中粮集团房地产项目合同管理与成本控制二

2010年9月16日中粮集团房地产项目合同管理与成本控制北京威宁谢工程咨询有限公司董事兼总经理

香港大学建筑策划管理学硕士香港工料测量师学会会员英国皇家特许测量师学会会员加拿大全国建筑估算师学会专业估算师加拿大安大略省建筑估算师学会专业估算师美国成本估值工程师一、

威宁谢简介

歐洲─DAVISLANGDON&EVEREST澳洲─DAVISLANGDONAUSTRALIA亞洲─DAVISLANGDON&SEAH美洲─DAVISLANGDON&ADAMSON非洲─DAVIS

LANGDON

FARROWLAING共102個辦事處及超過

5,500

名職工全世界最大的工料測量專業集團••••••••••••••••••••••••••••歐洲26

個辦事處中東6個辦事處澳洲13個辦事處亞洲34個辦事處••••••••••••••非洲15個辦事處美洲8

個辦事處在12個亞洲國家共設34個辦事處。總共有員工近3,600人。亞州區的威寧謝DAVISLANGDONANDSEAHINASIA中國菲律賓越南泰國汶萊馬來西亞印尼（共11家分公司）馬尼拉胡志明市曼谷檳城吉隆坡巴魯古晉哥打基納巴盧耶加達••••••••••新加坡•••••斯里巴加灣市KualaBelait•••南韓漢城印度Bangalore日本辦事處

職工數目

成立年份在中國的威寧謝DAVISLANGDONANDSEAHCHINA

香港

350名 1949上海

172名 1993北京 175名 1994

廣州

84名 1995

深圳

66名 2001重庆 30名 2005武汉 25名 2005天津 35名 2007沈阳 36名 2007

佛山 14名 2008成都 21名 2008

总计人数1,008名威宁谢主要项目清单银泰中心(含柏悦酒店)(350,000m2)北京财富中心–千禧大酒店项目

(80,032m2)北京市新三里屯时尚文化区项目(含瑜舍酒店)

(190,000m2)中央电视台新台址建设工程(含文华东方酒店)(600,000m2)北京首都国际机场3号航站楼(1,200,000m2)中國工商銀行總行大廈(80,000m2)天津津塔写字楼(310,000m2)

天津嘉里中心(729,980m2)中钢天津响螺湾项目(含美高梅酒店)(358,000m2)沈阳恒隆市府广场(1,000,000m2)成都来福士广场(含威斯汀酒店)(267,251m2)二、

项目合同管理与成本控制建筑偏工程匙管理古架构建筑懂工程煤合约读安排建筑工映程承包键方式分包乘合约阵安排造价称成本淋控制上午123458’7’25喘’30最’30’10贸0’设备材腊料采购蕉模式的软规则洽商孩变更训管理合同航争议鉴的解幼决6789索赔皮审核10对造价窗成本控肥制部门啦的工作感建议25迈’下午20仿’20犯’10匙’95’20’1建筑跳工程远管理懒架构1.建筑页工程费管理描架构2建筑锹工程钢合约休安排2.建筑工靠程合约扶安排3建筑甘工程敲承包侮方式按固定草总价包妥干合同鸭承包按成本祥加酬金刃合同承焰包3.13.23.3按单奔价合店同承寇包按固仓定总温价包评干合痛同承目包3.肚13.蒙1.镰1按图纪纸及市规范疲包干3.1春.2按工田程量备清单俩包干3.务1.吩1按图竖纸及贷规范倘包干3.喉1按固要定总路价包漆干合凶同承晓包3.莲1.姜1按图纸颤及规范俭包干a.按图纸限及规范贤包干合庭同金额汉是以合乔同图纸股、施蹄工规娃范为救依据助，单宜价为黑包干单价之。b.在招标年时，业华主委托第专业造局价咨询剃单位提供饺工程量党清单，溪列出分漆部分项该工程量我，由屡投标划单位俘填报手单价重及总穿价。3.特1按固定黄总价包衣干合同梁承包(续)3.暮1.衫1按图纸早及规范宁包干(续)c.在投阿标时牧，投走标单篇位应日对估戚算师曾提供扛之工程量吴清单子挂目及工见程量进灵行复核烈。d.在签订控合同后秆，施工筑单位需垮以合同悄图纸及规范拦所述内件容进行纹施工，溜但并不病以工程量清揭单所述陆之子目乳及工程州量作为乞施工及最溜终结隆算依邪据。3.1按固咬定总述价包肤干合茎同承腔包(续)3.1沫.1按图纸吧及规范蚕包干(续)e.不论工能程量清父单出现镰比图纸武及规范楼所述较多或隙较少刊工作忙子目缓或工维程量塌时，怨该等来子目或工程哭量及合油同金额家将不作于任何调枣整。f.最终结宗算金额后将按设患计指示蜡或变更恶洽商以增减福帐形痛式或饭合同驱内规塞定之吧其他逢方式宪进行调整垫。3.钩1.杏2按工采程量党清单添包干3.1按固活定总茄价包仰干合扁同承枝包(续)3.萌1.煤2按工表程量蹦清单呀包干a.固定票总价轧按造龄价咨茅询单叮位提趁供的矿工程愁量清单所晕示的惠工程更量为报依据滚。b.在招标磨时，业础主委托忘专业造捐价咨询炭单位提供工程狱量清单哀，列出爽分部分律项工程尾量，由投标明单位填冠报单价砖及总价佛。3.1按固微定总咏价包腔干合秆同承反包(续)3.各1.禁2按工程专量清单帖包干(续)c.在投物标时压，投坛标单切位不誓需对煤估算借师提凭供之工程梢量清染单子仰目及叶工程扰量进印行复亲核。d.在签旺订合恶同后纤，施瓣工单捎位需粱以工恰程量助清单所述之器子目及叮工程量地作为施狸工依据躬。e.如工期程量皆清单司所示蜘工程纳量出郑现错嫌误时思，该等错误摧将以变需更指示哑作出修康正。3.腿2按单界价合铸同承竟包3.2按单价但合同承挖包中华人奴民共和派国国家唱标准GB5虚050疏0-2破008建设迹工程工程量宿清单计贺价规范晒条：3.2按单仇价合怕同承币包(续)招标咽文件挠中的连工程孕量清味单标本明的父工程火量是涝投标妻人投标予报价卡的费掌用基掌础，浸竣工倍结算葡的工非程量淘按发活、承包双柜方在合与同中约抱定应予狱计算且牢实际完卧成的工程量耻确定化。3.2按单荐价合册同承讯包(续)a.承包商久承接施晃工任务酿时，业踏主方面鞋常常不右能提供全部辣报价所舰需的图勇纸和资际料，因贤而无法园计算确切尼的工故程量刊。承锦发包吧双方协只能涂先商百定单劳价，以此丹为基泼础签刚定合孝同，框待工蝴程实底施后煌，按泊双方商定的爬单价乘肉以实际尺完成的血工程量昨，从而娱计算出工培程承蠢包总法价。b.对于三歌边工程萝，总承杰包合同穿会采用枝按单价愉合同承包方氧式。按成俗本加火酬金敌合同兼承包3.33.3按成泻本加咱酬金测合同僻承包a.成本加能固定百圾分比酬辟金这种痛办法躁是由郑双方母确定归一个迈固定震的百企分比洁，根据实懂际发苏生的蜜成本挥求出胜酬金戴额。b.成本加他固定酬筒金这种办怠法是成搭本按实职报销，乱酬金固企定不变做。3.3按成本胖加酬金扫合同承连包(续)c.成本披加浮墙动酬郑金这种念方式仁要求垒事先遗商定室工程要的预忘期成毫本和露酬金顾。工程完脂工后，撑若成本狗比预期烦的降低再了，则熄酬金向上浮形；若成膝本超出糊预期数竿，则酬相金下浮康。d.对于设村计+施工合掌同，总障承包合侧同将采绿用按成本加酬蛮金合同沉承包方元式。4分包合幅约安排分包场合同恭模式鹿分类4.14.2分包合牙同模式仰的比较4.3分包那合同垦模式都的优莲缺点分包胶合同雾模式必分类4.松1分包垮合同嚼体系沃模式墓一般么分为著下列伏二类模式A总承哨包+指定专激业分包昼商模式B总承揪包+直接漠承包劣商4.粪1分包将合同冶模式低分类模式A总承侮包+指定专骂业分包迅商4.哥1分包合黑同模式贡分类(续)模式B总承包+直接承辫包商1.总承包报价形式造价咨询顾问按总承包工程范围图纸和技术规范编制招标文件，投标单位根据招标文件，对总承包商自行施工范围部分工程和对各专业分包商的照管费及利润报价，各专业分包工程金额以暂列金额形式纳入总承包报价内。造价咨询顾问按总承包工程范围图纸和技术规范编制招标文件，投标单位根据招标文件，提供总承包商自行施工范围部分工程和对各直接承包商(工程由雇主直接下判)的照管费报价，各直接承包工程金额不纳入总承包报价内。总承壳包+直接承慌包商(模式B)内百容总承包+指定坛专业毒分包脏商(模式A)序号4.1分包合麻同模式颜分类(续)2.总承包合同范围经评标及议标后，雇主与中标单位签订总承包合同。总承包合同范围包括总承包商自行承建部分及全部专业分包工程。经评标及议标后，雇主与中标单位签订总承包合同。总承包合同范围只包括总承包自行承建的工程。总承葱包+直接承华包商(模式B)内流容总承醋包+指定拢专业插分包泊商(模式A)序号4.1分包合艘同模式冰分类(续)3.专业分包/直接承包商资格预审通过资格预审，雇主可选择具备技术、财务及同类项目经验要求之单位投标。同(模式A)。总承忘包+直接承炊包商(模式B)内其容总承摸包+指定专佩业分包宁商(模式A)序号4.1分包合匠同模式界分类(续)4.雇主对专业分包/直接承包招投标的参与对于包括在总承包合同暂列金额内的专业分包工程，将由雇主及顾问单位组织投标工作，其中包括编制各专业分包的图纸、技术规范的招标文件。对于各直接承包工程，将由雇主及顾问单位组织招投标工作，其中包括编制各专业承包的图纸、技术规范和招标文件。总承包+直接纤承包行商(模式B)内辩容总承包+指定伶专业腐分包声商(模式A)序号4.1分包么合同乐模式念分类(续)5.与专业分包商/直接承包商的合约关系经评标及议标后，中标单位将成为各项分包工程之指定专业分包商，由总承包与指定分包商签订专业分包合同。经评标及议标后，中标单位将成为各直接承包工程之直接承包商，由雇主与直接承包商签订承包合同。总承包+直接承这包商(模式B)内惩容总承包+指定属专业幅分包谨商(模式A)序号4.1分包合附同模式谈分类(续)6.中标付款及最终结算顾问单位及监理公司审核经由总承包汇总及提交的专业分包商中期付款及最终结算。顾问单位及监理公司审核由直接专业承包商直接提交的中期付款及结算。总承包+直接难承包被商(模式B)内病容总承包+指定专器业分包劲商(模式A)序号4.候1分包万合同谈模式听分类(续)7.付款方法专业分包商的中期付款经由总承包支付，或雇主可选择由雇主直接支付。专业承包商的中期付款由雇主直接支付。总承包+直接驻承包豪商(模式B)内欠容总承达包+指定受专业滤分包趋商(模式A)序号4.1分包言合同忍模式扒分类(续)4.梦2分包合隐同模式盲的比较1.资格预审雇主完全参与及控制专业分包投标单位的资格预审。雇主完全参与控制直接承包投标单位的资格预审。总承均包+直接及承包冤商(模式B)内拨容总承包+指定专乎业分包控商(模式A)序号4.深2分包吩合同娱模式托的比肆较2.参与分包工程招投标顾问单位参与专业分包工程的招标、议标、评标及定标、中标单位存在的商务、合同或技术疑问均被澄清及确认，上述将减少日后的争议及造成工期延误的可能。顾问单位参与直接承包工程的招标、议标、评标及定标，中标单位存在的商务、合同或技术疑问均被澄清及确认，上述将减少日后的争议及造成工期延误的可能。总承熄包+直接承踪蝶包商(模式B)内吃容总承挑包+指定专挎业分包处商(模式A)序号4.莫2分包合蚀同模式挨的比较(续)3.雇主对专业分包单位管理的投入总承包负责专业分包单位的管理及协调工作，雇主可安排较少人员在上述管理及从而减省雇主之管理费用。雇主需安排大量人员负责直接承包单位的管理及协调工作，及因此将增加雇主之管理费用。总承摩包+直接狠承包判商(模式B)内归容总承响包+指定经专业毙分包丧商(模式A)序号4.序2分包合峡同模式渗的比较(续)4.提供给分包商的专业管理总承包根据以往同类工程经验并拥有各专业的管理人员，对分包单位提供专业工程管理，从而达到工程之质量及工期要求。雇主对直接承包单位工地施工管理的经验及协调能力未必具备总承包水平。因此增加了产生重大的返工、工期延误及经济索赔的可能。总承包+直接承汉包商(模式B)内红容总承包+指定专纪业分包惹商(模式A)序号4.2分包合兔同模式猎的比较(续)5.质量及工期责任总承包与各专业分包单位签订分包工程合同，工程的质量及工期均属总承包的责任范围。雇主分别与总承包及各直接承包商签订合同，如因管理及协调不到位造成的工程质量及工期延误，责任单位不容易被介定及区分。总承包+直接揪承包蔑商(模式B)内候容总承帽包+指定肉专业桨分包孕商(模式A)序号4.搜2分包合刺同模式付的比较(续)6.分包商违约若专业分包单位出现违约行为或被终止合同，雇主需要再重新进行分包工程的招标工作，及承担有关费用和分包工程造价差异。此外，如上述影响总工期雇主需补偿总承包的工期损失。若直接承包单位出现违约行为或被终止合同，雇主需再重新进行直接承包工程的招标工作，及承担有关费用和直接承包工程造价差异。此外，雇主很可能面对总承包为直接承包单位的违约行为提出的索赔。总承搜包+直接承温包商(模式B)内象容总承电包+指定师专业铲分包箭商(模式A)序号4.2分包合辰同模式裙的比较(续)7.对专业分包单位提出意见总承包可被邀请参加专业分包工程的投标。如总承包不参与分包工程投标，总承包可在专业分包资格预审时提出评审意见。总承包无权对雇主直接签订合同的承包单位提出任何反对意见。总承包+直接捐承包告商(模式B)内衫容总承瞒包+指定伟专业堪分包距商(模式A)序号4.2分包堪合同隔模式真的比甚较(续)8.对专业分包商的诉讼对于雇主对专业分包单位没有合同关系，一切对专业分包单位的诉讼均需经由总承包进行。雇主可直接对承包单位进行诉讼。总承敞包+直接承峰包商(模式B)内靠容总承包+指定专眉业分包疗商(模式A)序号4.2分包合尚同模式岂的比较(续)4.口3分包合下同模式炒的优缺孤点1.责任的承担所有工程质量及进度的责任均在总承包，可使责任清晰，更可防止承包人间互相推搪责任。总承包不负责直接承包商的质量及进度。总承傲包+直接承部包商(模式B)内泊容总承包+指定示专业锹分包迅商(模式A)序号4.3分包合土同模式概的优缺富点2.分包商/直接承包商的付款方式各专业分包商的款项若由总承包支付，有利于总承包商对分包商的管理，但可能出现总承包私下扣押或拖延付款的情况。所有直接承包商的款项直接由业主支付，避免总承包私下扣押或拖延付款。总承设包+直接讲承包颗商(模式B)内穷容总承总包+指定塑专业析分包旦商(模式A)序号4.灵3分包限合同暂模式很的优鸟缺点(续)3.业主对分包商/直接承包商的指令业主对专业分包商的指令通过总承包下达。业主与直接承包商关系密切，指令下达更快更准。总承胆包+直接垂承包孤商(模式B)内捡容总承撑包+指定专雅业分包籍商(模式A)序号4.握3分包历合同捡模式四的优牢缺点(续)4.对各分包商/直接承包商的施工时间及次序的调配总承包有充分权利调配各分包商的施工时间及次序，有利工程之顺利进行。各直接承包商的施工时间及次序由业主负责调配，对业主的专业要求较大。总承嚼包+直接承兵包商(模式B)内珍容总承雄包+指定专劫业分包狂商(模式A)序号4.亲3分包合要同模式鼠的优缺机点(续)5.争执的监督及处理由总承包负责监督及处理总包与分包及分包与分包间之争执。充分发挥总承包商的管理、协调能力及专业水平。由业主负责监督及处理总承包与直接承包以及直接承包与直接承包间之争执。总承萌包+直接承土包商(模式B)内删容总承包+指定咏专业尖分包堂商(模式A)序号4.孟3分包惧合同海模式解的优卸缺点(续)6.合同的甲方分包合同由总承包与专业分包商签署。可能出现总承包在与专业分包签约前压价及收费的情况。直接承包合同由业主与专业承包商签署，可避免总承包在与专业分包签约前压价收费的情况。总承包+直接单承包炒商(模式B)内迈容总承管包+指定专伴业分包命商(模式A)序号4.3分包箭合同阵模式洗的优懒缺点(续)7.业主的组织架构业主的组织架构可以比较精简。对业主的专业要求较高，故组织架构需较完善。总承枪包+直接承荷包商(模式B)内匙容总承包+指定石专业炼分包摘商(模式A)序号4.津3分包合茄同模式槽的优缺衡点(续)5造价成岔本控制常见绵误区小张，雪找××一局三脂公司的雹李总、×掌×五建的达张总及××建筑怀总公戒司的扣黄总胞来投怎标。咱们狸都是角好朋钞友，著肯定卧能给容一个今最低钻价，隆造价掏成本梅控制校肯定陷没问食题。主管常见景误区小张，嫂你们跟吨选定中柔标那家揉谈到差做不多后粉找我，屋我再砍萌它捌佰倍万！要田什么造班价成本乖控制都施能达到仪。还不框成我霜再砍扛它多陶一点……主管设计阶朱段成本贯控制施工及赌结算阶面段成本扒控制5.跳15.25.鞋3招投岛标阶辩段成蚁本控惕制设计细阶段症成本浮控制5.15.1关.1方案设辞计阶段5.1倦.2初步赞设计痒阶段5.宪1.呜3扩大甲初步插设计呈阶段5.1束.1方案矛设计目阶段5.1设计阶梅段成本坡控制5.票1.枣1方案设右计阶段在方营案设晚计阶怨段中箱，对祥不同翻类型稍的设蛛计方杏案进行锤投资认估算滴分析库；以郑选择芦最佳科设计勿方案5.没1.母2初步设佩计阶段5.孟1设计阶万段成本护控制(续)5.下1.轮2初步设结计阶段确定次单项陵工程棚造价舞及编哲制资淡金动更态表饥对不物同之单艰项工晃程设块计方仙案，鞠如外凭立面哀、空泰调、疼采暖等进纺行造价黑分析比休较。5.稻1.药3扩大初冲步设计犯阶段5.衫1设计抄阶段字成本舞控制(续)5.扒1.羞3扩大窄初步想设计汇阶段以工程茫量清单乐的方式管编制完习整的初渣步设计扫预算。如扩葬大初念步设浸计预册算超县出总恢预算递时，旱需进伯行方案优授化及建咽议造价并减省方锦案，经床筹建处长及各顾般问单富位讨寻论确颜认后牵，提她供修钢改意旋见予牌设计单其位进歪行图路纸修辰改，治修改佩后设辱计造过价能扩在总预算罚范围内呜。5.超1设计金阶段费成本孩控制(续)5.借1.惠3扩大饶初步展设计向阶段(续)当设症计单妖位完腐成此检阶段敌的图发纸后丈，扩租大初杀步设计预险算将重阶新编制晋，如造姜价仍超置出总预导算时，各岗方需复肆重此项摊工作，支直至修世改图纸距后之设用计造堤价在派总预讨算范毛围内楚。5.佣2招投标奶阶段成暖本控制5.2爹.1合约看安排葡策划5.2规.2专业疑分包梨划分5.刺2.距3投标单辛位资格俩预审5.壁2.持4招标文细件5.病2.足5标底编浓制5.赏2.秧6招标答常疑5.愤2.插7评标熟报告5.演2.准8议标5.赞2.确9谈判5.斥2.徐10合同文向件5.截2.另1合约每安排拣策划5.2招投标寻阶段成纱本控制5.劲2.志1合约判安排晓策划按过往锦项目经镜验，及齿根据项富目之特艳殊要求慌，拟定总忙承包及摆各专业拌分包之浩整体合份约安排策划演。5.乡丰2.腊2专业振分包英划分5.2招投同标阶齿段成吐本控万制(续)5.侍2.血2专业分谋包划分除定义嫌清楚总勿承包工泰程范围朱外，需悦进一步削将提供专童业分包铲划分清罗单及各告专业分汁包内的辅工程范围驰， 及伪落实对锹选用指斩定分包急、直接赏分包、指定硬材料遮供应犬商等到合约纵安排币。5.勒2.洁3投标单枣位资格惠预审5.请2招投标冰阶段成拉本控制(续)5.搂2.输3投标磨单位阀资格器预审发布己招标铜通知营，邀悔请并荷向投冶标人得发放贯资格郑预审表及蒸工程项亚目说明笼，审查紧投标人侄的市场新准入资格数、资质玻、营业腥执照、荣组织机往构、同幕类工程经乓验、地剃区施工格经验、微可利用黄于本项秘工程的以资源(管理能孟力、技膏术人员宾和施工夕装备等)、需梳分包接的范很围、装完成锯项目投的资既金稳魔定性和来源购、保函(或保证答金)提供宇和履末约能源力，以分判析其百综合昌投标州实力槐和选秩择，榨建议脊最适鼓合投标抽人。5.蜡2.腥4招标文朴件5.鸭2招投俱标阶难段成县本控牲制(续)5.棚2.烧4招标搞文件编制工骄程承包哗施工等寸的招标攻文件。欲包括招论标邀请函窄、投标纺人须知杯、招标柄文件、宪合同协玻议书、合启同条件够、工程迅规范和会技术说昏明、合判同图纸目该录、工宜程量清跑单以及凝附件等降。组织援投标新人答抛疑及央考察犬现场余等工苹作。5.2篮.5标底业编制5.税2招投标湿阶段成毫本控制(续)5.局2.塔5标底佣编制按施工镜图纸编此制之回植标金额笋预算。5.2剖.6招标司答疑5.2招投标保阶段成载本控制(续)5.踪蝶2.想6招标答矛疑在招标浊期间处为理投标麦单位提石出的疑懒问，包括技术草、合约称及经济巴上的问艺题，全疏部疑问及回复针将统一干发放给异各投标悼单位。5.2刚.7评标报独告5.2招投标孝阶段成挂本控制(续)5.2藏.7评标报阿告对投标被书进行索技术及削经济的典分析比若较，通排过分析比盯较以发咏现有关生技术及晚经济疑搭问，及扶进一步与网各单位伞澄清，书疑问包差括：5.浑2招投深标阶薯段成还本控端制(续)5.2始.7评标拨报告(续)1.技术方宿案之可时行性及寄合理性2.算术培误差3.单价偏泳高4.单价偏相低5.措施项第目异常树偏高/偏低携报价6.未符合剑招标文活件要求红部分7.投标单苦位自拟初商务条窃款8.投标洗单价沿建议翠选择落方案5.中2.眼8议标5.2招投侧标阶歼段成蚀本控啄制(续)5.贩2.岭8议标议标主俘要目的汪为澄清熔投标单械位报价屋中的疑大问及错昌误的装地方柄，以处供投设标单蔽位澄串清该裳等问侧题后再提酱交书面钉确认。闹此外，胁技术方衡案和合澡同条款方有面也属悠于与投雾标单位购讨论之厨内容。通过浑议标诞对各布问题糠的讨仿论、肠澄清旅和确签认，树可避免日祝后合约周上产生距不必要剂的争议维。5.2流.9谈判5.2招投标塔阶段成侮本控制(续)5.舒2.趋9谈判与中标仗单位作茂最终合终同谈判获、商议承包片合约及草芦拟工匙程合拦同文姻件。5.植2.忌10合同啄文件5.2招投标诵阶段成早本控制(续)5.2舅.10合同游文件根据辱回标捉文件堵及议知标期蔑间之退会议轨和疑倍问卷回复确定认结果卫，编制解合同文终件。施工及灰结算阶苗段成本虎控制5.套35.3辱.1财务判报告5.3令.2中期什付款5.繁3.喉3变更洽稠商5.鸦3.玻4合同狭管理5.3貌.5索赔处努理5.旺3.仓6最终结辞算5.叹3.俊1财务燥报告5.啊3施工却及结值算阶乳段成掀本控著制5.家3.董1财务报掘告根据最昆新各专常业分包奶合同之蚁中标金亦额，发窃生之变待更洽哨商及警预计据将来获的变抱更费份用，改每季棵度编制上本工概程的俭财务翠报告糖。5.约3.捆2中期眠付款5.3施工筑阶段坡及结抬算阶宜段成桥本控骨制(续)5.涉3.械2中期付撤款各顾问士单位、足总承包神及各专宴业分包到工地视察润当月累温计已完毛成的工嗓程进度虑，审批各单免位之中臭期付款遮申请。5.3嫂.3变更住洽商5.亲3施工结阶段局及结岭算阶竿段成稼本控工制(续)5.遵3.轨3变更广洽商在重啦大变包更签女发时翻，项槐目部泰将对童其作毅出造衔价评估，晨以供管叹理层参停考及决越定是否后最后仍素进行该清项变阶更。切此外祝，项箭目部洽亦每剑月提此交一复份变更旷洽商复及其并估值乡丰，向枯管理返层方贯汇报屡其累蜂计之变正更洽虹商的绵经济污影响袍。5.膨3.轻4合同箩管理5.矿3施工卵阶段回及结券算阶道段成是本控渗制(续)5.玩3.仆4合同简管理筹建处瞒联同各香顾问单哭位对施痛工单位翼进行合晓同管理，拼明确总榨承包及迎各专业鸡分包的垃工程范极围及合恶同责赵任。政如有啦违约牛行为训时，惨将引吨用合控同条款艺对其姐不当芬行为耗提出允意见谊，并网要求愈其按阿合同履肢行有璃关责快任。5.双3.叙5索赔职处理5.述3施工阶企段及结府算阶段盾成本控罚制(续)5.3垂.5索赔处令理在合同硬管理过跟程中，埋当有施宇工单位酿索赔意蜓向函件出取现时，利项目部奋将尽早添解决该犁等问题疫。施工警过程孩中若琴出现否合理鹿的索丘赔，脖项目怎部将见审核其索袄赔之成吼立依据兽、造价催金额及像是否涉级及与其他刻单位之宇分摊或宣扣减金与额。5.3施工阶恼段及结偏算阶段派成本控沿制(续)5.3授.5索赔处千理(续)若该半索赔捎为不盟合理融时，技项目抢部将怀根据汤其合争同条款点，发卷出否悠定意垃见，测如需严要时许，与钩施工棍单位再想专题暖讨论舍考虑朋其不忙合理塑索赔恐的依拨据。5.3寨.6最终杏结算5.3施工迈阶段朱及结厉算阶浑段成盒本控决制(续)5.锻3.虫6最终结娃算项目锡部将搂计算太变更践洽商内、施致工图桑纸与糟招标改图纸差赵异，玻和考愚虑暂某定数追量、朋暂定种金额窄、暂原定单价等港金额调复整，编辛制最终贩结算帐形目表。5.肤3施工阶介段及结搬算阶段欢成本控爆制(续)5.3忍.6最终结顶算(续)在最终路结算阶弊段，建绣议尽量咐提前把胆最终结房诚算工作勇完成鱼，以乱该结电算金疤额作跳为工场程款征支付伐依据，拖以避裹免工犹程款老超支少。时间周扇期与造浪价控制简幅度之事关系0设计旱阶段招投峡标阶授段施工及反最终结槽算阶段时间时间状周期皇与造洁价控惭制幅缓度之舞关系造价诸控制聪幅度6设备材谅料采购刷模式的护规则主要列材料熊及设间备采乳购方直式一般建银筑材料枪之采购6.绒16.以26.桃3各种娱方式烦及优览劣机电工誓程一般喉设备及幸材料之否采购6.永4主要萌材料僵及设邀备采负购方刊式6.16.秆1主要材哈料及设植备采购熄方式一般萌情况冷下，俩主要垄材料违及设蓝备可罪划分固为下共列几期种方式进公行采购歼：a.甲供材放料项目(即甲供瓣货乙安蒸装)b.承包派商自爸行采牙购项暑目(即乙供焰货乙安则装)c.暂定供哲应单价逆项目(即甲态指定惰乙供现货乙茶安装)6.2各种方勇式及优踪蝶劣6.件2.偿1甲供垒材料6.搁2.拣2乙供玻材料6.日2.闪3甲指孝乙供线材料6.2各种酒方式洞之优名劣6.澡2.纺1甲供奏材料优点携：a.通过纱雇主屋自行捎招投芒标方胡式选灵择材躁料供昏应商，有律利于成省本控制围；b.有利于越雇主自韵行控制费材料质棚量及品悲质。6.用2各种方到式之优选劣6.产2.悟1甲供膏材料缺点：a.甲供欺材料效需雇涨主自巨行寻仙找供侦货途傅径，汤因此会增西加雇主肯的管理况费用；b.由雇主葱与供货驱商直接淘建立合脂约关系识，雇主风遇险责撞任相短应增悄大；6.制2各种方介式之优灶劣(续)6.匙2.津1甲供柏材料(续)缺点葱：(续)c.供货商货在收货穿、验货创、保管踢及损坏周损失问题上折容易产每生纠纷表，加大嘱了雇主肠现场管理司协调段工作甩；d.质量问念题不易陆划清责扒任，承促包商有况可能将责乎任推悉卸给猪雇主甘，令即雇主茎负担霜增加房诚；6.2各种遗方式磁之优阵劣(续)6.冲2.阳1甲供守材料(续)缺点：(续)e.承包商债可能会池因为材晃料为甲费供而拒遥绝在竣工屈验收搬单上絮签字羽，从赴而影捷响工提程整朴体竣工验秤收；f.由于行是雇芦主安歼排，没如出另现供匙货延送误现象，夸承包招商可抬能会稼因此嫌而提腊出工京期索赔；6.稠2各种方歼式之优钩劣(续)6.箱2.旺1甲供决材料(续)缺点：(续)g.甲供材涂料之损贼耗和结踏算调整京方法均腥须与承包期商提依前洽部商并牲确定霜，否股则，韵容易升引起材料起施工过纯程中的岩浪费和赌费用的罚增加。6.2各种晚方式吴之优飞劣(续)6.越2.吵2乙供材畅料优点：a.不需服雇主药进行猛招投乌标，晕承包打商会慕自行葱安排供货蕉周期工斥期，风买险由承悼包商承押担；b.无论何梅时出现乏质量问妻题，均蛛由承包样商负责。6.晋2各种方妻式之优浊劣(续)6.2悲.2乙供塘材料缺点：a.对材料值供应价负格需进霜行审批喇，不利清于雇主成本帮控制；b.不利董于材恰料质绘量和糟品质迅控制灵，存仿在以宾次充好仿的风介险。6.2各种方紫式之优杨劣(续)6.2温.3甲指乙净供材料优点：a.由雇主财选择材绘料的品萄牌、型小号、规探格和档次，装有利于息成本控葱制；b.由承包牛商直接瓦与供货锯商签订竿供货合辫同，相应碍减少赠了雇敌主此写部分握合约雁风险孕；c.雇主无偏需承担奴收货、工验货、传保管及黑损坏损失蜜问题骂；6.2各种方宵式之优嘴劣(续)6.陷2.取3甲指消乙供厦材料(续)优点肉：(续)d.供货耻合同丙由承羽包商经与供店货商姜直接闹签订暖，无论伸何时中出现绍质量堡问题酸，均蔽由承苹包商挺自行追溯脊质量责田任方；e.材料供摇货计划宅与周期并由承包这商安排突，因此对工泄期造成比的影响之由承包敢商自行承担；f.材料货损耗降由承给包商优自己仍控制迁，有巨利于访降低损懂耗、舍节约何材料吼，从干而节惩约成郑本。一般骡建筑递材料劣之采蚂购6.36.欺3一般旬建筑尼材料狱之采秀购我司毅建议要下列寻材料间列为乓暂定稀供应扭单价在项目落形式馅纳入总究承包片合同/精装士修指指定分范包合什同，勉再通构过公谊开招投满标选苍定合熔适之紫供应衬商，谷作为所总承途包/指定专惰业分包羽单位鸡之自叛选供章应商绿：装饰笛材料(如地砖/墙砖、赌地毯、赔壁纸、道石材、查防静电览地板暗、特哗别木坦饰面请材料鸭、吊膛顶面捐材、沙小五须金等)。机电工知程一般刺设备及卵材料之锡采购6.4机电工衔程分包都商将按锤雇主/顾问幸单位/招标急文件若认可景厂家采购巷机电按设备欺及材锋料。在编制付机电工贡程招标歇文件时控，机电幼工程顾秧问将提不供技术规范和承设备及孕材料蜻之认可拐厂家清拦单(通常秃各项冷设备谨及材料之认狸可厂家较均有三拉个或以赴上)。经雇师主代敏表及言机电坝顾问削书面剩认可胸指定看范围船之品聚牌、系厂家，由符机电分条包商自押行报价含采购供匪应及安叮装的项戒目包括：a.管材类墓；b.阀门类盯；c.换热器简；d.水泵类羽；e.冷水机圣组、冷指却塔、熔泠热量职表、空性调机组乞、风机巾盘管、风插机、消拢火栓；f.柴油发嘱电机组河、照明忆配电箱(柜)、动力急配电箱富、控制箱妄、应贺急电千源箱浇；g.线缆覆类；h.非精陆装灯协具及事消防淡类灯饶具。优点约：确保捏投标晓单位猪选用世之设绿备及众材料挎能满欣足设厨计要增求；b.避免错浊选较高月档次/规范之根产品，董造成经妄济效益敏之损害出；c.设备仇及材惠料之碌设计耕需满催足机慰电工导程系逃统之恩联合考运作及使挣用功界能，轿避免煌单独奔采购晚或未诊按设著计要酒求之朵选材造成希各设奸备及担材料扎之间棵支作绝上的丘不协赵调；优点失：d.由于机箩电工程辱顾问提拴供之认忌可厂家咬为三个导或以上腹，雇主方驴将可获台得该项如设备或川材料之盗市场竞鸡争报价际；e.由于各杠设备及济材料厂块家均为碍机电顾筹问单位嫌定标前决作出认腰可，故祸避免对走工期造尾成的延财误或因韵配合工较程进度而漏迫选适择较僚昂贵/较高规麻范之厂椅家。对于下薪列属垄槽断行业晨或金额总较大但蜘供应不父复杂之溪机电主要材岁料及兔设备断建议治采用顽直接锦承包宴方式物由雇姥主采都购，图直接承包商俊或指定废分包商核安装：a.热力站灭设备及每配套配末件、管挺线；b.变配吼电设须备及望高低绣压配虫电箱好柜；c.燃气丽锅炉甚及配钓套管冠线；d.卫生诞洁具河及配健套小瞧五金道；e.精装蜻灯具匪。7洽商忘变更惕管理有效隶减少耗变更甩洽商7.17.呼2变更计疗算案例有效未减少蛮变更旧洽商7.1a.给予设科计单位拌足够设钟计周期筋。b.给予设残计单位份全面及电明确的洞设计要串求。c.市场需具求及政田府法规踩变化应搁及时反掏映予设脚计单位。d.分析不举同设计荒方案之叙技术及移造价影疤响及落异实最终方案哈。e.优化耗设计番。f.价值工识程。7.膊1有效减唤少变更凤洽商g.雇主跌及监曾理对涉招标专图纸胶提出赌详细亿之技遍术审厨查、复核服。h.造价咨星询单位素对招标洗图纸提蛙出详细凑之技术索疑问，设弓计单位歪对技术虏疑问的焦书面回削复将成滚为招标研文件斯的组守成部辩分。i.汇总投群标单位治对招标连图纸提浊出的技肾术疑问锋，设计单抖位对技也术疑问挺的书面绿回复将志成为招里标文件的披组成部棚分。7.1有效液减少桑变更旷洽商(续)j.通过戏评标配分析振及审涂查各勇投标形单位吴出现两报价悦差异的巡寿地方势，从弄而复匹核招湿标文船件、榨招标蜜图纸退、技术隙规范虹等是恳否存途在不它足而插导致裙该等勺报价度差异。逮如有奏需作思出有孙关修贸正。k.设立艇变更丝式洽商坏造价喂影响异的预独警制型度进-签发重弯大设计抓变更前亮，需作制造价评雅估及考般虑其造价淹影响。7.1有效减深少变更躁洽商(续)l.设立菠变更衫洽商虹造价原影响蚕的通岩报制恳度访-对工地座项目经惜理签发将超过约泳定金额默之变更劝洽商时容，造京价咨葱询单脸位将业发出乓有关肿通特报。以财务告报告形痛式，定抄期汇总垫变更洽交商之累块计评估金吃额。7.客1有效减味少变更籍洽商(续)7.图2变更捧计算暴案例7.2变更计背算案例设计捐变更#00许1：YJV铜芯电北缆由“4×晃12充0＋1×眠70盲mm贴2”规格改略为“4×1凶85＋1×9鄙5mm催2”规格服。7.炮2变更计速算案例(续)计算积明细庸：电缆工葬程量为1,0她00m“4×险185＋1×刺95痰mm最2”电缆秀市场畜单价颂：人迹民币706元/m“4海×1淹20＋1×苹70扒mm翻2”电缆合茶同单价堤：人民写币382元/m金额(人民痒币/元)增帐：众人民币70性6元/m蠢×1含,0达00勇m乳=付7兰06据,0演00减帐：承人民币38进2元/m稳×1延,0佛00量m传=纹(3孩82蹈,0联00穿)净增帐榴：324强,00近07.2变更屋计算死案例(续)正确板计算贵：电缆勇工程伞量为1,0莫00m“4务×1功85＋1×诞95钢mm告2”电缆惩市场丝式单价骆：人善民币70白6元/m“4终×1奴20＋1×7韵0mm挖2”电缆市再场单价第：人民版币48犹2元/m“4稿×1幼20＋1×7宪0mm怪2”电缆兆合同晓单价堪：人他民币382元/m7.姥2变更计涂算案例(续)正确计拒算：电缆刊工程忽量为1,0腔00m“4牲×1戴85＋1×搬95转mm嫩2”电缆始市场解单价伴：人背民币706元/m“4土×1太20＋1×7杠0mm弯2”电缆陕市场碍单价悠：人蝇民币482元/m“4×勇120＋1×7拐0mm挂2”电缆合志同单价援：人民碰币382元/m金额(人民币/元)减帐遣：人纱民币382元/m班×1传,0群00府m趋(予38虎2,愈00副0)7.2变更亚计算让案例(续)正确计五算：电缆工永程量为1,0望00m“4附×1康85＋1×绣95王mm符2”电缆径市场亭单价倚：人被民币70绘6元/m“4×冰120＋1×两70质mm雁2”电缆市赵场单价室：人民颗币48以2元/m“4蝇×1业20＋1×舰70扇mm克2”电缆合嘱同单价秆：人民嗓币382元/m金额(人民币/元)增帐裙：人狗民币382元/m×摔1,0涂00m减帐徐：人馒民币38贷2元/m×停1,0用00m抗(树382旁,00只0)7.2变更计眯算案例(续)正确计流算：电缆羽工程鲁量为1,寺00臭0m“4×煮185＋1×9衔5mm誓2”电缆态市场即单价涉：人扔民币706元/m“4中×1南20＋1×旅70炎mm挤2”电缆盏市场驶单价卫：人莲民币482元/m“4×秋120＋1×暖70旋mm渔2”电缆平合同嘱单价爱：人绵民币38夕2元/m金额(人民币/元)增帐灭：[人民币38识2元/m+人民灾币(70苦6-4用82)元/m]勾×1渐,00谣0m麻60成6,0劫00减帐记：人翁民币38无2元/m董×1烈,0裙00股m古(直38束2,胸00叛0)净增奴帐：22欧4,织00帅08索赔审玻核8.无1索赔时畅间及程磁序是否拌按合同老条款所按述。8.2索赔捉资料畏是否嘴齐全贼。8.3索赔资绕料是否汁经确认乐。8.4对已提吧交的资悉料，提神出技术素疑问。8.5与各策顾问彻单位隔包括有：设稍计单路位、吐监理臂单位弃讨论。8.6根据合笼同文件哗、往来裂函件、亡会议纪漫要、技徐术疑问及非回复及滋上述讨琴论，决篇定该单到项索赔孟是否成睬立。8.控7如该单热项索赔戒不成立念，需书浴面回复耐施工单窗位其不盆成立锅之原诊因及梯依据载。8.雷8如该习单项钞经济遵索赔司成立伙，需猴审核季施工邀单位冠申报之誓概算难，并吉与其柱进行膊核对香有关幸工程到量及秧单价。8.9如部分营过失是相由于申盲请施工其单位造穗成，或庆该施工驾单位座未尽哈应有止责任责，把存损失谣减至稳最低余，则需与卖申请施采工单位赖及业主适分摊索载赔金额装。8.1弦0需查核晃产生该肉经济索旬赔的责面任方，稠如责任除方属其雹他施惕工单翅位，啄该等苗金额愧则需查与责羡任方级之施工单瓜位协调阳、同意案及扣除猜。8.1久1如经患济责鞠任属途与其架他施穷工单淹位分步摊，点则需趟与该等施廊工单位搭协调、猎同意及相从扣除团分摊金助额。8.1灭2如该单战项之工笋期索赔捕成立，稼需与雇国主/监菠理单位/衡其他装顾问闻讨论役可延垂长工症期之彼天数石，并迟根据合同啄文件朴开办嫂项目昌费用江，审面核施蔽工单碧位申辟报之工期待延长费饶用。9合同趟争议鱼的解散决中华人绩民共和贯国国家伟标准GB树50其50氧0-彼20羡08建设工程兵工程量鸣清单计喜价规范4.9条工然程计萝价争议建处理托。其中条拳发、承厘包双方健发生工毙程造价融合同纠富纷时造，应市通过淡下列摊办法壮解决候：1.双方协商2.提请调解，工家程造夹价管海理机橡构负底责调英解工程造仰价问题3.按合烂同约魄定向仲裁机构申宾请仲裁某或向人民法施院起诉协商争议评模审委员嚼会9.19.迎29.3调解仲裁9.4诉讼9.甚5协商9.1××海鲜允酒家感谢另高总狱关照护，这木顿饭充让我蒜请客淡。业主施工方杨总等，你迈上个耽月报树过来边的索极赔费弟用，甚我们潜商量慕一下肿，早丢点给梨你解雹决资润金问挪题。××海鲜酒匪家业主施工皆方你的旱壹仟崭万索畜赔最阔优惠各能减友至多北少？工期确园是延长搬，费用谷也相应敢增加，佩最低也错不能低拍过捌佰脖万。××海鲜酒冷家业主施工方高总，液多考虑按一点吧屯，陆佰谨伍拾万吸。其实验，我承们成昏本预水算也巴超不事少，旬陆佰侧万怎点么样另？××海鲜狗酒家业主同意你趋的说法局。下个蔑月要新竣工厕了，恋你要纱多配菠点管倚理人宰员。施工杰方9.缸1协商(续)根据沉法规桐和合爬同条报款，镇在双季方互窑谅互错让的驶基础上，瓶经过芝谈判岭和磋刻商，诊自愿沟对争呈议达查成一伟致意见。9.1协商(续)a.合法妇、自齿愿和创平等b.任何地欢点c.简便、途及时解夜决争议d.无须坊第三闪方介欲入e.没有槽破坏著工作档关系股及合竟同可押继续先履行f.当双贵方分暴歧严碰重，蚀或若鸭有一事方不碍愿继蕉续协商，犁此种鄙方式死将受膨到局沃限9.2调解9.2调解根据途法规孩和合刷同条架款，踢在第季三方肯调解沙人主吼持下帽，及双吼方互肺谅互幅让的论基础扩上，奸自愿挤对争在议达吹成一羽致意见尼。9.2调解(续)调解人葛可以是链自然人蛋或有声历望的社郊