惠州知名地产广场营销策划报告

七里香榭营销策划报告华润广场营销策划报告中原地产惠州分公司项目背景

为了配合贵公司的发展战略，实现项目的商业价值最大化，深圳中原惠州分公司有幸参与此次华润广场商业项目的策划工作，希望以真诚积极的服务态度、专业卓越的服务水平实现项目的圆满成功。项目概况项目位置：地处惠州大道与三新南路交汇处商业性质:1至3层裙楼商业商业面积：约12343平方米

目标与任务打造惠州又一核心商业旗舰短期内实现快速销售!开篇离开市场谈定位,再好的噱头都是空谈>>成果体系:项目评定市场需求空白点机会点分析定位分析：CCTI推导模型定位推导体系宏观定位策略功能定位档次定位客户定位业态组合形象定位经营模式价格定位发展建议项目地段分析

华润广场凯宾斯基酒店、写字楼峰景国际中信城市时代商业、写字楼、公寓电信大楼佳兆业商业、酒店、写字楼、公寓图书馆体育健身馆市政府市民广场１、地处惠州江北开发区，未来江北ＣＢＤ核心商圈；２、项目片区内五大商务写字楼；３、中信1.5万㎡、佳兆业2万㎡大型商业；４、凯宾斯基、佳兆业两座五星级酒店；５、四周市政配套完善，图书馆、体育健身馆、市民广场、市政府等有力支撑；６、沿惠州大道，周边专业型市场聚集；本案项目交通分析东江大桥中信东江大桥合生大桥惠州大桥沿江路惠州大道云山路三新南路三环路铁路通向博罗通向博罗

华润广场１、紧邻惠州标志性大道－惠州大道，交通便利，四通八达。北到博罗、河源，南通海丰、汕尾，同时，又连通广惠高速、惠盐高速，可直达广州、深圳；２、目前约有１８条公交，１４条省内长途途径该项目达到惠州所辖区域以及省内各个城市；本案项目人流分析佳磊华丽君华府财富公寓TCL雅园粮食大厦江北新苑检察院凯宾斯基市政府水北新村工商局法院盛丰商务大厦中银国际先科大厦１、项目周边现有居住氛围、商务氛围清淡、人流较少；２、惠州大道以专业市场为主的商业形态不需要借助太多的人流，同时也不能提升片区人流；３、项目地未来将打造成江北商务、行政办公、娱乐等为一体的现代化综合性ＣＢＤ区域；

华润广场本案项目周边商业分析

华润广场碧水湾商业街狐狸城丽日购物广场佳兆业商业天志家居广场纺织布料城义乌小商品市场亚太家居市场弘雅文化艺术商城新世界购物广场国际电子城顺德家居广场中信城市时代商业ＣＢＤ未来核心商圈

零售商圈1、沿惠州大道两侧延伸，形成以顺德家居、天志家居、国际电子城、弘雅文化艺术商城、纺织布料城、亚太家居、义乌小商品市场等专业型市场为主要组成部分的商圈；立足惠州，辐射粤东。但是专业市场的主要经营特点是以批发为主而零售为辅，对人流的带动不足，项目周边缺乏人气。２、由丽日、狐狸城形成的江北零售商圈，但由于江北人气不足，零售商业消费力不强。本案本案附近——中信城市时代15000平方米商业周边商业项目本案附近——峰璟国际10000平方米三层商业本案附近——惠州纺织布料城16000平方米商业本案附近——义乌小商品批发市场二期38000平方米商业周边商业项目>>项目SWOT矩阵分析:优势S（strength）：地处江北未来核心CBD商圈区域；临靠惠州大道，交通便利；临街面宽，展示效果好；周边专业市场聚集，成熟商圈；劣势W（weakness）：项目片区周边住宅较少，常住人口不足；人流较少，零售消费力不强；周边零售商圈氛围清谈，没有支撑；人流引导困难；机会O（opportunity）：惠州商业处于发展阶段；业态布局能利用市场空白点；周边其他市场可以形成集聚效应；威胁T（Threat）：目前，项目周边新建商业项目较多，形成直接竞争；

结论：项目目前周边环境无法支撑本案走零售密集型消费商业类型路线，现在按传统商业方式靠引进百货超市来带动人气的做法去操作该项目的时机尚不成熟；项目总结分析江北未来CBD核心商圈零售商业氛围清淡片区新建商业面积近100000平方米交通便利，四通八达周边专业型市场集聚住宅少，常住人口不足拔高项目立足点,参与城市商业运作拨高项目定位立足点,立足惠州城市商业业态布局,寻找商业空白机会点,与城市现有业态错位经营才是本项目的出路。惠州城市商业运作研判惠州传统商业圈西湖商圈百佳商圈天虹-人人乐商圈位置

主要业态及主力商家档次消费群体天虹——人人乐商圈麦地路辐射范围酒店、餐饮、服饰、数码、装饰、休闲娱乐，人人乐、天虹、女人世界、顺电中高档次香港、深圳、东莞、本地的高收入群体百佳——时代百货商圈南坛路、下埔路附近品牌服装、医药、鞋类、珠宝首饰较多，百佳、时代广场、源东国际商场、海鹏购物中心中档商业中等收入群体西湖——步行街商圈中山西路、五四路、国庆路辐射范围惠州商业步行街，主要以经营服装、珠宝首饰、鞋类、手机为主，丽日购物广场中低档次本地居民

商业网点众多，规模庞大，业态比较全面，人流量和销售额巨大，市级商业中心。日均客流量达10万人次，节假日更高达20人次以上，年营业额初步估计超过15个亿。天虹——人人乐商圈目前惠州最具人气的核心商圈西湖屋商圈泊惠华州最纺早形甩成的切商圈历史岛悠久这，在岭惠州佩市民膊心目舅中的停地位赠相当黑高，酱以西剃湖丽草日百膀货和袍商业鞋街为粪主体度。由踢于毗液邻西众湖，饼购物线环境刘一流点，相纳当一跃部分确的游篮客也驶成为手了顾筛客。调目前槐日均锦客流成量达5万人次射，节假顺日更高摆达10人次以符上，年坊营业额累初步估裙计超过3个亿。以百班佳购未物广坝场和断时代伪百货型为主存体。雀惠州丝式早期哲的富炉人区杠，日衔均客恒流量达4万人次熊，节假停日更高妙达8万人次链以上，晓年营业盒额初步尾估计超阻过5个亿萌。南坛姨下埔熊商圈菠惠州锐早期怠形成使的商悄圈经营业细态主要兵以百佳兴、人人丑乐、天家虹等国居内知名量零售业养为主体，趋周边辅运助以餐宁饮、娱狡乐等其慢他配套券经营，站是以满柄足人们日茫常消笛费所湖需的闲散事性消植费零奔售业澡态。商圈挂的形弯成都凤处于货城市牧中心极地段悠，人员口密艘集型枕区域哗，商编圈有5-士20万人流翻做支撑哥，零售绕经营业善态竞争妖态势已同基本形柱成，商圈支内密集桌型消静费特宅性突炼出。惠州传证统商圈劝特点惠州未医来商圈—江北禽商圈江北如商圈商圈位置

主要业态及主力商家档次消费群体丽日——狐狸城商圈以云山西路和文昌路十字为核心丽日购物广场、碧水湾商业街、狐狸城、金宝购物城等组成中高档次江北区域消费者惠州大道——专业市场商圈沿惠州大道两侧延伸顺德家居、天志家居、国际电子城、弘雅文化艺术商城、纺织布料城、亚太家居、义乌小商品市场等中档商业惠州及周边城市以丽日灯购物商警场、狐疫狸城、衔碧水湾扶商业街拳形成的嫁零售商银圈，是豆江北现代妇综合洗性购芳物型汽商圈.江北-丽日风狐狸逝城商识圈过零售边综合缝型购堵物以顺狮德家锐居、渡天志嫂家居殖、电羡子城笛、弘智雅文财化艺薄术商奔城、背纺织闪布料侮城、亚太家勉居、义瓣乌小商忠品市场搬等专业金市场为折主要组娘成部分贿；立足蛮惠州，辐射粤产东。江北-惠州进大道管商圈骂专业筒市场驴带以丽日亏购物广氧场、碧阴水湾商始业街、跪狐狸城厚、金宝句购物城氧等组成薯江北目歇前唯一仙的现代慨购物型凤商圈，编辐射整牢个江北存；以顺瞒德家乏居、壁天志嫩家居捏、电搭子城回、弘缓雅文租化艺迅术商巡寿城、梨纺织屑布料衔城、忌亚太驰家居物、义耽乌小三商品卧市场拢等专绑业市醋场形传成的朋专业是市场途商业湖圈,立足惠示州,辐射粤宿东；江北商伞圈特点惠州朋商业挥发展劈燕状况项目所满在片区花边钳岭商蔽圈江北横商圈惠阳土商圈惠州微市商企业体倒系可换分为惩：市绑级商才业中欢心、储区域额商业呈中心接、社晋区（农居住衣区）过商业逮、街踏坊商掌业、牛专业湖（特惭色）此街（悲区）此、独宜立镇至商业四和各幕类市予场、打物流假中心堡等。本市市伸级商业定中心由鞠惠城花迈边岭市搏级商业赤中心和欣江北、纤惠阳、孔陈江三纹个市级壁商业副僻中心（阿一级商剃业中心歇）组成畜。该商提圈服务畏于本市秃及周边喷城市群批，客流埋总量在50－60万人漫次以穴上。陈江商斯圈商圈

主要业态及主力商家档次消费群体花边岭商圈主力商家：沃尔玛、新一佳、吉之岛、人人乐、天虹、海雅百货等配套：酒店、餐饮、服饰、数码、休闲娱乐等主题性商场：女人世界、顺电、国美等专业市场：建材装饰中高档次城惠州及周边地区闲散消费的密集形消费群体江北商圈专业性市场：布料市场、国际电子市场等主题性商场：义乌小商品市场等百货商场：丽日购物广场、狐狸城等中等档次定向采购型消费群体200劫7，进驻减惠州的炒零售商肤家有13家之脏多，跳其中过包括躲沃尔拥玛、郑日本仁吉之湾岛、代新一府佳超澡市等谎国际广知名不大型铁零售她商,主分进光驻花边孤岭市级赖商业中推心,营业面猴积1.交5万平塞米以肢上的披专业既市场表超过10家，涉银及食品练粮油、设果品蔬碍菜、机面动车交午易、装旺饰建材挠等多个盼行业，仙分布于璃城区及岛城乡结康合部.零售业喇态商业财布局基骆本完善,业态卷饱和,同质馒竞争供激烈,弥补市宴场空白忠的专业桑性市场需将成为项惠州商剑业布局逼机会点。>>项目CC袭TI定位棚推导:态势驼（Tr翠en蔬d）消费者斩（Con垂sum洲er）竞争俱者抢（Com芒pet巡寿ito稍r）自身良资源协（It泳em抓se沟lf）项目航定位沃走向项目胃在地低段、容交通腾及周雷边配详套功辅能方雹面的召优势雹，为它定向棵型消居费打烧下坚水实基朵础。惠州零倾售商业赞竞争激吧烈，市粘场空缺醉的专业尸性市场斯为商业待布局机演会点。恭本项目唤区域人亏气不足喷，商业粥发展形肆成密集处型消费登商圈的蚂时机尚甩不成熟绳。弥补敞市场值空白证的定逝向型终消费悼商业稼类型项目区榨域常住话人口较题少，靠费区域消辫费支撑饶本商业剂项目，钩需要长役时间的号经营培球养，不默能起到唇快速回喉笼资金宫的效果寨，立足删惠州，寸引领粤督东消费缩慧是项目斧的方向搅。惠州定垃向型消败费业态索研判定向值型消蹦费类奔别类别市场占有电器有家居建材有礼品空白灯具有服装批发空白文具有图书有音响空白电子市场有小商品有儿童产品空白女人世界有体育用品空白数码产品有茶产品空白休闲娱乐有惠州结定向羡型消侵费业织态,处于服发展专上升科阶段,市场空园白点较谋多,机会绘较大,那么到头底哪种栽业态朱是适桶合我咽们的滩项目踏需求弄呢?商业运营商商业地产抱商定位叹再思捕考发展商受的经营化理念直硬接影响满到业态样的选择际，商业匙运营商词以后续不经营为浪盈利目干的，在错业态选始择上不波考虑商协户的经丝式营面积食大小对习销售的扯影响；忌商业地袭产商以盯铺位销到售为最喉终目的泽，以实从现资金歇快速回描笼，因此我睡们的业爬态选择广不仅要菌为经营私、楼盘坛配套、籍提升住遍宅价值必三方考受虑，还攀要为利编于销售外做好铺免垫。满足项舒目商业王条件规避对耀项目人醒流要求适较高的鸭业态。满足市派场需求市场录对定作位的贵支撑轨力度绿。满足开项目壤配套押需求项目这商业施将承倘担项赔目配裤套、甘服务昏城市都与辐惕射周展边的灭三重居功能。符合项姨目大环房诚境项目仰周边筛专业优型市译场积岭聚，爆商圈骑成熟退，可散以为爷本项装商业迟做支眯撑．与销售达条件相广吻合业态经捞营对铺哗位面积触的选择远利于商林铺销售嫁达到快旋速回笼输资金要横求。业态定旱位原则:业态与雁本项目听契合度舰评比行业地段（2分）人流（2分）片区消费能力（1分）交通（2分）市场环境（1分）项目规模（1分）利于销售（1分）结论服装批发9分家电3分娱乐6分儿童产品3分数码产品4分音响产品2分家居建材9分茶产品10分百货超市6分备注:评分弓标准藏以10分为满猪分,分值越美高,即业民态与切本项样目契葬合度羡越高.项目鼠主题驳定位说建议建议络一孕惠颠州茶番叶批执发市奸场以上徐综合撇分析:项目替主题拼定位魔建议建议二恼惠州侮服装批桥发市场项目搂主题说定位猴建议建议挖三堂惠粉州家姐居建派材市房诚场业态与技项目契缩慧合度分笋析(服装批忍发)地段不需剑在城蛇市商航业中悠心地专段，剪项目巷交通停便利守．人流片区消费销撕售市场环境(不符合)主要虽吸引便定向乖采购担型消月费，巧人流秩性、外闲散鄙消费要秩求不否高。不以挂片区丽人口牧为依膜托，弊业态怠主题铲明确肿，辐尚射范围呼广。１、捎招商掩对象信对铺饺位面句积要俯求不纠高且司独立咽，符祖合投歉资者瓦投资更心理决，利毫于铺舰位快醉速销吧售。２、突铺位陆形态毅符合毅产权纠式销扑售模避式，桂规避摘了虚僚拟产插权式被销售扛对前肉期大伶商家律招商晓依赖垃性过慰高的香弊端翼。惠州肾本地打尚不平具备奇产业课基础剑和市猴场基病础条仅件。服装惰批发(9分)家铸电娱乐儿童拜产品数码晚产品茶产品项目支确撑音氏响家居吃建材百货超唇市业态携与项盒目契仁合度惜分析(家居柳建材)地段不需在薯城市商石业中心督地段，疲项目交疗通便利布．人良流片区消费销售(不符格合)市场环境主要画吸引孙定向碰采购协型消鞠费，馒人流仍性、愈闲散税消费要求皇不高。不以片伪区人口芹为依托抵，业态碌主题明劲确，辐炒射范围广饼。１、招倘商对象会对铺位替面积要校求大，碗不符合季投资者针投资心驻理，不裕利于铺家位快速揪销售。２、铺岩位形态信不符合稿产权式酷销售模刃式，而堂采用虚冲拟产权臭式销售欺方式,会在数前期千对大惯商家是招商蝇依赖剖性过甘高而尸影响较商铺僚的销并售.惠州经颗济及房锣地产市糕场的快捡速发展,有着遍雄厚的市场伶基础做宗支撑。服装批忌发家电娱乐儿童产摧品数码凡产品茶产品项目馆支撑音走响家居建鱼材(9分)百货超瞎市业态与燥项目契盒合度分是析(茶产伶品)地商段不需在卸城市商淘业中心奥地段，警项目交归通便利晒．人流片区消费销哥售市场环境主要吸朋引定向盈采购型凶消费，瞎人流性恢、闲散控消费要稍求不咬高。不以片片区犬人口穿为依趣托，威业态席主题扁明确凡，辐谈射范围广症。１、熔招商营对象胁对铺宁位面施积要袜求不热高且唇独立邮，符宣合投掠资者席投资服心理佛，利举于铺商位快福速销牲售。２、妙铺位淘形态粒符合明产权谢式销补售模醉式，售规避释了虚主拟产等权式锈销售固对前妹期大舞商家否招商煌依赖经性过羡高的恒弊端痒。符合本吧地人文办文化、组生活习轧惯，有叮市场基近础。服装纤批发家学电娱南乐儿童产娇品数码半产品茶产品(10分)项目支摇撑音抵响家居餐建材百货超杨市项目主团题定位以茶付文化秋为主奴题演绎休咏闲健康葛生活方葡式的茶粉叶批发艰市场项目岗功能苦定位诠释：咱把文撤化与翠经商临两者颠最大鸦限度熊地融拴合起苹来，集文化楚传播、退茶艺休民闲、产易品展示纳、产品何销售四夹位一体埋的茶叶辆批发市通场。以文化彼带动商骂业，以藏商业传地播文化集文化传趴播、茶齐艺休闲浴、产品崇展示、颈产品销覆售于一府体的寇茶叶券批发肠市场睡。功能同定位项目市森场定位弥补市保场空白滋，引领代行业先雅驱形象定摄位立足倚惠州考辐射肝粤东惠州首叙家大型供茶叶批案发市场档次定趁位以特节色经抵营的皆中高笔档次塑为主项目真档次营造围高档轮次、掀休闲出、宁荣静的君格调北品茶姿空间瓦和购系物空号间，即让客献户体猴会中督国茶蹄道文退化的从深邃龙与精顺华。客户定雹位国内品票牌茶产昏品生产融商惠州知狡名茶产贴品经销注商核心客猜户重点唐客户游离、银偶得客魄户普通茶卡产品经副营者茶产狼品体馆验者与茶艺产业君相关柄的其刷他客叠户客户款群体也定位惠州瞒分销涨商周边分逆销商惠州及鞋周边消飞费者来惠州久旅游者惠城管理模矿式统一管穿理兽分散经隶营定位市惑场论证市场发俗展状况20桌03年，疯中国渔茶产锡业总想量就制已突悔破百缺亿，苏以后愁几年絮，中吨国茶享市场貌每年以百阵亿计的惯速度在秩增长。那而茶饮链在世界描范围内赖的增长剑！目前艳世界人均茶垄叶消费0.5公斤梯，已埋大大杏超过嚼中国咏人均尽消费0.3泪3公斤事，国际茶叶年不交易额雅已超过100晓0亿元，乐且每年忽都在快摄速增长逝！200服6年广东各省茶叶凯年销售紫量达7万多唐吨，人均矮消费量1千克，你总销售额约为60亿元人民币庙，茶类特添性最终证夕明茶是今最佳天侮然保健感饮料，喂不愧为“中华国之饮”，并鱼被称活为“二十一济世纪饮宜料之王”。进入隶新的世私纪，日潜本很多卵咖啡店罩都改成凭了茶艺蚂馆；美决国人也例因看好斜茶叶的扎抗癌保搅健功能，染喝茶的肚人也不赞断增多宾。每一初次冲击句，都带假来茶叶靠市场的让结构调臣整，随税着人们深对健康绿色生蚂活的追挤求，市献场不断弯扩大。三次冲最击80年代歇咖啡克的冲椅击90年代追碳酸日饮料颜的冲滨击矿泉貌水的镰冲击惠州茶皂产品产朱业关系宗链茶叶（喂产品）800惰0余亩基负地10耽00余经伪营店每天茶叶销售量尚达50支00公斤分布在被博罗县兵横河办趋事处、兽惠城区屠潼侨镇堡和惠东驰县山区滋等地目前整器个惠州币市茶庄全茶叶店廊有一千盲多家.都以店颜铺形式痛分散经邪营市区赤每天茶叶销售量胜达500衔0公斤，捕本地茶叶只占30阻%，且剂大部绵分是铁观音等乌龙萝茶。市场支集撑力度逮强劲，贫行业催毅生茶类软专业性啄批发市劫场的经垃营平台业态规遗划建议租金水艘平进行业米态规划颗时，应随参考不会同业种座的租金兵承受能托力及铺味位的位腹置，进耻行合理郊的布局份安排。面积要直求了解婚不同昨商家类的面闸积要伍求有废助于锹进行际铺位餐划分嗽，不度仅有乌利于碍招商示，更眉有利隔于泰实现米项目无的销量售价第值最幸大化匆。工程技缴术条件层高、腰柱距、痒荷载、签电气、瞧给水、锻排水、竭排烟、景隔油池恢、消防近等方面化都是业冻态规划馋时应考刷虑到的再工程技绣术条件义。业态芝规划寻考虑孔的微波观因晴素业种的你聚客能禁力充分骡考虑辨不同取业种册的聚逐客能爱力，另使各街业之炒间形虾成良剃性的柜互补仁。辅助青功能延区需坐求辅助功推能区，暑是指在费商业场钓所中那详些必须秃具备，丢而又不屠能用来牵当作商铺销售撇或招商旱直接创闷造利润浮的面积迈。例如咸楼梯、则道路、货厕所、砖休闲空尤地、设备键间、驳绿化田、停斑车场矛都属萍于辅贿助功仙能区弯范围稀。不母同的胖商家加对商第业辅毁助功能有不其同的要器求。项目屈的人筛流动瞧线将业妈态规周划与摧人流者动线厅结合云，将妖顾客扣引导廊至商滤场的徒各个克区域子，形唱成良件好的经营姑氛围，那提升整喊场的租冻金水平贞，使收锤益达到嚷最大。业态规朱划考虑背微观因鼻素业态规潮划功能满足两大功能销售功能在不影响后期物业持续经营的基础上，满足商铺的销售功能，实现项目收益最大。招商典、经纯营功芒能基于涛项目踪蝶定位测，通势过合筑理的涉业态板规划转和布肝局，舱有利趁于招唱商的据执行翅和后晴期经件营管喘理。主营业织态：茶叶胆类(红茶、甲绿茶、币黑茶、兰白茶、吃龙井、恨乌龙、希花草、核茶饮料侵、减肥奖茶、铁端观音、劈燕普耳等)辅助哥业态响：烟、旁酒类众（洋芦酒、皂白酒雾、红隐酒等距）业态规意划分析浙：1、一此、二眯层是稍项目盈的主亩出入蓝口，昆也是项目的酬对外形砖象窗口刺，这对粱产品的列经营品牌值档次要钥求较高揪，同时衔也必须只符合项目棍的主题疮定位思辰想。另范茶叶产最品种类省繁多径、消乔费能送力强药、具区有很绣好的市场前垄景。2、一积、二哈层的功商铺坏销售执价格腰一般档较高，适补合经营混租金承拢受能力疾较强的访业种。3、根忧据项腊目业事态的孤规划肢分布村，同进时考虑晚到项习目的摸经营集产品滩的互意补性泊和连带性特剖点，烟尖、酒类六产品可由以作为句茶类产友品在光项目锹中联剪动经树营，忠形成见市场经营的仇烟、酒翅配套专镇区。业态楼丽层规划趋分布位置：一、二层业态规控划分析雨：1、由简于经能营产记品的池自身约特点倚（体承积大塑），恳对铺处位经瘦营面角积要捧求较片高。２、三犹层商铺夺销售价勾格一般姑较低，捧适合经锹营租金龄承受能氏力较弱碑的业种鹊。主营嫩业态安：茶具披类(现代茶思具、古躲典茶具四、紫砂怠茶具、陶瓷茶毙具、石捕材茶具沸、木竹扣茶具、遗玻璃茶应具、漆迁器茶具茎等)、根殊雕及毕相关第艺术萝品类誉。业态楼法层规划乌分布位置：三层关于艰铺位新分割适应商赤场的主致力商户劲的要求适应人丹流导向须的要求满足反商场字公共药空间筑的需单求制定合张理的商物场实用爆率合理谢利用狼每块旁地段本项献目商掩铺划敞分原兔则商铺合亮理划分尼为开间眨和进深牵的比例翼是1:１.５——1：2；实用微率不瞧可低屿于50%－６０肢％，通幻玉道尽可宴能宽阔窃（如不灾少于2M）；其主盆力商单铺应30妇M2左右敬，少翁量商夸铺可陷在30M水2以上勾但以50M验2为限；铺位姜应采苦取半盆开放锤式商映铺设旅计；同时矩也要喇兼顾佳商场轿招商壶的需州要；本项目朗商铺划腹分原则一层、画二层：面积约30大M2，位置溪价值较驴明显的伶铺位面势积适当漆扩大至50温M2；三层贺：独立箩铺位及面积怠约50M2，位啦置价使值较鼓明显扶的铺们位面掠积适重当扩蚂大至80M2；商业地兼产的营秘销营销方惨式Ma油rk还et霞in熄g旋me跨th休od先租后售租售结合售后反租整体出售只租不售营销方式形成宇一定羊的商樱业氛迎围商户插入住擦经营进行发扩售先租待后售.优点.保持整庸体形象确保整趣体风格消和定位穿的前后趁统一实现可支持续性铃租金回劳报.缺点.不能窗即时尿回笼陡大量毁资金承担的否风险相影对较大先租后欢售通过对租赁、销售物业的比例、时效性进行控制通过销假售缓解批资金压圆力对优钻质物羡业进逮行经时营继幕续获攀取长庙期收弟益租售磨结合一部分业仅转让映使用权糕给商户卖的经营贡模式另一部夏分产权色与使用场权出售料给投资赶者租售结哪合长期孕经营撤获得东更多潮资金鉴回报快速回咳收大量荐资金缓吉解资金皱压力销售部叔分与自规营部分亿管理难赏以统一易造浑成销宇售物脾业与辣租赁驼物业蚀两极滥化租售结轨合.优点..缺点.租:商家出售中小昂投资押者开发涉商只有揭对业塌态经袍营的察建议半权营销策驳略组合织及诠释售后返腹租.优点.整体形象当较好受，便滴于后冶期管闻理收回站投资宾最为快捷省去销背售、怠招商校和后废期管霜理工租作.缺点.寻找较整体姿买家旅的现封实可可能性井尚需南验证不利于蛋获取最无大利润整体瞧出售.优点.统一管理，保持商场的整体形象可监控商场之行业及商户组合可实现商场的可持续性租金回报为开发商树立良好的业界形象.缺点.租金水平低，不利于开发商回笼资金并没有化解商业项目的开发风险只租沈不售综合亚以上莫考虑方，建犁议本种项目商业薯销售轨模式预为：“售后谅返租”项目销锋售模式驼建议总体策苗略:先销鸡售后竭招商销售：增前三年望经营权谢归发展途商所有敏返租销气售，年根回报8%，3年共24%锻.租赁：“放水养驶鱼策略”交铺位腿保证金禁既可经桑营。第一年:免租，第二净年:租金厕按50%比例收定取，第三笋年:租金按70侵%比例除收取.项目销御售策略类似能案例贵销售酷模式乡丰分析项目名称地址规模销售模式销售状况备注纺织布料城惠州大道旁16000平方米三年8%，返租销售好９月底开盘,已销售８５％以上义乌小商品二期惠州大道旁38000平方米三年8%，返租销售尚未销售正在认筹阶段国际电子城惠州大道旁10000平方米三年8%，返租销售好已销售完毕窗帘家饰城惠州市麦地南路19000平方米三年8%，返租销售尚未销售12.8号开始认筹返租邪销售锋是惠高州市艇场目驴前最他常用暗的一滨种销表售模宵式，艇同时遗也取踢得很瓜好的蔬效果剩。关于定刊价成本加定价市场比好较租金反躲推投资回煌报商业绘定价绵方法惠州帝的商民业处屡于高忘速发逆展阶死段，抚不同兄片区赔和商敢业项活目因津为招其商品虹牌不仗同，值租金统变化宪较大瞒，所丙以不盼宜采猾用租王金反灰算法朽制定僻本项警目的掩销售演价格北；项目他周边楼现有妹多个骗同类翼型商严业项跨目在固销售垫，市原场具扯有较垦强的芹可比属性，哥建议着采用认市场牵比较戚法制给定本鼻项目碍商业饶销售风价格对。同类商兔业定价项目售价（万元/m2）说明纺织布料城B1.9(首层)地段、交通优势明显义乌小商品二期C2.2(首层)义乌小商品一期市场较成熟，对二期商业有强烈带动作用窗帘家饰城D1.8(首层)与周边市场形成互补,商圈成熟.国际电子城E1.8(首层)地段、交通优势明显,具有良好的产业基础项目商瘦业定价项目华润广场A纺织布料城B权重40%义乌小商品二期C权重30%

国际电子城权D重20%窗帘家饰城E权重10%物业区位2022222518物业交通1517172012项目规模1081578市场环境1515201512招商能力1512151312商业规划1515181513发展前景10812109综合值X100%97%119%105%84%项目肿商业煤定价PA垫=P辣B*话JB忠/X疯B+程PC凶*J瞒C/昼XC部+P投D*食JD敲/X陈D+族PE愧*J压E/族XEP=价格谅；X=综合掏值；J=权重系赌数。PA=久1.9挂*40跟%/9老7%殃+2移.2*戴30%候/11蓬9%+甲1.速8*2红0%/沿105必%+辛1.8牺*10相%/8渴4%PA乱=0妖.7蛛83姐+固0.悦55么5蛾+败0.辩34驶2+矮0萍.2擦14PA宅=1约.8眼94万元/M2初步林定位蒸：本项敲目商驳业一痒楼价牢格约紧每平光方米价万元招商狸篇项目毅招商脏思路前期举：“放水养巨鱼”策略，主要针绿对品牌窄龙头曲商家牙及经咽营实喉力强势的商雕家，租扁赁条朝件上修给予改一定的杨优惠愿促使熊其进尾驻，箭并通堆过其掏进驻化的消肢息，灵来带床动其战它商投家进驱驻。中后员期：“筛子”策略，对一些很零散商伯家，筛微选有品射牌优势兼又有经嘉营能力骆的商家惯。招商胸形式智：综合考充虑诸多裳因素，如为了节载省项目饥投资成贤本及提猜高工作涝效率，士中原建衫议采用驻场招雷商和对窝外定向婶招商的招怀商方之式。项目箱招商截策略1、招励商推勿广策到略通过媒归体、报莫刊杂志仇、户外打广告、钻网络等摸对外宣估传推广明方式，倍炒热本璃项目“惠州吴文化京产业菜核心所商圈”、“健康僵休闲钓文化栏体验珠基地”等概念诵，同时絮借助项碍目住宅等开盘热粮卖之机辩，对外柜进行宣温传推广悲造势，生营造适维合项目象的发展义的市场隔环境，科趁势推粱出项目孕商业部核分。2、招商译商家先潜后策略：先胡招品丑牌主孔力商伟家，砍再招坐次主颜力商柔家，康然后网吸引烫一般漏散客烛。品牌主力商家次主力商家一般散客3、招蛇商区盟域策仪略：先终本土您后周险边，何层层碗推进姨。其他城市周边城市（如东莞、深圳等）