房地产开发项目资金筹集

第七章房地产开发

项目资金筹集房地产开发项目资金筹集主要指资本金、预租售收入和债务资金三部分资金的筹集。房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。一、房地产开发项目资金使用的特性二、房地产开发项目资金筹集的分类三、房地产开发项目资金筹集的主要方式四、银行对房地产开发贷款的风险管理一、房地产开发项目

资金使用的特性1、资金占用量大2、资金占用时间长3、资金使用的地域性4、资金缺乏流动性5、资金增值性较强6、资金的高风险高收益性二、房地产开发项目资金筹集的分类从融资主体看

从融资渠道看资金偿还特性

-房地产企业融资-房地产项目融资权益筹资和债务筹资-直接融资-间接融资从融资主体来看，分为房地产企业融资和房地产项目融资从融资渠道来看，

分为直接筹资和间接筹资1.直接金融：不通过银行等金融机构，直接通过资本市场融资。投资者投资、股票、债券特点：直接性、长期性、流通性、部分不可逆性（股票）2.间接金融：通过银行等金融机构进行融资。特点：间接性、短期性、相对非流通性、可逆性股票股票是股份有限公司在筹集资本时向出资人发行的股份凭证，代表着其持有者（即股东）对股份公司的所有权。股票是对公司收益和资产的索取权。（一）股票的分类1.普通股在公司的经营管理和盈利及财产的分配上享有普通权利的股份，代表满足所有债权偿付要求及优先股东的收益权与求偿权要求后对企业盈利和剩余财产的索取权。1.普通股基本权利：（1）公司决策参与权。（2）利润分配权。（3）优先认股权。（4）剩余资产分配权。2.优先股相对于普通股，优先股在利润分红及剩余财产分配的权利方面，优先于普通股。基本权利：（1）优先分配权。（2）优先求偿权。（二）股票的特点1.不可偿还性2.参与性3.收益性4.流通性5.价格波动性和风险性（三）股票的种类A股：人民币普通股票。由我国境内的公司发行，供境内机构、组织或个人（不含台、港、澳投资者）以人民币认购和交易的普通股股票。2.

B股：人民币特种股票。是指那些在中国大陆注册、在中国大陆上市的特种股票。以人民币标明面值，只能以外币认购和交易。（三）股票的种类3.

H股：国有企业在香港(HongKong)上市的股票。雅居乐、中国地产集团、沿海绿色家园、碧桂园、绿城中国、合生创展、丽丰控股、中新地产、路劲基建、上海证大房地产、世茂房地产4.

N股：在中国大陆注册、在纽约（NewYork）上市的外资股。从资金偿还特性上看，

分为权益筹资和债务筹资

（1）权益筹资：当房地产投资者的资本金数量达不到启动项目所必须的资本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式，进行权益融资。（2）债务筹资：是指项目投资者通过信用方式取得资金，并按预先规定的利率支付报酬的一种资金融通方式。房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资。

房地产抵押贷款房地产抵押贷款：是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保，获得贷款的行为。房地产抵押贷款包括个人住房抵押贷款、商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。房地产抵押贷款个人息住房较抵押猎贷款个人住桶房抵押西贷款是镜指个人烛购买住美房时，歉以所购挖买住房傍作为抵斧押担保喊，向金坦融机构考申请贷术款的行困为。目前厚，我妇国个露人住承房抵顿押贷忍款额染度的愚上限挡为所购替住房临价值为的80依%，贷款枕期限最也长不超过30年。商用房蓝地产抵很押贷款商用计房地犁产抵拖押贷规款是夏指购言买商澡用房偏地产营的机债构和拘个人沿，以毫所购尚买的静房地奸产作棵为抵卡押担萄保，粉向金颤融机山构申庭请贷蛛款的兆行为鱼。我国国柄内商业计银行发歼放商用给房地产兄抵押贷粥款时，烦贷款价剑值比率佣通常不超过60暮%，贷款兵期限最克长不超过10年，贷款骂利率也蜘通常高于个人住睛房抵押云贷款，坑而且仅悔对已经逮通过沿竣工违验收的商用飘房地产井发放。在建旨工程锅抵押细贷款在建教工程量抵押躬贷款北是指闹抵押吓人为何取得宪在建哀工程众后续省建造曲资金吐的贷柄款，震以其所合法喘方式历取得河的土地增使用新权连蓄同在块建工静程的投入贸资产，意以不转狼移占有帖的方式缠抵押给舌贷款银作行作为抹偿还贷筹款履行蛮担保的载行为。按《城市房吩地产抵揭押管理嘴办法》的规定处，以在找建工程稍已完工赛部分抵挪押的，凭其土地封使用权故随之抵厌押。当屑在建工绣程抵押下价值包觉括土地鸽使用权顺的价值兴时，该竹土地使李用权必偷须是有妈偿获得耕，并领稼取《国有土除地使用薄权证》。三、房弃地产开威发项目响资金毒筹集的趴主要方夫式房地屯产开趋发商晒的资澡金筹衬集渠颂道主朱要有姿自有利资金旧、预输售房昨款以立及银州行贷商款等册方式雹。资本金典筹集：燥国家对末房地产拉开发项河目资本鞠金比例跪的要求是35%。对碎房地挨产置修业投斑资，荐资本妥金比识例通想常为购毯置物闸业时怖所须型支付亭的首磁付款。资本金修出资形搅态可以袋是现金，也席可以宅是实物犬、土担地使乌用权等，宵实物盯出资晕必须腿经过广有资虫格的悬资产紫评估胞机构燃作价佩，并尿在资县本金态中不为能超圈过一筹定比氏例。四、迎银行疫对房芒地产连开发睡贷款怜的班风险荐管理贷前管同理：在涨进行项滚目贷款洽管理时祝，银行公一般从企业评孩价、项迎目评价战、担保洪评价、盛贷款综滨合评价等四个仍方面开韵展贷前阀管理；贷后火管理帖：从资金监竞管的角撤度进行宋贷后稠管理难。贷前管包理1-企业胡评价企业设评价牵：肠企业货划分复为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情饶况下，BBB及以停上资擦信等猾级的荡企业才能获诞得银行惨贷款。项目评验价：金惕融机构妥对项目控的审查冷主要包舌括四个仰大的方班面：即素：政策饮法律许然可条件远、项目板基本情预况、市腔场分析僚情况和只财务评桃价指标平。课本P1羊84贷前规管理2-项目评虾价担保孝评价资：房例地产可贷款纹担保汗通常矮有以览下三殿种形偿式：保证、牙抵押和重质押。贷前管欢理3-担保评雾价A保证：根即由贷周款银行跪、借款乌人与第专三方签舱订一个飞保证协俭议，当武借款人针违约或津无力归援还贷款郊时，由第三霜方保动证人按照窑约定汗履行捆债务数或承拔担相窄应的向责任嫂。B抵押：喘是指借呼款人或抖第三人拉在不转根移财产受占有权禾的情况害下，将财产作为百贷款由的担绸保。束在房慈地产膜贷款横中以廊土地睬房屋涂等设外定贷锈款抵鼓押，粉是最葛常见没的担耐保形痛式。C质押：意是指借真款人或牧第三人削以其动产袋或权损利（彼包括更商标趴权、治专利陆权等暗）转交银僚行占有酿，将该阀动产或对权利作租为债权材的担保画。当借叮款人不融履行债抛务时，酱银行有遥权将该傲动产或辱权利折女价出售恶收回贷哥款，或崇者以拍情卖、变彻卖该动元产或权脑利的价绒款优先鹿受偿。贷款六综合戴评价绕：金困融机敬构考湖察完访开发肺商的盛资信叙状况台和房叼地产滔开发贷项目培之后贡，还幻玉要结风合对靠企业恶和项党目考竹察的纽奉结果杏，综挂合企卧业信境用等帜级、洒项目配风险齐等级恼、贷羡款担殿保方恨式、锡贷款素期限粒等因胶素，狮对项林目贷许款进鼓行综湖合评悉价。贷前位管理4-贷款综各合评价贷款综壶合评价喷的主要携工作是计算贷徐款综合巴风险度。某笔孟贷款价的综洽合风闪险度=（某笔歼贷款风竹险额/某笔贷马款额）×1置00公%=信用等模级系数×贷款徒方式裹系数×期限系厚数×项目暴等级做系数某笔蜘贷款剧的综颤合风坐险度=信用等肾级系数×贷款方遍式系数×期限系器数×项目衬等级槐系数信用暮等级斯系数合的取权值规使则是满：AA稿A级企困业为30绝%，AA级企业毕为50%，A级企业锄为70踢%，BB熄B级企祖业为90%。贷款方主式系数币的取值修规则是纸：由银就行金融爆机构提善供担保讯的为10片%~融20码%，由步省级朗非银妨行金抗融机潜构担漂保的扒为50要%，AA级以下置企业担颤保的为100毒%；用商峡品房抵案押的为50装%，由其脊他房屋柿及建筑貌物抵押枯的为100妨%（如参尽加保险灶，保险袋期长于致贷款到冻期日的陷，系数电取值为50甲%）。某笔贷饥款的综坐合风险阔度=信用等抱级系数×贷款方析式系数×期限驻系数×项目等袄级系数贷款期授限系数洁的取值猴规则是诸：中短弃期贷款挤期限在言半年以蓄内的为100辩%，期限须在半年良以上不榴满1年的纪为12搜0%；中长雀期贷款妄期限在1年以上谊不满3年的为12背0%；期限革在3年以梢上不连满5年的纹为130转%，期具限在5年以息上的宴为140宽%。项目植风险牧等级削系数赌的确割定：烧先按里照项挎目建窗设条尖件、像市场驰和产辟品分促析以猛及财困务评铜价的浅结果资，将能项目崖划分喂为AA脾A、AA、A和BBB四个剂风险腊等级割，其拣对应源的风揪险系层数分什别为80%、70长%、60过%和50瘦%。按照王上述窜公式维计算百，凡综合蜂风险球度超件过60%的，即戚为高风存险贷款序，对高六风险盒贷款符，银肚行一灶般不中予发密放贷番款。例如：翁某开发陵企业申茶请贷款500逐0万元，叮该企业萝的信用勾等级为AA级，以梦商品房惊做抵押队，期限2年，项却目风险抓等级为A级，集计算该驳笔贷款搂综合风耻险度。分析1：某膏笔贷晋款的逃综合腰风险鄙度=信用常等级魔系数×贷款匹方式最系数×期限系融数×项目等熄级系数分析2：信村用等急级系现数：AA级企业尘为50%；贷款方跌式系数谢：用商鞠品房别抵押党的为50企%；贷款期折限系数挪：中长期总贷款期并限在1年以蜡上不灿满3年的席为12棒0%；项目命风险寄等级谣系数跃：A级风刮险等构级系透数60%。贷款