房地产公司产品业务线执行与服务体系

1产品业务线执行与服务体系2013.12目

录一．

房企为何要实施标准化体系建设？二．

房企产品标准化体系建设思路及方法三．

房企产品标准体系建设的支撑体系产品标准体系建设的组织支撑体系产品标准建设与计划运营体系的结合产品标准化体系建设与管理标准的结合产品标准化体系与信息化系统的结合产品标准化体系建设与绩效激励的结合房企为什么要实施产品标准化

------“5个差异性”

3

规模的差异性：只有统一标准的方法，才能适应更多项目开发的需要

------更多

效率的差异性：只有系列化、标准化，才能更快的想清楚，更快的决策

------更快

集约的差异性：只有标准化，才能实施戓略采购，兑现规模化的收益

------更省

品质的差异性：只有精细设计和成熟的施工工艺才能出更好的产品------更好

投资的差异性：只有标准化才能更快的算清楚和管清楚，有效控制风险

------更稳0房地产企业标准化体系建设的内容：标准化体系关系图拓展阶段策划阶段设计阶段采购阶段施工阶段交付及物管阶

段产品线规划产品设计技术标准采购技术标准工程技术标准设计管理标准交付验收及维修标准

成本管理标准计划运营及预算管理标准

采购及供应商管理标准招标文件及合约管理标准

工程管理标准管理标准技术标准管理标准营销及客服管理标准产品标准化实施的规划

大型企业：产品线规划、分阶段建立标准产品，并行开展产品库建设、完善配套的管理标准，如战略采购、成本标准等；

中型企业：选取成熟并有推广价值的产品进行标准化，完善配套的管理标准，进行复制；

小型企业：结合项目运作中的问题，针对常见的问题进行标准化，如部品、施工工艺等。企业实施技术标准体系实施的路径：

补缺口：针对质量通病，重点编制

模块化：以部品为切入口，成熟一个编制一个产业线：配合采购或工程与业线的管理要求编制

大而全：全产品线展开戒某一产品线全过程展开产品模块标准化园林景观

户型

售楼处部品

计划管理阶段成果管理

成本管理XX产品标准化实施路径

运营标准化投资收益管理

产品库管理

知识管理

客户管理

支持

立面风格项目运营严栺的标准化劢作，通过90%的复制+10%的N次创新，极大提高项目开収速度和保证项目质量。3、大小不等水系4、大面积集中绿地5、五重景观体系6、造型独特的景观小品7、花团锦簇的道路8、样板间的风格划分开収速度（从拿地到开盘）上海龙湖滟澜山：不足一年北京龙湖香醍漫步：五个多月北京唐宁ONE：一年五种售楼处常见8个标准模块

1、体现项目建筑风栺的售楼处外立面

2、售楼处休闲空间的外置高周转，规模化产品设计标准化

园林景观

（中夬水景）

户型

（150种）大量标准施工图各专业技术标准(年度更新）项目选择标准化规划设计标准化

招投标标准化恒大产品标准化实施路径

运营标准化材料使用标准化工程管理标准化项目营销标准化

支持

立面风格

（欧式）低成本，规模化项目匙位、觃模、定位的标准化，以及市场调研和定位策划程序的标准化，确保了新项目符吅集团収展戓略，最大限度的降低了决策风险。项目形成包括示范匙、售楼部、整体觃划、单体产品、配套、园林标准、精装觃栺等各方面的一整套标准化方案。各类主体、装修、园林等大型工程，均由总部统一招投标，施工单位戓略吅作。大觃模使用标准化材料，利用集中采贩的优势，达到市场价的2-3折。通过标准化的工程建设计划模板及质量考核制度，人力保障，严栺执行。所有项目的营销方案、销售价栺均由集团统一标准进行审核实施，严格推行统一的开盘标准。产品标准化体系的实施能够最大限度的降低全国拓展带来的绉营风险，缩短项目运营周期，确保开収成本的有效控制精品产品的打造。9目录产品标准化设计12产品标准化作业3产品标准化分工4产品业务线管理流水线的启示

---越标准的东西，相对来说复制就越容易

为什么现代企业的流水线作业不仅效率高，而且能够确保线上的产品质量？因为流水线的背后是一套标准化体系在支撑——标准化的工艺、标准化的流程、标准化的产品。房地产企业可以对两方面进行标准化：一是产品，即产品线的标准化；二是内部管理，即业务流程管理的标准化。另外，优秀供应商的强有力支撑，也是房地产企业实现项目快速建造的重要保障。10一、产品标准化——建立企业特色的产品线

“建得快”，这里的“快”其实需两个要素支撑：一是速度，二是质量，因为质量是“快”的前提。而标准化能同时解决速度和质量问题。因此，如何利用现有的成熟产品进行快速复制，如何保持公司贯有的品质，产品标准化成了许多公司共同选择。业内在产品标准化方面主要表现为“产品线”的标准化。产品线的标准化是快速开发的前提和基础。各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品体系基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程就是统一的，就可支撑产品的快速复制。

11一/1、产品线标准化的两个标准

产品线的标准化主要包括两个标准——技术标准和开发操作标准技术标准分为产品设计标准（又分为规划设计、建筑设计、形象系统设计，以及精装修设计、景观设计等设计标准）、部品标准、产品营造标准（包括质量标准和交付标准）、产品成本标准等；

开发操作标准包括产品线品牌价值、城市选择、项目选址（城市区位选择）、投资模式、土地获取模式、规划设计模式、工程建设模式、营销模式、商业物业运营与管理模式。

12二、业务流程管理标准化

——构建项目运营双PDCA管理机制

以项目开发的发展阶段（投资阶段、启动阶段、运营阶段和后评估阶段）为横坐标；以业务和管理环节（投资管理、产品研发管理、计划管理、成本管理、招标采购管理、工程质量管理、营销管理）为纵坐标；以此搭建项目运营管理体系。在这个体系中，包含了两个PDCA管理循环，（Plan计划、Do实施、Check查核、Action处置）第一个建立在项目运作的整体阶段；第二个建立在项目运营阶段。

13二、业务流程管理标准化

——项目运作整体阶段的大PDCA管理

第一个PDCA循环机制是建立在项目运作整个阶段，称为大PDCA

在“项目投资及启动阶段”制定计划（P），关键在于合理设置前期目标，各职能线的目标在此阶段清晰锁定。

在“项目运营阶段”执行（D），强调在具体业务执行过程中目标的紧密跟踪及落地执行。在“项目后评估阶段”进行检查和处置

（C、A），站在整个项目运营体系，对项目进行整体总评，沉淀项目运营成果。形成前期规划、中期执行，后期调整及刷新回顾的机制。

14小PDCA管理在此阶段，强调在业务执行中，各管理模块形成前期规划、中期执行和调整、后期刷新回顾的管理机制(如下图)重点以成本管理、计划管理及质量管理模块为例，介绍具体业务模块PDCA循环管理的应用。

15二、业务流程管理标准化

——运营阶段小PDCA管理

成本管理：在前期设置项目的目标成本（基准版和执行版），并将目标成本分解为合约规划（P）；执行过程中，依据合约规划进行付款审批、变更/结算审批和合同审批（D）；每月对动态成本进行回顾，最终形成目标成本的预结版(C、A)。

计划管理：强调在前期依照集团关键节点设置项目对应的主项计划（P）；在执行中形成阶段性成果管理，依据阶段性成果，从质量及时间双维度衡量计划执行情况（D）；通过项目运营会议和项目运营简报形式，检查实际运营情况，并作出偏差调整(C、A)。

16二、业务流程管理标准化

——运营阶段小PDCA管理

质量管理：首先制定项目建设实施的工程管理规划、工程巡检计划，明确项目团队的相关质量责任（P）；项目施工过程中，通过工程质量巡检，进行过程偏差控制和整改，实现工程竣工验收（D）；最后通过内部模拟验房以及入住验房，将发现的各类问题形成“验房问题整改清单”，由责任单位整改，直到销项（C、A）。

1718产品标准化设计设计的作用和价值产品标准化设计概要一、堵标准辛化设裕计的虑价值竞和作棵用产品异标准感化设格计是羊影响商价值呢链的缘瑞源头哨，诸国多快移速扩倚张的棵房企棵内部雪都有绸相当磁强大僻的设不计力虽量。狮碧桂近园、宪万科病、恒知大是撕其中问的佼终佼者危。设计丙处于陡项目折开发哗价值娘链的共前端乒，对向项目蜘利润钓规划报、项坡目与沉产品匙经验底快速以沉淀的、项唐目快聚速施福工等抖有着乓直接戚影响议。使侮用该富种武晶器，贵操作茶简单所、见瞒效快锹，但绑是对邀于企窗业高滋层的胞设计遍管理挪能力嗓有一溪定的离要求净。19标杆添企业艇产品宫标准痰化经篇验简饮介万科产拳品标准跟化金地产证品标准最化龙湖产房诚品标准琴化恒大躺产品淹标准乓化产品标便准化推孙进策略缘瑞与目标架建议产品标道准化具腐体推进昼举措若尝干建立捎标准侄化设养计体刘系建立勺产品滚标准肃化平洋台单项说产品堪研究之与积勿累产品刘复制父，优更化标浴准引进外娱部专业皇合作资佳源产品标斩准化具车体推进砍计划简耽述产品预标准卧化设孩计概耀要万科产汪品标准希化过程万科古标准惜化进盟程:200仅0年提出罗标准化青思路，20畅02年开始盆实施标裙准化复辅制，200腿5年起补则以臣产品沙分类专管理伐为重博点开绩展标战准化叛。20趣0020匆0220犁03200久5提出表思路从流熟程和额成果术两方治面统控一标矮准分区域凝统一标渠准整个响建筑射单体涌作为淡标准何化实怪施目匠标只选怖择固读定单参元作竖为定务型化爷模块到目易前，勇实际店上做矮到标裂准化田的内渐容只偏是建吊筑单蹈体总稻量的撇百分孔之三普四十足。制定标弯准化平蚀台跨区拣域统裳一标永准标准玩化体助系建盖立《项目兴设计器流程》《项目设毒计成果要标准》《标准化泪设计指翠导书》《标准化凯的产品浆使用说俊明》《室外写工程慕、环勉境工丈程标累准化娃设计暴体系》《规划栗设计倒、配定套系签统、大物业其管理冬的标顾准化蛋设计膀体系》200蠢4设计标征准化以城筒花为絮母体忌进行初复制四季花键城标准寇化实施华北/华中栽等版后标准充化产轻品《万科件住宅粮使用四标准》《万科渔住宅士性能膊标准》模块务标准槐化强调快呜速复制巴与产品常创新部品仆集约飞化和年通用眉化从客系户需筛求出于发，瞒模块劣化路径效果从200谣2年到200余5年,万科悉已售斧住宅岁的返戚修数耕量从胳每百竭户32.支1条，贡降到臂每百元户11.垫8条。同眼期，客书户对于存万科产登品质量牛的总体宰满意度技从20爱02年的54%上升孔到200溜5年的68海%。启示：1、产品对标准化购是个长遇期和循穷序渐进树的过程献，标准难化是模陡块化的率基础，饲万科设翅计标准陕化就花市了3年时额间；2、以成启熟产品亭为母体记，选择掉建筑单俭体实施当标准化存，有利腰于产品什标准化蛮的落地芳与推广她。·万科浇产品室标准脚化推快进策钞略〔产品〕〔产品库〕〔项目应用〕第一禁阶段第二阶滤段成立泥机构确定指踏标现有县产品述整理同行忘产品现借鉴产品库顿建立成熟产酸品目录标准化产腔品目录产品姨体系技建立客户释导向哭产品屋研发通用部品更多项驳目按照域标准化巴指标执站行工厂化事产品成惑熟工厂裹化产村品项简目第三阶钓段阶段划从分总部+区域总部区域职责分工200摧5年以域后万众科标攻准化毯推进照策略错。重点推作进措施拐：近期，装以产品慢分类管桌理为重惹点，建顾立不同剥产品项测目的操井作、考标核机制说，逐步瓜建立、档完善产蔑品库，直为各类年项目提夸供产品尊和技术刑支持。具体趋措施喜：创新闪产品严项目——以区域为布主进行操袭作，总不部提供皆技术支竹持。每张个区域签每年不急超过2个项敬目。成熟持产品拖项目——由各哥区域奇及一便线公烛司根西据项揪目特忽点，逗选择吃集团庆内、睬外经过恭市场锄检验示、客哭户接苍受程萌度高的成熟进产品，挖录入《成熟似产品肺目录》，同时阁进行项枪目应用匙。标准化迷项目——在集团证整体规植划下，证以成熟翼产品为适基础，居经过产品杠评估和客户相反馈过程，炸优化至你标准化躲产品，渴并录入《标准化守产品目迫录》。各区此域及一那线公司半根据项亦目特点骄，在《标准化探产品目期录》中进行穗选择。恭标准化颠产品项之目开发召周期不维长于7月，透应用协标准伪化产挥品比稀率不砌低于70让%。工厂按化产喊品项务目——以总部眼为主进行症产品视技术悬研发扎，各换区域槽及一家线公牵司提桐供相都应配虚合。成熟、醋标准化呜产品应悄用机制农形成产品筛选工厂揭化产痕品目学录万科标喜准化工梨作模式斑：总部陡牵头优，一灾线配贤合：牌总部醒研发蔽部门纪牵头袋完成框体系枕研究盼，建降立标屿准化调平台译；分耽区域投实施金，总党部统碑一。卫万科孟标准熟化均杨有专飘门部绪门牵俭头进辉行，傲先后杀由建截筑研葡究中墨心、阶品类负与产盒品研州发部党门主鞠导实旬施。外部梢合作叼，收步益共容享：谦（1）与买供应睛商合史作。凝万科拌起初塑制定有产业签标准上化平疏台、肚走模宁块化监的时零候，收发现背手头原的信棋息和俩资料项非常音贫乏医，没类有任壁何技密术标某准可蒜供参阿考。靠后来失万科恳成立朵了专踢门研积究小嘉组，保又找借到三益家知嗓名供到应商棚，协统助他尊们制乡丰订标叫准。升这些漏标准宰中间炸含有200捏0到300见0个专利悠，供应摸商可以册得到20睛%的利润愁提成。和（2）与发梢达国家雄的企业/研究机勺构进行油交流。启示：1、产品桃标准化讯应有专没门部门想牵头进安行；2、产阿品标竿准化床应加蒙强外状部合撞作；3、产品库标准化终应系统惭规划分猎阶段推赌进。·金地产缎品标准哀化思路金地是库在管理懒标准化需实现以万后，进背行产品肆系列化戏和技术毒标准化莲，在产起品成系偶列的过炸程之中在，去研蜜究系列谋化产品作的使用斥标准和得性能标全准，进煌而对同递一标准荒下的产御品进行央标准化督设计。金地利产品均标准狮化总胁体思妄路：以格林晋系列为决母体，芦以90荷m2以下盛小面驳积户暮型为永切入碰点，爷以立羞面标给准化丘为难芳点，粮委托舍专门坛机构伐进行步设计必研究被。以90m2以下住宅胆产品孝为标社准化适设计炕的切神入点微，展炸开：标准化议平面设唉计标准化维立面设魂计标准蔽化构篮造、通用部版品设计标准组油团设计在新斩项目优快速伪复制对以想往项内目典翁型立温面体粉块关彩系、脆立面嫌材质肌、色狸彩搭坊配、搬门窗姥设计与等元舰素进生行归伯纳、朋提炼撇、改竖进，址形成悔几种骑成熟喷立面端体系不同滩项目革不同惧的营箭销定袖位、昆不同猫的设蝴计目田标选择确反定具体挣项目立趋面设计套概念冷和手狭法选择怀某一况种立隶面风白格选择某具几种立翅面风格蚕，根据规划凯情况皆进行浩组合特创新形成狡具体蜓项目祸独特叉立面增风格可标准旺化设计合因素社区规划设计需要负个性克化设隐计因婚素快速决搁策，提倾高设计匙效率，蒙保证基删本功能沃质量赋予对社区绕个性进、特疤色，盛提升费社区清价值典型组浓团布置端方式典型道领路断面停车方篇式物业管兵理方式商业惠、托朗幼、体学校凶等配丝式套设胆施特色街短道、广幻玉场、公园等胸公共空义间其它跑因地挑制宜技因素启示窃：1、产品秆标准化车切入点涉非常明怖确；2、产躁品标敬准工轮作共晓四大彼类，泉简洁与明了每，易筝于实工施；3、主斥要依新靠外师部机兆构完蓬成；4、金地井的产品趟标准化鼻侧重于习标准化奸设计。·龙湖尝产品拴标准析化龙湖选产品辛标准者化操奏作思笨路：慕标准茶化与碧创新秒兼顾不同城脏市在标镰准的同俩时又保滥证品质旦处于螺土旋上升够中，因马此选择贞了“产品是模块毕的标殃准化”，即肤标准锯化的坊模块能、个叔性化负的拼庸合。在每因一个撤产品推模块度的运左作上穴，他仿们总涉结出飞每个台模块休的研佩发特恶性、垄工程过特性允、营打销特序性，弯并围答绕“投资剩收益”这个退核心袭，聚安焦项杨目的躺进度怖、成采本、鼠质量迈、资钉金等样几个纸管理跃维度压，建朴立起贵标准遇的管暖理流铲程并瓜固化容在IT平台深上，牙供不傍同项挽目团狭队、盖地区必公司姐复制踢运用贸。这纲样既淘解决构了快碎速复倡制的兼问题辫，又轮解决痕了产险品创拐新的膛问题书。龙湖产淘品标准肝化特点回：严格原的标准课化动作龙湖内患部有成冶熟产品坟库（内悲部标杆萍项目）鸣，要求符项目90穷%采用申标准策化产饭品，10窜%自行创阳新。全掘集团售洞楼处（劫未来的翼会所）讯只有五遭种标准肌，在风水格、立太面等方彩面不允膛许随意暴改变。白不同标蔬准间风千格统一薄，延续刺性好，贺保证整奸体风格存的实现岔，可实哥现快速里复制。不同侮项目纠、不度同城兔市之虚间在肝标准络化的斥同时尚，在丛景观肯、装盼修标倚准、笑客户惯定位杆、营屋销推屈广力滋度等吼方面躺，要淹求新谎项目欢比之动前的链项目云深度钱更深旬，品良质更喉高。香樟林蓝湖郡、蓝湖半山悠山郡蓝湖香颂龙湖睿城大城小院郦江风格化标准化观山水资源型产品线规模型产品线春森彼岸郦江紫都城水晶郦城睿城江与城别墅湾系列洋房系邻列高层系矿列风格导舅向风格型+标准型资源型+规模枪型花盛香轨醍售楼第处香醍传漫步午售楼武处启示：1、产品片模块的湾标准化促加上强早大的知认识管理欣系统（IT系统）熄，可以案实现标独准化与铅创新的针有机结况合；2、严甘格的忍比例曲限制容或要亿求保朱证了丹产品壳标准刺化的纪有效享落地厉；3、产雨品标题准化呜以“竟投资程收益范”为寺核心壶，系犁统兼往顾多脱个管喜理维谣度，睁使其坡价值客得到课最大行体现帝。·产品标煮准化总字体推进眼策略应基代于公为司自壤身项日目经市验、诵职能渗管理败特点风以及亏行业舱先进要经验内，建掀议产肥品标斧准化岛总体纹推进泼策略坐如下喂：切入暮点：帅以相炼对成住熟的刃单元暂体为分载体景，以谢中小雨面积里户型篮为切某入点愧，先在行开铸展设腾计标蜻准化汉。推进方狐式：系劲统规划屑与单项盯突破相些结合；质内部总加结与外逃部借鉴明相结合龄；自我面研发与榨外包研督究相结逢合。阶段榨划分慢：制练定系包统的联推进民实施命方案疑，分菊三阶哲段逐驶步推缴进臭。现有项目总结行业产品借鉴第X代标准化产品产品体系建立单体设计平面规划目标成本各项标准化要素必须互相匹配，并且与目标客户需求相一致。标准进度标准工法合作伙伴部品设备营销策划产品要素管理要素成熟产品库成熟产品复制机制客户导向产品研发模块标准库标准产品库标准产品复制机制多项目模块化应用第一阶段：第二阶段：第三阶段：确定责任机构制定系统方案成熟产品复制设计标准化标准产品复制部品标准化产品体系成熟标准模块应用·产品标顽准化阶储段目标总体目粮标：力咐争用4年时间喊，形成匹完善的挎标准化惯产品体就系，实肺现快速环复制和呢规模化醉扩张，蚕提高产首品品质促和人均牌效率。阶段时间跨度工作思路工作重点工作目标定量目标备注第二阶段2---3年通用部品标准化、优化性复制对成熟产品进行评估筛选，纳入标准化产品库；进行标准产品整体复制；研发制定部品部件标准。标准化产品应用率不低于50%；形成〈性能标准〉、〈使用标准〉等系列产品标准化文件；形成完整的标准化产品库。第三阶段1---2年完善标准化体系、创新性复制对标准化产品库进行优化；研究并实施模块标准化；完善公司产品品类；建立模块标准库。标准化产品应用率不低于80%；形成完善的分类产品〈标准化手册〉；形成完善的标准产品库。·实施前肥的主要筑推进举休措：产品姻目录捕设计产品能后评改估体甘系设冲计评估确傍定项目版单体提炼总劝结行业暂借鉴成熟产泳品库优化图标准复制项怒目建立滩产品膀标准训化平当台已开谣发项盾目同行项颠目已交澡付使热用项陪目在建浑项目新建于项目同行菌项目建立渴标准哑化设丸计体络系单项标苍准研究弊与积累产品复泉制，优项化标准1234近期状应尽择快确孝定产膜品标骑准化尺牵头益部门薯，建能立产神品标乘准化泊平台语，并携以建家筑单即体为六基础喇，迅午速开绩展标防准化鸣设计库体系穷建设卖，同争时进发行单翅项标枝准研膀究，棍以尽瓦早实恒现产壮品复割制。另外桑，还肺应加题快管贝理标狼准化丸建设辞，引略进优嫁秀外纤部资嗓源，庆建立压科学背的考罚核激达励机墙制，忘为公港司产兵品标正准化主的持汤续推演进提图供有递力保县障，陕并根班据需剥要启山动客贺户分铜析与滴品类收研究附等。设计标拢准开发关标准产品倡标准劝化管冒理办叠法项目如后评登估单项技冠术创新勤、总结充、借鉴应用街项目实现船路径复制项突目加快产管理藏标准潜化建覆设5核心措田施辅助措顶施仅仅孤制定设了产现品要销素的勿标准留是很廉难成怀功实枕现标县准化剥复制誉的，机还必悼须依码赖相箩应的抛开发悬管理之标准喷化（孝见管怖理标摄准化抢推进鲜方案泊）。外部盏专业虹资源泥引进6考核歪激励流机制搂建立7及时溉总结牵提炼纪在建副或新姐项目妥好的咳单项渗技术两，或闯借鉴男行业疫先进刺的单思项技需术，叹形成牢标准良成果属。以产诵品目赠录为间基础缘瑞，产阔品后丧评估北体系悉建设泡为支腐撑，桶系统勇规划洒标准库化管委理体认系，事建立糖公司型产品那标准桶化平膀台。实施巴产品费复制雪，同络时开战展设寸计优巷化、骆项目匠总结糟评估碧等，肯优化翻产品搬标准鸟。以建面筑单独体为震基础链，以配小户含型为好切入秆点，近借鉴诞行业浑先进缘瑞经验罩，制僚定设佳计标泽准，兼逐步勇形成烟标准汇化设视计体恨系。从优味秀企全业经千验看丸，产窃品标押准化霸需要掘优秀遭的合荒作伙牧伴共奋同完奸成，笋既有雹参与宪项目落开发渣的合就作伙里伴，鹊也有梁专门吼研究洒的合稳作伙击伴。要使得涉产品标颜准化得胀到顺利棚实施，亏必须纳阳入相关锹单位绩昏效考核佣，并且永提供足居够的经始费来运求作，以彻及给予机适当的罩奖励来外促进相型关工作逢的开展处。·建立标更准化设盐计体系设计标禁准颁布评估讯选择企可复岂制项栋目确定标韵准化设维计单体确定目标准剧化设摔计框责架总结僚提炼益、优霸化改云进设她计理挺念与伴方法行业同辜类优秀摇产品单梦体研究提取优煌秀设计惧理念与尿方法形成复环制项目效设计标真准设计标泡准评审项目非柔设计要变素总结开发登标准吹制定产品标谢准信息形成艘标准县化设揪计体起系工作住方式讯：标准化械设计体略系由总其部牵头捆，子公伯司配合焦完成，黑其中项猫目选择蹦评估、晚单体确肌定、设尿计标准脑化框架床确定等孤关键环窑节，由转总部相煌关部门茶组织讨革论确定睁；具体晃的设计倒理念与表方法的根总结提用炼，可胳以由子邮公司负魂责执行融或分类洋引进专晌业研究免机构执释行。关键步丘骤说明富：1、项目屯选择：（1）明确葛项目范果围：公存司已开适发的普睬通快销雕型电梯辜公寓项崭目。（2）进行民项目评谨估：由涌总部牵素头组织口内外专么家进行女评估，露评估前靠应首先嗓讨论确栽定评价袜选择标少准，如喇：具有一笑定社会哨效应、慌商业上际取得一折定成功孙。产品鞋本身沫有一各定独移特性植。客户群于、项目卡位置具易有典型盏性。产品已婶交付使肿用。标准线化设顺计框椒架标准右化平搂面设全计标准烧化立架面设漂计标准化屡部品构晓造标准化冒规划设他计2、范麦例单遥元定子型，趟确定茄标准蒙框架些：参照盛金地喊设计朱标准赚化体牧系，肠结合等公司弦设计腥管理胶现状问，确骆定标各准化脖设计邻框架废。90平米以抓下户型介图标准实施步代骤3、项目烧非设计怒要素总泻结：在项目太设计标驰准确定赏后，应膊根据项酷目开发贵过程的滩经验教甚训，确来定配套椅的相关夜标准，奇如：地块属萝性、客圾户特征去标准。成本趣、进恳度、涌质量辱标准斤。施工寄工法帜标准你。营销策爱略、定泳价标准诸。合作伙筐伴标准共等。通用吐部品苗和通圆用构赶造框唐架见榆附件关键成戏果可复丢制项隐目选锈择标想准标准化虏设计框顾架复制项神目设计海及开发轧标准·建立产愿品标准败化平台——产品目管录工作方磁式：由总浸部相言关部片门负倚责研障究设映计。总目录区域X区域2区域1产品目果录结构瓶示例细分鼠市场1细分市单场X产品1产品X立面1立面X部品1部品XXX公司可饺以先按唱市区、嗽二圈层促等城市慰环域划仔分区域漆，并随书着异地幻玉扩张的盲推进，台逐步调谈整为城膊市级、炕地域级船区域。牵头部丘门设计杰研发刃部门策划销厅售部门实施炮部站门创意时部门设计部耍门策划部陪门销售部稀门采购部存门成本部宜门组织机秆构新房型恨、立面悠、结构香部品研省发确定（雷客户互员动）装浩饰性部河品决定芒是否竞研发谜新房膀型、促部品提供房笔型、部蚂品的升怕级信息对产扒品房伟型、浙立面解、部罩品估祸价整套产队品预算钟系统的穴自动化工作内博容积累形成产品目录产品目嫂录职责臂分工产品目鉴录特点帐：产品李目录步是一预个巨麻大的柜产品惨信息厦数据廊库。所有垦必要止的信欺息都倘反映拼在产泪品目贪录中恒，楼统书、冰图纸乓、工丙程投虹标报敌价、久估价常、及豪修改款记录齿等相倡关资适料都势可以抛找到格。分类分菜级放置傅产品相古关信息测，并借辞助公司村信息系鸭统实现获电子化剪管理，拣便于业打务人员葡查询应唐用。·建立产耐品标准课化平台——产品后安评估体绵系工作方央式：由总部借相关责竟任部门臣制定项遣目后评诉估办法痕，并提促出后评社估要求乌，子公统司协助动第三方俗专业机附构实施袭调查评女估。产品后肤评估是含对公司士已开发沈交付项懒目的跟童踪总结邪，是产大品标准挡（或升木级）信离息的最垦主要输第入来源黑，因此俯建立一僻套完善珍的产品珠后评估介体系是们产品标穷准化平非台建设苏的基础证工作之绳一。关键成值果：（1）项板目后胀评估屑流程筹和作篇业标锅准；棋（2）项笛目后熔评估腰报告隐模板狐。后评窑估开理展方克式第一阶殿段：内拦部意见娱反馈第二掉阶段消：第餐三方首设计险独立滤调研第三阶巷段：发难放问卷第四阶乖段：入铲户调研第五利阶段怜：资每料汇勾总，己撰写膜报告第六仍阶段战：报造告评瓶审第七哈阶段滑：优所化后份续产幸品首先慢由子反公司洗设计令、工刊程等竹业务赢部门械结合用客服狗、物似业系生统反委映出脂来的滥产品矩使用匀过程错中暴脖露的歇典型狸性问谅题，晕进行酿分析独整理驻。由XX公司后下评估管赖理部门墓与第三蛇方共同才设计调学研问卷请。根据问捐卷调查粘情况，特针对选既择客户凝入户访课谈，归腾纳总结肌后得出悦普遍性松结论。由第寒三方候收集枯相关固资料肃，撰葛写调眉查报吹告及垄各专跨业分述析报陶告。由XX公司体后评躁估管穴理部偶门组肾织报铃告评出审，质形成扇测评扛报告错。相关厅专业确部门割根据玻后评达意见像进行驻后续婶产品傻的优因化。子公偶司产僵品开掌发与闭客服臣相关材部门总部后哗评估管怪理部门烘与第三题方第三方第三方第三敬方总部术相关益部门桌与第勇三方子公婆司创宝意/设计部托门工程优案例添汇总问题市汇总且图图文枣报告调查果报告评测坊报告工作步涝骤工作养内容责任部旋门工作掩成果·单项课标准悄研究览与积艰累工作方趟式：由子公剪司在项泻目实施讯过程中盐，根据州项目需鲜要适时粪地自行肺或与供醉应商共枝同研究降，并及泥时报总五部审核文，录入艇产品目止录。主要摔步骤泻：建立项催目知识图库，形市成系统度的产品而信息依托落明源毕项目风进度仰管理胸系统准强大乡丰的项爬目管心理知慌识库杀，将模每个隐项目惑产生将的每诊项信情息通探过分捞门别吗类、鹿统一柄管理椒的方榆式录男入知验识库茅，并浸建立俗了标物准工帜作指遍引库师，为鹅项目喂计划朝执行础人员笋提供怕工作增指引鞠，实配现知歼识管巩理与贿工作词关联顷。在知识标库记录熄最佳实唯践，形造成产品煎标准在各逆个不安同的缴业务唯操作惹界面堡上关选联着凭各种狮不同高过往注项目躲的经忘验、苏教训疫、合捎作资叨源等秒相关翁知识裳，使侮任意督业务趟点上固的最材佳实非践形后成标古准在特集团浮内迅场速广没泛传纸播。标准立殖项自行浑研究同行爪借鉴共同研码究标准评骄审标准颁闯布录入产州品目录应用优限化项目知苦识管理城库项目尤开发客过程坐中产唇生的组大量抹文档汪、图械形、戏视频兽等定期秆筛选泽评估龙湖奋利用答知识奖库实佣现产贪品标疲准积腹累1、通过养系统的筋产品标具准规划愈，根据艳项目需著求进行甩标准立滑项研究哈。2、完善倾目前的绞知识管小理系统躺，将大蒜量项目恒开发过懂程中的序经验教高训录入期项目知微识库，每定期筛鲜选评估戚来产生码相关标广准。建议：册双通道蹈产品标尊准积累·产品晨复制关，优烦化标熊准工作方冲式：由公孕司总乘部根顶据战邀略需恋要获竟取土来地，付并确狠定项免目定帐位，胳子公己司具苍体实减施产积品复滔制。第一次哈产品复陶制前，浴总部应纲制定产替品标准布化管理释办法，物包括《复制项悦目设计确流程》、《项目亦设计弃标准依成果》等，以吼便于产早品按要搂求进行浆准确复贼制，并舍随着产泳品复制遇的推进抛，逐步虹完善相裁关管理伤办法，必如《标准龙化设替计指庸导书》、《标准已产品盗使用箩说明》等，以蹦使公司惕产品标纸准化平挺台更加泻完善。工作内谜容确定项鬼目总体热运作策宜略在成镜熟产秋品库哨中查劳询目旬标产齿品及屡相关饱设计驳标准责任部毁门总部投复资发展蚂部门总部策西划创意流部门总部后嫌评估部晨门实施孕步骤项目定号位规划赔设计开发尚销售项目后经评估土地然获取比较目京标地块威属性与凉公司复榴制产品避对应的缺地块属校性进行粉投资渴分析购，并益获取聋目标厦地块将目标产产品（搭单体）桐规划到永用地中根据倒地块念特性葡和客鹿户需扯求进珍行适像当优春化创篇新选择右合作距伙伴耗进行聪项目甜开发恋销售开展阶则段性总穿结，优和化产品捐标准项目交糖付使用谋后组织狐后评估根据后锹评估意桂见优化黑产品标秧准子公龄司设叫计管银理部刻门子公司烧工程管街理部门·引进妙外部慰专业汽合作冻资源工作方枪式：由总部哨进行合柔作伙伴征的系统便规划与稼引进。从先进阁企业的助产品标缝准化经丘验看，慢无一不这是依靠牢优秀的送合作伙造伴共同腐研究开请发，因犹此建议圆：结合仰各公司轮自身的价产品策况略，系但统规划漂并引进性相关专仇业合作嫩资源。1、与锅参与艇项目衔实施兽的供吉应商畜进行疏合作释，共趋同研瓜究开膨发专掏利技为术与疯产品添。2、主动闲从国际再市场上投寻找合预作伙伴爷。与在“工厂翠化”建造穿技术模方面邻领先要的日父本大单成建棒设合墨作，喂与在夹结构辟设计阁方面除领先歌、为蜓悉尼满奥运祥会馆糕设计阿结构嗓的ARU愁P公司合杆作研究炸结构集料成部分学。3、与些国内绳高校题研究稻资源思密切笔合作臂。在员产品沉后评州估方敢面，邻常年弄与清励华大准学建欺筑学车院住累宅设袜计研响究组陆合作茄。4、向标袋杆企业海取经。芹万科新忧的产品送标准化阀模式以考客户为额导向，烈全面向羊帕尔迪零学习。万科多居层次的较产品标新准化合魄作资源建议绳：合制作研驱究资戒源规座划项目合鬼作过程额中优秀秘的供应馆商专业厦领域有领先跳的设开计施变工方高校资统源行业留先进旨技术期研究独立的乡丰产品评续测规划设鲜计标准底化研究施工凡工艺卷标准猾化研毕究主要础部品泰标准视化研窜究主要寺构件嗽标准糖化研坊究资源腥结构主要目很的数量吗规模1家2~3家细分专旋业10家以上34产品筛标准畏化作责业推行蓄产品绪标准腹化，亲优势挎非常率明显妨：可竭以减啊少大坑量前轮期论贸证、世比较想工作塞，缩熟短决究策时谣间，咳也能焦避免贱房企量高层星的拿禽地冲拿动；不同另的产米品线葵配以勉不同慢的融观资思灰路；厨推动给标准略化作袋业，存固化赤开发袭周期霞，固材化工栗作管洋理链拼条和溪流程喘管理莲体系辨；推动希企业匠内部挥的标句准化到作业蹈，避含免新怖的工泻艺与险技术肿带来亩成本尼增加杀和进高度滞刚后，哄最终大保障辰项目药快速脑开发纽奉；节约蒙大量胞的销笑售定偷位与身成本迁测算绩时间川，形摆成固谁定的起战略时供应牛商，乔保障焦供应技商对竹产品兆与服碌务的疫优质误供应逐，更扩有助梯于对耳成本您的有恭效控方制；有助驾于沿心用已泻经形秤成的晋固定街市场控和销笑售套麦路去愉推动或项目华快速树去化帝、资诸金回显笼，便最终鸣保障糟项目膨利润采的快急速实梁现。35产品叠标准约化作退业之办功产品如采购侧标准醉体系产品施陶工标准挑体系产品服棵务标准先体系产品系坟列化、铅标准化你体系框馅架产品那戓略再路线三图，酿指引锡产品凶开収咱的方喇向。明确新方向缸和竞活争定悼位产品锅线策垫略是必一个血分时络间段肯癿有师条件武癿计划产品线浮戓略癿迎具体实梯施戓略愿景产品线姜策略及觃划新产戏品开奥収产品毙标准纽奉化支撑产宽品癿核妻心技术搏要素产品技田术平台产品蝴线依盾据戓深略制视订产品话标准过化基炮二产芒品线块展开巡寿，是花对产扯品线乔的技离术保肤障和单管理刃保障产品线标准化产品右线体箭系客户灰细分土地石细分产品线巡寿定型产品标绍准体系产品设亲计标准姥体系产品库逐（标准孟化成果菠定型、驻应用癿姨一体化榴癿信息叼平台）产品冰系列允及产袄品定澡型1.对应产蒸品定位往，将营销杏的定位需求烤传逑嫁到产品定陆位实现上；2.明确砍了产品类缎型、范落围及产陈品形象渴的调墓性；3.为具体报设计指礼明了方始向，划录清了边界蜂。产品系底列化、误产品设溜计标准坚化体系宇的主要蜂内容1.2.3.产品设享计技术细标准化签：是针残对各阶美段设计亚图纸反颠映癿内血容迚行稠标准化续管理，幻玉包括定目型、成蔑果应用捎；定型：腹是针对赌各阶段到设计图脱纸反映烧癿内容寨提出标崖准化要斑求，包游括：设计决丹策亊项词（产品助类型选拆择、空雕间功能培配置、甩目标成哨本等）欲、设计朽指标忧参数且亊项盐（尺茂度要劳求、坝负荷篇要求也等）邪、局部可这固化癿头具体解佩决方案巾（设计揪模块定编型图纸雹）等；标准僚成果宗应用牢：在状新项诞目设愧计过堪程中佳，根课据定队型成港果快铸速决斜策、漫确定勇指标扬值戒欠直接遣套用击定型液图纸徒。设计模香块标准膝化定型1.对应讲产品排设计椒；2.为新司项目扔设计提前暂决策了一催些具体亊他项和指锅标参数座；3.为新蛛项目担设计乓在模块层呆级提前准备了具效体解愿决方挎案。标准化拾成果应胳用1.对应新悠项目设袜计，通惩过对标卷准化成果膛癿调用桑，达成裂：快速编夏制设计肌仸务书快速设朵计快速评允审高质沉、高么效完腔成设患计1、设物计标落准化成率：胡标准社化产登品的壤建筑碗面积/项目弃总建全筑面搬积；2、部俗品通霸用率匹：通修用部擦品项/项目总去部品项悉；3、标低准构返造率字：标箱准构痕造项/项目总毯构造项驰。4、渗咽漏率5、一次稀交房率6、宠户腿满意度设计技栏术标准塌化测量服指标产品杏设计校技术佛体系设计定型夹模块设计伙技术证体系管理模锅块产品踏线定呈型模块技术西标准投模块标准扰产品脆模块屡（图纸级屡）产品旬库模块设计技竖术标准咳总框架原则伤：选择用客户矩认可芝的成袭熟项牲目迚构行标李准化盘！产品线茄：五步牙法明晰产怎品线的才五种途芝径以万科效为代表的企业沟：从戓直略-产品线规划-产品症品类-模块（肺面-线-体-块）补；以龙挡湖为罪代表的企怠业：从模前块化允开始-单一誉产品哲线-产品线规划元（块-体-线-面）以恒大房诚为代表的企缺业：多产包品固括化型洽（多铜产品阔标准直化复桂制）壤；以星河表湾为代之表的企腰业：单一耐产品固甘化型（舱单一产倘品癿部备分模块饺复制）拣；以中小巾企业为疯代表：部品标趴准化、昆产品经全验总结耀及优化透（堵漏林型）、屯成熟复谱制案例导：某书企业亦设计颤技术木体系们标准屋化工蓝作思葵路认清差漆距，博捷采众长峡；后发史优势，骆学习创题新一种心隙态降低成绑本提高品喘质管理孟手段计划管贫理流程管袄理设计资膛源管理标准槽化工棋作，其实卷质是嗓对产巩品本冰身的割完善时和研冤究，同时壤会带细来工考作流吓程和拼工作租方式隔的改变。缩短周闯期技术雄措施材料品标准蚀：工程杂做法林：标准旨化户梦型库知识管地理三个目援标二类适措施七项工拴作（1）明确托：在什那么样的土地径上、为兴满足害哪一类客户谋，建造哪慌一种业态、户型渐及产森品形命象的产玻品；（2）明确尾：产品拉线的设糕计技术肆标准的边界思路：1、定趟义不同产伸品系列回之间的杂差异性2、定字义产浙品与客馒户需铜求之播间的况关联添性3、强化愧项目的主题深与品牌办识别性4、奠定产捞品标准隆化的对大象和割创新芝的前疏提基祖础作孙用产品线错定型产品线细分母、定鼻型最肺主要刚的因搂素是泰“综泰合产楼品形鸭象”产品胆设计够技术肉体系设计定型模波块产品库模块设计扭技术耽体系管理婶模块产品逆线定谢型模块技术密标准动模块标准稀产品施模块掘（图纸级酿）地块条秋件区位、群交通、隶景观、嫌医疗、教育等局因素产品注线XX对应苗地块清属性越描述地块特植性对应客户类型念关系客户类晌型主力客户隙比例响、客户需让求客户变需求决定产眉品特征荣关系产品特修征（设冬计）规划轰、景薯观、星配套躬、户型、倚标准疼部品……产品线XX对应客户类型产品线XX产品特泽性（设辫计）统计聚类侄化关系（产品根线分类崭）主力客户需掌求（产磨品选窝型要豪素）产品从线研膨究目勺的：溉研究缩慧产品蛙线的盗目的哗是“碰快速藏滚劢课开収己”，欧则产虚品线柿只要灶回答降一个土问题陷：在超条件变类似的地翅块上交，开派収哪恭一种明类产本品是钞最容我易被亚顾宠巩接叐区的，柜实质遵上是秃要找祸到土茄地、客户傅、产屑品之腊间特刷定的关联性押。产品线姥研发遵恢循的定逻辑荣：产侵品线纯研究偏的内司在逻方辑应梁遵循教将来冶应用非便利担的逻含辑，先才能浇体现森产品历线的抓价值；产品滥线规枪划产品线武研究与应用酬“逻辑初方式”44产品标米准化工够作分工业务嗽部门笑的重鞭点工故作分亭工营销禁：分析季当前导企业辽的开筝发模拣式，睡选择蜓符合落市场廊需求覆的优厌秀产属品进负行筛搬选、东提炼减，最程终确矮定需勺要进奸行标招准化珍的产参品，冷并对仪产品比的营乔销形脆成固允定的宇套路徒、策墓略和钳相关奔模板督。设计扒：结合营吧销的客捕户定位诊，对确耐定的产位品类型帮进行筛血选，对掠产品与榴模块进晴行细分帜，结合夸服务阶炼段的质岂量反馈粗对产品幻玉进行提粒炼和优督化。45如何滥推动辈产品犹标准纺化工跌作？---劈燕---需要业洋务部门法在以下读重点方浑面进行雷突破：成本：结合园确定纱的标岭准化强产品雪，对拘其成桐本进胖行测铃算和桶总结陆，梳冤理产筹品、途部品蒸分类累清单浓，对泰材料今部品谎成本蹦标准午进行我明确借，对扫于材靠设的侮采购盟方式讯进行守明确恒，对李于关庸键材董设适碧当考巾虑集堡团采从购的猛比例浇。工程慎：确定室工期僵标准酱，确局定建横筑结易构形摧式、次基础宿形式耽，梳挡理和型优化诞形成音成熟艰的施极工方纸案供皆后续陶项目艳施工娱过程阳快速膨参考暴和使脆用。物管乐与客片服：形成对歪应的服倘务标准蜡、社区嫌文化导返向，明侍确配套麦设施标喷准。企业管翅理：在内部格梳理形误成标准酸化的项贴目开发悦流程，肉人员组彼织配置马标准、帐工作指番引，并格明确与内之匹配征的绩效培管理方逃案。46如何推堂动产品较标准化澡工作？---抱---需要业俗务部门编在以下恼重点方竟面进行哨突破：选择匹税配刚需什的产品祖进行标资准化，删在价值渠链的每微个环节驳进行发豪力，中锁小房企什可以逐金步通过对对功能勺性模块匙、部品粗、部件些进行标世准化。有些企惑业对住寒宅设计仰规范比士较固定袖的楼梯坚、电梯良间进行劝标准化啊；有的然企业对杨功能性寨模块如惠厨卫等师作为一喂个整体划进行标况准化，叨对客户纯比较敏妇感的外雀立面等殊进行标迎准化。通过积换少成多去、优先的聚焦关闲键点的珠方式，伏推动和贺形成产锹品完整未的标准佳化。一些顶中小辈企业桨，通亦过模垮仿、柱偷师扇行业闯标杆课的优占秀产伴品，居快速严推动施自己吩的产伶品标赞准化争进程帮。47产品剥标准变化是缺房企狡持续师经营中的必慰经之施路产品兆标准致化工拐作的井有序愿分工能和推体进，废实质搁是对漫企业坚过往含的设乡丰计、伏工程待、市勉场、啦成本蝇、客毒服与火物业银等诸肆多环研节的斑经验限进行蒜归纳蹲和沉灰淀；通过称产品惧这个惨载体---形成招对各锁个业免务线彻的管交理标产准，横提升惜企业铁的运借营质掩量和委效率误，最吓终提废高单茅项目药开发秀利润歇与资劣金周皱转效况率，庭提高透房企窝的盈顿利水变平。产品英标准踏化，陶可以积减少覆后续陪房企珍的盲风目拿万地冲落动、查固化荐工程通周期畏和成凉本指蔬标、轿固定关战略樱供应芬商、运提升正产品苍品质悄等，甘诸多授优势嫂不一复而足盈，推夕荐有瞧志于冶追求优在区括域、蜓行业飞占一尺席之仿地的侍房企迹采用廊该武平器。48产品佣标准速化是前支撑屡企业劈燕规模捡快速缎扩张屿的法吧宝49产品涌业务透线要错求的唉标准度化管谢理工程管碌理面临材的难题项目捕工期勾紧，弓倒排灰工期值，追督求工画期牺库牲质蔽量；施工涌单位酬均为压劳务辅分包键，施墨工缺帜乏章隐法，蚊现场奋品质秋风险茫大；施工递单位类为省志钱，查在工艺和忙工法上鸟偷工减坟料；同样的杨工程缺豆陷通病滋，在不同兴的项嘴目上讲一犯绘再犯锡；施工单资位、监葡理单位裁管理不足，间项目现处场形象能差；……31叉%12%13%31%13%客户异投诉猎最多屠癿工姜程。价格骑最高糕癿工慌程。质量抓最丌夕稳定坟癿工恳程。最影情响总淋工期塘癿工臣程。管理悬难度歌最高规癿工抬程。工程技值术标准陪文件内太容关注命要点工程技赶术标准杨编制关辱注要点煌：客户关隆注度、允成本、第质量、阿工期、干管理难夹度五大拳维度工程去技术架标准债体系浑的定金位及该作用——提高客寒户满意挖度结合起反馈川的质许量通岛病及芹客户永敏感训点，躬对比贝以上问题衰迚行绳总结酷，依餐据以篮上问看题，热对关旋键工丛序及予质量通病提胳出明确帖要求，徐是提升客户瓜满意存度的陵有效唇保障。工程赤技术瓜标准顿体系尖的定财位及监作用——积累认与沉绸淀专堵业知桐识经签验、悄预防样质量拍通病技术藏标准刮文件堆将AA有特皆色的哑技术致知识涂和优揪秀的涨技术麦绉验过逐渐弊沉淀扰保留击下来三，借松劣技枯术标挣准体贞系的窗持续割改迚狮机制喝形成渗公司闸技术纱知识肯的PDC麻A管理问闭环效，幵迅最织水转化已公司屈的知荷识财临富。序号标准名称1地下室防渗漏质量控制要点及标准2砼结构防开裂、结构防空间偏差质量控制要点及标准3露台、阳台、卫生间防渗漏水质量控制要点及标准4平屋面防渗漏质量控制要点及标准5坡屋面防渗漏质量控制要点及标准6外保温系统防渗漏水质量控制要点及标准7墙体粉刷防空鼓、裂缝质量控制要点及标准8地坪防空鼓、裂缝量控制质量控制要点及标准9铝合金门窗防渗漏质量控制要点及标准10石材幕墙防渗漏质量控制要点及标准11玻璃幕墙防渗漏质量控制要点及标准12外墙面砖防空鼓、渗水、泛碱质量控制要点及标准13管道防渗漏控制质量控制要点及标准14防安全功能缺陷施工质量控制要点及标准15使用功能缺陷施工质量控制要点及标准16室外管道防渗漏控制质量控制要点及标准17成品保护具体措施表工程啊技术恳标准婆一方记面要万确保虑设计哗意图灵的实算现，银另一保方面获要保登障品垮质工程贡技术披标准置的编蹦制重吵点聚悉焦不堆工程田品质去有关桑的关