房地产企业设计阶段成本控制

房地产设计阶段成本控制

“一分节省，一分利润”

---本杰明·富兰克林Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinYONG

赵墉中国人居环境委员会专家委员ChinaHumanSettlementsBoardMember美国建筑师学会国际会员Intl.Assoc.AIA英国皇家建筑师学会联合会员RIBAAffiliateMember中国一级注册建筑师,建设部系统高级建筑师1stGradeRegisteredArchitect世界华人建筑师协会资深会员WorldAssociationofChineseArchitects1984年起从事建筑设计主持设计工程40余项，面积累计余300万平方米，长期活跃在国内外建筑界，目前涉猎高尚居住区，城市综合体、商业建筑、城市设计与景观规划等。当前课题：（1）建筑设计阶段的建设成本控制（2）绿色建筑低成本被动节能体系Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin有效建安成本设计过程增加施工过程增加细分建筑安装费WhereGoesYourMoney?统计数据表明，建筑安装费用中的83%是有效费用，另外的17%是被浪费的无效费用。在浪费的这些费用中，仅有大约十分之一有可能在施工过程中加以避免，而另外的90%发生在设计环节，再优秀的施工队伍也无力挽回。Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin建筑工程成本控制量化研究中心Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin建筑工程成本控制量化研究中心Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin

成本控制八讲总图规划中的成本控制选择优秀设计团体，深入理解规范内涵成本控制不可极端，哪些成本省不得？再谈地下车库时间差法则：设计成本控制的最佳时机项目创新切忌过度结构设计成本控制建筑设计施工图优化的实施Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin、总图规划中的成本控制

规划设计阶段成本控制的宏观因素成本、进度、品质关系处理目标成本与产品品质标准确定设计过程中实现成本优化与产品精细化方法2.规划阶段的成本优化与效果控制3.相关案例分析

※案例1：建筑形式选择的成本元素

※案例2：足尺模型规避修改的成本风险Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin地产项目的所谓品质就是在用户可能接触到的位置增加足够细节TheFormingOfAscendant.什么构成一个楼盘的品质？夫千尺以为势-其意在度，百尺以为形-其意在观，咫尺以为质-其意在品

STREETVIEWApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin千尺为势STREETVIEWApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin千尺为势Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin千尺为势Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin百尺为形Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin百尺为形Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin咫尺为质Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin咫尺为质Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin咫尺为质三室三厅一厨两卫明厨明卫观景餐厅阳光房四季花厅户内建筑面积：108.77均摊后面积：123.33户型概念Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin※建筑形式选择的成本要素以简约为特征的现代风格：低成本、中价位、高速度大屋顶为代表的中式风格：高成本、高价位、低速度文化符号点缀的后现代派：中成本、高价位、中速度精雕细研的欧美特色建筑：高成本、高价位、低速度※1:1物理模型研究规避修改的成本风险足尺规划模型展示组团关系

足尺户型模型体验空间细节※规划设计案例Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin二、赴选择帅优秀稀设计裳团体惯，深责入理绳解规总范内煎涵庸医塑误人英与良帝言疗概心的稳警示地下拦车库挂出口民的防鼓火卷真帘外窗占设计坛多大铲的玻畜璃扇(1.凯5)你的背基础锤需要修打桩独吗？窗上口涌可以不胳做过梁袋吗？高层塔愈式住宅惊两个消籍防电梯堡为何更秋节约？十二层送以上板温楼需要广设置多纸少部电植梯？地下的亚基岩如怨何爆破衡最节约精？※细分建斗筑师规范截解读驳：高层板它楼一部桶电梯设计椒要点Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin高层民用室建筑设蹲计防火繁规范要走点：联系廊揪示例Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin全国棚细则北京完市细贩则Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin全国细浅则北京扫市细绍则Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin北京水市细辽则全国细撇则Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin全国细唯则北京泄市细遣则Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin强制性记条文〉规范〉细则Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin34个单元松石名慈第Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin细分建侄筑师——你愿疗意做壮建筑孕师吗趣？建筑设鞭计取费糟的大致灾标准：国际事久务所3%工程添总造鸽价国内设宋计院3%建安细费88折、85折、80折、75折、6折、5折、、棉、室内目设计50案~2渴00恨0元/m2“装饰茄就是敏罪恶请，少倍就是拉多”调的误惩解限额形设计箭操作国案例——北京××花园Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin三、成伏本控制砖不可极翁端，哪历些成本侄省不得仓？谁是晓最好舱的木快匠？三合土疯基坑回赏填与“水夯法”；石材暗与其胖做法顿类型长、GR骡C的应用拍与品质蛾感觉；省了一稠根雨水辟管之后孩；瓷砖与菊涂料的变品质差馒异；铝板斥墙板矿材的哨厚度同多少甘为宜熔？容积率-效益扮曲线效益哪曲线Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin北方耕地区/主力或户型现：120平米Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin北方地绑区/主力户贴型：120平米Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin北方地课区/主力户挂型：120平米Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin四、再读谈地下促车库设筒计1.车库岁布置涛在哪跑里更搜经济挥？总图1—多层总图2—高层总图3—混合巩体（“著名发播型师马际凯妻子医的发型”）2.机械式幻玉立体停当车库节汤约了什赏么？3.最经济同的车库薪怎么做知？Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin--中国退人居罚委员蜻会金耗牌试算点宁肉波紫底郡项价目Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin规范雄解读Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin规范解摸读规范对处自然通扔风的肯甲定及机侵械通风差方式使趴用范围葵界定8.苹2自然排猎烟8.匙2.油2.紫4需要排询烟的房因间可开消启外窗再面积不献应小于叔该房间锈面积的2%。8.2批.4排烟窗迟宜设置夫在上方置，并应右有方便晓开启的逗装置。Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin规范舅解读Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin规范解羊读规范对姓敞开式笼汽车库界的界定Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin规范解皆读车库蝇外墙恭面积崭的25沙%-车库出期口面积姿之和约等礼于屋顶面蹈积的3%规范邪认为宽：外筑墙通景风口乎宜设沿置在文外墙据上部瞧较高风处或炸屋顶奴处。Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin规范解脚读Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin五、龄时间佳差法辅则：山设计恢成本丢控制绑的最落佳时牺机1.开始施牧工图设更计之前同必做的县工作--复-标准喉输入2.项目设洽计的一鄙般周期大型请单栋染建筑城市忘综合劣体居住于小区施工图璃审查公致司的选桌择与沟念通方法施工图夕审查之还前：经忙济性核队查---引入监错督机制施工图歼审查之沈后：设拒计成本烦控制之攻施工图使优化Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin激励还伏是奖励旋？这是也个问题拴！Ins棒pir霉it富or糖Rew宗ard尾?Th蒸at’s醒a收Qu陵es焰ti简on坚!Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin六、项就目切忌晶过度创瓜新1．“万科遣项目里克隆湿法”在成衰本节市约上踪蝶的深殿远意泰义四季花占城、情胃景洋房默、V-H粥ous介e、a)地产项滨目创新洽切忌过摘度b)聪明的幸中国设道计师失骑利的一炎个原因2．与建客筑师合寻作技巧狡，优秀统建筑师芳的需求剪层次a)费用一找定要高减一点点b)精神需拘求高于槐物质：飘奖项、槐知名度察、作品花、另类花作品……c)赞美你辫的建筑幼师vs.鞭打慎建筑豆师3.请建坝筑师再设计任你的缩慧建筑野（渔肚网、执钓竿柏、下甜水）Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin设计碗沟通棵二段炼法则正式合永作之前称：反复贼考证，便精挑细怒选a)单位弟资质b)单位管持理机制c)单位简业绩+团队考足察d)主持柜人阅脸历与松经验e)专业奴负责含人阅街历与摧经验f)设计组掏成员沟哲通能力往与沟通稍效果g)对目标单项目的剧把握能痛力Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin设计沟楼通二段允法则正式合寇作之中辩：互帮册互助，浅精诚合无作a)保密条腔款下的夫信息对鸦称b)双赢恭预期诊与人以员激狠励c)设计盟标准也正式滋导入d)限额吸设计吼实施丹方法e)施工蜻图前讽工程弃标准影互认f)施工衡图审盲查直牙通车g)开工前机图纸优犁化---“后悔药”h)工程跪竣工述后经泼验教熟训总抖结---”前事不湿忘，后险事之师”Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin之前罪酒肉愈称兄花弟，掀日后址互怨柱成冤毫家！牢固膨的人姿防--微--闲--人人致设防喉的乙退方群灾体Ho影w抱ab壮ou佣t阶th箩e弊co寺nt弯ra连ry本?把顺亚序反乒过来暮试试抱！七、结构设竹计成本霞控制Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin匡算规、估使算、瓜概预拦算与建筑晴安装绕费构贝成Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin匡算奶≤±3惰0％.估算≤±2倦0％.概算廊≤±1走0％.预算≤±5％估算方暂法有以献下几种迟：1)单元估炕算法。陕如以每老间客房触的综合弄投资乘丢以客房独数估算黎一座酒驶店的总受投资、央以每张宰病床的批综合投愚资乘以些病床数慕估算一耗座医院蜡的总投貌资。2)单位指亡标估算狭法。以情单位工唇程量投小资乘以浊工程量搏得到单思项工程辉投资的斤估算。晌土建工樱程、给舟排水工贞程、照陈明工程墨可按建丘筑平方亿米造价找计算，乳采暖工茶程按耗涝热量(千卡/小时)指标计涂算，变胶配电安脱装按设育备容量(千伏弱安)指标差计算教，集笨中空惩调安伏装按严冷负冒荷量(千卡/小时)指标计肯算，供晨热锅炉锁安装按毒每小时朗产生蒸项汽量(立方设米/小时)指标计饰算，各羡类围墙牢、室外扛管线工岩程按长室度(米)指标计密算，室舍外道路朋按道路冠面积(平方梢米)指标诞计算饥等。3)工程抵量近洁似匡吐算法晃。工四程量累近似抖匡算黄法采机用与遮工程削概预烈算类瞒似的遵方法挑，先木近似轮匡算疯工程踏量，判配上阴相应染的概罚预算消定额谦单价辩和取刺费，游近似疼计算陡项目光投资稀。4)概算秧指标瘦法。君概算艰指标丢法采悦用综屋合的昆单位富建筑直面积苹和建讽筑体狠积等习建筑召工程航概算距指标砍计算圆整个嚷工程筋费用悟：咱直缩慧接费轮＝每崇平方为米造显价指宁标×建筑超面积忘，撒主陶要材北料消更耗量盗＝每矿平方真米材撑料消绪耗量涨指标×建筑歌面积。方案设馋计阶段蛛的结构废专业关键和否首要问不题选择半建筑方恢案，必究须注意付远瞻与墓现实相都结合初局步设计炉阶段；结构专消业应密舞切配合惧建筑专困业，根裙据使用白功能、帜房屋高长度、地息区特点遇选择结馋构类型谈；根据扰初步你了解葱工程豪地质爷情况病，提舞出采纠用天证然地氧基、扇复合揭地基鸦、桩枯基的漆可能抹性；对结龙构选并型、栋材料粱选用听、地婶基基体础方拒案详煎细说牛明；工程幕举例况。Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin初步处设计企阶段肺的结益构专补业初步设灶计阶段植是各专柱业进入磨实质性定的设计形阶段，澡应根据寺已批准么的方案渣设计文睁件进行涌设计。掠业主或箱开发商浮必须落勿实在方销案阶段兼尚未落嗽实的各崭项有关允手续。结构专眠业在此其阶段得吸到地基燃初勘报乎告，以税便确定魔地基方枪案。地基冰和基雁础方田案是呜否技壳术先睁进、涂经济征合理薪，对扩工程推造价半关系歉极大匙。地下室涉及上部摆楼层的衬楼盖造坏型，关果系到层塌高、有键效空间撒及长期仗能耗。结构构削件设计就要既符掏合有关彩标准、非规范，舌又应优久化和比举较，做赛到经济源合理。初步伞设计萌文件蒸应满她足建裤设部《建筑答工程铲设计赢文件婶编制悲深度菌规定》（20鱼03年4月）昆。初步羽设计准文件呢是控凭制工率程规遮范、咱标准咬，投合资以肉及统但一交存通、鹊绿化闷、人革防、趟市政衔等各罪方面健的审级批文较件，委非常捕重要学。因苏此，咐各专仰业有兴关技邀术问移题在钉此阶粉段落刑实。设计概吉算的重勉要性。复杂贵工程形的施饼工图衡文件橡审查赛单位缴应在爪此阶唯段确舰定。工程黎进度将与设渠计配绕合。Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin施工图五阶段的循结构专槐业施工图来是设计宴意图成拜为建筑封产品实辨施的依慢据；施工荐图表夹达必已须明类确，铅构造爽做法害一定革要便楚于施歪工，多有利父于保巡寿证工吃程质桐量；设计廊内容克必须兼切合甩实际砖，如集材料懂选用天、某联些构搞造做漠法；计划彩进度坟安排郑；施工图摇文件的州完整性碍。认真浓做好施毕工图文篇件审查羡意见的扎修改反舰馈工作随。Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin研究档在主谋体结猎构设控计之丈前抗浮荡设计讯水位肤的确洁定地基鱼方案升的比辞较桩基鬼方案方的确低定天然仅地基——>复合伪地基——>桩基徒础参考周该边勘测姻单位的丝式现有结故论天然焦最省复合地嘴基其次尽量把恢大型建府筑避开赛垃圾填少埋场、浙吹沙造黑地一定搬用桩竿基，冲投入生自然炒也就莲大每栋估建筑君地基艺基础阅单独晨核算临，不食可做伟标准崇图复很用结构专录项问题附探讨（1）Q&A跳On肉St扎ruc翼tur跨eApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin普通梁亦板、无但梁楼板剖结构比递较±0.投00结构字嵌固尘层应委采用钱梁板僻式结胞构（高层幅抗震规肆范）±0.图00结构滩嵌固仅层宜采用梁昌板式结构（高层京结构规走范）±0.况00结构嵌静固层当……时可毁采用坏平板嫂式结躲构（北稻京市之建筑毛设计愧细则.结构专花业）有使用畜功能的可地下室罪有梁板害结构通梳常层高380推0无梁迅板层委高330相0空间效卡果可以鬼做到更早好层数越依高、跨想度越大恢（例如9m±）底板翅做无梁酷楼板价粪值越高例如舱北京24层建筑定基础：茂核心筒钻部位3米，毙其它接部位2.妇2米左右董就可以无梁匹楼板润结构弱混凝经土量孤大、反钢筋控量也愤大，鸭但综萍合造洁价结沾论正传好相飞反工序：冤先梁——>后板——>后填土——>后找平Vs直接翅钢筋锁混凝晚土大绪板浇到注（北仗京：片级配校砂石13对9元/M期3≈低标号表混凝土谁）无梁楼士板式比牲普通梁愁板式综紫合造价害便宜15鸽%~露20圾%结构专百项问题东探讨（2）Q&浇A誉On扑S叉tr寇uc第tu瓣reApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin酒店写只字楼结症构选型钢框架躲核心筒椅结构钢筋息混凝侍土框努支剪曾力墙荒结构钢筋苦混凝亚土框采架核曲心筒洞结构钢框架惹剪力墙翼结构（漠框架总岸倾覆力校矩不大朴于50倾%）结构专仆项问题跨探讨（3）Q&A喝On告St贺ruc注tur生eApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin高层科住宅恋结构捎如何两选型钢筋球混凝遇土剪效力墙否结构钢筋店混凝泛土短感肢剪向力墙价结构框架剪明力墙结躬构结构专北项问题附探讨（4）Q&A我On纳St乐ruc丽tur叼eApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin多少剪叉力墙算豪多12-劝17层钢筋勺混凝土授住宅剪力墙姑优化标卷准18层以滴上钢夫筋混忧凝土遵住宅糖剪力炸墙优平化标悄准规范:剪力墙半结构最塑大层间素位移比吉小于1/砖10娱00优化:小高层万最大层灵间位移滨比1/1杂500帖~20恒00优化:高层饭最大户层间冲位移栗比1/2浴000册~30棚0019竟77年罗马肤尼亚大戴地震剪池力墙结舱构建筑窝倒塌创下世凡界纪录津。这是享目前为烈止唯一现的一座笛。事后调研蕉结果：捕倒塌的貌主要原递因是施楚工偏差酷引起震害中爪大量的汤倒塌的率是纯框平架结构农的建筑结构专赢项问题弦探讨（5）Q&A子On剪St狭ruc个tur衣eApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin最值得迟优化的素部位在泪基础1.基础盈底板松受力量主要科是冲沉切控恩制，震而不培是弯锁距控唤制整板冲缸切力不点均匀时挡，可以矛区别对晶待，局遗部加厚秋而把整箭个底板浩变薄底板配粥筋率基择本由最凤小配筋旬率控制铺，多数舌情况下设可以大裙量节约蕉配筋，剥底板暗庆梁原则合都可取套消。2.基础底惹板计算掩采用塑劈燕性计算正常认掏为底板璃需要防辜水，由蒸于不允伙许裂缝误出现，冠想当然道是弹性遵计算理替论。基础衰底板沿无论因是弹句性还示是塑筝性计爪算，折正常梯使用额中都具不会抽裂缝迹！合法基世础的计还算程序羞很多，便节约的漏办法是问多用几陵个软件零计算，红选用配税筋结果川最小的萝那一个轮。计算废机程森序计玻算出登来的皂配筋读值没味有必酒要加供大，滨符合笼结构要规范亡就行球！3.关于基般础底板耍：基础衡底板泪的受亩力模居式不荷同于进简单仆的平溉板，搜实验茄表明柴，实保际底练板中俱的钢乞筋应糟力水独平往杀往只锋有计算值的1/谅10，问题宁出在地雄基基础珠设计理暑论本身逃。地基反崭力事实哄上是不熟均匀的斯，墙下烂和柱端眯的反力绒很大，份其它位断置没有授变形也编就没有捧反力。主要原梁因是由爬于计算港用的地详基承载演力值是稠标准值伸或特征晒值，而岩不是极拍限值，溪而通常右极限值傻约是标袄准值桑的两寄倍，覆因此逃它常叠态下虽的受煎力情孕况大凭不一门致。尤其当蚕底板厚辩度达到60危0、700厚时，裕还会有降拱承载送原理的值作用，秃应力值耀更小，莲所以更芳不会因