房地产行业入门基础知识

房地产基础知识培训

5/16/20231课程安排

一、房地产及房地产经纪；二、建筑基础知识；三、名词解释四、户型分析5/16/20232房地产市场的分类房地产一级市场：是土地交易市场房地产二级市场：是增量房地产交易市场（开发商）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。5/16/20233房地产以及房地产经纪5/16/20234什么是房地产 不动产？？？房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物构成的。5/16/20235什么是房地产经纪人房地产经纪人

houseagent(英)

指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的代理人，联系人，中间人，经理人或介绍人。

5/16/20236房地产的自然特征位置的固定性（房地产的自然地理位置是不变的，尽管其社会经济位置有可能发生变化）使用的耐久性（对于土地而言，其具有不可毁灭性，建筑物虽然不象土地那样具有不可毁灭性，但一经建成，寿命通常也可以达到几十年甚至数百年）资源的有限性（土地作为大自然的产物是不能被人工生产出来的，这也使得建筑在其上的建筑物和其他附着物的数量也是有限的）房地产的保值性（房地产的价值随着时间的推移，价值的总体趋势）5/16/20237房地产的经济特征生产周期（买下地皮、建筑商承建、销售后入住等）资金密集性：产品成本中物化劳动消耗所占比例较大或资金有机构成较高的企业。投资大，占用资金多，现代化技术装备程度高，容纳劳动力相对少，劳动生产率高。如钢铁、机械制造、汽车、石油化工等，均属于资金密集型行业。

相互影响性（房地产的价值不仅与本身的状况有直接的关系，还取决于周围其他的房地产的状况，受临近房地产用途和开发利用的影响）

易受政策限制性房地产的增值性（位置、位置还是位置）5/16/20238一、

房地产的概念房屋土地的经济形态作为一种产业称之为房地产二、房地产交易是指房地产转让、抵押和房屋租赁的行为三、

房地产租赁

出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利，但物品的所有权仍保留在出租人手中。承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用(租金)。

5/16/20239四、房地产价格的影响因素1、房屋的结构、质量、功能、新旧、程度2、房屋层数和朝向3、环境因素(地理位置、交通、商业娱乐、网点等)4、房屋的供需状况5、政策因素6、土地价格的变动5/16/202310房产分类住宅：按使用分：单元式、公寓式、别墅；按住房供应：商品房、房改房、已购公房；按消费档次：普通住宅、非普通住宅商业用房：百货商场、购物中心商铺；商业街商铺；住宅底层商铺；社区型商铺。其他：教育、医疗、科研、工业、交通、寺庙、监狱、宗教

5/16/202311土地的所有制形式《中华人民共和国土地管理法》规定：国家实行土地的公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

5/16/202312国有土地使用权出让年限：

住宅用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年5/16/202313房地产经纪基本业务分类房地产居间业务房地产代理业务5/16/202314房地产居间业务向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。5/16/202315房地产代理业务房地产经纪人在授权范围内，以委托人名义出租、出售房地产的经纪行为。需要签订房地产代理合同，约定服务事项与服务标准。5/16/202316房屋买卖房屋所有权的转移买卖双方当事人有完全民事行为能力房屋出卖人必须是房屋所有权人出卖共有房屋，必须经所有共有权人同意出售已出租房屋，承租人放弃优先购买权方可房屋产权必须清楚。5/16/202317特点1、范围的广泛性(市场上有多少商品就会有多少种经纪活动。包括有形和无形商品)2、活动内容的服务性(只提供服务，不直接从事经营)3、活动目的的报酬性(提供的服务是一种商品，佣金是应得的劳动收入)4、活动的隐蔽性和非连续性(相对)5、活动责任的明确性(不同的经纪方式承担不同的法律责任和义务)(经纪人和委托人之间以合同形式明确各人权利、义务）5/16/202318一、经纪三活动三的作三用1、加快三了市三场信三息的三传播三与交三流2、有三利于三商品三合理三流通(依靠三经纪三人的三专业三性、三准确三性、三信息三量大)3、促三进了三市场三的规三范和三发展(实现三了市三场交三易行三为的三公平三、公三开、三公正)5/三3/三20三2319二、经纪三活动三的方三式1.居间(为交三易双三方提三供信三息及三条件三，起三媒介三撮合三用。三广泛三采用三，初三级形三式)2.行纪(受委三托人三委托三以自三己的三名义三与第三三方三进行三交易三，并三承担三法律三责任)3.代理(受委三托人三委托三以委三托人三的名三义与三第三三方进三行交三易，三不承三担法三律责三任)5/三3/三20三2320第二三部分三：建筑三基础三知识5/三3/三20三2321住宅三建筑三形式单元三（板三式）三式住三宅在多三层、三高层三楼房三中的三一种三住宅三建筑三形式三。通三常每三层楼三面只三有一三个楼梯，住三户由三楼梯三平台三直接三进入三分户三门，三所以三每个三楼梯三的控三制面三积又三称为三一个三居住三单元三。塔式三（点三式）三住宅高层三独立三单元三式住三宅又三称塔三式住三宅，由共三用楼三梯、三电梯三为核三心布三置多三套住三房的三住宅三。通廊三式住三宅由共三用楼三梯、三电梯三通过三内、三外廊三进入三各套三住宅。5/三3/三20三2322住宅三按层三数划三分如三下：1、低层三住宅三为一三层至三三层三；2、多层三住宅三为四三层至三六层三；3、中高三层住三宅为三七层三至九三层；4、高层三住宅三为十三层以三上（三小高三层、三高层三、超三高层三）。5/三3/三20三2323什么三是层三高、三净高层高三：上下三两层三楼面三或楼三面与三地面三之间三的垂三直距三离。净高三：楼面三或地三面至三上部三楼板三底面三或吊三顶底三面之三间的三垂直三距离三。净高=层高-楼板三厚度5/三3/三20三2324按照三建筑三结构三分类三：砖混三结构三：竖三向承三重结三构为三砖墙三，水三平承三重的三楼板三、屋三面板三为钢三筋混三凝土三（多三层）钢筋三混凝三土结三构：三承重三构件三梁、三柱为三钢混三，外三墙、三分割三墙为三轻质三墙或三砌块三填充三（小三高层三）钢结三构：三承重三构件三梁、三柱为三钢材三（高三层）5/三3/三20三2325房屋三面积三的测三算建筑三面积=使用三面积+公摊三面积使用三面积三：使用三面积=可以三利用三的面三积+房屋三墙体三面积+阳台三建筑三面积三。共有三建筑三面积三：电梯三井、三管道三井、三楼梯三间、三垃圾三道、三变电三室、三设备三间、三公共三门厅三、过三道、三地下三室等三。不三包括三独立三使用三的地三下室三、车三棚、三车库三、为三多幢三服务三的警三卫室三、管三理用三房、三以及三人防三工程三等建三筑面三积。公摊三面积三：共有三建筑三面积三分摊三后的三面积三。5/三3/三20三2326面积三测算三的注三意事三项阁楼三：2.三2米以三上算三有效三面积计算三一半三建筑三面积三的范三围5/三3/三20三2327房屋三价格起价三：各楼三层销三售价三格中三的最三低价三格，三即是三起价三。均价三：小区三内各三套房三屋总三价之三和与三各套三总建三筑面三积之三比。5/三3/三20三2328户型三分类平面三式错层三式复式跃层三式5/三3/三20三2329平面三式5/三3/三20三2330错层5/三3/三20三2331复式5/三3/三20三2332跃层5/三3/三20三2333户型三分类三解析平面三式：表示三一户三人家三的厅三、卧三、卫三、厨三等所三有房三间都三处于三同一三层面错层三式：主要三指的三是一三套房三子不三处于三同一三平面三，即三房内三的厅三、卧三、卫三、厨三、阳三台处三于几三个高三度不三同的三平面三上。复式：上下三两层三完全三分隔三，三一、三二层三楼面三往往三垂直三投影三，上三下面三积一三致(楼上三楼下三、两三层一三户)跃层三式：跃层三式住三宅是三一套三住宅三占两三个楼三层，三有内三部楼三梯联三系上三下层5/三3/三20三2334绿化三率是指三规划三建设三用地三范围三内的三绿地三面积三与规三划建三设用三地面三积之三比。出房三率出房三率：三使用三面积三与建三筑面三积之三比。（多三层、三高层三）5/三3/三20三2335阁楼利用三房屋三内的三上部三空间三，加三建的三人字三型框三架且使用三面积不足三该层三面积三的暗三楼，三不计三层次三。5/三3/三20三2336连体三别墅5/三3/三20三2337商住三两用5/三3/三20三2338商务三会所5/三3/三20三2339户型三图介三绍--三-套一三厅优点缺点5/三3/三20三2340房型三图--三-套二三厅优点缺点5/三3/三20三2341房型三图--三-套三三厅优点缺点5/三3/