房地产工程管理

房地产工程管理2012年6月1房地产开发盖房子卖房子工程管理如何把房子盖好什么是工程管理怎么做好工程管理我们的工程管理现状工程管理水平提升分析2一、什么是工程管理?3456工程管理：对建设项目从概念到完成进行全方位计划制和协调，使项目在所要求的质量标准基础上，在规定时间内，按照预定的投资目标实现。工程管理内容：三大控制三大管理一个协调简称：三控三管一协调7工程管理：三控三管一协调三大控制：质量控制进度控制成本控制三大管理：合同管理安文管理信息管理一个协调：关系协调二、怎样做好工程管理8三大控制合理把握三大控制的平衡点：实现工程管理目标9质量控制规范工程规范是现场质量控制的重要甚至唯一依据10图纸11管理流程12现场技术交底：图纸、规范等13成品门应尽量避免出现非标门原因：经与采购部沟通，入户门1222（乙级防火）为非标门，每平米单价高30%，供货周期长1倍。结论：在供货商的标准门型中选择1221（乙级防火）型，门洞尺寸相应调整。原图固化图固化图：

顾名思义就是将设计图纸上表达模糊或不准确的地方准确定位并固化，进而对设计蓝图进行优化与补充，并以技术核定单的形式存在下来的一份施工资料。14一、固化图成因：现实工程中限于设计院自身能力与设计周期短等因素的存在，设计图纸往往不能达到现场直接施工的要求，需要我们通过后期进一步润色加工，因此产生了固化图。二、固化图的好处：技术层面１.解决设计遗留的大部问题。２.针对性的解决部分技术上的要点难点。３.站在业主与物业的角度优化砌体，关注业主敏感点。４.找出砌体与结构，安装，内外装饰的错漏碰缺，增强项目各专业的配合。管理层面１.提前锁定砌体部分成本，为预结算工作提供便利。２.统一现场技术标准。３.集中对图纸清理，减少后期甲方工程师的工作量，提高现场管理的工作效率。４.强化监理与施工单位的甲方视角及读图技巧。小贴士：固化图必须以技术核定单或设计变更的形式体现，这不仅让我们的工程合法化，也使我们现有的“施工图+变更结算方式”更加准确。15室内外高差小装修后基本平门框料，非常容易返水装修后基本平门框料，非常容易返水未设置门槛——错误16进度控制商务中心进度控制图1718召开属进度锤专题垂会19进度控慨制措施龙：工方桂进度吉控制播的措伐施主体要包猛括：组织措焰施:进度控垫制专题倒会。管理措泰施:工程殊网络岭计划洁。经济措雷施:进度款扔支付、石赶工费披用、索籍赔与奖赶罚。技术措卫施:施工炊方案毙的明兔确（厨商务笼中心砍内部倦装修教）20成本乌控制承：工程成蝇本的控富制一般受分设计颗、招投阻标、施鸦工及竣溜工四个盯阶段。1、设赖计阶需段的事成本荐控制设计阶肚段的控防制属于匠事前的周控制，卸可对资疏金的使碍用效益朴实现最底大化，承起到事渗半功倍京的效果中，设计含的风格趁、标准魂、选材趣都会使醒工程造傲价产生擦较大的寨差异，丘所以在器满足安而全、美朽观、使挠用等功狱能的前素提下还鞋应考虑狐工程造单价。2、招投萌标环节蜓的控制招投标纠是投资熔控制工屑程造价密的有效饲手段。选招投标设文件要况充分体恭现工程素造价的觉要求，肌招标中执应明确国质量、毯工期、捞安全、梯造价的描要求以渣及可能译影响造时价的因凝素。工冶作内容乏要表达犬完整，惰工程量娃计算要镜准确，刺不能缺穿口，减耕少签证歇及范工程造脉价延加向。手用盾合理低陪价准确截定中标户人的原诉则。选圆择合同多类型，芝有利于锻竞争，严充分考再虑风险童因素，柳防范不字可预见弟的经济盒损失。213、施棕工阶冻段的掘成本桥控制施工扮阶段扒的造格价控端制，也是持搏续时喷间最定长，盘问题济较为挂复杂毯多变色的阶疫段，咬因此饶在施殊工过崭程中休要严胡格严喝把变对更、萌签证格等，劣对隐型蔽工侧程要薄及时匆做好脏现场赴核查届，严接格的奶材料馆的代蕉用，汗零星愚用工治要做附到先破算账醉后花睁钱。材料控捷制，材蓄料造价船占工程撒造价的65%，影座响造菌价的萌幅度亩最大同，在镜采购带施工市过程蹄中要甲层层团把关摆。合同忧控制狸，合挺同控映制是含造价秘控制稳的依假据，谈要做落好合粪同管煌理工寻作、厨补充萄协议饮、会豪议纪躬要是脂合同虎的延妹伸和拌解释铸，必紫须建修立技缸术档胡案和盛保存亮。4、竣谨工阶铸段的辛成本酬控制认真计虫算工程脖量，工瘦程量是黄结算的庙基础。定额先套用签，严彼格按然现行更定额卫及计捐价规谋则套泼用。工料态消耗页，材饶料单述价核居算，虫间接激费用来计算专，变至更签掀证，报杜绝垄不合你理的沟变更女签证葡。22安全订文明播管理席：23现场膀材料绝堆放24散材蒙归类惧堆放25钢筋土棚搭锅设26外网南搭设27安全文卧明专项慨检查2829政府组辰织专项茫检查会30合同洲关系旷图合同管概理：31一、私工程壁合同闻管理馋重要刃环节誉分析1.规范徒合同角的签朱订行筋为，智保证庙合同订本身腊合法女有效“财富展的一半肤来自合颂同”是略西方的纷一句谚堵语。签订傲合同行时，吗须严阻格审控查对纯方当灿事人早的主五体资影格、知资信牢状况耻和履像约能通力。银对合诸同条厘款认折真推啄敲，捷防止呼发生炭歧义刚和误程解，忍以保而证合维同的板合法饼性、闸严密学性和酬完备驱性，兴并选求用规筋范的单合同庆文本榜明确铲双方敬的权迟利和否义务粗。在哪填写碌合同默文本匹时还钻要注陆意下取列事咳项：谅按照抢符合莲合同孟目的朗实现帮的要崖求填疗写，预不出寒现缺检项、显落项梳；合平同条魔款要耍条理及清晰库，语醋言准关确，恼涉及碍企业霜利益签方面惑的条业款要筐认真窜核对执；在峡合同采签订苗时要蓬避免诵在需嗓有权隶人签闹字处休出现才代签骄的不忆规范驼行为苗，保革证合挎同签著订的蓄有效书性。322.对合命同履悼行进后行跟控踪管方理在施反工过虎程中宏会遇暂到无索法预挣见的寇干扰约，干狠扰可拐能来贝自业欠主方标、设触计方蹄或合水同本估身的谈缺陷宏等，窃导致胁合同刺内容利需不绘断补赶充，未即“按合同层变更北”。疮如果展能够码对合攻同的凡实施亦情况挎进行剩跟踪培，将做实际肥情况邀与合迟同资迈料进富行对笑比分枕析，慨及时免发现遗在合铺同履赌行中致的偏垮差，箱找出浙原因买并采康取相橡应措横施，规就能阅降低趣发生闸合同蔽纠纷罪的几布率。净特别帐是当伍因合夫同变叫更造寨成停木工、奋返工当、窝显工时要，要闭注意仿收集担整理群证据孤，以抄便索匠赔时秋有据拨可查妇。对合同忠实施状网况进行蹄跟踪，延必须强皇化履约篮意识。蛙要约一正经承诺砌，即具岗有法律廉效力。卫企业应袄及时了紫解和掌逼握合同赤履行的杠情况，检根据存巧在问题头的严重你程度适授时运用驼撤销权避、变更罗权和不粱安抗辩抱权保护阵自身的锡合法权舰益。对货违约行惯为要及美时协商蜓解决，温协商不杂成即采振取仲裁黎或诉讼姐手段，架尽最大奶努力减依少和避帝免经济驴损失。333.合同运丑行质量端分析工程谦合同界签订检后，疲施工齿单位捕就要段在施症工过咸程中庙全面赏履行吹自己进的合要同责个任。准然而揭，在历实际订工作微中，筋不能抽做到贿随时柱查阅愿合同迅，加卖之合飘同条芽款繁颗多，余条款鲁之间争的联么系复盏杂，唤增加僚了企劝业对却合同饲内容脚理解仆和掌辈握的民难度桂，稍迁有疏虹忽就虎可能威导致大无法擦挽回狗的后昨果。矿因此药，对廊合同痰进行室细致仰分析霸和分议解就选显得消极为古重要磁。分茶析就暑是关哄注合班同履战行中映的重喜点部酸分，耗评估辰工程淡建设盲各项迁活动宰的法某律后翁果，愚并将蚁措施药和要工求分虚解到逗项目姓管理称的各怖个环漏节，品使工驻程施些工的摔全程删能按气照计仙划有施条不乔紊地宣进行打。344.科学规代范的合举同档案陆管理与其泰他合隔同相庸比，撒工程嫌合同裤的资母料复慕杂繁量多，恭但部唇分组录成相平对固奥定，立且有腰自成理一体弟的解肚释顺芬序，辛若企驼业有格科学甲规范候的合捆同管榨理体扇系和伞档案眨管理辜系统铅，则薪可快哪速便谋捷地白查询森合同杏资料比；相缘瑞反，酷如果扔管理帝失范坟、混宰乱将猴导致甘查询厉无从趣下手樱或效缓率低躺下。先所以牧企业巨应建态立科灯学规缝范的路合同滑档案数管理后系统打，对曾各种降合同块资料狐进行象及时衰全面农的收亡集整裤理，肥快速宁进入仰档案甚系统巾，包帖括合基同相腥关的熄各种彩文件酒、会幸议记叼录、难设计按变更阁、来贵往信饲函、卷设计腹方的评索赔妖报告如及其烈他意壁见等谣。在工耗程合待同管罚理的倾合同挽签订泰、履结行跟测踪、舞运行泰分析厌、资贵料归欠档四型个环辣节中蹈，以省合同澡签订溉为重嗓点，刃强化极法律为风险米防范红意识歪，有缎效地耕化解灭经营头风险捡；以肺履行晋跟踪顽与运单行分洋析为推切入自点，隙规范倦管理脸，严誉格执摄行合躁同管固理制铲度，趟防范筹法律绿风险号，不侍断提肯高合衬同管译理水旧平；盏以合曲同归插档管恳理为勒信息遗化建虾设的仰要点挽，使吸合同渣管理育规范哈化、究科学自化、表标准敬化，妄提高鸣管理敏效率挺。35合同管掉理中的重亮剑精裕神：无论跨对手有俭多么强畏大，就愿算对方掉是天下佩第一剑估客，，嘉也要亮爪出自己持的宝剑纸，即使月倒在对寻手的剑盯下，也堤不丢脸,不敢黄亮剑鱼才是盈丢脸.36信息阅管理桐：建设蓬工程争信息:包括在筒项目决阔策过程孩、实施育过程（孙设计准什备、设舞计、施矿工和物梁资采购仁过程等绑）和运伐行过程误中产生炕的信息伞，以及快其他与鼻项目建忠设有关屋的信息熄，它包夹括：项肤目的组该织类信峰息、管单理类信治息、经张济类信低息、技笼术类信却息和法样规类信潮息。37DM-DevelopmentManagementPM-ProjectManagementFM-FacilityManagement决策阶段实施阶段准备设计施工使用阶段使用期的管理方FM开发方DMPM设计方PM施工方PM供货方PM投资方DMPMFM各阶与段工坏程信蒙息管蜜理的飞任务38决策阶段实施阶段准备设计施工使用阶段质量管理进度管理投资管理合同管理招投标管理文档管理安全管理项目预警项目基本信息。。。管理健信息吸平台参的主辩要功宴能39信息管乖理—文档掩管理一、晶分序药分类早排列博归档遍。1、按呼照现图场信荡息管忌理功俩能进娃行分萄类归呀档，虹例如久：工屑程联眉系单乞、工相程签描证、逃会议纠纪要阻、工品程付丧款单祖等。2、每华一个区归档咽资料移按照辉顺序覆编号钩，并地形成布目录腿，同上时建色立电隙子台阅账。40二、建瞧立清晰泊的收发罗文记录虑。所有壶收发文霉必须登萄记：收陵发人、筐收发日警期、并嫁明确收耗发人的守身份（挠避免收闲发文无哑效）。三、建萝立查询消制度法用一专俊门文件赶簿，对淡于来借闹阅资料沉、文件驶的人员翁，签字铃确认（矿注明借良阅日期厦、借阅晋文件、塞借阅者辈、归还缎日期）庄总之扇，要分低类编码父排序，纪有助管涛理。41工程管馆理信息掉化指的扁是工程棚管理信球息资源猫的开发壮和利用音，以及尚信息技漆术在工辛程管理耗中的开遭发和应馒用。工程管赛理信息激化42通过信者息技术贸在工程括管理中粥的开发皂和应用艇能实现堡：信息存饶储数字刮化和存规储相对间集中；信息针处理蹦和变税换的尿程序味化；信息传锯输的数穿字化和枣电子化牛；信息获沾取便捷勿；信息透钩明度提被高；信息流铜扁平化译。43项目信特息门户底：基于互孔联网的虏项目信絮息门户浸（PIP）是款对项鞠目实愈施全乏过程吴中项撤目参宁与各课方产锄生的稻信息恭和知啊识进秆行集侵中式扛管理诸的基自础上发，为扑项目恐的参答与各剖方在想互联免网平腰台上哗提供念一个圈获取拼个性忘化项妙目信缺息的详单一叛入口烘，从伶而为煎项目壶的参糊加各列方提技供一蛛个高淡效的沸信息照交流毙和协情同工目作的喂环境牙。44沟通与丹协调45沟通们是组累织协肆调的抖手段谨，是渡解决矿组织裙成员杂间障嗽碍的享基本包方法娘。协散调的桂程度刚和效茎果常齐依赖县于各展项目造参加倾者之勤间沟键通的循程度旗。46一、沟肆通管理翻的内容1、确症定沟蓝通目跳标。帝在项崖目启克动时,就要识盒别所有被的项目盲干系人束。以及浙不同人航的不同碎信息需捞求。2、制叔定沟采通计涨划。艳沟通权对象,需要的网信息,信息发宜布频率待等都要迟确定好养。3、执暮行沟浸通计棕划。47沟通常影犯的错庸误：(1射)“我以为变”的错耀误:以为采沟通某过,别人就猛清楚了,以为没怒有反馈薯就是没厕有意见州了。特单别是跨清部门的四沟通,无论是宪口头还博是书面,更是乖要注念意双羡方是竞否理截解一英致。(2尤)害怕奏被拒吹绝:这是坚人的戴本性呜。如脏果在其销售春岗位,估计有缠专门针葡对的培世训。在尺项目推董进中,经常出施现这样拢的情况,你可以除有一些防想法建灯议,要么知思考膛很久到才敢战提出氏来,不要不少敢与项裂目干系晕人提出,白白延回误了好勺时机,或者扫需要傲其它兄部门恒协助治时,不敢扔提出爸来。(3)没有提拢前计划斜沟通活道动,造成等龄人局面君。经常角出现这妇样的时屯候,要确猜定某伍个事题项,需要岔哪个进负责延人参属加,但因覆为没环有提朋前计仁划,到时掌约不疯到人,结果推驻迟等待,无谓的耳增长滞惹后时间晌。实际睬上,对于河难度黎较大妹问题,至少屠要提姨前一单周计善划好,预约堵好相砖关人朋员。48二、热积极天有效萍的沟滤通方挥式沟通湿管理倚的目帅的就什是要响保证孝项目胞信息司及时需、正训确的燥提取宽、收屡集、裤传播纳、存上储以迹及最男终进老行处宴置,保证幸项目章组内太部的失信息更畅通量。在狭这过螺程当悦中,项目经序理责无圈旁贷的勾成为信渡息传输雁的中心皮和中转逐站,同时雷又要下避免饼成为拿信息续流通棍的瓶停颈。箱我认竖为项奸目的雪沟通并主要剥包括记与业廉务部休门的刷沟通初、与妄部门砍领导荷的沟夺通、俯项目伙组内劲成员扎之间傅的沟偶通(包括什与项尺目组龙中外公部资亡源的个沟通)、与失其他英兄弟待部门勇之间倚的沟闸通等弟等。491.与业王务部赴门的冒沟通与业务蛛部门的越沟通一抬般从项偿目前期土阶段就识开始了,以下脚几点威需要辟注意:(1生)充分埋分析奶业务笋部门脉的需盆求,以及转需求揉的重舍点部荣分,沟通做垂到有的言放矢;(2)让对方孕在一定醒程度上(即有守利于晚项目点组工旦作开杆展的钥程度耻上)了解蛙项目集组的袋现实秆情况,有困诵难一裳定先蚀提出今来,增进誉双方甜的相隙互理界解;(3鸟)在需求指沟通中,业务的衬专家地殊位可能毕不很明数显,项目组遥在有条飞件的前休提下可葱以更加响深入的丝式参与业省务需求牢讨论,甚至百引导隶需求,即技洽术引肺导业赛务;(4)在项般目过德程当限中形坏成前武期积峡极进警行需都求挖端掘、敲中期五合理动安排挪客户晌体验寇、后关期协焦调验精证测乖试的拨良性倚循环;(5)如果沟映通效果深不理想,要及时春上升问哑题的高害度,寻求各机级相关被领导和鼻职能部浙门的协布助,合理居的借狗用外涨部力烟量达懂到项臭目组缎的既申定目辽标项吹目成里功。502.与部棉门领磨导的号沟通我认为赛与部门权领导的束沟通有梁以下几赏点需要甘注意:(1)寻求支界持的邮质件一定锣要简练断的描述款清楚问众题的关淹键所在,需要旋领导棵哪方狂面的朽具体汉支持,最好根荡据具体门问题给阔领导1-茄3个选纽奉择,并指出熔项目组深倾向于急哪个选转择,原因是草什么,而不是蜂把问题酱直接扔栏给领导;(2饲)一定要猫清楚各挣级领导栽的权限遇和角色,解决羊问题垫时一困定是续要找挎到关哨键路丹径上们的关诱键领驻导,避免信断息同时革发布多斧个领导,造成领绝导之间霞的沟通历成本加邮大,影响问柴题的解吗决效率,增加领秀导协调顿解决问弯题的难钓度;(3罩)对于诵有些吃问题,不要柄一味千的向近领导命妥协,不要返一味蝴的承晓诺实身际不洋可能规完成风的项仁目工汇作,这既是橡对工作溪的负责,也是忠对领叠导、税对项列目组裕的负灭责。513、与项卫目组成足员之间廊的沟通在项垃目管井理中,专门将殃沟通管馒理作为有一知识善领域。袋多数人榨理解的帽沟通,就是陶善于岩表达,能说掘、会忍说,项目着管理钥中的引沟通,并不姿等同暂于人部际交累往的福沟通班技巧,更多是僵对沟通垮的管理坐。在项笑目中,很多人耐也知道典去沟通,可效果领却不明短显,似乎总傅是不到握位,由此仔引起稳的问拍题也搞层出污不穷俊。其洽实要泉达到躬有效映的沟弱通有潜很多详要点恒和原手则需声要掌雁握,尽早沟椒通、主气动沟通禁就是其拳中的两省个原则,实践言证明脸它们母非常煤关键庙。52三、翁沟通闹中需机要注崭意的他方面:(1氏)施加压涂力需要茅注意方种式方法糟。不要广采取过诸分强硬厌的方式,沟通时拼应从责暂任的角斩度告诉疑对方任悄务的重撞要性,而不是墨让人觉郑得带有蚕威胁的娃意味。(2)在项功目成乎员表惜现不街佳或便者情毅绪低胀落的饼时候,不宜版立即畅采取嫌一些滨“措廊施”,应该抹采取尘温和沉沟通衣的方肆式,了解其负原因,甚至从玻朋友的率角度给膨出一些罢建议,这样锣效果时会更畜好。(3葱)在整哈个团艘队由泼于种移种原糊因(比如不拴能按预括期完成移任务)导致士疾气低落楼或者普楚遍情绪循不佳的靠时候,不宜责恶怪大家,而是认电真分析织问题,找出蒸补救苍的办查法,对存在剪的问题,最好不甲要针对修个人。53工程浅管理眠需要椒亮剑商精神音，硬萝汉文趁化。漏强者样恒强席。有些时域候，没闲有所谓磁的绝对翠正确和嘴绝对错杆误，强饱者往往体能够掌凝控正确猎的局面袍。54团队纹协作详：用自蚀己的当长矛论和盾圆牌，包保护乏住傍汽边战托士的待大腿至和脖膏颈，务我们朱才能酷战胜狼强大旅的波江斯大晌军。团队炭中没辣有你肾和我缠，这振里只衡有我贩们……咽.55坚持毁意味嫌着一末切……僻..56高度问满题：“世间握万物，耗皆环环揪相围而触生。民拢被官围胆，官被愤君围，抢君被国荒围，国失被天下圣围，天腊下被宇袋宙围，势宇宙被列造物围创，造物制最终又麦被芸芸稿众生围丹。此为抛棋道，彼亦是天境道人道毒。所以吨，棋以剑围命名餐，正合止天地万舒物之法统则。