房地产项目收并购模式简介

房地产项目收并购模式简介一、房地产并购的类型二、房地产并购的几种方式三、不同并购方式的区别、联系与优劣四、房地产并购的基本流程五、并购的退出机制六、并购中应特别注意的几个问题目录一、房地产并购的类型由于并购目的、主体、时点等不同，房地产并购主要分为两大类型：☆在建工程并购（含待开发土地）☆持有型物业并购本次培训主要讲前一种：在建工程并购。

一、房地产并购的类型1、目的不同：在建工程并购多数是为了继续完成房地产项目的开发，以获得项目的二级开发经营权和收益权为目的；持有型物业并购主要以获得房地产资产经营收益或资产价值增值收益为目的，并不一定需要取得其二级开发权。2、主体不同：前者基本是房地产企业；后者多数是投资企业，无需房地产开发团队。3、时点不同：前者基本是在项目开发过程中、甚至是刚取得开发用地不久；后者基本是在项目开发接近完毕、甚至是二级开发已基本完成、形成了竣工持有物业。二、房地产并购的几种方式股权并购资产并购司法程序收购

司法程序收购其实可以包含在前述的两种并购方式中，既适用于股权并购、也适用于项目收购。单独开列出来，是因为在并购程序中，增加了司法程序。二、房地产并购的几种方式股权并购

股权并购系指并购方通过协议购买目标公司的股权或以向目标公司增资方式，成为目标公司股东，进而达到参与、控制目标公司的目的，使该公司变更为并购方的全资或控股企业。7注1：股权转让与增资扩股之区别第一、资金受让方不一样。增资的受让方是公司，转让的受让方是原股东。即增资后，增资的款项归公司所有，股转后，股权转让价款归股东方所有，由股东支配。第二，增资就是增加注册资本，而转让不会增加注册资本。第三，增资后，新股东和原股东的权利和义务是否一样，需要做另外的约定。而转让的新股东与原股东一致，不但继承了原股东在公司的权利，也应当承担原股东相应的义务，除非公司章程或其他文件另有约定。第四，增资需要开股东大会，需要三分之二以上的股东同意。转让则是半数的股东同意即可，只需书面通知，不用开股东会。第五，增资进来的钱不用交企业所得税，股权转让原股东需要交税。8答：否，以下情形可不进场《企业国有资产交易监督管理办法》第三十四条国资监管机构负责审核国家出资企业的增资行为。其中，因增资致使国家不再拥有所出资企业控股权的，须由国资监管机构报本级人民政府批准。第四十五条以下情形经同级国资监管机构批准，可以采取非公开协议方式进行增资：（一）因国有资本布局结构调整需要，由特定的国有及国有控股企业或国有实际控制企业参与增资；（二）因国家出资企业与特定投资方建立战略合作伙伴或利益共同体需要，由该投资方参与国家出资企业或其子企业增资。第四十六条以下情形经国家出资企业审议决策，可以采取非公开协议方式进行增资：（一）国家出资企业直接或指定其控股、实际控制的其他子企业参与增资；（二）企业债权转为股权；（三）企业原股东增资。注2：国有企业增资扩股是否必须进场交易9方案一：收购债权+债转股目标公司收购方债权人收购方Step

1债权转让通知义务债权转让Step

2债转股目标公司持股规避进场交易的两种方案10方案二：通过国企中的非国有成分间接控股交易前股东A（100%持股）目标公司目标公司股东（非国有成分）收购方目标公司股东（国有成分）交易后目标公司股东（非国有成分）目标公司股东（国有成分）目标公司11股权并购过程中的几点问题（非国有）一、股权转让（1）、公司股权是否存在限制转让的情形：1）法定限制条件：对于股份有限公司，发起人持有本公司股份自公司成立之日起一年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让。公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五;所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。2）约定限制条件：公司章程、股东会决议等文件中限制股权转让的情形，比如股权转让需经全体股东一致通过等公司章程属于公司自治的范围3）股权被质押或查封12（2）股权估值原则：意思自治+公平交易——双方自由定价风险：税务穿刺相关法律规定：《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》第十一条

符合下列情形之一的，主管税务机关可以核定股权转让收入:

（一）申报的股权转让收入明显偏低且无正当理由的；

（二）未按照规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

（三）转让方无法提供或拒不提供股权转让收入的有关资料；

（四）其他应核定股权转让收入的情形。

13第十二条

符合下列情形之一，视为股权转让收入明显偏低:

（一）申报的股权转让收入低于股权对应的净资产份额的。其中，被投资企业拥有土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的，申报的股权转让收入低于股权对应的净资产公允价值份额的；

（二）申报的股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；

（三）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入的；

（四）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让收入的；

（五）不具合理性的无偿让渡股权或股份；

（六）主管税务机关认定的其他情形。14股权转让收入按照每股净资产或股权对应的净资产份额核定。

1.参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入核定；2.参照相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入核定。？备注：1、被投资企业的土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产占企业总资产比例超过20%的，主管税务机关可参照纳税人提供的具有法定资质的中介机构出具的资产评估报告核定股权转让收入。2、6个月内再次发生股权转让且被投资企业净资产未发生重大变化的，主管税务机关可参照上一次股权转让时被投资企业的资产评估报告核定此次股权转让收入。净资产核定法类比法其他合理方法法律依据；《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》15第十三条

符合下列条件之一的股权转让收入明显偏低，视为有正当理由：

（一）能出具有效文件，证明被投资企业因国家政策调整，生产经营受到重大影响，导致低价转让股权；

（二）继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（三）相关法律、政府文件或企业章程规定，并有相关资料充分证明转让价格合理且真实的本企业员工持有的不能对外转让股权的内部转让；

（四）股权转让双方能够提供有效证据证明其合理性的其他合理情。16（3）股权转让过程中涉及的税种及计税依据（个税，不含土增、契税）../../../../../Users/longhaijiang/Desktop/股权转让涉及的税种及其他问题.docx备注：在现行税法之下，税务筹划=偷税、漏税174、股权转让价款之支付——意思自治（1）、方式——现金、转账、承兑汇票等、换股（2）、节奏——a、纺锤体支付方式即两头小，中间大。

b、根据项目实际情况预留风险保证金（3）、担保——担保范围：卖方之一切义务。（4）、税收代扣代缴金额一般为尽调基准日目标公司负债的30%付款节点为股转变更完成后2年18（5）股权交割股权比例100%部分印鉴销毁、重刻、变更各类证照变更（营业执照、开发资质证书等）印鉴、证照共管管理、决策机制用印记录承诺19股权三收购三过程三中涉三及的三刑事三犯罪一、三法律三规定《刑法》第二三百二三十八三条三以三牟利三为目三的，三违反三土地三管理三法规三，非三法转三让、三倒卖三土地三使用三权，三情节三严重三的，三处三三年以三下有期三徒刑三或者三拘役三，并三处或三者单三处非三法转三让、三倒卖三土地三使用三权价三额百三分之三五以三上百三分之三二十三以下三罚金三；情三节特别严三重的三，处三三年三以上三七年三以下三有期三徒刑三，并三处非三法转三让、三倒卖三土地三使用三权价三额百三分之三五以三上百三分之三二十三以下罚金三。20最高三人民三法院《关于三审理三破坏三上地三资源三刑事三案件三具体三应用三法律三若干三问题三的解三释》第一三条三以牟三利为三目的三，违三反土三地管三理法三规，三非法三转让三、倒三卖土三地使三用权三，具三有下三列情三形之三一的三，属三于非三法转三让、三倒卖三土地三使用三权“三情节三严重三”，三依照三刑法三第二三百二三十八三条的三规定三，以三非法三转让三、倒三卖土三地使三用权三罪定三罪处三罚：（一三）非三法转三让、三倒卖三基本三农田三五亩三以上三的；（二三）非三法转三让、三倒卖三基本三农田三以外三的耕三地十三亩以三上的三；（三三）非三法转三让、三倒卖三其他三土地三二十三亩以三上的三；（四三）非三法获三利五三十万三元以三上的三；（五三）非三法转三让、三倒卖三土地三接近三上述三数量三标准三并具三有其三他恶三劣情三节的三，如三曾因三非法三转让三、倒三卖土三地使三用权三受过三行政三处罚三或者三造成三严重三后果三等。21第二三条三实施三第一三条规三定的三行为三，具三有下三列情三形之三一的三，属三于非三法转三让、三倒卖三土地三使用三权“三情节三特别三严重三”：（一三）非三法转三让、三倒卖三基本三农田三十亩三以上三的；（二三）非三法转三让、三倒卖三基本三农田三以外三的耕三地二三十亩三以上三的；（三三）非三法转三让、三倒卖三其他三土地三四十三亩以三上的三；（四三）非三法获三利一三百万三元以三上的三；（五三）非三法转三让、三倒卖三土地三接近三上述三数量三标准三并具三有其三他恶三劣情三节，三如造三成严三重后三果等三。22案例安徽三省淮三北市三相山三区人三民法三院审三理的三邓某三甲非三法倒三卖土三地使三用权三罪一三案[（20三14）相三刑初三字第00三00三2号]基本三案情三：20三07年6月，三淮北三市人三民政三府同三意对三位于三南湖三路西三、南三黎路三北地三块的三国有三土地三使用三权进三行招三拍挂三出让三。被告人三邓某三甲与三谢某三甲（三已判三刑）三得知三这一三信息三之后三，为三取得三该地三块土三地使三用权三，由三被告三人邓三某甲三出资三，谢三某甲于20三07年10月25日注三册成三立青三山公三司。三该公三司于20三07年11月7日被三批准三有资三格从三事房三地产三开发三经营三业务三，股三东为谢三某甲三、谢三某乙三，法三定代三表人三谢某三甲，三注册三资本80三0万元三。20三07年11月20日，三青山三公司三向淮三北市三国土三资源三局递三交竞三买申三请书三，并三支付三竞买三保证三金35三00万元三，其三中邓三某甲出三资80三0万元三。同三年12月，三青山三公司三通过三招拍三挂出三让的三方式三竞得三到淮三国土三挂（20三07）05号地三块的三国有三土地三使用权三（位三于南三黎路三北，三南湖三路西三，总三面积88三49三6.三55平方三米，13三2.三74亩）三，成三交价三为60三20万元三。此三后谢三某甲三和邓某甲三两人三便不三再支三付剩三余土三地出三让金三，亦三未按三照出三让合三同约三定进三行开三发建三设，三而预三谋对三该地三块以三股权三转让三的方三式进行非三法转三让牟三利。三谢、三邓二三人谈三妥对三此地三块的三收益三按二三八比三例分三成。20三09年下三半年三，谢三某甲三、邓三某甲三与国三正公三司法三定代三表人三李某三甲商三谈了三以股三权转三让的三方式三对该三宗地三块使三用权三进行转让三的相三关事三宜。20三09年11月21日，三谢某三甲、三谢某三乙二三人与三国正三公司三签订三股权三转让三合同三，约三定将三谢某三甲、三谢某三乙所持有三的青三山公三司的三全部三股权三转让三给国三正公三司，转让三总价三款为75三00万元三（该三价款三不包三括青三山公三司未三缴纳三的土三地出三让金25三20万元三）。20三10年3月19日，三谢某三甲、三谢某三乙又三联合三签署三了《股东三会议三记录》和《股权三转让三协议》，重三申了三股权转让三内容三。20三10年5月6日青三山公三司递三交《土地三登记三申请三书》，20三10年5月10日，三青山三公司三获得三土地三使用三权登三记。20三10年5月12日，三由国三正公三司申三请，三青山三公司三的股三东由三谢某三甲、三谢某三乙变三更为三国正三公司三，法三定代三表人三由谢三某甲变更三为李三某甲三。至20三11年4月，三国正三公司三支付三给谢三某甲三及邓三某甲三转让三款75三40余万三元（三含契三税款24三0余万三元）三。23法院三认为三：“被三告人三邓某三甲伙三同他三人以三牟利三为目三的，三违反三国家三土地三管理三法规三，以三股权三转让三的名三义非三法倒三卖国三有土三地土三地使三用权三，涉三案土三地面三积13三2.三74亩，三情节三特别三严重三，其三行为三已构三成非三法倒三卖土三地使三用权三罪，三应依三法惩三处。三”判决三结果三：被告三人邓三西军三犯非三法倒三卖土三地使三用权三罪，三判处三有期三徒刑三三年三，缓三刑四三年，三并处三罚金三五百三万元三。（三缓刑三考验三期限三，从三判决三确定三之日三起计三算；三罚金三于判三决生三效之三日起三一次三性缴三纳。三）三二、三被告三人邓三西军三的违三法所三得予三以追三缴。类似三案例三：1）安三徽省三芜湖三县人三民法三院（20三09）芜三刑初三字第89号、三（20三09）芜三中刑三终字三第17三8号；2）江三苏省三溧阳三市人三民法三院（20三10）刑三二初三字第12三8号、三江苏三省常三州市三陆阿三生因三转让三房地三产公三司股三权被三依“三非法三倒卖三土地三使用三权罪三”审三查起三诉。二、三房地三产并三购的三几种三方式资产三并购资产三并购三是指三并购三方为三了取三得目三标公三司的三经营三控制三权而三收购三其主三要资三产、三重大三资产三、全三部资三产或三实质三性的三全部三资产三的投三资行三为。按支三付手三段不三同，三具体三分为三以现三金为三对价三受让三目标三公司三的资三产和三以股三份为三对价三受让三目标三公司三资产三两种三资产三并购三形式三。25资产三转让三模式三的优三势：（一三）项三目权三属清三晰，三可操三作性三较强三，法三律规三定明三确，三只要三符合三法定三条件三，即三可进三行转三让。（二三）受三让方三无需三考虑三目标三公司三的或三有负三债风三险。三因受三让的三仅为三目标三项目三，不三涉及三公司三债权三债务三，对三受让三方而三言交三易较三为简三便、三透明三。（三三）需三要缴三纳的三税费三种类三清晰三，税三务风三险较三小。资产三转让三模式三的不三利因三素：（一三）根三据《三城市三房地三产管三理法三》第39条的三规定三，房三地产三项目三转让三时必三须完三成开三发投三资总三额的25三%。若三采用三资产三转让三模式三，项三目权三属变三更登三记手三续必三须在三目标三项目三投资三总额三达到25三%后方三可办三理。（二三）在三资产三转让三模式三下，三如有三专属三于转三让方三（目三标公三司）三的税三收优三惠，三受让三方在三受让三目标三项目三后无三法继三续享三有。三但是三如果三采取三股权三转让三的方三式，三由于三变动三的只三是转三让方三（目三标公三司）三的股三东，三则税三收优三惠将三会得三到保三留。（三三）税三费较三高。三通常三情况三下，三采取三资产三转让三模式三需缴三纳的三税费三包括三：契三税、三印花三税、三土地三增值三税、三营业三税、三所得三税、三城市三维护三建设三税和三教育三费附三加等三，相三对于三股权三转让三模式三而言三税费三较高三。二、三房地三产并三购的三几种三方式司法三程序三收购此方三式与前三两者三的主三要差三别是三：前三两者三基本三是交三易双三方作三为平三等主三体，三通过三商业三谈判三达成三买卖三关系三；后三者则三是在三司法三程序三中，三作为三案外三人，三参与三司法三强制三拍卖三、变三卖资三产的三处置三。在三此特三别单三独进三行分三析，三是因三为通三过此三种方三式参三与的三并购三，在三后续三流程三中，三与前三两者三会产三生一三系列三差异三。27注意三要点三：1、必三须实三地踏三勘；2、必三须与三执行三案件三承办三人联三系，三全面三了解三拍卖三标的三前世三今生三及竞三拍成三功后三权属三变更三流程三；3、认三真阅三读竞三拍须三知（三包括三税费三承担三，是三否可三以贷三款）三、三不同三并购三方式三的差三别与三优劣(一三)股权三并购三与资三产并三购的三区别三与联三系1、并购三标的股权三并购三的标三的是三目标三公司三的股三权，三是目三标公三司股三东层三面的三变动三，并三不影三响目三标公三司资三产的三运营三。资产三并购三的标三的是三目标三公司三的资三产，三并不三影响三目标三公司三股权三结构三的变三化。三、三不同三并购三方式三的差三别与(一三)股权三并购三与资三产并三购的三区别三与联三系2、交易三主体股权三并购三的交三易主三体是三并购三方和三目标三公司三的股三东，三权利三和义三务只三在并三购方三和目三标公三司的三股东三之间三发生三。资产三并购三的交三易主三体是三并购三方和三目标三公司三，权三利和三义务三通常三不会三影响三目标三公司三的股三东。三、三不同三并购三方式三的差三别与三优劣(一三)股权三并购三与资三产并三购的三区别三与联三系3、交易三性质股权三并购三的交三易性三质实三质为三股权三转让三或增三资，三并购三方通三过并三购行三为成三为目三标公三司的三股东三，并三获得三了在三目标三公司三及其三项下三的资三产权三益，三但目三标公三司的三资产三权属三并没三有变三化。资产三并购三的性三质为三一般三资产三买卖三，仅三涉及三买卖三双方三的合三同权三利和三义务三。三、三不同三并购三方式三的差三别与三优劣(二三)股权三并购三的优三点与三缺点优点三：可保三持项三目开三发主三体的三前后三统一三，如三对目三标公三司项三下项三目的三规划三、土三地用三途等三无需三做特三别调三整，三则可三直接三继续三进行三开发三建设三；按照三相关三法律三规定三，开三发项三目的三勘察三、设三计、三施工三、监三理等三都需三经过三招投三标，三在开三发主三体不三变的三情况三下，三如果三前述三乙方三无需三变更三，则三可继三续履三行原三合同三、协三议，三或至三多对三原合三同、三协议三进行三协商三，无三需重三新办三理招三投标三及备三案等三。三、三不同三并购三方式三的差三别与三优劣(二三)股权三并购三的优三点与三缺点缺点三：需承三担原三股东三经营三项目三公司三期间三形成三的债三权债三务以三及或三有债三务风三险；股权三交易三中的三交易三溢价三部分三，直三接计三入项三目开三发成三本存三在税三务认三定风三险，三导致三项目三后期三税费三成本三增加三；如股三权交三易中三，涉三及国三有股三权、三外资三股权三等交三易，三则交三易审三批流三程繁三琐、三交易三周期三较长三。三、三不同三并购三方式三的差三别与三优劣(三三)资产三并购(项目三收购)的优三点与三缺点优点三：可有三效规三避原三股东三经营三目标三公司三期间三形成三的债三权债三务以三及或三有债三务风三险；对于三目标三公司三项下三存在三多个三开发三项目三、而三收购三方仅三计划三收购三其中三某个三项目三的情三况而三言，三此方三式的三操作三性更三强。三、三不同三并购三方式三的差三别与三优劣(三三)资产三并购(项目三收购)的优三点与三缺点缺点三：目标三公司三项下三的项三目需三达到三《城三市房三地产三管理三法》三规定三的法三定转三让条三件，三并须三经行三政主三管部三门审三批；项目三此前三已经三获得三的土三地、三规划三、建三设等三审批三手续三和文三件，三均需三办理三变更三手续三。三、三不同三并购三方式三的差三别与三优劣(三三)资产三并购(项目三收购)的优三点与三缺点附：《城三市房三地产三管理三法》三相关三规定第三三十九三条三以出三让方三式取三得土三地使三用权三的，三转让三房地三产时三，应三当符三合下三列条三件：（一三）按三照出三让合三同约三定已三经支三付全三部土三地使三用权三出让三金，三并取三得土三地使三用权三证书三；（二三）按三照出三让合三同约三定进三行投三资开三发，三属于三房屋三建设三工程三的，三完成三开发三投资三总额三的百三分之三二十三五以三上，三属于三成片三开发三土地三的，三形成三工业三用地三或者三其他三建设三用地三条件三。转让三房地三产时三房屋三已经三建成三的，三还应三当持三有房三屋所三有权三证书三。三、三不同三并购三方式三的差三别与三优劣(四三)司法三程序三收购三的优三点与三缺点优点三：可通三过司三法机三关认三定的三股权三或项三目价三值，三有效三规避三原股三东经三营目三标公三司期三间形三成的三债权三债务三以及三或有三债务三风险三；凭司三法机三关的三协助三执行三书等三司法三文书三，在三办理三各项三行政三审批三文件三的变三更时三，会三比较三便利三。三、三不同三并购三方式三的差三别与三优劣(四三)司法三程序三收购三的优三点与三缺点缺点三：司法三机关三处置三的股三权或三资产(特别三是固三定资三产)基本三都是三现状三拍卖三、变三卖，三如果三其存三在瑕三疵，三在平三等主三体的三商务三交易三中，三是可三以要三求原三权利三人协三助处三理或三在价三格上三让步三，但三对司三法机三关无三效；交易三资金三占用三量较三大，三前述三两种三方式三的交三易，三均可三能与三交易三方协三商交三易价三款的三支付三方式三和周三期等三，而三司法三机关三一般三会要三求在三短期三内一三次性三交齐三交易三价款三。需要三处理三与司三法机三关之三间的三各种三关系三。381、破三产收三购：1.三0版本三：通三过破三产程三序中三的重三整程三序参三与目三标公三司经三营（三重点三：债三权人三大会三）；三重整三失败三后转三清算三程序三（操三作要三点同三司法三拍卖三程序三）2.三0版本三：债三权转三让+破产三收购（1）、三设立三非关三联壳三公司三作为三目标三公司三债权三收购三主体三；（2）、三通过三债权三转让三方式三使壳三公司三成为三目标三公司三债权三人（三最好三是第三一债三权人三）；（3）、三壳公三司在三债权三人大三会中三取得三优势三表决三权；（4）、三在重三整程三序中三通过三债权三人大三会及三破产三管理三人选三定收三购方三参与三目标三公司三经营三开发几种三特殊三的并三购方三式39几种三特殊三的并三购方三式2、债三股轮三转：（1）、三债先三股后三，抵三押先三行；（2）、三债股三相抵三、司三法拍三卖、三债转三股备注1：债三的相三对方三可根三据情三况选三择股三东或三目标三公司三，如三选择三股东三，必三须：1、在三借款三合同三中约三定该三款项三必须三通过三股东三借款三或其三他方三式投三到项三目公三司；2、项三目公三司必三须提三供连三带保三证责三任，三目标三地块三必须三办理三抵押三。备注2：债三的利三息应三当在三年息24三%，通三过委三贷方三式放三款，三且还三款期三限尽三量缩三短，三将债三务通三过复三利计三算放三大。403、内三部承三包：几种三特殊三的并三购方三式四、三房地三产并三购的三基本三流程三式目标三选择：并三购目三标的三搜寻三、选三择和三考察前期三准备：了三解被三收购三方的三转让三动机三，组三建并三购团三队意向三谈判：与三被收三购方三就股三权转三让或三项目三转让三进行三意向三性接三触和三谈判三。四、三房地三产并三购的三基本三流程三式4.