理财规划项目四任务一

项目四

消费支出规划个人理财能力目标能分析客户的住房需求，并制订相应的住房消费方案。知识目标掌握消费购买决策的过程、购买行为的动机、住房规划的主要内容、购房筹资规划、住房规划的意义；了解家庭居住规划的内容、方法和程序，了解房产投资的优势和劣势，分析租房的成本和收益，计算购买住房的成本；掌握信用卡及大额耐用消费品信贷的基本知识。任务任务二：制定住房消费规划方案任务一：认识房地产和房地产投资任务1：认识房地产和房地产投资

能力目标：能够分析客户的住房消费需求，针对不同条件和需求的客户，做出适当的住房规划，选择适当的筹资方式。知识目标：了解住房规划流程，分析影响住房需求的因素，掌握购房、租房和换房决策及筹资规划方法。理财故事房产预售【案例4.1】在某市机关工作的李帅男和在外企工作的张玫倪打算结婚，两人对于如何购置新房产生了矛盾。小李说应先根据当前的经济实力买个小点的房子，等以后有能力了，再买个大些的。而小张认为应该一步到位，新房应该气派、宽敞、舒适、漂亮，所以应该贷款或借钱买个大房子，否则就不买房子，先租房结婚。可小李不同意，说：“租房结婚底气不足，而贷款买房是为银行和房地产商打工，天天勒紧裤腰带，月月都为月供而发愁，这种生活真的很没意思。”两人商量不通，闹了矛盾。【讨论】对本案例中住房规划的观念进行分组辩论。(1)买房应具备哪些条件？(2)买什么样的房？(3)如何买房？一、住房规划住房规划包括买房、租房、换房、建房、卖房的规划。规划是否得当会影响资产负债状况和现金流量的方向。住房规划是消费规划的重点。住房规划流程如图4－1所示。如果进行房地产投资的时候不事先进行规划或者规划不当，可能会陷入以下困境：(1)由于目标重合，目前的资金不足以购房。(2)对未来的收支变化未能充分预期，没有合理的房产规划，导致购房计划难以实现。(3)没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就。(4)如果不事先规划房产投资现金流量，则无法选择最佳的贷款组合。【任务实施】请对案例4.1中的李帅男和张玫倪关于买房和租房的争论分析，结合本项目所学内容，联系你周围的现实，分组辩论：打算成家的年轻人应该买房还是租房？(1)买房的好处有哪些？(2)租房的好处有哪些？二、决策租房和购房的优缺点总结如表4－1所示。

优点缺点租公寓房方便迁移、灵活不需负维修责任财务负担较小没有自己的产业无法重新布置房租可能提高租别墅房居住环境好财务负担相对较小灵活不需负维修责任没有自己的产业比公寓房使用费用高重新布置受限制购新房崭新，以前无人住拥有自己的产业抵抗通货膨胀，保值增值可按自己意愿进行布置财务负担大需要维修费用迁徙受限制购二手房拥有自己的产业价格比新房低选择余地大周围配套环境成熟有财务负担维修费用较大设施陈旧迁徙受限制（一）年成本法计算二者年成本,并进行比较购房成本=首付款机会成本+房屋贷款利息+房屋维护费等租房成本=房租+押金机会成本例4.1:王先生看上了一间80平方米位于中山市的一处房产,房地产开发商可租可售。若是租，房租每月3000元，押金3个月。购则总价80万，首付30万，利率6%的房屋抵押贷款。(假设押金和首付款的机会成本是一年期定期存款利率3.5%)。试计算王先生租房与购房的年成本，并进行比较【案例分析过程】租房年成本=押金机会成本+房租=3000×3×3.5%+3000×12=36315购房成本=首付款机会成本+房屋贷款利息+房屋维护费等=300000×3.5%+(800000-300000)×6%+0(假设房屋维修费为0)=10500+30000=40500

由此可见,租房比住房年成本要低40500-36315=4185元案例分析使用年成本法还需要考虑以下因素:（1）房租是否每年会调整.如果房屋上升的幅度超过了二者的成本差额,则购房更划算（2）房价升值潜力租房年成本率=租房成本/房屋总价=4.54%房年成本率=购房成本/房屋总价=5%二者差距=5%-4.54%=0.46%如果居住5年，0.46%×5=2.3%，及只要5年内房价上涨2.3%以上，购房就比较划算。（3）利率高低利率越低购房成本越低，购房越划算。技能训练在深圳市最繁华的地段工作的李女士，看中一处房产。若是租每月租金3000元，押金为三个月租金。李女士打算要在该处住满5年。预期5年房价的年上涨率在5%。假设押金和首付款的机会成本是以一年期定期存款利率3.5%为计算依据。该房屋总价120万，首付40万，贷款80万，贷款利率为7%,请运用所学的知识为李女士进行租房或购房决策[解析]租房年成本=3000×3×3.5%+3000×12=36315

购房年成本=40万×3.5%+80万×7%=70000万元

租房年成本率=3.6315/120=3%购房年成本率=7/120=5.8%

如果房子上涨率＞5.8%-3%=2.8%,则购房划算

由于房子年上涨率维持在5%,所以购房更加划算（二）净现值法净现值法是考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原为现值，比较两者的现值，支付的净现金流量越小越好。租房现金流量现值购房现金流量现值【例4.2】郑先生看中一处房产。若是租，房租每年30万元。郑先生确定要在该处住满5年。购则总价800万元，假设5年后售房所得为1000万元。以存款利率6%为机会成本的计算依据。请分析郑先生是租房划算还是购房划算。(1)计算租房的净现金流量现值由于房租每年30万元，郑先生租房5年，以存款利率6%为机会成本的计算依据。所以按照净现值法计算可得出租房净现金流量现值为：P＝年金30万元×标准年金现值系数(n＝5，i＝6%)

＝30×(P×A，6%，5)＝30×4.2124＝126.372(万元)(2)计算购房的净现金流量现值购房净现金流量现值应该等于5年后售房净所得的现值减去购房现值，而5年后售房净所得的现值为：P＝5年后售房所得1000万元×标准复利现值系数(n＝5，i＝6%)＝1000×(P×F，6%，5)＝1000×0.74726＝747.26(万元)购房净现金流量现值＝5年后售房净所得的现值－购房现值＝747.26－800＝－52.74(万元)购房净现金流量现值远远小于租房的净现金流量现值，因此购房比租房划算。若5年后房价与目前房价相当，此时的购房或租房决策主要取决于当事人对5年后房价涨幅的主观看法。技能训练案例:在深圳市最繁华的地段工作的李女士，看中一处房产。若是租每年租金40万元。李女士打算要在该处住满5年。购买的总价为700万元，假设5年后售房所得1000万元。以存款利率6%作为机会成本的计算依据。请运用所学的知识为李女士进行租房或购房决策.

租房或购房的决定因素(1)房价成长率：房价成长率越高，购房越划算。(2)房租成长率：房租成长率越高，购房越划算。(3)居住年数：居住时间越长，购房越划算。(4)利率水平：利率水平越高，租房越划算