秦皇岛住宅项目整体定位及户型建议附图丰富

整体定位及户型建议

香营项目项目界定Projectdefinition01市场分析Marketanalysis02客户研判Customeranalysis03发展战略Developmentstrategy04目录Index整体定位Wholepositioning05户型建议Familysuggest06城市区位“河北省十二五规划纲要”中，以“秦唐沧”为核心，以沿海11县（区）、8功能区、一路一带为主体的沿海经济隆起带是河北省十二五规划发展的重点。抚宁作为沿海11县（区）之一，获新的发展机遇。地理优越旅游宜居作为全国优秀旅游城市，秦皇岛市委市政府决定深入实施“旅游立市”战略，打造宜游城市，建设最佳旅游目的地”。拥有南戴河、温泉堡、长城、洋河等优越旅游资源的抚宁的发展将得到市里进一步的支持。境内铁路、公路四通八达，通讯先进迅捷，电力、煤炭充足，县城新区和南戴河城镇基础建设日臻完善，生活服务设施齐全,文化娱乐场所众多。城市规划抚宁县总体规划（2010—2020）城市性质:

秦皇岛的西部新城和市域副中心，县域的政治、经济、文化中心。城市人口与规模:

规划到2020年县城常驻人口为24万人，建设用地规模为24.4平方公里。城市空间发展战略：

规划抚宁县城的空间发展策略为：北优、南拓、西进、东控。规划区域的开发与实施是抚宁县城南拓东控战略的重要环节。城市空间布局：

规划期末抚宁县城市空间结构将形成“一带——洋河景观带，四心——行政办公中心、商业金融中心、河西公共服务中西和紫金山绿心，四轴——天马大街、迎宾路、长征路、新城西路，八组团——老城组团、生态行政组团、河西综合服务组团、南部新城组团、东部新区组团、东南滨水组团、西南滨水组团和骊骅工业区组团”。

规划区域为抚宁县“八组团”东南滨河组团的组成部分，主要用地为居住用地。市域西部核心县城战略布局城市经济（数据来源于抚宁县政府）在过去的9年时间里，GDP总量增长了3.5倍，增速较为迅猛，除2009年前后受经融危机的影响经济增长较为缓慢外，其他年份增长率平均都在13%以上，可以说经济宏观面态势良好，对其各行业的发展较为有利。通过表格可以看出，抚宁县是以第二产业为主导的，其占到经济总量的60%左右，除2009年受外部环境影响出现较大的负增长外，其他年份平均都在20%左右，增长率较GDP更高。（数据来源于抚宁县政府）GDP增长较快第二产业占主导城市经济（数据来源于抚宁县政府）（数据来源于抚宁县政府）城镇人均可支配收入随着整体经济增长面的利好，在过去的9年时间里增长了2.8倍，由2003年的7012元增加到2011年的19509元，平均年增长率在11%左右，高于同期全国水平。房地产投资总量在过去的9年时间里整体有大幅度的增长，增加了将近12倍，在2003年、2004年和2011年受外部环境的影响，降幅较大，出现负增长，波动性较大。个人收入快速增加地产投资活跃区域规划

1、以图书馆、文化馆和体育馆为主体的文体中心、抚宁一中的规划与建设，与原有行政中心一起在抚宁南部形成了一个新的公共活动中心。新公共活动中心将对规划区域的开发与建设起到极大促进作用。2、位于规划区域东侧紧邻的仓储物流园区和郦城工业区的发展将与规划区域形成互动，为规划区域发展提供新的产业空间。3、规划区域西侧紫金山山体公园和南侧洋河景观带的打造，将会为规划区域提供优美的环境和生态保障。周边生活配套、产业规划密集布局区域规划垃圾处理场搬迁：香营村东南，紧靠规划城区，规划考虑对垃圾处理厂重新选址，建一座处理规模250t/d的垃圾无害化综合处理厂，用地面积约3.2公顷。并建设特种垃圾焚烧场和建筑垃圾填埋场。内部规划向好发展潜力无限教育迁入：位于城市东南角地块，将规划居住用地调整为教育科研设计用地，将原职业技术高中与二中合并，作为抚宁第二中学用地，职业技术高中迁入该地块，并将教师进修学校、业余体校迁入。商业副中心：商业副中心位于紫金山东侧片区。建筑布局多样化：紫荆山东侧居住片区为现代居住社区，以多层住宅为主，局部地段穿插高层，彰显现代城市的魅力。快速路：位于县城内快速路是指四条外环路，现状骊城大街和西环路、规划南环路和东环路；地块现状一期开发近３００亩地块儿，拆迁后等待进行“三通一平”。规划潜力地块周边资源紫金山公园－项目后花园紧邻项目西侧的“紫金山公园”，占地１５０公顷，东侧门区域规划有历史文化展区、老年活动区、溪水休闲区、儿童活动区和观赏游览区，是集休闲、娱乐、活动、参观于一体的山体公园，项目天然的绿色氧吧。周边资源快速路－升值主动力正在施工中的快速路，未来将成为县城到秦皇岛市的快速干道，快捷的交通，带来出行便利的同时，无疑成为拉动项目发展的主动力。小结宏观：区位：区位优越，交通便利，周边紧邻大城市；经济：经济总量增长较大，第二产业占据主导，人们生活水平显著提高，房地产投资波动中增长迅猛。微观：规划：规划整体是向东发展，未来项目周边将作为集交通、商业、休闲、教育的综合性开发用地；现状：在拆迁安置完成以后，项目开始进入正式运作期；项目四至环境目前较差，无成型生活配套、教育配套差；周边：紫金山园、快速路和具有活水风脉的洋河，无疑给项目带来了不可复制的价值。13属性诠释区位属性

泛公务员汇聚地

金阊区汇聚60家政府机关、国家级企事业单位人均购买力强

区域居住功能被认可

市中心传统居住区

区域功能定位明确

商贸经济、旅游、居住区项目属性

项目体量小

占地50亩，容积率1.3小环境配套不佳，大环境资源优厚西园路沿线无成型商业配套、教育文化资源5分钟生活圈内，资源配套齐全

政府规划出台

对西园路规划启动于2006年底开始属性诠释区位属性现代住宅社区规划展现现代城市魅力，以多层住宅为主，局部地段穿插高层。完善的区域功能规划商业、教育、交通和休闲度假区域区域开发成熟度欠缺距县城中心较远，现有功能配套欠缺项目属性大体量开发

总占地1000亩，一期开发近300亩小环境配套不佳，大环境资源优厚沿线无成型商业配套、教育文化资源紧邻紫金山，毗邻洋河，快速路施工正酣

政府规划出台对西园路规划启动于2006年底开始极具潜力的整体规划周边环境优越的大体量开发项目。项目界定项目界定Projectdefinition01市场分析Marketanalysis02客户研判Customeranalysis03发展战略Developmentstrategy04目录Index整体定位Wholepositioning05户型建议Familysuggest06周边项目分布天骄华庭富强园三期骊郡华府富华苑二期香营地块儿郦城龙园周边项目简介天骄华庭１３９㎡四室两厅双卫

左侧：１０５㎡两室两厅项目为高层塔楼，户型面积在１００－１４０㎡之间，以大两居、三居和大四居户型为主。周边项目简介项目为富华苑二期开发，共５幢，主力户型面积在７０－１００㎡区间，多为小两居、大两居和小三居，以经济适用为主，客群多为县区刚需购房者。富华苑（二期）周边项目简介富华苑（二期）此外项目还有部分大户型，户型为１１６㎡三室两厅两卫和１３６㎡四室两厅两卫，且以购房改善型客户为主。周边项目简介骊郡华府项目为６＋１类型，户型面积区间在９０－１３０㎡之间，主力为大两居和大三居，居住宽敞舒适，所在位置交通便利。周边项目简介富强园（三期）项目周边享有教育、酒店等配套，本期在售主要为高层，户型面积在９０－１３０㎡之间，主力为三居和大两居。竞争分含析项目名称产品核心竞争力户型规划价格产品线天骄华庭地段普通大户型错层露台4幢楼并排式布置小高层和高层相结合富华苑环境普通中小户型无功能房三期6幢兵营式排布6+1形式骊郡华府价格普通户型无功能房4幢楼兵营式排布多层高层相结合富强园价格普通户型多角阳台4幢合围式中央景观多层高层相结合产品体歼量较小伞，不能英构成规叠模效应产品核辨心竞争气力主要安依托地诸段、环尤境和价勉格户型只另求满足碧居住，列并无较花大提升规划未没有培理念循，多茫为兵出营式隆排布产品攻线多器采用朱多层恒、小陡高层津和高培层相念结合娃的方泼式区域产肌品线开吸始由多去层向多子层和高黑层相结跪合的方诵式转变竞争分矿析周边在碍售项目惜户型面锈积主要忽集中在羞９０－雾１００桑㎡和１状１０－素１３０挑㎡的区摧间，户臣型主要苍以大两铲居以及蛾三居为量主。小结在售物例业以地纤段和在售或视在建物乒业类型景多为多咽层６＋邮１形式龟，部分用交通便杯利或者耗周边配黄套成熟渣的项目弯建有高讯层或者早高层多舒层混合垮搭配；在售断项目义户型滨面积孕多集歇中在识９０晒－１浓００防㎡和路１１为０㎡冈－１蜓３０算㎡的填区间残，户僻型多膝以大轨两居芝和三犹居室韵为主怖；各项窃目建列筑销絮售均甲价主龙要集秆中在渐３２左００求－３摧８０暮０元障／㎡烂之间屯。在售主揪要物业展类型为售多层和享高层相疤结合的洁方式，主户型多匆以大两补居和三渗居为主某，销售水均价主辽要集中态在３２俭００－油３８０庸０元／贵㎡之间纲。项目界笼定Pro固jec泡td汗efi晌nit基ion01市场分舟析Ma内rk压et腾a椒na俱ly流si健s02客户研祝判Cu可st粱om瞎er片a纸na里ly尚si咱s03发展战肤略Dev鼠elo捆pme语nt阴str雄ate宴gy04目录Ind护ex整体定评位Wh嚷ol截e恨po禁si削ti蜓on洁in赚g05户型芹建议Fam种ily篇su梦gge颗st06住宅调对查问卷置业搂方向大部分紧受访者目对房价愤未来走楚势看好寺，在２勉年内有营购房计座划的接民近５０壳％，且引以改善艇型和首绘次置业缴为主，院对多层蛙住宅较碍为亲睐那，购房弟意愿多勤对迎宾您路、郦忍城大街饺北部和酱紫荆花桑园东部驼居住区卸域看好术。物业关贞注点住宅调桑查问卷受访危者对割高层铺抵触衫较大啄，购蹲房对饲价格猴和户扯型较股为敏袍感，敏多喜默欢面规积在么８０能㎡－虑１２渔０㎡换的房且屋，谅且要朝求有攀独立芒停车滋库；绢对客育厅的词使用矩功能什最为上关注呆，阳童台以山实用业为主悠。价位繁需求住宅调熔查问卷受访者顷对400孔0元／蜓㎡以码内的程价格月较为予接受降，对当总价罗的心眠里预摆期大捐多集摔中在25－40万之裹间；园以分忽期和迫商贷笨为主浴，首喘付额氧度在6－8万之间杜居多，毙月供在10嫁00－15秀00元／碎㎡较喘为集肝中,对物业雄服务要哈求较低奏。区域愿意景住宅誓调查永问卷受访延者对荣香营谨区域谢不够旺了解毙，未勤来的虾发展胖前景速认知驴缺乏校，区畜域吸拼引力渗和购投房意栽愿有馅待得闻到进船一步私的认亮可，塞对区劳域的婆公建泉配套节大多刘以生星活实情用性胀为主葬，购演房信捉息获荒知途惠径以辽传统弊方式俗为主竹，对陈物业丧环境置要求迟较高嘉。住宅调踩查综述置业方淘向：近半废数近顶期有坊置业希计划邻，且寺多为航改善构型和规首次贼置业份者，拦对多恨层住么宅认忌可度温较高竹，紧询邻项演目周脑边居然住区杂域看械好；物业号关注移点：高层抵池触心理抖较大，萍价格和圈户型最割为敏感钻，对建厦筑面积吩在８０秀㎡－１铲２０㎡复有独立守停车库香的住宅高看好，全户型以身实用为锄主；价位需哪求：对总价子在25－40万之间刊，单价乡丰在40此00元／㎡们以内的谊价格较馆为接受牙，以分述期和商烂贷为主决；区域愿咬景：对香营节区域未稼来发展寺缺乏了胖解，区甩域吸引骄力和购伙房意愿缓有待得产到进一临步的认嗓可，对击区域的弃公建配叹套要求它大多以谨生活实圆用性为待主。受访者疤购房意悦愿较为怖强烈，音多层实漫用较大嚷户型需稿求较多材，价位注在40愈00元／孙㎡以必内较猪为接她受，坡对香宿营区因域发扮展前仗景不膜够了封解，鸦公共倡配套浩和宣友传有帮待进粉一步症加强屈。客群维分析置业辩计划让：48括%—穷2年内客户类援型：61%吗—改善型21道%—首次购房区滑域：43%搭—迎宾路殖附近21条%—郦城圈大街29僵%—紫荆邮花园削东部物业忘类型青：89%贪—多层9%—小高晒层问卷础客户托置业夕需求煮旺盛孝，置胃业方游向集悬中且受保守裤。置业偷关注事点：24%室—户型壶设计32比%—价格12故%—景观环浊境户型面君积：36严%—梨80闸-1昨00㎡45唇%—伪10驱0-台12丧0㎡16%币—60薄-80㎡户型功滩能：38乡丰%—客厅20%胶—主卧16肾%—卫生气间停车被位：55恳%—独立滥停车趋位单位档均价匀：51面%—木30壮00抢-4衔00彻0元／㎡47%滚—30颠00元／㎡楚以内置业后总价样：51渡%—邪25挨-3你5万20%祖—30喘-40万付款惑方式瞒：14%抬—一次性44撤%—分期42%亦—商贷首付额浮度：62%捏—6-虚10万客户置谈业目标膨多以经基济实用殃为主，激需求层躲次须进别一步开哈发。通过饺调研坦问卷欺普查利和走旨访了路解，袋对客同层属忆性和橡居住值要求梯有较云为清劈燕晰和胶明确纵的理绿解。客群谅定位

核心客户核心客饲户：在县延城工柔作的帆政府辟机关失、企滑事业宋单位亭公务财员，引根据逢竞争亡个案达已购雅客户界比例快预估缝为70％重要泰客户败：在县区解工作的槽私营业反主，根筐据竞争芹个案已奔购客户城预估为20％游离葵客户炉：周边乡宇镇居民蜡，向往找市区居链住，在旧县城有谈固定工丧作和收杯入，5％-8％。偶得客营户：秦皇抚岛或勉其他大县区2％-5％。重要虎客户游离疯客户偶得牌客户客户圈恭层——锁定舰核心峰客户锦和重队要客蹲户项目寨界定Pr片oj网ec跪t士de迹fi漫ni散ti吼on01市场百分析Ma粒rk络et雾a睡na宜ly翁si梨s02客户创研判Cus撞tom鬼er腾ana耳lys造is03发展触战略Dev城elo逐pme雄nt源str伪ate购gy04目录In盗de脂x整体定丘位Who初le帽pos呈iti荒oni厨ng05户型峡建议Fa盲mi漏ly葵s冤ug遣ge室st06需求与磨供给的块差异化图分析

目标客户需求竞争楼盘供给基本需求交通便捷、出行便利（竞争楼盘已提供）购物方便、商业、生活配套成熟（竞争楼盘已提供）房型方正，采光好，通风好（竞争楼盘已提供）得房率高（竞争楼盘已提供）6+1多层住宅类型（竞争楼盘已提供）利用外部资源提供生活配套主力面积为90-130平方米房型方正、南北通透房型设计考虑了阳台产品线开始从多层向多层和高层相结合的方式转变差异性需求

户型实用功能提升，比如客厅、卧室和卫生间户型面积70-100平方米社区规划、景观规划（品园提供）空间创新独立停车位需求客户探需求70-110平方米止的中小看面积，改追求房勺屋户型封的实用斥性，开市始关注钟小区环照境和物狠业管理慰，爱这呆给本项预目提供问了发展勿契机！市场轨空白引点到飞底是掩否是蓝机会顽点？市场皮供需34项目SW域OT分析Str猎eng的th（赖优势）1、项不目规愁模大通，利漆于规鸣划2、紧物邻紫傻金山手、洋扫河等般景观盒集中网地，困周边尾自然能环境哑和人奖文底壤蕴浓顾厚Op写po柄rt妹un提it疑y（机道会）1、政府西对香营酱规划出粉台2、对脊于在井建的剧“快醋速路识”不跟久将歇通车3、在傅售供谜应量丧小，倡同质全化程抵度高4、10分钟生圾活圈内刊拥有一罩切理想臂资源5、市场顾产品序慎列有空色白Thr圆eat优en（小威胁）1、富喉华苑悼出现佳，势骑必会怨分流冬一部钉分客庭户We茂ak味ne际ss谣（劣格势）1、区吉域认脉知度怨弱2、项匙目区酱域环拜境差3、项蓬目区导域生熟活、污教育车配套州缺乏项目霞分析

3142『客观性』『主观性』（社会资源）主动式被动式产品服务人文环境（新进者）（品牌）（自然、区位）本项苍目成改为领职导者稍的关袍键：夹产品蹄＋环稠境＋畏人文本项目端缺乏品危牌优势周边区伟域往往主女打鲜明的环艺境交羞通竞争项施目优势往往援只有唇地段和价植格而非产咏品，茄社区盲主题拍基本老不提皇及本项目旺具备成雹为区域顽领导者解的机会地产项蠢目核心杠竞争力鲜矩阵项目分宏析地产将项目洲核心才竞争环力矩爆阵36市场该现状供应量灰小产品消同质抬化严慎重创新产虫品很少大户型进销售量谋占据主盼导市场机吓会多……周边配萝套短缺外部环炮境现状呀差政府规茶划尚未鱼实施区域舱认同卡感不仅强……创新产品突破价格树立品牌项目晓的发誓展战荒略：产品阿创新贩、占楼领空啦白、拢树立柏标竿项目渗战略项目客额观条件企业疗目标项目邀界定Pro浅jec岂td猪efi界nit刮ion01市场乏分析Mar傻ket虾an温aly河sis02客户研洞判Cu敏st扭om强er蜂a勤na地ly大si蛾s03发展战鞠略De文ve凯lo悉pm扒en凯t抱st酱ra斧te盒gy04目录Ind殖ex整体定倦位Who劲le嘉pos药iti叫oni拨ng05户型建迁议Fa浸mi丘ly毛s孕ug徒ge际st06项目五整体胆定位项目区婶位项目绍地块目标客急户需求竞争分蓬析处于甘县区职近郊周边羡人文鄙自然续环境栏优美未来的愿居住、肤教育和啄商业新获核心地近千亩但的地块旁，便于奋规划快速路泉即将通捏车政府对剖项目周定边规划悼和建设帖正在筹异建中近郊，兴环境大体裳量追求户肿型实用引功能的途提升，环面积需挖求在70庭-1矩00平方仪米要求爸社区脊规划浓、景坏观规卵划和骗空间菠创新要求独赤立停车测位实用黄，品焰质感市场巩中符喂合目旺标客卧层需折求的缸产品痕较少同质瞧化产猾品多差异化自然生秘态、实伞用、品虎质化，页大盘社狂区整体摸定位纯味示榆意——一种创简单邮纯粹笔的生袭活状态从浮败华回彼到生春活整体定米位案名原席则——1、大气衰、体样现当政地人蒙文特污质2、体葱现项冒目独企特价袜值卖白点3、具造有可寄延续共性的牛高度4、简单肆明了炕，易垃于延碗展与杯传播案名建棋议整体谨定位主推搂案名烧一：骊景大锤成案名释民义：“骊论”：没有限禁制，没知有约束屑，随意赶自由，鬼带有沉瘦稳，厚香重而又鱼高贵不即羁的性脖情，跟扫人内心用的真正讯渴望相淘切合；夺切合城什市原有汽名称。“景”沫：浑然露天成耗给人疾以舒退服四趴溢的饲感受宇。“大成滋”：田野桐幽静搬中营杀造的信庄园客居所门，成旷功人劈燕士和宵有成水之士滩拥有而的住旋所“骊失景大坝成”抱：闲来无悼事，饭蝴后茶余悉，休闲然度假，环一种闲寺庭散步缩慧式的悠杠闲和自磁在，领裳略山水奥美景居皂住的乐垂趣，散赔漫中自盖带华贵共，既可古以拔高切项目的椒高端形量象，突伯出自然满特点，躬项目性匪质一目牢了然，毒又使人较易于接垂受，给牙以无限活遐想。出处：戎事乘骊。——因《礼记·檀弓》四骊济济,垂辔沵滨沵。——长《诗·齐风·载驱》景翳翳漆以将李入。——晋·陶渊明《归去来叉兮辞》大有。——痰《易》。释毯文：有“大届有，我包容棉丰富揭之象却。成德之终胶也。——《国语·周语》箫韶避九成。——《书·益稷》山水美叶宅，让寇自然升慨华生活主推slo叠gan一：释义雾：项目处饿于紫金贿山的正荷东面，辆且坐落致于其山录脚下，浊南侧视踪蝶野开阔煤，面水康而居，俱稀缺景系观类产职品。项目界峡定Pr括oj扩ec延t季de顶fi逗ni清ti古on01市场分蔬析Ma蚁rk桑et并a沾na箭ly共si裁s02客户鉴研判Cus袄tom皂er两ana旱lys胡is03发展战刊略Dev壳elo林pme酱nt乒str属ate栋gy04目录In疏de萍x整体救定位Who弓le孟pos买iti穗oni烟ng05户型报建议Fa咱mi蓄ly线s傲ug粗ge瓣st06户型漠面积项目现姻状属于规宜划开发抢区域诞，距中鸭心区域茂稍为偏钥远，目很前人气淡及生活绢气氛尚枪未形成芦，因此慎，在总煌体规划众上需考适虑生活燃配套等牌方面的势需要；按市场本引领为果开发理杂念的原枪则，在取户型设埋计上应蚂充分考佳虑市场伶现有产品品，打旋造具有罪市场吸讲引力的梅户型产驶品；大面积版户型的着设置在已本地同症质化严厉重且与钻市场需第求不符兔；由于颤市场上缸对90平方米铸以下的马小户型黎市场属誓于市场杜空白点牲，因此狗，在户村型比例象上90平方旁米以伏下户葵型应兔有占圈大比汗例。开发理刚念客户认的知关键词御：主力户泼型面积蛮范围应健锁定在70-傍110㎡开发药定位鸽：以聪体现舰产品沉价值午的中烈高端迎档次按照本忍项目地轮块的基控本现状跪，打造警满足市焰场需求殖的适合赞产品地块儿户型编号户型类型户型面积(㎡)建筑面积比(%)１期A两室一厅70-8025%B两室两厅80-9045%C三室二厅90-11020%D三室二厅110-12010%合计100%户型面睡积配比一楼传下跃上房龄一层移通过寇室内粥直接申下跃宋到下婆房，苦通过鹊间接烂方式渣增加桨一层曾的实丘用面已积，佳达到趟充分把利用星空间侨，增头强可鸦售度缺的效蒸果。户型创拥新顶层欢阁楼顶层分送阁嘴楼，宗有效妄解决暴顶层银的低腐价难比受的所状况往，增惧加顶拖层的捐使用辅面积稼，增穴强对何客户妹的吸狡引力优，达胃到一射举三愤得的兽功效薄。户型创袍新户型稳创新设置扫灰度罗空间通过增禾加灰空铜间，克丝式服传统只的三房劈燕的设计容手法，近从而达愚到增加尚使用面血积，达萝到增加革性价比游的效果简易的爽改变能弟够将3居室弟改成4居室入户花惕园入户花彩园是对凝住宅户省型在当油今人们溪生活方堪式飞速宣变化的膜情况下庸所做出更的一种蛇尝试，寇在打开凶房门之胆后，先左进入属蛛于自家逆的一个药空中小况花园，圆再进入寒室内，纸相当于