某房地产前期策划报告

XX项目策划报告初稿

世联地产

2002年7月11日目录

第一部分市场调查（略）第二部分项目分析第三部分物业定位第四部分物业发展建议（略）第五部分项目营销策略建议项目分析本项目后海海滨后海半岛花园招商海月花园蛇口小区N相关技术参数总占地总面积:1.3万平方米总建筑面积:3.25万平方米容积率：2.5层数：16层总户数：352户低覆盖率用地规划图用地规划

户型（共352户）

3房2厅2卫1花园126平米~130平米144套

4房2厅2卫1花园157平米~162平米144套单房+1机动房35平米64套既非多口实用型，也非豪华舒适型大户型却谁是我们的细分市场户型的差异性突出总套数不多易于寻找细分市场项目SWOT分析【优势】后海片区的区域优势：高尚海滨生活社区形象蛇口片区的生活氛围拟建的南山商业文化中心区的辐射科技园区的人文背景地段优势：看海的花园小区产品的优势：低密度花园小区空中花园式的户型设计

总户数不多，销售压力不大片区差异化明显产品差异化突出【劣势】小区规模相对于后海大盘较小，不易形成集约化规模优势户型的面积跨度较大，以收入的多寡整合目标客户困难目前该位置的周边配套不十分成熟，交通是一个障碍

广告投入须谨慎能否以“品位”细分市场美好前景须要描绘

【机会】深圳后花园南山的近期整体规划深港数码港的建设【威胁】未来海岸线的继续开发招商海月花园的直接竞争威胁后海片区大规模的住宅项目上马

竞争优势快打还是慢跑？战略方针战略分析图战略分析图S:后海片区的区域优势：区域的高尚海滨生活社区形象、蛇口片区的生活氛围、科技园区的人文背景、拟建的南山商业文化中心区的辐射地段优势：看海的花园小区产品的优势：低密度、花园小区、空中花园式的户型空间设计

总户数不多，销售压力不大:小区规模相对于后海大盘较小，不易形成规模优势户型的类型跨度较大，不易整合目标客户目前该位置的周边配套不充分，交通是一个障碍T:未来海岸线的继续开发招商海月花园的直接竞争威胁后海片区大规模的住宅项目上马

SWOT战略分析O:深圳后花园南山的近期整体规划深港数码港的建设；1．

总体竞争战略发掘产品特色，创造差异化优势借助片区形象，实现低成本推广W战略分解A.[发掘产品特色，创造差异化优势]

空中院落的户型特色——分享阳光

低密度滨海小区——分享海风蓝调乡村田园橱卫套餐附送——分享草的味道。。。。。。。。。。B.[借助片区形象，实现低成本推广]

借助后海片区的片区推广的力度，与凤共舞抢占头号路牌广告，作好导示系统都是我的错“看板看涨”！物业定位【我们拥有：】

异域风情蛇口片区，国际化标准南山中心后海海岸线的独特资源充分接纳阳光的院落式户型设计总户数为352户，其中三房以上为288户，单房为64户，不可多得深圳充斥着一群对生活素质有着较高追求、膜拜大自然给予的激情和创意的菁英贵族生活捕品味邪是定涝位的谋出发坟点[形象定菌位]SH励AR衡E——扣SH址AR钻E散S蒸UN蒸SH读IN灰IN购G——氏SH勾AR陪E滨S炎EE倾BR敏EE划ZE。。豆。。骆。。啦。后海湾豪畔绿色办狂飙或后海创湾畔生羊态豪庭[物业类翠型定位]主打狭广告骑语爱上这里的细天空卖给弱谁？【SAS长SY谬论】他们久最大壮的特途点也旗许是误：靠征才能树吃饭搬，学罪习能雹力是哭他们利最大盼的竞某争力扇，自嘱然是尸他们鹿创造莲力的炼不碣高之源他们护渴求道住所永和他民们一齿样应垦融化艰在追惯求中妥。。劳。。薯。。主力客群户群：向往蛇减口的生茧活氛围真的高素擦质的菁再英贵族血，他们慎一般分欧布在福缩慧田、南叛山区高掘新科技过园区等眨。南山勤区本嘱地欲晨二次颤置业帝的换文房一功族。他们的榴年龄在35岁~45岁之间次主昼力客谢户群鸡：向往蛇殖口的生舌活氛围兴的高素叫质的菁壳英单身软贵族，沟他们一贿般分布政在福田象、南山气区高新朱科技园店区等，比他们的邀年龄在25岁~35岁之嗓间。本地逢欲投范资置须业，临看中娇升值悟潜力弯的投拥资一牛族。价格赏策略目前：本片锹区住饭宅均尸价450躺0—5来800元/平方米