河南郑州居住区建筑设计方案文本

正弘·弓庄项目一期规划与建筑方案设计上海日清建筑设计有限公司地块区位分析城市区位郑州市城市概况

郑州市，简称郑，河南省省会，中部第二大城市。现辖6区5县级市1县，建成区面积329平方公里。2012年市区户籍人口425万，全市常住人口886万，是长江以北地区经济最发达的省会城市。郑州是中国历史文化名城、中国八大古都之一、中华人文始祖轩辕黄帝故里，商朝都邑，今河南省政治、经济、教育、科研、文化中心。中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽。交通运输

郑州市，郑州，是公路、铁路、航空、信息通信兼具的综合性交通通信枢，陇海铁路、京广铁路交汇，107国道、310国道、京港澳高速公路和连霍高速公路穿境而过，郑州新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站郑州北站和中国最大的零担货物转运站郑州东站，是华中地区一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性核心交通通讯枢纽。国家铁路货运中心，国家公路物流中心，中南邮政物流中心，国际航空货运中心等工程促使公路港、铁路港、航空港“三位一体”的物流体系逐步形成。文化沿革

郑州市，郑州历史上五次为都、八代为州，是中国八大古都之一、世界历史都市联盟成员城市。是五帝、夏、商三朝的腹地而成为中华文明轴心区。文物资源众多，有古城、古文化、古墓葬、古建筑、古关隘和古战场在内的遗址遗迹达1万余处，国家级重点文物保护单位共38处43项。其中天地之中历史建筑群是世界文化遗产，共8处11项：观星台（最早的天文建筑）、中岳庙（最大的道教建筑群）、东汉三阙（太室阙、启母阙、少室阙）、会善寺、嵩阳书院（宋代四大书院之一）、嵩岳寺塔、少林寺建筑。区位位置区位位置地块位置位于郑州市弓庄村，隶属惠济区，属于郑州市城中村改造范畴，地处郑州市中心城区边缘区域。

区位机遇在郑州市十二五规划纲要草案中，郑州都市将以中心城区为核心，外围组团为重点，中等城市为支撑，重点城镇为节点，小城镇和新型农村社区协调发展、互促共进的现代城镇体系。在这样的战略背景下，随着郑州市城市中心区的发展，势必给弓庄这一城中村的发展带来新的机遇，我们规划区要抓住这一新的机遇，创造美好的城市环境，实现城市、客户、利润的三赢。市区本案新郑国际机场50分钟车程25分钟车程区位环境区位环境

项目所在的惠济区位于郑州北部、黄河南岸，西依邙山、北临黄河的自然地理位置造成了区域内优越的自然生态环境：森林覆盖率高、黄河湿地资源丰富、空气湿润洁净、气候宜人。地块南临贾鲁河，拥有较为丰富的景观资源。已建成住宅区现状部队用地汽车博览中心汽车博览中心已建成住宅区规划二号线地铁站城市主干道花园路城市主干道中州大道贾鲁河城市自然景观宗主地块宗主地块设计启动地块周边现状现已拆除当地住宅市场分析市场案例分析—天地湾本案项目位置：天地湾项目与本案临近，位于花园路西侧。项目概况：总占地面积：300余亩，总建筑面积37万，其中住宅26万，商业11万，项目共分为三期开发，一期为联排别墅和叠加别墅，二期、三期为小高层和商业。产品类型：

小高层产品：

面积段：85—210平米售价：0.7万—0.9万

总价控制：180万

价格规律：单价随着面积段的增加而增加。

叠加别墅产品：

面积段：230—245平米售价：1.4万—1.5万

总价控制：360万

联排别墅产品：

面积段：280—290平米售价：1.8万—2.1万

总价控制：600万

价格规律：单价根据产品类型的不同有不同的定价。产品去化及市场反馈：

高层部分：90平米以下小三房及2+1户型去化率80％，均价0.78万—0.8万145—210平米平层及复式高层去化率5％，均价0.88万—0.98万

高层市场面积100-130面积段空缺，市场接受率低

叠加别墅部分：

一二层去划率32％；三四层去划率18％，均价1.4万—1.5万

市场对首层相对接受度高

联排别墅部分：

市场去化率54％，均价1.8万—2.1万

由于联排别墅同叠加别墅价格梯度不大，联排别墅市场接受度优于叠加别墅面积附送规律

：

小高层产品：

首层附送地下室、院子，顶层附送阁楼和露台，标准段附送阳台。

叠加别墅产品：首层附送地下室、院子，顶层附送阁楼和露台，户型内中空

联排别墅产品：首层附送地下室、院子，顶层附送阁楼和露台，户型内中空

市场案例分析—天地湾联排户型地下层平面一层平面二层平面三层平面阁楼层平面户型设计分析：1、大进深小面宽2、内庭院中空设计3、顶层露台、阁楼设计4、户型面积控制280—290平米5、户型单价2.1万，总价控制600万顶层阁楼设计顶层露台设计庭院中空设计市场案例分析—天地湾叠加户型地下层平面一层平面二层平面三层平面阁楼层平面四层平面户型设计分析：1、大进深小面宽2、一、二层配置：

庭院、地下室、餐厅中空设计3、三、四层配置：

庭院、地下室、阁楼、露台、客

厅餐厅中空设计4、户型面积控制230—245平米5、户型单价1.5万，总价控制360万餐厅中空设计一二层地下庭院三四层地下庭院一二层地下室三四层地下室一二层庭院三四层入户玄关、庭院客厅中空设计餐厅中空设计顶层阁楼露台设计市场案例分析—天地湾高层户型标准层平面140平米顶层跃层下顶层跃层上

户型设计分析：首层附送地下室，标准层140平米四房两厅两卫，高层218平米五房三厅四卫为顶层跃层设计，标准层附送价值空间少市场销售反馈：首层售价=顶层跃层售价>标准层售价；去化速度首层>标准层>顶层跃层，顶层跃层市场认可度低

户型设计分析：首层附送地下室，标准层85平米三房两厅一卫，高层138平米五房三厅三卫为顶层跃层设计，标准层附送价值空间以凸窗为主市场销售反馈：首层售价=顶层跃层售价>标准层售价；去化速度首层>标准层>顶层跃层，顶层跃层市场认可度低市场案例分析—天地湾高层户型标准层平面85平米顶层跃层下顶层跃层上案例选择初衷：

天地湾项目与本案仅一条路之隔，其产品类型及售价有很高的参考价值。案例市场分析结论：低层产品部分：

户型面积段：叠加产品230—245平米；联排别墅280—290平米

产品售价：叠加产品1.5万元/平米；联排别墅2万元/平米

产品总价：叠加产品360万元/套；联排别墅600万元/套高层产品部分：

户型面积段以90以下为主，大户型以145为主，160以上大户型为跃层户型——没有标准意义大户型

产品售价：90以下0.78—0.8万元/平米；145以上0.88万元/平米，顶层复式0.9—0.98万元/平米，纯复式0.98万元/平米

产品总价：90以下约72万元/套；145以上约130万元/套，复式约200万元/套市场产品空缺分析：

高层产品缺乏舒适型面积段180-220产品

低层产品缺乏平层200平米叠加替代产品

联排别墅产品缺乏品质感较高的创新型产品

案例分析总结市场案例分析—金荣·盛景濠庭本案盛景濠庭二期户型配比市场售价：

区域纯别墅盘，根据位置不同售价1.6—2.9万/平米，均价2.1万/平米。销售情况：

由于项目有70/90规划指标限制，每套房实际由多套组合而成，由于限购原因无法签约，尚无签约备案。市场借鉴：

从该项目可参考，联排别墅市场认同价格为2.1万/平米，总价约900万。产品类型：

产品类型比较单一，一般为六、八、十户联排，地下一层，地上三层。市场案例分析—金荣·盛景濠庭联排户型A合计总面积：258.4地上，97.34半地下地下层平面图本层面积：97.34平米一层平面图本层面积：100.57平米二层平面图本层面积：89.31平米三层平面图本层面积：68.52平米户型设计分析：1、大进深小面宽2、通过增加面宽提升户型舒适度3、户型增加电梯设计，增加配置3、顶层露台、阁楼设计4、户型面积控制地上260平米5、户型单价2.1—2.9万，

单套总价上限750万市场案例分析—金荣·盛景濠庭联排户型B合计总面积：303.25地上，121.22半地下地下层平面图本层面积：121.22平米一层平面图本层面积：123.28平米二层平面图本层面积：99.97平米三层平面图本层面积：80平米户型设计分析：1、大进深小面宽2、通过增加面宽提升户型舒适度3、户型增加电梯设计，增加配置3、顶层露台、阁楼设计4、户型面积控制地上305平米5、户型单价2.1—2.9万，

单套总价上限900万市场案例分析—鑫苑·逸品香山本案逸品香山二期户型配比二期去化比例电梯洋房市场销售情况

结论：

区域以刚需为主，面积越小产品去化速度越快，199以上跃层户型没有售出，多层电梯洋房户型首层附送地下室，顶层复式由于其附加值高，能带来销售高单价，洋房平层相对小高层户型没有价格优势。市场案例分析—鑫苑·逸品香山电梯洋房户型地下层平面图一层平面图销售面积154平米附送面积121平米标准层平面图销售面积139.3平米附送面积8.2平米

户型设计分析：首层三房三厅两卫154平米附送地下室，标准层139.3平米三房两厅两卫，标准层附送价值空间以阳台为主市场销售反馈：首层售价=顶层跃层售价>标准层售价；去化速度首层>顶层跃层>标准层市场案例分析—鑫苑·逸品香山电梯洋房户型标准层平面销售面积143.8平米附送面积8平米顶层跃层下销售面积154.2平米附送面积70平米顶层跃层上

户型设计分析：首层附送地下室，标准层143.8平米三房两厅两卫，高层154+70平米四房两厅两卫为顶层跃层设计标准层附送价值空间以阳台为主市场销售反馈：首层售价=顶层跃层售价>标准层售价；去化速度首层>顶层跃层>标准层案例分析总结案例选择初衷：

通过对该区块纯别墅盘的分析对比，能够判断该区块低层设计突破点，同时能够对该区块低层产品售价有明确的定位；

通过对该区块纯高层盘的分析对比，能够判断该区块高层去化定位及改善型定位，能够明晰该区块高层价格区间定位。案例市场分析结论：

低层产品部分：

盛景濠庭案例对比天地湾别墅产品户型面积段有所提升，产品单价有所提高，产品总价有所提高

户型面积提升设计逻辑：通过增加户型面宽、适当调整进深，提升户型舒适度，同时提高户型配置，增加电梯设计

价格提升手段：提升户型配置、提高户型舒适度提高售价

产品价格定位：单价2.1——2.9万/平米，单套售价700万——900万

市场启示：如果户型设计是建立在产品舒适度提升的基础上，市场单价及总价在该区块存在提升空间高层产品部分：

逸品香山项目高层户型以90以下为主，大户型以120—160为主，二期引入140以上电梯洋房户型

140电梯洋房户型：首层155平米附送地下室，标准层135—145平米，顶层155附送阁楼

产品售价：首层1.15万元/平米；标准层0.8万元/平米，顶层1.1万元/平米

产品总价：

首层约180万元/套；标准层约120万元/套，顶层约170万元/套

市场启示：该区块高层以去化为主，纯粹提升配置不能增加售价，电梯洋房首层和顶层通过附送价值而提升单价产品设计突破点：

高层和低层产品创新必须建立在以提升舒适度的基础上才能够提高产品销售单价及产品竞争力市场案纠例分析—迎宾趣路3号本案迎宾路3号销售售狠价及策膊略：目前处千于开放班尚未开慎盘阶段焰，预计仓单价2.5万/平米抵以上防，通僚过调灵研，糖该楼盘销浆售策略土为低层塘定制销汁售，按肺照套数栏销售，勿单套报凝价10霸00万以嚼上，摧通过低层遇来带快动楼记盘品摩质，压以此筐拉动毛多层暗高层拦售价搭。楼盘规泥划不足醒：单套托千万铃联排稳市场明定位祝预期解有脱治离郑诱州市搁场，从高层异、多肚层、宗低层尿混合命社区品质凶整体不雷高。市场借柄鉴：从该项羊目可参泰考该楼与盘销售激策略，帅通过低币层去化宗来提升柱楼盘口误碑及品片质然后包借助栋于低遗层建拖立的惯客户冒口碑忆来提票升高促层售农价。首推户非型面积左：A户型：温地上：284平米，尺地下：140平米；B户型悬：地满上：33刷4平米铜，地土下：13缴8平米税；C户型催：地饰上：351平米右，地无下：14农5平米找；D户型：晌地上：368平米薄，地渴下：15弃7平米去；E户型：底地上：38餐9平米，拜地下：16支1平米；F户型保：地职上：40丈4平米叙，地析下：163平米惑；户型洽配比珠：整体规册划为一沃期联排砍、洋房不、二梯籍四户小犯高层；坛二期为雷满足规申划要求的70耻/9捕0户型盘，一幸期首挂推53套联陈排和客双拼游。规划喇设计绘借鉴锯：避免高软低层面偏积段差盐异过大遇，避免掘因产品简定位导域致目标晒客户混件杂，影董响后期挪楼盘序品质扔。市场案绢例分析—联盟冷新城散七期本案联盟被新城丙七期项目叶背景吼：联盟新侍城七期巷西班牙寺院子位欠于东区同龙湖南具区核心播地段，纹是近两梢年郑州征市区内史高端低非密度项典目的典弹型代表萍，该项区目为目仿前郑州瘦市区内骑最终实悟现均价绪最高的雕项目，梁别墅、钩洋房整闸体成交醋均价近1.9典5万元/平米。规划设渣计及项脏目定位令：规划均各类那产品怕均为撕面向薄高端哪客户岩群体闻的大崖面积斥舒适蔽型户阁型。归规划考布局芽上，把外围哈为多赏层洋薄房，杂内部渣核心倒区为愿别墅岸类产械品，既别墅予与洋趟房的号体量遮比约泥为1：4。叠么加别贵墅为5层，1-2层为一笑户，3-5层为一史户；电百梯洋房易为7层，毙顶层错为复分式。去化及猪销售战述略：联盟绩新城重七期异自201见0年下笨半年峡推出遭，至201母1年6月底貌已经抗全部向去化颗，总形成交奖面积盒近8.2万平米榆，整体腥成交均止价高达1.9树5万元/平米。读年去化逢量达到8万平米杂，该项灭目销售暗重要靠聚建业自离身客户骄资源消岸化，付娘款方式唱要求全开部一次饼性付款锣。借鉴意秆义：市场赏潜在琴高端报客户洁群体陪较多奋，潜被在购涂房资框本高户型饺配比则：市场案许例分析—联盟新缘瑞城七期户型竿设计图分析宿：140平米户敞型三房惯两厅两驳卫，一引梯两户言，两户确一部电毛梯配置坐，17峡0平米户辩型三房战两厅两模卫，主叮卧空间搏较大，捎并无其张他户型境优势，魔属于改镇良型170户型市场销刘售反馈勤：市场朝去化胁速度桨快，呆特殊铃性：1、客虽户为看建业并内部蚁客户候；2、地驻段为肝东区借核心换地段市场案迁例分析—联盟周新城传七期户型设局计分析境：260平米倍户型宽六房仓两厅护三卫披，一麦梯两桶户，遣两户第一部跨电梯陪配置鄙，南悦向3.玩5面宽，钉套房设胆计理念市场松销售霉反馈留：市场狭去化论速度骗快，辩特殊车性：1、客办户为弯建业引内部尊客户土；2、地畅段为蝇东区悉核心博地段案例暂分析耍总结案例肃选择炮初衷：迎宾路3号与乖联盟掀新城歼七期扁属于派地区省个案邮例，沸这两接个案脖例选辉择在哀于通免过对兆其分负析，翼探究探郑州摸高端逝豪宅浆市场炼资产春容量成及高上端豪肚宅市尚场产庙品设奥计水拐平，名旨在短通过题对其拿分析继充分档了解睁郑州糕市场肥潜在折购买贺力及瓶社会罪对豪确宅市抱场的循产品帆诉求案例市斤场分析胆结论：迎宾第路3号：面积疑段28妨0—耻41藏0平米/套，单画套报价10愁00万以上落，均价株预估2.5万/平米市场盼启示秩：由尿于迎桨宾路3号依然珠处于惠肥济区楼宪盘板块贯，即使锤其高端拐豪宅定排位，其赴产品单而价依然涌受本地印块区位良单价约宁束联盟欧新城讽七期殿：高层面旷积段14锁0—爪—2顺60平米/套，歼单价2万/平米米，总眯价520万市场启书示：郑并州整体年住宅市睁场豪宅蒸需求潜典在客户霸群体较面大，高滥层高端打豪宅市缺场份额钞存在市场高决端项目启户型面灯积段分数析项目样扶本以高跟层为主少，两房鼠面积段怨由75-屿125平米陪，主错力户率型面爹积段元集中魂在85-伯90平米旋。项目样缝本以高柄层为主愤，三房炊面积段脑由90-韵176平米蕉，集可中区箩间为130区-14绒0，属扬于舒扫适型烫三房铜。项目堵样本漠四午房面拣积跨隐度较俯大，舰其中允天骄描华庭精、豫吓航泊碰郡、拦东方帮鼎盛精仅有惩极少浓量四槽房产艳品，同面积喉偏小效，为130移-15竿0平米，桑东方御谷庭、银印基王朝4期等面溜积较大耻，面积院段以16浓0-评22要0平米为掠主。市场塞分析嫩总结市场魂分析橡总结1、区域轰产品定足位首置劝，高端忧产品依狐靠产品趟类型来字提升，均产品力城不高2、产准品类扰型为命高层评面积脱段集叙中90以下月首置泛、140引-16倘0首改稠，25摩0-岩29韵0叠拼联板排产品3、区域嫁产品价孔格普通炊高层0.7万-1万/平米蔬，总箩价200万上限蛛；普通遇叠拼1.5万/平米牺，总第价36和0上限宅；普通荐联排2万/平米柔，总况价60村0万上限4、产品尝单价提族升手段兰：产品巾舒适度峰及产品煤配置提谎升实现间单价提跃高5、高遥端住隶宅市披场潜集在容般量，遣市场沙供应痒量及截产品国力有无限基于地市场链分析辟下的渡产品功创新债设计团队扫设计肥理念设计出肢发点：立足于忍市场分迫析的规拜划设计忧及产品还定位。我们的尘机会：住宅市隐场高端基产品的删缺失，柿高端住坑宅市场滨需求量根大，当睁前高端构住宅产捐品力不枯高，创兆新程度亲及舒适唤度有限涛。设计所骗要达到犹的目的迟：实现地育块销售叉利润最百大化。实现医目的宣的前汽提：市场盼存在乳总价享上限由。设计分突破绘点：控制瞧总价驻的前页提下奇，通涂过单懂价的显提升迈实现渐利润孤的增屿加实现目悔的的手怎段：在保证宪容积率酱基本不阔变的前答提下，奋控制单猾套产品健总价，治通过产哄品创新娃来提升惹单价，长最终实插现总销山售额的广提升，善达到实社现地块讯销售利宜润最大壮化的目味的。团队设蜜计理念地块分咐析及项偷目定位安置恋房用知地地块但开发存策略请：地块开踩发定位踏：启动融区依靠部其资源蚂优势定割位为中挑高端，穷客户群旨体为再画改高端葡，其他鸦地块保柳证去化捐首置产选品。开发策特略：通约过启动臂区高端划定位，咏树立公根司及项友目品牌奖形象，叨将启动碗区作为鉴该项目策标竿地哥块，以饼此来拉斜动售价抚，为后丹期开发远提供售呈价及品寇牌支撑中。学校用虏地保障律房用颗地可开市发用顷地可开发与用地阻启动区产品闹定位百原则砌及策宣略产品定盐位原则关及策略产品喝定位今原则烂：立祖足市徒场并斤尊重抱市场谦，立涛足业末主地划块高河端定滑位、如产品樱定位惭为高险端住摸宅产勒品产品艰创新姑原则夕：以汪市场狱高端属豪宅患产品款为参奶照，拐从产孟品舒腥适度秘、配颈置提阁升本脂案产倒品力产品涂定位览策略巨：高层矿面积蛋段区烤间：160平米、央单价0.8鞠—0.姥9万/平米版，总楼价控垮制15玩0万目标野客户灭群：革市场140您-16经0平米盟首改妇客户高层面汉积段区事间：180浩—22笋0平米载、单机价1.0刺—1.急2万/平米，跃总价控短制250万目标疯客户新群：肢市场痕高层留跃层透客户低层古平层尤面积雕段区命间18浩0—马—2瞧20平米复、单贵价2.0裤—2.鹊2万元/平米陵，总军价控慌制500万，目标啦客户钱群：打市场珍叠拼弊及联魄排别刚墅客窗户低层攀联排苏面积纳段区言间220滨——3唯30平米、万单价2.2闹—2.曲5万元/平米商，总县价控卫制800万，目标菊客户钞群：携市场易普通刻联排蚂别墅面及潜蚊在高狭端产利品消吊费客倡户户型穗创新我分析—高层160平米联盟本新城17陵0户型户型上设计疏分析泽：1、户捎型只舰是在140基础慢上面性积的巧增加贤，没业有从开本质宝上提党升2、一厦部电臣梯服遮务两触户配服置不覆高3、厨房有餐厅配捞置较低4、南吴向面咸宽浪评费、望户型妻通透备性不遵高创新160户型户型询创新僚设计喷分析径：1、充分篮利用南片向面宽2、独傻立电宫梯入妻户3、入砖户双誓玄关4、中巡寿西厨州房、疮独立坡餐厅蜘设计5、主阵卧套屠房设剪计6、户型跳南北通浓透厨房餐驳厅配置筋不高两户婚共用任一部骡电梯南向面键宽浪费中西谊厨房狼设计独立餐及厅设计独立两电梯茫入户入户双并玄关主卧套厅房设计户型创脾新分析—高层22旧0平米联盟新葱城260户型创新22希0户型户型设职计分析息：1、户型毕南向四然面宽六倘房两厅鸟，户型盲房间数记过多导驾致品质游不高2、一撑部电父梯服顺务两牢户配嗓置较榨差3、厨房啊餐厅配应置不高4、次恶卧室架面宽犁太小槽，户标型舒崖适度突低5、南向稿面宽浪炮费户型创床新设计沈分析：1、控制吼房间数穗量保证留舒适度2、独胳立电剃梯入耀户3、入户隶双玄关4、岛五式厨价房、动独立娃餐厅协设计5、主次众卧室套哲房设计蔬理念6、户型农南北通浇透岛式购厨房撞设计独立电们梯入户入户冤双玄珍关独立声餐厅冒设计主次卧充室套房筋设计次卧室办面宽小钳舒适度置低南向呀面宽病浪费厨房盆餐厅词配置局不高两户共扛用一部暗电梯户型泛创新掌分析—高层户芒型纵向馒设计体狮系高层16雪0户型高层180户型高层22券0户型户型配扇置：160平米：裂三房两敞厅两卫抚、中西购厨房、施独立餐莫厅、独长立电梯厚入户、馅入户双初玄关、犯户型南拨北通透18谁0平米：四房两晕厅三卫痛、中西妻厨房雄、独馒立餐爱厅、小独立权电梯嚼入户席、入渡户双赚玄关举、户底型南柳北通告透220平米：四房两沉厅三卫蔬、岛式升厨房、独立秩餐厅头、独玩立电熄梯入猾户、摊入户堪双玄肿关、美户型竭南北拨通透捕、主次卧植室套房荣设计户型设醋计逻辑静：保证两高端友住宅去户型删配置敌的前愈提下诞通过缝提升慢户型败功能挠模块棚及舒蜻适度脊来增圆大户涝型面历积段高层160户型描述客厅面宽餐厅面宽主卧面宽套房个数厨房面积其他功能块面积可能总价中厨面积西式厨房电梯独立入户独立洗衣（生活阳台）1601T23房42003850420023.813.4有有8000￥1,280,000.00星河卖湾式伶的走抛进深浪产品预，房间控舒适3房2卫，储殊藏空间丰富，矮各个功满能块都萄具备。描述客厅面宽餐厅面宽主卧面宽套房个数厨房面积其他功能块面积可能总价中厨面积西式厨房电梯独立入户独立洗衣（生活阳台）1801T24房42004200420014.812.4有有10000￥1,800,000.00高层18质0户型紧凑式耻多房户饿型产品订，4个面远宽朝现南，4房3卫各个功言能块都痰具备。描述客厅面宽餐厅面宽主卧面宽套房个数厨房面积其他功能块面积可能总价中厨面积西式厨房电梯独立入户独立洗衣（生活阳台）2201T23房450045004600313.70有有10000￥2,200,000.00高层220户型舒适再型多响房户芳型产纳品，各个徒功能挪块都疮具备尼，豪锁华。12.未1M12巷.1稻M10.累05M10乡丰.8胀M6.荡9M6.喊9M7.射4M16.周6M市场低舟层产品杆设计分多析：传统低堤层产品裁面宽小患，进深屠大，一须般是八贺户甚至瓦更多户贷拼接在轰一起，恨品质差繁，进深忆大导致赖山墙面析大，社桐区环境和较差、扒社区品曲质不高创新低掉层产品纸设计逻件辑：创新低摇层产品悼面宽大誉、进深帝小，一滋般不超稠过四户筑拼接在路一起，出有效地温保证了唯产品的芬生活品驴质，由窃于进深坊小因而均山墙面拉小，社衔区环境蹄好，社朗区品质摔较高户型创伟新分析—低层户好型设计稿逻辑市场低创层产品创新斩低层紧产品

面积可能总价1层户型200￥3,000,000创新低统层户型洁解析—一层稼平面具有独酬立的入搭户院和剪地下车酷库及下以沉庭旨院和总地下雹室

面积可能总价2层户型190￥2,850,000创新恐低层真户型仅解析—二层平杆面具有炎独立宏的入懂户院抓和地宾下车蜘库及下诊沉庭饺院和筝地下板室

面积可能总价3层户型180￥2,700,000创新霸低层师户型叫解析—三层平镰面具有苗独立躁的入泻户院较和地践下车攻库及下盈沉庭腾院和厕地下腿室

面积可能总价4层户型220￥3,300,000创新粥低层丢户型鼻解析—四层鄙、跃烛层平配面具有沃独立昼的入乓户院阁和地邻下车读库及下沉径庭院和恼地下室创新米低层南户型敬解析—组团地懒下层平茶面组团标石准剖面创新灿低层豪户型唱解析—组团辱入户炒方式创新低元层户型菠解析—组团空朗间示意描述客厅面宽餐厅面宽主卧面宽套房个数厨房面积其他功能块面积可能总价中厨面积西式厨房电梯独立入户独立洗衣（生活阳台）2851T24房600045005000497.23有有285￥4,275,705.00大户交型大锣平层赛一层各层独翁立入户姓，二，察三层户型纲也有气一层斗的院呆子描述客厅面宽餐厅面宽主卧面宽套房个数厨房面积其他功能块面积可能总价中厨面积西式厨房电梯独立入户独立洗衣（生活阳台）3221T24房600045005000497.23有有322￥4,833,406.00大户津型大斤平层鸣二层描述客厅面宽餐厅面宽主卧面宽套房个数厨房面积其他功能块面积可能总价中厨面积西式厨房电梯独立入户独立洗衣（生活阳台）3261T24房600045005000497.23有有326￥4,895,373.00大户型丛大平层扯三层描述客厅面宽餐厅面宽主卧面宽套房个数厨房面积其他功能块面积可能总价中厨面积西式厨房电梯独立入户独立洗衣（生活阳台）3701T24房600045004500497.23有有370￥5,561,515.00大户型顽大平层虑四层4层向播上跃筛层，葵有露台和平领墅的感览觉基于子销售偷利润缎最大鸦化的枪规划呈设计方案氏推衍写使用积产品趣说明方案推浩衍过程傻总述方案1高层大半包围痛围合饰低层社彼区，低层产界品包括4F拘+1的大舰平层搞洋房搜，小部分且排屋和酱双拼。将高侮低层返区域扰彻底蕉分开粒，南魄低北录高大平蛙层增肉加14梦00快0平，鄙但是岁容积哄率降挺低方案1-惹1高低分烛界线高低轻分界亮线高低分买界线方案1-2将方工案1的排搂屋和疗双拼随改作倒独栋昆产品方案2高层夫半忍包围瓣围沃合低透层社早区，低层仰产品惰改成破侧进4F区+1的大平层洋房咐，小部朴分排屋味和双拼京。高低屡分界泡线高低疤分界每线方案2-1将高低揪层区域伸彻底分兔开，南六低北高大平层世产品做席到5万平引入大伪户型大膀平层产鸽品低层完灰全用大遇户型大粘平层产甚品低层欧完全平用排绕屋类景户型高低扭分界企线高层泛半包围殊围合本低层社吉区，低层产覆品全部评用大户繁型大平旦层产品方案3方案4高低敞分界求线高层吗半包围次围合权低层社弊区，低层谋产品幸全部忌用排将屋产乞品方案对败比——配比

方案I方案I-1方案I-2方案2方案2-1方案3方案4

各类住宅建筑面积151960130840149890154372135256146616130056M²其中高层160户型33280332803328033280332803328033280M²高层180-220户型85200481208520085200481206900069000M²多层大平层洋房180-22028440426602844094801896000M²多层大平层洋房280-3700002347231296443360M²独栋别墅0029700000M²连排别墅50406780029403600027776M²容积率2.001.751.972.031.801.931.74

各类产品面积百分比

其中高层160户型21.90%25.44%21.90%21.56%24.61%22.70%25.59%%高层180-220户型56.07%36.78%56.07%55.19%35.58%47.06%53.05%%多层大平层洋房180-22018.72%32.60%18.72%6.14%14.02%00%多层大平层洋房280-37000015.20%23.14%30.24%0%独栋别墅001.95%0000%连排别墅3.32%5.18%01.90%2.66%021.36%%多层大平层产品面积段小，容积率高，可销售额较高大平层产品可销售面积多，容积率浪费较多，可销售额低增加独栋产品，产品梯度拉的开大平层产品多，大户型大平层产品面积段高，总价偏高大平层产品最多，容积率低城市空间形态排屋产品多，总销售额度最低方案对秧比——经济帐师估算对充比

住宅销售估算面积面积比例单价

估计总销售额方案1高层1603328021.90%8000￥266,240,000￥1,645,640,000高层180-2208520056.07%10000￥852,000,000多层大平层2844018.72%15000￥426,600,000排屋50403.32%20000￥100,800,000方案1-1高层1603328025.44%8000￥266,240,000￥1,522,940,000高层180-2204812036.78%10000￥481,200,000多层大平层4266032.60%15000￥639,900,000排屋67805.18%20000￥135,600,000

高层1603328021.90%8000￥266,240,000￥1,619,090,000

高层180-2208520056.07%10000￥852,000,000方案1-2多层大平层2844018.72%15000￥426,600,000

独栋29701.95%25000￥74,250,000方案2高层1603328021.56%8000￥266,240,000￥1,671,320,000高层180-2208520055.19%10000￥852,000,000多层大平层3295221.35%15000￥494,280,000排屋29401.90%20000￥58,800,000方案2-1高层1603328024.61%8000￥266,240,000￥1,573,280,000高层180-2204812035.58%10000￥481,200,000多层大平层5025637.16%15000￥753,840,000排屋36002.66%20000￥72,000,000方案3高层1603328022.70%8000￥266,240,000￥1,621,280,000高层180-2206900047.06%10000￥690,000,000多层大平层4433630.24%15000￥665,040,000方案4高层160332800.255898000￥266,240,000￥1,511,760,000高层180-220690000.53054110000￥690,000,000排屋277760.2135720000￥555,520,000多方案是比较部鸽分方案一——总图180180200190180220200190180220100736710073671497910214979102160160220220多层大胆平层洋挖房180垒-22史0联排别捏墅240联排别贫墅330高层16弃0户型高层220户型高层18厌0户型方案一——户型配岂比方案1住宅销售估算面积面积比例单价

高层1603328021.90%8000266240000￥1,645,640,000高层180-2208520056.07%10000852000000多层大平层2844018.72%15000426600000排屋50403.32%20000100800000

151960

高层恶半间包围臭围比合低躺层社职区，低层剪产品酿包括4F+澡1的大庄平层亩洋房急，小部分正排屋和虑双拼。谷幼儿园桌与会所嫂形成小区形劣象，结琴合主轴泛增加每小区品棵质。产克品线丰富，莫可销售始面积多飘，各类制产品配衰比适中另。小区主要出入口图例车库出入口市政道路小区主要车行道路方案一——交通考分析方案一—分地框块容购积率高层算区域3.3多层思区域1.3低层区廊域0.6狸5方案一——景观分询析小区会所图例小区幼儿园景观主轴景观次轴幼儿园怀位于无无遮挡处会所结事合主景节观轴线形成音小区禽主要兔空初间高层C型半逗包围级围槐合低朽层社姥区，低层震产品盐包括4F+挎1的大平轻层洋房低，小部分绵排屋和厨双拼。方案一——透视方案猎一——透视200190180220200190180220100736710073671497910214979102160160220220180180多层大平层洋房180-220联排别墅240联排别墅330高层160户型高层220户型高层180户型方案1-房诚1—撑—户型根配比方案1-1住宅销售估算面积

单价

高层1603328025.44%8000266240000￥1,522,940,000高层180-2204812036.78%10000481200000多层大平层4266032.60%15000639900000排屋67805.18%20000135600000

130840

将高低写层区域伏彻底分尘开，南欺低北高大平层内增加140此00平，析百分卫比达32排%高层守量减嘉少，秘容积始率降承低，馒经济萍账不凑算有获力20019018022020019018022017杨715317姐715蹈3160160220220180180多层大平层洋房180-220独栋别墅330高层160户型高层220户型高层180户型方案1-2盖——户型配鸡比方案1-2住宅销售估算面积面积比例单价

高层1603328021.90%8000266240000￥1,619,090,000高层180-2208520056.07%10000852000000多层大平层2844018.72%15000426600000独栋29701.95%2500074250000

149890

将方案1的排屋违和双拼亿改作独厕栋产品绵，增加量独栋眉产品每，产悟品梯奶度拉厚的开哥。独砌栋成组段团分格布，4个一组惨。方案口二——总图200190180220200190180220100736710073671497910214979102285322326285322326371371160160220220180180高层160户型高层220户型高层180户型多层大平层洋房180-200双拼别墅330联排别墅240多层大平层洋房280-370方案责二——户型配私比方案2住宅销售估算面积

单价

高层1603328021.56%8000266240000￥1,671,320,000高层180-2208520055.19%10000852000000多层大平层3295221.35%15000494280000排屋29401.90%2000058800000

154372

高层革半包围凶围合忙低层社罪区，低层幕产品口改成佳侧进4F+墨1的大平层洋房贪，结合歪小部分跟排屋和逢双拼。侧进酬大平俯层产惰品形峰成特珠别的饥入户劣方式和独立断空间。礼低层空魂间分布粪有特点义。缺点曾是侧如进大仪户型削产品震面积销段过危高。小区主要出入口图例车库出入口市政道路小区主要车行道路方案狼二——交通锅分析方案二——分地块血容积率高层路区域3.3多层毯区域1.3低层敲区域0.景65方案劈燕二——透视方案庸二——透视方案贤二——透视200190180220200190180220100736710073671497910214979102154154220220178178200190180220200190180220100736710073671497910214979102285322326285322326371371160160220220180180高层160户型高层220户型高层180户型多层大平层洋房180-200双拼别墅330联排别墅240多层大平层洋房280-370方案2-宏1—夕—户型配录比方案2-1住宅销售估算面积

单价

高层1603328024.61%8000266240000￥1,573,280,000

高层180-2204812035.58%10000481200000多层大平层5025637.16%15000753840000排屋36002.66%2000072000000

135256

将高低亡层区域走彻底分丛开，南膀低北高大平层仆产品做薄到5万平港，产长品丰浆富但是恳低层牢多，偏容积馋率损趣失方案菊三——总图285322326285322326371371160160220220180180高层160户型高层220户型高层180户型多层大平层洋房280-370方案三——户型递配比方案3住宅销售估算面积

单价

高层1603328022.70%8000266240000￥1,621,280,000高层180-2206900047.06%10000690000000多层大平层4433630.24%15000665040000

146616

将高禁层L型布贼局，汗幼儿母园移牛至西敞侧，宾希望促最大苏面积慈的排沉大讲户型乱大垂平层静产品土。小区主要出入口图例车库出入口市政道路小区主要车行道路方案累三——交通分披析方案三——分地块乔容积率高层触区域3.3多层区晓域1.甚35方案归三——透视方案三——透视