北京某国际旅游度假区项目商业操作评估报告前期策划

燕郊“东贸国际”项目商业操作评估报告2012.8前言/项目所在城市概况/

燕郊开发区地处北京天安门正东30公里；规划面积80平方公里，建成区面积30平方公里，下辖92个村街，总计近35万人口,其中固定人口15万人；经过十余年的健康快速发展，燕郊开发区已演变成为规划合理、产业互补、功能完善、社会文明、环境优美的现代化首都卫星城和高新技术产业基地；目前，燕郊开发区综合实力在河北29个省级开发区中位居第二，在全省县(市)域开发区中位居第一；燕郊区域已成为“全国创建文明城市示范点”，不仅是投资兴业的乐土，也是京东生活的“首善之区”

。前言/项目所在城市概况/燕郊开发区土地规划

燕郊区域产业布局合理，在区域内划分高科技工业区、科研文化服务区、金融商贸区、旅游度假区等几大主要产业区域。前言/开发商需求/项目住宅部分已全部入住，商业部分施工周期已到尾部；开发商目标以全部销售为主，只有在非常情况下才考虑自持部分商业；开发商需求好的策略及手段将处于地块中现阶段的商业出售。开发商希望打造燕郊第一个大型品质商业区。报告形成思路项目解读与分析消费者调研燕郊商业市场分析整体格局划分：燕郊当前发展主要集中在北部的老城区及102国道沿线。未来发展：燕郊升级主要向北和向南两个方向发展。北部属于传统老城区，未来发展则是在老城区改善升级的基础上不断外延，属于传统区域的延续；南部属于待开发区域，面临城市发展契机，大型的商业园区与机构设施很有可能在未来的南部出现。本案正坐落于燕郊南北门户之地/燕郊区域整体印象/目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研依托交通驱动及城市挤压，燕郊区域房地产市场快速发展，城市化进程加快，但综合配套设施及城市化生活方式滞后，燕郊缺少真正的城市核心。随着大北京经济圈规划利好，燕郊面临城市的快速升级，燕顺路作为燕郊未来发展的重要一极，有机会成就燕郊城市新核心。燕郊基础生活配套亟待改善，城市未来发展将与北京生活方式逐步对接。燕郊当前处于城市化向都市化方向发展的初级阶段/燕郊区域整体印象/目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/燕郊商圈划分/燕顺路商圈传统中心商圈传统中心商圈：以物美、京客隆、肯德基等老区商业体为代表，其特点为认知度高，消费群体本地化并且消费水平及能力有限。燕顺路商圈：随着燕顺路周边住宅项目的大规模开发而应运而生的功能性商业走廊，除苏宁京客隆以外，其他主要以社区底商为主。其特点为消费动线长，商业聚集性差、偏重社区型服务类。目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/传统中心商圈现状/传统中心区常住人口密集，随着燕郊各住宅小区的建成，区域配套开始慢慢成熟，并吸引了不少商业进驻。京客隆、苏宁、肯德基等已在燕郊落户。燕郊整体范围不大，传统老区商业可辐射整个燕郊居民，满足基本生活购物需求。目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/燕顺路商圈状况/燕顺路商圈属新兴商圈，在整个燕郊区域来看认可度一般，除附近常驻小区居民购物以外，很少有区外目的性消费群体。商业辐射范围有限，现阶段仅能辐射燕顺路周边社区。目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/雷捷商业广场/类型商业产权年限40年地址102国道电厂桥东路南销售价格20000~25000建筑面积24000㎡层数5层销售形式带租约返租销售承诺返租回报年限12年整体回报率90%项目地块北侧有规划中15万平米的日本永旺购物中心，东侧为大厂国际渔具城，西侧紧邻京东钢材批发市场、燕郊花卉假山展示中心、燕郊国际汽配城。

项目以轻纺批发为主的商业综合体。面积约为24000平米，可经营业态包括精品家纺、布艺软饰、工艺饰品、特色手工艺、居家日用、厨房餐饮、家庭清洁、宠物生活等。内设10部电扶梯、4部垂直梯、及中央空调，车位数量1100。目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/雷捷商业广场/项目研判:该项目位置偏远，价位相对较高，周边商业环境不成熟。其核心竞争力为带租约返租销售模式，返租收益形式对投资客会有一定的冲击力。该项目目前销售层数为3~5层商铺，1~2层为自用，就目前观察借助其良好的售楼处位置及返租销售模式，3层位置相对较好商铺销售过半，4~5层均未有成交。满江红观点-项目已过畅销期，后期滞销阶段会很长，但其销售模式值得借鉴。现状目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研项目名称

商业形态租售模式售价租金星河皓月社区底商销售140001.5元/平米/天纳丹堡社区底商销售8000-220001.8~2.7元/平米/天美林湾商铺销售200001.8~2元/平米/天夏威夷项目商铺租赁

1.5元/平米/天潮白人家社区底商销售13000

星河皓月纳丹堡美林湾潮白人家夏威夷本案/燕顺路周边商业体/目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/星河皓月/业态：餐饮、超市、生活服务类、幼儿园等业态比例：餐饮占50%、生活配套占30%进驻品牌：京客隆、哈佛摇篮幼儿园、东方金字塔培训学校、九九鸭目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/纳丹堡/现进住品牌：2家银行（工行和建行），无大型品牌企业进驻其它（餐饮、电玩城、美容美发、小超市、二手房门脸）目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/美林湾/主要以社区服务为主，其次是一些小型超市，无大的品牌企业进驻，招商情况一般目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/夏威夷项目/现进住品牌：美连福超市、苏宁电器、餐饮、菜市场目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/潮白人家/进驻商家：房地产中介公司、装修公司、旅行社、中国电信、便民店铺、老年活动中心等目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/小结/燕郊整体实际在售商业楼盘较少，一部分楼盘商业为出租，或者是筹划阶段。燕郊商业特点为主要满足日常需求为主，中高端消费需求外流。除中心城区外，其他地区商业形态多以底商为主，大型集中商业业态现阶段出现的机会点不足。社区商业多数为商铺性质，业态以餐饮、零售为主，产品比较单一，且同质化现象严重，无中高端品牌。楼盘商铺面积有限，集中性不足，难成大规模。目录燕郊商业市场分析分析范围各项目分析结论项目解读与分析消费者调研目录燕郊商业市场分析项目解读与分析项目现状外部交通内部交通项目规划结论消费者调研/项目现状/通过京哈高速、京通快速路直达市区东贸国际花园地处北京东郊燕郊经济开发区的旅游度假区的核心，与通州区隔潮白河相望，位于东长安街的延长线上，西距CBD国贸中心25公里，北距首都国际机场及新国际展览中心25公里，地理位置得天独厚，交通条件无与伦比。目录燕郊围商业袜市场喷分析项目解涂读与分胶析项目属现状外部交厉通内部交扫通项目规菜划结论消费者节调研/项目举现状/整体节工程沸已经励到了昨可以击交付碰商家亚进行膜内装糟的阶沈段。项目炎操作汁初期怨，未定考虑搭订单课式招语商，按导致允商业读现房笔后有架大量香的规德划指肺标不抓符合挺商家片进驻盘需求镜。商业项锯目规划碰初期，利未考虑厘广告位什设置，抱无论是厦从效果诱图或者乡丰商业现茧状来看命没有商茧业气氛兰。绿化带粪的高度岁阻挡了底商业的庙展面。目录燕郊商切业市场栽分析项目抛解读缝与分盐析项目现够状外部交尼通内部交剃通项目低规划结论消费督者调主研/外部交供通/进入地下停车场进入地附下停车付场进入异地下看停车倦场93烟0、815、81秩6、817满…..公交住车400米进入项体目的交以通情况舟较为不饱利，据绿本项目连的公交文车站远趋在40息0米以槽外。进入帮项目泰的车灰辆大杂部分倚（近95刊%）被引冤导至地锁下，地宫面仅有继少量车痕位。易造者成地锅面人秆流量欲低的娃商业哪运营除现状抄。目录燕郊商滔业市场第分析项目解暴读与分殖析项目现抬状外部交泊通内部绩交通项目规豆划结论消费岸者调执研/内部弹交通/2#楼一、二层1#楼一、二层中间的裙楼一、二层相互之间不连通相互之间不连通规划驾初衷泥：一柏二层娇之间纪均不垄连通胶，以疯内部扩步行浙街的握形式面，便蒙于一已二层给销售疯。步行恳街无紧法形修成连外贯的铺内部爱动线羽，易锣造成拣人流哗的分衔散。目录燕郊商兽业市场蠢分析项目解榜读与分漂析项目现栏状外部交熄通内部交唤通项目插规划结论消费足者调浴研/内部刊交通/2#楼三层中间的匠裙楼三贯层1#楼三莲层仅有三惨层是相温互连通洞的，消属费者需环要十分劈燕了解本剥项目的阵业态划爹分才能帮被吸引锋到三层籍。目录燕郊商刺业市场其分析项目谱解读游与分蛮析项目吗现状外部桥交通内部箭交通项目规枝划结论消费者拖调研/内部交添通/电梯猛间、善楼梯朗、设贪备间均等B1层电梯乔间、装楼梯葬、设添备间该等为了遇引导碧人流椒，项浮目规剑划了李十分寄多的狭扶梯档、楼仪梯。猫产生准的问启题就袜是将B1格局侧做的捐十分梦分散起，不统利于销需求咽大面对积的仁商家购进驻情，无朗法利适用主扣力店尝吸引搭客流咬。目录燕郊形商业行市场玩分析项目解浩读与分利析项目现绿状外部地交通内部地交通项目规尽划结论消费者畜调研/项目规年划/项目体救量约为4万平米，按闷照国漏际通瓜用的脏商业反发展启程度脚及人盆均商车业需撤求计凑算，人均唱商业馆面积0.栋5-敲--揪1㎡泊/人计算，趟本项目费需要周方边有4—肿8万人支轮撑，本擦项目捐周边窝居住散人口稻众多光。需哄要什硬么样吸的业锄态规殃划才楚能将肯人群逝吸引容到本胜项目板是本廊项目来操作谋规划舒的重挖中之方重。目录燕郊文商业部市场房诚分析项目解唤读与分假析项目盏现状外部交秆通内部置交通项目规孩划结论消费者接调研/项目规膊划/宽度搁及层危高的似不够众导致尚了无鱼法达笋到效宅果图任的效雾果。目录燕郊商掏业市场乳分析项目扑解读科与分身析项目现曾状外部交烛通内部交要通项目璃规划结论消费者龙调研/结论/结论售：本项慎目位舍置良盐好，哥处于岔燕郊轰门户拦，同肚时是粱进入恳燕郊历的必聪经之忧路。项目前俊期规划屑未考虑随定位和愤业态划差分，导略致建成吓后商家陶因为各闹种规划荣条件不遇符合进由驻要求百而出现缓空置现层象。本项脂目需帽要进编行大霸量的洋商家妥调研堂，充吧分了慕解到姓商家所需求雷后进搁行调惩整才角能获须得商睁家的辱进驻般。目录燕郊商腐业市场业分析项目挥解读烤与分棋析消费悔者调仍研问卷沾调研结论/问卷午调研/了解娱项目纹区域络消费涝者的悦消费绸能力失、消基费习思惯及课消费厉偏好了解项这目区域赖消费者场对未来州商业的让期望程拴度调研婶目标本次弹消费来者调膊研从念消费揪者需削求出惑发，门通过15道涉权及受版访者叹基本脚信息搜以及底其消只费习财惯的长问题踩了解呆区域压内消下费者始的消云费能扒力、汁消费宫偏好辰，以古便为损本项剧目的潮核心坊消费参者提准供定餐量化王的消拍费力樱测算致基础励，并们为本割项目青的商差业业典态定咬位提肥供可校参考兽的依询据。调研迟意义调研戚意义本次满调研骗共采字集项目饶周边避区域样本斜量200份问留卷从样梳本采袄集有岛效率咐上分状析：有效问追卷：18施3份无效问汇卷：17份目录燕郊商丑业市场往分析项目婆解读届与分哈析消费受者调无研问卷浪调研结论/问卷调客研/本次蜓受访敞消费稿者中净，25-做40岁年龄法所占比汪例最大贼达到75滔%区域中出年消费塘者占比卧较大本次受废访消费球者中，芽男女性肺别比列朋分别为42%与58%调研取照样性别勾分布较汽为均衡统计书数据扰更具狱参考释性目录燕郊商题业市场乌分析项目亚解读剖与分恒析消费伙者调缓研问卷放调研结论/问卷调押研/本次故受访硬消费限者中亿，在乒这里咬居住花的消炒费者貌占比贿例较辛大。大部荡分人次是在摧北京智工作宿的白敏领，鲁在燕研郊买滔的房趁，或烛者是厨孩子匆在城凭里上支班，姑老人纹过来箭帮着佣看孩铲子。本次挂受访壤消费仍者中筛，两恨口之敏家及喉三口狗之间筋占到珍了92械%左右洗。由于大息部分是经两口之温家、三主口之家忍。我司镜认为本凉项目可水考虑偏浪重社区湿功能性疯，以满解足周边累区域消眯费者的炼生活需表求。目录燕郊甩商业仰市场吧分析项目岸解读希与分渣析消费者王调研问卷砖调研结论/问卷调界研/本次疗受访扮消费香者中弊，家海庭年侧收入厉在20万以时下的复消费挺者最元多，惧已达蜜到受锄访者感的71%之多度。以上消能费者调肾研问卷论统计数剖据显示耗，目前惧项目周趋边地区敌消费者睁的收入敢水平处飘于燕郊各整体市却平均家帐庭年收缝入中等葡偏上的冈水平，聚这样的湾收入水键平将导抓致人们知由一般扎消费转笑向个性胸消费或垮者爱好质消费。本次受浴访消费薯者中，毫月度消梯费预算碌基本都鄙在300忧0元以展下占销到了68%，500杂0元以上选只占到8%由于燕他郊现阶企段商业牛的现状堵，区域碍内消费宿最多为草满足日鹿常生活渠，而中匙高端消值费需求苹大多选傻择区外招，所以游高消费朽预算在各燕郊区猾域内极钉少。目录燕郊在商业写市场贼分析项目解率读与分引析消费者咽调研问卷摇调研结论/问卷魄调研/本次医受访美消费某者中除，私巡寿企老阵板和私事业快单位诱或公恰务人断员占徐比较嗓大，禁超过逼一半泉以上即，其浩次为梦私企嚷职工冠。最妄后，顶学生怪和自题由职摆业者汗占比磁最少激，。在调绑查中甚私营曾小企拳业人皮士比凑例较圈多，成他们诵大部柱分时题间用凉在了划忙碌赴的工干作中郊，大两部分折人对秋消费京需求爪档次合没有倘太多流要求致，满奴足生晒活舒耕适为镜主要专需求仰倾向路。目录燕郊溪商业虫市场陪分析项目解值读与分拳析消费者菜调研问卷调并研结论/问卷调植研/大部分坝进城上丑班的职芬工们采窄多用公回交车形病式，受扎油价和扰拥堵影中响，开欧私家车亭的仅占似一小部嚷分。电惠动车、煎自行车似等形式薄都是在傅燕郊当恶地采用起的。由于北酷京的超蹦大城市拦化，使凤人们平蕉时上班申就受到郑堵车之稀苦，所哪以很多界人在购副物时就腿希望乘劳车的时歇间越短帐越好。目录燕郊商槽业市场察分析项目乐解读冲与分救析消费者俩调研问卷灿调研结论/问卷调飞研/居住附在燕炕郊的轨消费玩者一原部分佩是在纤北京漠的上榆班族峡，一羽部分蛇是原种住民些，受烫收入园有限纸限制输，大塔部分珍人对推品牌隙的关委注性凶一般毕，以菜物廉子价美牛实惠导为主牧。本次度受访蓄消费圾者中附，很度多消除费者评不再港是单埋一的世购物捉或者呈休闲娃娱乐