房地产经济测算

嘿！我要跟你算账热身：15秒记忆16位数字80020991949104811840194919902008壹发现美，你就会为之动情起源：20世纪30年代，美国田纳西流域开发时，罗斯福新政力挽经济危机学科：20世纪60年代，可行性研究成为学科，世界银行以其为项目贷款的依据。推广：1978年联合国工业发展组织编写《工业可行性研究手册》，1980年编写《工业项目评价手册》，在国际上得到广泛推广。应用：1983年，国家计委颁发《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》。1987年，国家计委颁布《建设项目经济评价方法与参数》；

1993年，国家计委又颁布了《建设项目经济评价方法与参数》第二版。2000年建设部建标[2000]205号

《房地产开发项目经济评价方法》一个方法，拯救了一个国家可行性研究一般要回答以下问题:技术：产品规划设计经济：盈利能力财务：资金平衡融资：筹集到所需的资金量实力：自有资金足够35%周期：开发经营周期排布合理调动：人力，物力资源技术可行经济盈利财务平衡融资满足资金自检合理排期资源调用开发企业负责人投资决策据编制设计任务书筹措资金和申请贷款签订合作和协议申请项目建设执照决策依据设计任务执照依据合作依据融资依据①项目概况②市场研究⑥结论及建议④项目经济评价⑤社会影响分析③项目开发方案可行性研究的主要内容1、项目概况2、市场分析和需求预测3、规划设计方案的优选4、项目的建设工期、开发进度安排5、项目投资估算6、资金的筹集方案和成本估算7、经济分析和财务评价8、风险分析9、社会经济评价10、结论

房地产开发项目财务报表体系房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。财务报表的编制可以手工计算，也可以采用MicrosoftExcel软件进行编制。静态经济评价指标动态经济评价指标财务评价的主要技术经济指标静态投资回收期成本利润率销售利润率动态投资回收期财务内部收益率财务净现值根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。主要技术经济指标静态经济评价与动态经济评价静态投资是以某一基准年、月的建设要素的价格（时点价格）为依据所计算出的建设项目投资的瞬时值。动态投资是指在静态投资分析基础上考虑资金时间价值的经济评价方法。它除了包括静态投资所含内容之外，还包括建设期贷款利息、涨价预备费等。动态投资适应市场价格运行机制的要求，使投资的计划、估算更加符合实际。贰娴静如水成本利润率销售利润率投资回收期静态经济效果评价指标及其计算方法1、成本利润率指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。

2年期开发项目一般35%-45%的水平。成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100%RPC=ProfitRateonCost成本利润率GDV=GrossDevelopmentValue总开发价值TDC=TotalDevelopmentCost项目总开发成本DP=DevelopmentProfit开发利润1、成本利润率案例某个以销售为主的房地产开发项目，其投资总额为4059.6万元，销售收入为5350万元，销售税金为275万元，资本金为3059.6万元。求其成本利润率。GDV=(5350万-275万)=5075万TDC=4059.6万RPC=（5350-275-4059.6）/4059.6*100%=（5075-4059.6）/4059.6*100%=25.01%152、销售利润率销售利润率是企业利润总额与净销售收入的比率。销售利润率是衡量企业销售收入的收益水平的指标。某个以销售为主的房地产开发项目，其投资总额为4059.6万元，销售收入为5350万元，销售税金为275万元，资本金为3059.6万元。求其销售利润率。2、销售利润率案例GDV=（5350万-275万）=5075万TDC=4059.6万销售利润率=（5350-275-4059.6）/5350*100%=(5075-4059.6)/5350*100%=18.98%3、静态投资回收期

是指不考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资（什么意思？就是累计现金流量为零）所需的时间。序号项目200320042005200620071现金流出302.00425.00572.20

2现金流入

0.00444.00663.00864.003净现金流量-302.00-425.00-128.20663.00864.004累计现金流量-302.00-727.00-855.20-192.20671.80静态：(5-1)+192.2/864=4.22年房地产投资项目基础数据的分析估算一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算二、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措？利润飞狐外传雪山飞狐连城诀天龙八部射雕英雄传白马啸西风鹿鼎记笑傲江湖书剑恩仇录神雕侠侣侠客行倚天屠龙记碧血剑鸳鸯刀飞雪三连天三射白三鹿三笑书三神侠三倚碧三鸳难点三一：三经济三测算三科目三（开三发建三设投三资）土地前期基础建安公共开发税费其他不可财务管理销售土地三费用前期三工程三费基础三设施三建设三费建筑三安装三工程三费公共三配套三设施三建设三费开发三间接三费用开发三期税三费其他三费用不可三预见三费财务三费用管理三费用销售三费用土前基建公开税他否财管销开发成本开发费用一、三房地三产开三发项三目总三投资三与总三成本三费用三的估三算1．房三地产三开发三项目三总投三资开发三项目三总投三资包三括开三发建三设投三资和三经营三资金开发三建设三投资三是指三在开三发期三内完三成房三地产三产品三开发三建设三所需三投入三的各三项成三本费三用，主要三包括三：土三地费三用、三前期三工程三费用三、基三础设三施建三设费三用、三建筑三安装三工程三费用三、公三共配三套设三施建三设费三用、三开发三间接三费用三、管三理费三用、三财务三费用三、销三售费三用、三开发三期税三费、三其他三费用三以及三不可三预见三费用三等。经营三资金三是指三房地三产开三发企三业用三于日三常经三营的三周转三资金三。序号

项目

总投资

估算说明1开发建设投资11.231.451.671.891.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）一、三房地三产开三发项三目总三投资三与总三成本三费用三的估三算1．土三地费三用估三算土地三费用三是指三为取三得房三地产三项目三用地三使用三权而三发生的三费用三。对三土地三费用三的估三算要三依实三际情三况而三定。1）土地三征用三拆迁三费。土地三征用三拆迁三费分三为：三农村三土地三征用三拆迁三费和三城镇三土地三拆迁三费。2）土地三出让三地价三款主要三包括三向政三府缴三付的三土地三使用三权出三让金三和根三据土三地原三有状三况需三要支付的三拆迁三补偿三费、三安置三费、三城市三基础三设施三建设三费或三征地三费等三。3）土地三转让三费。土地三转让三费是三指土三地受三让方三向土三地转三让方三支付三土地三使用三权的三转让三费。4）土地三租用三费。土地三租用三费是三指土三地租三用方三向土三地出三租方三支付三的费三用。5）土地三投资三折价三。房地三产项三目土三地使三用权三可以三来自三房地三产项三目的三一个三或多三个投三资者三的直三接投资三。在三这种三情况三下，三不需三要筹三集现三金用三于支三付土三地使三用权三的获三取费三用，但一三般需三要对三土地三使用三权评三估作三价。序号项目金额估算说明123456土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价合计一、三房地三产开三发项三目总三投资三与总三成本三费用三的估三算2．前三期工三程费三用房地三产项三目前三期工三程费三主要三包括三：开三发项三目前三期规三划、三设计三、可三行性三研究三，水三文、三地质三勘测三，以三及“三三通三一平三”等三阶段三的费三用支三出。二前期工程费表（仅供参考）1前期工作咨询费建安工程的0.2~0.5%2地质勘察、测绘费、勘察报告审查费3元/平方米3建筑规划设计费按建筑设计取费标准取,计价格[2002]10号4市政设计费按建筑设计取费标准取,计价格[2002]10号5环境评估费详见建设项目环境影响咨询收费标准6交通评价费按地上面积

：

1元/平方米估算7施工图审查费京勘设管字(2001)41号8标底编制费概算价格的2-3‰,计算钢筋量16元/吨.9工程招投标管理费中标价格的0.66%o,(共0.11%,招标方60%),京价(收)字[1999]第042号10招标代理费按取费标准取,计价格[2002]1980号11三通一平费（土方临时水电）20元/平方米12工程监理费建设前期阶段按工程概预算的0.1～0.2％计取；施工阶段按取费标准取13新材料基金(非砖混结构可退90%)、水泥专项基金（可退）8元/平方米,中标水泥量3元/吨通常三列入三“前三期工三程费三”项也可三以列三入“三其他三费用三”、三”开三发期三间税三费“三项一、三房地三产开三发项三目总三投资三与总三成本三费用三的估三算3．基三础设三施建三设费（小三市政三）基础三设施三建设三费是三指建三筑物2米以三外和三项目三用地三规划三红线三以内三的各三种管三线和三道路三等工三程的三费用三，主三要包三括供三水、三供电三、供三气、三排污三、绿三化、三道路三、路三灯、三环卫三设施三的建三设费三用，三以及三各项三设施三与市三政设三施干三线、三干管三、干三道的三接口三费用三。一三般按三实际三工程三量估三算。基础三设施三建设三费：基础设施建设费单位数量单价造价1）住宅

平方米

其中：供水、排污

平方米30

道路、综合管网

平方米40

景观环境（含绿化）

平方米100

供电工程

平方米30

智能化工程

平方米50路灯工程

平方米102）公建

平方米

其中：道路、综合管网

平方米60下深式广场

平方米（约20m宽*120m长）2000景观环境

平方米100照明、路灯

平方米50供电工程

平方米70供水、排污

平方米40综合布线

平方米40一、三房地三产开三发项三目总三投资三与总三成本三费用三的估三算4．建三筑安三装工三程费建筑三安装三工程三费是三指建三造房三屋建三筑物三所发三生的三建筑三工程三费用三、设三备采三购费三用、三安装三工程三费用三和室三内装三饰家三具费三等。

项目单方估价三建筑、安装工程费

（一）建安工程造价

1住宅

1.1全现浇（高层）14001.2全现浇板式（多层）12001.3框剪结构带底商（高层）19001.4框剪结构商住楼（高层）23001.5框剪结构（多层）12001.6底商16002非配套公建

2.1框架结构写字楼（高层）19002.2框架结构办公楼（多层）15003地下

3.1建安费用21003.2地下停车场2300一、三房地三产开三发项三目总三投资三与总三成本三费用三的估三算5．公三共配三套设三施建三设费公共三配套三设施三建设三费是三指居三住小三区内三为居三民服三务配三套建三设的三各种三非营三利性三的公三共配三套设三施（三又称三公建三设施三）的三建设三费用三，主三要包三括：三居委三会、三派出三所、三托儿三所、三幼儿三园、三锅炉三房、三变电三室、三公共三厕所三、停三车场三等。三一般三按规三划指三标和三实际三工程三量估三算。序号项目建设费用

估算说明123456居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场合计表5-三7公共三配套三设施三建设三费用三估算三表三单三位：三万元一、三房地三产开三发项三目总三投资三与总三成本三费用三的估三算6．开三发间三接费开发三间接三费是三指房三地产三开发三企业三所属三独立三核算三单位三在开三发现三场组三织管三理所三发生三的各三项费三用。三主要三包括三：工三资、三福利三费、三折旧三费、三修理三费、三办公三费、三水电三费、三劳动三保护三费、三周转三房摊三销和三其他三费用三等。一般三经济三测算三不作三此项三要求三，根三据开三发企三业现三实情三况予三以计三算7．管三理费三用管理三费用三是指三房地三产开三发企三业的三管理三部门三为组三织和三管理三房地三产项三目的三开发三经营三活动三而发三生的三各项三费用三。管理三费可三按项三目投三资或三前述1~三5项直三接费三用的三一个三百分三比计三算，三这个三百分三数一三般为2-三3%左右三。一、三房地三产开三发项三目总三投资三与总三成本三费用三的估三算8．财三务费三用财务三费用三是指三房地三产开三发企三业为三筹集三资金三而发三生的三各项三费用三。主三要包三括借三款和三债券三的利三息、三金融三机构三手续三费、三融资三代理三费、三外汇三汇兑三净损三失以三及企三业筹三资发三生的三其他三财务三费用三。一般三可以三按照三建安三成本三的最三高65三%计算三，或三者按三照动三态资三金缺三口计三算9．销三售费三用销售三费用三是指三房地三产开三发企三业在三销售三房地三产产三品过三程中三发生三的各三项费三用，三以及三专设三销售三机构三或委三托销三售代三理的三各项三费用三。主三要包三括销三售人三员工三资、三奖金三、福三利费三、差三旅费三、销三售机三构的三折旧三费、三修理三费、三物料三消耗三、广三告费三、宣三传费三、代三销手三续费三、销三售服三务费三及预三售许三可证三申领三费等三。综三合起三来为三：1）广三告宣三传及三市场三推广三费，三一般三约为三销售三收入三的1%三~2三%。2）销三售代三理费三，一三般约三为销三售收三入的1.三5%三~2三%。3）其三他销三售费三用，三一般三约为三销售三收入三的0.三5%三~1三%。以上三各项三合计三，销三售费三用约三占到三销售三收入三的3%三-5三%。一、三房地三产开三发项三目总三投资三与总三成本三费用三的估三算10．其三他费三用其他三费用三主要三包括三临时三用地三费和三临时三建设三费、三工程三造价三咨询三费、三总承三包管三理费三、合三同公三证费三、施三工执三照费三、工三程质三量监三督费三、工三程监三理费三、竣三工图三编制三费、三工程三保险三费等三。这三些费三用按三当地三有关三部门三规定三的费三率估三算，三一般三约占三投资三额的2%三-3三%。序号

项目

金额

估算说明123456789101112临时用地临建费施工图预算或标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费

合计其他三费用三估算三表三单位三：万三元一、三房地三产开三发项三目总三投资三与总三成本三费用三的估三算11．开三发期三间税三费开发三期间三税费三是指三项目三所负三担的三与房三地产三投资三有关三的各三种税三金和三地方三政府三或有三关部三门征三收的三费用三。各三项税三费应三根据三当地三有关三法规三标准三估算三。序号

项目

金额

估算说明12345678固定资产投资方向调节税（暂时取消）土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费

合计开发三期税三费估三算表三单位三：万三元一、三房地三产开三发项三目总三投资三与总三成本三费用三的估三算12．不三可预三见费房地三产项三目投三资估三算应三考虑三适当三的不三可预三见费三用。三不可三预见三费根三据项三目的三复杂三程度三和前三述各三项费三用估三算的三准确三程度三，以三上述三各项三费用三之和三的3%左右三估算三。如果三是开三发完三成后三出租三或自三营的三项目三，还三应该三估算三下列三费用三：13．运三营费三用14．修三理费三用难点三二三开三发建三设投三资估三算取三值标三准二、三房地三产投三资项三目的三收入三、税三金估三算与三资金三筹措二、三房地三产投三资项三目的三收入三、税三金估三算与三资金三筹措1．租三售价三格的三确定1）房三地产三开发三产品三定价三方法-市场三比较三法《房地三产开三发项三目经三济评三价方三法》中规三定：租售三价格三应根三据房三地产三项目三的特三点确三定，三一般三应选三择在三位置三、规三模、三功能三和档三次等三方面三可比三的交三易实三例，三通过三对其三成交三价格三的分三析与三修正三，最三终得三到房三地产三项目三的租三售价三格。2）市三场比三较法三定价三过程①三搜集三交易三实例②三选择三比较三实例三房地三产③三建立三价格三可比三基础④三比较三实例三的比三较和三修正⑤三确定三该房三地产三的比三准价三格海选初定统一修正定价案例1案例2案例3案例4本案权重3530431038903720契合度比较系数契合度比较系数契合度比较系数契合度比较系数景观50%0.800.401.500.751.100.550.900.45外檐30%1.300.391.200.360.700.210.750.23户型20%0.600.120.700.141.000.201.250.25配套10%1.500.150.800.080.850.090.850.09100%1.061.331.051.01参考价格3741573240653757权重比准25%35%25%15%4522平均比准4324比准三价格三确定二、三房地三产投三资项三目的三收入三、税三金估三算与三资金三筹措2．经三营收三入估三算经营三收入三是指三向社三会出三售、三出租三房地三产商三品或三自营三时的三货币三收入三。房三地产三投资三项目三的经三营收三入主三要包三括房三地产三产品三的销三售收三入、三租金三收入三、土三地转三让收三入、三配套三设施三销售三收入三（以三上统三称租三售收三入）三和自三营收三入。序号

项目合计123…

N1销售收入1．11．21．3可销售面积（平方米）单位售价（元/平方米）销售比例（%）2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加二、三房地三产投三资项三目的三收入三、税三金估三算与三资金三筹措税金三估算目前三，我三国房三地产三开发三投资三企业三纳税三的主三要税三种如三下：1．经三营税三金及三附加5.三5%经营三税金三及附三加是三指在三房地三产销三售、三出租三与自三营过三程中三发生三的税三费，三主要三包括三营业三税、三城市三建设三维护三税、三教育三费附三加（三通常三也叫两税三一费）。营业三税的三税率三是5%；城市三维护三建设三税的三税率三，7%；（三以营三业税三为税三基）教育三费附三加的三税率三，3%。三（以三营业三税为三税基三）2．企三业所三得税税率25三%。企业三所得三税是三对企三业生三产经三营所三得和三其他三所得三征收三的一三种税三。二、三房地三产投三资项三目的三收入三、税三金估三算与三资金三筹措3．土三地增三值税土地三增值三税是三对转三让国三有土三地使三用权三、地三上建三筑物三及其三附着三物并三取得三收入三的单三位和三个人三，就三其转三让房三地产三所取三得的三增值三额为三征税三对象三征收三的一三种税三。土地三增值三税实三行四三级超三额累三进税三率，三从30三%~三60三%。序号项目计算基础1转让房地产总收入详见销售收入表22．12．2

2．32．42．5扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地价款与相关手续费土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用（详见书中阐述）营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税（土地使用权金额+开发成本）×20%3增值额(1)-(2)4增值率(3)÷(2)5适用增值税率增值额50%以下部分：30%增值额超过50%至100%部分：40%增值额超过100%至200%部分：50%增值额超过200%部分：60%6增值税

应纳税额=土地增值额×适用税率第一三节三效三益和三费用三识别利润三总额＝经营三收入三－开三发成三本－三开发三费用三－经三营税三金及三附加三－土三地增三值税动态三投资三效果三评价三指标三和方三法-盈利三能力三指标净现三值NP三V内部三收益三率IR三R动态三投资三回收三期PT叁动如脱兔工程三进度三甘特三图现金三流量经济三系统三里投三入的三资金三，花三费的三成本三和获三取的三收益三，都三可以三看成三货币三形式三（财务三账面）体三现的三资金三流出三和资三金流三入。在房三地产三投资三分析三中，三把某三一项三投资三活动三作为三一个三独立三的系三统，三把一三定时三期各三时间三点上三实际三发生三的资三金流三出或三流入三叫现三金流三量。其中三，流出三体统三的资三金叫现金三流出，流入三系统三的叫现金三流入。现金三流出三现金三流入三之差三称为净现三金流三量。012345现金流入50405090现金流出12060净流量-120-6050405090累计净流-120-180-130-90-4050单位三：万三元资金三价值在不三同的三时间三付出三或得三到同三样的三数额三的资三金期三价值三是不三相等三的，三资金三的价三值会三随时三间变三化。近期三投入三的资三金，三比将三来投三入的三同样三数额三的资三金更三有价三值，三因为三当期三立即三带来三收益三；而三未来三期间三投入三的资三金，三不能三立即三产生三收益三，就三与立三刻投三资价三值不三等。利息三率（单三利和三复利三，由三于房三地产三开发三为复三利，三因此三本处三只做三复利三计算三）终值三现值三利三息率利息=i；终三值=F现值三（投三资本三金）=PFn=P*(1三+i三)n【已知三现值三求终三值】资金三折现Fn=P*(1三+i三)n【已知三现值三求终三值】那么三，直三接进三行对三比有三失科三学，三因此三以某三一时三间为三基准三点，三将资三金折三算到三同一三个时三间点三上，三才能三得出三正确三的结三论。折现三，就三是将三各期三资金三折算三到当三前时三点的三过程三。（即三已知三终值三求现三值）Pn=F三/*(1三+i三)n=F*(1三+i三)-n【已知三终值三求现三值】两个三要点三：1、i的取三值8%三-1三2%房地三产行三业平三均收三益率三。基准三折现三率的三概念基准三折现三率是三净现三值计三算中三反映三资金三时间三价值三的基三准参三数，三是导三致投三资行三为发三生所三要求三的最三低投三资回三报率三，称三为最三低要三求收三益率。2、-n次方三的计三算三在EX三CE三L的方三法经济三效果三评价三指标三及其三计算三方法盈利三指标三计算三方法（一三）动三态指三标1、财三务净三现值三（FN三PV三=Fi三na三nc三ia三l三Ne三t三Pr三es三en三t三Va三lu三e）是反三映项三目在三计算三期内三获利三能力三的动三态指三标，三是指三按设定三的折三现率三（可三认为三制定三），将三各年三的净三现金三流量三折现三到投三资起三点的三现值三代数三和，三以此三反映三项目三在计三算期三内获三利能三力。基准三收益三率是三净现三值计三算中三反映三资金三时间三价值三的基三准参三数，三是导三致投三资行三为发三生所三要求三的最三低投三资回三报率三。（房三地产三行业三通常三水平8-三12三%）经济三效果三评价三指标三及其三计算三方法盈利三指标三计算三方法2、财三务内三部收三益率(FI三RR三=Fi三na三nc三ia三l三In三te三rn三al三R三at三e三of三R三et三ur三n)财务三内部三收益三率（FI三RR）也三称内三部收三益率三（IR三R），三是指三项目三在整三个计三算期三内，三各年净现三金流三量现三值累三计等三于零三时（三也就三是说三人为三设定三）的折三现率三。财务三内部三收益三率的三经济三含义三是到三项目三终了三时，三所有三投资三可以三被完三全收三回。内部三收益三率表三明了三项目三投资三所能三支付三的最三高贷三款利三率。三如果三贷款三利率三高于三内部三收益三率，三项目三投资三就会三面临三亏损三。（三累计三折现三值小三于0，即三亏损三状态三。）（1）财三务内三部收三益率三的作三用在进三行独三立方三案的三分析三评价三时，三一般三是在三求得三投资三项目三的内三部收三益率三后，三与同三期贷三款利三率、三同期三行业三基准三收益三率相三比较三，以三判定三项目三在财三务上三是否三可行。①FI三RR与同三期贷三款利三率i比较三，反三映项三目的三盈亏三状况三：FI三RR＞i，项三目盈三利；FI三RR=i，项三目盈三亏平三衡；FI三RR＜i，三项目三亏损三。②FI三RR与同三期行三业基三准收三益率ic比较三，反三映项三目与三行业三平均三收益三水平三相比三的盈三利情三况：FI三RR＞ic，项三目盈三利超三出行三业平三均收三益水三平；FI三RR=ic，项三目盈三利等三于行三业平三均收三益水三平；FI三RR＜ic，项三目盈三利低三于行三业平三均水三平。（2）财三务内三部收三益率三的计三算（内三插法三，了三解即三可）其公三式为：式中三：FI三RR：内三部收三益率三；NP三V1：采三用低三折现三率时三净现三值的三正值三；NP三V2：采三用高三折现三率时三净现三值的三负值三；i1：净三现值三为接三近于三零时三的正三值的三折现三率；i2：净三现值三为接三近于三零时三的负三值的三折现三率。（3）财三务内三部收三益率三的计三算Ex三ce三l函数三法IR三R（X:三Y）3、动三态投三资回三收期Pd三=（dy三na三mi三c三i三nv三es三tm三en三t三pa三y-三ba三ck三p三er三io三d）是指三考虑三现金三折现三时(基准三收益三率或三基准三折现三率条三件)，项三目以三净收三益来三抵偿三全部三投资三（包三括固三定资三产投三资和三流动三资金三）所三需的三时间三，是三反映三项目三投资三回收三能力三的重三要指三标。三（以投三资项三目净三现金三流量三的现三值抵三偿原三始投三资现三值所三需要三的全三部时三间。三即：三动态三投资三回收三期是三项目三从投三资开三始起三，到三累计三折现三现金三流量三等于0时所三需的三时间三。)Pb=[累计三净现三金流三量现三值开三始出三现正三值期三数-1三]+三[上期三累计三净现三金流三量的三绝对三值/当期三净现三金流三量现三值]现金三流量三表全部投资现金流量表序号项目合计123

…N1现金流入

1.1销售收入

1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金2现金流出

2.1开发建设投资

2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税3净现金流量

4累计净现金流量

计算指标：1、财务内部收益率（