与索赔；不可抗力的界定及由此带来的损失与责任的分摊；双方互相协作事项；合同的期限与合同的终止；合同的纠纷与仲裁等等。5/16/202318(3三)合同三结尾三：合同三使用三的文三字、三生效三日期三；合三同的三正副三本份三数；三合同三适用三的法三律；三双方三的法三人代三表(开发三商或三业主三委员三会)签字三；公三证机三关公三证等三。(4三)附件三：说明三本项三目的三特殊三条件三、特三殊要三求及三在通三用合三同格三式中三未能三详细三说明三的内三容以三及物三业的三平面三图、三设施三、设三备清三单、三有关三情况三和指三标的三说明三等。5/三3/三20三23194.物业三服务三合同三的签三署物业三服务三合同三由物三业的三开发三商或三业主三委员三会在三招标三决标三或选三定(选聘)物业三管理三公司三之后三，在三双方三谈判三磋商三、达三到基三本一三致的三基础三上签三署。5.物业三管理三合同三的执三行物业三管理三合同三一经三双方三签署三即具三有法三律效三力，三当事三人要三恪守三和履三行合三同中三规定三的相三关的三权利三和义三务。5/三3/三20三2320第三三节制定三物业三管理三方案一、三确定三物业三管理三的档三次首先三根据三物业三类型三、功三能等三客观三条件三以及三住用三人的三群体三特征三和需三求等三主观三条件三，规三划物三业管三理消三费水三平，三确定三物业三管理三的等三级和三档次三。如果三开发三的物三业是三写字三楼，三那么三相应三的管三理服三务标三准就三应适三应物三业本三身的三档次三，如三果开三发的三物业三是住三宅小三区，三用户三普遍三为中三低收三入者三，则三应考三虑物三业管三理的三服务三费应三适合三居民三的实三际情三况。5/三3/三20三2321二、确定三物业三管理三的服三务项三目和三标准根据三物业三住用三人的三需要三和物三业管三理的三档次三确定三物业三管理三的服三务项三目和三服务三标准三。普通三住宅三项目三物业三服务三的项三目和三标准三可参三照中三国物三业管三理协三会印三发的《普通三住宅三小区三物业三管理三服务三等级三标准》(试行)(中物三协[2三00三4]三1号)的规三定来三制定三。5/三3/三20三2322三、确定三物业三管理三的收三入预三算1.物业三管理三经费三的来三源(1三)定期三收取三物业三服务三费(2三)物业三共用三部位三、共三用设三施设三备维三修基三金(3三)物业三管理三企业三开展三多种三经营三的收三入和三利润(4三)政府三多方三面的三扶持(5三)开发三商给三予的三支持5/三3/三20三23232.确定三物业三管理三收费三标准确定三物业三管理三收费三标准三要遵三从以三下原三则：(1三)不违三反国三家和三地方三政府三的有三关收三费规三定(2三)收费三标准三要与三住用三人的三收入三水平三相适三应(3三)优质三优价三，兼三顾各三方利三益(4三)微利三原则三，收三入扣三除支三出后三略有三剩余(5三)公平三原则5/三3/三20三23243.物业三管理三的支三出项三目物业三管理三的支三出项三目主三要包三括：(1三)公共三物业三及配三套设三施的三维护三保养三费用(2三)聘用三及管三理人三员的三薪金(3三)公用三水电三费的三支出(4三)购买三或租三赁必三需的三机械三及器三材的三支出(5三)物业三财产三保险三及各三种责三任保三险的三支出(6三)垃圾三清理三、水三池清三洗及三消毒三灭虫三的费三用(7三)清洁三公共三地方三及幕三墙、三墙面三的费三用5/三3/三20三2325(8三)公共三区域三植花三、种三草及三其养三护费三用(9三)更新三储备三金，三即物三业配三套设三施的三更新三费用(1三0)聘请三律师三、会三计师三等专三业人三士的三费用(1三1)节日三装饰三的费三用(1三2)行政三办公三支出(1三3)公共三电视三接收三系统三及维三护费三用(1三4)其他三为管三理而三发生三的合三理支三出(1三5)税金5/三3/三20三2326第四三节制定三相关三管理三制度一、三物业三服务三企业三内部三管理三制度1.物业三服务三企业三岗位三职责包括三总经三理、三副总三经理三、职三能部三门经三理、三管理三处主三任、三管理三员、三内勤三员、三文员三、出三纳、三保安三人员三、清三洁人三员、三绿化三人员三、维三修人三员等三岗位三职责三制度三。5/三3/三20三23272.物业三服务三企业三部门三职责包括三经理三室、三办公三室、三财务三部门三、各三个管三理处三以及三各职三能部三门的三职责三制度三。3.其他三内部三管理三制度比如三企业三劳动三用工三制度三、工三资制三度、三福利三制度三、考三勤制三度、三考核三制度三、奖三惩制三度、三员工三行为三规范三、接三待制三度、三来信三来访三来电三制度三、投三诉反三馈制三度、三文书三管理三制度三、办三公设三备使三用管三理制三度等三。5/三3/三20三2328二、三物业三服务三企业三外部三管理三制度1.物业三验收三与接三管制三度制定三验收三与接三管制三度需三要注三意以三下几三点：(1三)选派三业务三素质三好、三工作三负责三的人三员参三加验三收(2三)从业三主及三物业三维修三养护三角度三严格三验收(3三)对验三收中三的问三题记三录在三案并三及时三督促三修整(4三)与建三设单三位签三订保三修合三同(5三)物业三接管三应办三理书三面移三交手三续(7三)应向三建设三单位三索要三全套三图纸三技术三资料5/三3/三20三23292.楼宇三入伙三制度(1三)入伙三通知三书(2三)入伙三手续三书(3三)收楼三须知(4三)住合三约等5/三3/三20三23303.物业三管理三公约物业三管理三公约三应该三包括三：(1三)业主三的权三益、三义务三和责三任(2三)物业三开发三商应三享有三的权三利、三义务三和责三任(3三)物业三服务三企业三的权三利、三义务三和责三任(4三)对物三业公三共部三位及三公用三设施三的管三理制三度(5三)对物三业全三部或三部分三损坏三无法三正常三使用三的规三定(6三)