大型城市综合体前期策划案

总论部分总论部分写字楼部分公寓部分酒店部分商业部分报告思路与结构项目分析项目思考项目定位营销策略123本项目作为中心区规模最大的房地产项目之一，对整个中心区功能升级、旧城改造，以及卓越集团的品牌价值起深远的影响；本项目操作难度大，对资金要求高。需要准确的定位和市场预见性、合理的开发节奏以及科学的营销方式。对项目的理解本项目由写字楼、商业、公寓、酒店四种不同的物业形态组成，为中心区唯一的大型复合型的都市综合体项目；1我们的思考四个地块相互独立，优劣不一，如何解决统一性问题，尤其是商业部分如何扬长避短，实现价值最大化与可持续经营？各业态的市场特征和价值规律不一，如何平衡各业态之间的矛盾和冲突？如何根据需求科学规划设计方案，在挖掘本项目最佳价值点的同时，降低整个项目的开发成本，增强竞争力？如何平衡短期资金回收与利润最大化的矛盾？核心问题的界定如何科学规划本项目各业态的组合定位，使其既能有效规避未来市场风险，又能打造差异化的核心竞争力？12345项目的核心问题2我们的思考解决问题的思路3我们的思考153246在深入研究市场的基础上建立分析模型，寻求最优化综合体开发模式平衡在风险较小化与利润最大化之间的矛盾，制订科学的开发战略以及市场定位结合同致行多年对商业地产的策划经验，深入分析地块价值，结合不同业态的价值规律，对总体规划及设计提出最优化的建议结合市场及开发战略，制订最佳的开发节奏及推售节奏，实现最佳的投资收益功能互补，降低配套成本，提升竞争力改造价值观，提升客户价值的同时，降低开发成本报告思路与结构项目分析项目思考项目定位营销策略中心区现状与格局

1中心区规划★卓越世纪城写字楼规划商业规划住宅规划深圳的政治、经济、文化、旅游中心▼丽思卡尔顿▼香格里拉▼喜来顿▼卓越酒店▼马可孛罗▼景轩酒店▼卓越世纪城酒店酒店规划234开发初具规模，区域价值在未来三年尚有较大提升空间；写字楼投资市场兴旺，大型企业比例偏低，价格与价值存在一定背离；区域商业前景看好，但3年内商业氛围仍处于培育阶段；住宅供给严重不足，价格上涨趋势明显，存在较大市场机遇；12中心区格局5深圳高星级商务酒店最为密集，同时也是最有发展潜力的区域。商务格局★卓越世纪城供求阶段性及结构性失衡明显，区域商务价值未充分挖掘，导致与价格存在一定背离，前景看好；投资市场兴旺，但价格敏感性较高，其份额在2019年将逐渐走低；随着加入WTO保护期的结束，国际国内实力客户购买比例将明显提高；2019年以后市场将趋向平稳，基本实现供求平衡。商业格局★卓越世纪城由于缺乏大型商业体的带动，中心区商业呈点状零散分布，业态单一，人气难以聚集，租售市场表现冷淡，整体空置率超过30％；随着区域开发的不断成熟，商业业态将进一步丰富和完善，大型购物中心、百货商场、超市、专业店陆续进驻中心区，太平洋百货、家乐福、华纳影院等国际一线品牌强势进驻，商圈地位和影响力提高；区域商业前景看好，但3年内商业氛围仍将处于培育阶段；发展商整体持有或引进国际投资基金将成为中心区商业主流开发模式。住宅格局★卓越世纪城目前中心区住宅开发仅限金地岗厦改造片区，随着区域国际化程度的提高及商务氛围的日益浓厚，对住宅的需求量将大大提高；受供给不足的影响，价格上涨趋势明显，存在较大利润空间；居家型住宅开发已基本结束，商务配套型公寓将成为中心区未来需求及开发热点。酒店格局★卓越世纪城▼丽思卡尔顿▼香格里拉▼喜来顿▼卓越酒店▼马可孛罗▼景轩酒店▼卓越世纪城酒店随着进驻片区实力企业的增多，酒店客房供不应求的矛盾越来越突出，南山及罗湖分流了大部分中高端及高端商务客户；中心区将成为深圳高星级商务酒店最为密集，同时也是最有发展潜力的区域。项目区位

卓越世纪城位于中心南区CBD中心轴线以东，国际会展中心正东面，地理位置十分优越。东：海田路南：福华四路西：金田路北：福华三路区位概况分析荣超项目新世界中心金中环财富大厦大中华时代广场卓越世纪城周边环境相对混杂位处中心区西南角，展示性不足受天桥等因素影响，交通组织欠佳景观资源相对薄弱现代国际荣超经贸中心时代广场二期嘉里项目星河发展中心项目机会与价值

...……1机会点写字楼中心区战略地位的提升将有力促进写字楼价值的实现,高端市场供求趋于平衡，中端和中高端处于供应空白点商业市级商圈逐步形成，商业价值凸现，高档和中高档综合商业、主题化特色商业存在较大市场机会酒店五星级酒店竞争异常激烈，四星级酒店存在较大机会住宅高档商务公寓及国际公寓将是中心区未来的稀缺产品234城市综合体，提升项目品牌价值和市场整合力，满足多元市场需求300米超高层物业提升项目的整体形象和价值大规模商业配套如能科学定位，将有利于提升整个项目的开发价值公寓既填补了商务居住的市场空白，又强化了国际化的形象气质12价值点5酒店功能对写字楼和公寓的价值提升作用明显难点与矛盾点

234超高三层写三字楼三存在三一定三的销三售压三力，三需重三点突三破四个三地块三相对三独立三，如三不突三破传三统思三维，三将严三重影三响商三业价三值项目三规模三大，三功能三多，三容易三给市三场造三成形三象识三别的三混乱开发三周期三长，三市场三不确三定因三素多三，三存在三一定三的市三场风三险11难点冲突冲突冲突2矛盾三点人流三冲突裙楼三商业公寓写字三楼中高三端写三字楼高端三写字三楼档次三冲突矛盾三点冲突冲突冲突公寓矛盾三点形象三冲突冲突冲突冲突商务三人士居家三人士购物三人士报告三思路三与结三构项目三分析项目三思考项目三定位营销三策略总体三开发三战略——打造三深圳三标志三性的三都市三综合三体他是三深圳三最具三特色三的建三筑集三群之三一他是三深圳三最具三影响三力的三都市三综合三体之三一他是三卓越三品牌三影响三力的三真正三升华总体三战略三定位关于三战略三目标三的思三考……以销三售和三资金三回笼三为第三一目三标？以树三立品三牌和三形象三为第三一目三标？品牌三与销三售速三度两三者都三要……？我们三的战三略目三标？√“集三”——三各项三目同三时动三工，三形成三规模三效应三；多三业态三整体三推广三，以三规模三化、三复合三化增三强品三牌影三响力三和市三场整三合力三，实三现价三值的三最大三化；“散三”——三结合三开发三战略三和市三场需三求的三，分三阶段三分步三骤逐三步推三向市三场，三价值三不断三走高三，实三现利三润最三大化三。集为三大，三散为三活如何三实现三战略三目标……以30三0米写三字楼三作为三形象三支点三，撬三动整三个项三目价三值；“什三么样三的客三户决三定了三什么三样的三价值三”，三通过三引进三写字三楼和三商业三优质客三户提三升整三体价三值；以主三题化三和特三色化三的差三异化三形象三气质三，增三加项三目附三加值三。如何三实现三战略三目标……山不三在高三，有三仙则三名水不三在深三，有三龙则三灵开发三模式1开发三模式模式1均衡开发模式Complex=office（办公）+shopping（商业）+hotel（酒店）+apartment公寓+……

都市三综合三体开三发的三四种三模式模式2以写字楼为主导的开发模式Complex=office（主）+hotel+shopping+apartment+……模式3以酒店为主导的开发模式Complex=hotel（主）

+office+shopping+apartment+……模式4以商业为为主导的开发模式Complex=shopping（主）+hotel+office+apartment+……案例三（香三港太三古广三场）模式1：各三项功三能均三衡发三展位于三香港三及九三龙(荃湾)两条三地铁三线的三交汇三点甲级三写字三楼+顶级三购物三中心+五星三级酒三店+顶级三酒店三式公三寓定位三为——香港三最顶三级的三综合三体物三业案例三（广三州中三信广三场）定位三为——广州三最顶三级的三超高三层写三字楼超高三层写三字楼+公寓+小型三购物三商场位于三广州三南北三向的三城市三新中三轴线三上/南向三天河三体育三中心三及珠三江新三城区/北靠三广州三火车三东站三、港三穗直三通火三车站三及地三铁2号线三总站模式2：以三写字三楼为三核心三功能模式3：以三酒店三为核三心功三能案例三（上三海商三城）五星三级酒三店+豪华三公寓+写字三楼+商场定位三为——上海三顶级三国际三化综三合体"三ci三ty三w三it三hi三n三a三ci三ty三"上海三商城三位于三南京三西路三，是三成熟三的商三务、三酒店三区域三。总三建筑三面积18三.5万平三方米三。由三一个三五星三级酒三店、三拥有47三2间豪三华公三寓、三国际三水准三的办三公大三楼、25三00三0平方三米世三界知三名品三牌的三购物三商场三、以三及其三它各三种设三施组三成。案例三（深三圳华三润中三心）25万M2的购三物中三心和三步行三街，2座甲三级写三字楼三，3座酒三店式三公寓三，一三座超三五星三级凯三悦酒三店，三总建三筑面三积48万平三方米三。模式4：以三商业三为核三心功三能开发三模式符合三总体三开发三战略三，从三整体三上提三升项三目的三竞争三力，三且市三场风三险小以写三字楼三为主三导将三增大三市场三竞争三风险三，同三时难三以打三造差三异化三竞争三优势酒店三为还三建物三业，三且规三模有三限，三档次三相对三不高三，不三可能三成为三项目三开发三的主三导3.三6万㎡三的体三量不三足以三支撑三整个三项目以酒店为主导的开发模式以商业为为主导的开发模式以写字楼为主导的开发模式均衡开发模式总体三规划三建议23430三0米超三高层三物业三树立三项目三及区三域价三值标三杆，三带动三项目三整体三价值三提升还建三物业三集中三规划三于B地块三，并三在定三位及三档次三上与三自有三物业三形成三差异写字三楼集三中规三划于三商务三开发三价值三最高三的A和C地块三，定三位上三体现三差异商业三集中三规划三于A和C地块三，同三时在三业态三规划三及结三构设三计上三做整三体考三虑15D地块三功能三规划三相对三单一三，周三边干三扰最三小，三利于三公寓三价值三的提三升1地块三价值三挖掘经济三指标地块名西地块建筑容积率15建筑面积商业面积16000平米建筑高度或层数裙楼3层，塔楼300米办公、旅馆面积178013.6平米红线要求及总体布局建筑退线要求：东侧≥3米，南侧≥4.5米，西侧≥6米，北侧≥5米地块中间布置一条平行于福华三路的小区路，车道宽7.5米，人行道各3米西北、西南角各布置一栋塔楼，可通过二层连廊与相邻建筑连接小区路以南布置总面积不小于1500平米的广场，与东侧广场形成整体沿中心七路和广场周围设置连续骑楼，骑楼净宽大于3.5米，净高大于4.5米机动车停车位900个2总体三规划三布局地块名东地块建筑容积率8建筑面积商业面积20000平米建筑高度或层数裙楼3层，塔楼120米办公、旅馆面积117871.52平米红线要求及总体布局建筑退线要求：东侧≥3米，南侧≥4.5米，西侧≥6米，北侧≥5米地块中间布置一条平行于福华三路的小区路，车道宽7.5米，人行道各3米东北、东南角各布置一栋塔楼，可通过二层连廊与相邻建筑连接小区路以南布置总面积不小于1500平米的广场，与西侧广场形成整体沿中心七路和广场周围设置连续骑楼，骑楼净宽大于3.5米，净高大于4.5米机动车停车位650个经济三指标总体三规划三布局总体三规划三布局宗地三价值三解析A地块形象三展示三及开三发价三值最三高的三地块三，功三能上三考虑三盈利三性最三佳的三物业三形态——写字三楼和三商业三。总体三规划三布局宗地三价值三解析B地块受立三交桥三和缺三乏展三示面三等因三素的三影响三，其三开发三价值三最小三，10万㎡还建三部分三可集三中规三划。总体三规划三布局宗地三价值三解析C地块定位三上与A地块三形成三有效三补充三，依三附于A地块三并实三现其三价值三的最三大化三延伸——适合三开发三写字三楼和三商业三，同三时强三化商三业部三分与A地块三的整三体性三。总体三规划三布局宗地三价值三解析D地块形象三展示三和人三流组三织较三差，三写字三楼及三商业三开发三价值三相对三较弱三，由三于周三边干三扰因三素最三少，三适合三开发三高档三次公三寓，三依托三于A、B、C地块三实现三价值三最大三化。A地块(超高层甲级写字楼)——高度274.3米（通过增加构筑物达到300米）——标准层2000㎡——层高4.1米（设网络地板）——中央空调B地块(写字楼、公寓、酒店联体)——高度212.6米——标准层1800㎡——层高：写字楼3.8米、公寓3.3米、酒店3.5米——中央空调C地块(高层甲级写字楼)——高度97.9米——标准层1800㎡——层高3.7米——中央空调D地块(顶级国际公寓)——高度95米——标准层1600㎡——层高3.3米——分体空调总体三规划三布局总体三规划三布局地块名称A地块建筑面积办公115200㎡共计129200㎡商业14000㎡建筑层数地下3层共计地下3层地上65层裙楼3层写字楼58层避难层4层标准层指标地下5500㎡共计145700㎡裙楼一层4000㎡二、三层5000㎡塔楼2000㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙楼6.5m/5m裙楼16.5m274.3m塔楼4.1m塔楼237.8m避难层5m避难层20m车位地上25个共计475个地下450个总体三规划三布局3层裙三楼28层写三字楼14层公三寓9层酒三店客三房地块名称B地块建筑面积写字楼50000㎡共计102000㎡（2000平米商业非还建面积）公寓25000㎡酒店25000㎡商业2000㎡（临街）建筑层数地下3层共计地下3层地上57层裙楼3层写字楼28层公寓14层酒店9层避难层3层标准层指标地下5000㎡共计117000㎡裙楼3000㎡写字楼1800㎡公寓1800㎡酒店1800㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙楼6.5m、5m裙楼16.5m212.6m写字楼3.8m写字楼106.4m公寓3.3m公寓46.2m酒店3.5m酒店31.5m避难层4m避难层12m车位地上25个共计425个地下400个总体三规划三布局地块名称C地块建筑面积办公39600㎡共计56600㎡商业17000㎡建筑层数地下3层共计地下3层地上25层裙楼3层塔楼22层标准层指标地下4000㎡共计68600㎡裙楼一层5000㎡二、三层6000㎡塔楼1800㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙楼6.5m/5m裙楼16.5m97.9m塔楼3.7m塔楼81.4m车位地上25个共计350个地下325个总体三规划三布局地块名称D地块建筑面积公寓39585.12㎡共计44085.12㎡商业3000㎡会所1500㎡建筑层数地下3层共计地下3层地上27层裙楼1层会所1层塔楼25层标准层指标地下4000㎡共计56085.12㎡裙楼3500㎡塔楼1600㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙楼6.5m裙楼6.5m95m会所6m会所6m塔楼3.3m塔楼82.5m车位地上25个共计300个地下275个地块建筑面积㎡办公面积㎡商业面积㎡公寓面积㎡酒店面积㎡高度m标准层面积㎡标准层高m车位空调A地块12920011520014000————274.320004.1475中央空调B地块1020005000020002500025000212.618003.3/3.5/3.8425中央空调C地块566003960017000————97.918003.7350中央空调D地块44085.1——300039585.12——9516003.3300分户空调合计331885.122048003600064585.1225000——————1650——总体三规划三布局项目三各指三标汇三总统三计总体三形象三定位——CB三D国际三商务三旗舰突出三核心三价值突出三规模三效应突出三功能三复合三型商业三单独三定位三，规三避矛三盾点1总体三形象三定位突破三方向2案名三推介卓越三中央三广场释由三：金融三业为三深圳三的三三大支三柱产三业之三一三，具三有良三好的三发展三空间三；“国三际金三融中三心”三拥有三较高三的认三知度三和美三誉度三，对三物业三的品三质和形象三有较三强的三支撑三；环球三金融三中心备选三：报告三思路三与结三构项目三分析项目三思考项目三定位营销三策略总体三营销三策略品牌三策略1中心区最高中心区档次最全中心区功能最全中心区规模最大一个真正的城市运营商必须三通过三持续三的品三牌渗三透和三形象三宣传三，与三市场三进行三长期三的交三流（三包括三：社三会责三任、三文化三、理三念、三品味三、服三务、三营销三……三），三才能三实现三项目三价值三最大三化。品牌三策略之长三期思三维价值三观创三新形象三创新服务三创新营销三创新品牌三策略之创三新思三维2推盘三节奏都市三综合三体推三盘模三式模式三一形象三主导三模式模式三二资金三主导三模式模式三三资金+形象三模式都市三综合三体推三盘模三式一高端三写字三楼国际三公寓+中高三端写三字楼商业形象三主导三模式推盘三节奏推盘三节奏都市三综合三体推三盘模三式二国际三公寓中高三端写三字楼高端三写字三楼商业资金三主导三模式推盘三节奏都市三综合三体推三盘模三式三中高三端写三字楼高端三写字三楼+国际三公寓商业资金+形象模式推盘三节奏综合三体推三盘模三式三三为项三目的三最佳三选择中高三端写三字楼(C地块)高端三写字三楼+国际三公寓（A/三D地块三）商业资金+形象模式由于三项目三是整三体开三发，三结合三工程三进度三，C地块10三0米写三字楼三先行三入市三并迅三速实三现销三售，在10三0米写三字楼三销售三中期三开始三国际三公寓三和30三0米写三字楼三高端三客户三的招三租，10三0米写三字楼三销售三尾盘三开始30三0米写三字楼三销售三，裙三楼沿三街商三业在30三0米写三字楼三销售三的中三后期三销售三。商三业主三力店三招商三工作三从项三目规三划设三计时三即开三始。年08年07年国际三公寓10三0米写三字楼09年10年营销三工作三组织商业三销售30三0米写三字楼商业三招商写字楼部分总论三部分写字三楼部三分公寓三部分酒店三部分商业三部分报告三思路三与结三构客户三解读市场三扫描项目三定位宏观三市场三分析1历年三销售三分析20三19年上三半年三累积三销售16三.9三3万平三米，三同比三上涨21三.1三0%。预三计全三年销三售面三积可三突破30万平三米。0.三005.三0010三.0三015三.0三020三.0三025三.0三030三.0三035三.0三020三1920三1920三1920三0020三1920三1920三1920三1920三1932三.3三320三1928三.4三928三.8三822三.0三615三.0三212三.1三911三.0三117三.9三419三.4三927三.1三520三19上半三年16三.9三3２月销三售面三积010000200003000050000五月六月十月十一月十二月四月11556一月二月三月2019-20194594687484029052717388181948923746297356000005年第三四季三度集三中入三市面三积达50多万三平米三，导三致05年底三销售三出现三井喷三现象三，并三延续三至06年一三月；三受春三节及三各楼三盘低三区放三量基三本结三束的三影响三，2月份三销售三势头三回落三，在三供求三两方三面因三素的三推动三下，三销售三转入三下一三轮上三升通三道。3价格三分析20三19上半三年写三字楼三成交三均价14三25三9元/平米三，同三比上三涨22三.3三%；受三新盘三入市三的影三响，三第二三季度三成交三均价三有所三回落三。050三0010三00三020三00三015三00三0销售三价格1Q2Q3Q4Q1Q2Q20三19三-2三01三911三75三411三55三912三01三913三88三514三95三313三77三1走势三预测02040608010三020三1920三1920三1920三1920三0020三1920三1920三1920三1920三1920三19销售三面积32三.2三328三.8三822三.0三615三.0三212三.1三911三.0三117三.9三419三.4三927三.1三528三.4三935批准三预售三面积88三.5三72428三.7三326三.5三412三.3三43.三3223三.7三5355070501供求总量20三19三年深三圳写三字楼三的批三准预三售面三积达三到新三的顶三峰,三短期三内总三体供三求矛三盾突三出,三预计20三19年供三求趋三于平三衡，三中长三期看三好.20三1935552供求结构目前三写字三楼市三场供三求结三构性三矛盾三突出三，高三端写三字楼三供应三过剩三而中三端和三中高三端市三场相三对短三缺，三受“三高端三市场三低端三化”三规律三的影三响，三未来三两年三深圳三写字三楼的三供给三结构三将从三“沙三漏型”向“三橄榄三型”三转变三。高端三市场中高三端市三场低端三市场低端三市场高端三市场中端三市场3价格走势结合三深圳三写字三楼目三前的三发展三态势三及同三致行三对深三圳写三字楼三的研三究判三断，20三19年深三圳写三字楼三价格三上涨三幅度三预计三在20三%左右三（低三于20三19年25三%的上三涨幅三度）三，将三达到三历史三性的15三00三0元/㎡。未三来两三年内三市场三将处三于稳三定增三长期三，在三供求三逐渐三趋于三平衡三的情三况下三，受三土地三资源三稀缺三性及三整体三经济三环境三利好三的双三重因三素影三响，三价格三将以15三%左右三的增三幅稳三步增三长，三预计20三19年全三市均三价将三达20三00三0元/㎡。050三0010三00三020三00三015三00三0销售三价格12三49三120三19年20三19年10三16三420三19年99三9720三19年15三00三020三19年17三00三020三19年20三00三0竞争三环境三分析05年06年05年现代三国际大中三华广三场嘉里三项目新世三界中三心荣超三项目三（原三江胜三）财富三大厦07年08年星河三发展三中心年09时代三广场三二期卓越三世纪三城2008年以前中心区推出的写字楼基本销售完毕；项目的主要竞争对手：荣超项目（原江胜大厦）、嘉里项目、高交会馆项目；从市场环境及自身优势来看，项目有充分的理由做市场的领导者。高交三会馆三项目1福田中心区宝安三拥有三强大三的产三业支三持，三是珠三三角三唯一三的拥三有空三港和三海港三的区三域，20三19年宝三安写三字楼三拍卖三楼面三地价三已突三破60三00元/平方三米，三预示三宝安三将成三为下三一个三开发三热点三片区三，将三分流三深圳三中心三区的三部分三高端三实业三、物三流、三贸易三客户三。宝安三中心三区规三划写三字楼三超过40栋，三潜在三开发三量近80万平三方米三。2宝安中心区地块号地标单位价格（万元）占地面积（M2）总建面（M2）办公（M2）商业（M2）楼面地价（元/M2）A002—0012荣超地产140006649246002000640005691A002—0013荣超地产100006028208001702830004807A002—0020俊业地产14400544023230197303500619820三19年4月12日宝三安区三政府三进行三第一三次商三业办三公土三地拍三卖报告三思路三与结三构客户三解读市场三扫描项目三定位客户构成2019上半年2019年3%30%8%7%13%12%16%6%2%37%5%8%9%14%18%7%其他投资类科技类中介服务实业类物流贸易金融类2019年6%10%4%5%20%8%30%17%2019年12%15%5%8%18%10%22%10%投资三市场三持续三火爆三，但三价格三价格三增长三过快三，投三资将三受抑三制；贸易三、物三流、三实业三类客三户一三直是三中心三区的三主要三目标三客户三群；随着三金融三业的三全面三开放三，跨三国实三力企三业进三驻的三比例三将进三一步三提高三。报告三思路三与结三构客户三解读市场三扫描项目三定位档次三定位物业档次低三中三高客户层面1档次定位高中低中端三市场高端三市场低端三市场A地块三写字三楼物业档次低三中三高客户层面高中低中端三市场高端三市场低端三市场档次定位C地块三写字三楼物业档次低三中三高客户层面高中低中端三市场高端三市场低端三市场档次定位B地块三写字三楼客户三定位2客户定位国内实力企业核心客户；提高项目国际化品牌形象；重点客户；达成项目销售预期实现的关键；世界500强企业跨国实力企业A地块三写字三楼客户三定位投资三者核心三客户三；提高三项目三国际三化品三牌形三象；重点三客户三；达成三项目三销售三预期三实现三的关三键；跨国三实力三企业国内三实力三企业C地块三写字三楼价格三定位定价三原则三：引三导市三场，三创造三价值三新标三准4价格三定位由于三本项三目A地块定位三特殊三，可三供参三照的三同类三型项三目样三本不三足，三而且三本项三目推三出时三间较三晚，三不确三定因三素较三多，属于三典型三的无三参考三市场三价格三物业，传三统的三定价三方法三难以三准确三和客三观地三反映三本项三目价三值；本项三目将三采取“趋三势增三长定三价法三”的方三式推三导出三项目三价格.价格三定位A地块三写字三楼25三00三0/平三方米三（±5%）图表三列举三中心三区历三年来高端三写字三楼售三价，以及三我司三对未三来价三格走三势的三预测三，通三过趋三势增三长定三价法三得出A地块三写字三楼售三价：5%10三%15三%20三%25三%0%销售三均价增长三率0.三0％12三00三011三00三016三00三020三00三023三00三09.三1％25三.0％25三.0％15三.0％30三%050三0010三00三015三00三020三00三025三00三030三00三020三19年20三19年20三19年20三19年20三19年20三19年10三.0％25三50三0价格三定位20三00三0元/三平方三米（三±5%）图表三列举三中心三区历三年来三高度三在10三0米左三右写三字楼三最高三售价三，以及三增长三幅度三走势三曲线三，通三过趋三势增三长定三价法三得出C地块三写字三楼售三价：5%10三%15三%20三%25三%0%销售三均价增长三率0.三0％11三50三010三50三012三60三015三70三018三00三09.三1％10三.0％25三.0％15三.0％30三%050三0010三00三015三00三020三00三025三00三030三00三020三19年20三19年20三19年20三19年20三19年20三19年15三.0％20三70三0C地块三写字三楼公寓部分总论三部分写字三楼部三分公寓三部分酒店三部分商业三部分报告三思路三与结三构市场三扫描物业三发展三建议项目三定位市场三现状三分析蛇口40三0套25三00三0－99三99三9元/月租赁三型国三际公三寓招商三地产泰格三公寓国际三公寓彩田三路80三0套14三00三0元投资三型商三务公三寓星河三地产星河三世纪三公寓商务三公寓人民三南路42三0套20三00三0元商务三办公三与酒三店复三合型三公寓大中三华汇展三阁上步三路60三0余套15三00三0元投资三型酒三店公三寓佳兆三业佳兆三业中三心金田三路与三福华三路交三汇50三0余套16三00三0元投资三型酒三店公三寓新浩三地产金中三环华强三北路52三0套13三00三0元商住三办公三型酒三店公三寓东方三时代三广场东方三时代深南三东路20三28号22三0套32三00三-9三00三0元/月全租三赁形三式，提供三酒店三式管三理罗湖三区委罗湖三商务三中心深南三大道60三01号71三8套17三00三0元全复三式户三型，五星三级酒三店管三理茂业三集团高档三酒店三公寓世金三汉宫地理三位置套数价格主要三特点开发三商类型酒店三公寓三名称居住三型酒三店公三寓商务三型酒三店公三寓酒店三式公三寓酒店三式公三寓商务三型复三合酒店三公寓1典型酒店公寓酒店三公寓三欣赏

世金汉宫DetailsDetails

金中环Details罗湖三商务三中心2客户构成购买客户类型比例特性投资客70%目前高档酒店式公寓的主要购买群体企业高管20%家和办公室以外的“第三居所”香港及国外客户10%主要集中在罗湖及福田两个区域购买三客户三类型客户构成使用客户类型比例特性国内高级商务人士65%国内大型企业的中高级管理人员港澳台人士15%区域选择集中在罗湖及福田国际商务人士20%贸易、物流、服务、金融保险业为主使用三客户三类型3发展趋势受中三心区三整体三规划三的影三响，三未来三区域三内高三档公三寓的三供给三严重三不足三，而三随着三区域三开发三的逐三渐成三熟，三将会三有大三量的三高端三商务三人士三进驻三中心三区，三其中三国际三型商三务人三士的三比例三将明三显提三高，三但目三前符三合这三一群三体居三住文三化习三惯的三公寓三供给三几乎三为零三，存三在较三大的三发展三空间三。4公寓市场总结342中心三区目三前公三寓的三购买三主要三是投三资者三、企三业高三管、三中小三企业三为主中心三区尚三缺乏三针对三国际三国内三高端三商务三人士三定位三的国三际公三寓单纯三高档三性还三不能三有效三吸引三目标三客户三，必三须突三出投三资性三和国三际生三活氛三围1未来三中心三区商三务人三士的三居住三办公三需求三决定三高档三公寓三存在三较大三市场三空间5外籍人士居住需求调查据政三府部三门统三计在三深圳三就业三的1.三8万境三外人三员中三（其三中外三籍人三士约10三00三0人）三，日三本人三占到38三%，其三次是三韩国三人（17三%），三日韩三两国三的外三籍人三士占三深圳三所有三外籍三人员三总数三近五三成；三欧美三国家三又以三美国三人居三多。20三19年我三司针三对外三籍人三士在三深的三居住三需求三进行三了问三卷调三查，三共计三投放三问卷25三0份，三回收三有效三问卷21三6份，三经统三计分三析结三论如三下：区域三分布7%11三%22三%9%41三%比例罗湖香蜜三湖片三区华侨三城片三区福田三中心三区蛇口三片区区域三分布蛇口三片区三国际三化的三居住三氛围三吸引三了大三量外三籍人三士的三进驻三。10三%其他区域三认同三度3%13三%23三%25三%36三%比例罗湖香蜜三湖片三区华侨三城片三区福田三中心三区蛇口三片区区域三分布随着三福田三中心三区开三发的三逐渐三成熟三，国三际化三商务三氛围三逐渐三形成三，外三籍人三士对三福田三中心三区的三认同三度大三幅度三上升三。家庭三构成13三%19三%26三%42三%比例三口三以上三口三之家夫妇未婚家庭三构成未婚三外籍三人士三比例三达到42％，三家庭三构成三在1－2人的三比例三接近三七成三，结三构相三对简三单。物业三类型三选择2%34三%58三%6%比例酒店三长包三房高档三公寓高档三社区别墅物业三类型选择三别墅三的家三庭构三成在3人或3人以三上，三大多三为国三际企三业派三驻中三国的三高层三管理三人员三；选择三高档三社区三的以三有小三孩家三庭及三夫妇三为主三；选择三公寓三的主三要为三未婚三的外三籍人三士为三主；选择三酒店三长包三房的三主要三以中三短期三商务三公干三为主三。面积三需求19三%38三%27三%16三%比例40－60㎡70－90㎡10三0－15三0㎡16三0－25三0㎡面积三需求70－90平米三之间三的面三积需三求所三占比三例最三高。选择三因素66三%37三%59三%72三%比例服务三配套小区三内部三环境外籍三人士三聚集三区空间三距离选择三因素38三%生活三配套29三%装修三风格空间三距离三的远三近、三是否三具有三国际三化的三居住三环境三及项三目的三服务三配套三三项三选择三比例三最高三。对三于距三离工三作地三点的三交通三时间三的承三受能三力，三数据三显示72三%外籍三人士三的承三受程三度在20分钟三以内三。29三726三699三99三966三66三633三625三0四房21三222三745三00三040三00三021三217三6三房25三025三435三00三030三00三014三011三8二房—26三5—25三00三0—94单房经典三型豪华三型经典三型豪华三型经典三型豪华三型单位三租金三（元/月·㎡）整体三租金三（元/月）面积三（㎡三）户型典型三案例三之泰三格公三寓泰格三公寓三的单三位租三金在20三0－30三0元/月·㎡之间三，与三其他三普通三公寓三相比三具有三明显三的优三势。随着三中心三区国三际化三程度三的不三断提三高，三区域三未来三将会三有大三量的三高端三商务三人士三进驻三，尤其三是外三籍商三务人三士，三同时三这部三分群三体对三中心三区的三认同三度已三大大三提高三，凭三借空三间距离三上的三优势三，未三来发三展前三景广三阔；深圳三外籍三人士三的家三庭结三构相三对简三单，三中小三套型三公寓三存在三巨大三市场三空间三；商务三人士三看重三国际三化的三生活三圈子三和服三务，三而目三前深三圳此三种类三型的三物业三严重三稀缺三，项目三可借三此实三现突三破；高端三商务三人士三具有三较高三的租三金承三受力三，将三大大三提高三物业三的投三资价三值。定位三思考报告三思路三与结三构市场三扫描物业三发展三建议项目三定位3属性定位1属性定位小户三型公三寓商务三公寓酒店三式公三寓国际三公寓国际三公寓三的档三次高三于其三他类三型的三公寓三，其三目标三客户三的高三租金三承受三力有三利于三实现三项目三价值三的最三大化三。D地块三公寓顶级豪华三型高档三型舒适三型经济三型2档次定位D地块三公寓打造三一个三国际三化的三顶级三居住三环境三，保三证项三目价三值的三最大三化实三现。4运营三模式开发三商投资三客租赁三客国际三性管三理公三司委托管理三佣金酒店三式管三理依托三外籍三人士三较高三的租三金承三受力三，大三大提三高物三业的三投资三价值三，以三此促三进项三目销三售。3客户定位目标三使用三客户三：主三要针三对中三高端三外籍三商务三人士三，国三内高三端商三务人三士作三为有三效补三充。目标三购买三客户三：依三托使三用客三户的三高租三金承三受力三，强三化项三目的三投资三价值三，以三长期三投资三客为三主。客户类型外籍商务人士国内高端商务人士投资客使用客户70%30%——购买客户——10%90%6价格三定位定价三原则三：引三导市三场，三创造三价值三新标三准由于三本项三目定三位特三殊，三可供三参照三的同三类型三项目三样本三不足三，而三且本三项目三推出三时间三较晚三，不三确定三因素三较多三，属于三典型三的无三参考三市场三价格三物业，传三统的三定价三方法三难以三准确三和客三观地三反映三本项三目价三值。本项三目将三采取“趋三势增三长定三价法三”推导三出项三目价三格。23三00三0/平三方米三（±5％）图表三列举三中心三区历三年来顶级三酒店三式商三务公三寓的价三格，以及三增长三幅度三走势三曲线三，通三过趋三势增三长定三价法三得出D地块三顶级三国际三公寓三售价：5%10三%15三%20三%25三%0%销售三均价增长三率15三50三018三00三020三00三00.三0％15三.0％15三.0％30三%050三0010三00三015三00三020三00三025三00三030三00三020三19年20三19年20三19年20三19年15三.0％23三00三0报告三思路三与结三构市场三扫描项目三定位物业三发展三建议项目建议原则档次成本针对三国际三人士三的居三住特三性提三供专三业的三物业三服务服务超越三≠超三支。进驻三什么三层次三的客三户，三决定三了什三么样三的档三次。——5%68三㎡95三%42－50三㎡——世金三汉宫——30三%58－76三㎡——70三%32－36三㎡佳兆三业中三心5%80－11三0㎡60三%50－60三㎡——35三%30三㎡金中三环比例面积比例面积比例面积比例面积三房二房一房单房户型项目三名称户型设计建议1传统三酒店三式公三寓的三户型三以单三房和三两房三为主三，户三型设三计较三小，80平米三以下三的户三型占三到9成。传统三酒店三式公三寓户三型情三况5%250－336㎡20%176－212㎡30%118－140㎡45%94㎡泰格公寓比例面积比例面积比例面积比例面积四房三房二房单房户型项目名称泰格三公寓三为涉三外服三务性三质的三公寓三，其三户型三全为90平米三以上三的大三户型三，有三别于三传统三的酒三店式三公寓三。户型设计建议泰格三公寓三户型三情况户型设计建议15%130－150三房45%90－100两房40%60－70一房面积比例面积（㎡）户型在充三分考三虑在三深外三籍人三士的三家庭三构成三情况三及其三面积三需求三的前三提下三，我三司建三议户三型设三计以三一房三和两三房为三主，三辅以三少量三三房三，具三体户三型面三积比三例如三下表三：2大堂精致三、典三雅、三简约三、大三方原则三：3会所项目15三00三㎡的会三所面三积重三点规三划康三体休三闲功三能，三打造三一个三国际三人士三沟通三交流三的平三台。精致三、西三式居三家式三装修三风格4装修5管理管理三公司三：国三际性三的管三理公三司提三供专三业物三业服三务，三以服三务提三升物三业的三国际三化品三质；物业三内部三管理三及服三务人三员、三标识三系统三、电三梯等三语音三系统三都以三英语三作为三第一三语言三；一个三外籍三人士三居住三、交三流的三国际三平台三建设三及维三护。酒店部分总论三部分写字三楼部三分公寓三部分酒店三部分商业三部分市场三格局1深圳三酒店三布局020408060数量10三0罗湖福田南山宝安龙岗盐田五星三级三星三级四星三级总量19三242611三0551296265693201713013310257235三933312三0五星三级酒三店主三要集三中在三罗湖三区，三福田三发展三潜力三巨大三；同罗三湖、三南山三相比三福田三四星三级酒三店数三量最三少。2酒店三入住三率分三析50三%52三%54三%56三%58三%60三%62三%64三%20三1920三1920三1920三0020三1920三1920三1920三1920三1956三%57三%55三%58三%62三.5三%64三.3三%64三.1三%55三%60三.6三%03年非三典过三后，三深圳三酒店三入住三率连三年攀三升；20三19年入三住率三比20三19年增三长1.三4%三,达到62三%.20三1962三%3酒店三月入三住率30405060702月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月205265.369.363.760.464.767.461.267.567.567.155.359.835.929.142.159.960.56365.666.662.661三.758三.5三947三.657三.363三.8三463三.448三.1三657三.461三.4三963三.8三458三.660三.3三859三.2三765三.1三36260三.8三966三.563三.2三158三.1三202年04年03年05年自20三19年以三来深三圳酒三店入三住率三保持三在60三%以上三，整三体表三现平三稳；20三19年上三半年三同比三略有三增长三，保三持平三稳发三展趋三势。60三.2三064三.8三862三.1三764三.4三262三.5三061三.5三965三.1三906年54三.4三257三.2三065三.8三269三.1三460三.7三059三.8三063三.9三454三.4三24各区入住率分析10三%20三%30三%40三%50三%60三%70三%80三%福田南山宝安龙岗盐田罗湖63三.3三4%70三.6三3%70三.2三5%54三.4三8%37三.6三4%44三.2三7%特区三内酒三店入三住率三明显三高于三特区三外；福田三酒店三入住三率为三全市三最高三。5小结罗湖三区酒三店市三场份三额及三酒店三数量三均居三首位三；星级三酒店三主要三集中三在罗三湖、三福田三、南三山等三关内三区域三；城市三重心三西移三，福三田、三南山三、宝三安等三酒店三入住三率及三房价三连年三增长三；福田三区现三有酒三店市三场规三模与三其城三市地三位不三符，三未来三市场三发展三前景三看好三；竞争三格局1分星三级开三房率05全市三五星三级、三四星三级酒三店开三房率三均高三于全三市平三均水三平；高星三级酒三店、三快捷三酒店三较受三市场三追捧三。0.三0010％20％30％40％50％60％70％四星一星三星二星未评三星全市五星73三.3三367三.5三263三.6三061三.6三374三.3三355三.4三061三.9三2深圳三酒店三开房三率（分三星级三）020三030三040三050三0全市三星级三酒店三房价三均比05年有三小幅三上升三趋势三；26三7.三8317三0.三1629三3.三7460三0四星一星三星二星未评三星全市五星32三5.三6839三3.三1265三4.三24深圳三酒店三平均三房价（分三星级三）17三0.三802分星三级房三价益田三、福三华路三交汇三处暂不三确定卓越三集团★三★三★三★三★卓越三酒店大中三华国三际交三易广三场32三0套20三19年底喜来三登集三团大中三华国三际实三业★三★三★三★三★喜来三登酒三店地理三位置客房三数开业三时间管理三公司开发三商星级三标准酒店三名称福田中心区南侧596套2019年底香格里拉集团嘉里建设香格里拉酒店★★★★★丽兹•卡尔顿福华三路与中心六路交汇处250套2019年万豪集团星河地产★★★★★车公庙400余套2019年万豪集团深圳万豪酒店投资集团万豪酒店★★★★★十三姐妹搂375套2019年底马可孛罗酒店集团原特美思广场马哥孛罗酒店★★★★丽思三卡尔三顿酒三店3区域酒店格局彩田三南路22三1套20三19年国际三商务三酒店——景轩三酒店深南三大道60三01号15三6套20三19年政府深圳三市政三府★三★三★三★三★五洲三宾馆★三★三★三★三★20三19年——05年07年06年香格三里拉三酒店喜来三登酒三店卓越三世纪三城酒店丽思三卡尔三顿酒三店万豪三酒店马哥三孛罗三酒店08年09年中心区酒店推出量日益增加，2019年将达到历史顶峰；同质化竞争严重，超高档酒店成为未来主力供应品种。10年4竞争时间分析时代三广场三二期三酒店福田CB三D五星三级酒三店过三于集三中，三未来三区域三内高三档酒三店客三户竞三争激三烈；为避三免同三喜来三登等三高星三级酒三店正三面交三锋，三建议三走差三异化三路线三；准五三星（三四星三级硬三件、三五星三级服三务）三将是三项目三发展三方向三。5小结项目三定位物业档次低三中三高客户层面1档次定位高中低准五三星酒三店四星三级四星三级五星三级四星三级硬三件、三五星三级服三务2酒店三主题三定位——CB三D三·白金三四星三级商三务酒三店商业部分总论三部分