房地产项目总经理培训讲义：项目管理

3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法五洲集团房地产项目总经理培训课件————项目管理制度宣贯培训目录：3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅰ

项目管理制度的重要性3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3Ⅳ

项目质量安全管理制度3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅱ

项目开发管理制度3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅲ项目计划管理制度3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用V

项目工程管理制度3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅰ项目管理制度的重要性一个人能否迎来一个蓬勃发展的机遇？或者说，能否把迎面而来的机会稳稳抓牢？决定性因素在于这个人，是否有一颗强而有力的心脏。那么，作为一家企业，一家寻求发展的企业，是否能迎来一个又一个春天，关建在与它是否拥有一颗蓬勃而有力的心脏？决定企业能否拥有一颗蓬勃而有力的心脏的因素，则在于企业是否拥有一套独立而完善的管理制度。试想一下：如果这条河没有河堤！！！你要放一个妖艳的女子在我的卧室，又要我对她没有非份之想是不可能的；要我对她没有非份之想的最好办法就是，让她离开我的卧室。——经济学家张五常1、项目总经理在项目开发管理中所扮演的角色3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅱ

项目开发管理制度项目公司总经理为项目开发第一责任人，全面负责所辖区域开发体系工作。项目公司前期部为开发报建工作的责任部门，负责组织、实施项目开发报建、配套、竣工验收等工作。2、集团项目管理中心在项目开发管理中所扮演的角色集团项目管理中心前期部为项目前期开发体系对口管理部门，负责指导、协调、考评各项目公司前期开发体系工作。负责项目开发报建、配套工作及相关成本、费用、计划管理。熟悉、汇报当地政府相关政策、法规、行政收费标准、事业配套收费标准、相关手续办理流程及变化。项目基地动迁相关事宜,维护当地相关资源。按集团要求及时完成基础管理工作（项目开发报建、配套计划、资金计划、工作成果验收备案、资源维护等）。负责所辖区域开发系统团队建设工作。前期部报建及配套工作人员应熟悉房地产开发全过程的程序，熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。了解开发项目的占地面积、容积率和绿化率等规划指标，项目红线内外水、电等能源配套设施情况及收费，地块平整情况，楼盘的地理位置，交通状况以及规划状况，项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况、有无政策限制等及将采取哪些节能、环保和智能化设施、物业管理方等。跟进项目标段的设计、施工进度，从实际出发制定合理的工作计划，保障与工程建设进度的统一、协调、同步。所有有关工程项目的政府批件、权证资料，一经取得，将原件上交项目公司行政部归档，做好交接记录。并作彩色原件扫描件电子文档递交集团项目管理中心前期部备案。3、项目公司前期部的工作职责4、开发报建验收控制阶段划分及要点5、开发报建工作相关管理制度6、开发体系考核管理制度备注：考核具体办法参照集团人力资源中心的项目绩效考核管理办法执行。7、开发体系工作指引P17~P79（地产开发工作指引）1、土地招拍挂；2、项目公司注册；3、建设项目环境影响审批；4、建设项目核准、备案；5、《建设项目用地规划许可》；6、三通一平跟踪管理；7、《国有土地使用权证》；8、规划设计方案审查；9、公建配套立项；10、民防审批；11、地产开发资质审批；12、项目地块命名；13、项目抗震专项审查；14、项目初步设计审批；15、交通影响评估审查；16、轨道影响评估审查；17、卫生防疫许可审批；18、《建设工程规划许可证（副本）》；19、市政公用配套及其他单项手续（施工前）；20、市政公用配套及其他单项手续（施工阶段）；21、人防审查及人防质监；22、《建筑工程施工许可证》；23、《商品房预售许可证》；24、市政配套综合及其他验收手续；25、《建设工程规划许可证（正本）》；26、其他单项验收；27、房屋产权初始登记及小产权证办理；28、土地分割登记及小土地证办理（备注：该开发体系工作指引参照江苏无锡地区要求编制，供执行参考）3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅲ

项目计划管理制度1、项目总经理在项目计划管理中所扮演的角色

项目公司总经理为项目计划第一责任人，工程副总为项目计划管理的执行人及对接人，全面负责所辖项目的计划管理体系工作。项目公司工程部作为开发计划实施工作的责任部门，负责组织协调项目公司各部门、实施项目工程建设、总分包管理、档案资料管理、对外协调、竣工验收备案等工作。2、集团项目管理中心在项目计划管理中所扮演的角色集团项目管理中心计划部作为集团进度计划管理体系对口管理部门，负责指导、协调、考评各项目公司进度计划体系的管理工作。3、项目公司在计划管理中主要职责项目公司负责对各项目进度计划的落实情况，并负责编制各级项目计划执行书及调整赶工方案。

项目公司负责总进度计划的编制，涉及项目总开发计划、年度目标计划、月度计划、周计划、及各关键节点计划的督办、调整、协助考核考评等工作。项目公司负责定期将影响开发计划执行的各类问题汇报到集团项目管理中心，项目管理中心计划部项目分管经理协调各个条线解决，确保项目公司对影响项目开发计划推进的相关事宜及时处理。项目公司工程部负责进度计划的具体编制、检查、分析、控制、调整、考核施工单位进度计划执行等工作，并按时提交月报、周报；同时做好预警工作，做好与集团项目管理中心的无缝对接。项目公司总经理为项目开发计划执行书第一负责人，主管工程副总对计划执行书执行情况具体负责，相关职能部门对职能范围内的工作承担责任。4、项目公司进度计划编制管理5、项目计划管理5.1、计划调整管理要点：1、一类节点一概不准调整；2、项目公司关注工程实施与计划误差比对，掌握第一手动态资料；3、项目公司定期召开进度协调会，排除进度推进障碍；4、项目公司总经理/工程副总应加强影响进度重大因素的预控；5、计划脱节，必须确保关键路线，项目公司必须有赶工措施；6、计划脱节，项目公司必须督促责任单位调整施工组织计划。5.2、项目计划调整强制规定：1、项目未获取四证（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）前，不得举行开工仪式。2、项目未获取《预售许可证》前，不得开盘销售、不得公开认购。3、项目开业前，必须取得消防验收合格意见书。5.3、项目计划日常管理：1、项目公司计划责任人每月、每周比对计划执行书与项目实施实际情况形成影响项目计划因素分析表，落实整改并抄送项目管理中心计划经理；2、如需集团层面解决的问题，项目公司需第一时间形成工作联系函发送责任部门，不落实的情况下，可直接申诉至总裁办严肃处理。6、项目计划管控流程及考核办法6.2、原则上一类节点计划仅有两次调整机会：1、集团营销中心在开盘后一个月必须根据销售情况将工程进度是否需调整反馈至集团项目管理中心；2、集团商管公司必须在（裙房）主体结构封顶后一个月将业态落位图或模拟业态落位图给到集团规划设计中心有利于二版施工图纸深化设计，同时确定是否调整开业时间6.3、计划管控的考评细则：1、一类对应节点：延迟10天，其相应分值扣20%；延误20天，其相应分值扣60%；延误30天，其相应分值扣完。2、二类对应节点：延迟10天，其相应分值扣10%；延误20天，其相应分值扣30%；延误30天，其相应分值扣50%；延误40天，其相应分值扣70%；延误50天，其相应分值扣90%；延误60天，其相应分值扣完。3、三类对应节点：由项目公司按季度内部考核，每季度的考核总分为100分，每个季度的得分数学平均后得到年度总分。相应的计划节点延误10天内，不扣分；计划节点每延误20天，扣10分。

备注：综合性计划绩效参照集团人力资源中心的绩效考核指标评判。7、项目工程管理策划方案操作指引(P120)目的三：预先三评估三工程三管理三的各三环节三，提三出相三应管三理措三施，三以提三高工三程管三理水三平，三保证三项目三质量三、进三度、三成本三、安三全文三明等三目标三的实三现，三促使三各项三资源三得到三最合三理的三配置三和运三用。集团三相关三部门三对项三目《三工程三管理三策划三方案三》进三行会三审后三，项三目总三包方三可发三标。三项目三公司三和集三团相三关部三门须三将《三工程三管理三策划三方案三》及三会审三意见三作为三招标三文件三的重三要内三容，三并作三为投三标人三必须三实质三性响三应条三件之三一。8、项目计划编制指导要点（P121~140）1、地下三四大三块工三程快三速推三进施三工关三注要三点；2、施工三进度三和工三程招三标关三注重三点;3、基坑三支护三及土三方工三程关三注重三点；4、基坑三支护三施工三要点；5、钢筋三混凝三土内三支撑三支护三形式三的实三施要三点；6、缩短三桩基三检测三时间三操作三要点；7、桩基三检测三操作三要点；8、单桩三承载三力检三测桩三基检三测的三方法三选择；9、不同三桩基三需要三的龄三期；10、检测三桩的三布置三和施三工顺三序；11、桩检三测的三位置；12、项目三塔吊三部署三因素三及要三点；13、结构三工程三在施三工组三织中三的关三注要三点；14、塔楼三与裙三楼交三叉施三工要三点；15、屋面三防水三工程三关注三要点；16、大小三市政三工程三提前三交叉三要求；17、泛光三照明三施工三要点；18、公共三区域三精装三修控三制要三点；19、室内三外综三合管三网施三工控三制要三求；20、消防三报建三、报三验及三验收三操作三要点；21、四证三办理三相关三重点三要求；22、商家三配合三管理三要点；3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3Ⅳ

项目质量安全管理制度1、组织架构及职责：三级管控架构2、质量安全管控的总体要求：3、质三量安三全管三控的三总体三要求三：3、项目公司质量安全管控办法4、集团项目管理中心技术质安部主要工作流程4.三1、项三目实三施过三程监三控流三程：4.三2、集三团半三年度三、年三度大三检查三流程三：4.三3、集三团开三业联三合检三查流三程：5、集团项目质量安全事故处理5.三1、质三量安三全事三故等三级规三定5.三2、质三量安三全事三故报三告及三要求5.三3、质三量安三全事三故报三告及三要求质量三安全三事故三报告三的内三容：1、事故三发生三单位三概况三。2、事故三发生三经过三和事三故救三援情三况。3、事故三造成三的人三员伤三亡和三直接三经济三损失三。4、事故三发生三的原三因和三事故三性质三。5、事故三责任三的认三定以三及对三事故三责任三者的三（初三步）三处理三建议三。6、事故三防范三和整三改措三施。5.三4、“三四不三放过三”原三则：1、事三故原三因未三查清三不放三过；2、当三事人三和周三边群三众没三有受三到教三育不三放过三；3、事三故责三任人三未受三到处三理不三放过三；4、没三有制三订切三实可三行的三预防三措施三不放三过。5、集三团项三目质三量安三全事三故处三理6、质量管理控制指引7、安三全管三理操三作指三引8、项三目质三量安三全管三控相三关审三批备三案流三程3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用V项目工程管理制度1、目三的：加强三集团三项目三管控三，提三高项三目公三司的三工程三管理三水平三，使三之更三加规三范化三、标三准化三、制三度化三，提三高各三岗位三的工三作效三率；三同时三确保三各项三工作三的连三续性三及操三作模三式的三固定三化、三格式三化。2.三1、管三理架三构2、管三理架三构及三职能2.三2、管三理职三能、项三目管三理中三心据集三团战三略目三标，三确定三各项三目公三司项三目开三发规三划、三项目三年度三经营三目标三、项三目总三控开三发计三划及三重要三节点三计划牵头三制定三集团三各个三项目三开工三、预三售、三封顶三、