建筑施工商务管理

建筑施工商务管理11.1建筑施工中的沟通管理11.2建筑施工合同管理11.3设计变更、洽商记录与现场签证11.4建筑施工索赔11.5工程商务谈判11.6工程施工中的风险与防范第11章建筑施工商务管理11.1建筑施工中的沟通管理建筑施工中的沟通管理概述建筑施工中沟通管理的定义及特征

1.建筑施工中的沟通管理

建筑施工中的沟通管理，就是为了确保施工项目信息合理收集和传输，对施工项目的内容、信息传递的方式、信息传递的过程等所进行的全面的管理活动。2.建筑施工中沟通管理的特征（1）复杂性。（2）系统性。第11章建筑施工商务管理3.建筑施工中沟通管理的重要性（1）决策和计划的基础。（2）组织和控制管理过程的依据和手段。（3）建立和改善人际关系是必不可少的条件。（4）施工项目经理成功领导的重要手段。建筑施工中沟通管理的原则1、尽早沟通。2、主动沟通。建筑施工中项目沟通管理的方法1、施工项目内部沟通。2、施工项目外部沟通。第11章建筑施工商务管理建筑施工中的沟通程序和内容

11.1.2.1建筑施工中沟通程序1.施工项目经理部根据项目实际需要，与尽可能出现的矛盾和问题，制定沟通与协调计划，明确原则、内容、对象、房时、途径、手段、和所要达到的目标。2.施工项目经理部针对不同阶段出现的矛盾和问题，调整沟通计划。3.施工项目经理部应运用计算机处理技术，进行项目信息收集、汇总、处理、传输与应用，进行信息沟通与协调，形成档案资料。第11章建筑施工商务管理建筑施工中沟通的内容1.施工项目经理部与业主的沟通。2.施工项目经理部与建筑项目各参与方的沟通。3.施工项目经理部内部的沟通。4.施工项目经理部与企业各职能部门的沟通。施工项目沟通计划施工项目沟通计划是针对施工项目的各参与方的沟通需要进行分析，从而确定谁需要什么信息（或从谁那里获取什么信息）、什么时候需要这些信息以及采取何种方式将信息提供（获取）等。第11章建筑施工商务管理施工项目沟通计划的编制依据1.合同文件。2.项目各参与方组织的信息需求。3.项目的实际情况。4.项目的组织结构。5.沟通方案的约束条件、假设，以及使用的沟通技术。第11章建筑施工商务管理编制沟通计划时应注意的问题1.项目沟通计划应与项目管理的其他各类计划相协调。2.项目沟通计划应包括信息沟通方式和途径，信息收集归档个市，信息的发布与使用权限，沟通管理计划的调整以及约束条件和假设等内容。3.施工项目经理部应定期对项目沟通计划进行检查、评价和调整。第11章建筑施工商务管理11.2建筑施工合同管理概述建设工程施工合同即建筑安装工程承包合同，是发包人与承包人之间为完成商定的建设工程项目，确定双方权利和义务的协议。1．施工合同分类（1）固定总价合同（又称总包干合同）。（2）单价合同（又称固定单价合同、工程量清单合同）。（3）成本加酬金合同。（4）最高限价担保合同。第11章建筑施工商务管理2．施工合同文件构成（1）《建设工程施工协议条款》及其附录。（2）中标函。（3）投标书。（4）《建设工程施工合同条件》。（5）洽商、变更等明确双方权利义务的纪要、协议。（6）招标承包工程的中标通知书、投标书和招标文件。（7）工程量清单或确定工程造价的工程预算书和图纸。（8）标准、规范和其他有关技术资料、技术要求。第11章建筑施工商务管理3．施工合同内容（1）工程概况。（2）合同文件组成及解释顺序。（3）合同文件使用的语言文字，运用的法律、法规、标准和规范。（4）甲乙双方的一般责任。（5）施工组织设计和工期。（6）质量与验收。

第11章建筑施工商务管理（7）合同价款与其支付。（8）材料设备供应。（9）设计变复。（10）竣工验收、结算和保修。（11）争议、违约和索赔。（12）安全、保险和其他。（13）缔约双方当事人。第11章建筑施工商务管理施工合同签约管理1．施工合同文本审查（1）内容齐全，条款完整而且不能漏项。合同应对工程实施过程中的各种可能情况都要作预测说明和规定。（2）定义清楚准确。双方工程责任的定义和界限要有明确说明，不能含混不清。（3）规定要具体详细，忌笼统性的文字。（4）合同应体现双方责权利的平衡，防止各种欺诈行为。

第11章建筑施工商务管理合同审查应集中在下列方面：（1）检查合同内容的完整性，某些必需条款是否遗漏。（2）分析评价每一合同条文执行的法律后果。（3）是否有合同条款间的矛盾性，即不同条款对同一具体问题规定得不一致。（4）是否有对承包看不利，甚至有害的条款，如过于苛刻，责权利不平衡，单方面约束性条款等。（5）隐含着较大风险的条款。（6）是否有内容含糊、概念不清、不能完全理解的条款。第11章建筑施工商务管理2．合同风险分析（1）合同中明确规定的承包商应承担的风险。（2）合同条文不全面、不完整，没有将合同双方的责权利关系全面表达清楚的风险。（3）合同条文不清楚、不细致、不严密的风险。（4）发包商为了转嫁风险提出单方面约束性的、过于苛刻的、责权利不平衡的合同条款的风险。3．施工合同谈判业主确定中标者并发出中标函以后，业主和中标者还要就合同协议书进行最后的谈判。业主和中标者在对价格和合同条款达成充分一致的基础上，签订合同协议书。第11章建筑施工商务管理4．施工合同的订立（1）初步设计已经批准。（2）工程项目已经列入年度建设计划。（3）有能够满足施工需要的设计文件和有关技术资格。（4）建设资金和主要建筑材料设备来源已经落实。（5）招投标工程，中标通知书已经下达。

第11章建筑施工商务管理施工过程中的合同管理1．建立合同管理体系。2．监控与协调管理。3．合同变更管理。4．索赔管理。施工合同纠纷处理（1）向协议条款约定的主管单位（人员）要求调解。（2）向有管辖权的经济合同仲裁机关申请仲裁。（3）向有管辖权的人民法院起诉。第11章建筑施工商务管理11.3设计变更、洽商记录与现场签证11.3.1设计变更1.设计变更的原因

（1）图纸会审后，设计单位根据图纸会审纪要与施工单位提出的图纸错误、建议、要求，对设计进行变更修正。（2）在施工过程中，发现图纸错误，通过工作联系单，由建设单位转交设计单位，设十单位对设计进行修正。（3）建设单位在施工前或施工中，根据情况对设计提出新的要求，如增加建筑面积、提高建筑和装修标准、改变房间使用功能等，设计单位按照这些新要求，对设计予以修改。第11章建筑施工商务管理（4）因施工本身原因，如施工设备问题、施工工艺、工程质量问题等，需设计单位协助解决问题，设计单位在允许的条件下，对设计进行变更。（5）施工中发现某些设计条件与实际不符，此时必须根据实际情况对设计进行修正。如某些基础施工常出现这种情形。2.设计变更的办理手续所有设计变更均须由设计单位或设计单位代表签字(或盖章)，通过建设单位提交给施工单位。施工单位直接接受设计变更是不合适的。第1三1章三建筑三施工三商务三管理3.三设计三变更三的处三理办三法(1三)三对于三变更三较少三的设三计，三设计三单位三可以三通过三变更三通知三单，三由施三工单三位自三行修三改，三在修三改的三地方三加盖三图章三，注三明设三计变三更编三号。(2三)三设计三变更三若与三以前三洽商三记录三有关三，要三进行三对照三，看三是否三存在三矛盾三或不三符之三处。(3三)三若施三工中三的设三计变三更对三施工三产生三直接三影响三。(4三)三设计三变更三与分三包单三位有三关，三应及三时将三设计三变更三有关三文件三交给三分包三施工三单位三。(5三)三设计三变更三的有三关内三容应三在施三工日三志上三记录三清楚三，设三计变三更的三文本三应登三记、三复印三后存三入技三术档三案。第1三1章三建筑三施工三商务三管理11三.3三.2三洽三商记三录(1三)三洽商三记录三应填三写工三程名三称，三洽商三日期三、地三点、三参加三人数三、各三方参三加者三的姓三名。(2三)三在洽三商记三录中三，应三详细三记述三洽谈三协商三的内三容及三达成三的协三议或三结论三。(3三)三若洽三商与三分包三商有三关，三应及三时通三知分三包商三参加三会议三，并三参加三洽商三会签三。(4三)三凡涉三及其三它专三业时三，应三请有三关专三业技三术人三员会三签，三并发三给该三专业三技术三人员三洽商三单，三注意三专业三之间三的影三响。(5三)三原洽三商条三文在三施工三中因三情况三变化三需再三次修三改时三，必三须另三行办三理洽三商变三更手三续。(6三)三洽商三中凡三涉及三增加三施工三费用三，应三追加三预算三的内三容，三建设三单位三应给三予承三认。(7三)三洽商三记录三均应三由施三工现三场技三术人三员负三责保三管，三作为三竣工三验收三的技三术档三案资三料。第1三1章三建筑三施工三商务三管理11三.3三.3三现三场签三证1．三变更三签证(1三)设计三上出三现的三小错三误或三对设三计进三行小三的改三动，三若此三改动三不对三工程三产生三大的三影响三，此三时无三须修三改设三计和三合同三，而三是由三建设三单位三直接三签发三变更三签证三而不三必进三行设三计变三更。(2三)不同三种类三、规三格的三材料三代换三，在三保证三强度三、刚三度等三的前三提下三，仍三要取三得建三设单三位的三签证三认可三。(3三)由于三施工三条件三变化三，施三工单三位必三须对三经建三设单三位审三核同三意的三施工三方案三，进三度安三排进三行调三整，三制订三新的三计划三，这三也需三要建三设单三位签三证认三可。(4三)凡非三施工三单位三原因三而造三成的三现场三停工三、窝三工、三返工三质量三、安三全等三事故三，都三要由三建设三单位三现场三签发三证明三，以三作为三追究三原因三、补三偿损三失的三依据三。第1三1章三建筑三施工三商务三管理2．三工料三签证(1三)三建设三单位三供水三、供三电发三生故三障，三致使三施工三现场三断电三停水三的损三失费三。(2三)三因设三计原三因而三造成三的施三工单三位停三工、三返工三损失三费及三由此三而产三生的三相关三费用三。(3三)三因建三设单三位提三供的三设备三、材三料不三及时三，或三因规三格和三质量三不符三合设三计要三求而三发生三的调三换、三试验三加工三等所三造成三的损三失费三用。(4三)三材料三代换三和材三料价三差的三增加三费用三。(5三)三由于三设计三不同三，未三预留三孔洞三而造三成的三凿洞三及修三补的三工料三费用三。(6三)三因建三设单三位调三整工三程项三目，三或未三按合三同规三定时三间创三造施三工条三件而三造成三的施三工准三备和三停工三、窝三工的三损失三费。(7三)三非施三工单三位原三因造三成的三二次三搬运三费、三现场三临时三设施三搬迁三损失三费。(8三)三其它三。第1三1章三建筑三施工三商务三管理3．三工期三签证(1三)三由于三不可三抗拒三的自三然灾三害(三地震三、洪三水、三台风三等自三然现三象)三和社三会政三治原三因(三战争三、骚三乱、三罢工三等)三，使三工程三难以三进行三的时三间。(2三)三建设三单位三不按三合同三规定三日期三供应三施工三图纸三、材三料、三设备三等，三造成三停工三、窝三工的三时间三。(3三)三由于三设计三变更三或设三备变三更的三返工三时间三。(4三)三基础三施工三中，三遇到三不可三预见三的障三碍物三后停三止施三工、三进行三处理三的时三间。(5三)三由于三建设三单位三所提三供的三水源三、电三源中三断而三造成三的停三工时三间。(6三)三由建三设单三位调三整工三程项三目而三造成三的中三途停三工时三间。(7三)三其它三。第1三1章三建筑三施工三商务三管理11三.4三建筑三施工三索赔11三.4三.1三概三述1.三施工三索赔三的概三念施工三索赔是当三事人三在合三同实三施过三程中三，根三据法三律、三合同三规定三及惯三例，三对并三非由三于自三己的三过错三，而三是属三于应三由合三同对三方承三担责三任的三情况三造成三，而三且实三际已三经发三生了三损失三，向三对方三提出三给予三补偿三的要三求。2.三施工三索赔三的分三类第1三1章三建筑三施工三商务三管理按索三赔的三目的三分1.工期三延长三索赔三。2.费用三损失三索赔三。按索三赔的三合同三依据三分1.条款三明示三的索三赔。2.条款三默示三的索三赔。按索三赔处三理方三式分单项三索赔三。总索三赔（三又称三一揽三子索三赔）三。第1三1章三建筑三施工三商务三管理11三.4三.2三工三程索三赔的三程序1．三提出三索赔三意向三通知三。2．三报送三索赔三资料三和索三赔报三告。3．三协商三解决三索赔三问题三。4．三第三三方调三解。5．三仲裁三或诉三讼。第1三1章三建筑三施工三商务三管理11三.4三.3三索三赔分三析11三.4三.3三.1三索三赔责三任分三析11三.4三.3三.2三经三济索三赔分三析（1）合三同分三析1）条三款明三示的三索赔三。2）条三款隐三含的三索赔三。3）工三程所三在国三的法三律或三规定三。第1三1章三建筑三施工三商务三管理（2三）常三见费三用索三赔分三析1）三工程三变更三。2）三施工三条件三变化三。3）三加速三施工三。4）三可补三偿延三误。5）三不可三抗力三与业三主风三险。6）三物价三变化三。7）三业主三拖期三付款三。8）三由承三包商三暂停三和终三止。9）三政府三法令三变更三。10三）施三工效三率降三低。第1三1章三建筑三施工三商务三管理11三.4三.3三.3三工三期索三赔分三析1．可三原谅三的拖三期（1）业三主未三能按三照合三同规三定的三时间三向承三包商三提供三施工三现场三或施三工道三路。（2）工三程师三未能三按照三合同三规定三的施三工进三度提三供施三工图三纸或三发出三必要三的指三令。（3）施三工中三遇到三了不三可预三见的三自然三条件三。（4）业三主要三求暂三停施三工或三由于三业主三的原三因造三成被三迫的三暂停三施工三。（5）业三主和三工程三师发三出工三程变三更指三令，三而该三指令三所述三的工三程是三超出三合同三范围三的工三作。（6）由三于业三主风三险或三者不三可抗三力引三起工三期延三误或三工程三损害三。（7）由三于业三主过三多干三涉施三工进三展，三使施三工受三到了三干扰三或阻三碍等三。2．不三可原三谅的三拖期第1三1章三建筑三施工三商务三管理11三.4三.4三索三赔的三计算11三.4三.4三.1三工三期索三赔计三算（1三）网三络分三析法（2三）对三比分三析法（3三）劳三动生三产率三降低三计算三法（4三）列三举汇三总法11三.4三.4三.2三经三济索三赔计三算1．费三用索三赔及三其构三成2．费三用索三赔额三的计三算（1）总三索赔三额的三计算三方法（2）人三工费三索赔三额的三计算三方法（3）费三用索三赔中三管理三费的三计算（4）利三润的三计算（5）利三息的三计算第1三1章三建筑三施工三商务三管理11三.5三工程三商务三谈判11三.5三.1三成三功商三务谈三判的三标准1．谈三判目三标的三实现三程度成功三的谈三判应三当是三既达三成了三协议三，又三尽可三能接三近本三方预三先制三定的三最佳三目标三。2．谈三判效三率的三高低谈判三的效三率就三是指三谈判三实际三收益三与谈三判成三本之三间的三比率三。3．互三惠关三系的三维护三程度互惠三关系三的维三护是三谈判三的一三个更三长远三的目三标。第1三1章三建筑三施工三商务三管理11三.5三.2三成三功商三务谈三判的三原则1．三双赢三原则三。2．三诚信三合规三原则三。3．三求同三存异三原则三。4．三利益三最大三化原三则。第1三1章三建筑三施工三商务三管理11三.5三.3三商三务谈三判的三程序1．三准备三阶段三。2．三开局三阶段三。3．三互换三提案三。4．三讨价三还价三。5．三达成三协议三。第1三1章三建筑三施工三商务三管理11三.5三.4三工三程商三务谈三判的三技巧1．三开局三技巧谈判三双方三接触三的第三一印三象十三分重三要，三专业三形象三能帮三你取三得谈三判优三势，三要尽三可能三地创三造出三友好三、轻三松的三谈判三气氛三。2．谈三判中三沟通三和交三流的三技巧第一三，倾三听回三应。第二三，提三示问三题。第三三，重三复内三容。第四三，归三纳总三结第五三，表三达感三受。第1三1章三建筑三施工三商务三管理3．让三步的三技巧第一三，开三始就三接近三最后三的目三标。第二三，接三受对三方最三初的三条件三。第三三，在三未搞三清对三方所三有要三求前三做出三让步三。第四三，轻三易让三步。4．破三解僵三局的三技巧5．促三成交三易的三技巧第1三1章三建筑三施工三商务三管理11三.6三工程三施工三中的三风险三与防三范11三.6三.1三工三程承三包中三的风三险11三.6三.1三.1三工三程的三技术三、经三济、三法律三等方三面的三风险1．现三代工三程规三模大三，功三能要三求高三，需三要新三技术三、特三殊工三艺等三，有三高难三风险三。2．现三场条三件复三杂，三干扰三因素三多，三风险三多。3．承三包商三的技三术力三量、三施工三力量三、装三备水三平及三工程三管理三水平三等的三不同三，要三承担三不同三风险三。4．承三包商三资金三供应三不足三、周三转困三难而三承受三资金三利息三和延三误工三程的三风险三。5．分三包与三劳务三的技三术管三理不三足造三成工三程质三量安三全事三故的三风险三。6．国三际工三程中三对应三用的三法律三、规三范不三熟悉三等，三而有三不确三定性三风险三。第1三1章三建筑三施工三商务三管理11三.6三.1三.2三业三主资三信风三险1．三业主三的经三济情三况变三化的三风险三。2．三业主三的信三誉差三、不三诚实三、有三意拖三欠工三程款三的风三险。3．三业主三为达三到不三支付三或少三支付三工程三款的三目的三，在三工程三中苛三刻刁三难承三包商三，滥三用权三力，三施行三罚款三或扣三款。4．三业主三经常三改变三主意三，打三乱工三程施三工秩三序，三但又三不愿三意给三承包三商以三补偿三等等三。第1三1章三建筑三施工三商务三管理11三.6三.1三.3三外三界环三境的三风险1．三经济三环境三的变三化，三如通三货膨三胀、三汇率三调整三、工三资和三物价三上涨三。物三价和三货币三风险三在承三包工三程中三经常三出现三，而三且影三响非三常大三。2．三合同三所依三据的三法律三的变三化，三如有三新的三法律三颁布三，国三家调三整税三率或三增加三新的三税种三，新三的外三汇管三制政三策等三。3．三自然三环境三的变三化，三如洪三水、三地震三、台三风等三，以三及工三程水三文、三地质三条件三的不三确定三性。4．三在国三际工三程中三，工三程所三在国三政治三环境三的变三化，三如发三生战三争、三禁运三、罢三工、三社会三动乱三等造三成工三程中三断或三终止三。11三.6三.1三.4三合三同风三险第1三1章三建筑三施工三商务三管理11三.6三.2三工三程承三包风三险的三防范11三.6三.2三.1三对三拖欠三工程三款的三防范1．三施工三项目三招标三前，三招投三标管三理部三门严三格审三查招三标条三件，三凡资三金不三落实三的工三程项三目，三一律三不允三许招三标。2．三承包三商在三做出三投标三决策三之前三，对三招标三单位三的资三信应三作认三真的三调查三，确三认资三信可三靠，三招标三项目三资金三落实三。有三关银三行应三提供三这方三面的三信息三服务三。第1三1章三建筑三施工三商务三管理3．合三同管三理部三门加三强对三施工三承包三合同三的审三查，三要求三工程三款的三支付三时间三、支三付办三法及三延期三付款三的责三任等三都有三明确三具体三的规三定。4．承三包商三要有三自我三保护三意识三，加三强合三同观三念，三签订三合同三要经三常检三查合三同的三执行三情况三，发三现发三包方三有不三按期三付款三