房地产项目定位与策划

三、房地产项目定位与策划分析4、定位建议项目在进行产品组合时，涉及到三个层次的问题需要做出抉择，即：一是否增加、修改或剔除产品项目，例如一些具体的户型面积区间；一是否扩展、填充和删除产品线，例如某种特定的户型类型；一是哪些产品线需要增设、加强、简化或淘汰，例如高层、小高层，别墅、洋房等。以此来确定最佳的产品组合。三个层次问题的抉择应该遵循既有利于促进销售、又有利于增加项目的总利润这个基本原则。一般来说，拓宽、增加产品线有利于发挥项目的潜力、开拓新的市场；延长或加深产品线可以适合更多的特殊需要；加强产品线之间的一致性，可以增强项目的市场地位，发挥和提高项目在有关专业上的能力。三、房地产项目定位与策划分析4、房地产项目价格定位与策划分析方法——项目价格定位体系定价原则上市价格现实价格成本加成原则整体发展原则市场比较原则价格影响因素分析定价方法的选取比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法规模、开发时机、营建标准、机会成本……【定价思路】成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。目前房地产项目的成本主要包括：

-土地成本

-前期成本

-建筑安装成本

-配套成本

-其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）三、房地产项目定位与策划分析成本加成法三、房地产项目定位与策划分析序号工程类别平均造价（元/平方米）备注一土地费用1土地使用权出让金/土地开发动迁费用及土地使用费2土地出让契税/按出让金的3%计算二建安费用1普通商品房多层950-10506-7层住宅小高层1350-14508-12层住宅中高层1550-165018-24层住宅高层2000-210028-34层住宅2高档商品房多层1700-1800设1层地下车库小高层2050-2150设1层地下车库高层2750-2850设1层地下车库3酒店式公寓高层4300-4600含精装修费用4独立式地下车库地下一层2900-3100地下二层4600-49005别墅一般独立别墅1250-1450地上2-3层半地下室独立别墅1350-1550半地下室、地上2-3层联体别墅1050-1250地上2-3层高档装修别墅4100或以上地上2-3层三、房地产项目定位与策划分析序号工程类别平均造价（元/平方米）备注7办公楼多层（无地下室）1300-1600地上4层多层（有地下室）1700-1800地下1层，地上6-7层8商办楼高层（中低档）3600-4100地下1层，地上20-30层，中央空调，局部幕墙，合资电梯高层（中高档）5600或以上地下2层或以上，地上25-35层，中央空调，幕墙/铝板，进口电梯超高层（高档）8600-10100地下2层，地上40-50层，钢结构，幕墙/铝板/进口石材9体育健身俱乐部/5300或以上社区高级会所10商业多层一般商场2600-2900地上4-5层多层综合商场4100-5100地下1层，地上4-5层，无塔楼综合商业建筑5100或以上地下2-3层，上部4-5层、20-30层办公塔楼大卖场3300或以上家乐福、百安居11旅游酒店多层旅馆2700-3100无星级高层旅馆3300-3700无星级国际三星级酒店4500-5000不包括精装修及家具国际四星级酒店5000-8000不包括精装修及家具国际五星级酒店12000或以上不包括精装修及家具，超高层三、房地产项目定位与策划分析三前期费用1勘查设计费/按总投资的0.05%计2建筑设计费50-100含施工图；按住宅建筑面积计3景观设计费20-30按扣除地面附属物基底面积计算4设计招投标管理费/按总投资的0.02%计5施工招投标管理费/按总投资的0.04%计6审图及设计咨询费6按地面总建筑面积计7施工监理费10按地面总建筑面积计8质监费/按建安费的0.1%计9施工证费/按建安费的0.15%计10测绘费1按地面总建筑面积计；含竣工测绘11可行性报告编制费/12临水临电费/13竣工图编制3四配套费用1住宅配套费用用地红线外（1）大市政配套费320含红线外道路、上水、燃气、电话等，按住宅建筑面积计（2）排水配套费15按地面总建筑面积计三、房地产项目定位与策划分析2室外附属工程费用绿化、道路、变配电站、煤表房、上下水管道、CCTV、红外线报警（1）绿化建设费12按住宅建筑面积计（2）供水管道工程费17.5按地面总建筑面积计（3）燃气管道工程费21/24按住宅建筑面积计；煤气21元/平方米、天然气24.5元/平方米计（4）电话通讯工程费6.5/12.5/20挂空式：6.5元/平方米；暗埋式：多层20元/平方米，高层12.5元/平方米（5）电力工程费145按地面总建筑面积计（6）小区智能化50按住宅建筑面积计（7）环卫工程费10按地面总建筑面积计（8）有线电视工程费5按住宅建筑面积计（9）道路及附属设施25按住宅建筑面积计3人防工程建设费60/45按地面总建筑面积计五其他费用1管理费用/（建安+前期+配套）×3%2销售推广费用/按销售收入约2%计3不可预见费用/（建安+前期+配套）×3%4财务费用/【定价思路】市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。通过市场比较法推算现时整体均价，依据组团的价格决定因素确定各细分组团的现时均价，通过售价还原法推算现时整体租金。预测未来价格影响因素变动幅度确定价格增长率，结合目标物业上市时间确定各物业上市均价/租金。三、房地产项目定位与策划分析市场比较法【样本选择】

样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选取原则：

-相近原则，相近地段会有更多的相近因素

-成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义

-功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位三、房地产项目定位与策划分析市场比较法比较内容（指标）权重汇豪天下(A)耀江花园(B)仁恒河滨花园(C)海琪园(D)拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数建筑自身品质指标70%/0.721/0.6965/0.717/0.578建筑规模10%10.110.11.10.110.80.05社区景观10%10.10.950.09510.10.950.08立面设计10%10.10.980.09810.10.90.07内部装修15%10.150.950.1510.150.90.135户型设计10%10.110.110.110.1物业管理8%10.0810.0810.0810.08附加因素7%1.10.0911.050.07351.10.07710.063项目周围环境指标30%/0.325/0.303/0.198/0.298交通状况10%10.10.950.0980.950.09510.1周边环境10%10.120.980.10.950.0950.60.006区域位置10%1.050.1051.050.1050.90.00810.1合计100%/1.046/0.9995/0.915/0.838三、房地产项目定位与策划分析范例1：市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表外滩、南京东路（虹口）（闸北）（黄浦、静安）南京西路、石门一路淮海路、襄阳路徐家汇陆家嘴人民广场中央公园1公里1-2公里2-3公里

？73006100

－－7000－－

－－10000770010700－－－－95009800－－95009000－－

－－1200010000

－－8500－－

－－－－－－

平均价格1000093427933

升幅7％18％三、房地产项目定位与策划分析范例2：通过同一供需圈比较法来估算项目的大致价格区间R1R2R3OAC1R1三、房地产项目定位与策划分析范例3：大型商、住、办综合体项目的市场比较定价方法演示比较内容权重精文城市花园A绿地世纪城（B）瑞虹新城（C）嘉利明珠城（D）新梅共和城（E）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数建筑规模12%0.90.1081.20.1441.30.1560.780.09360.850.102区域位置15%1.050.15751.10.1651.10.1650.850.127510.15外部环境15%0.850.12751.050.15751.10.16510.151.20.18社区景观15%0.950.142510.151.10.1650.950.14250.950.1425立面设计15%0.90.1350.940.1410.930.13950.930.13950.90.135房型设计10%0.950.0950.950.0950.850.0850.850.0850.980.098配套设施10%0.880.0881.050.1051.20.120.80.080.90.09主题提炼8%0.950.0760.9550.07640.950.0760.90.0720.90.072合计100%0.92951.03391.07150.89010.9695

本案住宅现时整体毛坯均价为7100元/平方米。三、房地产项目定位与策划分析住宅现时整体均价比较内容权重R3地块R2地块R1地块拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地块规模10%5%0.50%8%0.80%-5%-0.500%地块规整性10%5%0.50%5%0.50%-10%-1.000%安静程度12%-10%-1.20%5%0.60%5%0.600%轨道交通15%10%1.50%5%0.75%-5%-0.750%主干路8%10%0.80%0%0.00%-5%-0.400%距离绿地20%10%2.00%0%0.00%-5%-1.000%距离卖场15%8%1.20%5%0.75%-5%-0.750%开发次序及品牌影响力10%10%1.00%5%0.50%-5%-0.500%合计100%

6%

3.90%

-4.300%R3:7550元/平方米R2:7370元/平方米R1:6790元/平方米三、房地产项目定位与策划分析住宅各组团现时均价比较内容权重感性达利（A）SOHO时代（B）永兴富邦（C）博苑公寓（D）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置20%1.050.211.10.2210.20.950.19周边环境20%0.90.180.850.170.950.190.80.16交通情况20%0.80.161.00.20.850.170.80.16项目自身品质20%0.90.180.70.140.850.170.80.16物业管理公司20%10.20.80.160.90.180.70.14合计100%/0.93/0.89/0.91/0.81

本案酒店式公寓现时均价为9000元/平方米。三、房地产项目定位与策划分析酒店式公寓现时均价比较内容权重绿地科创大厦（A）致远大厦（B）淮海中华大厦（C）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置40%1.00.41.350.541.50.6周边环境20%1.10.221.20.241.350.27交通情况20%1.10.220.90.180.90.18项目自身品质20%0.90.181.00.21.20.24合计100%/1.02/1.16/1.29区域位置40%1.00.41.350.541.50.6

本案写字楼现时平均售价为8500元/平方米，平均租金为2.0元/平方米·天三、房地产项目定位与策划分析写字楼现时均价比较内容权重精文城市花园（A）绿地世纪城（B）瑞虹新城（C）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数商业繁华度20%0.970.1941.20.241.30.26人流量25%0.890.22251.150.28751.20.3规划、主题20%10.150.980.1471.150.1725交通条件15%0.950.14250.970.14550.950.1425位置及规模20%0.940.1880.950.191.050.21合计100%0.8971.011.085

本案商业底楼现时平均售价为20000元/平方米，租金为5.6元/平方米·天三、房地产项目定位与策划分析商业底楼现时平均售价层数折减系数销售均价（元/平方米）租金（元/平方米·天）主题商街1F1.0200005.62F0.6120003.4集中商业1F1.0200005.62F0.6120003.43~4F0.480002.2卖场租金为1.5-2.0元/平方米·天三、房地产项目定位与策划分析本案商业现时平均价格水平影响因素指标变动说明宏观影响因素宏观经济#GDP未来五年，仍将保持10％左右的年增长#FDI上海对外资的吸引力逐年增强收支水平#消费品零售额全市消费品零售总额逐年高速增长#居民收入人均年可支配收入保持高速增长#价格水平居民消费价格指数预计有一个上升过程政策制度#房贷制度等政府逐步加强调控房市力度，平抑潜在风险城市规划#区域发展旧城改造规划实施的特别政策

#交通规划未来目标区域交通发展前景微观影响因素供求关系#供应规模全市住宅供应量仍有持续上升趋势#需求规模上海仍将是人口导入城市，新增外来人口住房需求是主力军区域竞争#相邻区域相邻区域房产发展对本区域影响#可比区域可比区域房产发展对本区域影响客户偏好#区位偏好消费者对本区域物业需选择偏好影响三、三房地三产项三目定三位与三策划三分析价格三影响三因素影响因素预计变动幅度影响因素权重宏观影响因素宏观经济10%0.1收支水平10%0.1政策制度-5%0.1城市规划15%0.1微观影响因素供求关系5%0.2区域竞争-10%0.2客户偏好5%0.2近期价格增幅影响因素调整未来增幅预测8%103%8.24%三、三房地三产项三目定三位与三策划三分析住宅三价格三增幅三预测影响因素住宅小户型公寓写字楼商业近期价格增幅8%8.0%0.3%5.2%影响因素调整103%100.75%102%102%未来增幅预测8.24%8.1%0.31%5.3%注：三近期三价格三增幅三统计三周期三为19三95三-2三00三2。价三格增三长率三采用19三95三-2三00三2（衰三退期+成长三期）三及19三99三-2三00三2（成三长期三）两三个统三计周三期的三价格三复合三增长三率的三算术三平均三值。三、三房地三产项三目定三位与三策划三分析未来三价格三增长三率预三测中高档办公、酒店公寓组团小户型写字楼上市时间：2006Q4

上市均价：10039元/M2

小户型酒店式公寓上市时间：2007Q2

上市均价：11734元/M2

集中商业上市时间：2007Q11F均价：23622元/M2中档住宅组团中档住宅上市时间：2005Q2

上市均价：8002元/M2

主题商街上市时间：2005Q41F均价：22297元/M2中高档住宅组团中高档住宅上市时间：2005Q3

上市均价：8837元/M2

主题商街上市时间：2006Q11F均价：22562元/M2高档住宅组团高档住宅上市时间：2007Q3

上市均价：10142元/M2

主题商街上市时间：2007Q41F均价：24417元/M2R1R2R3OAC1R1三、三房地三产项三目定三位与三策划三分析未来三上市三价格三预估房地三产开三发流三程精三细化三解析三与管三控实三战五、三房地三产企三业融三资策三略4、房三地产三项目三可行三性研三究3、房三地产三项目三风险三分析2、房三地产三项目三成本三分析1、房三地产三项目三融资三的成三本及三优劣三势分三析五、房三地产三企业三融资策略1、房三地产三项目三融资三的成三本及三优劣三势分三析五、三房地三产企三业融三资策三略2、房三地产三项目三成本三分析序号

1土地费用

土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20-50%，并有进一步上升的趋势。2前期工程费

前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过10%，这个阶段的软成本比较大。3建筑安装工程费

建筑安装工程费是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。4市政公共设施费用

市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在10-20%左右。五、三房地三产企三业融三资策三略续5管理费用

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。6贷款利息

房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。7税费

税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。8其他费用

其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。五、三房地三产企三业融三资策三略3、房三地产三项目三风险三分析①项目三的定三位风三险房地三产开三发项三目的三市场三定位三包括三项目三的产三品定三位、三建筑三产品三的质三量定三位、三建设三环境三的品三质定三位，三是指三导项三目决三策、三项目三设计三、项三目营三销策三划方三案等三前期三工作三的依三据。三可以三说，三项目三的市三场定三位确三定以三后，三基本三上就三敲定三了项三目的三建设三风格三、建三设成三本、三营销三推广三方案三，就三决定三了项三目的三销售三前景三，一三旦市三场定三位不三准确三，项三目的三指导三思想三出现三失误三，是三后期三无法三或者三是非三常困三难弥三补的三风险三，也三是项三目开三发过三程中三，最三大的三风险三，属三项目三建设三的决三策性三失误三风险三，按三照风三险影三响范三围划三分属三于总三体风三险（三决策三风险三），三从某三种程三度上三讲，三其结三果也三是不三可管三理风三险。五、三房地三产企三业融三资策三略②项目三的投三资支三持能三力风三险（1）项三目的三质量三风险包括三：在三项目三决策三阶段三由于三经济三技术三分析三失误三，出三现品三质与三价格三矛盾三导致三的质三量问三题；三在设三计阶三段，三向设三计提三出违三反设三计规三范、三标准三，特三别是三强制三性标三准的三要求三，又三通过三“关三系”三关照三通过三造成三的“三投机三性”三质量三问题三；施三工阶三段，三从业三人员三对设三计知三识认三识有三重大三错误三，擅三自改三变设三计造三成的三质量三风险三；施三工管三理过三程中三，不三重视三关键三部位三和关三键过三程的三跟踪三检查三处理三，对三一些三容易三出现三影响三结构三安全三，特三别是三一些三虽不三影响三结构三安全三，但三对正三常使三用功三能有三严重三影响三的问三题，三处理三不及三时，三没有三做到三“事三前”三控制三的“三永久三性缺三陷”三或者三给售三出交三房后三造成三的质三量“三隐患三”（三实际三上就三是“三质量三通病三”造三成的三纠纷三）；三交房三实物三与销三售承三诺、三广告三宣传三承诺三不相三符造三成的三“实三物质三量”三问题三等，三因“三质量三”问三题造三成的三纠纷三冲突三形成三的风三险（三可控三制风三险）三。五、三房地三产企三业融三资策三略③项目三的合三约履三行能三力涉及三土地三转让三、融三资、三设计三、监三理、三工程三地质三勘察三、设三计与三勘察三设计三成果三审核三、招三标代三理、三施工三、材三料设三备供三应、三质量三检测三、销三售委三托、三购房三等合三同或三协议三签约三、履三约过三程，三由于三项目三的一三次性三（不三可重三复性三）特三点，三建设三周期三又比三较长三，涉三及的三方方三面面三又比三较多三，如三果在三关键三的过三程出三现控三制失三误，三那将三给项三目造三成相三当大三的麻三烦。三比如三，在三目前三土地三供应三体制三和贷三款政三策条三件下三，寻三找土三地、三找寻三资金三是企三业试三图突三出“三瓶颈三”制三约的三普遍三方法三，有三时候三在“三饥不三择食三”的三景况三下，三可能三会因三“省三略过三程”三不慎三跌入三“陷三阱”三。五、三房地三产企三业融三资策三略④项目三建设三的“三创新三”风三险当前三的房三地产三风险三管理三经济三大环三境，三使项三目建三设的三土地三、资三金条三件比三过去三任何三时候三都显三得更三加重三要，三在有三限资三源的三条件三下，三要使三企业三能够三持续三稳步三发展三，追三求计三划利三润，三获得三既定三利益三是非三常有三必要三的。三这种三情形三下，三为了三服务三目的三，追三求项三目与三周边三项目三的“三差异三性”三，选三择自三己企三业不三熟悉三或者三认识三尚不三足以三完成三追求三的“三创新三”，三也是三极具三风险三的，三更何三况正三常地三创新三本身三就是三有风三险的三。龙湖严三格规三定：新进三入区三域三三年不三得创三新五、三房地三产企三业融三资策三略⑤项目三的“三政府三”风三险“政三府”三风险三多发三生在三政策三的不三连续三性、三突变三性和三漏洞三的存三在，三对于三企业三来说三，主三要发三生在三违规三操作三的投三机性三过程三、对三政策三不理三解的三盲目三性过三程失三误。三在项三目建三设过三程中三，企三业必三须掌三握相三关地三法律三为：《中华三人民三共和三国建三筑法》、《中华三人民三共和三国合三同法》、《中华三人民三共和三国土三地法》、《中华三人民三共和三国招三标投三标法》、《中华三人民三共和三国城三市房三地产三法》、《中华三人民三共和三国担三保法》等；三必须三掌握三地法三规为三：《建设三工程三质量三管理三条理》等。三必须三掌握三对于三相关三法律三法规三进行三补充三、操三作的三部门三规章三和规三范性三文件三和强三制性三标准三。投资三不过三山海三关！三关门三打狗三！1、可行三性研三究的三概念2、可研三报告三的结三构和三内容3、可研三重点4、案例三分享五、三房地三产企三业融三资策三略4、房三地产三项目可行三性研三究1、可行三性研三究的三概念1、可行三性研三究的三概念运用三多种三科学三手段三综合三论证三一个三工程三项目三在技三术上三是否三先进三、实三用和三可靠三，在三财务三上是三否赢三利；三作出三环境三影响三、社三会效三益和三经济三效益三的分三析和三评价三，及三工程三项目三抗风三险能三力等三的结三论；三为投三资决三策提三供科三学的三依据三。五、三房地三产企三业融三资策三略2、可研三报告三的结三构和三内容三（1-三5）1.总论三：项目三背景三、概三况、三问题三和建三议2.市场三调查三与预三测：为可三研的三重要三环节三，内三容包三括：三市场三现状三调查三、产三品供三需预三测、三价格三预测三、竞三争力三分析三、市三场风三险分三析3.资源三条件三评价三：资源三可利三用量三、资三源品三质情三况、三资源三赋存三条件三、资三源开三发价三值4.建设三规模三与产三品方三案：建设三规模三与产三品方三案构三成、三建设三规模三与产三品方三案比三选、三推荐三的建三设规三模与三产品三方案5.场址三选择三：场址三现状三、场三址方三案比三选、三推荐三的场三址方三案7.原材三料燃三料供三应：主三要原三材料三供应三方案三、燃三料供三应方三案.8.总图三运输三与公三用辅三助工三程：总图三布置三方案三、场三内外三运输三方案三、公三用工三程与三辅助三工程三方案9.节能三措施：节三能措三施、三能耗三指标三分析10三.节水三措施三：节水三措施三、水三耗指三标分三析6.技术三方案三、设三备方三案和三工程三方案三：方案三选择2、可研三报告三的结三构和三内容三（5-三10）12三.劳动三安全三、卫三生与三消防三：危险三因素三和危三害程三度分三析、三安全三防范三措施三、卫三生保三健措三施、三消防三设施13三.组织三机构三与人三力资三源配三置：组织三机构三设置三及其三适应三性分三析、三人力三资源三配置三、员三工培三训14三.项目三实施三进度三：建设三工期三、实三施进三度安三排15三.投资三估算三：建设三投资三估算三、流三动资三金估三算、三投资三估算三表11三.环境三影响三评价三：环境三条件三调查三、影三响环三境因三素分三析、三环境保护三措施2、可研三报告三的结三构和三内容三（11三-1三5）17三.财务三评价三：财务三评价三基础三数据三与参三数选三择、三销售三收入三与成三本费三用估三算、三财务三评价三报表三、盈三利能三力分三析、三偿债三能力三分析三、不三确定三性分三析、三财务三评价三结论18、国三民经三济评三价：影子三价格三及评三价参三数选三取、三效益三费用三范围三与数三值调三整、三国民三经济三评价三报表三、国三民经三济评三价指三标、三国民三经济三评价三结论19三.社会三评价三：项目三对社三会影三响分三析、三项目三与所三在地三互适三性分三析、三社会三风险三分析三、社三会评三价结三论20三.风险三分析三：项目三主要三风险三识别三、风三险程三度分三析、三防范三风险三对策16三.融资三方案：融三资组三织形三式、三资本三金筹三措、三债务三资金三筹措三、融资三方案三分析21三.研究三结论三与对三策：推荐三方案三总体三描述三、推三荐方三案优三缺点三描述三、主三要对三比方三案、三结论三与建三议2、可研三报告三的结三构和三内容三（16三-2三1）市场三调查产品三方案财务三评价3、可行三性研三究的三重点1.三《项目三成本三盈利三预测三表》3.三《项目三现金三流量三预测三表》2.三《建安三成本三目标三控制三表》4.三《项目三建安三成本三预测三明细三表》4、可研三阶段三成本三控制三重点现场三踏勘+实地三调研在可三研阶三段，三成本三部的三主要三工作三是完三成目三标成三本（三可研三版）三测算三，以三及配三合设三计方三案对三比提三供相三应的三成本三测算三数据三。由于三可研三阶段三设计三信息三粗浅三，大三部分三成本三指标三可以三使用三“数三据库+修正三”的三方式三获取三，唯三有市三政配三套和三地下三工程三的成三本需三要重三新测三算。三如大三市政三、地三基处三理、三桩基三础、三基坑三支护三等。三特别三小心三：高三压电三、地三形地三貌、三地质三条件三、市三政条三件、三交通三、防三洪排三水、三地下三采空三、古三墓、三坟、三山洪三。。三。。三。。5、可三研阶三段成三本重三要工三作内三容5、案例三分享房地三产开三发流三程精三细化三解析三与管三控实三战六、三房地三产项三目规三划设三计管三理3、小三区内三的布三局规三划设三计4、房三屋外三观规三划设三计2、物三业增三值规三划设三计1、产三品规三划设三计六、房三地产三项目三规划设计三管理1、产三品规三划设三计1.三1房地三产产三品规三划的