房地产项目市场调查与预测

房地产市场调查与分析

第一节房地产市场营销信息系统第二节房地产市场调查第三节房地产市场预测本章要点了解房地产营销信息系统的重要性掌握房地产市场调查的概念、原则和方法熟悉房地产市场预测的相关内容掌握房地产市场信息的概念第一节房地产市场营销信息系统一、房地产市场信息的概念与作用二、房地产市场营销信息系统一、房地产市场信息的概念与作用（一）房地产市场信息的概念（二）房地产市场信息的特征（三）房地产市场信息的作用（一）房地产市场信息的概念房地产市场信息是指在一定时间和条件下,反映房地产市场及其发展变化规律和状况的知识、消息、情报和资料的总称。具体包括：房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场营销环境信息、房地产市场交易信息、房地产市场反馈信息。（二）房地产市场信息的特征1.社会性2.多渠道、多层次性3.具灵敏性、时效性、流动性（三）房地产市场信息的作用1.是房地产企业经营决策的重要依据2.是沟通房地产供需联系的桥梁和工具3.是房地产企业经营活动的直接动力和获得经济效益的重要源泉二、房地产市场营销信息系统房地产市场营销信息系统就是指房地产市场营销信息联系的渠道,并且能形成组织管理系统。房地产营销信息系统的重要性？房地产营销信息系统的构成？（一）房地产营销信息系统的重要性是充分实现房地产市场营销信息价值的必要条件是实现信息共享的保证是各种信息的载体（二）房地产营销信息系统的构成四个子系统：1.内部报告系统2.市场营销情报系统3.市场营销调研系统4.市场营销分析系统1.内部报告系统房地产企业的内部报告系统是最基本的信息系统,是企业营销决策者最初使用的信息系统。内部报告系统是以内部会计系统为主,该系统的主要工作任务是向管理人员提供有关销售、存量、成本、现金流程、应收账营状况的信息。通过分析这种信息,管理人员可以发现重要的机会和问题。

2.市场营销情报系统内部报告系统提供正在发生的数据,是实际资料，而市场营销情报系统提供的却是偶发事件资料。所谓市场营销情报系统，是指房地产营销管理人员用以了解有关外部环境发展趋势的信息的来源与程序。借助该系统,将环境新发展的信息传递给有关管理人员。房地产业一般比较重视普查资料、各房地产企业的统计资料及房地产市场研究这三个面。3.市场营销调研系统在房地产企业市场营销活动中,除了内部报告系统市场营销情报系统外,还需要对特定问题和机会作重要研究。这就需要进行房产市场调查、产品偏好测试、销售预测或广告效果研究等等。房地产市场调研统的主要任务就是系统设计、收集、分析和提出数据资料以及提出与房地产企面临特定的营销状况有关的调研结果。

4.市场营销分析系统其主要任务是从改善经营或取得最佳经济效益的目的出发,通过分析各种模型,帮助房地产市场营销管理人员分析复杂的市场营销问题。它包括一些先进的统计程序和模型,借助这些程序和模型,可以从信息中发掘出更精确的调研结果。第二节房地产市场调查一、房地产市场调查的概念二、房地产市场调查的内容三、房地产市场调查的程序四、房地产市场调查的方法五、房地产市场调查问卷设计

一、房地产市场调查的概念1.房地产市场调查的概念2.房地产市场调查的原则1.房地产市场调查的概念房地产市场调查是指以房地产市场为对象,运用科学的方法,有针对性地、系统地收集、整理、分析和研究与房地产项目相关的市场信息,为企业组织策划合理的房地产营销方案提供客观依据的过程。房地产市场调查是的重要性企业投资决策的基础是项目成功销售的保证是企业科学管理的工具2.房地三产市三场调三查的三原则真实三性原三则全面三性原三则时效三性原三则经济三性原三则创造三性原三则二、三房地三产市三场调三查的三内容（一三）一三般内三容1.房地三产市三场营三销环三境调三查2.房地三产市三场需三求调三查3.房地三产市三场供三给调三查4.房地三产市三场竞三争项三目调三查二、三房地三产市三场调三查的三内容（一三）一三般内三容2.房地三产市三场需三求调三查需求三状况影响三因素消费三者的三购买三能力消费三者的三购买三动机二、三房地三产市三场调三查的三内容（一三）一三般内三容3.房地三产市三场供三给调三查供给三状况竞争三对手三的现三状关联三行业三的发三展二、三房地三产市三场调三查的三内容（一三）一三般内三容4.房地三产市三场竞三争项三目调三查产品三特征价格三策略营销三渠道促销三方式二、三房地三产市三场调三查的三内容（二三）不三同营三销阶三段的三调查三内容1.项目三定位三阶段2.销售三准备三阶段3.销售三阶段二、三房地三产市三场调三查的三内容（二三）不三同营三销阶三段的三调查三内容1.项目三定位三阶段地块三现状三调查三、通三状况三调查三、周三边景三观调三查、三商务三圈和三商圈三调查三、区三域基三本信三息调三查、三客户三产品三需求三调查二、三房地三产市三场调三查的三内容（二三）不三同营三销阶三段的三调查三内容2.销售三准备三阶段竞争三项目三基本三信息三调查竞争三项目三销售三信息三调查客户三需求三和接三触媒三体习三惯调三查二、三房地三产市三场调三查的三内容（二三）不三同营三销阶三段的三调查三内容3.销售三阶段推广三调查三和测三评成交三客户三问卷三调查销售三难点三调查三、三房地三产市三场调三查的三程序1.准备三阶段2.实施三阶段3.总结三阶段三、三房地三产市三场调三查的三程序1.准备三阶段确定三调查三目标初步三收集三信息制定三调查三计划参见三，教三材11三7-三11三9三、三房地三产市三场调三查的三程序2.实施三阶段建立三调研三组织收集三已有三信息开展三实地三调研三、三房地三产市三场调三查的三程序3.总结三阶段整理三分析三资料撰写三调查三报告四、三房地三产市三场调三查的三方法（一三）按三调查三范围三分1.普遍三调查2.抽样三调查（二三）按三具体三调查三方法三分1.观察三法2.访问三法3.实验三法（三三）现三场踩三盘四、三房地三产市三场调三查的三方法2.观察三法直接三观察三法实际三测量三法行为三记录三法3.实验三法1.访问三法面谈三访问电话三访问邮寄三访问留置三访问网络三访问五、三房地三产市三场调三查问三卷设三计1.问卷三设计三要求2.问卷三设计三步骤3.问卷三的一三般构三成4.问题三设计三技术五、三房地三产市三场调三查问三卷设三计1.问卷三设计三要求主题三明确重点三突出设问三具体可接三受性简明三扼要可分三析性五、三房地三产市三场调三查问三卷设三计2.问卷三设计三步骤问题三的设三计与三选择确定三问题三的顺三序问卷三的初三步测三试与三修改五、三房地三产市三场调三查问三卷设三计3.问卷三的一三般构三成目的三说明问卷三主题三部分被调三查者三的基三本情三况五、三房地三产市三场调三查问三卷设三计4.问题三设计三技术⑴设置三问题三的形三式Ⅰ.封闭三式提三问①两项三选择三法②多项三选择三法③程度三评定三法④语意三差别三法Ⅱ.开放三式提三问①自由三式②语句三完成三式③字眼三联想三式④顺问三式⑤过滤三法五、三房地三产市三场调三查问三卷设三计4.问题三设计三技术⑵设计三问题三注意三事项①避免三提一三般性三的问三题②避免三用不三确切三的词③避免三引导三性的三提问④问题三要考三虑时三效性⑤避免三提可三能令三被访三者感三到难三堪、三禁忌三和敏三感的三问题⑥问题三的顺三序⑦答案三要互三斥、三穷尽第三三节三房地三产市三场预三测一、三房地三产市三场预三测的三概念二、三房地三产市三场预三测种三类三、三房地三产市三场预三测的三内容四、三房地三产市三场预三测的三程序五、三房地三产市三场预三测的三方法一、三房地三产市三场预三测的三概念房地三产市三场预三测是三房地三产企三业在三市场三调查三的基三础上,利用三已获三取的三各种三信息三资料,运用三科学三的方三法和三手段,对影三响房三地产三市场三发展三变化三的各三种因三素进三行综三合分三析,对各三种条三件下三市场三的发三展趋三势及三其状三态进三行估三计和三判断,从而三为房三地产三企业三的经三营决三策提三供依三据。房地三产市三场预三测的三作用减少三由于三市场三的不三确定三性而三给房三地产三企业三所带三来的三市场三风险是房三地产三企业三进行三决策三的基三础可以三提高三房地三产企三业的三经济三效益,实现三房地三产经三营管三理的三科学三化二、三房地三产市三场预三测种三类1.按预三测对三象的三范围三划分三，分三为宏三观预三测和三微观三预测2.按预三测对三象的三时间三划分三，分三为长三期预三测、三中期三预测三和短三期预三测3.按预三测对三象的三性质三划分三，分三为定三性预三测和三定量三预测三、三房地三产市三场预三测的三内容房地三产市三场需三求量三预测市场三占有三率的三预测技术三发展三预测产品三生命三周期三预测销售三前景三预测资源三预测市场三价格三预测房地三产市三场竞三争预三测四、三房地三产市三场预三测的三程序1.确定三预测三对象三和任三务2.选择三预测三方法3.确定三预测三人员,拟定三预测三计划4.收集三和整三理资三料5.建立三预测三模型,并进三行分三析评三价6.数据三处理三并估三计误三差7.审查三预测三结果三并予三以校三正五、三房地三产市三场预三测的三方法1.定性三预测三方法2.定量三预测三方法五、三房地三产市三场预三测的三方法1.定性三预测三方法定性三预测三方法三又称三为经三验判三断法三。它三是根三据已三掌握三的历三史资三料和三现实三材料,凭借三个人三的经三验、三知识三和分三析判三断能三力,对预三测对三象未三来发三展趋三势作三出性三质和三程度三的判三断。常用三的定三性预三测方三法有三：⑴经理三人员三意见三法⑵销售三人员三意见三综合三法(3三)顾客三意见三法(4三)特尔三菲法五、三房地三产市三场预三测的三方法2.定量三预测三方法（1）时三间序三列法移动三平均三法（三简单三、趋三势）指数三平滑三法（三一次三、二三次、三三次三）（2）回三归分三析法阅读三资料某公三司城三市住三宅商三品房三市场三调查三问卷房地三产市三场调三查报三告案三例北京三市居三民住三房与三需求三市场三调查三问卷重庆三市某三住宅三项目三