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养老地产专题研究MakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablereal养老地产的定义:对于养老地产的概念,目前业内并未形成共识,更无明确的界定。借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念,顾名思义,养老地产应当是用以养老的地产。养老地产发展机会挖掘:人口老龄化和城市空巢家庭比例加剧,市场需求增加。国内养老地产的开发供应量不足。政府政策的支持。养老地产开发的8大核心战略问题:创新核心:在于适老化设计!养老配套和服务是关键!养老地产的运作模式和运营成本应精心测算!国家提出的“居家养老”政策!迅速寻找项目的核心竞争力!有弹性的设置土地开发控制模式!认识入市风险并设定相应的解决方案!在成本及溢价平衡间选择物业组合!研究框架:part1:养老地产概论part2:市场研究part3:产品打造part4:发展前景分析part5:风险评估part1:养老地产概论1.养老地产概念养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体,可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品,但又有所不同,养老地产的标准更高,功能和设施更全,可以根据老年人的需要,从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。住宅地产服务商业地产混合开发模式2.与一般住宅的差异性消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”;产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点;社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以,它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。3.养老地产发展老年公寓:“专供老人集中居住的,采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。养老社区:与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是,老年社区主要入住的是老年人。医护型养老院:因患了某些生活不能自理的病,例如瘫痪在床等,就可以申请住医护型养老院。普通型养老院:老年人年老体衰,身边又无亲人,较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。养老院代表案例:日本医护型养老院小规模多功能服务站中,配备有日托护理、上门服务、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能,面向所有老年群体。日本老年居住和服务设施分类详细,全面覆盖了各类人群的需求。幼儿园与养老院结合老年公寓代表案例:台湾老年公寓房屋样式经营项目独立半独立单间套房门诊健康咨询餐饮娱乐等租贷式、产权式产权带租式运营方式台湾老年公寓养老社区代表案例:美国CCRC社区CCRC(continuingretirmentcommunity)中文翻译为:持续性照顾退休社区美国相对欧洲及其他发达国家而言,其老龄化程度较轻,与中国当前的老龄化阶段较为接近。美国ccrc社区采取自费的模式,依住民与其签定的契约內容,提供各种型态的住屋、住民的服务和健康服务。CCRC区域划分:独立生活区协助生活区专业护理区老年痴呆照顾区CCRC社区参考点:CCRC居民住院照顾方面天数短、次数少一般保守老人比较平均价格贵、次数多时间长在护理之家照顾方面次数、天数多在护理之家照顾方面次数、天数少在机构式照顾方面居住天数较多、花费较少在机构式照顾方面居住天数较少、花费较多虽然CCRC住民在住入护理之家,所花费的医师照顾费用远高于传统社会族群。但在门诊上花费的,却比传统社区老人低许多。此外CCRC居民对自己的寿命有较高期望,其死亡率也低于一般人口死亡率。①.国内养老地产的开发模式国内养老地产开发模式居家养老专业化的养老护理员志愿者队伍候鸟养老度假养老基地老人公寓日托护理中心护工上门服务住院照顾护理之家照顾机构式照顾异地养老旅游养老度假养老回原籍养老居住护理之家CCRC社区模式诠释产品4.产品形态“候鸟式”养老广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址,拟大批量购买别墅群,筹建“候鸟式高端社区养老院”。”度假养老基地“模式超凡生态农业园占地1.1万亩,可按照一定的比例划分,彼此间既有不同,又有关联。其中3000亩用于生态农业,4000亩山坡地用于养老地产开发,另4000亩用于综合开发。超凡生态农业对这部分物业持有运营,出售使用权。老人冬季:南方过冬夏季:北方度假开发商开发旅游产业养老地产产业生态观光、娱乐设施餐饮、旅馆医疗机构等业主购买房屋的使用权分享综合服务区的相关服务价格较低适用于老年群体典型案例居家养老形式经过专业培训的服务人员上门为老年人开展照料服务社区创办老年人日间服务中心为老年人提供日托服务

9:00~18:00

日托护理服务站

19:00专车送回家8:00专车从家接走典型案例居家养老以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务为依靠,为居住在家的老年人提供以解决日常生活困难为主要内容的社会化服务。例如:日本以社区为基本单元,在生活区域内提供所有服务,让老年人能够就近、便捷地享受各种服务。一站式,日托、上门服务、短期入住、长期居住等服务在一个服务体内集中解决,同时有助于保持护理的连续性,可以与其他服务机构拼设,如老人公寓、幼儿园等。国内的CCRC社区典型案例三亚海棠湾国际养生社区——国内的CCRC社区产业定位:休闲产业+养生(养老)产业+健康产业

形成多元产业集群构筑复合型社区.整体功能设计包括:CCRC社区、养生(酒店)公寓、主题

酒店(会所)、养生运动中心;主题养生谷;

养生文化学院、养生博物馆等经营模式:向客户出售物业产权;出售会员卡通过返本销售入住、反向抵押贷款、

房屋置换、出租原有房屋租住社区等方式。②.国内养老地产的盈利模式国内养老地产盈利模式长期持有出售与持有相结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售典型案例:出售与持有相结合盈利模式北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了这一模式。同时还采取了“反按揭”方法和“置换”方法。“反按揭”即老人同意后,将老人原有房屋出租,以租金收入入住(以租换租)。”置换“即将原有的住房与之进行等价换房,到老人去世后,将原置换的房产折价返还继承人。③.住宅建设与社区管理建设相结合模式住宅建设与社区管理建设相结合住宅建设与社区管理相结合的经营模式住宅建设与社区管理相分离的经营模式优势优势劣势劣势立体的开发经营模式利润来源不止是住宅产品配套服务为物业增值效应资金投入大、回收期较长投资风险、经营管理风险大对开发商专业要求高完成销售即可收回投资获取利润风向投资小收益比”相结合“模式少对开发商专业要求低5.目标客户群阶段阶段:绝大贴多数的至老年人畅在退休田后就成沙为纯消竿费者。时限特秆征:老龄纯盐消费组人口扮比低揪龄纯留消费赶人口好有着死更加壮漫长悦的纯区消费投年数。行为特扫征:自主迅消费思想特苗征:消费损观较会为成昼熟,冲许动型北热情努消费励和目孟的不梳明的拳盲目话消费暂少。质量特枝征:老借年消费锦对商品葵质量和见服务质毁量的要般求高于储一般消豆费。内在童特征幼:休闲劫性消智费与蚂服务削性消好费所渗占比侧例大。目标客摆户群的面消费特译征“以租胶换租”的形式狼社区帮呀助老年何人将原遥有住房烘出租,索所得租拉金来支衰付老年能人租住卷独立型旨老年公蹲寓的费酬用;“以旧换喇新”的形式削即老年柔人的现罚有住房委与老年袄公寓的半住房进敲行交换勉,如果怖老年人叛去世之视后,收县回公寓败住宅再平将原置碧换房折印旧返还父其子女悄。利用拘这些“差价养勒老”的方式嘴,老年留人不仅约可以实湾现人住差,还能贺为自己厅或后代季提供了资一定的腐“倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后,与银行与保险公司签订一份合同,在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后,银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费,直到其故世,届时,该住宅归银行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。目标沸客户筋群的消费方凤式6.春融资问题非营利性组织私募基金REITS投资商国际响养老调地产刚的投漆资商察主要恐有三肯类:REI神Ts作为上异市公司多更关注变租金收剖益的稳蒸定性,秋强调资活产的长旧期持有烫;私募基塔金则主要尤面向机耍构投资社人,更伐关注资脏产升值嗽的收益田,强调劫物业资矩产的低土买高卖聪;非盈鸽利性坚组织主要等利用访捐赠才资金套和政添府补绑贴为仅低收觉入群突体提勺供社据区养模老。国内目前的桑融资机屋构多为清商业银圆行,一迁级城市且目前已县经出现会房地产木基金、权房地产锣投资信轿托等新悦型的金收融工具伪。pa饲rt恋2:乖国内攻养老伙地产岂市场确分析有少妹量相眼关政矮策,但还缺济少政策武支持。与大鉴型医扭商业银哨行、房地产麻基金、房地产溪投资信制托国内机专业遇机构居较少剧,国外较顽多:美国S岩ASA历KI设饰计公司给、美国K励.J.夫A建筑槐事务所索、丹麦壁KAB悄集团。1.养锈老地产市场环境分析融资机构规划蹄计资源政策环境社区半服务资纠源2.我国助老年人口的发缓展状用况我国1着999册年成为肯老年型贪的国家,是世是界上懒老年蚀人口完最多括、增尸长最脸快的奏国家机之一。20世烫纪80夹年代以耳来,60靠岁以上的畅老年人帮口平均局每年以3%控的速筑度持类续增裹长,更扩为突闭出的粒是,80拉岁以上高印龄老人晃已高达腿110裹0万,痕并以年幕均5%的淋速度递垂增。本达世纪席中叶扑,6怕0岁握以上窄的老挥年人灵口将屠达到扔4.柴4亿定左右忆,约疲占亚昨洲老墓年人捷口总灾数的图36计%,弄占世塑界老艰年人疼口总荷数的霸22细.3旁%。中国伯老年积人口蚁规模防之大麻,老挪龄化组速度勿之快延,高东龄人臂口之杜多,绘都是忧世界技人口重发展扫史上识前所悉未有刮的。资料来惠源:《煌人口研颜究》3.国内老眨年人的居住模笛式B、购汗买房本屋居辅住A、自行攀建房居纷住C、羞租房蛙居住资料来睬源:《县人口研稍究》4.仰我国县养老地产现状现有的测开发模视式:按建损设经到营者化划分申为三头种模收式政府福利型政府收益性企业盈利越型北京肆香山怒老年精公寓山东车威海遭老年车公寓乡镇单图位主办井,海淀胶区民政惕局直接脖领导和扒管辖山东省宜标准最别高的、列规模最谁大的社克会福利秒服务机铜构由企著业投慨资开匙发建政设运挖营北京太化阳城福利修型养链老院盈利型且型养老烫院,老孩年公寓老年勺公寓凳,养币老社茄区目前处于老年住宅第二阶段,多为商业赢利性老年住宅受众群体有限建设投资额巨大,资金回收期长,赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应,服务、设施差——现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点,基本属于商业范畴——仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅,但都是资金实力非常雄厚的发展商——现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务——我国社会保障体系不完善,无足够资金发展老龄事业,老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。——无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。我国老年住宅现状特点千:企惨业赢族利性弟初级穗老年逢社区早,仅必为中疯高经谱济实馋力老钢年群壶体打兽造,挺投资柴额大谎,开梢发周础期长养老扛地产储开发燥现状1、大芝都市器郊外践模式坟:以上海未、北京哗、深圳丝式、成都仅为代表炎的大城无市,近总郊开发吧模式成侍熟,市幅场潜力费巨大。2、古胸镇开插发模狸式以周庄宵、同里祖等江南状古镇及别丽江等都西南古氧镇为代眯表。3、山陶地养驴老模猛式以黄棵山、亏武夷妹山、槐庐山榆为代4、热带、亚热带避寒模式:三亚独特的模式。主要穗分布先区域卫:目前,闷以北京词、上海质的养老键地产发废展最为溜成熟小结烈:企焰业营着利性排养老格地产假项目企业旅营利四型养忌老地饰产开狮发现竭状:目前国杀内开发们的养老么地产项偿目较少挑,且开荣发比较晓成功的牲更是凤寸毛麟角国内养老地煮产的物绝业管藏理方桨式根据馆国内之老年粥人的然特殊初性,臣物业禁管理锹社区服务的供应或管理社区文化的营造常规管理物业管理基本麦操作负模式:将服务涉老年住宅物业管理的收入结构日常物业管理费家政服务费配套设施使用费特殊护理费其它费5.养谜老地产尖的发展趋势郊区化:满足对环境的高要求,也为了减低成本降低入住的门槛,未来老年住宅的选址将会远离城市,但是同时会顾及交通的便捷性,以方便家人朋友的探访的郊区。科技化:为老年人提供更细致的照顾;智能化的应用,带来更方便、安全的全方位保障。建筑多样化:随着市场的日趋成熟,产品推陈出新,建筑呈现多样化。在建筑设计上,住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点。功能丰富化:融养老和家庭悠闲于一体社区服务专业化:社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。产品趋势规模化科技化建筑多样化郊区化社区服务专业化功能丰富化适合中6.吊养老惩地产年的发展创新创新手戚段房屋置闪换、两启代买、以房骄养老柜、分贫时度颜假、私募基宏金、房椅地产投蒸资信托俩基金(搭REI坝Ts)仁、上市庆、信里贷、企业牲债、拜政府酿债part4:发展前景分析中国诊的养怜老设椒施传该统上腥是民窑政机当构社激会福互利的直一部绘分,侧最初困以为磁三无磨老人裙服务便的社孩会救代济为沫主,话近年诵来逐发展前景机会点威一老龄人辟口增长踢速度快徐,城市件空巢家使庭比例甩增加过队快,对饲养老地治产的需亏求增加拿。数据烂来源拾:20绞00年全坟国第慎五次碑人口丙普查吸报告拖;201厉0年全亚国第例六次堪人口网普查擦报告全国老柳龄人口纳统计表20否10勒年至径20的50哭年,商中国虏60赴岁以搅上的悼人口唐将由书现在蒜的1阁2.递3%蜻上升映到3王1.只1%林,到伐20纱15惠年的址未来惜5年蹦,中烘国老双年人隔口将嚼达2才亿,末占总炼人口觉的1录5%样。在困广州挂,6牙0岁晕以上铁老人城在2旧00每7年唱突破扔了1卫00锐万大颈关。机会点刚二老年末消费丹者收镇入提惭高,基消费滔能力道增强劲。随着碧经济塘的发授展,凶未来堵具有浙高消秤费能询力的浅老年设群体罗将会血凸现;随着箩收入垒结构限的多傻元化昌,未雀来老浊年人荒的收级入将锹不再妥是过翻去单顶一的偷退休拍补贴夸,投泥资、掏保险花等收栋益也谜将纳沫入老吃年人剑收入采构成潮中去医。未来老姿年人收抄入水平部的提高苏,为老仪年住宅胞产品提辫供了强趴大的消棵费支持。机会点橡三国内养辽老地产谅的开发煎供应量前不足福利性旧养老地秤产供应铺不足,20营利性养老地产供应不足:国内开发的养老地产较少,做得成功的更是凤毛麟角。数据来趣源:策存略研究珠周报机会勇点四政策拆的支网财政部奇和税务际总局《关于对搁老年服缸务机构聪有关税伴收政策标问题的诸通知》(财税〔2膀00蜓0〕采97号)就;200捞6年颁享发的《国务院午办公厅英转发全叨国老龄庄委办公幸室和发物展改革李委等部属门关于爹加快发醒展养老驳服务业放意见的非通知》(国归办发〔20依06〕原6号)海南政协提案《关于大力推进我省异地养老度假项目建设的建议》。“十二五”规划纲要提出,鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构,提倡'适居养老'概念"市场不驳成熟,商业呈模式澡仍需粪探索,创朵新赢资得先盛机。机会点柱五:养老“未来养老社区模式一定是多元的。”李重九表示,老年社区房产可能会采取出租、卖产权和直接买断等方式进行。而更具体的问题,则是医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。而这,或许也是未来是否能够持续生存的关键所在。part3:产品打造①.构建开合发商、睁投资商纵、运营羽商角色纹分离的则金融生港态中国养输老地产岛持有经气营要考冷虑资金蒜风险,敬经营收耀益不足低10%,开发稿与经垦营的益截然胶分开做势在盆必行。其发展需喘要把开发蔬商、投设资商、漂运营商萄的角色碑进行分衔离,促猪使养丹老地产辛金融生乖态的发增育,并冠逐步构伟建这一道生态链网资金成祖本最低钥、规模命化速度寨最快、归抗冲击尚能力最章强的优史势。问题丙的核发心是桂如何沿对养宅老地闪产的县风险密收益裹进行美国悄养老域地产叼金融庸生态狱中风下险收劈燕益分跃解与惭1.晚如何打造成功均的养轨老地御产②.蒜六大蚂核心刮要素屯,打仗造成插功养矩老地撤室内设计规划设计项目选址单体设计户型设计6大核心要素色彩规划项目选拔址:环境政良好包,交气通便若捷,干场地触周边粒活动拥安全臣,生滨活气燥息浓暮郁。规划活设计电:应该从尽老年住链宅的特冒点出发宪,满足泰自然环盲境、人叙文环境陆、生活床环境等淡方面需页求。单体铅设计火:单体需设计考以别征墅、跟多层伴为主灾,主馆要是言从老推年人稿行动每不便索的生豆理特既征考垂虑。色彩邪规划促:稳重听和谐岛,但挑忌过盆于沉源闷;不同组户型跪设计好:保证霜有良馒好的起采光遵、通衡风,闪为老构年人藏提供稀一个匠健康轿的生窑活环轰境;室内设纱计:从墙断地面窄装修仪、厨吃卫产慈品选③.产承品设计糠原则心理:环境咳行为顿心理斗学的杆角度歼出发奋,考望虑大售多数乎老年害人常亲年形婆成的居住阀习惯,提唇供传蹲统形辈式的珠室内活空间掉。设计私:从空殿间(绣消除炊室内巡寿高差她)、陵装置首(设援置扶贡手、提地面散防滑怜)、份设备塔(紧珍急通络报系滚统、蜻安全骆电热撒交流清:尽可能倍在楼内硬外为老为年人提刚供各种邻里偶交流识、人趣际交哀流的公兔共交某往空积间和届环境废;建筑偶:从建总筑人泥类工挤程学简的观洋点出烫发,启在家荐具、丝式卫生山器具音的尺级寸方责面符合谢老年运人的糟身体蔑特征;交流建筑设计心理产品设计原则区位:北京看顺义窜区潮榆白河政定位:“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”规模:总建筑面积70万平方米物业类型:独栋别墅、联排别墅、中式四合院、公寓客户来源:主要来源北京2.典词型案例北京太傍阳城:餐国内最挽成功的话老年社谨区之一别墅别墅四合院公寓公寓成功打点之1:针对贸不同人巴群,设诸计较为扛丰富的炕住宅物搂业形态①东方司太阳城呆医院(怀一级综凶合性医雕院)②东方迟嘉宾拒国际惭酒店冈,五市星级久标准③大型超居市进驻肾,商业痒一条街④康体中狡心,各鸣类球馆闪、温泉咳游泳池⑤5万平米絮太阳会崖⑥汇佳幼儿园成功陶点2:六丸重成抱品配寸套满睡足各烟大需煌求①难约20肾00亩潮旋白河②近10万株原阅生树③近20万平米监社区生候态湖④7另5万平米律运动休仅闲绿地⑤节能酿环保递的水音源/凶地源⑥高达4000个/立方厘米负离子含量,绿色生态系统,可比海滨、森林开放成功点3:良座好的膛自然努环境太阳草城医处院:专业夸医师滩和设笔备、着由北局京市招老人页病研另究中糟心选五派、均定期饱体检功,提遇出保讲健计油划、帖专业伞急救先中心凡、全满覆盖候的应线急呼孝叫系捐统。老年大芳学:北京么第一慢家社危区申良办的飘老年颜大学贡,开蚁设多保重课侄程,钓如芭脉蕾、图陶艺变、书止法、差雕刻捆等,逃部份圆课程黎由社掏区老屠人担壤任教倍师社区泪农庄驻:在社画区内投开辟腥可以搁耕种光的农纯庄,注每块秧地管踪蝶理费岭低廉某,一塔年中绞可以鲁在地恨块中王耕作浇,很掏多老馋人非企常喜奖欢这益种农唐家乐悦的感北觉成功受点4:针对维老年人需需求建鼻设的社醋区医院竟、康体侦中心、扮老年大音乐根会合观唱团太极卸俱乐怖部活难动棋牌俱像乐部国际风桶筝文化洋节举办公过3届国脊际风酷筝节举行姨了3次新追年音潮乐会社区组呆织的俱笑乐部乒乓球许俱乐部五、太极缝俱乐部功、棋牌通俱乐武部、点钓鱼狂俱乐辟部业主自愿发的俱哄乐部太极声俱乐津部、昆音乐查沙龙滨、健身社俱乐赠部等养老迫地产滚要配俩套完猪整的饮,可怪应对霸紧急复情况济的医抱疗服流务系暮统。要拥有碰丰富的如、满足寒不同需膊求的康株复运动纲和娱乐扎配套设痰具有复合精神和价值需求的老年人服务功能,满足自我价值的实现。针对养老客户的无障碍设计。养生跟养老相结合。小结:part5:风险评估“银发扁经济”晶的庞大笼市场预培示着中惩国“夕冒阳产业成”正在招成为蒸牧蒸日上融的朝阳河产业。然而,耐因为缺般乏配套垃政策和公监管,奔持有经劝营要考龄虑资金秤风险,拉经营收纤益不足驶10%,开发与挠经营的附截然分采开势在劳必行,养胜老地躺产面患临着眠很大饼风险。风险评估新兴订市场分不稳劳定风险评连估一老年地超产作为够一个新软兴的市腔场自然多要面对绪新兴市热场所要顶面对的谁风险。辰由于人羡们多这却一产业畜还不熟就悉,所恼以可能呈需要一趣个适应兽期,再爸加上老涝年人风左险意识绘很强,

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