房地产开发项目管理

第一节：房地产开发项目管理概述1.房地产开发项目及特点房地产开发项目：又称为建设工程项目，具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。1.房地产开发项目及特点工程项目可分为单位工程、单项工程、分部工程等。单项工程：在一个工程项目中，具有独立的设计文件，竣工后具有独立生产能力或经济效益的一组配套齐全的工程项目。单位工程：具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。分部工程：单项工程的组成部分，按专业性质、建筑部位确定。房地产开发项目特点：知识密集型；组织层次性；系统性；投资额巨大，建设周期长；整体性强。2.房地产开发项目管理的概念房地产开发项目管理：房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程中的一项重要管理内容，它集中体现了项目建设过程中的各项实务操作。包括项目的成本管理、工程管理、质量管理、进度管理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以及市政配套协调管理等内容。其中成本管理、质量管理、进度管理是三大管理核心。2.房地产开发项目管理的概念三大管理目标之间的相互关系：（1）三大管理目标之间的对立关系：如果对工程质量要求较高，就需要投入大量资金；如果要抢时间、争进度，势必会增加投资或者使工程质量下降；如果要减少投资、节约费用，势必会考虑降低项目的功能要求和质量标准。2.房地产开发项目管理的概念三大管理目标之间的相互关系：（1）三大管理目标之间的统一关系：适当增加投资数量，即可加快项目建设进度，缩短工期，使项目尽早动工，投资尽早回收，项目全寿命周期经济效益得到提高；适当提高项目功能要求和质量标准，能够节约项目动用后的延续费、周转费和维修费，从而获得更好的经济效益；如果项目进度计划制订得既科学又合理，使工程进展具有连续性和均衡性，不但可以缩短建设工期，而且有可能获得更好的工程质量和较低的工程费用。3.房地产开发项目管理的层次体系业主方的项目管理工程总承包方的项目管理监理方的项目管理设计方的项目管理施工方的项目管理供货方的项目管理社会环境方的项目管理业主方的管理总承包方的管理监理方的管理设计方的管理施工方的管理供货方的管理房地产开发项目社会环境方的管理反馈服务使用4.房地产开发项目管理的任务施工企业的施工管理：对合同规定的标的内容进行工程建筑生产的管理，包括作业计划管理、劳动管理、安全管理、现场管理、质量管理、进度管理等，其目的是按时保质地完成承包的施工任务，获得承包利润。房地产开发商对开发项目的管理：对已发包建设工程整个施工过程的管理，包括对工程质量、工程进度的控制管理，工程施工队伍的组织管理，对施工过程中可能出现的各种问题的处理等，目的是确保工程项目按合同计划完成，保证项目开发的经济效益。第二节：房地产开发项目质量管理1.工程项目质量管理的特点影响因素多质量波动大质量变异大质量隐蔽性终检局限大2.质量管理的主要内容施工前的准备阶段对施工队伍及人员质量的控制；对工程所需原材料的质量控制；对施工方案、方法和工艺的控制；对施工用机械、设备的质量控制；对施工环境与条件方面的质量控制；对测量基准点和参考标高的确认及工程测量放线的质量控制。施工过程中的质量管理对施工承包单位的质量控制自检系统进行监督；在施工过程中进行质量跟踪监控；会同建设监理单位审查设计或承包方提出的工程变更或图纸修改；对重要的承重结构进行检测验收；参加给排水、电器安装的试通水、试运转等工作；参加工程质量的评定和竣工验收工作；认真做好施工日记；对沉降有观测要求的定期观察；监督和协调施工企业做好文明施工、安全施工承包单位开工准备承包商提交开工报审表项目监理机构审查开工条件批准？分项分部工程施工承包单位自检（上面所列）承包单位提交报验申请表项目监理机构检查质量合格？项目监理机构签署报验申请表承包单位完成单位工程或分部分项工程承包单位提交报验申请表项目监理机构检查验收合格？项目监理机构签署报验申请表返工否返工否整改是否是是进行下道工序3.项目工程质量管理的主要途径和方法3.1房地产开发项目在施工阶段进行质量控制三种途径审核有关技术文件、报告或报表现场质量监督现场质量检验3.2房地产开发项目工程质量控制常用方法排列图法：若干个直方图分别表示质量影响因素的项目，直方图的高度则表示影响因素的大小程度，按大小顺序从左向右排列，曲线表示各影响因素大小的累计百分数。P256图9-3。因果分析图法树枝图、鱼刺图、石川图，把问题标在“鱼头”，再划出质量过程阶段主干线（“鱼骨”）。P257图9-4。直方图法SPC图法4.施工阶段质量监督控制手段旁站监督测量试验指令文件规定质量监控工作程序利用支付控制手段5.房地产开发项目的竣工验收5.1竣工验收的范围及依据范围：凡房地产开发项目必须按批准的设计文件和合同规定的内容建成，还应验收土地使用情况，以及单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施项目等。依据：批准的设计任务书、初步设计方案、技术设计文件、施工图、设备技术说明书、有关开发建设的文件、现行的施工技术验收规范、施工承包合同等。5.2竣工验收的要求所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求。住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，并保证验收资料齐全。各类建筑物的平面位置、立面造型、装饰色调等符合批准的规划设计要求。施工机具、临时工程、建筑余土、剩余构件全部拆除运走，达到场清地平，有绿化要求的项目，要按绿化设计要求，做到树活草清。5.3竣工验收程序及内容验收程序：验收准备、初步验收、正式验收。竣工验收报告书及附件：竣工验收报告书、附件。竣工验收鉴定证书。5.政4竣工验叙收的组捉织一般爹由地亭市级恭主管塘部门——工程铅质量疫监督制站组织见验收日。验收洞委员喘会或验筑收小五组通蚕常由开发商、施工单汽位、设计单爬位、物业望管理瓦公司及购房客抛户参加，凉还有计划证、建证设、恭银行增、环恭保、另消防等有关采部门人往员。第三节猎：房地牧产开发例项目进久度管理1.项目进倚度管理绵的概念房地产锁开发项状目进度管勇理：对历开发帜项目武各建劳设阶准段的赢工作清内容候、工栋作程激序、供持续轻时间缴和衔蜡接关浮系编制控计划，并亩将该疮计划付诸实结施，且在需实施过休程中经常检伤查实际进坊度是否喇按计划屑要求进垃行，对混出现的栽偏差分桂析原因炕，采取补救薄措施袄或调是整、趁修改惕原计国划，直吊至项震目竣问工、策交付步使用鞋。房地泰产开撑发项垄目进鼻度管止理有三个阶纠段：项目刻可行累性研尽究及佣立项舰阶段、项目鞭建设义阶段、项目雀交付糠使用究后的临适用谣阶段，其核吴心内容涂是项目林建设阶附段的进昏度管理缺。2.影响狼项目漂进度段的因耐素分股析人的因缘瑞素、技术因素案、材料设备与愚构配件华因素、施工虫机械怠设备因素、资金因素、水文地列质气象邻与自然逐灾害等自然煎环境因汤素、政治累经济等社窝会环摇境因腐素、榴其他校不确陆定因裁素等桌。3.项目进配度管理知的主要脸任务设计前雷的准备朱阶段进碑度管理蜘任务：确定工期总拍目标；编办制项溪目总进云度计影划；编贺制准贺备阶理段详细工肢作计划，并控制骡该计获划的桌执行；施毫工现场条绩件调研嘱和分析等。设计忍阶段仗进度贞管理戒的任挽务：编制设计阶领段工作掘进度计旁划，控咏制其伤执行理；编思制详双细的出土计仓划，并颠控制歇执行润。施工槽阶段刃进度惰管理向的任顺务：编制施工演总进胆度设棚计并不控制昌其执弯行；编趋制施负工年、消季、沃月实悟施计翼划，并控琴制其执驶行。4.项目无进度孩管理逼措施组织措施技术措施合同措施经济措施信息管亏理措施5.项目厅进度欲管理珍控制涛方法—网络图适法基本彻原理燃：将项目率的全部良建设过搬程分解值成若季干个盘施工旱项目，按促照各胞项工羊作的菊展开谨程序服和相窗互制部约、怒相互馆依赖嚷的关鹊系，餐将其绘泼制成蛋网络亲形式。通过潜网络据图时间参细数的计半算，找脖出关键仇线路，即逆可以涂根据衰绘制禁的网孕络图妇计算肥出工首程中累各项凤工作园的最早荒和最潮迟开歼始时辟间，从而拿可以找惜出项目减的关键宪线路。5.项目进嫌度管理援控制方劈燕法—网络图完法基本爽原理他：利用迟最优肉化原逮理，不断染改进略网络粗计划检方案浮，并寻走求其但最优饱方案隙。网络卷图可况以根缴据项抄目进蛇度中鸡遇到砌的实际情意况，调屋整计划摸，使得网营络图滚代动起来蛾，即与炕实际环俊境紧密桐结合，痰以保证析项目时妨间效益赌和经济蜂效益。横道图栗表示进丽度计划网络图6.房地产脏开发项陕目进度扰管理系宣统建设单位进度控制设计单位进度控制施工单位进度控制施工总进度计划单位工程施工进度计划分部分项工程作业计划任务单或承包任务书作业进度实施监理单位进行控制第四节田：房地新产项目三成本管俘理1.概念房地产透项目成攀本管理己：具体来埋说就是从在投资曲决策牲阶段润、设独计阶壤段、名开发玩项目籍发包被阶段怜和建细设实贝施阶量段，把开砌发项目腾的投资剪控制在迈批准的投资限蹦额以内，随时纠正画发生肺的偏洲差，确保暖开发项摇目投资副管理目膊标的实仪现，力哥求在开界发项目琴中合理箱使用人力、怖财力、锋物力，以获先得良好声的经济剧效益静、社劣会效邮益和丈环境瓜效益。第四节鹊：房地模产项目屯成本管降理1.概念房地产尤开发项截目成本尿：是指咽项目建仍设、销微售过程驱中所花粱费的全县部费用民，包括里开发成辩本和销防售成本道。开发成已本主要稿包括土地胡费用、前期工猛程费、建筑惧安装透工程覆费、基础烦设施竞费、公共配疑套设施挣费、开发忆间接猫费、财务兴费用等。销售成处本主要包哄括销售逼房屋的广告、代理极等费尖用的支出午，一般腾为总销钩售额的2～4%。2.房地产疼开发项蜂目成本红管理原则设置科学的成本叶管理的目标设计坊阶段投资控朴制是重肌点变被动竿控制为主动控劫制经济与尿技术结睡合是成本落管理的映高效手势段3.房地达产开配发项对目成小本管家理的抚主要攀内容策划、蛙设计阶款段的成微本管舟理：策划阶段（饲寻找项嗓目、市就场调查贷和投资亲评估）弹、设计阶段棍（重川视设依计前核的投葡资估饮算、驳重视稳方案麻的选仓择）掩。发包、良施工阶信段的成本岩管理：发包坊（项目晌总发恳包、狡建安惊工程裤及设浅备采卡购发绞包）增、施工阶段习。销售阶币段的成本莲管理：忍房地产销售广施告支出纤费用。第五节西：房地脚产开发弓项目其皇他管理1.开发项孔目合同雪管理项目合亮同的特点：合同标的姥物的丘特殊果性；合纪同执行预周期仅长；合同内容锐多，涉皱及范围巴广；合同风险大。项目合梳同的作用：明确麦开发商习和承包骗方在项肌目实施墨中的权利和胆义务、项目舌实施阶返段实行懂社会监理劝的依踏据、项目翻实施的法律依蹲据。1.开发项轰目合同品管理项目合脂同的分类：如按签劣约各种方的伙关系可以种分为诞工程继总承柴包合暂同、窑工程室分包歇合同厉、转睁包合凝同、毒劳务绘分包那合同感与联淹合承雹包合赖同等帮；按计价方杨式分类又可臂分为美固定硬总价内合同盘、计形量估马价合考同、汉单价代合同泻、成旧本加伍酬金凳合同杠形式筒等。项目合盆同管理灿的内容坊：检查锹合同弱执行添情况、督肆促施远工企华业执行六合同含条款、根据工程麻实际什进度与施奶工单持位商占议更击改或很取消盖合同删中的某些梨条款等。2.项目政协调类管理做好味市政且配套猛的协调管异理工作；协调各医承包合同中键有关进渐度、技庸术配合小、现场寸协作、躺公共设竟施使用蒙等问题驴，解决巨他们之间泽产生交的矛不盾；定期箩召开占有各掀承包那单位蚊参加轿的项目难经理岛