铂悦营销策划演示文稿

铂悦营销策划演示文稿目前一页\总数八十八页\编于二十点铂悦营销策划目前二页\总数八十八页\编于二十点西安房产业现状“十一五”期间，伴随着国民经济的快速发展和人民生活的持续改善，西安市房地产业得到了长足的发展，在中央和地方一系列促进房地产市场健康发展政策措施的推动下，西安市房地产业进入快速发展阶段，呈现出开发规模持续扩张、开发实力明显增强，开发结构逐步优化、商品住房购销两旺的良好局面。房地产对拉动西安市经济、促进经济平稳快速发展具有重要意义，在当前经济形势下，房地产业在确保经济快速增长中，有着更为重要的作用。所以作为二线城市的西安市房地产行业还有巨大的发展空间。个性化、形象化竞争日益激烈，将成为西安市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。目前三页\总数八十八页\编于二十点西北地区最大的城市西安辖九区四县，市区面积1,066平方公里，2006年西安市的总人口为822.5万人，其中城区人口425万，是我国西北五省（陕、宁、甘、青、新）最大的城市。西北地区的交通枢纽西安地处我国中、西两大经济地域结合部，是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽。西安铁路承东启西、是连接南北的咽喉要道，共有14条线路，直通全国24个省会和4个直辖市，共有国际航线29条，是全国第四大国际航空枢纽，是中国北方西部最大的商品流通中心与物资集散地。城市发展概况——基本情况目前四页\总数八十八页\编于二十点西北地区最大的工业中心西安综合科技实力位居全国第三，仅次于上海、北京。尤其在航天航空、输变电设备、仪器仪表、电子通讯、重型汽车等领域具有较强的科研、生产能力。2006年高新技术产业实现产值470亿元，是全市经济持续发展的主导力量。著名的旅游中心城市

悠久的历史积淀和丰富的人文资源的西安，是世界四大文明古都之一，居中国六大古都之首，是、著名的旅游中心城市。城市发展概况——基本情况目前五页\总数八十八页\编于二十点城市定位：世界著名的历史文化古都、旅游名城中国重要的教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽城市；新欧亚大陆桥中国段和中西部的主城区；

发展目标：具有历史文化特色的国际性现代化大城市。人口规模：到2010年主城区人口规模为524.6万人，市域总人口控制规模为955万人。城市发展概况——发展目标及功能分区目前六页\总数八十八页\编于二十点地块分析目前七页\总数八十八页\编于二十点铂悦楼盘概况铂悦项目由和本地产开发，物业地址位于西安市高新区科技路西口，地铁三号线丈八北路站口。项目位于科技路西口地铁三号线丈八北路站，旨在打造一个集“智慧·创意·时尚”于一体、让您生活“有点儿意思的”社区。。楼盘地块方正，内部土地平整。目前八页\总数八十八页\编于二十点周边配套设施完善

教育：高新一中，高新一小，吉的堡绿地幼儿园、夏日景色幼儿园、外事学院。

医院：高新医院、西安健桥医院、赵大夫口腔诊所。

娱乐：相声茶馆、脸谱KTV、水调歌头、奥斯卡影城等。

景观：唐城遗址公园、新纪元公园、永阳公园、木塔寺遗址生态公园。

满足居民的教育、医疗、购物、休闲、娱乐、运动健身等需求。

目前九页\总数八十八页\编于二十点位置：项目位于科技路西口地铁三号线丈八北路站；边界和地形：地形呈规则的多边形，目前正在建设营销中心。铂悦项目由和本地产开发，物业地址位于西安市高新区科技路西口，地铁三号线丈八北路站口

本案地块现状项目位置：铂悦项目由和本地产开发，物业地址位于西安市高新区科技路西口，地铁三号线丈八北路站口目前十页\总数八十八页\编于二十点地块性质住宅用地占地25.5亩东西长约95米南北宽183.22米容积率5.9总建面约10万平方米地表状况地表无覆着物，地上堆土较多，需进行清运交通状况沿丈八路，交通动线良好，出行便利配套情况项目1公里范围内城市综合配套设施较为健全（医疗、金融、教育等设施）地块现状凹凸不平，堆土较多、需进行处理，地质状况良好。丈八北路183.22米91.86米项目区域概况:地块呈不规则形状，东西窄南北长；配套较为健全目前十一页\总数八十八页\编于二十点项目地块南面为低层建筑，受规划限制影响较小(日照)；项目临近主干道(丈八路)，交通通达性优，出行便利；地块所在区域规划发展趋势良好，地块自身升值潜力巨大。项目四至:科技路西口(科技路与丈八北路十字交汇处东南角)

丈八北路91.86米183.22米目前十二页\总数八十八页\编于二十点丈八北路与科技路相连接，科技路拥有成熟、完善的生活配套，可为丈八北路带来共享的配套资源。丈八路是城西直通高新CBD的主干道，根据市政规划，该区域将成为居住集中区域。区域发展前景：目前十三页\总数八十八页\编于二十点1234地段要素属于高新二次创业发展板块，沿丈八北路，地理位置优越。市场认知度和认可度高，发展形式良好。未来发展要素政府主导，加强区域发展规划及城市综合配套设施的健全，板块发展潜力巨大。地块现状地上无覆着物，启动速度快，便于施工。地块价值环境要素目前区域环境尚可，配套较为完善但是档次较低，临近外事学院，区域文化底蕴良好，居住氛围浓厚。处在高新中央生活区，依托区域良好投资发展环境，发展潜力巨大，具有发展居住、商业物业禀赋，并且升值潜力巨大的规模化地块。价值分析：片区长远规划发展能够形成较为乐观的市场前景。目前十四页\总数八十八页\编于二十点目前十五页\总数八十八页\编于二十点市场分析竞争楼盘消费者市场分析楼盘分析消费者分析目前十六页\总数八十八页\编于二十点市场分析目前十七页\总数八十八页\编于二十点

2014年第18周，西安市商品房共成交2128套，较上周减少1314套，环比下降38.18%；成交均价6904元/每平米，较上周增长283元/每平米，环比增幅4.27%。从成交走势来看，18周的成交套数跌落到近几周的一个新低点，而成交均价小幅上升

各区域情况，18周，成交量方面，各区域成交量较上周均有大幅度下降，其中浐灞、城北、城南、高新和经开降幅都在40%以上，而城东降幅最小，只有9%左右；成交均价方面，各区域有涨有跌，浐灞、城北、城南、高新和经开均上涨，上涨最大的是高新区域，涨幅达25.42%，城东、城西和曲江则有所下跌，下跌最大的是城西区域，降幅9.36%

西安房地产市场延续此前上升态势，健康平稳运行。西安房地产市场：目前十八页\总数八十八页\编于二十点丈八北路本案左岸春天区域分析：区域热炒，为开发商争抢龙城铭园风度天城捷瑞新时代玫瑰公馆目前十九页\总数八十八页\编于二十点项目名称左岸春天开发商瑞泰地产物业管理暂无策划代理自己销售开盘时间待定交房时间占地面积10亩建筑面积5万平方米均价4800元/㎡项目概况总户数在550户左右，户型面积区间在45—130之间；容积率在6.0，绿化率在40左右。该项目在本区域内属低价产品，其产品无突出优势，项目在区域位置上看还算交通便捷，但项目本身并无太大交通优势，生活配套方面能满足业主自身需要但档次都不高。所以，相对周边其他大盘，其自身优势并不明显，只能以低价位在区域市场中求存，目前项目销售情况良好，也将会在价格上对本案进行冲击。营销策略一次性3个点，按揭1个点优惠。客户分析小户型以高新年轻群体以及高新投资客户为主，年龄在25--45岁之间。项目优势远离丈八北路，受车流噪音影响小，居住氛围良好；与外事学院隔路相望，人文氛围良好。项目劣势自身地块面积小，自身价值很难展现，导致项目整体均价很难有大的突破（区域5400均价）推广方式户外墙体广告，短信，及宣传单页。个案分析：目前二十页\总数八十八页\编于二十点项目名称风度天城开发商大德地产物业管理暂无策划代理西安巨铭地产策略机构开盘时间09年10月交房时间11年下半年占地面积95.7亩建筑面积31万平方米均价4900元/㎡项目概况项目位于丈八北路与科技路十字西北角向西50米左右，周边交通状况良好，出行便利。项目一期建筑面积在13万㎡；规划7栋高层，总户数在1012户，产品上虽无创新出现，但其地段优势较强，又属外事学院开发，目前工程进度较快，为本案面市后的主要竞争对手。营销策略一次性2个点，按揭1个点优惠（目前5、6号点式高层基本售罄，3、4号楼位正在认筹当中，5000抵充1万）。客户分析从一期5、6号点式高层来看，产品面积基本在60—130㎡左右，因此此部分户型客户主要以高新年轻群体客户为主（主要为自住），年龄在28--35岁之间。项目优势项目整体规模适中，户型产品丰富，通过地段及价格优势（点式高层的低价策略）引领市场，保证产品去化速度。项目劣势一期5、6号高层产品无创新，且布局较差，无舒适性可言。推广方式户外墙体广告，短信，及宣传单页。项目属性定位语：自然风度、天然而城目前二十一页\总数八十八页\编于二十点项目名称美立方开发商天信房地产公司物业管理暂无策划代理前线机构容积率5.69交房时间10年7月占地面积20.8亩建筑面积7万平方米均价5400元/㎡项目概况项目位于丈八北路与科技路交汇处东北角。营销策略项目处于尾房阶段，户型产品可选择性有限，目前暂无优惠。客户分析客户主要以高新客户群体为主（主要为自住），同时也有部分陕北客户群体（占5%左右），年龄在28--45岁之间。项目优势项目以精工科技社区为主诉求，通过地段引领市场，保证产品去化速度。项目劣势户型设计一般，无新意；空间利用率较低，项目科技感体现不是很具体。推广方式户外墙体广告，短信，及宣传单页。西高新精工科技社区目前二十二页\总数八十八页\编于二十点项目名称捷瑞新时代开发商捷瑞地产物业管理暂定策划代理待定开盘时间待定交房时间待定占地面积15亩左右建筑面积约6.5万平方米均价认购期均价4900元/㎡项目概况项目紧邻丈八北路沿线，整体昭示性强，目前处于前期咨询阶段。项目各项具体指标暂时没有落实，整体以中小户型为主，面积区间在37-150㎡之间。营销策略暂无客户分析以高新年轻群体为主（其户型面积主要以中小户型为主）。项目优势户型产品设计合理，实用性强，吻合年轻群体需求，主打青年无压力社区概念引起市场共鸣。项目劣势产品设计无新意，无舒适性可言，公摊较大。推广方式暂无目前二十三页\总数八十八页\编于二十点项目营销策略左岸春天一次性3个点，按揭1个点优惠。美立方项目处于尾房阶段，户型产品可选择性有限，目前暂无优惠。风度天城一次性2个点，按揭1个点优惠（目前5、6号点式高层基本售罄，3、4号楼位正在认筹当中，5000抵充1万）。龙城铭园所有付款方式均优惠1个点。玫瑰公馆一次性2个点、按揭1个点。捷瑞新时代目前处于前期咨询阶段，暂无任何优惠措施。解析：结合项目自身的实际情况（自身及周边配套情况、开发商开发理念、产品形态等）决定了项目在销售过程中的优惠幅度；项目地段因素决定了项目在后期营销过程中的战略思路；结合项目产品形象诉求的表现、项目自身硬件配套、工程形象展示及市场客户的关注度来决定项目价值与价格的统一度。周边竞争单因素分析—销售策略目前二十四页\总数八十八页\编于二十点通过上述客观分析，可以肯定上次提案中对于区域市场及项目竞争、项目自身定位分析的正确客观性。本案的主要竞争对手是区域内同等规模的楼盘，同时，周边低价项目对客群的分流不可小视。那么，处在如此的环境中，我们该如何生存取胜？寻找取胜之道：自我分析，知己知彼百战不殆小结：目前二十五页\总数八十八页\编于二十点项目所在区域市场城市综合配套较为健全，其资源为区域项目所共享区域价值解读：目前二十六页\总数八十八页\编于二十点区域市场项目价值分析：通过对周边竞争项目的走访与调研，了解到主要竞争项目及客户定位具有以下特点：周边项目都通过区域市场配套设施作为吸引市场客户关注的前提；周边主要竞争项目产品设计无新意，舒适性差，建筑风格一般，无档次可言；区域户型产品面积涵盖面较广，基本在37-160㎡之间，且中小户型（37-97㎡）占67%左右；区域部分开发商的开发理念较为保守，致使项目品质很难得到提升，结合09年的市场环境，认为“没有卖不出去的房子”，所以对营销推广的重视度不够，导致项目品牌与形象很难提升；而部分项目通过加强项目自身硬件的投入赢取市场的认可（龙城铭园打造科技住宅）；多数竞争项目客户基本以高新年轻群体、咸阳、陕北客户为主；市场置业客户以自住为主（占78%），投资为辅（占22%）。目前二十七页\总数八十八页\编于二十点价值实现原则：通过前瞻性的规划理念，确定项目定位方向，树形象、立口碑，最大化的满足区域市场消费群体的需求。本项目价值解读：价值发展方向：产品层面：以设计合理，功能齐全、舒适性好的产品（45—90㎡之间）作为项目发展定位的前提，同时应加强项目自身配套的塑造，获得市场客户赞同；另外应在产品硬件上投入（科技感和生态感），增加项目自身的筹码，为销售奠定基础，但应结合项目自身实际情况进行科学合理的投入。客户层面：户型特点上，打造舒适性强的产品，同时结合项目科技感与生态感的塑造，争取市场客户对项目的关注；通过区别市场的产品设计与开发进行针对性的客户定位。目前二十八页\总数八十八页\编于二十点产品价值彰显才能在区域中博得

——出位！项目自身从体量、开发、区域配套、产品等并不具备领先区域的条件，4月份又为市场新盘上市的高峰期，若在市场中快速获得受众认知，取得销售佳绩，为本案寻找市场突破点，树立与众不同的形象，将成为项目成功的必要条件。小结：目前二十九页\总数八十八页\编于二十点竞争楼盘分析在激烈的社会中都存在竞争，铂悦楼盘业也不例外，附近有许多竞争楼盘来瓜分市场，只有确立自己的优势才能处于不败。附近的成熟楼盘有：蓝湖树都市春天中国·铁建瑞园……等成熟楼盘。铂悦楼盘要在竞争激烈的市场中分一杯羹必须突出重点，吸引消费者的眼球。目前三十页\总数八十八页\编于二十点谁?会喜欢我们的产品客群分析：目前三十一页\总数八十八页\编于二十点

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目标消费群定位

铂悦楼盘确定了产品走中档偏高的路线，而作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。由消费群金字塔的结构也可以看出，中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质”与“价”的平衡与协调，他们是几类消费群体中最头痛的族群。介于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，一网打尽式客户定位。

客源职业：

私营业主、个体经营者；西安市在外务工者；西安本地政府公务员；

企业高级管理人员；

学校、医院、银行等企事业职工；

富裕进城的农民。以个体买家为主，集团客户为辅；

立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。消费者分析:：目前三十二页\总数八十八页\编于二十点1西高新有地缘关系的人群核心客户群2区域内工作的有购买力人群。主要客户群3其他区域的投资客群外围客户群客群细分：产业园员工，白领阶层，周边个体经营者、周边城中村人群、区域内公务员、教师等稳定收入人群。城西及其他区域购房人群。第一次置业者居多。客户界定：目前三十三页\总数八十八页\编于二十点立足高新新区，辐射城西鱼化寨商圈城西区本案科技产业园高新区客户分布示意：目前三十四页\总数八十八页\编于二十点1、青年人群（主力目标客户）2、投资客群受过良好的教育，已经开始发展之路，拥有不错的工作；具有双重性格,开始成熟，正在步入主流社会，想证明自己的存在；理性中带有冲动欲望，深知自己的位置；有自己的价值判断和审美标准；拥有自己的哲学，是自我享乐主义的代表；需要内心的归宿，需属于自己的空间。目标客户特征描述：客户界定：目前三十五页\总数八十八页\编于二十点

投资者最关注的是项目的投资价值，也就是项目的发展前景，及未来的居住者对项目的兴趣。升值潜力、空置率、价格、放租时间等因素都将影响到他们的投资信心。区域环境的日趋成熟，使本案也将受到投资者关注，在推广时要兼顾对投资者的吸引。投资型客户心理：目前三十六页\总数八十八页\编于二十点年龄核心层25——45岁，单身、有异性朋友或刚结婚教育概况文化教育水平较高，视野开阔，思维开明职业周边区域的贸易、高科技、第三产业、自由职业者积累几年工作经验的收入现阶段收入为3000——10000元左右居住方式多为与朋友共同租房或独自租房通过市场回顾、项目定位、产品及目标客群的有机整理，我们将以此为依据来推导项目的案名及营销推广策略。居住客群分析：目前三十七页\总数八十八页\编于二十点 ①25岁以下人群：一般是处于工作起步阶段，经济基础薄弱，购买商品房承受能力有限，这类人群大部分暂时没有考虑购买商品房，少数在父母经济支持的情况下考虑购买，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房，面积90平方米左右。

②25－35岁人群：一般是事业处于发展和稳定阶段，在父母经济支持的情况下，打算购买商品房作婚房使用或从原父母家中分离，独自生活。这类人群不全部是目前的需求者，但是很明显他们具有更强的购买力，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房和三房，面积90-110平方米。

③最需要关注的人群是36-45岁的年龄段群体：这类人群事业已经稳定，并有较大的发展，他们已经有了较为牢靠的经济基础，开始打算购买商品房以改善目前的居住条件，因而这部分人群是现实的主流需求者，主力房型需求为三房，面积110-120平方米。

④另一较为值得关注的人群是46岁以上人群：他们多在国家机关部门担任领导职务，家庭年收入一般在4万元以上，收入水平在六安属于高层阶级，二次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积130平方米以上及别墅产品。消费人群年龄：目前三十八页\总数八十八页\编于二十点

宽敞舒适的房型；高质量的居住环境；有一定规模的小区；高标准的社区文化需求；追求自由个性和实际效用的统一。目标消费群购买心理:目前三十九页\总数八十八页\编于二十点SWOT分析1．优势(strength)

⑴．地段优势本项目位于高新商业圈，商业发达，各大卖场近在眼前，购物方便，是繁华中的繁华，对年轻人很有吸引力。

⑵．交通优势铂悦项目位于高新区科技路西口，东临唐延路唐城墙遗址公园，西临丈八北路，北接科技路。门前地铁三号线将于2015年建成通车，届时，三号线与其他线路共同构成西安轨道交通的骨架网线，使交通路网发达。

⑶．后发优势

本项目所在区域为城中村规划区域，各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进行，而无任何历史遗留的负担，这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。

⑷．规模优势该地段周围有满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。目前四十页\总数八十八页\编于二十点

2．劣势（weakness）a．规模：项目规模较小，难与大盘抗衡，内部景观建设受到一定限制；b．片区：旧区地段，区域目前还不够热，不利于吸引区外人士的目光c．容积率：容积率较大，使生活舒适度有所下降。。

3．机会（opportunity）

a．商业配套:大型超市吸引客户关注，增加生活氛围b．房地产产业处于上升阶段，小户型的发展存在较大市场发展空间，市场需求量大，发展前景好。c．教育配套：可通过高新一小，吉的堡绿地幼儿园、夏日景色幼儿园等学校的强化宣传扩大客户群，吸引客户。d．旧城改造力度较大，为市场发展提供有力支撑。目前四十一页\总数八十八页\编于二十点4．威胁（threaten）a．周边天朗蓝湖树、都市春天、风度天城分流客户。b．国家宏观调控不明确，导致整个市场前景模糊。c．竞争：巨大的住宅推出量使规模较小的楼盘面临巨大的竞争压力目前四十二页\总数八十八页\编于二十点铂悦楼盘定位城市中产的终极居住梦想人文品质清新健康我们的目标：提升地段价值、创新生活理念。

赢得消费者认同借品牌与地域规划之势而上，撬动区域市场项目自身胜出同时通过行为主张，产品、景观差异性跳出周边竞争楼盘目前四十三页\总数八十八页\编于二十点

1．周边名校林立、学术氛围浓厚

高新区附近有多所高等院校、初级中小学、幼儿园、科研机构，像西安外事学院,长安大学兴华学院,西安外事学院-图书馆,中国电力工程顾问集团西北电力设计院,陕西宋庆龄基金会幼儿园,龙文教育,西安博迪中学,金色摇篮（西安雁塔世纪城校区）,南窑头小学,中华世纪城小学

2．交通四通八达，出行方便快捷该项目该项目地处高新区核心居住区科技路西口，地铁三号线丈八北路站与该项目相连接，周边30余条公交线路环绕，出行极为便利。。

3．集购物、美食、休闲娱乐为一体的多元化消费天堂

5000平方的商业配套大型商业购物广场；是一个集购物休闲娱乐为一体的多元化商场，能够极大的聚集西高新地区的人气，并且满足高新商区的购买力需求。目前四十四页\总数八十八页\编于二十点营销策略品牌策略

价格策略推广策略目前四十五页\总数八十八页\编于二十点营销推广策略广告策划销售活动公关推广产品包装充分应用各种有效广告手段，保证信息传播畅达。销售节点控制/销售手段/促销活动组织公关活动组织/新闻策划产品包装、营造差异竞争支撑点市场引导信息传播/形象塑造/心理引导/情报反馈。促进销售刺激购买欲望，达成有效需求。形象塑造树立项目鲜明品牌形象，形成核心客户群。差异化优势形成差异化优势，成就可持续发展资源。产品品牌树立销售顺利去化企业可持续发展目前四十六页\总数八十八页\编于二十点1．总体策略以产品本身的优势为基础，用发展的前景做支撑，以便利的交通，完善的配套为辅助，将优美的社区景观为诱惑，全面开展攻心战略。2．策略诠释杂志：《房周刊》报纸：《华商报》网络：腾讯网、搜房网、安居乐、西安房产信息网等户外：各公交站外广告牌、售楼处看板、工地围墙、横幅。3．营销推广原则在本项目的营销推广中应始终把握三个原则：一是抓住本项目实际卖点，让产品说话，即产品优势诉求原则；二是未来价值现在化原则，即政务新区物业价值的超前呈现；三是项目发展商品牌形象优势。目前四十七页\总数八十八页\编于二十点品牌策略

⑴品质定位

根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断，将产品定位为中高档品质，中高级物业管理，中档偏上价格的商品房。

⑵

形象定位文化宅苑、都市花园、精神家园⑶形态定位

开发多层为主，小高层为辅，多层以6+跃层为宜，小高层11+跃层。为了小区的环境优美，日照充足，应适当降低建筑密度，把容积率控制在1.3—1.4，高层住宅不宜开发过多，宜主要集中在北部和后期开发的地块东部，充分利用日照间距有利条件，但相对会增加销售的难度。建筑的层数要结合天际线美观错落设计。

⑷

功能定位由于建筑体量较大，功能上以居住为主，商业为辅，内部商业以背靠背的形式，与车库相结合，商业与住宅分离。目前四十八页\总数八十八页\编于二十点价格策略

1．采取低开高走的价格策略以几套相对偏低单价或总价的住宅价格作为市场价格切入，采用低幅多频方式提价，逐步推出略高于市场价格的主力价位，营造不断升值趋势。

第一阶段：通过高端形象推广，积累客户意向，带动市场，聚集人气；

第二阶段：物超所值的高性价比入市，形成“老百姓住得起的好房子”的市场印象；

第三阶段：低幅多频调价，价格逐渐涨幅，产生“升值”的市场印象，同时铸造平稳、幅度较大的价格走势。

2．低价辅助策略：低单价低总价体现

正式销售时，挑选几套位置、景观一般的房型及面积较小的房型。以较低单价或较低总价首先推出，消除客户对本项目高端形象所带来心理价位的抗性。（“高贵不贵的好房子”）目前四十九页\总数八十八页\编于二十点推广策略

整合传播平台：“公关活动+新闻媒体+广告组合”三位一体的整合传播平台，针对各期的不同任务，选择不同的平台组合向受众传达信息。

整个营销过程以公关活动为主要节点展开媒体造势和炒作。

文案广告以精要为主线，户外、报纸、电视为主要媒体，同时辅以路牌、围墙、车身、广播与电视。报纸广告基本采用半版与整版两种模式，开盘前适当辅以软文来炒作。目前五十页\总数八十八页\编于二十点入市策略

1．入市时机的选择

根据工程进度、可预售条件及客户积累情况进行开盘时间的选择。

2．入市策略

⑴．高品质产品

采用以人为本的设计理念，以大盘入市、品牌开发铸造品质生活；同时采用高品质建筑材料及在产品规划和户型多样、户型面积合理来满足市场需求。

⑵．强势品牌形象

形象差异化，以VI视觉系统冲击本案第一直观形象力，以VI系统的延展性演绎本案的核心理念，以专业的销售团队和服务过程铸造品牌形象。目前五十一页\总数八十八页\编于二十点功能配置高档酒店

现代购物中心高级商务会所酒店式公寓目前五十二页\总数八十八页\编于二十点装修与设备4.装修与设备高新铂悦目前五十三页\总数八十八页\编于二十点精装小户型装修与设备星级酒店式的豪华大堂，商务中心、生活中心与娱乐中心。楼内功能划分明晰合理，户型布局分割适合于小公司办公与居住应用。智能化配置高档领先，商务服务齐全完善，集“住”、“商”、“家”三种功能于一身目前五十四页\总数八十八页\编于二十点

物业管理5.

物业管理高新铂悦目前五十五页\总数八十八页\编于二十点物业管理高新铂悦衡信柏迪业务管

保洁服务

协防服务

车辆及交通管理

园林绿化、养护

消防管理

维修服务

设施设备运行管理

装修管理

投诉处理

目前五十六页\总数八十八页\编于二十点

发展商背景6.

发展商背景高新铂悦目前五十七页\总数八十八页\编于二十点总资产20亿职工一万人子公司40家涉及多领域大批知名饮食集团发展商背景高新铂悦集团牢固树立科学发展观和“四化”发展理念，以市场为导向，多元化经营，确立了以生态旅游为主导、以商业地产和资本运作为重点的发展战略目前五十八页\总数八十八页\编于二十点经济背景文化背景

59B.目标客户分析目前五十九页\总数八十八页\编于二十点

经济背景1.

经济背景高新铂悦目前六十页\总数八十八页\编于二十点经济实力主力客户30-70平方米月入2000—3500元两口之家或单身青年24—35岁目前六十一页\总数八十八页\编于二十点市调报告表目前六十二页\总数八十八页\编于二十点消费者年龄构成

本次调查主要消费群体为相对年轻群体，这部分群体是目前高新铂悦住宅消费的主流群体，因此受访者的主要群体集中在36岁之下。目前六十三页\总数八十八页\编于二十点消费者受教育程度调查结果显示：调查群体的学历较高，主要集中在大专/本科以上学历群体。目前六十四页\总数八十八页\编于二十点消费者收入构成调查结果中，2000元以下收入包含了部分年轻群体的个人收入。

大部分人群的家庭月收入为2000-4000元/月之间，4000元/月收入以上群体比例为34.52%。收入能够反映调查群体的购买能力目前六十五页\总数八十八页\编于二十点消费者平均购物频率大部分受访者的购物频率为每周一次，其次为2-3周一次，每周2次以上的人群比例为17.91%，相对来说受访群体购物频率较高。目前六十六页\总数八十八页\编于二十点受访者去城内、小寨区域购物场所主要原因分析

货物是消费者去城内、小寨区域购物的主要因素，其次交通以及价格也是消费者选择的主要因素，从商业圈对消费者购物影响因素来看，钟鼓楼、小寨商业圈具备货物齐全、交通方便的主要因素。目前六十七页\总数八十八页\编于二十点付款方式分期付款按揭贷款68目前六十八页\总数八十八页\编于二十点

文化背景2.

文化背景高新铂悦目前六十九页\总数八十八页\编于二十点文化背景内容推广方式

媒体选择

创意

表达方式

M1M2M4M3目前七十页\总数八十八页\编于二十点C.入市时机，入市姿态入市姿态入市时机目前七十一页\总数八十八页\编于二十点入市时机规划

根据调查资料显示与竞争对手分析，以及本案实际的工程进度，我们建议上市时间为2008年6月底。这样既规避了其他竞争楼盘（尤其是和本案户型结构相似的翡翠明珠）的上市时间，更是将本案的销售环节编排在了10-12月的销售旺季内。

目前七十二页\总数八十八页\编于二十点入市姿态规划

选择合适的媒介覆盖各大主流媒介，以高规格、高品质的姿态高调入市，尽全力提高本项目的认知度。目前七十三页\总数八十八页\编于二十点D.广告策略广告的阶段性划分

阶段性的广告主题

阶段性的广告创意表现

广告效果监控

abcd目前七十四页\总数八十八页\编于二十点a.广告的阶段性划分

销售期内部认购蓄势期建立项目的形象增加广告的投入量接近尾声清场的简单的广告活动

小范围广告植入吸引买家关注广告方面加大投入量变潜在客户为准备购买群发布少量广告进行市场试探开盘尾盘5阶段目前七十五页\总数八十八页\编于二十点b.阶段性的广告主题

全面宣传本项目各方面的细节优势展开“