知名地产住宅产品定型讲义附图丰富

第一篇规划1.市场土地供应情况2.全城分区标准配比3.提资输出4.强排优控要点4.1楼间距4.2交通流线4.3配套5.定型单体性能模块6.强排方案7.项目运营图市场土地供应情况全城分区标准配比强排优控要点楼间距交通流线服务配套单体日照分析强排方案项目运营成果输出项发提资最佳楼间距出入口位置商业位置车库出入口位置产品配比商业配比流线设计配套面积配套位置单体极限偏转角度日照间距分析1.市场土地供应情况全城分区标准配比强排提资清单强排优控要点定型单体性能模块强排方案项目运营图4.0-5.0容积率项目分布综合考虑项目数量和规模，未来4.0-5.5容积率项目主流规模区间是50-100万方，其次是100-200万方区间；其中项目供应小地块规模在15万方左右，供应大地块规模在30万方左右。东西南北中规模（万方）69008439322612141918052合计3504主城53个容积率4.0-5.5G类（超）高层商品住宅项目规模分布40-506110150-10014800100-2002010-2054020-30812130-4066020200-300060300以上2010310以下3200市场土地供应情况\项目分布1.1项目分布情况典型主流小地块——金色领域4期193X160m，正南北商业/办公住宅分类小地块大地块计容建面15W㎡30W㎡组成主流小地块一般由3~5栋楼组成主流大地块一般由10~12栋楼组合成一个地块案例金色领域4期净用地面积：22905.55㎡净用地容积率：5.8计容建面：132852.19㎡魅力之城7#地块净用地面积：61037.17㎡净用地容积率：4.8计容建面：292978.44㎡一期二期典型主流大地块——魅力之城7#地块314X270m，南偏东15°市场土地供应情况\用地分类1.2用地分类按照目前土地供应情况，市场以15W-30W㎡土地供应为主。市场土地供应情况\楼盘案例1.3昆明楼盘案例案例2：圣世一品容积率：3.45出让时间：2007年3月计容建面：25.31万方案例3：中海学府路8号容积率：4.4出让时间：2012年8月计容建面：17.15万方案例1：实力壹方城容积率：2.999土地出让：2010年12月计容建面：30.76万方市场土地供应情况\楼盘案例1.3昆明楼盘案例案例2：广基锦悦四季容积率：5.27土地出让：2011年8月计容建面：18.17万方案例3：兰亭上锦容积率：4.2土地出让：2011年10月计容建面：27.98万方案例1：联想科技城（一期）容积率：3.5土地出让：2013年1月计容建面：28.94万方案例1：盛泰公园盛世容积率：2.5土地出让：2011年6月计容建面：14.87万方案例2：中产花香四季容积率：3.49土地出让：2011年12月计容建面：18.18万方案例3：兆丰六千城容积率：5.0土地出让：2011年7月计容建面：18.05万方市场土地供应情况\楼盘案例1.3昆明楼盘案例市场土地供应情况2.全城分区标准配比强排提资清单强排优控要点定型单体性能模块强排方案项目运营图T6、T10、MINIT10楼型产品容积率验证T10层数户型（㎡）个数户数合计标准层合计（㎡）楼体数总户数单体建面（㎡）总建面（㎡）346626813216844884488824134328134111521115210226820468693669366871407140105268210楼体合计103388743382971629716miniT10层数户型（㎡）个数户数合计标准层合计（㎡）楼体数总户数单体建面（㎡）总建面（㎡）34826202492120216728167288841363521361196811968楼体合计103388443382869628696T6层数户型（㎡）个数户数合计标准层合计（㎡）楼体数总户数单体建面（㎡）总建面（㎡）34892681784272605224208105268210272714028560120268240272816032640楼体合计62046288162135285408合计小区总户数1492总建筑面积（㎡）143820小区总人数差值1080规划计容建面（㎡）150000住宅面积（㎡）144900方案套型配比户型（㎡）套数套数比总套数比66684.56%4.56%8233622.52%49.87%881369.12%8927218.23%102684.56%27.35%10534022.79%12027218.23%18.23%总套数1492中市套型配比朝向全市配比67（南）5.00%82（东西、南）45.00%90（东西、南）105（南、东西）30.00%120（南）20.00%2.1方案套型配比----中市区30w全市分区标准配比\方案套型配比中市综合套型配比朝向全市配比67（南）5.00%82（东西、南）45.00%90（东西、南）105（南、东西）30.00%120（南）20.00%T6、T10、MINIT10楼型产品容积率验证T10层数户型（㎡）个数户数合计标准层合计（㎡）楼体数总户数单体建面（㎡）总建面（㎡）33662661322132435687128241303282601082421648102266204132673213464105266210132693013860楼体合计103288746562884257684miniT10层数户型（㎡）个数户数合计标准层合计（㎡）楼体数总户数单体建面（㎡）总建面（㎡）33826196492239216236324728841323522641161623232楼体合计103288446562785255704T6层数户型（㎡）个数户数合计标准层合计（㎡）楼体数总户数单体建面（㎡）总建面（㎡）33892661789594587452866105266210594693062370120266240594792071280楼体合计6198628178220724186516合计小区总户数3094总建筑面积（㎡）299904小区总人数差值-10104规划计容建面（㎡）300000住宅面积（㎡）289800方案套型配比户型（㎡）套数套数比总套数比661324.27%4.27%8265221.07%48.80%882648.53%8959419.20%1021324.27%27.73%10572623.46%12059419.20%19.20%总套数30942.1方案套型配比----中市区15w全市分区标准配比\方案套型配比首置（㎡）首改（㎡）657589100-105115-120130中市—10%20%35%25%10%滇池—20%20%25%25%10%官南—20%30%20%20%10%北市—30%35%20%20%—西市—30%35%15%20%—东南仅经开地区20%25%35%20%—东市仅凉亭地区40%30%20%10%—产品套数配比区域全市综合户型配比户型（㎡）套数比总套数比7520%—25%20%—25%8830%45%10520%11520%—25%20%—25%1255%—10%5%—10%2.2户型面积配比全市分区标准配比\户型面积配比市场土地供应情况全城分区标准配比3.强排提资清单强排优控要点定型单体性能模块强排方案项目运营图强排阶段项发提资表分类项目内容规划条件用地性质住宅用地、商业用地、商业/居住混合用地，对商业、公寓、住宅是否有配比要求用地面积含净用地面积、代征道路面积、代征绿地面积、代征河道面积等容积率

建筑密度

绿地率

限高

其他限定条件如不能做底商、坡屋顶、学校配置、特殊退距要求等规划要求图纸宗地图需包含用地红线、道路红线图、场地地形标高、场地周边建筑位置及高度控规图了解地块周边未来规划业态布局原始过规委会方案及指标如该地块已上过规委会则需要提供其他项目简报现场照片、地块周边情况分析、地块周边竞品说明方案深度要求

3.1强排项发提资表提资输出\项发提资规划条件图纸其他强排用地性质用地面积容积率建筑密度绿地率限高其他限定条件宗地图控规图原始过规委会方案及指标项目简报方案深度要求项目发展部设计部表-EXCEL图纸分析-PPT成本部/工程部营销管理部/工程部公司决策INPUTOUTPUT产品构成强排方案土地内部价值分级经济技术指标3.1强排项发提资表提资输出\项发提资居住指标商业指标规划方案规划条件、特殊要求单体方案配套指标地下室指标市场土地供应情况全城分区标准配比强排提资清单4.强排优控要点定型单体性能模块强排方案项目运营图4.1楼间距4.1.1居住建筑间距控制表4.1.2楼栋经济间距值分析

居住建筑低层居住建筑多层居住建筑（中）高层设居室窗户的立面不设居室窗户的立面设居室窗户的立面不设居室窗户的立面设居室窗户的立面不设居室窗户的立面最小值（m）比例（L:H）最大值（m）最小值（m）比例（L:H）最大值（m）最小值（m）比例（L:H）最大值（m）最小值（m）比例（L:H）最大值（m）最小值（m）比例（L:H）最大值（m）最小值（m）比例（L:H）最大值（m）居住建筑低层设居室窗户的立面101:0.8—81:1—121：1—91:1.5—20——16——不设居室窗户的立面81:1—6——91:1.5—6——16——13——居住建筑多层设居室窗户的立面121:1—91:1.5—121：1—101:1.5—20——16——不设居室窗户的立面91:1.5—6——101:1.5—6——16——13——居住建筑（中）高层设居室窗户的立面20——16——20——16——201:440201:435不设居室窗户的立面16——13——16——13——201:435351:530非居住建筑低层10——6——101:1—81:1.5—15——13——非居住建筑多层101:1—91:1.5—121:1—101:1.5—20——15——非居住建筑（中）高层20——13——20——13——201:440201:535注：L为建筑间距，H为较高建筑高度。4.1.1居住建筑间距控制表强排优控要点\楼间距阳台凸窗居住建筑L为建筑间距LL建筑之间间距控制：1.中高层居住建筑之间间距设居室窗户的立面之间，间距满足L:H=1:4，且最小值不小于20m，最大值不大于40m设居室窗户与不设居室窗户的立面之间，间距满足L:H=1:4，且最小值不小于20m，最大值不大于35m不设居室窗户的立面之间，间距满足L:H=1:5，且最小值不小于16m，最大值不大于30m2.中高层居住建筑与低层非居住建筑之间间距居住建筑设居室窗户，间距最小值不小于15m居住建筑不设居室窗户，间距最小值不小于13m4.1.2建筑之间间距控制强排优控要点\楼间距16100（模数）32200（建议设计值）48300（建议设计值）最优引经济环间距参模数建议初始楼颜间距（26.踢9m）设计旱控制燥要点另：1.最优楼寺栋经济涨间距模兆数应保骑证同一钻条车道盏两侧布裳车位以蝴提高车傻道利用补率，即53特00（车列位）+5射30坐0（车位介）+5肠50当0（车道灶）=16饥100；因100帖m高层况住宅拼楼最胁小楼页间距集为25m，故楼窄栋经济渗间距最春小值为161桐00(模数五）+5坡30早0（车臭位）=2怀69铅00；最佳哨楼栋经消济间距嗽值为16拿10禾0×场2=坦32铜20仓0、16咳10振0×斤3=抬48跟30杨0等2.地下车害库柱网宪方向蜡与柱祝网布朝置尽舟量与热塔楼侵保持跑一致。对于停车效窄率来讲渔，最适哈宜的柱碌网为8.1枝×7.屡8。强排类时建同议楼渔栋间盗距最界小为26.突9m，条件还允许时况，宜做鞋到32电.2饭m、48.红3m等模亩数值作。4.1谊.2楼栋经枕济间距留值分析强排优猎控要点\楼间距4.2交通流线4.2业.1出入口浮及商业4.角2.测2车库出亭入口4.2诊.3流线小区出入口、商业设计控制要点15W-3个入口；30W-4个入口影响因素分类出入口设计商业设计

地块属性道路等级两面及以上临城市道路1.车行出入口宜布置在在次干道或支路上，适宜度次干道＞支路＞主干道；不得不布置于主干道时需满足规范要求并宜预留缓冲空间。2.人行主入口宜布置于人流量较大的主干道上，并考虑其形象。紧急出入口放置于主干道上，紧急情况时作为车行出入口。3.各出入口均可人行，保证人行回家流线最短。宜靠近主入口及周边商业布置，保证周边人流及居住人流便捷到达保证其可达性，充分考虑周边人流方向，置于人车回家必经之路，充分发挥其招示性，宜置于道路交叉口等位置，吸引人流。一面及以下临城市道路1.车行出入口宜置在次干道或支路。2.人行入口宜布置在主干道或人流量大的次干道，并考虑其形象。3.各出入口均可人行，保证人行回家流线最短。位置独立地块

大盘分地块

需考虑与大盘其他地块出入口的关系需考虑对大盘其他地块的服务作用或与其他地块商业的关系周边影响学校小学小区机动车出入口距离学校、儿童等建筑的出入口不应小于20米；

幼儿园商业商业网点小区商业宜靠近周边商业布置，保证周边人流及居住人流便捷到达商业区居住区小区出入口宜避开周边小区出入口设置，防止互相干扰

工业用地

规范控制要点1.小区出入口应选择在道路级别低的，对城市交通影响小的道路上。2.特殊情况下向城市更高等级道路的开口不宜超过2个，禁止向城市快速路主车道开口。3.小区内至少应有两个主要出入口；居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连。4.人行出口间距不宜超过80米，当超过时，应在建筑底层加设人行通道口。5.开口位置在主干道上距道路交叉口切角红线不应小于80米或地块的最远端，6.次干路上距道路交叉口切角红线不应小于50米或地块的最远端，7.支路距道路交叉口切角红线不应小于30米或地块的最远端；8.距桥、隧道、立体交叉口的起坡点距离不宜小于30米或地块的最远端；强排优横控要点\交通垦流线1.车行抗出入班口宜艇布置赴在在尺次干卷道或胃支路升上，禾不得睁不布国置于匆主干虹道时烫宜预壮留缓显冲空缝间。2.人行主入沫口宜布塘置于人扩流量较禾大的主似干道上役，并考株虑其形香象。紧字急出入欠口放置亿于主干驼道上，验紧急情持况时作联为车行炒出入口肉。3.各出杀入口两均可残人行卧，以残保证慢人行音流线薯最短。4.商业布染置需考悬虑人流雷方向，塔宜靠近脸主入口狂及周边溉商业布程置。5.充分考霞虑周边防公园、呆学校、途儿童及她残疾人游建筑的且影响。6.开口位亏置在主业干道上婶距道路奏交叉口姑切角红铅线不应蔑小于80米或地淡块的最董远端;次干爆路上距良道路妖交叉巾口切昼角红瓶线不累应小算于50米或地僵块的最鸟远端.TYP哄EA（30静W㎡）注：该塌设计原敲则对15W㎡及30W㎡地块率均适用灵。

主干道次干道次干道车行出啦入口（论备用）车行悔出入倘口车行糖紧急始出入临口车行出芳入口商业小地块当地氧块边岔长＜80茎m时地块检最远端昼可开口桥隧好变坡脂点周边商业主干道当地块户边长＜50卵m时地估块最振远端袍可开彻口人流方向机动车可开口面机动车严禁开口面主干道（30-40m）次干道（20-24m）4.2配.1小区仅出入牛口及帝商业盗设计强排刚优控蚂要点\交通仆流线公园断、学磨校、骡儿童铲及残已疾人皮建筑

主干标道车行出妥入口商业车行出脉入口周边小秧区出入滴口1.宜将万车行鸣出入资口布讯置在扭在次扶干道股或支委路上。2.人行主入猪口宜布树置于人南流量较眉大的主增干道上桥，并考多虑其形慈象。3.商业序布置介考虑凝人流好方向阁，宜简靠近盏主入冤口及谊周边兄人流稍密集欺处布捐置。4.充分逢考虑拳周边鸭居住策区出搭入口海位置熔，对呀其进梯行避谨让。5.开口岛位置宇在主须干道躬上距暮道路臭交叉父口切许角红叮线不侄应小皇于80米或李地块输的最烈远端；次五干路上距道椒路交叉随口切角痕红线不生应小于50米或地剖块的最尽远端；支路距道些路交行叉口破切角岂红线回不应场小于30米或地机块的最拘远端。TY隆PEB（15衡W㎡）注：该脖设计原敌则对15W㎡及30陵W㎡地取块均令适用无。支路次干道次干道车行日紧急雀出入极口人流方向机动车可开口面机动车严禁开口面主干道（30-40m）次干道（20-24m）支路（14-18m）强排优虑控要点\交通择流线4.2荷.1小区侄出入位口及福商业伟设计车库出入口设置15W—3个入口；30W—4个入口设计控制要点图示规范控制要点出入口宽度出入口疏散坡道双车道净宽考虑非机动车出入设置为7.0+1.2=8.2m1.疏散口数量：≤50辆—1个单车道；≤100辆—1个双车道；51~500—≥2个；≥500辆—≥3个2.疏散口宽度：出入口疏散坡道双车道净宽≥7m3.地下停车库库址的车辆出入口，距城市道路的规划红线不小于7.5米，并在距出入口边线内2米处作视点的120度范围内至边线外7.5米以上不应有遮挡视线障碍物交通1.需与外部道路顺畅连接

2.连接方式可采用垂直、角度、平行三种，宜采用垂直式（转弯、进出不方便；安全性隐患（视觉））位置1.出入口设置与景观综合考虑2.为防止噪声、灯光等影响，应靠山墙面设置，靠山墙距离宜取楼栋经济间距，最小宜为16.1m，依次可取32.2m、48.3m等16.1m的倍数车库坡道形式车库坡道尽量采用错层式（最省面积、直线坡道好用安全性）错层例式双车道7.0默m非机动乘车道1.某2m垂直式角度式平行式车库出屑入口车库出姻入口车库让出入派口车库出闹入口强排优郑控要点\交通流较线螺旋旷坡道故式斜楼板脾式直坡道冻式住宅桂楼≥16期.1仆m，宜取16挎.1呀m×蠢N(诵N=侵1，2，3…流线设计控制要点消防流线救护流线搬家流线非机动车流线垃圾流线规范要求1.低层、多层消防车道转弯半径不小于9m；高层住宅周围设环形车道或沿建筑的两个长边设置消防车道，转弯半径不应小于12m，尽端式消防车道回车场地不应小于18m*18m。2.高层住宅应在登高面一层，结合消防车道设置不小于一块消防登高场地，每块消防场地尺寸不小于15m*8m。消防登高面场地距住宅外墙不小于5m，其最外一点至消防登高面的边缘的水平距离不大于10m。3.消防车道最小宽度：登高面处6m，其他处4m。————控制要点1.外圈设环路，内部保证环每栋楼2.尽量不与人行交叉3.道路转弯半径12m救护车尽量能停在各住宅一层入户大堂外搬家车尽量能停在各住宅一层入户大外非机动车流线结合车行流线布置从地下车库出入口进入停车区垃圾回收点应临支路布置，运输流线不进小区图示消防精环路小区握范围隐形脾消防捆道路救护锡流线搬家锣流线非机见动车流线强排优缺控要点\交通隔流线垃圾回收点地块类别TypeB（30W㎡）

一面临城市主干道（西邻广居路）；12)——学校用地；13)——同项目其他地块；14)——其他建设用地规划指标规划总净用地面积：81382.9㎡总建筑面积：418595.0㎡地上建筑面积：293767.1㎡地下车库面积：118044.3㎡停车位：3451个出入口小区共四个出入口1

主要车行入口；位于主干道上，故预留了一定的车辆缓冲空间;2.

主要车行出口3应急出入口，北侧临学校用地，平常不开启4

应急出入口各出入口距道路交叉口切角红线的距离均满足规范要求地库出入口6)地下车库常用入口,单车道双进，净宽5.0m、5.2m7地下车库商业出入口,常用出口,单车道双进，净宽5.0m、4.5m地下车库应急出入口，净宽7.2m地下车库应急出入口，净宽7.25m商业部分车库专用出入口车库出入口与建筑的距离并未按照经济间距模数，造成车库面积浪费；部分紧邻建筑布置，会产生一定的噪声影响商业10临人行出入口布置，便于到达；11位于主干道交叉路口，吸引人流流线消防流线为外环+各楼栋环路，部分结合景观做隐形消防车道,但并没有形成消防环道；搬家救护流线为外环道路，该小区无内部车行环路，搬家救护车不能到达每栋楼一层入户大堂外非机动车流线利用各地下车库出入口，避免小区内混行。4667795`831413烟8m80澡m15担2m65m82m10稻3m12躬5m16伯m39m10著m45m35m1m4.超2.旷3实例分滚析——魅力A7地块强排趣优控够要点\交通盛流线21主入唉口主出烂口应急出搁入口应急出滥入口131312主干道（30-40m）次干道（20-24m）支路（14-18m）消防流线搬家、救护流线非机动车流线出入口缓冲空间车库出入口与楼栋距离出入口与道路交叉口距离13245678910111011121314地块类别TypeB（30w㎡）单面临城市主干道（北邻云福路）11)其它项目；12)小学；13)地铁上盖；14)5#地块；15)商务金融用地规划指标规划总净用地面积：58282.62㎡总建筑面积：234218.31㎡地上建筑面积：169019.59㎡地下车库面积：56813.67㎡停车位：1783小区出入口1）主出入口，位于主干道，不宜设置机动车出入口2）次出入口（人行兼消防车行出入口）与分地块之间人流可达性3）次出入口（人行），与小学主出入口相距23M4）管理出入口（3#/5#地块）便于统一管理两地块出入车辆5）消防车行出入口各出入口距道路交叉口切角红线的距离均满足规范要求地库出入口6）地库出入口（常用），净宽7M7）地库出入口（常用），净宽8.2M8）地库出入口（应急），净宽4.5M车库出入口与建筑的距离并未按照经济间距模数，造成车库面积浪费；车库出入口与小区人行出入口分离，避免干扰商业9）独立商业，小区主入口旁，方便到达、吸引人流10半下沉式商业，位于道路交叉口处，具有招示性，吸引人流流线消防流线为外环+各楼栋环路；搬家救护流线为外环道路，保证搬家车和救护车尽量能停在各住宅一层大厅外；非机动车流线利用各地下车库出入口，避免小区内混行。4.子2.布3实例分死析——公园里坦3#地块强排优止控要点\交通流眨线14873659213151476眯m16投0m87m10惯0m111愈m72m9m13流m10111212345910768消防流线搬家、救护流线非机动车流线主干道(45m）支路（15m）27m28m33m25m25m40m28m50m50m1地块类别TypeA（15w㎡）单面临城市主干道（东邻老昆洛路）7)—商务金融用地,8)—3#地块,9)—轨道公司物业用房规划指标规划总净用地面积：24214.32㎡总建筑面积：118312.58㎡地上建筑面积：84750.12㎡地下车库面积：30761.22㎡停车位：892地下车库出入口：2个（1应急）小区出入口1）主出入口，位于支路上2）次出入口（人行），位于支路上3）管理出入口（3#/5#地块之间）4）消防出入口，平时不开启各出入口距道路交叉口切角红线的距离均满足规范要求地库出入口4）地库出入口（常用）净宽7.7m5）地库出入口（应急）净宽6m车库出入口与建筑的距离并未按照经济间距模数，造成车库面积浪费商业该地块内无商业流线消防流线为外环+各楼栋环路，部分结合景观做隐形消防车道，外部形成环路；搬家救护流线为外环道路，搬家车和救护车可到达1#、2#楼首层入户大堂外，但不可到达3#、4#楼非机动车流线利用各地下车库出入口，避免小区内混行。23564消防流线搬家、救护流线非机动车流线主干道(40m）支路（15m）7894.2靠.3实例分番析——公园波里5#地块强排张优控核要点\交通伤流线11m120共m108育m11m13m78956123434m34m38m地块类别TypeA（15w㎡）面临城市主干道（东邻老昆洛路）9）—云南汽车厂，10）—万科自有用地，11）—空地，12）—其它项目，13）—其它项目，14）—其它项目规划指标规划总净用地面积：12960.58㎡总建筑面积：32605.15㎡地上建筑面积：8646.9㎡地下车库面积：23958.25㎡停车位：923小区出入口1）小区主出入口2）商业出入口3）学校出入口7）消防出入口各出入口距道路交叉口切角红线的距离均满足规范要求地库出入口4）地库出入口（商业）5）地库出入口（小区）6）地库出入口（学校）车库出入口与建筑的距离并未按照经济间距模数，造成车库面积浪费商业8）商业为底商+办公写字楼形式，与小区分开管理。商业前为小型商业广场。流线消防流线为外环+各楼栋环路；搬家救护流线从小区中穿过，搬家救护车可抵达每栋楼首层大堂外：非机动车流线利用各地下车库出入口，避免小区内混行。346782777514.戒2.亿3实例谁分析——金色种领域荒地块强排优创控要点\交通省流线9101112131416龄4m12赵0m120直m10叼m15m1237456891011121314消防流线搬家、救护流线非机动车流线主干道(30m）次干道(25m）地块类别TypeB（30w㎡）一面临城市主干道（北邻学府路）10)—冶金工校11)—苏家塘小区,12)—现有居住区,13)现有居住区规划指标规划总净用地面积：30795.43㎡总建筑面积：228454.95㎡地上建筑面积：153996.55㎡地下车库面积：74458.4㎡停车位：2500地下车库出入口：3个(1应急）小区出入口1）小区主要出入口,位于主干道上2）小区主要出入口，位于次干道6)消防出入口各出入口距道路交叉口切角红线的距离均满足规范要求地库出入口3）地库出入口（常用）,7.1m4)地库出入口（常用）,7.1m5）地库出入口（应急）,7.1m车库出入口与建筑的距离并未按照经济间距模数，造成车库面积浪费商业7)8、9、商业于两主干道交叉口处呈带状布置，便于到达，具有昭示性，吸引人流流线消防流线为外环+各楼栋环路；搬家救护流线为外环道路，保证搬家车和救护车尽量能停在各住宅一层大厅外；非机动车流线利用各地下车库出入口，避免小区内混行。36消防流线搬家、救护流线非机动车流线主干道(40m）支路（15m）次干道（30m）7894.2暮.3实例杠分析——云上徒城地抚块强排轮优控询要点\交通熔流线10111213524114侨4m73m32倚m7m5m92m12委m6m11m789126345流线存塌在问题蓬及解决顺方案：以魅芒力之番城A7地块为视例：1.消防道缠路没有剖形成外造部环道解决方阴案：在1处结招合景韵观道阔路设蔑置隐扁形消坏防车稿道设计要披点：消哲防车道廊尽量形电成外部夏环道，抚可结合饱景观道仍路或绿划化布置2.无内部求车行环于路，搬怜家救护击流线不包能到达布每栋楼末一层入左户大堂脆外解决晓方案滚：选减择就梢近处策设置傍卸货根场地飞及救包护车置停靠袋场地柔，物跳业提召供推蓄车等梯搬运备工具宝以方离便用暴户通柄过景阵观道鸣路搬垂运家昨具等设计要幼点：宜姐在内部危形成一征条车行吐环路，孟方便搬闻家救护阴，尽量狮使车辆病特殊情寸况下课炭停泊在丙每栋住加宅楼一进层入户受大堂外11已建绪消防模车道增加隐夫形消防乱车道搬家尊、救该护车朗辆可眯行驶困路线搬家奶推车绳、担咽架等耀人行幸路线车辆停导泊点4.母2.阿4问题刑分析府及解育决方跟案强排优得控要点\交通炮流线4.3配套

项目指标控制（总计容面积30W㎡）指标控制（总计容15W㎡）设计原则（设置要求）配

套

设

施会所

设置于项目开发前期地块，可考虑前期作为售楼部。(主流产品一般不做考虑，改善类项目可适当考虑）社区卫生服务300.00150.00每一万㎡地上建筑面积设置不小于10㎡，且须设置于地上建筑中生鲜超市1500.00750.00一万㎡地上建筑面积设置不小于50㎡，且须设置于地下一层及以上建筑中。大盘可整体平衡，集中布置。小学18个班级810个人学校规模9700平方米9个班级405个人学校规模4850平方米居住人口1（万人）必须设置小学规模18个班级；用地标准12平方米/人，班级规模45人/班。（具体参详规划条件）幼儿园18个班级540个人学校规模7020平方米9个班级270个人学校规模3510平方米居住人口0.5（万人）必须设置幼儿园规模9个班级；用地标准13平方米/人，班级规模30人/班。（体参详规划条件）活动场所（室内）450.00225.00每一万㎡地上建筑面积设置用地面积不小于50㎡的室外活动场所、建筑面积不小于15㎡的室内活动场所。篮球场、排球场放置南北朝向为宜。并结合景观标准化场地具体设置。室外活动场地（室外）1500.00750.00物业管理用房（地上）450.00225.00不小于地上建筑面积的3‰，且一半以上建筑面积须设置于地上建筑中。(尽量均保证有良好的通风采光，地下管理用房可设置于有通风采光的夹层）物业管理用房（地下）450.00225.00社区服务用房600㎡300~400㎡每一万㎡地上建筑面积设置不小于20㎡（不小于20㎡/100户，小区级不低于400㎡），且须设置于地上建筑中垃圾站200㎡100㎡设置在下风向，昆明常年以西南风为主。放置在东北角为宜。公共厕所200.00100.00单独居住地块至少设置一处，超过六万㎡每增加六万㎡须增加一处，每处建筑面积不小于40㎡，且须设置于地上建筑中。放置在东北角为宜。（可考虑与垃圾站集中设置）架空层（夹层非机动车库）

非机动车库可考虑设置于夹层部分，商品住宅1车位/100㎡，廉租房4车位/100㎡,公租房2车位/100㎡。（报规划、审图时表示为夹层部分。实际使用后非机动车放置于地下室。）强排径优控狸要点\交通流惩线4.颜3小区配悔套设计生鲜超钢市社区卫码生服务垃圾劲站、斑卫生重间幼儿钱园放置在危下风向狸为宜，话垃圾站直及卫生冰间可统贸一考虑。可与水生鲜派超市呈统一好考虑鹊并方完便小吴区住锋户使穿用。建议割放置描于整扁个项岸目中送期开作发，区保证遍建成桥后的绍入学眯率。夸并同肾时考性虑整碑个小烤区的淹使用必半径我及便套于物戚业管敌理。放置鸽于夹眼层以取上，在大盘重整体跪平衡弯，集酿中布栗置为覆宜。生鲜超市放置于夹层以上，大盘整体平衡，集中布置为宜。社区卫生服务可与生鲜超市统一考虑并方便小区住户使用。垃圾站卫生间放置在下风向为宜，可统一小设计。幼儿园建议放置于整个项目中期开发，保证建成后的入学率。并同时考虑整个小区的使用半径及便于物业管理。强排优晶控要点\交通流品线4.3小区配该套设计总结绘：配套用些房设置疑宜根据垄项目开凑发周期旺及开发音标段统红一考虑丑，如社秋区用房县生鲜超另市等应贿考虑交应付后的足使用功丙能是否浅满足，新幼儿园眯考虑学灶校开学滑后的交英付量手息否能保旧证学校裙正常运尸营等。市场土地供应情况全城分区标准配比强排提资清单强排优控要点5.定型单体性能模块强排方案项目运营图南偏撞西17°南偏弊东17奸°控制要固点：经过计剥算，定册型单体T1灵0按昆剪明日青照要饮求相蔑关规漠定，极限楼偏转斥角度演为17兼°，在手强排中单予体排布不欠超过此角度词，否则非会形成撑自遮挡井。强排扯优控肃要点\日照5.1坦.1定型单体自牌遮挡极颂限偏转扭角度—T1旷0控制要炊点：经过昆计算检，定缓型单由体mi吉ni滥T1祖0按昆明千日照要姜求相关捆规定，极限珠偏转睛角度退为17峡°，在强凶排中单币体排布必不超过惰此角度猪，否则妄会形成牧自遮挡寸。南偏枕西17°南偏东17°5.谎1.食2定型单体次自遮虎挡极凯限偏繁转角粗度—mi镜niT游10强排坐优控火要点\日照南偏西29°南偏东29咱°控制要本点：经过箩计算勺，定依型单切体T6按昆明焦日照要汉求相关蹲规定，极限懂偏转择角度谎为29技°，在悔强排色中单寒体排增布不傲超过穴此角烈度，款否则挣会形沙成自犬遮挡监。5.午1.株3定型巩单体施自遮桶挡极溪限偏鲜转角劝度—T6强排供优控型要点\日照控制要凶点：北市区趴为典型偏转门角度雁为南暖偏西造的地铅块，拒偏转锋角度霉区间尚约为18°斜—20艳°之间吃，T6户型偏稀转角度盒可满足趁建筑平炸行地块碍布置，T10、mi微ni订T1抗0在极限须偏转角犯度内进惰行控制倦。5.2档.1定型单体岩偏转象角度作控制——北市区淡典型地肉块朝向强排爪优控肌要点\日照南偏西18部—2逆0°控制尺要点且：高新区姑为典型融偏转角水度为南搅偏西的伸地块，值偏转角埋度区间款约为24寇°—背27嫂°之间，T6户型偏幼转角度箩可满足钟建筑平陷行地块表布置，T1防0、min割iT1桌0在极最限偏圈转角帜度内榆进行上控制怕。5.2稼.2定型单体偏捧转角度辜控制——高新宜区典撇型地介块朝企向强排久优控义要点\日照南偏东24听—2雀7°控制要宵点：西市组区是银偏转祸角度枝为南垫偏东慰的典胖型地序块，最主要茧集中捷在西肆市区恨滇池冈路、帝广福字路沿搅线，笼偏转帖角度孤区间散约为34°聋—39累°之间多，定型单佳体极限陵扭转角豆度不能荡满足平乐行地块前布置，建拥议按河实际飘地块弯情况杏调整即用地盛内规袄划形页态。5.让2.滚3定型单体档偏转抬角度袍控制——西市豪区典程型地呀块朝热向强排优捉控要点\日照南偏摆东34—移39°控制投要点暴：南市区扒与经开恒区是偏雨转角度悄为南偏溜东的典韵型地块滴，偏转并角度区乖间约为34搅°—介39跑°之间昂，定型嫌单体拦极限轨扭转裳角度愤不能顿满足义平行蛙地块神布置，建议割按实际犯地块情乞况调整庸用地内皱规划形摄态。5.2临.4定型单体炉偏转栗角度漆控制——南市区侍典型地坦块朝向强排蹄优控忍要点\日照南偏霞东34—移39°规范日照建筑退距冬至日满窗连续日照1hL=H/4且≥20M(最大值40M)5.3锋.1南偏西稳朝向胆地块笨日照复及建请筑间字距分袄析强排定优控惨要点\日照控制要仇点：1.南偏调西地毯块T10、mi素ni辜T1纯0扭转隐角度产不超回过17°；2.建筑间股距以40某m进行链控制晕；3.察T1旷0，mi愚ni竭T1往0放置于悬地块南侧。南偏诊西17°控制裁要点扮：1.南偏饥东地扛块T1吗0、min蓬iT1俭0扭转锁角度功不超税过17贫°；2.建筑怜间距啄以对吵应地妻库模数32.裕2m进行堂控制裕；3.T旦10，mi蛙ni齐T1剖0放置源于地妈块南侧；4.建筑敏间距华以32奥.2径m进行控制。5.廊3.思2南偏东座朝向丑地块夹日照缘瑞及建教筑间准距分俯析强排脆优控罗要点\日照规范日照建筑退距冬至日满窗连续日照1hL=H/4且≥20M(最大值40M)南偏东17节°T10放置伴于南派面并芬旋转喇一定盼角度哥，T6放置斩于北誓侧并鹊东西遮向错扩位，贩通过岗日照爪计算控制要甲点：单体报组合删排布宁时，次建议戴南向鸽放置套面宽聪较小返的T1透0及mi偿ni醉T1子0，并可血扭转一诵定角度港优化日孔照范围恳，减少葡对北面贪建筑遮捷挡，北面面可放校置面宽收较大T6单体，急东西方浪向错位借排布可访减小建知筑间距夸。5.餐4建筑危日照间距居优控撑组合叹方式强排均优控语要点\日照T6面宽防较大迈，对慨北面位日照扫遮挡错范围确过大6面宽狠较大船，T10平行浆道路案布置烫对日乓照角巧度有纳不利扣影响T1闷0可放置腰在地块低西南侧限，可通墙过日照巩计算可通过崖方案可通过努方案不可通镰过方忆案不可通物过方案控制结要点马：在项草目强径排阶兰段，呆收集叼用地炮范围梦外日照影梅响范围辉（北面220败m）基础资悔料，并掘充分考退虑拟建僵建筑对徒用地周培边建筑陆日照影念响，调痛整日照零间距及购排布方乓式。220m0小时（栗日照时厅间）1小时2小时3小时4小时5小时6小时图例：5.5地块外部政条件惨影响序控制强排优至控要点\日照

主干道次干道次干道车行出入口（备用）车行出入口车行紧急出入口车行出入口商业幼儿园周边商业主干道公园、学校、儿童及残疾人建筑TYP容EA（30W㎡）建筑蓬间距败以40轮m及对应地库模数32装.2智m进行控抛制；T1差0、mi汤ni择T1继0放置于座地块南烈侧，减扭少对北往侧日照艳影响，纤满足日显照要求锹；将车行出钳入口布谷置在在滚次干道裙或支路斜上。商业布置内考虑柔人流码方向无，宜有靠近每主入身口及骄周边掠人流砖密集些处布龙置充分考虑飞周边伪居住增区出团入口偏位置答，对被其进鞭行避狗让1.外圈套设环点路，奏内部翁保证倡环每缸栋楼2.尽量梁不与喷人行胖交叉3.道路转商弯半径12稀m人行流铲线（隐绩形消防名道路）强排优破控要点\交通殖流线4.2据.1强排示例30服w地块人流方向机动车可开口面机动车严禁开口面主干道（30-40m）次干道（20-24m）支路（14-18m）地下车库出入口搬家流线人行流线

建筑间距以40m及对应地库模数32.2m进行控制；T10、miniT10放置于地块南侧，东西向错位布置，减少对北侧日照影响，满足日照要求；将车行出入口布置在在次干道或支路上。商业布置考虑人流方向，宜靠近主入口及周边人流密集处布置充分考虑周边居住区出入口位置，对其进行避让1.外圈设环路，内部保证环每栋楼2.尽量不与人行交叉3.道路转弯半径12m人行流线（隐形消防道路）

主干道车行出入口商业车行出入口周边小区出入口支路次干道次干道车行紧急出入口TY海PEB（15非W㎡）强排优安控要点\交通悼流线4.2菌.1强排示予例15闭w地块人流方向机动车可开口面机动车严禁开口面主干道（30-40m）次干道（20-24m）支路（14-18m）地下车库出入口搬家流线人行流线第二快篇嫩定型览单体产品逻众辑分析市场、黎客户分析产品生竞争创力分宝析单体殖指标图纸萍说明产品运努营各区萄域价幕格临绕界点家庭牙支付吓能力各单体炕户型总访价基础跪功能标准功县能升级唤功能标准钱单体叔平面报建用图纸报审图善纸精细化梁施工图图纸目录图纸标封准图纸说明图纸目录图纸购标准图纸说明图纸目录图纸罚标准图纸说明内部储自用报建专摸用报审直专用施工专斤用定型单烟体\逻辑1.前言标准单体标准报建图纸标准报审图纸标准单体风/光环境分析精细化施工图产品幸定型\前言产品要棒求设计工程采购产品营销高于市稿场现状形成产疼品竞争讨力成本控湖制良性缓运营良性裁运营良性京运营良性防运营竞争力市场超前滞后平行客户客户显访谈样、调刊研竞品研器究物业客户关关系市场彻情况产品迟推广渐（活袖动）产品戒说明逆书（产品不手册）销售国语言（销售笨培训）产品展示（展示拖区）功能习配置剥（功财能模潜块）设计要另求（设壳计任务埋书）设计淹细节晋（标青准图挑集）工期缩短质量连保证集中箱采购品牌效资应2.1仰.1产品乒逻辑还综述家庭生命周期弱中强支付能力舒适3房舒适3房舒适3房2房--独立2房--学区房标准3房标准3房标准3房小3房小3房小3房2房2房青年之家小太阳三代同堂单体面积段（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）类型T689840074.76小三房10588.20标准三房120100.80舒适三房T106655.44两房8268.882+1房10285.68标准三房10588.20标准三房miniT108268.882+1房8873.92小三房主流淘家庭棒结构邻下生领命周升期与筒支付状能力忽关系首置首改第一梯队第二梯队第三梯队各区域和板块首置首改总价段临界点汇总8090100110120130140180中市滇池官南北市西市东南东市高密低密高密低密7060第一梯队万元100万140万180万130万120万80万130万90万120万110万110万90万80万80万80万80万第二梯队第三梯队定型单污体应用乖于魅力夸之城和哲公园里谜两个项亚目，两方个项目叠均位于灾东南板铅块，从落面积段筹、房型截、总价刷，定型叠单体都芦符合该验板块市片场及客坟户需求断；通过组局合，定雁型单体烛能满足裂全市各千板块综副合配比尿；各单付体的异户型规在不直同板颠块均赌不超掌过产搅品线赚总价睬段。T6价格区靠间T10价格区间MI钳NI朽T贷10价格区间产品宿定型\前言2.堆1.抢2市场/客户基础功默能标准咐功能升级功荷能升级功能项现有功周能项配比板块户战型配比全市辞综合床配比地块吼分类方案址户型疫配比定型单拣体楼栋捎配比规划强排单体日照要叔求退距要选求消防要滥求出入储口位缩慧置车库出赤入口位疼置容积率凯要求商业位廊置配套艰位置配套面屯积最佳研楼间辉距搬家买流线救护流证线单体自益遮挡极略限偏转共角度各版催块典爬型地涂块朝廊向分析定型单某体垃圾流省线固化棵成本弹性恼成本节能绿色建筑可性能运营管览理采光温系数葬要求自然通连风要求居住空鲁间视野风良好日照标用准要求新风松系统智能螺化系们统厅室采互用蓄能夕、调湿船功能材汽料设备管毯道便于的维修改服造更换节水率≥8%水电体燃气郊分户受计量10沙0%可再生献能源利粉用围护结觉构节能轿需达到60%垃圾处兔理过程墓无二次戚污染中水再固利用外墙艘全现般浇土建睁装修威一体超化垃圾收寺集分类雨水咽收集人性铺化尺度设备细节房间虎面积言要求门窗洞袭口满足陪窗地比家具尺令度推房构间尺度门窗艇洞口早标准穿化采光雾测算持调整文门窗天位置德开洞暖通碎设备单元入慨户三进搂大堂地下室筝入户大胸堂给排水始设备负压无犯管新风抓系统太阳宿能系碌统空气塑源热弯泵新风跳加湿箩系统访客骄智能没化阳台1.绩8m家政空振间开窗伞不吹类头主卧婴铁儿床公区能设备弟管线喷优化开间鲜契合经铝模秋模数厨房茶设备指放置拦连板玄关砍空间阳台加悟载空间三分要离卫抄生间成本二次盒设计魂费施工图衣设计费建筑磨标识队系统地下室捡车位优更化设计结构荐优化聚费用BI子M前置缩慧设计户型骑延展狂空间外窗钳可开转启面裳积比达到5%外窗拐可开羊启面秘积比尖达到30禽%窗地乎面积明比达诵到0.1锄5满足馒热工咬规范社区AP熟P智能化榨住宅产品定森型\前言2.1格.3产品竞使争力单体T6套内面积阳台建筑面积得房率%标准层面积赠送面积（㎡）/赠送率户型配比户型A73.9415.0489.2882.81628.3414.9816.79%1户型B99.847..12120.5517.8414.80%

1户型C87.6413.24105.8217.5916.62%

1mini单体T10套内面积阳台建筑面积得房率%标准层面积赠送面积/赠送率户型配比户型A65.174.6281.5679.9839.092.733.35%3户型B70.406.1288.1111.0712.56%1户型C71.086.1288.9610.7112.04%1单体T10套内面积阳台建筑面积得房率%标准层面积赠送面积/赠送率户型配比户型A52.494.465.3880.28866.242.63.98%1户型B65.214.5981.222.703.32%2户型C81.747.66101.829.229.05%1户型D84.965.43105.8313.6812.92%110虽5㎡12储0㎡89㎡105㎡12富0㎡89㎡101㎡81㎡81㎡10洋5㎡65㎡10庆1㎡81㎡81㎡65㎡10副5㎡88㎡82㎡82㎡89㎡82㎡82㎡89㎡88㎡82㎡82㎡T6T10min援iT1最0产品验定型\前言2.1晋.4单体罪指标前言2.标准单体标准报建图纸标准报审图纸标准单体风/光环境分析精细化施工图41523867轴网担尺寸表示房旬间轴线渠宽度12交付斥状态3验收状态交付颂后使拦用状烦态验收时状奏态4门窗毅表建筑社所选险门窗你位置岩、规微格尺预寸、奇五金缘瑞件、筝樘数饶等信践息5栏杆蛾大样建筑巡寿内栏径杆规胳格尺毁寸、筑安装胀大样盆、数裂量等6门窗开不启门窗开较启扇位滨置、开旷启方向统等7家具及抖室内空岗间尺寸提供优合理鸽家具匪尺寸多建议夺；体织现厅纲房尺绞度8新风系施统出风听口设置在刃客厅和季卧室，交安装高托度H+2升.4m，距离调侧墙40挤0m伯m。2.2请.1标准辅单体括平面-T吼6产品聪定型\标准单瞧体41523轴网尺基寸表示房阔间轴线美宽度12交付状称态3验收状态交付后伟使用状震态验收时状旋态4门窗榜表5栏杆拉大样建筑脉内栏下杆规蚂格尺们寸、遮安装蛇大样豪、数哥量等建筑所阴选门窗志位置、垂规格尺咐寸、五押金件、川樘数等蛇信息2.责2.失2标准冠单体罚平面-T饥10产品忍定型\标准单刻体41523轴网炊尺寸表示房京间轴线购宽度12交付球状态3验收状态交付后雨使用状趋态验收时状态4门窗庙表建筑猾所选充门窗阶位置丑、规鸡格尺窄寸、闻五金替件、匙樘数材等信滨息5栏杆哥大样建筑充内栏糊杆规箩格尺菜寸、阵安装运大样佛、数姥量等2.摸2.胸3标准单雾体平面-mi夸niT膜10产品定善型\标准单嚷体前言标准单体3.标准报建图纸标准报审图纸标准单体风/光环境分析精细化施工图2.3德.1图纸目配录1.地块哲报建迫总图2.分栋建竞筑报建堆图2.1脑1栋建额筑报雹建图2.串2晓2栋建筑姥报建图……（平潜面、群立面乳、剖剃面）3.地下路室报槐建图图纸劳目录图纸标赛准设计说首明首层平社面图各层平下面图屋顶童平面隙图立面图个（四个哭）剖面赠图标准黑化地苍块技爪术经诞济技慢术指朽标表楼栋标漫注建岔筑高禾度，昼与立会面图盏对应表（注写：建抗筑高谷度为室外地面雀至女肌儿墙顶）首层平面另图，需逐标注占地或面积批、建廊筑面挥积、麦总建咏筑面匀积、拦夹层面积CAD图纸按饭照规定犁格式表府达，需鸟有图纸摔编号、肥平面图匪（附面积线）、蹦立面驳图、宽剖面轰图、肚建筑丧专业悲统一呆图层米管理给、线使型打孔印说误明等贸内容湿，详匙见报建慰图纸CA处D格式其他层你平面图燃，需标宜注建筑礼面积屋顶答平面宰图，摇需标胀注水箱位暖置、建驶筑高度(建筑高借度与总恋平面图俯、立面晓对应）立面图，需容标注水箱位重置、最外脸层尺臂寸标错注建筑高贵度(建筑夏高度税与总楚平面但图、全屋顶锹平面帜图对你应）另外需臣附户型廊指标表注：触另附从标准俊房间粒名称帝表，矩图纸缴所有路功能坊房间敢名称外均按减照标兴准填细写产品定吊型\标准报建图志纸楼栋号

单体编号T6住宅层数32楼栋指标户型编号一层户数标准层户数建筑面积套内面积轴线面积实际阳台半面积赠送面积赠送总面积总户数总套内面积总建筑面积A(89)1192.2376.5071.914.597.4612.05322448.002951.39B(120)11120.3699.8496.283.5614.2817.84323194.723851.66C(105)11109.4790.8087.473.3310.9714.30322905.603503.09A(89)1192.2376.5071.914.597.4612.05322448.002951.39B(120)11120.3699.8496.283.5614.2817.84323194.723851.66C(105)11109.4790.8087.473.3310.9714.30322905.603503.09合计66644.13534.27511.3222.9565.4288.3719217096.6420612.27标准层公摊外半墙19.76外半墙合计632.32核心筒86.76核心筒合计2776.32

首层及顶层公摊首层外半墙19.76首层大堂42.9首层风井0顶层楼梯间44.33顶层设备间

标准层面积640.79指标计算占地面积0楼栋总公摊3515.63使用率82.94%楼栋总面积20612.27夹层面积0新老规面积差410.69总经济技术指标用地面积213036.54㎡

总建筑面积613939.20㎡

其中地下187198.33㎡不计容地上421865.51㎡计容其中住宅384950.08㎡91.25%商业43355.24㎡10.28%幼儿园(9+15班）7920.00㎡1.88%小学（24班）8422.95㎡2.00%办公81400.00㎡19.30%公寓55720.00㎡13.21%配套4241.47㎡1.01%居住户数3726户

居住人口11923人户均3.2人容积率1.98-

建筑占地面积50746.53㎡

建筑密度23.82%-

绿地面积79248.53㎡

绿地率37.20%-