养老地产发展趋势及开发模式

养老地产发展趋势及开发模式研究

市场机会进入时机商业模式2养老地产未来市场规模？“有效市场”？何时进入？进入时点对应的商业模式？国外商业模式借鉴？国内有没有成熟的商业模式？10个工作日10个工作日15个工作日相关项目调研阶段项目研究分析阶段

本项目研究进程10个工作日项目研究成果阶段资料搜集研究阶段本项目研究过程中进行的专家调研机构人员职位清华大学建筑学院、住宅与社区研究所周燕珉教授、副所长阳子企业管理咨询（上海）有限公司鞠川阳子总裁万科集团胡珂产品研发部4目录INDEX第一部分：养老地产环境分析第二部分：国外养老地产现状及案例研究第三部分：国内养老地产案例分析第四部分：涉足养老地产的建议5目录INDEX第一部分：养老地产环境分析第二部分：国外养老地产现状及案例研究第三部分：国内养老地产案例分析第四部分：涉足养老地产的建议6第一部分：养老地产背景分析养老地产环境分析市场规模竞争格局政策解读7人口快速老龄化养老地产市场需求高速的经济增长8

老龄化国家老龄国家超老龄化国家7%14%21%2010年我国的老年人口达到1.67亿，与“五普”相比净增量老年人口达到4760万人，占到净增人口的60%数据来源：中国人口老龄化与老年人状况蓝皮书我国进入快速老龄化——老龄化将是未来我国人口的重要特征2000-2050年我国老龄化趋势预计到2020年我国进入快速老龄化阶段920世纪50、60年代到70年代中期我国出现了明显“婴儿潮”。50、60年代人群进入老龄时代——将对养老住宅的产生巨大需求2010-2030年，50、60人群将进入老年阶段，将对养老住在的需求产生深远影响10421的家庭结构——将产生对社会养老机构的依赖4:2:1的家庭结构4:2:1的家庭结构给的单纯依靠家庭养老的传统模式造成巨大的冲击，需要建立完善的社会养老体系。“十二五”时期，我国老龄化进加速的同时，家庭“空巢化”进步一步加剧。民政部及中国老龄委数据显示,城市老年人“空巢”家庭的比例已达49.7％。部分大中城市达到57%；人口和家庭结构的变化，对养老地产市场的影响是巨大的，在未来10年甚至更长的时间内，我国人口结构的变化朝着对养老地产市场有利的方向发展，如果绝大部分的实现是通过市场化的渠道，那么我国养老房地产市场未来将进入快速增长阶段。部分大城市>50%50、60年代人群11经济的高速发展——为养老产业发展形成了有效支撑和现实的支付能力实际值推测值我国的人均GDP随着经济的高速发展出现快速增长，2010年我国的我国的人均GDP达到4000美元，预计2020年我国人均GDP将会超过10000美元12截至2009年底，中国60岁及以上的老年人已经达到1.67亿，其中，80岁以上的老人1899万，失能老人达940万，部分失能老人约为1894万。

据推算，2020年我国养老产业的潜在市场规模将超过5000亿元。养老机构：截至2009年底，全国各类养老机构有38060个，床位只有266.2万张，约老年人总数的1.5%，与发达国家3%—5%的比例相比差距相当大。据有关部门测算，我国养老机构的床位至少缺300万张。

养老社区：目前我国成熟的养老社区处于发展初步阶段，成熟的养老社区更是凤毛麟角，国内已建成养老社区：北京太阳城、上海亲和源等数量极少。养老地产市场——有效市场规模13市场需求市场供给2010年我国的老年人口达到1.67亿，虽然大部分为中低收入人群，但是我国高端养老人群的绝对数是非常可观的高等收入老年群体全国各类养老机构有38060个，床位只有266.2万张其中绝大部分为政府福利性质的低端养老院、福利院等，高端养老社区数量非常少。空置率高达40%~50%高端养老社区需要市场化方式解决有效地市场规模有效需求有限，市场处于萌芽期。14税收政策运营费用政策政策解读宏观战略层面土地政策发挥市场在资源配置中的基础性作用，打破行业界限，开放社会养老服务市场，采取公建民营、民办公助、政府购买服务等多种模式，鼓励社会力量兴办养老机构。——《社会养老服务体系建设“十二五”规划》（已获国务院批准）15宏观层面到2015年，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。每千名老年人拥有养老床位数达到30张——《社会养老服务体系建设“十二五”规划》（征求意见稿）加大老年福利服务设施建设的财政投入，鼓励社会资本进入老年福利服务设施建设领域，积极发展老年人社会福利事业。——《中国老龄事业发展“十一五”规划》老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路。鼓励和引导社会各方面力量积极参与、共同发展老年服务业，逐步形成政府宏观管理、社会力量兴办、老年服务机构按市场化要求自主经营的管理体制和运行机制。——《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》从宏观的政策可以看出，积极鼓励和支持养老产业的发展，并鼓励民间力量参与养老社区的投资建设，但是缺乏操作性的支撑性文件。目前养老地产政策不落地16税收对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。——《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》养老机构按照国家和上海市市的规定享受税收减免优惠。征用或者使用集体所有土地建设非营利性养老机构，减免土地垦复基金和耕地占用税。

——关于贯彻实施上海市地方标准《社区居家养老服务规范》的通知税收政策：国家对福利性、非营利性养老机构税收上是给予一定的减免。17按照当前的土地划拨目录，保障对社会养老服务体系建设的土地供应。——《社会养老服务体系建设“十二五”规划》

（征求意见稿）将目标养老服务格局中需要的土地指标落实到空间布局上，积极盘活存量国有建设用地，合理确定建设项目用地规模，特别在年度土地供应计划中优先安排老服务设施用地指标。——《北京市养老设施专项规划（2010-2020）》非营利性养老机构可以通过划拨国有土地、征用集体所有土地或者使用集体所有土地的方式取得土地使用权。

——关于贯彻实施上海市地方标准《社区居家养老服务规范》的通知土地政策非盈利性养老机构可以争取获得政府划拨土地，但是一方面，划拨土地在程序上相对复杂，而且操作性差，另一方面后期资产处置方面存在政策风险18北京石家庄上海运营费用减免和床位补贴社会办养老机构每新建一张养老床位，可获补贴8000~16000元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴已提高到200元至300元。1、养老床位市级补贴标准为：5000元/张。各区县应按不少于1：1的比例予以配比，有条件的区县应根据新增养老床位新建、改扩建等不同形式增加配比。2、非营利性养老机构在规定的受电电压范围内用电，减半缴纳配电贴费，免缴供电贴费。非营利性养老机构使用自来水、燃气和电，付费享受优惠，市区新建的100张床位(含100张床位)以上的社会养老服务机构，每张床位给予3000元的一次性资金资助；各县(市)区、矿区新建的100张床位(含100张床位)以上的社会养老服务机构每张床位给予2000元的一次性资金资助。政府对养老机构的运营和床位补贴必须通过政府相关部门的审核通过方能得到补贴。19资金实力强资金产业投资者城市中心养老综合体保险资金CCRC品牌房企嵌入式或者“度假+养老”低专业化养老专业程度弱资金高专业化竞争态势——各类资金进入养老地产的类型划分乐成恭和园上海亲和源泰康之家万科幸福汇绿地21孝贤坊20资金性质资金特点及竞争优势进入模式典型项目外资1、具有丰富的经验和成熟的管理运营模式2、侧重于养老产业咨询3、积极寻找进入的机会咨询、成熟模式入股挚信资本入股上海亲和源险资1、资金实力雄厚2、资金投资回报率相对较低3、侧重于长期投资4、搭配保险产品CCRC泰康之家产业投资者1、资金实力较弱2、较早进入养老地产具有先发优势3、专业业化程度较高4、寻求成熟的运营模式并实现连锁化经营城市中心养老综合体乐成恭和园上海亲和源品牌房企1、寻求产品的转型，积极进入养老地产2、资金实力较强，一般要求投资回收期较短“嵌入式”或者是“度假+养老”概念社区万科幸福汇绿地21城·孝贤坊民政系统1、主要是针对低端福利性质的养老院。福利院等2、非市场化的操作模式低端养老院各城市养老院竞争态势——小结21目录IN宫DE缸X第一部虑分：养漠老地产尝背景分悟析第二塌部分沸：国宴外养巧老地这产现黄状及兔案例达研究第三锦部分急：国酒内养呼老地牌产案德例分助析第四部榨分：涉狗足养老只地产的沙建议发展历程成熟模式产品设计22国外致养老稠地产发达跟国家蛛养老船住宅涌的发辈展历彻程给填我的筒启示拔？是否锯有可吊借鉴析的成美熟模唐式？CC背RC的运营镜理念是调否适合光中国？成熟的督养老住素宅设计任有什么封借鉴？养老住认宅设计拿应该注康意哪些栽方面？23第一框阶段传统下养老缸院第二阶湖段老年兰公夏寓第三阶译段老年浇社区校“普滔通化”滤及“社赠区化”老龄督化初营期政府保障黄水平晨低老龄汉化中纯期政府+开痛发挺商政府给幅予一替定支译持老龄化肢加剧开发送商纤为主社会保涝障体喘系完善形成察条件运营投主体社会腰保转障我国更与发闻达国撕家相孤比，贤老年体人口义的社绒会保尿障、棕老年色设施贵等方骂面比暑较落品后，副结合伞我国椅的国蛙情，欢我们未认为伪：目全前和暖今后沙一段南时期违内，膜我国谊的养率老地凝产发葛展主萌要是穗“政痛府+开发商投模式剪”政府辣引导，抖开发商制积极参携与。一、垮西方芝发达希国家讯养老妹地产侨发展杂阶段西方发阅达国家弃老年社朋区，是键在政府台福利制凉、老年框住宅体镇系完善高及适度薯的政策浆优惠保过障下发侮展起来克的。24欧洲美国日本国外养老地产研究二、案剧例分析德国亚洲北美25持续照料型退休社区独立式老年社区看护型老年公寓美国养老地产1.成人东日间撞看护/成人颈日间浇保健泳机构2.老年俭中心3.援助萝式居楼住生零活机唱构4.护理院/长期护话理机构5.痴呆症/阿尔茨会海默症缠护理机玻构CCR邻C是一周种复淡合式聚的老琴年社尿区，搅通过申为老阳年人贝提供辽自理洗、介厉护、躺介助限一体删化的嗓居住粥设施驶和服搂务，匀使老愉年人乌在健传康状瓜况和兴自理秩能力忙变化饱时，蛋依然酬可以喷在熟稠悉的袄环境车中继横续居但住，只并获赴得与票身体率状况驼相对吊应的愿照料像服务姻（一鸡般规室模是30粪0-受50毒0户）。可以提牙供专为旦可独立壮生活并亏按自己干需要和坊关注点蒸来生活境的老人蹄社区。随在备选淘的居住亲方案中事将集中妖式生活乔模式与脊带有服歪务设施以的传统龙生活模版式（通冲常指公堡寓）相芹结合。26美国滥太阳蛇城养捆老社款区（Su怕n包Ci糟ty和Sun固Ci队ty任Wes貌t)在美国珠国内，肚由Del量We素bb公司建忆造的以Su塌n牲ci过ty命名模的包争括：炉亚利粮桑那喝州、焰加利忆福尼拣亚州桂、弗逼罗里梯达州刺。亚利碌桑那援州太形阳城尚位于笛位于葬亚利摧桑那售洲员凤凰际城西芹北12英里戴。占雀地37摄.8睬km草2，其中材陆地37.芹6k调m2，水咽域0.2掀km过2，太每阳城缩慧由Del爸We茶bb公司于196惕0年开始宪建设，举经过20年的发巩展基本燃建成。太阳城——最具座代表避性的捷退休引养老袋社区2728完善的笔社区配妨套29太阳雨城优瘦美的仪社区绣环境30CCRC规模经济产品比例自我管理盈利点一个CCR璃C适宜的匠规模300胁-50丽0户的肥规模CCR替C中独立程老人、幕协助老插人、特怨护老人椅的比例坦应该保望持在：7:恨2:蔬1自由黎是老适人晚慕年生唇活的瞒重要痒需求勇，所本以老宗人更污倾向忽于自粉我管抢理在CCR袋C中需抵要协妻助和两护理研的老浆人是假盈利泰的重屡点小结31德国养老地产销售持有+销售销售收惩入；在孟德国纯父销售模冬式比较德少持有80纺%+销售20%：出售收漆益和长订期出租尺收益相早结合；抽可以通道过部分思销售来迈缓解出列租经营舅的资金艇压力。岭在德国驱一般都地是大部蜻分用来略出租，梳只有几售套是用努来销售孤的。持有出租——以获得料长期租膜金收入含；较常杆见德国驼养老半地产——以出瓦租型词养老握公寓守为代答表，锦营造宇“家沾的概悟念”32项目名册称：Kur冈san栗aD飘omi切zil银Hö稀sba扒ch项目地伸点：德国巾巴伐幸利亚梦州赫幼斯巴请赫市马（Hö暗sb善ac早h）开发磨区边缘物业类螺型：出租踢型养悟老公摔寓项目哭开业壮：200肚8年10月24日开发敬商：Ba制ye岛rn此la德nd信I矩mm酒ob志il划ie禁n惨Gm鞠bH搜&袭C被o.富W悦oh软n-装u塌nd承G徐ew抢er袖be珍ba桃u罚KG项目雀经营床：Kur炎san高aG怜mbH（Dus宿sma觉nn集团全徐资子公垮司）项目孙投资砖：1,2百00万欧元Kur招san赴aD疗omi秤zil墨Hö宇sba织ch项目概裳况33项目于200称8年10月24日开业鞋，共三惭层，可冶供10雾0个老人难居住。色其中80套单人差间，每翁套23平米，10套双候人间罢，每漏套31平米泉。其焰中在染首层巡寿有27个床商位专亩门为隙患有共老年如痴呆先症的并老人追设计居的，钓并配炉有较酒好的北照料志和理响疗服清务。兽截至20喇10年9月仅呼一年巧的时木间，仇入住日率已泼经达匆到76参%。小规祖模养允老社妥区——单人狂间为顶主34费用护理分类护理费用具体描述一级护理1023欧元/月轻度护理二级护理1279欧元/月中度护理三级护理1510欧元/月重度护理特护1825欧元/月特别护理35公寓率设施在建筑久设计上府，大量斗采用了额暖色调肠，并且权有良好砖的采光成功能。粱除了在嗓首层有朋一个大够露台和端餐馆外种，二层掩、三层与的公寓患都有阳嫩台和无稀障碍通糟道。另申外这个糟老年公暮寓中还忆配有美回发沙龙项、诊疗浩室、公氧共活动应区域。牲每套公岩寓中，版老人可晌以根据恳自己的凤喜好，未携带自呜己的家艰具，还劫可以养乔宠物。36小结1、欧骂洲的订养老呼社区恭更体现主人性勇化的凶设计发理念蜡和区屠别对扭待的殖关怀反模式给入住违的老人诸“家”剪感觉2、厌欧洲哨的养昌老社打区更轨加注共重老性人的裕自由37中日系老龄德化对魂比发展阶哨段发展背钥景案例分转析日本养恨老地产38中日称对比—日本塑对我偶国养蒜老地越产具潜有较什强的竹借鉴徒性日本70年代开麻始进入南老龄化宵，到20脾05年之菊后已母经是帝重度裂老龄乖化国屯家，桥经历韵了30左右蠢的时泻间我国未糊来的老虚龄化趋邮势跟日拿本的过羽去50年的忘老龄尤化趋浴势非治常相询似人口弯结构谋相似39201泄0年日克本人凤口结摄构日本老阔年家庭练情况日本跳人口态老龄沉化和虚家庭瞎“空障巢化评”4020福00年介护静保险制厚度诞生威后民间朽老人公冒寓开发叉商急增凯。养老地赏产维持崭高速的今增长日本养稼老地产怒发展进桂程资料来裤源：日商本统计激局网站20朋06年以雄前看护蚀型收退费老欢人公敌寓为暂主流猛，以需慢要看斧护的日老人耕为主压要对确象。宝根据邪厚生街劳动舌省的三调查甚，200孟0年7月末抛只有27四1所的老劳人公寓峰到了200听6年7月末屡增加困到了189夜4所。优良习出租胖型老曲年公语寓开絮始迅礼速增识多41日本老丢年设施劝空间分案布根据空间分布的对比，日本的老年福利设施集中分布在经济发达地区，在开发的主体上日本民营的养老设施面向的客户主要是中高端的老年人群分析421.日本陡高速貌老龄痛化推宵动了锅养老牙地产遮的高摄速发破展，猫养老含地产蒸在日脂本发动展了40裳-5肯0年，延产业她链比浇较完差善，蒸模式银也比懒较成羞熟。2.日本的府养老地能产是随斗着经济绞的发展拳而逐步辨繁荣，械老年财贯富的积衔累为养旨老住宅职的消费先提供了饺支撑。驼而且，狸刚性的狱养老需状求具有总一定抵押御风险垦的能力畜。3.日本吸养老康地产之的发亏展离污不开困日本仁政府鹿的鼓兴励政戏策和馅金融勤制度穗，尤古其是深介乎匪保险绣制度帆等支粉持。总结43高根台つどいの家seniorhouseシニ搅アハ白ウス返長居块公園高根打台老男年之众家日本养敌老地产艺案例44区位概掏况建筑旺构造航和户纠型运营挖模式总结45高根预台老涌年之资家-区位概房诚况30k赏m位置：位于浆千叶纯县西估北部贪的船钱桥市；距离往东京30胀km。船桥跳市是是千叶碰县第喘二大策人口醒都市斧，作体为海蒸上和汇路上司交通甜枢纽结十分驼繁荣叹。具穿体坐拆落于奔船桥晒市东和部的厌高根厨台，坡位于违高根蓄台团成地区鞠域（返团地颜：住测宅或棒建筑术物集刷中地荷），渠人口怪、住猜宅密哗集。用地面积3610㎡土地用途第一种中高住宅专业地高度地区第二种高度地区精造规模钢筋混凝土5层占地面积1740.83㎡建筑面积3451.28㎡建筑高度16.275m46楼层格局1层2层3~钟5层建筑构芹造和户浩型47面向自幕立型面向痴福呆型面向介叶户型建筑漏构造利和户宿型楼层构成485层10户4层11户3层11户2层25户3-暑5层：牙老人骆专用王出租请住房樱（自抓立型裙）32间2层：老人谷专用愚出租拨住房论（介恨护型搁）25间、gro踩up兄hom售e（两组然、18间）隐、小规模汇多功能迅型介护策住房（屠居住型耳、5间）1层：柜小规渔模多努功能句型介贯护住背房（毛日托岛）、剪提供副上门访介护么服务送事务购所、健提供夸支援渐在家献看护赌服务梢的事刘务所馆、食止堂、禽多功爹能室49户型一人居（人民币）每月二人居（人民币）每月租金5185元9071元管理费3769元6282元物业费1197元1197元户型一人居（人民币）每月租金5185-5583元管理费3350元物业费1197元户型一人居（每月）入住金24000元房租6780元水电费1197元伙食费3190元费用50小结在日本信小规模种多功能盈的养老非社区占缩慧主流，扮在城市肺中分散舌化、多封点式、核分布，芦大多数腰嵌入到质成熟社缘瑞区之内剂，在服懒务本公掀寓的老看人的同薄时也对搅辐射周拢边的居彻家老人忘。在小筋规模寸多功桃能服哲务站脆中，橡配备汁有日闲托护享理、威上门候服务路、短染期居战住和唇长期羽居住锡等老少年人怎基本俱服务搂功能另，面产向所权有老晚年群亚体。垒其特客点在缠于：顽小规细模，饲以小覆规模权功能降体嵌巡寿入社迹区的己模式刃，有稳助于茅维系怜老年昨人原寒有居辩住模铲式、瓜人际警关系非、家晚庭氛亦围和怪地域盈熟悉捆感；错近距腐离，额以社令区为瞒基本塌单元碍，在嗽生活丢区域控内提枝供所书有服枝务，舱让老滥年人件能就锈近、躲便捷誉地享打受各怜种服私务；51养老产伞品分析三、俱养老晚产品性分析52人体符机能目变化予规律资料齐来源愚：东景京都译立大青学体埋育学欺研究蚂室绘夏制53解读1.感觉蛇机能渣退化（1）视垃觉衰卫退，投老人微居住胆空间劣要进年行针断对性蛋的设哑计。葬例如芳：对盲光线纵敏感历、合挑理布汤置光蓬源、底增加加夜间需照明交灯具珠、大雀按键庆开关婆和大仰标示君牌等郑。STO嚷PSTO甚P小标适识不蒸易辨然识大标识狼易于辨月识（2）听觉科衰退，贯可通过慢增加灯插光或震阀动提示欺、采用直有视觉尽信号的膝报警装新置等方耍式，利模用其他欢感官来吼弥补听真觉障碍尚。（3）触觉祖、味觉含和嗅觉红衰退，劈燕在空间顽布局、臂家具形炸式和设饿备选型恢等方面咬均应当浊针对性矮设计。锣例如：场加强室苦内通风蔽设计、嫌自动熄疮灭保护桃装置等糠。2.神经系繁统退化神经鸽系统羊退化佣会出服现记泥忆力烘减退刻、认介知能制力下挡降、械出现塞智障尺症状遗。在廉住宅伤设计棍中应悦提供回明显杏的提松示（本多设弄置阳深台等拉），透避免俯复杂灿曲折章的路随径，宴加强轰各空仆间的渔联系扮（增随加开吓敞空僻间、缩慧观察于窗等唯）。3.运动绘系统波退化肢体灵受活度降阵低、肌特肉力量交下降、掩易骨折错。在住哄宅设计疑中应注昼意楼梯始高度、矮手扶设乡丰计、防哄滑设计蜻等老人闻起居安状全设计偶。4.免疫棋机能馋退化在住攀宅设该计中想注意工住宅追采光欣设计股、合沈理的月风路脚组织渡、活茧动空网间等蜻。54适应老年心理需要安全性注重设计细节空间布局合理老年乓住宅木关注务点老年住哪宅设计谱关注要掘点55从使用处寿命看稀，建筑虑的原始跨成本在河机构的凶建造、卡维护和跟运营总统成本中私只占一隶小部分橡。每年爹还贷占循运营预诸算的20房诚%-缎30予%。涉及矮运营趴和维活护的惠设计忽目标放有三裳个：寇降低且运营畏中的套成本番，提索高耐乌久性窄，支焦持高顶效的武员工欲配置陵方案后。运营和它维护成琴本主要浩受机构等使用类绞型和建华筑面积锄的影响皮。使用劫面积减稀小，清裂洁成本膨减少。袋复杂机昆械和电苗气系统好的密度秩高，维熄护成本县增加。氧灵活性护辅助工济具使用匠较多，增墙面和在地面损寒害较多淋。数据来丛源：珀薯金斯·伊斯耍门建茂筑设想计事情务所老年住朽宅的成赴本特点56目录IND龙EX第一跌部分裕：养罗老地车产背纹景分舒析第二珠部分窄：国王外养酿老地替产现暮状及奏案例瞎研究第三桃部分贩：国虹内养沫老地返产案鸭例分但析第四部五分：涉生足养老值地产的采建议57筛选结果上海亲和源北京太阳城国际老年公寓乐成恭和园昆山绿地21城-孝贤坊万科幸福汇

上海亲和源老年社区北京太阳城国际老年公寓乐成恭和园北京东方太阳城绿城·御苑昆山绿地21城-孝贤坊……案例筛选华夏99城运营模圆式借鉴性成熟住度58IN科DE翻X国内丸养老论地产漏案例迟分析上海亲约和源老豪年社区“会员制”老年社区59重点三解读1、上海押亲和源蹈是国内山首家“绍会员制咐”高端唯养老社乏区，会挣员制的鹊运用模泡式，为坡发展养完老地产懂提供了斜重要的蔑借鉴。2、通过牙整合养验老产业灯链的优帖势资源欢形成了狠专业化舒的高端惩养老服疏务，成及为国内差目前养持老服务缓与管理惊的引领划者。60区位概侄况会员怖制分扶析未来闲战略亲和字源61亲和源间区位分代析外高桥冰保税区25近km浦东国域际机场12k超m虹桥法国际钩机场22k缘瑞m人民液广场12品km亲和源雅会员制塑社区位做于上海警市南汇痕区康桥肃镇，南定挨秀沿裂路，北险靠川周订公路，款东邻申姑江路，服西贴创俩业路（退横新公比路）。砍距浦东裂国际机芒场12公里英，虹但桥机坝场22公里，他离上海杂市中心钟人民广体场12公里，库人称“庸小上海肉”的周荷浦镇3公里源。62亲和糊源老远年社施区概唤况占地面积8.3680万平方米建筑面积公寓7.2万平方米10万平米公建配套2.7万平方米绿化率0.51容积率1.195亲和达源老霸年公别寓：有16栋建分筑构齿成，起其中12幢多层凡电梯养装老住宅概楼，共酬设83趟8套居俯室，哪可供160翅0位左右挥的老人酿居住。截止枪目前斑为止损：亲耳和源掏已经呜销售宝了450多张卡旺，有60彩0余人入梅住。老译年社区充已初喊见规模亲和源老年社区63亲和源产业链整合物业管理营养配餐健康运动医疗美国爱尔玛客公司法国索迪斯公司香港美格菲公司曙光医院（三甲）亲和最源老揉年社管区管靠理特掘点—产业服链整床合64亲和缓源老陪年公姥寓悟特点公寓建迟筑老年迫住宅吼设计塑特点1.资金只投入65亲和秩源投五资分瞧析→建设投吉入约6亿元→年运营帽成本0.寸2亿元2.主要慕收入艇来源塑：会影员费+服务印费会员费年费及其他费用备注卡种年限户型会员费缴费标准其他费用年费主要用于支付房屋租赁使用和生活照料费用，不包括老人餐费和医疗费用。A卡永久（可继承、可转换）小套5875万2.98万主要包括：老人在入住期间发生的伙食、水电、医疗及其他个性化的服务会员费从最初的75万，现已涨到89万中套723.98万大套1206.98万B卡终身（十五年内可退）小套5845万2.38万未满15年，可退款。计算方式为：卡费－[卡费÷180（月）×乙方实际居住时间（月）]。满15年后，不需要再交入会费，只需要继续缴纳年管理费。此卡不可继承和转让。中套7255万大套12088万C卡50年产权小套582万/㎡2.38万中套72大套12066会员费年费及吴服务费总归资杰产的所想有权与奸使用权夏分离长期运驻营的盈纤利点建设立成本运营锡成本营业守收入成本赢利点回收喝建设国成本孝和一效次性获赢利霞点长期毒赢利输点亲和菠源赢忌利模盏式如果绪入住灰老人院人均谜年费稼及服法务费气用按5万元计段算，捧公寓断入住猜率到华达80%时，羡年运瓦营毛赚利润禽为：540维0万元67专业化研究2006年9月11日亲和源老年生活形态研究中心正式成立。研究中心为民非学术团体，业务范围主要包括八个方面：

一、研究老龄化社会中的各种养老模式；

二、研究开发老年产品；

三、养老社区规划、设计、建设的研究、咨询与服务；

四、养老社区运营管理的咨询与服务；

五、开展老年教育；

六、组织老年活动；

七、举办养老学术交流八、履行老龄产业联盟的事务专业化专业化服务生活服务床上用品清洗服务、居室卫生保洁服务、工程报修服务、储物柜管理服务、会员生日祝福服务、会员用车服务、代购代买服务、就医陪同服务、物品添置（基本配置外）服务、钟点工家政服务。社区管理

会员投诉处理、会员日常费用收取管理、建筑工程、公共设施维修管理、会员活动室管理、外来人员进出登记管理、会员“一卡通”使用管理、社区活动组织与管理开展。以其他的紧急救助预案亲和程源发英展特旦点68亲和源剖发展特粱点亲和源序连锁化20马09年4月29日东拥黄山提度假爽区有武限公锈司与走亲和茫源股璃份有弱限共环同出维资成仔立黄剃山光法明亲产和源照投资死有限胃公司20米10年4月亲和僻源股份失有限公糊司与武推汉世纪织阳光投堆资有限扇公司合思作20邀10年6月27日上如海亲誉和源竟股份程有限居公司面与营验口市可政府最、营司口晟尝诚实统业有欺限公央司联压手开侄发201呼1年04月02日亲和仓源股份滋有限公吧司联手脖浙江地右区一批毕有实力败的企业睁共同成茄立了浙拨江琳轩坝亲和源谎投资有冬限公司亲和源泰国际养携生小镇武汉市鼻洪山区祥福星养朵老院望儿山·亲和源般项目海宁琳粗轩养生透村万科跑幸福离会活昂跃长打者社外区201痒0年12月万科凡签约亲蛋和源斥建设“尊活跃长拌者住宅逢”专业化模块化69亲和源膝未来方夸向——做老年委品牌领君导者自主开发养老楼盘亲和源资本进入2010年2月挚信资本注资1个亿剥离出专业服务公司，将来在资本市场IPO与房企商合作，输出养老专业服务大致是老人每年所交服务费的10%～20%。亲和源同万科签订战略联盟合作协议2010年12月27日70IN绘DE意X国内养构老地产批案例分敲析北京劳太阳有城“住宅式”养老社区71重点解朋读1、太倒阳城席是国约内较易早的土大型器养老艇社区傻，主即要是踪蝶通过病住宅债地产芝开发偏沉淀赏养老腰项目俘，是比早期摸以养决老为棕概念抚的地呈产开素发项脊目72区位夹概况开发模处式未来昆战略太阳城73太阳城血所处区自位分析北京太泳阳城距市中扑心约27公里区位环依境：北京太勾阳城座周落于北妄郊昌平贱区小汤贿山镇（属于永北京城芦乡结合搏部），距离北宴京市中傅心约27公里，西临笨立汤婚路、省北畔被温榆谱河、番东距染首都娱机场17公里按、南搭距亚团运村15公里，背酱靠燕呢山自属然环佛境优两美，社区关周边冠有绿洗色长赚廊、骨百里惊长河册、千顷亩果族园、遥万亩轮草坪项。城乡光结合席部74北京太臂阳城整狗体规划北京碌太阳创城项大目：占地疫总面该积约童为42公顷（623亩），像建筑面找积约为30万平却方米提，其肌中住歼宅面驱积23万平方泽米，商昼业配套抛设施7万平方岸米。整韵个项目扬包括住查宅式公包寓、别做墅、银嘴龄老年趋公寓、达帝阳老艺年公寓帝、老年氏护理中挑心、医淹院、家纵政服务仙中心、戒购物中概心、文逼化会展茂中心、亡阳光水绒世界、种健康管意理中心惩、假日瓜酒店，灿可提供迷包括养御老、家救政、餐弯饮、医椒疗、保武健、康黄复、护擦理、旅帅游、购息物、文铲化、娱凭乐等多匀项服务涂。75北京太斤阳城产岔品组合北京太暖阳城银梯龄公寓武位于太罗阳城社不区内，吸是一处豪具有医捞疗救护虚、生活养照料、睬精神赡肃养三大炕功能的御租住式隆老年公垄寓。分诵为公寓A栋和公询寓B栋，客总建烈筑面杰积为287去00平方群米;A栋拥径有各浸类户厕型房自间175间，细接待越半自童理和陷无自惩理能严力老野人，启以医荡疗护年理为屑主，冒生活淘照料碰为辅;B栋拥有唉各类户虎型房间297间，接目待健康守老人，寄以生活乌照料为劈燕主，医烦疗护理净为辅。银铃公墨寓收费免标准采君取会员制（目前草只针对吴健康老骗人包括会员贩费+房费+服务些费），会友费从2万到30万不等扑，会费厘在老人乡丰退宿时扬返还，污会费越轨高每月剂房租也雄就越低侧。北京粪太阳箱城银棒龄公今寓——完全哨租住饺式老判年公陡寓77太阳城锣养老住辆宅特点太阳衣城房洒价与断周边刮对比168筋00元/沈㎡12纪00省0元/㎡480祥0元/养㎡380名0元/糟㎡800跳0元/割㎡130慰00元/让㎡79北京太截阳城项姻目开发繁流程一期住馅宅开发二、三灵期住宅雷开发出售拆住宅炼开发出租老技年公寓口开发一期紫住宅惜开发二期住怜宅开发三期住们宅开发医院鹊、购饺物中调心、男温泉章会所银龄公留寓（A、B、C、D）劝帝寒阳公陪寓200穿1年20持12年自持物卸业开发公建事配套强开发太阳城提采取滚怒动开发免的策略冤，住宅缘瑞区主要浆分三期盒逐步开六发。80太阳复城未卷来运喂作目柄标持有物业增加资本扩大物业资本运作流通物业银行抵押输出成功的养老地产开发和运营模式组建北京太阳城老龄产业股份有限公司合作企业重组的北京太阳城老龄产业股份有限公司资产规模可达4—5亿元人民币，净资产率70%上市融资1.未来很太阳活城的般目标赌是上市赚融资。2.对上市羡合作企另业的要撤求，对柿其投秒资规足模和桨净资封产情始况不乘作要恶求，暑但要膛求经均营效牢益良缴好，结是工战商注怕册的拐涉老拔企业马，愿剧意配庸合验丽资审百计等笑上市障所需彼的工浸作。3.运作方闸法和利双益的分仔配。上撤市合越作企宾业在钳工商泡变更授注册长时，应使上阁市公寸司占弃有该偏企业25%以上的龙股份；骄同时该持公司按炒上市主她体公司漆占有合集作企业源的股份膨价值，绸以同等移价值享天有上市程公司的国股份。4.上市公烈司不以妈谋取合折作企业狠权益为破目的，帐目的只扬有一个奖，实现龄最大上紧市效益，为探所有伙合作淋企业翅提供茅一个按融资套渠道质。在哭上市词没有迟成功剥之前侨，合限作企乐业不型承担嫌任何描费用酿，前践期上跃市费赤用均续由北祖京太祝阳城形承担话，上勾市成南功后结上市崇费用斗按各括企业东在上者市公峡司所绒占股拜份承钟担费璃用。股权置您换81IN泰DE青X国内养卷老地产算案例分壮析北京烂乐成策恭和岂园老染年公专寓“出租型”老年社区82重点筒解读1、小型酷化、多澡功能的邪专业养哭老服务桐机构，伟通过整颈合医疗控资源，份实现一苹站式养估老服务2、城捕市中猎心区谢高端意养老苍机构83乐成集鹅团养老野战略项目毒概况恭和园84浙商—涉足房产教育地产+商业地产+文化地产养老地产199志6年1月，浙刚江口岸侮经济投狂资有限宏公司注检册成立覆。19柿99年11月，浙疮江乐成镇贸易有辆限公司研成立20裕00年5月，陶浙江失乐成毯房地熊产开菜发有帖限公影司成极立200喷1年8月，舞山东犁省乐固成置重业有扯限公筑司注批册成他立。20亭02年1月10日，挪北京谎达义摸北方订置业看有限水公司滑注册公成立卸。200益2年11月，县富翔眼天地侵项目叫楼盘太开盘宴。20奔03年3月28日，懂乐成帽集团箩有限府公司伸注册绪成立即，以乞资本谎为纽羽带的企集团私化管位理模稀式正太式形曾成。200煮3年12月，详开始闻涉足归教育文产业200捎4年6月，套“乐忧成国涂际”别双井盲项目项启动拜。20广05年11月11日，北着京乐成菌会馆有奔限公司租注册成新立。200恢6年2月8日，抽集团粮组建顷北京尤乐成胡启胜额物业秒管理究有限脉公司稀。200姓9年03月01日，乐雄成集团牢迁入东璃三环中晕路20号楼男乐成制中心A座25层办公艇。20普09年10月09日，德持清莫干脚山瑞祥旧置业有现限公司秩注册成制立。20笑09年12月18日，迁湾安市星刑远房地亲产开发观有限责台任公司刚成立，库开辟出求以顾问董导向对疼外合作陶的新篇渴章。200炸9年09月18日，帮乐成坝购物猴中心断生活而馆开巨业。20妙10年11月，乐愚上柏莱辟沃古典致音乐俱挣乐部正胳式开业蹈。200牲6年8月，集顺团开始眨考察养暗老机构敢。20军07年7月17日，钱集团锁成立往老年纲产业稻筹备此组。9月开叉始实潜施市授场调逗研工梁作，祥经过欠零点黎调研絮公司外与市叠场调销研小拐组成臣员3个多甜月的驱共同稀努力鼠顺利迎完成跃市场误调研材工作羞，袋并形而成市身场调敲研报史告。200潜7年11月20日，驾乐成团老年蜜事业固投资散有限需公司菊注册士成立针。200鹿8年10月7日，乐禾成老年寇健康生汪活体验话中心正咏式对外辞开放。20虎10年7月19日，冲双井顿恭和扒苑奠脑基动玻工201活0年7月24日，蓝海口滚恭和膊苑奠傻基动鼻工乐成集淡团发展华历程

85乐成集团三级养老体系乐成践老年罩事业催投资保有限唱公司负责凝养老换事业休的投敲资和妹发展蜘：自器有养递老设钓施的擦投资缸、建虑设和访运营肠管理靠；对浇外输乔出养普老设压施运诸营管与理服击务；蒸承接棕或合扑作开奔发养夸老设绵施。较公司绕前期呜将自察主投外资“横恭和俱苑”晶、“怠活跃率退休托社区疮”，页后期爬开展助品牌读输出喘管理锯。Ⅰ级：毙社区低嵌入尝式站羞点Ⅱ级：辅城市近区域蒸中心堪养老搏社区Ⅲ级：郊逝区养老肚社区。Ⅰ级设超施：庭日间扎照料禽中心未。依扁托自嗓有养影老设臣施。Ⅱ级设箱施：泰城市烫中心沉区老木年公城寓。伍位于疾城市置中心券区域尊，针朱对半枕自理咏或不湖能自册理的扣老人陈。Ⅲ级设施尾：郊区掉老年社杨区。位贪于郊区干或生态富涵养区低，持续坏照料的散大型养且生社区骆。养老地卡产战略—做专封业性歇的养惑老地搅产开橡发商乐成养成老的基遵本情况双井趴恭和柏苑双桥镇恭和夫苑莫干座山恭戴和苑慈溪恭凤和苑海口装恭和带苑中山恭驻和苑乐成庭养老颈：乐滚成养而老正鹊在北铜京、统上海鬼、海铸南、促广东平、浙涛江等闹地积骂极布槐局战妨略性袜养老渴业务雄，未鸡来将颗形成赠辐射疫全国超、梯蓄度完寸整、横连锁镇经营呀的养所老服开务体职系。属目前洞，共姨规划6个项目师，其中1个带有傲销售宝型养老壤住宅，1个租赁剑经营型决自由经互营的，射项目全歇部土地完出让方坡式取得管，大部竟分位于稀市区。.蜡201剧4年后，过约27僻00张床精位，20欢00个房间瘦。乐成恭蔬和园乐成恭使和园：位于朝阳么区百陕子湾涂南二敞路92号双碑井医裁院原锅址，钉处于宅北京CB拘D区域还南侧蒸。→乐成商乡丰贸区→稳定巨的客户退关系→良好的俊政府关昨系恭和发园项授目概僻况用地关面积括：16冲84摧4.诞88楚3好㎡建筑面灰积：334仓91咱㎡医院部变分（北景楼）530宏3㎡养老院雨部分（饭南楼）175抽69屠㎡绿化率0.秀30容积雕率1.懒99开工时片间：201匠0年动纸工兴得建运营时楼间：20址12年投入感运营北楼：息医院（拆四层）起医院主橡要包括伶全科诊施室、急姓救室、革理疗室惊、化验描室、眼险科、妇隔科、牙句科、耳崖鼻喉科桶、康复伴科等，寻提供门贞诊和住识院服务倒。其中府住院部氧分为两皮个病区额，共设烈置50个床摧位。青门诊蚂预计伏日接矿待患遣者30人。南楼：右养老院梅（十一抚层）。屑养老院喝首层为颜公共服健务区，杰提供接终待咨询例、公共醋服务、皇餐饮和叼集会活民动等。档二至十班一层为碰居室区阵，设有争起居生蔽活，文祥化娱乐辱、康复连训练等申多项服叠务设施欠。养老敌院有15页9套房醉，318张床位和，最多晃能接纳31述8位老人。B89客户坏定位高端、末高收入岭老人。齿通过调炼研和实皂践摸索理，目前驱主要客于户人群萌为北林京高采校的挑退休耀教师王，这说类人痰群消针费观欠念超木前，西具有高端梁养老陵消费非能力器。服务树对象自理型弹老人、抢介助型引老人、钩介护型尸老人服务项警目长期校照料拒服务榴、日嗽间照挥料服数务、复居家独养老踢照料太、老抖年教笔育、秘书助过理、健延康餐饮连、远程瓣探视、腊医疗绿鹅色通道鸭。产品合环作与法国扛、美国择、日本如、韩国锦等地的家专业老提年产品仿供应商洽祸谈合断作协胁议，戒以建议立稳训定的圣国外捎高科概技产曾品供奋应渠馆道。恭和园专项目分扯析90乐成老备年健康筝体验中肉心宜老规竞划配套宜老雾产品杨细节旬设计带放劫大镜案的指有甲钳大键盘机电话老人沉专用迷手扶提碗老人专立用带辅昼助手柄蝴饭勺93IN缠DE针X国内养皆老地产裙案例分版析绿地21城·孝贤亲坊“度假+养老”社区94重点解涉读1、品露牌企仅业以纸养老锋为概占念的胳大型强生活滔社区2、“再度假+养老”晓的开发狠模式，笋主要针除对“5+2”的中生活疤人群9518桃km35k牢m昆山绿侨地21城：距上海爪市中心35公里，吉距昆山18公里哭，地倡处江茫苏省肝昆山泊市花指桥镇。绿地21城：境占地27圈0万平方准米总建筑谎面积约63趁0万平托方米旱，总桌投资剪近300亿元。砌已建成前度假社游区、国介际社区功、尊老莫社区、勉青年社核区四个施主题社哈区。其集中，“孝贤坊”和“启航迈社”分别哀是业猛内规沉模最脸大的泛老年物、青践年社术区之普一。绿地21城·孝贤罚坊——区位必规划96批次时间面积（平方米）价格单价（元/平方米）总价（元）第一次2003年10月1210700380460066000第二次2003年12月360000540194400000第三次2003年12月346666.7530183733351第四次2004年1月253333.3630159599979第五次2004年1月351320.7730256464111第六次2008年1月10651945047933550第七次2008年12月1100672520277368840合计------2738606.70-----1579565831资料来腔源：昆秒山市国戏土资源猎局绿地21城·孝贤馅坊——土地棵获取97EBCDFA大型下医院D1英式别筋墅D2高层公福寓D3联排别授墅KA、B、C度假社正区K商务社需区E国际社稍区F青年社捷区（启效航舍）D老年谁社区会（孝精贤坊露）绿地21城·孝贤坊——功能折规划98绿地21城·孝贤懒坊：不管是关公寓（40-评70平米绞）还是季别墅挂（15飞4-愁20稍4平米）视，该项原目的户梳型面积木都不大苗，整个仗普通公宿寓总价膨也就在28书-5帆5万之间音，应为总价低依，适合负两口老魄人养老厌，和一湖部分人芽投资。老年公极寓户型样板间宜老倘设计绿地21城·孝贤坊——宜老设拨计99客源结栋构开发商：1、安装了上海境内电话021－，客户感觉仍就在上海，与上海亲人朋友交往方便。2、每天52趟班车往返中山公园，交通非常方便。3、购房贷款可以采用上海的按揭，还款无须跨省手续费4、自身配套:有上海老年大学、同济大学附属同济医院绿地昆山医院、老年养生馆等等。客户：其中30-50岁左右占到很大比重，此类客户生活收入比较稳定。一是为自己父母或子女购买。二是客户自身为投资和以后居住购买。1、楼览盘价消格：350偿0-4窗500元→6狂00矿0-沟70桐00元→90检00-哈100犁00万2、整秒体房姿价比摔昆山飘市楼贺盘的亚价格购高出10杀%左右勒，昆妈山本召地人节很少州购买舒，主鬼要面嘱向上两海客己户，地理位灾置更靠梳近上海寒，加上伏自身居绍住品质肾、自身唱配置、棍环境等梁都要强荐于其他纠楼盘楼盘价产格绿地21城·孝贤皱坊——项目分颈析10赚0IND史EX国内虚养老愉地产诊案例拢分析万科幸行福汇“活跃长者社区”101重点解膨读1、万科砖在养老半地产领巷域的战陷略“活厌跃长者晋计划”扭。2、“嵌穿入式”玻养老公番寓10稀2万科养竿老地产腹战略20渣04年万次科将毫帕尔绳迪作费为企押业学叫习的壳标杆首次俗置业（Fir慈st枕Tim霜e）首次换梦房(Fi趋rst虚Mo邪ve姑Up)二次换缩慧房(S前ec迎on香dM辨ov寺e司Up悠)活跃长壶者(Ac享tiv坚eA糖dul解t)帕尔迪首市场战部略万科“作活跃长询者计划馋”——万科幸炭福汇、晨青岛万婶科成高低中职业驰新锐望子成具龙幸福晚驻年富贵家让庭务实家荣庭首次置舱业二次置前业二次偏或三挨次置慕业三次独或四饼次置象业支付况能力10幸3项目区费位分析万科幸众福汇：位于窦店最沙繁华的况街区窦薯大路西航侧，周岛边交通乔落网发咏达，距馆离京石连高速窦移店出口2公里，烧从京高望速西三悬环六里宴桥到窦记店出口晓仅20余公芝里。靠项目逐近邻秒城铁扩房山炼线沿集长线忆的燕宫房线倒，并叠通过经地铁9号线实碗现无缝顿换乘，宜直通城铸市腹地胜丽泽商铅务区、毫公主坟哪、中关徒村、总负部基地束等市区挂热点区夫域。10记4幸福汇闭项目概史况万科幸封福汇，洲占地面磨积约7万多剪平方最米，例总建漏筑面截积约16万平盲方米成。整悲体规你划为5—1坏5层纯板盖式观景贿电梯洋唱房，最努大限度蹈的将功例能主义摘与时尚惕美学有浸机融合染，一梯顿两户、愿南北通申透、气捉派有度震。约80平精致蚊两居、街约95柴-1霸15平舒适雅三居的载全优户修型，在皂充分保狐证居住练舒适度评的同时卧，让生扩活成为翻所有人朵致礼崇晒拜的梦寨想。105幸福喉汇——活跃情长者唐之家万科幸管福汇-“活跃竞长者之翠家”：“活跃趟长者之钞家”建垒筑面积1.北8万平米燃，总共凯约15戏0个老排年床塞位。北京条万科叮“活脏跃长怕者之枝家”算，是热吸纳常了国芝际先蜻进的研人性滨化服秆务理超念和跳模式盟，同松时结削合中谁国目朱前的兔现实红国情即而开柱发建珠设的毕，符疮合中领国养它老需散求的幻玉社区师之家嗓。目吓前，排国内答大多话数老午年人棋对住狼宅在司面积陈、户皮型、烛设施矿配备心等方鉴面都敲有大修致相音同的摧要求陡，也贝表示挡愿意五为这旗样的牺设施稼配备伶支付翠费用盘。毕床竟这围为他络们带森来的蜜不仅冲仅是身便利翼，更策是一毫种安栋享无幸忧的霜生活枪。“活片跃长脊者之惑家”援中除才了常堪规必泄需的框设施绩外，缘瑞还特贪别配鞠备医土疗服沟务站刚、心荣理咨霜询室脸、老畅年学其校、予专用掘浴池河等设烫施，妄以及24小时归呼叫露护理赚服务莲、送逮餐、夺果蔬金送货略上门供、收泻费代拉缴等帜服务们，既迎满足炎了老悬年人台所有律生活涉所需棵，又谨充实掩了他效们的较精神让需求讯。106万科角幸福悟汇项目模式战略项目：养老地稼产（活简跃长者服之家）誉作为幸现福汇项指目的养脂老配套扁项目对虾整个项道目具有抹定的拉避动作用摩，但是肝对于万密科本身纹来讲对尚该项还怪是比较眠谨慎的叔态度，泼并没有贫将其作涝为本项移目的卖洗点。模式：幸福浓汇项赢目采拾取的音是社岩区“忘嵌入谣式”差的养头老地图产模雄式，睛利用吨住宅暴项目战沉淀盖养老楼地产圆，总荡体体宣量上苏占项茎目的埋比例摇比较挡小，碗对项规目整守体的惠开发裤成本岸影响击不大愈。战略：作为匠万科燃首个议养老床地产究“试放水”奖项目携，为横以后省的养循老地残产开壁发积训累经磨验，柔为养玻老地圈产战补略“孕投石统问路胁”幸福汇鸟项目分假析107目录IN镜DE吹X第一部洞分：养乱老地产捉背景分洗析第二部治分：国苍外养老兄地产现凶状及案盒例研究第三高部分械：国凯内养临老地零产案搏例分括析第四须部分烘：涉傅足养启老地洋产的兔建议108养老地产投资模式推荐养老涉地产欲市场回定位投资区丙域选择建议109年龄收入独立型协助型专业温护理没型低等收聋入中等括收入高等何收入甲方哗进入掌养老袖地产行的最题佳市找场定重位中高耐端、严独立通型为杯主结必合少妥量护笨理型勿老人11睬0

指标人均GDP（2009）人均GDP口径户籍人口（2009）常住人口（2009）城市人口（2009）城市化率（2009）

单位元

万人万人万人%1苏州*122565户籍6381177----2深圳92771常住241891891100%3广州89082常住795103371890%4无锡*81151常住466637----5佛山80579常住368600600100%6上海*78989常住14012302123688%7宁波73998户籍571--22239%8大连71833常住58561735861%9北京*70