知名地产大渡口商住综合项目概念规划文本

华润置地(重庆)有限公司ChinaResourcesLand(Chongqing)Limited

华润置地大渡口商住综合项目概念规划CHINARESOURCESLANDDADUKOUMIXED-USEPROJECTCONCEPTUALMASTERPLAN城市文脉分析URBANCONTEXTANALYSIS案例分析CASESTUDY前期提案PREVIOUSPROGRESSPROPOSALS最终提案FINALPROPOSAL

场所营造PLACEMAKING12目录

CONTENT345城市文脉分析URBANCONTEXTANALYSIS01区位分析LOCATIONANALYSIS重庆重庆，是中华人民共和国四个直辖市之一，地处中国西南。是中国重要的中心城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区，中国重要的现代制造业基地，长江上游科研成果产业化基地，长江上游生态文明示范区，中西部地区发展循环经济示范区，国家高技术产业基地，长江上游航运中心，中国政府实行西部大开发的开发地区以及国家统筹城乡综合配套改革试验区。历史悠久，国务院公布的第二批国家历史文化名城之一。区位分析LOCATIONANALYSIS大渡河公园10KM5KM双林森林公园九宫庙商圈顺祥壹街区新宝龙易城九龙坡区中冶城邦国际（潜在）金融广场首座（潜在）

基地SITE钢花路钢花路松青路翠园路翠柏路松青路湖滨路翠湖路湖榕路交通分析TRAFFICANALYSIS基地SITE文体支路文体路文体路轨道交通二号线春晖路西城大道春晖路大渡口公园基地SITE基地卫星图SITEMAP西城大道钢花路钢花路文体路翠园路翠柏路春晖路春晖路湖滨路翠湖路湖榕路文体路春晖路文体支路壹街购物中心顺祥.壹街区九宫庙商业街国瑞购物中心大渡口公园大渡口区政府基地SITE基地概况SITESURROUNDING基地SITE基地现状照片VICINITYPHOTO基地SITE12364791085213541098761111车行流线道路限行方向车行出入口道路禁止开口线基地SITE

可达性分析ACCESSIBILITYANALYSIS翠园路翠湖路钢花路文体路翠园路松青路春晖路湖榕路宗地编号大渡口组团E分区E3-4、E4、E8号宗地净用地面积69,293m²，合104亩容积率4.8地上总建筑面积329,555m²建筑高度限高100m，具体可结合方案适当调整用地使用性质二类住宅用地、商业用地建筑密度55%绿化率30%道路中心线规划道路控制边线建筑控制线H≤24m非建筑建筑退界线（小）H>100m居住建筑退界线H>100m非居住建筑退界线地下建筑退界线建设用地红线1512163597121675571216512151631516129533E4E8E8E3-4钢花路文体路翠园路152m400m220m用地条件PLANNINGCRITERIA27m47m说明：

1、用地范围内的现状城市道路、公共人行通道，在被新

建城市道路和公共人行通道取代前，不得封闭、取消。2、道路交叉口路缘石半径的切点向主干路方向延伸70米、

向次干道延伸50米、向支路方向延伸30米范围内，为

禁止机动车开口路段。3、E4地块应设置南北向东西向的车行通道，其中南北向

车行通道将文体路和翠园路作为地块车行主要入口，

该两条通道车行出入口位置不得设置在限制开口路段，

车行道路红线宽度为16米。4、文化活动站不小于1500平方米，农贸市场不小于1000平方米，社区卫生服务中心不小于2000平方米。5、本项目地块建筑限制高度原则上为100米，可结合方

案适当调整。

竖向分析VERTICALANALYSIS281281281281283283283283283281283283283283285289291287285293293293293293295296295293291H=281H=283H=285H=287H=289H=291H=293H=295H=296296类型产品类型地上建筑面积地下建筑面积栋数层数标准层面积建筑高度层高(㎡)(㎡)(㎡)(m)(m)住宅超高层住宅(140m)96,000

4376501403.0高层住宅(100m)14,000

1226501003.0高层公寓(100m)48,000

2241,0001003.0

合计158,000

公建持有型商业多厅影院4,500

亲子教育3,000

其它42,730

超市——12,000

合计50,23012,000

可售型商业美食街10,000

小型购物中心12,000

其它36,385

地下商业街——6,000

合计58,3856,000

LOFT

办公38,940

1241,6001505.1商务公寓24,000

1241,0001003.0合计171,555

总计329,555

18,000

备注：社区配套农贸市场、社区卫生服务中心、文化生化站共计4500㎡，设于地下。小型购物中心将前期自持招商，后期进行销售。开发任务书DEVELOPMENTPROGRAM02案例研究CASESTUDY商业街模式：连续环形空间，铺面设计成标准单元，可灵活组合。各层可达性较高，易于分层销售。参考案例：昆明顺城购物中心环廊式：局部连廊式：商业街模式：独栋单体+连廊结合市场定价，控制每个单体面积通过连廊、天桥的穿插将各单元整合，增加商业间的联系。参考案例：上海金桥国际商业中心商业模式研究RETAILPROTOYPESTUDY226186昆明顺城购物中心用地面积49,619地上总建筑面积274,393占地面积271,91容积率5.53建筑密度54.8%商业模式研究RETAILPROTOYPESTUDY商业模式研究RETAILPROTOYPESTUDY上海金桥国际商业中心用地面积60,000地上总建筑面积104,734占地面积31,000容积率1.7建筑密度52%380m530m03前期提案PREVIOUSPROGRESSPROPOSALS前期提案PREVIOUSPROGRESSPROPOSALSOPTION1OPTION2OPTION3商业模式：环廊式；塔楼策略：1栋37层公寓，5栋37层住宅，1栋24层办公塔楼；住宅策略：分组模式商业模式：局部连廊式；塔楼策略：2栋公寓，5栋37层住宅，1栋24层办公塔楼；住宅策略：分组模式商业模式：独栋式；塔楼策略：2栋公寓，5栋37层住宅，1栋24层办公塔楼。住宅策略：组团式流动THEFLOW岩石THECANYON村落THEVILLAGE方案一OPTION1方案细二OP辨TI君ON艰2方案三OP妖TI冒ON劲304最终飘提案FIN逢AL胳PRO悉POS村AL效果图RE突ND舅ER竿IN合G效果图REN浪DER粗ING效果图REN燥DER燥ING模型PHYSICALMODEL模型PHYSICALMODEL模型PHYSICALMODEL模型MODEL总平昼面SIT据EP转LAN150劲m办公楼Of浴fi鉴ce100拔m住宅式来公寓Apa牛rtm酒ent10趋0m住宅塔盼楼Re倚si冬de印nt寻ia剩l10阶0m住宅扶式公嘱寓Ap允ar揪tm处en你t100袜m商务汤公寓Se掩rv且ic裹e尾Ap框ar洞tm码en铁t14氧0m住宅渣塔楼Res超ide仗nti衡al140梨m住宅塔抽楼Re恒si张de夺nt蔬ia汇l140押m住宅裳塔楼Re滚si阶de驰nt贼ia踩l140单m住宅戏塔楼Re牙si琴de云nt因ia舌l28忙F28F28脏F28紧F28F41助F41F41F40F文漆体显路湖滨路翠赞园序路钢花路售楼处Sa染le毫s袍Of漏fi紧ce小型购岔物中心Mi杰ni赌M姐al姑l庆典广巾场Ev毯en给t袖Pl容az闸a集市广协场Ma曲rk童et抓S船aq膝ur搞e天幕广筒场Sky隔Cl雀oud城市广柔场Ga拥te考wa状y括Pl懂az惊a入口广耕场Ga滋te应wa汽y属Pl蚂az质a总平面SI夕TE颠P高LA墨N288.0287.1287.1287.1287.1287.1287.1282.0282.0282.0282.0283.0285.0292.2292.2292.2293.0287.1290.024F注+4F4F秩/3锹F24鞠F+泽4F24言F+减4F37F盘+4F37F雹+4F37F摇+4F4F4F/撕3F4F切/3融F4F逢/3闹F4F/铅3F24F但+4F37F省+3F3F/瓣2F4F24倚F+详4F3F2F2F2F2F3F4F3F3F4F8F4F/浅3F287.1282.0282.0钢吊花路翠园路文体路湖腰滨路办公楼住宅住宅住宅住宅住宅螺式公邀寓住宅肯式公贝寓商务公傻寓住宅经济技渣术指标DEV哥ELO冶PME如NT谦SUM副MAR牵Y办公Off当ice24F幸+4F层高衬：5.率1m高度双：15亮0m标准层苦面积：1,6粘00㎡总面师积：38村,9蚀40㎡住宅Res俗ide衫nti熔al37F流+4F层高雪：3.0锈m高度：14究0m标准志层面阵积：65贞0㎡总面束积：24,初000*4=主96籍,0岭00㎡住宅式负公寓Ap辅ar松tm棋en却t24抓F+苗4F层高：3.朗0m高度桨：100预m标准层翻面积：1,向00酿0㎡总面搬积：24舰,0武00*2=4候8,0存00㎡商业Ret抖ail4F10响8,故61粒5㎡商务公笛寓Ser碎vic慰eA荡par巴tme遗nt24F茫+4F层高：3.0苗m高度裕：100举m标准层雁面积：1,胞00苏0㎡总面苦积：24,趋000㎡住宅Res供ide析nti男al24遍F+若4F层高：3.0位m高度团：10湿0m标准层宗面积：65仗0㎡总面积昼：14索,0筑00㎡PROJECTSUMMARY基地面积（LANDAREA）69,293sqm建筑覆盖率（SITECOVERAGE）55%绿化率（GREENINGRATE)30%容积率（FAR）4.80地上总建筑面积（ABOVEGRADETOTAL）329,555sqm地下总建筑面积（BASEMENTTOTAL）150,800sqm总建筑面积（TOTAL）480,355sqm地上总建筑面积329,555其中公共建筑（㎡）(CommercialBuildings)171,555其中自持商业(Retail,notforsale)50,230可售商业(Retail,forsale)58,385LOFT写字楼(LOFT)38,940

商务公寓(ServiceApartment)24,000住宅及配套（㎡）(ResidentialBuildings)158,000其中普通住宅(Residential)110,000公寓式住宅(Apartment)48,000地下总建筑面积150,800其中282标高层(㎡)32,300

其中停车库/后场(Parking)32,300276标高层(㎡)58,400

其中可售商业(Retail,forsale)6,000超市(Supermarket)12,000停车库/后场(Parking)35,900公共配套(PublicFacilities)4,500272.4标高层(㎡)60,100

其中停车库/后场(Parking)60,100设计可提供总停车位(辆)(ParkingSpaceProvided)3,120其中住宅1440公共建筑1680商业停车按1辆/100㎡,酒店、办公按1辆/100㎡计算，

影剧院按1/100㎡，住宅停车按0.8辆/100㎡计算共需

停车位3,120辆分期毒策略PHA剑SIN勤GS弹TRA腥TEG翼Y二期Ph跨as迫e冬2二期Pha尊se唯2一期Pha讽se刷1一期Pha微se缸1二期Pha首se贼2一期Pha棉se押1一期Ph效as折e恳1用地面太积:32戚,5按02㎡容积率趴：4.5葛8建筑面击积:地上:148森,80映0㎡地下:64,愤000㎡用地面渴积:32摇,5健22㎡容积暗率：4.苦59建筑柳面积:地上:149乘,55炎5㎡地下:79殿,7落00㎡用地面陡积:4,2缸69㎡容积幼率：7.3灿1建筑奴面积:地上:31,赵200㎡地下:7,扫10借0㎡一期Pha念se政1货车专手用出入绕口Lo烦ad洒in愿g买Ra脱mp地下车帝库出入彻口Ca堵r易Ra派mp地下售车库苹出入解口Car上Ra锋mp车行流线分析VEHICULARCIRCULATIONANALYSIS地下车验库出入鸡口Ca冰r肃Ra兽mp地下车霸库出入坑口Ca谁r琴Ra茧mp文担体卡路湖滨路翠刷园膀路钢花路塔楼布局及产品策略TOWERCONFIGRATION

&PRODUCTSTRATEGY15延0m地标办炉公塔楼剪占据最救醒目沿谨街位置禾，可视晶可达性括具佳。10豪0m100姐m100秤m10场0m140撕m140兼m140徒m14驶0m一、二齿期住宅绸各自形鹊成组团济，共享挨社区及罩屋顶花香园配套厕，公寓进式住宅饰产品分讲散在两基期，增柳加各期躲住宅产绒品多样单性，降渡低销售斗风险。祖一期住捐宅三栋鬼楼涵盖旁高层、葛超高层眉普通住蛮宅及高塔层公寓租式住宅列，可先老期试探个市场接废受度，车便于二者期及时算调整户嚷型产品捉，最大茶化去化待率及销棍售溢价派。酒店式在公寓据时于三角稠地之上扇，享最岸佳景观梁及良好艺可视性摊、可达坝性之利役，宜居真、宜办朝公、宜剑整体销竞售后转艺做精品拆或经济黑型酒店缩慧之用途蹦。便于扫一期销邀售并创搜造溢价日。塔楼布模局遵循镜原则：阿在最优矮化商业摆流线及它价值的露前提下洲，最大泳化塔楼拐舒适度配。塔楼布局分析TOWERCONFIGRATION

ANALYSIS塔楼景变观分析——西侧塔迹楼全湖床景，东馅侧塔楼觉湖景最素大化塔楼歼间距枝分析37共.8说m45m37茄.4执m45m32厕m36谁.2莫m32信.3蒸m66泻.7签m竖向与消防分析VERTICAL&FIREFIGHTINGANALYSIS28企2.蓄0282梳.0288仍.029垃0.翠028插7.钩1287祸.128卵7.约1287窝.129疼2.纪2293废.028角2.羞0283傲.0287树.129岗2.太2消防扑救面消防登高场地消防车道场地标访高分析消防分索析28某5.虽0商业布局逻辑RETAILPLANNINGSTRATEGY两纵谣一横最大化只沿机动侵车道销沙售商铺奸界面一轴般两点简明言动线渔引导参人流伶、精萝彩节直点聚占合人哑气多点开晨花策略延性散种布主巨力店瓦均匀撤拉动啄商铺牵价值商业业态分布概念及流线分析RETAILSTRATEGY&CIRCULATIONANALYSIS商业业遣态分布买概念商业流欺线分析公共空间分析PUBLICSPACEANALYSIS城市广柔场Ga谈te举wa猜y央Pl构az叼a天幕肌广场Sk屡y吓Cl稠ou稳d集市广高场Mar排ketSqu博are庆典狂广场Ev滴en胶tPl愈az雀a滨湖天告地La埋ke禁fr状on去t咸Pr恩om骄en谨ad卵e入口广拼场Gat份ewa洋yP蔬laz衣a绿色时即尚走廊Gr盗ee筐n歌Fa构sh图io沸n筋Wa约lk商业平面图RETAILFLOORPLANS公寓住宅办公公共空间后勤设备图例

Legend零售次主力店餐饮电影院公共配套停车位惜：15绍20个27夺2.毒4标高侮平面贵图FL扇OO剂R巾PL曾AN薪@唯L穗EV浇EL绝2圈72柴.4商业平面图RETAILFLOORPLANS12,市000泽SM超市Su要pe昆rm汇ar掀ke沸t6,0焦00喂SM地下商熟业街Und残erg洽rou产nd比Com谋mer裁cia歌lS谅tre孕et4,5让00父SM公共配捷套（农刚贸市场耕、社区秘卫生服做务中心刃、文化爸生活站伟）Pub情lic泥Fa彼cil假iti拦es停车半位：920个公寓住宅办公公共空间后勤设备图例

Legend零售次主力店餐饮电影院公共配套27贸6标高平子面图FL征OO仍R孩PL沃AN耳@河L胡EV岔EL时2佣76商业平面图RETAILFLOORPLANS282标高瓣平面较图FLO响OR青PLA腹N@笛LE我VEL腾28冈22,敬30侵0汽SM美食塔广场Foo菌dC仙our巾t城市广拣场Gat沉ewa代yP俯laz挤a天幕广磨场Sk鸽y腿Cl脉ou鱼d停车有位：680个超市入县口Sup辱erm端ark境et态Ent教ry绿色时斗尚走廊Gr镜ee块n广Fa鲜sh煎io项n字Wa柴lk滨湖查美食句天地La塞ke酒fr向on促t冶Pr恐om陪en数ad亏e公寓住宅办公公共空间后勤设备图例

Legend零售次主力店餐饮电影院公共配套282劈燕.0282掌.0282妇.0商业平面图RETAILFLOORPLANS2,狗70麻0赛SM亲子椅教育矿馆Ki串ds碑Z取on受e5,9舱00示SM时尚踩潮流藏馆Fa议sh怀io标n挪Pa分vi塘ll弟io真n庆典广田场Ev爹en每t访Pl趣az院a集市广壤场Ma栋rk稍et女S嘉qu桶ar芬e酒吧扯街Ba掌r竿St申re拔et288累.028己7.方1287登.128取7.己128旱7.就128船7.害1287小.1285吵.028妙3.鞋0287绳.1公寓住宅办公公共空间后勤设备图例

Legend零售次主力店餐饮电影院公共配套287亡.1标高平物面图FL碍OO吴R码PL膜AN待@键L惜EV凶EL牲2厕87拥.1商业平面图RETAILFLOORPLANS2,裁50兰0葡SM亲子赴教育显馆Ki迫ds拾Z穿on裁e5,5忘00栏SM时尚潮储流馆Fa惭sh桃io外n泛Pa苍vi邻li裁on入口广夏场Ga厉te丢wa霞y笑Pl野az属a29鸽2.侵029圈3.尺029铸1.拌028济9.半029趋2.稀2292爹.2288球.0285旁.0公寓住宅办公公共空间后勤设备图例

Legend零售次主力店餐饮电影院公共配套29慨1.允6标高平傻面图FLO孙OR移PLA戴N@膝LE呜VEL疫29蠢1.6商业平面图RETAILFLOORPLANS2,5斤50捧SM健身杂会所Gy扩m1,3果10拥SM时尚他潮流件馆Fas览hio割nP凯avi循lio瓦n4,5为00柄SM8厅电蚀影院8-S姻cre闯en敢Cin防ema1,锡96咐0拿SM歌城KT释V1,3堂80薪SM水疗Sp胡a公寓住宅办公公共空间后勤设备图例

Legend零售次主力店餐饮电影院公共配套296技.1标高平忽面图FLO他OR沿PLA哗N@贞LE闪VEL纠29或6.1商业平面图RETAILFLOORPLANS990栽SM动漫天兄地Ani杠me劈燕Zon值e1,戚39错0娱SM电玩俩城Ga桂me根C戒it颠y住宅屋垦顶花园Ro亲of状G凭ar拿de什n住宅屋弦顶花园Roo孤fG驻ard榴en8厅电卡影院缸入口庆大厅8-傻Sc倚re胳en晚C昆in甩em隶a描Lo恢bb欢y650虽SM住宅会矩所Re派si喇de骡nt时ia齿l宗Cl幻玉ub公寓住宅办公公共空间后勤设备图例

Legend零售次主力店餐饮电影院公共配套300辱.6标高平贵面图FL炭OO缩慧R滩PL闻AN困@俩L板EV香EL混3荡00裕.6商业平面图RETAILFLOORPLANS住宅屋优顶花园Ro拌of播G您ar蹲de宪n公寓住宅办公公共空间后勤设备图例

Legend零售次主力店餐饮电影院公共配套30生5.谈1标高困平面猛图FLO年OR觉PLA叫N@壳LE花VEL有30巧5.1商业面积统计RETAILAREASUMMARYLev办el拿28217草,0寻00咽㎡Le富ve堆l洗28本7.宏131,腊400湿㎡Le支ve码l解29夏1.捐630白,3州00鬼㎡Le雀ve班l拉29辣6.芽124温,6哄15拌㎡Lev草el误300爬.55,3婆00碧㎡商业（全部计容）室外连廊（一半计容）图例Legend地上商被业总面畅积：10滩8,爬61杰5㎡销售商铺布局策略FORSALERETAILSHOPSPLANNINGSTRATEGY销售暖商铺购布局混逻辑兆：最大化杏沿街一亩复二商会铺的数腥量与面队积和开野发商绒持有逃商铺赌有机浴融合洒以提跟升溢降价一期开泰发持有径与销售毛商铺也启保持5：6的面积唇比例，疑保证足肾够的持盐有物业姑带动信境心与销缓售溢价哈。在低楼贿层最小啄化商铺绳面积，这在总价荡可控的铜基础上好换取最扣大化的晚销售单讽价和溢单价在高楼叨层适当毙放大商存铺面积监，以配岩合目标辞型的餐柳饮或休绍闲、服斗务业态侮；同时荒通过赠墨送露台岗等手段录提高产指品附加姿值。销售商铺分布策略FORSALERETAILSHOPSPLANNINGSTRATEGY图例Legend销售产权持有产权27煤6标高举平面剖图FLO和OR炉PLA配N@击LE叶VEL汪27冈6282标高平榜面图FLO获OR吐PLA辅N@迷LE够VEL仰28屿2销售:6代,0刷00棋㎡持有:12捆,00宣0㎡总商业更面积:18秃,00桂0㎡销售:6,衫600葬㎡持有:1铲0,度40脏0㎡总商责业面愁积:17蛋,00圾0㎡销售商铺分布策略FORSALERETAILSHOPSPLANNINGSTRATEGY图例Legend销售产权持有产权287杀.1标高简平面专图FL阴OO鸟R胸PL谁AN倘@阶L虑EV吹EL吩2薄87借.1291同.6标高平央面图FL姥OO曾R钥PL孟AN逢@驼L撞EV亚EL么2系91谨.6销售:23揉,80写0㎡持有:7司,6宫00勇㎡总商业巩面积:31亲,40衰0㎡销售:2孝1,仓50跌0㎡持有:8,周800煮㎡总商狂业面疯积:30遇,30兴0㎡销售商铺分布策略FORSALERETAILSHOPSPLANNINGSTRATEGY图例Legend销售产权持有产权296斗.1标高剃平面滥图FLO兽OR隶PLA爬N@状LE雨VEL尼29厚6.1300谜.6标高平割面图FLO聪OR蜡PLA雄N@僚LE季VEL泼30累0.6销售:6刚,6抢15锁㎡持有:1傍8,帖00肆0㎡总商怀业面动积:2惭4,踪蝶61垒5㎡持有:5,骄300壮㎡总商乓业面命积:5窃,3糖00盯㎡销售商铺分布策略FORSALERETAILSHOPSPLANNINGSTRATEGY销售商涌业总面伞积(包括爷公摊)地上:58,套385㎡地下:6,平00碍0㎡Lev旅el伞276销售:6,肆000章㎡持有:1昌2,袋00泥0㎡总商业陡面积:18经,00靠0㎡Lev抗el违282销售:6欢,6丢00匹㎡持有:1啦0,胶40批0㎡总商奸业面鞭积:17报,00借0㎡Le汇ve绪l时28膏7.岂1销售:2含3,宪80挣0㎡持有:7尺,6热00骑㎡总商业摊面积:3南1,栽40奔0㎡Le绢ve误l视29沫1.栽6销售:2絮1,离50齐0㎡持有:8,不800笋㎡总商业丸面积:30呆,30荡0㎡Le题ve禾l稳29齿6.柴1销售:6萌,6创15科㎡持有:1漆8,兰00枣0㎡总商业得面积:24身,61盲5㎡Lev温el尺300慎.6持有:5,咏300殊㎡总商顺业面差积:5佩,3粥00曾㎡图例Legend销售产权持有产权持有象商业薪总面牢积(包括县公摊)地上:50,角230㎡地下:12,估000㎡*各烛层销讯售及态持有况商业玩面积寒及总辜商业劳面积愁均包毁含公病摊面眨积。场地剖面图SECTION住宅屋洋顶花园Ro令of枝G唉ar落de热n8厅电橡影院8-S颤cre均en碍Cin价ema绿色绪时尚描走廊Gre佳en嚷Fas债hio绕n