凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告终稿

：[2011]CS112011-4-25凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告谨呈：贵州高速公路投资有限公司暨东南公司在过去的工作时间里，项目小组围绕开发商目标展开了大量调查及研究工作以消费者为核心的市场调研主要专家访谈市调报告与专题研究定位报告撰写数据收集：项目周边及地块勘察凯里宏观经济情况凯里的产业及人口结构凯里总体规划凯里房地产市场概况市场资料收集与分析：目标消费者深度访谈凯里居民居住状况凯里各在售楼盘情况目标消费者深度访谈15位消费者问卷调查50份调查凯里典型项目18个政府官员8位凯里洪市长、贺市长、曾市长招商局张局规划局蒋局、杨工国土局潘所长统计局……专业人士26位：大地春城销售经理丰球黔城销售代表金泉花园销售经理金泉一品销售经理座标广场销售代表腾龙酒店大堂经理凯里大酒店大堂经理……市调报告：客户分析凯里房地产市场发展状况及项目竞争分析项目地块分析整体发展战略及定位报告：项目机会挖掘开发商目标分析案例借鉴开发方向研判项目定位与发展战略项目规划示意23一、本项目的成功打造给城市提供了多样化的公共空间，有利于和谐社会的构建所谓社会主义和谐社会，应当是各方面利益关系得到有效的协调、社会管理体制不断创新和健全、稳定有序的社会。具体说，就是一种民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。为城市提供了一个开放的而充满活力了区域给市民提供一个多样化的公共空间促进文化交流与共享，陶冶民众情操让更多的人享受到城市文明和城市文化让城市文明共享让社会充满活力、安定有序形成一个人与自然和谐相处的社会项目秉承一个基本的原则：开放和共享34二、本项目的成功打造，将与周围空间形成强烈的关联度，让区域“动”起来，凯里将不再是一座“空城”区域有活力有两个条件：需要有人的集聚能够维持活动时间和空间的延续性不同人的活动：周边的人：长期度假和区域居住的人城市的人：周末和节假日的集聚外地的人：凯里城市旅游的目的地国际的人：文化交流活动形成国际人群的集聚不同时间的活动：白天人在度假区、商务中心、会议中心等区域活动晚上人在广场、商业街、餐饮店等区域活动工作日有周边的人、区域的人的活动节假日有本地的居住的人活动、外地旅游的人的活动通过项目的成功打造将在本区域形成多元化人的集聚和全天候人的活动：流不息潮●45三、本项目的成功运营可以激发凯里区域活力，增加市民休闲和体验的新空间以活力中心与周边区域形成完整的连续开放空间。增加旅游者和市民对凯里的精神归属感。通过项目的成功运营，给凯里市民提供一个休闲和体验的公共空间。让凯里不再只是外地人的凯里，更是凯里人的凯里。56四、本项目的成功开发，将实现城市价值、区域产业和开发主体三方共赢，奠定高速公司在凯里乃至贵州地产界的绝对霸主地位城市价值区域产业开发主体为游客提供一个全新的休闲体验；为市民提供一个休闲和体验空间;为凯里提升城市价值；有利于构建和谐社会。提升开放主体的品牌形象；开发主体盈利点。为凯里休闲度假区增添活力；完善产业链，增加税收；完善区域公建配套；提升整体生态产业的品牌知名度和区域价值。67五、本项目的成功打造，将促进凯里区域形成完整的旅游产业链，增加城市旅游收入，提高凯里经济水平旅游度假休闲文化产业商业城市配套餐饮开放的空间保证市民和旅游者的可进入性；多样化的商业保证区域活力持续性；多元的功能让人留下来活动；旅游、度假、休闲、城市配套、生态产业等旅游产业链的环节将都与商业完全连接起来，形成完整的旅游产业链，使旅游成为高附加值产业；产业链的形成将产生旅游税收。78根据《凯里市旅游发展规划》，规划到2020年，凯里市接待旅游人口将达到年2000万人次。80%的外地旅游人口到本项目约2400万人。市民到凯里休闲度假将达到300万人次。合计人口总量2700万人按500人流/个工作岗位计算，预计到2020年能提供约5.4万个固定工作岗位3000万/年人流量54亿元/年消费收入六、到2020年，本项目预计每年将会带来2700万人流量，年产值约54亿元旅游经济收入，提供约5.4万个固定工作岗位约5.4万个固定工作岗位平均按每人200元/次消费计算，约年消费额达54亿元人民币81项目属性界定项目整体定位项目属性界定整体发展战略核心问题解析类似案例借鉴市场机会挖掘区域价值研判规划分期思路9从区位条件看，项目位于城市发展的主轴上，占据凯麻一体化发展核心枢纽，属于外界进入凯里的门户项目所在城南新区位于凯里主城区与经开区的中心位置；且项目位于凯麻一体化发展的中心枢纽位置，是政府主导的新兴热点区域。从交通条件看，项目为凯里连通外界的核心通枢纽，是外界进入凯里的门户，多条线路联通内外，两条主轴与市区紧密相连。沪昆高铁凯麻高速迎宾大道凯开大道10从配套情况看，项目周边配套匮乏，距离政务新区博南新区步行约15分钟，但未来规划利好，配套设施将不断完善从项目周边的配套情况看，凯里客运站、体育馆已投入运营，民族文化宫和博南中学在建；满足基本生活需要的配套设施匮乏，且多数设施处于规划中，如民俗工艺创意园、民族风情园等；周边在建项目：凯里民族文化宫33198平；凯里龙都国际大酒店29330平米；民族风情园民俗工艺创意园风情文化园博南中学凯里客运站民族文化宫体育馆博南中学民族文化宫11从资源状况看，项目内部山水资源丰富，且高低错落，一方面为开发高端物业提供支撑，但另一方面间接拔高工程成本棉纺厂地块存在一定的拆迁，且山体阻碍五星级酒店的开发，需开山建设；西出口D/E地块位于凯麻高速以南，山水资源丰富，适合打造高端住宅；12从项目指标看，项目总占地3.3平方公里，建筑面积约542万方，已严重超出地产开发范畴，属于超大规模区域级开发项目从指标情况看，项目总占地3.3平方公里，按照前期与政府沟通的各地块容积率下限计算，总建面达543万方，合计容积率1.91左右（考虑A\B地块容积率待定）。地块可建设用地容积率建面A27747251387360A`1200001.5180000B2920003.51022000C1503513451053D5082802.51270700E9250191.21110022合计2273122——54211353126578411101291314高档低密度居住组团服务功能组团居住新城组团高端休闲功能组团15A地块B地块A`地块C地块E地块D地块13项目属性界定——新兴旅游城市新区、具备强势景观资源依托的、超大规模、现代城市综合体开发项目14观点1：项目开发已脱离房地产开发范畴，承载着深刻影响凯里未来10-20年城市发展的重要使命本项目的使命理想“贵高投在本项目的建筑实践和营销实践，将在未来10-20年的时间里，深刻地影响凯里的城市走向和地产走向，并奠定贵高投的领导者地位”15观点2：项目开发必须遵循大盘开发的普遍规律，区域价值界定、功能产品多元化、合理开发节奏是大盘成功的关键点123大盘的启动以立势为主，必须形象高端，以次高端产品做标杆，中高端产品回现，在此模式之下，保证后期的价格提升的潜力空间45大盘功能配比必须是复合和分层级的，不同层级承担不同的功能，并在开发期的不同阶段发挥不同的作用大盘必须营造区域价值，然后形成项目独特的核心价值主张大盘产品相对复合和多样，通过标杆产品、回现产品、创新产品的组合搭配，整体实现项目目标大盘需要营造自己专属的客户圈层，主流客户群，且客户群要复合而非单一16观点3：项目开发必须站位于完善城市功能的高度进行区域运营，保留与更新、增值举措是区域开发的增值核心123在打造实体建筑和功能的同时，关注人的活动及心理感受，并形成精神归属中心和精神圈层45增值措施之一是通过具有强制性视觉冲击的标志性建筑物来打造保留具有历史回忆的建筑，进行创新改造，并赋予新的功能，形成新的公共活动空间和标志场所，一般以酒吧、餐饮、广场等公关活动中心、艺术中心和创意产业区为改造的主要方向增值措施之一是打造具有人文特色、国际化的区域标识体系和步行系统通过多层次、复合化的功能体系，形成城市生活新的一极，突破区域原有价格体系17观点4：项目开发必须遵循旅游地产开发的关键要素，打造全新的产业模式、人居生活模式和产品消费模式现代城市综合体休闲度假产业全新的产业模式全新的人居生活模式全新的产品消费模式战略调整资源整合产业整合时间重组空间重组产品创新营销创新房地产业182核心问题解析项目整体定位项目属性界定整体发展战略核心问题解析类似案例借鉴市场机会挖掘区域价值研判规划分期思路19凯里旅游产业增长强劲，但自身缺乏吸引物产品，省内游主导市场，“旅游产业空心化”特征明显开发背景城市发展凯里市2010年旅游接待情况凯里算是个新兴的旅游城市，西江千户苗寨与镇远古城算是黔东南最出名的两个景点，但基本上周末游占据主导，而且游客普遍以感受民族生态风情为主，多数在当地居住，去凯里居住较少，且相当部分游客目的地型直达景点，不在凯里停留，凯里本身没什么景点……——西江千户苗寨导游龙小姐凯里西江千户苗寨镇远古城镇远古城南宫森林公园朗德上寨古建筑群雷公山自然保护区剑河百里阔叶林类别数量同比增长旅游接待人数480万人次12.94%旅游综合总收入50.95亿元15.25%入境游客5.18万人次9.29%创汇收入1162.93万美元8.14%游客人均消费1061.17元2.06%20从市忙场发隆展看压，凯义里房代地产逢市场茄处于萍萌芽南向初运级阶皆段过屑渡时穿期，澡开发海水平机不高衔，消畅费者锄鉴赏陈能力望有限开发背庭景市场发柜展90年代以灵前90年代开赖始阶段市场阶弃段多层狮、平纳房房价产品搭档次200隙5年—20伸07年物业拔类型需求耻户型主要以态单位宿滔舍和自级建房为铅主以集删资建旗房和财福利统分房柄为主多层本地牢开发烧商本地屑开发废商商品沸房首见次置会业本地沫开发削商多层、烂小高层一房、算两房一房访、两染房一房、荷两房、哑三房多元酷化开发企才业80屯0~茂10档00元/m²12浆00党~1计80明0元/m²170酿0~3永400元/m²20也08年---现在商品绍房首漆次改校善外来开位发商介鞭入多层格、小父高层铺、高届层市场产沃品供应身仍以满渡足刚性弄自住需袖求为主搏和外来斧人口入域户、投话资为主控，产品肌设计相趟对初级柴，可超否越空间仆巨大；从现爱有市疫场销伐售量冶看，遗项目600万平肤米的麦大体井量的剃需求单难以赏找到甜支撑征点。单体楼开放小凉区封闭蚕小区社区多元劲化商品闲房多汗次改砖善主题覆社区外来句开发白商介棚入多元化棒产品250飞0~4仙000元/m²21凯里缓房地蚕产市尼场楼美盘单静价集坊中在约25疗00衫-4踢00龟0元邻/平检，上轧升通烟道尚新未打辜开，济为典碰型的核成本掌导向翁型市钉场开发瞒背景市场糠发展20餐10年商映品住碗宅销溪售价当格主庸力区畏间在250知0-4亿000元/㎡。典型院的成辅本导芹向型另市场茄，地火价和音开发鞭成本济控制页成为鸽房地哗产开勾发的小敏感炉性因丙素。22大地春城金泉花园丰球豪庭丰球黔城鑫鼎国际名居格兰山水间二龙星园状元府龙泉明珠金泉一品世纪新城华伟中央城公园一号香山别苑区域弱目前丝式规划止价值找大于艳实际响价值蓝，迎阴宾大克道黄选金轴碍线价牌值已巴然凸匀显，庄但区筑域市议政建暂设步竟伐明叫显滞臂后开发叨背景区域语发展楼盘名称价格楼盘地址开发区华伟·中央城待定开发区车管所斜对面金地苑起价2080经济开发区香山别苑起价2500经济开发区合创·公园一号均价2700开发区民生·善水园起价2800开发区南桦山庄起价2338经济开发区老城区状元府均价3800文化北路馨怡名苑起价2800红洲路蓝调公元均价2300第一工业园区八号路龙泉明珠待定清江路29号翰林华庭一期均价2800永丰路博南新区格兰·山水间均价3500华联路鑫鼎·国际名居待定宁波路东升·青青家园起价4080博南新区金泉花园二期均价4000以上环城南路（迎宾大道）金泉一品均价4000元以上环城南路（迎宾大道）棉纺厂片区大地春城均价3800迎宾大道丰球·豪庭均价3300迎宾大道丰球黔城起价4000迎宾大道住宅当主要象分为慕城北敌片区音、城员南片侍区、昆开发层区片饲区；现售泡楼盘味主要摸集中腰在城绸南片茶区；迎宾大征道已成垮为凯里想房地产粮发展的马黄金轴蠢线，高诸价值产店品密集表分布，欲且后续喉潜在放颂量集中载在迎宾礼大道沿克线。23全市狸年消孟化量柱约6卫0万渠方，梯单盘执年去医化3架-5孝万方蚁，且湾短期尊内出瘦现井驳喷的什可能唤性不窝大开发身背景市场惩发展201屠0年，怖房屋新蛛开工面鸽积12晋6.6存1万平仿方米，掩同比增筒长84碍%；其严中，住椅宅新开肢工面积添96.他44万垮平方米苗，同比桑增长5勾4%。介房屋竣械工面积垄30.免82万蒸平方米婚，同比居下降4路3%；渠住宅竣线工面积么24.习96万丘平方米宝，同比贿下降4牌9%。上表显析示，09年和201站0年房鼠屋新池开工毕量较去之前障出现浪井喷率，未塑来市愧场房蒙屋供芳应量驳较大桃。商品住和宅09年销垮售57粒.6万㎡，20铁10年销坚售61喉.9凯4万㎡；量且从06年以驼来，陕住宅尺销售四占比话商品棍房销港售在90%以上，辅特别是09年及20班10年，亲占比紫达到95金%以上丽，表阵明凯睬里商祖业、闷写字误楼等高销售你市场翁非常荣小。近年雷来，暑凯里那商品绪房开龟工量描大；纸住宅齿市场硬主导键整体扛销售勇市场尚，年快去化祥量约削为6乏0万晌㎡24凯里房邮地产市盲场对州梁县客户套辐射力坟度较强庭，区域写楼盘州纱县客户积占比达岗40%约以上，雁但持续留性有待滚论证开发背谁景客户需眯求板块城南片区城北片区开发区片区价格区间2800～4200元/m²2700～4000元/m²1900～2700元/m²客户来源市私营企业主、企事业单位人员、经商人士（45%）当地企事业单位（15%）地州县份人员、外地务工人员（40%）市县私营企业主、企事业单位人员、经商人士（60%）当地企事业单位（25%）地州县份人员、外地务工人员（5%）市县私营业主、企事业单位人员、经商人士（65%）当地企事业单位（15%）地州县份人员、外地务工人员（20%）置业目的投资+自住自住进城代表楼盘大地春城\格兰山水间\纵横坐标广场\丰球黔城\金泉花园龙泉明珠、状元府、二龙星园、世纪新城香山别苑、华伟中央城、公园一号从客葡户构咸成看源，凯桶里房逼地产欢市场仰对州宾县客却户辐与射力漆度较慢强，箭区域倡楼盘藏州县蛇客户学占比蜓达40脆%以上，概投资比脏例大，据客户能附否持续谁？25从政府脉要求看则，项目芝总体量旗542合万方，枣3-5寺年开发脾完毕，支年去化械量逾1皮08万移方，严铜重超出训市场承旧受范围开发涂背景政府盾愿景相当于坡市场销慎售最好挑年份全抱市年消漂化量（60万平米辫）的1.8倍，单弓盘销冠慨（5万方/年）的20倍凯里或革黔东南秧州常驻扶人口共12万人拐（不怜足4万户）篇，不分婆收入等舱级，平子均每16户就农要有感一套吨购买删本项翼目Q1：Q2：项目建英面达708万平米3年内销阻售完毕瞒，最迟5年年消麦化10壁8-饥18帜1万平米止意味着描什么？VS26目标解紧析——邻在符合吼政府社储会形象拍的前提混下完成速项目的舒快速销腥售10府8万是个肠伪命题劈燕，如何最在市场浑容量有思限的前杂提下加舒快销售回速度才光是真，侧尽可能贴提升项经目的市桥场占有服率，客沉户扩容璃是关键观点一作为唱凯里喜政府宫招商哥引资董的重呼点项扇目，荡应该膝积极飘与政姓府沟欢通，努争取幸更多限的税枝收等纸优惠给政策悬；作为高拢速公司病在凯里报的第一建个项目束，且项桃目五星稳级酒店顾及大量依公建占树用较大辩资金，错快速销欲售即意瞎味着较头少风险懒；凯里挎的客港户量歼有限左，以郊本项缠目的胀体量筋，必客须以惹压倒赢性的层规模桂优势锤网络林所有迁客户晶，实渣现客跟户扩舒容。项目开乞发要解俗决两个焦关系的协平衡问哨题，合恩理控制灿项目开见发风险观点二社会形诸象与经炉济效益兰之间的鸽平衡，头兼顾政走府与企糊业多方磨利益；企业捞长期绸利益毅与短圾期利胆益的痛平衡脸，确点定合僚理的桌开发害模式喉和启恳动策三略实请现现和金流春的安贡全。27第一印大误奸区—其—风惨险认腐识不甜足，绢盈利登模式熟不清能不洒能在块前期挠就能丸卖一贸个高务价资金些压力区大，喘我们盏要快尊速回恶现酒店经矛营很难今盈利，闯我们不某做或者滥做产权巴卖掉培育期项目及区域成熟度成长期成熟期投入大量投入基础配套建设配套逐渐完善系统后续增值配套提升价值收益存在持冻续性的怒经营压而力前期设务施（如渠酒店）甩资金沉评淀的压恐力非必需淋品，投誓资性质舌重，受泛政策影告响大房地产赠销售收编入，随庄着项目毯成熟度气价值拔男升迅速酒店焰及休帅闲设会施的今持续副经营猫收益土地战升值释拆卖通盈利佩（一毕级开托发）风险收益28第二大载误区—阿—度假怠和旅游辱不分观光旅添游休闲度瓦假VS过境政旅客梯，短脑期旅周游缺乏高建端休闲躺配套重点代在于惑风景撒名胜低级韵散乱负的旅策游服顶务业……大量中桂长期度映假客户乘、出现连重复消膊费高端放休闲仍配套休闲度靠假形成恳产业链周条……低阶的市场层级，不具备开发旅游地产条件高阶的市场层级，具备开发旅游地产条件29第三大漆误区—狠—企业乐能力支砖撑不足房地产开发销售旅游开发房地产开发酒店运营特种产业经营土地控制30第四大递误区—尾—游戏床规则不优清纵向竞争躺层级帝不明——区域厨内区域外全国横向竞争犯关系叮不明——竞争？竞合仅？31第五大摊误区——客户顺群体朵何在阶段客户LOWHIGH资源强度/开发深度客户广度HIGH初级阶段高级阶段成熟阶段VAULE本地客户全省客户全国乃至全球客户CUSTOMER谁会策来买习我们莫的房缩慧子？前能不痛能吸拢引广蚊东甚航至海灾外的村客户雷？32本项模目的芽核心去问题至——孤只有型立足济于城仗市运乌营的流高度壶，提夫振城亚市功悠能，鸽方能佣解决倒54型2万散方的门市场醉问题核心问迅题——宏观严机会——站在听城市悲经济锯增长论的角查度看禾，城锹市经云济的灵发展茅能否秀为本团项目勉提供影一定您的需尽求支申撑，孩促进北客户胀需求凝量的颤增长火？123现有为市场崇情况直下实圣现客可户扩议容的膊突破区域机验会——站在窃区域歉运营板的角铸度看旋，强布势的语自然绳资源需依托擦及政匀府的亏大力笛推动仍下，穷区域雷未来背发展阴前景种如何腥，作挥为50昂00亩的闭区域陶开发竖项目轨，应驴采取粥何种般发展发模式叹？市场先机会——站在房顽地产市凝场的发怕展趋势带看，市惧场的发骄展能够狱为本项秋目的开保发带来免一定的只机会？如何歇充分俭挖掘魄客户进的需霉求为遇本项是目寻面找在饭小容毒量市社场下篮销售堂速度穴快速枝突破飞的关在键，耍因此袄我们徒必须口明确镰：站位久于现今代城塘市综垂合体面的城窄市功茂能性暂提升333区域价堆值研判项目整时体定位项目稀属性瓦界定整体樱发展帖战略核心问敢题解析类似案颗例借鉴市场皱机会令挖掘区域价忠值研判规划分屯期思路3435从凯斗里的活吸附剪力来超看，艺凯里估是黔贩东南炼州的施政治废、经科济、律文化到中心玩，州骂内首寺位度辽高，丧对州毫县具父有极狂强的想吸附犯能力凯里凯里位寄于中国字西南片榆区，贵吸州东南算部，黔适东南州逢苗族侗刊族自治劣州首府讽所在地幅员面浇积：10控36平方公饭里常住人魔口：55埋.2万（20岸09年）贵州鉴第五左大城筹市，迷是一鹿个以升苗族叔为主牵体，搅多民屑族聚键居的陪城市弟，是倍黔东卫南州根政治拘、经侍济、爆文化语中心暖，是逃国家卵规划奸建设仁的现池代化上黔桂变湘边住界中申心城樱市。凯里素悬有“苗岭明慈珠”的美誉凯里历卸史悠久索，人杰款地灵，献设治已据经有50绸0多年锻历史凯里是怪一片古云老神奇罢，美丽捎富饶的离绿色土辜地，自榜然资源宿丰富多甜样凯里秀泛丽的自副然风光掠和民族某风情让征游人赞任叹流连卷。城市概眠况35从凯挡里的奏城市枪发展搏格局仪看，梳凯麻县一体帜化发闸展趋柄势下闹，凯申里的际中心喇城市哗功能堵进一亲步凸炭显凯里市辖5个街道哲、8个镇、2个乡;麻江粗县辖4镇5乡凯里20锡09年户籍他人口51殃.2万人，拍常住人爽口42保.0锈7万人，衫流动人词口3.8膏7万，人示口城镇差化率58嘴.2件0%；麻江熔县户赛籍人摇口20辰.9经6万人，么常住人扮口20.辅4万人贸，人侧口城年镇化迁率47.沸5%少数民棕族人口摊占全市采总人口匆的75蠢.7兴8%，其中容苗族人或口占全馋市总人粮口的63某.3鼠%。等级结构人口规模（万人）城镇数城镇名称中心城区26.11凯里市区麻江9.51麻江凯里建制镇0.4-1.510三棵树、鸭塘、舟溪、炉山、龙场、湾水、旁海、下司、宣威、谷硐集镇<0.46大风洞、凯棠、龙山、碧波、贤昌、坝芒城市概算况3637从凯里姐经济发显展格局去看，向那南连接签东盟自荷由贸易甩区，向罚东连接搏泛珠三订角经济委区，呈费多区域祖经济圈烧协同发榨展名称经济圈内涵凯里区位优势中国-东盟自由贸易区2010年1月全面启动，是发展中国家间的最大贸易区，最终将涵盖19亿消费者，4.5万亿美元贸易总和的经济区。凯里-麻江地处湘黔大通道上，位于贵州省南大门，也是中国西部与东盟连接线上的重要节点。凯里应利用现有的工业基础和资源优势，壮大综合实力，积极参与自由贸易区地竞争与合作泛珠三角经济区福建、江西、广东、广西、四川、贵州、云南等9个省加上香港、澳门组成贵州加入泛珠三角经济区是必然选择，凯里是贵州通过广西连接广东的桥头堡，对泛珠三角的发达地区有着较大吸引力，承接来自珠三角区域的产业梯度转移和产业链条延伸贵州省域开发贵州省现状产业与城市基本沿交通轴线呈十字布局，目前在东南区域缺少二级特大城市凯里-麻江将整合成为超百万人口的特大城市，成为贵州东南部的中心城市黔中经济区黔中经济区处于全国“两横三纵”城市化战略格局中沿长江通道横轴和包昆通道纵轴交汇地带，国家规划的多条高速铁路穿区而过，加之高速公路的建设，整个区域将逐步形成较完善的交通路网。此外，经济区内矿产资源分布相对集中，工企业基础较好，在全省生产力布局中居重要战略地位。凯里融入贵阳一小时经济圈，处于贵广高速铁路和高速公路节点城市肠概况3738从交通围规划看锹，高铁疾建成促搂使凯里帝融入贵印阳1小慌时经济舍圈，成遍为贵州镰省腹地健与珠三锁角连接军通道上提的关键拴节点现状未来规划铁路隶属湘黔铁路、株六复线铁路，全长70公里，开往南京、上海、北京、宁波、昆明、贵阳、遵义沪昆快速客运，上海至昆明只需10小时，凯里段预计2014年建成公路凯麻高速公路、凯玉高速公路和320国道贯穿全境建设凯里-麻江中心城区环城高速公路航空尙无机场，航运依托贵阳机场解决争取黄平机场实现民航运营城市原概况3839从凯旱里的过产业折分布四看，薄“纪一心超二区凶二带骂”全如面展贼开，索“祝大凯书里”阻城市糟发展候框架盆已现善雏形200花7-2练025城市笨化：赤远期抵市域118万人找，城甲镇人康口106万，城址镇化水支平90允%；重点助规划蜜产业女：以朴电子容、通倚信制纸造、揪建材根、纺晃织为养主的粮第二天产业否和以处旅游感服务累业为览主导柴的第懂三产谎业。产业布播局：一心：丑中心城喘区发展快商贸、防房地产钳等现代津服务业犯，规划另布局大至型特色冬商业街部区，中隆远期可门根据需略要规划奏布局发枝展总部芽经济区告及中央材商务区二区储：凯丽里经匠济开誉发区搜承接球东部舌发达弦地区盘产业热转移内的重颜要平晃台，境发展授民族贸制药闲、特唇色食最品等色产业翻，碧宵波-炉山工研业聚集鸡区发展醋矿产品客加工及记相关产柴业二带：倾以凯里怪为旅游席接待服润务中心添，规划插三棵树-巴拉例河-舟溪-龙山弊旅游华经济屈带及恩清水聋江-下司休僵闲旅游金带碧波-炉山工业聚旧集区经济开形发区三棵语树-巴拉河-舟溪-龙山甚旅游民带清水厕江-下司休薪闲带中心城航区现代夺服务盼业城市孟概况39从凯拘里的允经济严构成床看，姿第三封产业春比重野不断拣增加坟，旅碗游业堤占据带主导姜，且净增幅变逐年督加大初步刷核算仗，20剃09年全现市实痛现生球产总纱值（GDP）625灾945万元虑，比头上年盒增长芹（按研可比悲价计吹算）12%，人均期生产总借值148籍79元，市增长11.担52揉%，按年捞末汇率剪折算，蹈约合21滩79美元丹。产业支结构翠：第首一、扭二产料业比镜重有筒所调穷减，洪第三屯产业敲较快钳提高肤，三姐次产演业的录比例匪由上辩年的10.漠49∶氧40.飞38∶炎49.湾13调整依为9.1贸7∶3咬7.7述2∶5锦3.1葡1。城市概识况40从宏济观经吓济与股房地落产的烂关联族度分发析看毯，凯盖里宏泰观经道济总可量不寇高，完但仍巴然保椅持持醉续增毕长态书势，趁经济饶提速没处于俱酝酿着时期虑，房来地产黄处于死快速穴发展迟阶段发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0-10001000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主房地产发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展，以质量为主，数量和质量并重缓慢发展综合发展型41从黔东箩南州的袋人口构稠成看，只根据各鲜县市的嫩城市化努率及政铅府发展怎规划，慌至20誉20年弄全州城灵市人口秤达28科4万人20及07石年凯员里制距定拉诊建设教大凯时里的茫城市吴规划波：在挂20械20观年凯渣里城遮市市掠区面节积将扇由现闲在3祥0平融方公俘里扩龙大到勉24谎8平万方公轰里的乡丰城市锐格局槐；人血口有禾目前霜的4辆8万亚增加瞧到2拉00蛾万左巾右；目标是供把凯里斤建设成员为贵州荡东线旅源游的中脸心城市渗和西部讯区域性贷中心城响市，把具凯里建国设成一舒个国际裹性的旅棚游城市丽！因为锻凯里拥志有丰富闪的旅游北资源！潜民族文杨化和自系然景观幅星罗棋夫布；旅游腊品位隆独特弯！相焰信未菊来的咸凯里草将是独一座痕风情形独特坟的国文际旅梦游城碎市。面积（平方公里）人口/万人2011年2020年城市化率城市人口（万人）城镇化率城市人口（万人）凯里13064558%26.180%160黄平16683515%5.2530%10.5施秉15441515%2.2530%4.5三穗10362015%330%6镇远18782515%3.7530%7.5岑巩14872215%3.330%6.6天柱22014115%6.1530%12.3锦屏15972215%3.330%6.6剑河21652415%3.630%7.2台江10781415%2.130%4.2黎平443952.515%7.87530%15.75榕江33163315%4.9530%9.9从江32453215%4.830%9.6雷山12181515%2.2530%4.5麻江12222047.50%9.580%16丹寨9381615%2.430%4.8合计431.521%90.57566%28442小结—库—从城仰市发展鼓格局、所经济构姻成、产史业演变届、人口优扩张等保四个维束度分析躲得出，床未来的攻凯里将腰迎来大墓发展时摆代的来纤临从凯贝里的瓜吸附们力来嚷看，训凯里授是黔赤东南牌州的靠政治当、经半济、队文化刷中心蝴，州暮内首图位度航高，婆对州约县具胡有极麦强的惊吸附鱼能力从凯谅里的轻城市卖发展紫格局浩看，虾凯麻面一体始化发顿展趋胃势下虑，凯年里的糟中心凉城市胜功能咏进一恒步凸刷显从凯强里经件济发绵展格堆局看米，向碰南连默接东继盟自络由贸殖易区纳，向鼻东连酷接泛蚕珠三主角经攀济区山，呈挤多区激域经早济圈拾协同讨发展从交烂通规谁划看摄，高年铁建担成促辅使凯片里融孟入贵零阳1小时揭经济酿圈，独成为每贵州溉省腹处地与米珠三归角连欠接通饥道上兴的关化键节蛛点从凯房诚里的门产业砍分布箱看，葵“兄一心唱二区炮二带洒”全貌面展候开，女“愧大凯喊里”输城市彻发展庸框架田已现弹雏形从凯里稻的经济软构成看传，第三筑产业比处重不断熊增加，夜旅游业桂占据主网导，且床增幅逐斧年加大从宏观该经济与罗房地产督的关联宽度分析伴看，凯为里宏观庙经济总匀量不高输，但仍齿然保持抽持续增旋长态势粱，经济溉提速处核于酝酿姑时期，管房地产寇处于快篮速发展赏阶段从黔东建南州的喜人口构李成看，籍根据各甩县市的目城市化蹦率及政奏府发展刑规划，堆至20关20年全州泄城市人嚼口达284万人43但是，缎作为新弟兴的旅冠游城市吨，在凯秒里旅游大行业快维速发展右的同时杨，也暴端露出城沈市的诸脊多不足琴，城市嫁功能缺要失，系醉统化配翻套体系果不健全变，旅游疑相关产自业发展使落后44城市功骑能空间生缺失系统晕化的储休闲读消费厘市场扛缺失现代浩旅游夕功能乎缺失黔东斥南州宫功能暂分散课，各损自为协政，来缺乏捎一个犯对外舰集中陶展示罢城市眉价值送的“世窗口吧”，切城市漏功能空间省缺失城市旅缩慧游功能粗区相对龄封闭和富割裂，勉没有完缓整旅游突线路及丹功能系石统，配套乡丰产业遣缺乏凡，市莲场活力不尖足城市乏旅游兔功能稼区相扑对封懂闭和竖割裂故，没邪有完涝整旅设游线雁路及艺功能凯系统稳，配套产尿业缺乏沸，市场活力不脸足44参考国筒内外案武例，我原们发现虑一流旅交游度假嫁区的特欠色建设愚主要有喇三个维沿度：挖廊掘当地殊文化、倾利用度畜假区资刑源和满跟足特定港消费者毕需求旅游度职假区特昨色建设趴的三个时维度：挖掘森当地鞋文化利用度罢假区资仙源满足特给定消费武者需求Dim拘ens萄ion究1Dim书ens赚ion赔2Dim蒙ens撤ion柿345现有问馒题1：从凯赞里在垄黔东剃南州红的城拿市功凡能角虑度来闷看，抖凯里兆更多荣承担笨中转席站的望功能蒜，旅刘游产酱业空雷心化使格局烈下，积凯里竿旅游宾功能袋缺失酸，黔多东南棋州缺班乏一夕个旅高游的绳集中炉窗口46现有唇问题2：目前野凯里晒仍处威于广遍度数纷量型蒙阶段识，对扒外辐思射力谜度有吉待进采一步稿提升采，现稠代旅遗游功佛能缺婚失层次周一：铁资源叨优势层次冒二：闹产品握优势层次呀三：剑经济画优势政府主扁导基础葡设施、声公共设奇施建岩设市场有为主付导，迟旅游西度假片产品写开发旅游是袭经济发彩展的动台力之一墓，城市距功能结搏构升级递，城市栗品牌效趣应自然资歇源开发雀利用，每景点开吊发，单拿点品牌例效应依托自怕然资源遵，体验扁、休闲霸度假产陶品开发咱，区域摘品牌效嘱应政府尾、市秘场作其用并畜行，辞综合秋居住谅、度伏假复曲合型架产品趁开发广度晶数量险型深度伟质量起型服务川资源逮型产品特莲征产品亲类型运作召主体典型城朱市三亚深圳黄山、他凯里桂林上海丽江政府主孕导基础饶设施、究公共设迹施建徒设市场挠为主侮导，屡旅游油度假或产品夜开发政府冰、市奇场作赶用并途行，棚综合闹居住畏、度婶假复缝合型疫产品缴开发产业恰发展旅游片目的井地吸受引力碎三层扯次模站型分洪析观光—虽—休闲恩——体烛验，从赖凯里旅临游业的怠发展状深况看，高旅游目齐的地吸拣引力相绵对偏弱肺，以资器源优势景为核心连卖点，亦为新兴钳旅游城赚市4748客户作理解逃的价锅值结穷构度假旅游俩观光休闲娱席乐基础层喇面精品民层面品质层氏面客户敏语录侮：“现在辩凯里只教有一些梢旅游景庄点观光兼的地方草，休闲暂跟度假径的比较根少，我副们一般炎都去外咐地玩……”“凯里人拆故土情别节很重可，很适棉当居住于，但现瘦代化的拴休闲消箭费市场剃太少了……”项目见现实西：凯里旅妈游市场桨仍处于忽初级观拴光游玩猜阶段，醋以原生处民族风烈情文化鸟及生态撤景点为离主，系庭统化的久休闲消冬费市场危缺失，熄归属感饿不强。现有控问题3：系统化期的休闲覆度假市狸场落后较，市民缺乏丈凯里城只市的精渡神归属照感过夜堡游客亿不到10%1休闲度旱假项目隐缺乏2商业续娱乐锄配套摄缺乏34849凯里违城市挑缺乏徒一个“展示德窗口”，旅漫游缺匪乏一旋个“点睛牧之笔”，市羽民还经缺乏丧一种“精神灿归属”整合区劈燕域资源渴，增强做区域活扇力，提户供一个城市散窗口沸，市民祥有归客属感嫂的公背共空秤间，子为凯里捷城市发展腔“树立标寻杆”凯里城市缺失展示窗口集中展示城市政治、经济、文化、科技、产业的窗口及平台点睛之笔黔东南州旅游已开始形成多元的消费体系，旅游产品已逐渐丰富，但凯里缺乏自身独有的特色和品牌基地，庞大现代休闲度假缺乏精神归属以民族风情文化及生态景点为主，系统化的休闲消费市场缺失，精神归属感不强整合依托自身资源优势，在城市功能，旅游、休闲、度假和精神文明需要逐步完善49我们对据世界各会地类似京的区域释进行了厨广泛研城究，以险旅游为沟增长引扰擎，谋找求可持洪续房地前产发展扁空间，餐必须为朱区域准宾确定位估并在战塘略规划识中打造炊五大致起胜要素保护曲生态疗自然铲及人尘文资厅产投资组兴建呈完善索基础漂设施提供多乘元化旅驼游活动错组合执行多佩方位高彼起点的榨市场推粪广与旅游示相匹配祖的产业俗组合政府同与企持业亲偿密合兵作政府主柔导阶段开发厘主体像主导政府、训企业合敬作阶段借鉴经圾验：1、成功衬的旅游勇度假目薯的地的维建设，悲需要政冰府、开断发主体胆及其他述相关部矛门的共熄同合作亦，其中建，政府间在生态真环境保尽护、基扶础设施中建设及杨产业配脏套建设羞方面，肥起到主锄导作用刘，是区雁域开发枝的重要市保证。2、开徐发主烤体对据于旅继游度脱假地灭产、欢旅游括度假功设施园的建慌设方白面，众起着涝主导姓作用滤，是旺区域还开发夹中不盏可或蔑缺的亲重要屯角色厅。3、区泼域开仆发周朗期较子长，束至少花需要8－10年；锅前期爷的建满设投叫资较亚多，乏资金诊回收况慢，难进入吨门槛暂要求妖高50借鉴点1：国际奇旅游休锻闲度假榜区的旅钳游产业丝式配套——发展键国际匆性旅印游度掠假目吩的地吊需要值的产抓业配绢套丰富健的旅株游产待品游客接栗待中心旅游服嫩务中心旅游接度假根设施相关熄服务挥行业交通诉接驳竞站点址、停夏车场信息弹服务放中心筛、销漆售中荷心及福配套临时性殃居住、止停车、升餐饮等休闲龟、娱吐乐体近验式引（吸枯引物讽）银行、绢金融、语办公等旅游功柳能互具体带描述51借鉴点桨2：保搏护生态哪环境，盖促进区格域的可行持续开争发建设侨，用生途态奠定怖区域与细城市环片境区别勉的差异舰化特质成功的然度假项歉目土地音利用状洞况25%绸-氏30%公共葱生态号空间美国隶西北援地区·太阳河屠度假区哪的生态睁用地结侦构美国橘郡·托乐嘉蓬度假区娃的生态极用地结偶构35%公共拢生态罪空间发展克方向在土地夕利用规计划时，松控制20％－35％的生长态保护翠用地；保护区晃域阳宗浑海临湖悲区域；叫保护区婶域原生闻态森林逗资源，锅低幅度韵实施建绸筑物开貌发，避沟免造成混视觉上犁的负担湖；在不破翻坏自然吴地理和暮地质的男条件下勤开发道头路和公怨用设施轻；对区域丸内的森革林区域禁实施保哪护中开围发的策绒略，而链非单一阔的保护年，适度轰公共共薄享，而团非资源亮的单纯否私有化得；52借鉴括点3乞：通遗过对测资源脾多样狸性的输保护钉和利坛用，具形成临复合皱生态胁体系资源类珠别资源献保护森林缝资源保证树鱼木健康绩生长，技避免或僻减少森痒林资源勺损失：垃预防和辛消除森策林火灾售、林木房诚病虫害散、林木舌鸟兽害敌以及灾驱害性天燥气对森杂林的损盲害；湖泊资慌源水体配的资程源的侵非干男扰性摧开发旁；限制生踩产性污挣染、生瞧活性污硬染深度引影响；防止对杆湖泊水忍体的过财度的利箩用；山体资画源自然山来体的山蝇形与综苏合地形面、地貌造的保护爸；避免开违发对山女体进行食硬性的各切割，截保护区咬域山体础形态的昆自然性拣；坡地资之源坡地牛资源就是土门地资腾源的者重要这组成搬部分见，其匆利用告保护牵对环绍境稳白定有搞着重择要影柱响；建立盗以生叙物措弹施为菠主的葱坡地守利用排保护毕方式知，着赤力控款制坡河地土乱壤侵齿蚀、耽保持拘和培老育坡程地土驱壤肥斯力等展方面笋的措此施；53借鉴点租4：建渐筑开发配与生态蚁环境形钱成良好扭的共融牛，控制馋开发强驻度，提兆供自然何的居住子环境生态的型度律假区拣建筑饶开发隙特征区域开附发的建宏筑开发杰措施设计建功筑物和祖基础设好施时，盈要退让号森林、宾湖泊和旧其它弱非环境区笨域；建筑物趁以低层野为主，借建筑高历度要进堪行控制桑，不能姑影响区轿域整体记的生态满意向；保持各区域搭松植载物和导山地焰、缓抄坡等刊原先吐的整够体全螺貌；整个区吸域的建焦筑物在卵建筑材醋料的使姻用上要访与环境宫相一致陶；建筑屡色彩捞上不凡能置勺身在滨区域召生态吼环境柿中显链得过乎于突域兀，要要与权区域古环境嘱相协播调；5455立足于后城市功根能补缺童的角度总，大型联综合生株态生态剥新城打逃造的KPI体系——充分保订护自然顷生态资消源是基旺础；功能多热样化才无能保证凡区域活抚力持续讯；开放夕空间够提供古吸引伸人气慈的空奥间；需要北让更苗多的康人享刷受城鸦市的骗文明判；与城市敲有渊源墓的文化团才有深遗度和厚炸重感；高端度倾假物业薪的开发默，既提霸升度假趋区形象摔，又彰珍显整体权的品质伟。充分保迹护生态桃环境，辰保证区描域可持念续发展城市某搞种文化定渊源的骨载体有足够厦多的开常放空间与城市捕的有机业融合，买城市功腰能的载热体功能复江合，多捧元化保旁证区域辞的活力项目成暖功打造燥的KP初I体系高端居偶住物业艺，彰显诊品质整合精神归君属感活力品质之感55从凯滨里的敌板块原构成堵看，理城市艘向南浸已成薪不争钉事实在，项脉目所狂在城食南新损区规纸划起凝点高围，旨待在打痒造以材特色瓜旅游友为核存心驱拔动的难区域尚开发显模式凯里城市各板块发展格局火车站片区老城区，既有形象不高，且拆迁难度大，后续增长乏力，沪昆高铁的建成通车将使得区域进一步衰落中心商业区以大小十字为核心纽带，商业价值巨大，短期内商业中心地位难以被取代，但可开发土地匮乏制约其后续发展，新城开发导向下其核心地位将不断受到挑战博南新区发展中的行政中心，以万博广场为核心带动城市发展，为推动城市重心南移付出不可磨灭的贡献，房地产价值峰区经济开发区省级经济技术开发区，凯里的经济引擎，围绕以长昆客运专线建设的凯里新兴城市打下良好基础，经济窗口效应明显本区域政府规划的旅游示范区，三家五星级酒店聚集彰显政府主导开发决心，区域发展潜力巨大，未来不可限量，房地产开发的热点区域政府主旗导区域标开发，伟在城市景向南的摧发展格竖局下，帆未来凯影里城市吴发展将秤形成双额轮驱动足格局：穗以经开兆区为核榨心驱动砖的经济罢拉动型显；以项耽目所在也城南新浊区为核舟心驱动菌的旅游蛇产业推号动型发张展格局斥。专业人洞士访谈“就像炸国内很辟多城市倒发展规李律一样仅，早期出凯里是期以火车浴站为核柿心发展逮的，但灾目前在仿不断衰朗落，城辫市向南炒已成事丸实”“在车凯里凯的楼屯市版拜图中询，迎腹宾大侮道沿鲁线已追成为蛮高端五楼盘益的聚总集地烦。”——某开展发商兰高层前李先宜生经开区博南新区中心商业区火车站片区城南新区——旅游示范区56从各板愤块的发草展前景榨看，唯镜有本项授目所在蛮城南新短区方能靠代言凯飞里，成信为凯里引下一站持发展的裙“城市廊窗口”从政块府导住向看府，作堵为旅净游城摄市，边生态探新城猾价值退远大形于行怕政中驾心价倦值，野正如设三亚痰和海颂口之再于海撇南；从交通倘进入性币看，项匙目扼守衬凯里交郊通要塞吉，交通巨枢纽位物置更加趁明显，陡是凯里钞的交通鹊门户，愁昭示性观和展示驱面更加刃丰富；从先天留资源禀锻赋看，端区域内痰具备丰范富的山吧水资源首，具备殊更多的之想象空狡间和操家作空间从旅游索产业导妖入看，耗区域内倚规划风超情生态鼠园、文缺化园、杏民族创厦意孵化掠园等多屑个旅游孙产业项范目，五渔星级酒蜻店聚集从区银域的耗运作降能力无看，慌项目宣总体朽量708万方准，在奇区域煎内占臂据绝扎对主输导权激，区稳域统烤一开慈发运潮营优创势远贩大于震分散付小规适模开翁发唯有本锦项目方盒能代言抱凯里的剥未来，护是凯里输下一站奏发展的发城市窗劲口、城财市客厅岸。572民族旅估游风情将体验现代人吐居特色休矮闲民俗工僵艺创意语园民俗俘风情兵园现代化掩居住新摩城民俗文似化园134从项蝇目在笼区域崇中承帅载的脸使命劈燕和功阻能看工，项禾目是好区域汤的“译龙眼典+内经核”弯，对辅周边缝功能嘉设施楼和旅退游资话源起夸串联哀作用如何通扭过区域销实现城跑市功能批的提升次，并让除人们来众凯里转贴变为让请人们住倚在凯里临？充分裤整合巩周边星资源铅，最次大化违项目今价值滔，发汇挥区优域的元聚合首相应永，以草本项怒目为票核心蜓载体钩，拉链动风浩情园济和文箩化园少的发多展；零项涝目自带身除扔了是拜纽带漠，还母必须鞠具有关旅游罪功能馒，自害成景蚀点，格增强孟吸引赌力；朵以多项目慈为龙扬头，脸以区冒域内闭旅游用资源捞为依旦托，喘打造臭现代嗽化的顾特色勉民族曲风情者生态霞生态喘新城送，促弱进凯刑里旅碎游业鼻升级怀换代供，由旧观光——休闲——体验净居住寸转变典，进锁而泛咸化地班产客觉群，添实现川客户见扩容和；58沉睡捎千年惰，凯采里终计于呼找之欲修出，愁作为哨凯里搜城市伤最优左质的湾一块摊珍藏维，寄妄予了厚提升把城市色整体争价值羽的厚辽望，汇尤为凯稀缺与城讯市中透心距形离在罩正常凡通勤肿时间葵之内来，离往尘不桑离城折；拥有强品势山、绍湖、林饲、水等餐强势自碎然资源沉；未开换发的笑珍藏柔地，期居住壶及产升业价茎值突欧出。123城市僻中最哪生态瞧，生旧态中留最城拳市——项目以供其复合施价值契蜓合了现年代都市闷人入则痒宁静，盗出则繁堡华的第余一精神棍归所需社求凯里的灾基本特疑征旅游生态人类征询服自然哭，改造畅自然的嘉产物，涌服务于也人类群祥居生活骄的综合丹配套有螺机体是对自苍然最大送的退让容与保留学，是回确归生命夹原始本晨质的价丸值追求孔。旅游+生态，捆打造凯栋里自身窜的特色糖品牌595960未来的汽凯里，嫩随着项院目54无2万体膝量的违新城扔规模善开发权，必仙将注欧入现促代都谢市文薯化的黑新鲜肥血液时，大识力发蜡展，私成为性凯里蛋的“兵城市婆客厅赔”未来俭凯里绝的发崭展必爽将文蛇化、暑生态纳、都捉市三舍者结弟合传承凯铸里城市步文脉，暗具备良赚好自然拜山水空况间，同秋时充满定现代都狐市时尚击元素成为友凯里凝现代菌都市碗城市锯的新腾窗口城市弹客厅传承扔凯里探城市初文化发扬绑精神郊文明充满现览代活力60我们炉要打丽造的返重点月方向之——透完善饥城市脉功能宋，定柄位为柏生态比体验谋、观神光娱莲乐、肾休闲趁度假结等多列功能姓一体开化的坑大型况综合赢生态江新城区域景样点化战烈略旅游产井业中心脏化战略再造青景点叔，巧很妙制柿定整中体规村划，训提供裁特色盯化创搏新体纵验，器打造滔集生态体访验、观汁光娱乐败、休闲居住等多功味能一体梳化的大碌型综合产生态生创态新城强化凯签里的旅折游集散未中心功贿能和特旨色旅游膝体验中聋心功能命，把握猛市场趋众势、结授合生态盖资源及峰城市文危化的基扶础上，巴对功能企模式及KP厕I价值工体系直的深木入研惹究，挎从而桥实现涨成功搭突破61关键点1：立尸足生挣态生散态新伪城模笛式开柄发，为建议乎本项者目通朴过“暖民族匀旅游+风情肆体验+特色休杨闲+现代线人居咳”，疏多维鸣度、雁多手疫法集汽中演推绎黔傅东南成旅游袜核心溪特色城市葡功能也提升旅游亚产业忆带动休闲服夕务功能旅游博集散慢功能城市暴地标继功能人居改沉善功能现代出旅游爽功能特色体往验功能休闲欠度假邀功能文化服演绎蔬功能通过锅项目亚的成充功开去发，晕一方反面提武升城乘市功集能，派另一昏方面诊带动成旅游拿产业盯的全脏面升史级，窑提供爬一个陶黔东燃南州乐旅游匠展示艘平台浆和凯蜘里的硬城市鸽窗口焦，城熊市客中厅.62培育期区域成熟度成长期成熟期价格项目所处阶段基本的配套完善高端配套形成系统顶级配套拔升高度房价配套关键点2：依托波核心的挨驱动力葱，形成那项目经捡营性和渴销售性雁物业的奖良性互占动，旅菠游地产再项目获太得可持庭续性的谨开发基香础，项恶目价值弯随区域备成熟度络逐渐拔走升生态新城核心驱动力经营性物业开发销售性物业开发持续开发运营支撑盈利6364关键徐点3：以脚城市纤价值惊、生传态价过值为翼基础伐，融却入凯冬里文给化元陷素，爆打造储现代衰生态贡新城堡，建乐立中类国生非态文永化复盾合型烘公共诱空间取模式城市名芽片/凯里斤新选杏择/凯里驱不动点依托胶项目坝的城乳市价船值和尽生态经价值汇，融溪入凯夸里的偶文化劳元素维。从惑单一品功能匙向复畏合型行的多位元功工能转仇变，柜商业诸、文手化、货绿地旁、山斯水资偏源等垦有机睁结合敬；打滥造外郊来游隶客必衰到的催城市顽景点代、本吼地市盯民常穷来的辱休闲让去处迟。“纯生态趁价值”→“都市、觉生态和星文化产部业的结姓合”“公园绿源地”→“复合型弊都市生所态展示距区”6465项目时形象耕定位趣：——新凯里挣的城市截客厅；——凯里现代商动业综合隶体;——黔东秃南的生态是休闲考度假纽奉都心；——中国奇现代寒生态捆的国际窄示范西住区；654市场机盛会挖掘项目整喇体定位项目续属性颈界定整体胶发展复战略核心问默题解析类似案蓄例借鉴市场略机会庆挖掘区域赵价值伪研判规划分蛇期思路66站位掀于城冷市运吼营的语高度——本项目撒定位为习生态体主验、观纯光娱乐闷、休闲威度假等姨多功能黄一体化肺的大型致综合生垒态新城通过碎旅游厨产业厚中心疾化战棕略和倘区域允景点衣化战塔略完善铁八大洲功能赛体系岔，实朋现城戴市功惹能的捆提升屋和旅难游产悟业的茄带动核心问阵题回顾——现有烦市场蔽情况戚下实目现客谱户扩证容的侍突破站位于肆现代城览市综合胜体的城透市功能规的提升Q1水:Q2淡:——那么辣，现瓣阶段广如何搅解决吗我们肾面临佳的地温产问江题呢努？我们罩从酒会店市绞场、毒商业替市场级、公淋寓市滴场、漏住宅机市场钓进行严深入脖剖析？67酒店市镜场分析68截止散20其10冠年底寸，凯伍里市途没有据五星估级酒跌店；悼三星越级以拼上酒秃店共框提供袄