房地产策划项目总体方案

南沙起航，城投方向南沙城投开发大厦及社科大厦营销定位方案古韵地产策划部南沙，广州的门户中国的自贸区海上丝绸之路的核心环节肩负粤港澳三地深度融合的任务需要一个支撑自贸区高度的标杆真正意义的商务综合领地我们认为本项目与之比肩的是纽约的金融核心区曼哈顿东京的中心商务区六本木巴黎城的首席中心商务区拉德方斯伦敦的新金融城“金丝雀码头”市场分析CONTENT内容大纲1营销策略4项目分析2项目定位3合作优势5市场分析CONTENT内容大纲1市场变化莫测欲手握胜券必须以敏锐的嗅觉捕捉市场每一刻动态2014年11月10日至11日，市委书记任学锋到访南沙新区，提出将南沙建设为市场化法治化国际化营商环境和干净整洁有序平安城市环境的先导区、粤港澳合作综合示范区，增创发展新优势。集全市之力聚焦南沙广东自贸区获批2014年12月12日，党中央、国务院已决定在更大范围推开（上海）自由贸易试验区建设经验，将在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区。南沙金融15条出台2014年12月15日，南沙金融15条出台，分别从金融、货币、融资租赁、商业、离岸业务等方案框定内容。国家总理到访南沙2015年1月5日，李克强在广东自贸区南沙片区考察见到的成果。总理说，“时间就是金钱”最早就是从广东喊出来的，自贸区要做的是简化审批流程、激发市场活力、加强事中事后监管，争创审批“特区速度”。南沙自贸区挂牌2015年4月21日自贸区南沙片区挂牌，省长及港澳特首出席，挂牌当天将有经过精心挑选的100家企业作为代表注册入驻。广东自贸区确立，利好政策相继出台，从此南沙区域能级和地位将继续提高。南沙自贸区简析广东自由贸易试验区116.2平方公里，其中广州南沙新区片区占了60平方公里(含广州南沙保税港区7.06平方公里)，深圳前海蛇口片区28.2平方公里、珠海横琴新区片区28平方公里。南沙新区片区是广东自贸区最大的一个片区，共分为三大板块，七大区块：中心版块中部五大区块。明珠湾起步区、南沙湾、蕉门河中心区区块为金融商务区，万顷沙区块

探索加工贸易转型升级、南沙枢纽区板块主攻粤港澳科技创新。庆盛版块位于北部，包含庆盛枢纽区块，重点发展国际教育和医疗合作。海港版块南北各有一海港区块，包括龙穴岛和沙仔岛部分，主力建设国际航运中心，发展汽车保税交易等。南沙自贸区共分为七大区块，各自功能定位不同。自贸区对商业物业利好最大,存在自贸区扩容的可能性。南沙自贸区简析2012年前：南沙新区政策前期，刺激投资者到南沙投资，但存货量不足，无法满足投资者；2013年：南沙新区红利消退，且存货量不足，影响销售；2014年：自贸区获批，各大房地产商纷纷涌入南沙，存货量激增，带动销售；2015年：自贸区挂牌，各地投资者涌入南沙，量价齐升，成交均价突破12000，现时市场需求仍十分巨大。南沙办公市场2011-2015年市场分析南沙商业地产开发情况南沙商业建筑面积开发剩余739万平米，而明珠湾是七大板块中可开发面积最多的，可见未来明珠湾的商业竞争是异常激烈的。南沙自贸区内的可建商业建筑面积739.94万平方米，其中明珠湾起步区的可建商业建筑面积为285万平方米，在七大板块中排名第一，是可建商业面积最多的区域南沙商业建筑面积开发情况（单位：㎡）20151030片区已建商业面积在建商业面积未建商业面积可建商业面积明珠湾起步区

（土地面积口径是商业服务，不同于商业）04281285南沙枢纽00135135庆盛枢纽00126.8126.8南沙湾

（土地面积统计口径为商业办公）10.142.4153.3465.89蕉门河中心区块

（土地规模统计口径商业办公）5.8851.4269.95127.25总计16.0257.83666.09739.94南沙自贸区正式挂牌后，掀起一翻产品商业化的热潮。未来商业物业供应形成井喷

南沙土地价值大幅度提高，地价飙升，商业用地尤为凸显，价格预估上涨3-5倍；自贸区确立，商业物业交投活跃伴随自贸区金融15条细则出台，未来众多金融类企业选择在南沙注册公司，开拓业务，对办公楼、商业等需求将大幅提升，因此未来南沙房地产发展趋势将以集写字楼、商业、公寓的城市综合体居多。南沙自贸区政策对房地产影响南沙商业物业在自贸区获批前后有爆发性增长，主要是投资性客户入市，以消化自贸区红利为主，未来市场将回归理性并看自贸区其他政策落地自贸区获批自贸区挂牌自贸区获批：自贸区获批，这段时间办公物业成交量急剧增长，之前成交基本很少。自贸区挂牌：南沙自贸区挂牌，成交量大幅增加，价格有所提高。自贸区挂牌后：自贸区红利消化后，市场回归理性，量价齐降。南沙自贸区获批影响南沙办公2015年4-6月已售统计

套数面积均价销售金额合计222313744013142180629976512015-06440249931534038341637722015-051055675401310288496967332015-04

7284490711978537913715自贸区4月21日挂牌，5月迎来南沙商业成交井喷，当月成交1055套，67540㎡；但随着利好效应逐步消化，加之市场竞争激烈，6月开始呈现量跌价升的态势。自贸区挂牌后南沙商业市场反应房地产利好不断，2015年主基调还是去库存。上半年自贸区政策利好让南沙商业量价齐升，后续供应量巨增，自6月后，自贸区红利消退后，加上各方面原因，投资热度相对减弱。商业1）自贸区对商业的利好政策，促使大批投资型买家入市2）南沙未来面向国际定位，大批商业地产涌现，16年-18年商业竞争非常严峻3）南沙商业原本缺失，后续开发更加倾向于商业开发4）进驻企业逐渐增多，未来更加成为注册热点，写字楼需求逐步增大5）自贸区有可能扩容宏观背景小结广州三优质三写字三楼情三况和三分析20三14年第三四季三度市三场变三化广州三写字三楼市三场第三四季三平均三与上三季度三持平三，为13三6元/平方三米/月珠江三新城三区域三的租三金与三上季三度持三平，三为15三3元/平方三米/月天河三体育三中心三区域三的平三均租三金上三升0.三1%，为13三7元/平方三米/月越秀三区区三域平三均租三金与三上季三度持三平，三为10三4元/平方三米/月20三14年第三四季三度整三体写三字楼三市场三概览总体概况天河体育中心珠江新城越秀区甲级写字楼乙级写字楼写字楼存量（百万平方米）5.991.852.651.023.482.51平均租金（元/平方米/月）136137153104156106环比变化0.0%0.1%0.0%-0.1%0.0%0.0%平均售价（元/平方米）290962774734520246073229325684环比变化0.8%0.7%1.1%0.5%1.1%0.5%空置率（%）11.5%4.3%17.0%5.0%13.7%8.4%环比变化-0.1%-0.1%-1.7%-0.3%-1.1%-0.9%广州三写字三楼市三场分三析销售三市场三主要三成交三摘要三（20三15年2月）项目整体成交均价（元/平方米）本月内销售均价本月销售套数本月销售面积（㎡）已售套数已售面积写字楼总面积（㎡）面积销售进度富力东山新天地3208728011236384171748462220.30%主控国际中心36771000131362118324043.50%环球都会广场45971000314639407065690.50%富力天域中心25906222062493375484915381590.10%天盈广场490344513471224345573486654886.20%保利克洛维二期341793345633253553361811824028.40%保利天悦G1栋000000334810%保利天悦G2栋2773826787455072102353367830.40%保利天悦G3栋284410005986912674332.50%广州三写字三楼市三场分三析1）20三14年全三市写三字楼存量三近60三0万㎡，平均三售价三约29三00三0元/㎡，空三置率约11三.5三%，平三均租金三约为13三6元/㎡/月，三预计三未来3年租三金稳三中微三降；2）未三来三三年写三字楼新增三供应三共约25三6万㎡，20三15年新三增供三应超80万㎡三。广州三写字三楼市三场分三析小三结中惠国际总建面推货时间定位价格卖点5万㎡持续销售46-102㎡20000毛坯区府旁，蕉门河景中海联总建面推货时间定位价格卖点22万㎡未定甲级写字楼待定核心商圈，临近地铁未售在售金茂湾总建面推货时间定位价格卖点4万㎡未定甲级写字楼待定明珠湾自贸区成卓世纪中心总建面推货时间定位价格卖点2.1万㎡持续销售写字楼待定核心商圈，临近地铁南沙三目前三写字三楼存三量有7万㎡,预计20三16年有6个写三字楼三项目三入市,未售三项目三集中三在自三贸区三内。最近三一段三时期三，即三将开三售写三字楼三的项三目有三中海三联·南沙三国贸三中心三和金三茂湾三，定三位均三为甲三级写三字楼三，面三积共三有26万㎡三，其三中中三海联·南沙三国贸三中心三为一三栋公三寓、三一栋三写字三楼，三目前三公寓三已经三开售三；而明珠三湾区三块只有三金茂三湾即三将开三售。南沙三办公三市场三分析项目名称南沙中华总商会南沙金融大厦奥园中环广场华汇国际广场南沙坤豪大厦奥园金莎广场南沙南亭大厦入住率27%90%50%28%67%18%85%毛坯租金50-8025-4035-50273025-3537-40精装租金————45-7535-50——————入住时间2008201120102012

20102010入住面积702019000210004874160045000——所在区域南沙湾金洲金洲金洲金洲金洲蕉门租售三情况：目前奥三园商三务大三厦及三中华三商会三大厦三等有50三%-三80三%的空三置率三，整体三入住三率偏三低，已三租赁三面积三不足5万㎡。目前三南沙三在租三写字三楼基三本集三中在三南沙三中心三区域三，南沙三湾仅三少量三写字三楼在三租，明珠三湾区三块目前三无在三租写三字楼三，存三在市三场机三会点三。目前三在租三写字三楼租金三普遍三较低，档次三普遍三不高，投三资客三对于高级三写字三楼的三需求目前三还是三十分三巨大三。南沙三在租三写字三楼板块项目名称定位企业类型建筑面积区府板块城投大厦(售罄)甲级写字楼投资和金融类企业居多14000南沙湾南沙香港中华总商会大厦(售罄)临海•高级写字楼航运类公司为主26000明珠湾金茂湾甲级写字楼暂无信息40000金洲板块奥园金莎广场(售罄)南沙中心•高级写字楼小型公司为主25000坤豪大厦(售罄)高级写字楼小型商户为主______南沙金融大厦(售罄)金融投资和金融的中小型企业30455保利绿地大都汇

商贸+总部保利总部,物流类企业16000中海联(未售)甲级写字楼中小型企业20704香江国际金融中心超甲级写字楼跨境金融/电子商务36115珠江船务大厦(未售)甲级写字楼暂无信息20575成卓世纪中心写字楼中小型企业为主21109南沙三目前三写字楼主三要集三中在三金洲三板块三，明三珠湾三起步三区区三块目三前仅三金茂三湾完三工，目前三市场三空缺。且三明珠三湾起三步区三区块定位三为金三融商三务发三展试三验区，未三来的三商务三集中三地，存在三市场三机会三点.20三23三/5三/3方圆三云山三诗意成卓世三纪中三心保利绿地大都汇南沙三城售罄在租在售/待售香江三国际三金融三中心珠江三船务三大厦南沙三金融三大厦奥园金莎三广场坤豪三大厦中华总商三会大厦金茂三湾自贸三区南沙三写字三楼主三要分三布个盘三点评三：在售11栋写三字楼三，面三积在43三--三10三0㎡之间三，均三价20三00三0元/㎡以上是南三沙较三早的三项目三，原三计划三为公三寓，三在自三贸区三批复三后，三改为三写字三楼销三售广州三银行三、粤三电等三进驻楼盘名称中惠璧珑湾楼盘位置南沙进港大道与凤凰大道交界（地铁4号线蕉门站A出口）发展商中惠熙元房地产集团有限公司物管公司彩生活物业物业类型住宅、SOHO、写字楼、商铺分期情况3期占地面积12330㎡容积率4.1建筑面积50557㎡绿化率30%户型面积46-102m²SOHO公寓总户数总户数816户当期户数816户车位数264个综合点评项目距离地铁4号线蕉门站A出口和蕉门公交总站仅100米，雄踞南沙未来CBD核心地段，交通便捷，地段优越.竞品三分析>>中惠三国际三金融三中心楼盘名称成卓世纪中心楼盘位置南沙区进港大道和海滨路交界东南向发展商广州市成卓房地产开发有限公司物管公司--物业类型标准写字楼分期情况1期占地面积7000㎡容积率3.0建筑面积31674㎡绿化率30%户型面积130～240m²总户数120户车位数机动车位约150个，非机动车位约350个综合点评卓世纪中心是由一栋15层高的标准写字楼和2层的商业裙楼组成。紧邻南沙区政府，周边分布有国税局、地税局等主要政务机构，实现真正意义上的一站式便捷办公。个盘三点评三：1栋1三5层三标准三写字三楼，三1-三2层三为商三业，三3-三15三层为写字三楼目前写字三楼正在三持销.写字三楼面三积段三在136-19三0m三²之间三，一三层8三户，三间隔三与间三隔之三间不三能打通三，毛三坯均三价16三56三5元/㎡位于三南沙三牌坊三侧，三蕉门三河旁三，地三理位三置优三越竞品三分析>>成卓三世纪中心楼盘名称方兴金茂湾楼盘位置广州市南沙区凤凰大道外国语学院旁发展商方兴地产（中国）有限公司物管公司金茂物业物业类型公寓，住宅，商铺，写字楼，商墅分期情况3期占地面积243000㎡容积率2.33建筑面积568000㎡绿化率30%户型面积40-100m²写字楼总户数总户数约2200户，当期户数1000户车位数约6000个综合点评南沙金茂湾是中化集团旗下方兴地产华南广州的第一个大型综合项目，位于凤凰大道和焦西路交汇处，属于南沙明珠湾区核心起步区，位处南沙红树林天然保护区旁，景观优美，规划完善，配套仍待完善。个盘三点评三：写字三楼预三计年末入市三，目三前为三明珠三湾起三步区三内唯三一即三将开三售写三字楼三，附三近竞三品少三，对三于销三售相三对有三利明珠三湾起三步区三区块三定位三为金三融商三务发三展试三验区三，对三于写三字楼三的销三售有三一定三的帮三助竞品三分析>>方兴三金茂三湾1）南三沙写三字楼三分布三主要三位于5个板三块，主三要集三中于三蕉门三中心三区，明珠三湾区三域市三场仍然三空缺三，但三未来三将成三为南三沙写三字楼最主三要的三集中三区域2）南三沙目三前写三字楼三较少三，相对三中端，无三法满三足未三来的三办公三需求3）南三沙目三前写三字楼三租价三为50元/㎡，在售三项目三较少，中三惠国三际金三融中三心、三成卓三世纪三中心三、金三茂湾C1栋写三字楼三，三三个项三目售三价将三超过2万4）投三资南三沙的三客户三多关三注自三贸区三内写三字楼三，对三于自贸三区外写字三楼需求三热度三相对三偏低。南沙三写字三楼市三场分三析小三结开发三大厦项目三分析CO三NT三EN三T内容大纲2区域三分析明珠三湾区是南三沙新三区的三核心三区位三，地三处五三条水三道交三汇的三核心三地区三，规三划总三面积三约10三3平方三公里三，建三设成三具有粤港三澳合三作服三务功三能和城市三综合三服务三的区三域。建三成服三务珠三三角三、面三向世三界的三珠江三口湾三区中央三商务三区。其中明珠三湾区三起步三区位于其三北部三，规三划总三面积三为33平方三公里三，包三括灵三山岛三尖、三横沥三岛尖三、蕉三门河三以西三片区三、慧三谷片三区，三其规三划建三设现代三金融三服务三集聚三区，总部三商务三办公三区及钻石三水乡三居住三社区等功三能区三。率先三建设三的灵山三岛尖三区域将成三为南三沙“三珠江三新城三，面三积约3.三5平方三公里三，将三重点三发展总部三经济三、高三端商三务、三金融三服务三、科三技创三新、三教育三培训三等产三业，配三套建三设高三品质三的岭三南水三乡居三住社三区。南沙CB三D核心广州三首例三政企三倾力三合作三项目打造三高端三总部三商务三经济商业三、生三活配三套齐三全金茂湾区域三分析项目三所在三为明三珠湾CB三D商务三区，三是七三大板三块中三唯一三的商三务定三位区三域项目三周边三以总三部办三公、三期货三交易三中心三、大三型社三区为三主区域三内规三划有三高端三综合三商业三体项三目以三及万三豪五三星级三国际三酒店本案项目三东面三、北三面为三江项目三西面三为中三交地三块项目三西侧三为凤三凰一三桥项目三周边项目三正对三面暂三时仅三为金三茂湾三房地三产项三目项目三西侧三为建三设用三地，三已开三始建三设，三占地40三75三3㎡，三总建三面达三到14三.2三6万㎡三，露三面地三价43三06元/㎡项目三北侧三，是三金茂三湾与三项目三之间三的水三道，三一线三湾景项目三西侧三是凤三凰一三桥项目三分析项目三主体建成三超甲三级写三字楼明珠三湾开三发大三厦位三于南三沙区三横沥三镇灵三山岛三尖商三务办三公区采用三主副三两栋三楼布三置形三式，三立体三式复三合空三间设三计，三动静三结合三的城三市空三间广三场引领三区域三投资三建设“微三城市三”设三计理三念，三形象三标杆指标数量备注用地面积12282㎡总建筑面积74486㎡计容建筑面积55086㎡主楼建筑面积约35000㎡标准层面积约1600㎡，共24层，层高4.2-4.5米容积率4.485机动车位555辆进港三大道东新三高速南沙三港快三速路莞佛三高速京珠三高速三东段广澳三高速虎门三高速番禺三大道三南凤凰三一桥亭角三一桥紧邻三凤凰三一桥三，连三接项三目与三南沙三每个三地方连接三五大三高速三，5分钟三连接三珠三三角广州三市区番禺东莞三深三圳中山珠海澳门顺德三佛三山项目三交通小结三：位于三明珠三湾区三块，三唯一三商务三区块三，未三来发三展可三期连接三五大三高速三，5分钟三连通三珠三三角，三交通三便利灵山岛尖三，三三面环三水，三一线三湾景项目三为超三甲写三字楼三，目三前南三沙最三高端三的写三字楼从市三场出三发，三看自三身优三势以何三种定三位立三身市三场？SW三OT分析S优势三：超甲三级写三字楼三，南三沙目三前最三高端三的写三字楼4-三4.三5米层三高，三南沙三唯一三该层三高的三纯写三字楼北侧三临江三，具三备一三线湾三景，三紧邻三凤凰三大桥超过10三0米高三的地三标式三建筑独栋三商业三配套三，附三楼星三级酒三店，三齐备三的办三公综三合体W劣势：标准三超甲三写字三楼，三但是三周边三未来三高端三写字三楼云三集，三本案三缺乏三核心三的吸三引点O机会三：明珠三湾是三七大三自贸三区唯三一的三商务三板块三，政三府政三策扶三持，三大展三前景三看好南沙三自贸三区的三不断三发展三，区三域内三基础三设施三建设三不断三完善三，便三捷交三通网三络将三推进三区域三增速三发展自贸区的三政策三为明三珠湾三板块三提供三了较三大的三扶持三，吸三引更三多的三企业三进驻三，未三来的三来南三沙投三资的三离岸三经济三将带三来大三量的三客源项目三的标三杆性三对客三户具三有强三大吸三引力项目三所在三区域三商务三氛围三空间三快速三壮大T威胁三：区域三写字三楼项三目扎三堆，三市场三竞争三激烈区域三高端三写字三楼市三场尚三未形三成气三候各板三块之三间存三在写三字楼三项目三竞争三，未三来发三展不三明朗交通三：紧三邻凤三凰大三桥，三连接三五大三高速三，明三珠湾三首站景观三：北三望一三线湾三景，三南瞰三明珠三湾城三市景三观产品三：超三甲级三写字三楼，三米层三高，三超10三0米高三地标三建筑板块三：明三珠湾三商务三板块三，未三来企三业与三商务三人士三集中三地核心价值点提炼启示交通景观产品板块定位？营销三启示：拥三明珠三湾商三务板三块，三产品三与景三观的三价值三拔升核心三价值三点提三炼坐拥三商务三区力三量明珠三湾商三务区三，未三来南三沙的国际三商务三中心重聚三商务三，连接世界南沙地标三的力三量超甲三级写字三楼，三超10三0米的地标三建筑米层三高，三俯瞰三南沙三的地三标力三量南沙三写字三楼的三顶端湾区三的力三量比肩三世界三的湾三区商务三写字三楼的湾景三情结项目三定位三：南沙三地标三时代·首个三湾景三超甲三写字三楼这里三不仅三仅是三一个三传统三意义三的商三务区它是三一个三凝聚三了城三市精三华的三商务三区它是三一个三范畴三、一三个时三代的三统领三者形象定位三：世界三的南三沙商三务领三地推广三语建三议：城投三开发三大厦地标三的资三格·明珠湾入三主首三选领军三南沙三，铸三造世三界的三商务三办公三室最坚三韧的三石头，百般三打磨三，终三成钻三石耀三世想立三足南三沙，三征服三未来精细三打造三必不三可少项目三分析CO三NT三EN三T内容大纲1外部三品质三打造三建议外墙EX三TE三RI三OR三F三IN三IS三HI三NG采用三中空三低辐三射膜三玻璃三幕墙Lo三w–三E三co三at三ed三d三ou三bl三e三gl三az三ed三g三la三ss三p三an三el三s比普三通的三单层三玻璃三节能40三%-三60三%,达到三高效三节能/低碳三环保三的理三念LO三W-三E玻璃三在新三的建三筑节三能规三范条三件下三，这三种材三料将三占领三办公三类产三品外三立面三材料三的主三流市三场。幕墙三尺寸三尽可三能采三用大三块面三玻璃三，减三少隐三框，三玻璃三划分三尽量三减少三人体三使用三高度三的视三觉遮三挡。立体三灯光Li三gh三t城市三夜景三已是三城市三的独三特风三景，三通过三灯光三效果三更能三勾勒三出建三筑的三线条三与灵魂不三影响三建筑三的白三天景三观；物三业维三修方三便；建三议简三洁不三花哨三，色三系不三超三三种；光三色方三面建三议采三用：三黄、三白两三种光三色；灯三光线三条造三型美三观与三建筑三外观三材质三及造三型协三调匹三配；选三择智三能控三制照三明方三式，三可以三节电三在20三—5三0%以上三。设计三要点三：开发三大厦作为三超高三层建三筑，三装设三抗风三阻尼三器，三降低三建筑三物振三动反三应，三减少三住户三不适三感，三装设三抗风三阻尼三器，三打造三安全三超高三层建三筑。调质三阻尼三器Tu三ne三d三Ma三ss三D三am三pe三r广场三尽量三以绿三植、三小品三、水三系、三艺术三雕塑三营造三高端三生态三尊贵三氛围三；造三型独三特，三品质三高端三，全三方位提升三项目三标杆三形象艺术三广场Ar三t三Pl三az三a大堂三设计Ha三ll三De三si三gn车行三大堂三：设三置车三行大三堂，三可增三加项三目卖三点，三体现三开发三商注三重品三质，三让项三目在三品质三产品三中脱三颖而三出。建议三：1.车行三大堂三的设三置需三要注三意雨三篷的三设置三；2.人车三分流三，使三车行三动线三与人三行动三线互三不干三扰大堂三多入三口：超高三局的三电梯三数量三多，三所以三要注三意一三个方三向来三人可三能对三大堂三压力三迆大三，所三以应三该有三两个三面的三入口三较好三，必三要时三四面三都能三进门三，或三大堂三里不三设商三业。双层三大堂三：许多三超过20三0M高的三建筑三，电三梯的三数量三征多三，占三用核三心筒三的面三积也三征多三，在三首局三的人三数也三特多三，所三以有三时可三以设三双层三大堂三，即三首、三二层三都设三大堂三，以三解决三疏散三进出三的拥三挤，三在首三层大三堂单三设自三动扶三梯直三接上三二层三大堂三。地面三：高三档石三材；Fl三oo三r:三h三ig三h-三en三d三st三on三e墙面三：高三档石三材、三高级三装饰三板材三；Wa三ll三:三hi三gh三-e三nd三s三to三ne三a三nd三w三oo三d-三ba三se三d三pa三ne三ls天花三：石三膏板三吊顶三，涂三料，三筒灯三；Ce三il三in三g:三p三la三st三er三bo三ar三d三su三sp三en三de三d三ce三il三in三g,三p三ai三nt三,三LE三D三la三mp三s大堂三的装三修标三准St三an三da三rd三L三ob三by三D三ec三or三at三io三n气势三恢宏三、理三性简三洁、三材质三高档三、易三于查三询、三动线三流畅有接三受咨三询的三商务三前台三，公三司水三牌、三大厦三平面三功能三指示三图、三触摸三显示三屏或三电子三显示三屏查三询提三供的三服务三指南三等；内部三到首三层候三梯区三路线三简单三、无三交错三。内部三公共三区域Of三fi三ce三P三ub三li三c三Sp三ac三e公共三走道三地面/墙面三：高三档地三毯、三高档三壁纸三（租三约层三）、三高档三涂料三（空三置层三）；Pu三bl三ic三H三al三lw三ay三F三lo三or三s/三Wa三ll三s:三h三ig三h-三en三d三Ca三rp三et三,三hi三gh三-e三nd三W三al三lp三ap三er三(三fo三r三fl三oo三rs三a三lr三ea三dy三r三en三te三d三ou三t)Pa三in三t三(f三or三f三lo三or三s三no三t三ye三t三re三nt三ed三o三ut三)天花三：石三膏板三吊顶三，高三档涂三料，三筒灯三；Ce三il三in三g:三p三la三st三er三bo三ar三d三su三sp三en三de三d三ce三il三in三g,三h三ig三h-三en三d三pa三in三t,三L三ED三l三am三ps光线三柔和三、指三引清三楚、三无障三碍、三疏散三快速明亮三、灯三光亮三度可三随自三然光三智能三调节三，安三装消三防应三急灯房间三标识三指引三清晰三、悬三挂明三显公共三导示三系统Pu三bl三ic三s三ig三na三ge三s三ys三te三m体现三一个三项目三在细三节上三的体三贴入三微，三展示三项目三的品三质感三和国三际商三务感三。建议三：指位三明确三；采用三国际三统一三图标三；造型三精雅三；材质三商务三感强三。电梯三间LI三FT三S地面三：高三档石三材；Fl三oo三r:三h三ig三h-三en三d三st三on三e墙面三：高三档石三材、三高级三装饰三板材三；Wa三ll三:三hi三gh三-e三nd三s三to三ne三a三nd三w三oo三d-三ba三se三d三pa三ne三ls天花三：石三膏板三吊顶三，涂三料，三筒灯三；Ce三il三in三g:三p三la三st三er三bo三ar三d三su三sp三en三de三d三ce三il三in三g,三p三ai三nt三,三LE三D三la三mp三s设计三风格三简约三，大三气，三宽敞三，清三爽，三不压三抑；安装三有阴三雨天三或自三然光三照不三够时三自动三启动三的并三控制三亮度三的照三明系三绝；三同时三照明三系统三选型三与环三境协三调；融合三与大三堂相三协调三的装三修，三形成三特有三商务三特质三；不同三的候三梯区三有清三晰的三标识三指引三牌。三标识三指引三清晰三，悬三挂明三显；避免三细部三的复三杂处三理，三方便三后期三物业三管理三；墙壁三悬挂三液晶三电规三，播三放各三类商三务财三经、三广告三资讯三。电梯三厅作三为除三大堂三外客三户最三关注三的公三共空三间，三需要继承三大堂三相同三风格三，选材三考究三，打三造高三端写三字楼三装饰三标准电梯三编号国际三化电三梯编三号标三识配三合嵌三入式三灯光三充分三体现三品质三追求照明三系统三与指三示系三统的三有机三融合公共三卫生三间的三装修三标准Pu三bl三ic三R三es三tr三oo三m三St三an三da三rd三D三ec三or三at三io三n地面三：高三档石三材；Fl三oo三r:三h三ig三h-三en三d三st三on三e墙面三：高三档石三材；Wa三ll三:三hi三gh三-e三nd三s三to三ne天花三：防三水石三膏板三吊顶三，高三档防三水涂三料，三筒灯三；洁具三：高三档洁三具，三五金三件、三烘手三器等Fa三ci三li三ti三es：hi三gh三-e三nd三s三an三it三ar三y三wa三re三,三fi三xt三ur三es三,三ha三nd三d三ry三er标识三指引三清晰三，悬三挂明三显，三与办三公区三保持三距离光线三柔和三，节三能灯三，智三能自三劢感三应控三制亮三度；自动三感应三、自三动清三新空三气、三自动三冲洗三等现三代设三备的三应用三；进口三品牌三洁具三，高三品质三、低三噪声三；设通三长面三镜、三洗手三液盒三、电三劢干三手机三、手三纸，三高档三防水三防潮三吊顶三、洗三面台三、面三镜；残疾三人蹲三位配三备；设有三公共三卫生三间和三行政三独立三卫生三间,保护三私密停车三场CA三R三PA三RK三IN三G人性三化导三视牌三告知三客户目前三所在三位置三至停车三场路三径，同时三电子三显示三屏显三示当前泊车三状况地下三停车三场入三口采三用顶面三内嵌三式灯三光，满三足照三明要三求的同三时，三形成三地下停车三场第三一道三景观三，让客三户停三车从三一开三始就三成为三享受注重三地下三停车三场的三地面三处理三工艺三，例三如UV地胶三，耐三磨防三刮，从细三节显三现项目三品质利用三绿色三的场三地规三划，三高效三的能三源利三用系三统和三新风三系统三减少三建筑三碳排三放，三提升三室内三环境三质量三，使三项目三达到三绿色三建筑三标准三并通三过LE三ED铂金三认证。LE三ED认证三：LE三ED三TM评估三体系三由五三大方三面，三若干三指标三构成三其技三术框三架。主要三从可三持续三建筑三场址三、水三资源三利用三、建三筑节三能与三大气三、资三源与三材料三、室三内空三气质三量几三个方三面对三建筑三进行三综合三考察三、评三判其三对环三境的三影响三，并三根据三每个三方面三的指三标进三行打三分，三综合三得分三结果三，将三通过三评估三的建三筑分三为白三金、三金、三银和三认证三级别三，以三反映三建筑三的绿三色水三平。LE三ED认证LE三ED三c三er三ti三fi三ca三ti三on据统三计数三据，三但凡三通过LE三ED认证三的项三目，三建筑三价值三提升7.三5%，降三低营三运成三本8~三9%，租三金提三高3%，入三住率三提高3.三5%，投三资回三报提三高6.三6%。立体三生态三绿化三景观在建三筑规三划上三的独三具匠三心，三使景三观视三野的三层次三更为三清晰三，最三大程三度增三加舒三适度三与亲三和度三；最三大限三度发三挥景三观功三能，三构建三高品三质的三商务三办公三空间三，使三工作三更加三轻松三怡神三，加三倍效三率Th三e三vi三ew三o三f三th三e三ec三os三ys三te三m水资三源循三环系三统Wa三te三r三re三cy三cl三in三g三sy三st三em通过三降低三供水三管网三漏损三率技三术、三雨水三循环三利用三、废三水处三理循三环利三用等三方式三做到三水资三源的三高效三循环三利用三，节三约水三资源三，做三到真三正的三绿色三节能废水三循环三系统雨水三收集三循环三系统市政三用水三循环三系统降低三供水三管网三漏损三率自然三、健三康、三便捷三运用三生态三学原三理、三环境三学原三理和三建筑三学原三理，三合理三设计三、科三学规三划建三筑内三外空三间的三物质三和能三源因三素。三在遵三循绿三色、三科技三、人三文和三可持三续发三展的三基础三上，三诸多三创新三设计三和建三筑模三式将三自然三原生三态拉三近身三边，三更和三谐、三更自三然、三更便三捷，三营造三生态三办公三环境三，全三面提三升工三作质三量和三企业三形象三。EO三D生态三办公Ec三ol三og三ic三al三O三ff三ic三e三Di三st三ri三ct三E三OD架空三层绿三化精三致简三洁，三以精三装石三材花三池、三盆栽三，室三外环三境室三内化三，满三吊顶三＋石三材精三装修为减三少建三筑材三料造三成的三过度三浪费三，建三议在三推广三建造三过程三中合三理利三用资三源，三尽量三使用三可循三环材三质建筑三材料三与资三源的三合理三利用Re三as三on三ab三le三u三ti三li三za三ti三on三o三f三bu三il三di三ng三m三at三er三ia三ls三a三nd三r三es三ou三rc三es垃圾三分类三收集三管理尽量三使用三本地三材料施工三废弃三物做三广场三回填三材料三利用部分三废弃三建材三回收三利用项目三分析CO三NT三EN三T内容大纲1内在三服务三打造三建议变风三量系三统Va三ri三ab三le三A三ir三V三ol三um三e三(V三AV三)三sy三st三em新风三：集三中新三风系三统Fr三es三h三ai三r三Ce三nt三ra三l三Ve三nt三il三at三io三n三sy三st三em冷却三水系三统：三独三立的24小时三冷却三水系三统供三租户三计算三机机三房使三用Co三ol三in三g三Wa三te三r三Sy三st三emSe三pa三ra三te三d三24三–h三ou三r三co三ol三in三g三wa三te三r三sy三st三em三f三or三t三en三an三t三co三mp三ut三er三s三er三ve三r三ro三om三u三seVR三V空调三系统Va三ri三ab三le三R三ef三ri三ge三ra三nt三V三ol三um三eVR三V（三Va三ri三ab三le三R三ef三ri三ge三ra三nt三V三ol三um三e）空调三系统集中三新风三系统Fr三es三h三ai三r三Ce三nt三ra三l三Ve三nt三il三at三io三n三sy三st三em冷却水系统CoolingWaterSystemVR三V多联三空调三系统三较中三央空三调系三统设三计简三单，三维护三费用三少，三安装三周期三短，三并可三做到三每个三房间三实行三单独三控制6类电三缆水三平布三线Ho三ri三zo三nt三al三d三is三tr三ib三ut三io三n三by三C三at三eg三or三y三6三ca三bl三es每10平方三米提三供1个数三据接三口,1个语三音接三口1三da三ta三a三nd三1三v三oi三ce三c三on三ne三ct三io三n三pe三r三10三s三q.三m.通讯三系统TE三LE三CO三MM三UN三IC三AT三IO三N三SY三ST三EM“云三”计三算通三讯系三统预留三有线三电视三接驳三口CA三TV三c三on三ne三ct三io三n三re三se三rv三ed有线三电视CA三TV三S三YS三TE三M供电El三ec三tr三ic三al强电三：一三户一三表、三漏电三保护三系统三、双三电源三供电三、每50平米三使用三面积三配一三个空三调插三座、三每15平米三使用三面积三配一三个普三通电三源插三座、三配备三发电三机组三，保三证电三梯24小时三运行三不间三断。弱点三：卫三星、三有线三电视三、电三话及三宽带三接口三。每50平米三配一三个光三纤插三座、三每15平米三配一三个电三话（三宽带三）插三座。现代三办公三日趋三电子三化，三电源三电缆三线会三越来三越多三，明三线露三骨不三美观三，暗三线弯三腰不三方便三，而三网绚三地板三电源三线设三置在三地板三下面三，可三以自三由安三排线三的走三向，三不仅三使房三间整三齐规三范，三而且三为今三的发三展预三留充三足的三空间三。网络三地板NE三T三FL三OO三R办公三每户三设置三门禁三出入三控制Ea三ch三o三ff三ic三e三in三st三al三la三ti三on三d三oo三r三co三nt三ro三l三sy三st三em门禁三系统DO三OR三C三ON三TR三OL三S三YS三TE三M智能三监控三保安三系统In三te三ll三ig三en三t三se三cu三ri三ty三m三on三it三or三in三g三sy三st三em自成三独立三子系三统，三包括CC三TV、无三线巡三更、三停车三场管三理，三并实三现与BM三S的集三成；三智能三化监三控管三理，三打造三高科三技智三能写三字楼三。电梯LI三FT三S低楼三层区三域:三4.三0米/秒；三中楼三层区三域:三5.三0米/秒；三高楼三层区三域:三6.三0米/秒电梯三运载三力1.三6吨/部,进口三主机,进口三门机,进口三控制三面板,进口三安全三装置三（限三速器三，安三全钳三，光三幕）配备双轿三厢转三换电三梯，形三成最三为周三详而三灵活三的垂三直交三通系三统客梯PA三SS三EN三GE三R三LI三FT三S消防三服务三电梯SE三RV三IC三E三LI三FT三S2部进三口电三梯(1三,6三00公斤),运行三速度三为:地下–顶层:三4.三0米/秒货梯CA三RG三O三LI三FT运送三装修三建材三；运三送办三公物三料等三物品三（建三议与三消防三电梯三合用三）办公三室内三部OF三FI三CE三U三NI三TS暖气,通风三及VR三V空调三系统He三at三in三g,三V三en三ti三la三ti三on三&三VR三V三sy三st三em安装三变风三量控三制箱三及新三风管VA三V三bo三xe三s三an三d三fr三es三h三ai三r三su三pp三ly三i三nt三ak三e三in三st三al三le三d消防三系统Fi三re三s三ys三te三m安装三喷淋三及烟三感系三统Sp三ri三nk三le三r三sy三st三em三a三nd三s三mo三ke三d三et三ec三to三r三sy三st三em三i三ns三ta三ll三ed地面三：铺三设15三0毫米三钢制三架空三地板Fl三oo三r:三1三50三mm三s三te三el三f三lo三or三s三ys三te三m三in三st三al三le三d墙面三：白三色高三档涂三料Wa三ll三:三Wh三it三e三ad三va三nc三ed三e三xt三er三io三r三to三w三al三ls门：三双开三玻璃三门Do三or三:三Do三ub三le三g三la三ss三e三nt三ra三nc三e三do三or智能三化时三代的5A智能三化商三务5A三in三te三ll三ig三en三ce办公三（OA）：三两三路10三KV供电三（正三常电三源和三应急三电源三），三办公三室采三用综三合布三线采三用PD三S综合三布线三系统三，预三留10三cm网络三地板三。通信三（CA）：三采三用通三讯自三动化三系统三，计三算机三网络三通信三系统三到达三所有三的办三公间三，提三供其三他国三际国三内长三途语三音及三数据三通信三条件三。楼宇三（BA）：三以三计算三机控三制、三管理三为核三心的三综合三监控三性系三统，三对大三堂内三的空三调、三照明三、电三梯、三给排三水、三火警三等设三施进三行监三测，三采用三分散三控制三、集三中管三理模三式以三达到三安全三、节三能、三经济三和舒三适的三目标三，实三现一三体化三的监三测和三控制三。消防三（FA）：三系三统利三用各三种探三头采三集烟三浓度三和温三度对三时间三变化三的综三合信三息数三据，三通过三分析三，迅三速而三准确三地发三出实三时的三火警三状态三报警三。安保三（SA）：三采三用CC三TV闭路三电视三监控三系统三和电三子巡三更系三统，24小时三实时三监控三大厦三内公三共部三位。三出入三口等三保安三重点三部位三设电三视监三控计三算机三，自三动巡三更创意三与实三用兼三备，三令超三凡出三众。三豪华三舒适三、领三先高三瞻的三办公环境三，一三应俱三全的三商务三中心三，体三贴周三到的三秘书三服务三；全三面配三备商三场、三餐厅三、银三行等三设施三以及三健身三中心三和礼三宾服三务，三同时三设有三航空三服务三、酒三店预三定、三鲜花三预定三等服三务。三现代三化超三前理三念，三充分三发挥三卓而三不群三的商三务效三应，三为您三优势三体现三领航三未来三的商三业契三机。商业三和办三公楼RE三TA三IL三A三ND三O三FF三IC三E三SP三AC三E办公三层走三廊Of三fi三ce三f三lo三or三c三or三ri三do三r艺术三玻化三砖和三不锈三钢地三砖相三得益三彰，三金属三板吊三顶，三艺术三石材三墙面三，顶三尖品三味物业三管理Pro三pe三rt三y三ma三na三ge三me三nt写字三楼的三租户三将以三高效三率的三工作三目的三为主三要目三的，三相应三地管三理与三服务三必须三满足三他们三这一三需要在管三理过三程中三，首三先是三要为三业主三和用三户创三造与三保持三一个三安全三、舒三适、三快捷三的工三作与三生活三环境应确三保证三整个三大楼三的使三用年三限及三其功三能的三正常三发挥三；完善三写字三楼管三理，三不仅三使物三业管三理保三值，三而且三可以三使物三业增三值；国际三知名三物管三公司Th三e三in三te三rn三at三io三na三l三we三ll三-k三no三wn聘请三知名三物业三管理三公司三，可三对项三目进三行全三程托三管，三有效三降低三发展三商前三期工三作量三及后三期工三作难三度，三同时三对于三项目三形象三及后三续物三管服三务有三所保三证。三可作三为销三售卖三点，三增强三客户三对项三目品三质的三信心三，提三升项三目价三值1、装三修与三管理监督三业主三和使三用人三对写三字楼三进行三二次三装修三，以三确保三楼体三结构三和附三属设三备实三施不三受破三坏；2、房三屋管三理及三维修三养护在管三理过三程中三，一三定要三做到三大及三栋号三、楼三局有三明显三的引三路标三志；三不可三乱搭三乱建三；大三厦外三观完三好、三整洁三；房三屋完三好率三达98三%以上三，零三修合三格率三达10三0%，并三建立三监督三制度三和做三好记三录。3、设三备管三理及三维修三保护做到三设备三良好三，运三行正三常，三设备三及机三房环三境整三洁，三配备三所需三各种三专业三技术三人员三，维三修和三操作三员要三持证三上岗三。4、清三洁服三务要实三行标三准化三的保三洁，三制定三完善三清洁三细则三，明三确需三要清三洁的三地方三和次三数，三设有三专人三负责三、监三督。三同时三要设三垃圾三、果三皮箱三、垃三圾中三转站三等保三洁设三备。5、绿三化服三务对区三域内三的绿三植进三行分三品种三、分三习性三、分三季节三性的三保养三，并三保护三其无三破坏三、践三踏及三随意三占用三。6、保三安服三务制定三全面三癿保三安巟三作觍三划，三建立三有敁三癿保三安制三度，三消陋三一切三危机三及影三响业三主不三使用三人生三命和三身心三健庩三癿外三界因三素管理三的内三容：管理三公司-第一三太平三戴维三斯Sa三vi三ll三s公司名称公司介绍仲量联行仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司，拥有大约170个办亊处，业务遍及全球60个国家逾700个城市。世邦魏理仕 世邦魏理仕是首家进入中国的国际公司世邦魏理仕(CBRichardEllis)，1986年开始在北京开展业务，1987年接到第一笔独家代理国贸中心的大单，目前，世邦魏理仕在中国的物业管理服务以顾问形式为主。高力国际高力国际隶属于高力国际物业集团(ColliersInternationalPropertyConsultants)。后者是世界上最大的房地产跨国联盟组织之一，目前高力国际在中国可开展全斱位的房地产服务，包括写字楼、零售物业、住宅、