佛山狮山松岗地块前期策划案演示文稿

年佛山狮山松岗地块前期策划案演示文稿目前一页\总数一百六十一页\编于十一点优选年佛山狮山松岗地块前期策划案Ppt目前二页\总数一百六十一页\编于十一点商业秘密声明

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狮山组团—50万人口全市重要的新兴产业基地和区域性科研教育基地全市重要的客运铁路枢纽区域性休闲度假、会议基地

西南组团广佛都市区西部的交通枢纽和旅

游、会议、培训基地三水区的行政与文化中心

西江组团市域西部地区的行政、文化、商业中心重要的制造业基地区域性生态旅游基地

大沥组团重要的制造业基地区域专业市场与物流中心具有优良生态环境的新城区

九江龙江组团市域南部的交通枢纽区域性专业市场和物流基地重要的制造业基地之一南海西部中心：狮山/小塘/松岗/官窑，南海区GDP最大的经济体，制造业重镇，当前城市发展势头强劲区域发展——规划驱动目前十二页\总数一百六十一页\编于十一点区域发展——产业驱动软件园依托高等院校和科研机构，重点发展国家科技研发项目、教育和职业培训产业，以及软件、数字媒体、生物技术和生物制药等高新技术产业。南园内以大型高科技民营企业、IT巨头、跨国公司等技术密集型、资金密集型企业为主，逐渐形成了以福迪汽车为代表的汽车整车及配套业,以广东雪莱特为代表的光电照明产业和以万能达精密组件为代表的精密机械产业。北园以大型资本密集型企业集团为主要引进目标，主要发展机械、塑料、家具产业、汽配、轻工机械制造、光电照明、家具等产业。松夏园A区产业定位以家电、汽配、食品、玩具为主，业已形成以白色家电、小家电的制造及相应的配件、服务为主的特色家电产业，吸引了美国、日本、韩国、意大利等多个国家和国内的知名企业落户发展。松夏园C区首期基础设施建设已基本完成，园区以大型资本密集型企业集团为主要引进目标。以发展汽配等高新技术产业为主。汽配园区已吸引包括世界500强企业日本本田株式会社、日本爱信精机株式会社等一大批优质汽配项目进驻，实现了本田、丰田、日产三大日本汽车生产厂商的汽配供应商齐聚南海的格局，一条涵盖汽车配件生产、整车制造、销售及服务的产业链在此形成。光电显示器件产业园规划以生产TFT－LCD为核心，发展相关产业，形成布局合理、配套功能完善的显示器产业链，有望于2010年建成为国内主要的TFT液晶屏生产基地之一。

产业的发展促使产业人群的快速增长目前十三页\总数一百六十一页\编于十一点（1）平板显示器件产业

该产业在南海奇美电子这一行业领头羊的带领下，以生产TFT－LCD为核心，发展平板显示器件相关产业，并形成布局合理、配套功能完善的显示器产业链。

2008年7月，南海经济开发区获得“中国（广东）平板液晶显示产业基地”称号，这标志着国内最大的液晶电视模组生产基地进入了全面的运作。（2）汽车零配件产业

南海经济开发区及其周边拥有整车及汽车配套企业约50家，汽配产业的总投资金额达到24.2亿元人民币。现已吸引包括世界500强企业日本本田株式会社、日本旭硝子、日本丰田纺织、日本爱信精机株式会社等在内的一大批优质汽配项目进驻，实现了本田、丰田、日产三大日本汽车生产厂商的汽配供应商齐聚南海的格局。（3）智能家电产业

开发区从上世纪90年代开始发展家电产业，并逐步形成了比较完善的产业链。近年来，开发区大力扶持该行业改造升级，以智能家电为发展目标，引进了包括世界500强企业之一的东芝电器在内的多家国内外知名企业。

如今，东芝家用电器与TCL小家电、伊立浦电器、爱庭电器、朝野科技等知名家电企业已构成了南海家电产业群，既完善了南海家电业的产业配套，又承接了全球性家电制造业梯度。（4）半导体照明产业

半导体照明技术（LED）是第三代光电照明技术，被公认为21世纪最具发展前景的高科技之一。

南海经济开发区产业基础雄厚，区内不但拥有与光电照明息息相关的汽车配件、照明灯饰、平板显示背光等产业；还拥有多家光电照明企业，以雪莱特光电为代表的光电照明企业群逐步形成。（5）风力发电设备制造产业

南海经济开发区将利用东兴风盈风电设备有限公司和南方风机有限公司作为龙头企业的契机，通过规划风电设备产业专区，引入风电设备产业的上下游企业，逐步形成规模较大、配套完善的风电设备产业链。

区域发展——产业驱动

产业的升级换代促使产业人群结构从低往高调整目前十四页\总数一百六十一页\编于十一点

区域发展——产业驱动研发能力增强，产业发展后劲提升：广东平板显示产业技术研究院等平板显示产业研发机构的纷纷入驻，为该产业的发展提供了有力的科技研发支持。以中山大学佛山研究院南海半导体照明工程产学研中试基地为代表的一流LED研发机构现已聚集南海经济开发区，为该产业的发展带来技术支持。已入驻开发区的广东东兴风盈风电设备制造有限公司拥有自主的研发团队，是国内拥有800千瓦风电机组生产能力的风电设备生产厂之一，填补了省内风力发电主力机型生产空白。公司正在研发1.5兆风电机组，计划近期内增资扩产。软件园已入驻高新技术企业和研发机构：国凯数字媒体，朗肽生物制药，百合医疗，天富软件，南海国际工业设计基地。高等教育产业：南海经济开发区是广东省主要的高等职业教育基地之一，区内拥有广东轻工职业技术学院、华南师范大学南海校区、南海东软信息技术学院、广东省石油化工职业技术学校等高等院校，在校师生约40000人。这里的办学方向是为社会和企业培养高级蓝领人才，每年面向社会提供毕业生约10000人。开发区附近还有佛山科学技术学院、佛山电大、广东商学院三水校区等多所高等院校；距离华南地区的科技教育中心——广州大学城也仅需30分钟车程。目前十五页\总数一百六十一页\编于十一点本项目位于众多高快速路构成的立体交通网络中心，30分钟车行半径覆盖禅桂中心城区、广州中心城区物园区域发展——交通驱动西二环高速广三高速广佛高速佛山一环国道32530分钟车行范围目前十六页\总数一百六十一页\编于十一点佛山新火车站选址在南海狮山与罗村交界处，总占地面积约4平方公里，计划设计为10站台，2013年12月建成。佛山新火车站（佛山西站）的功能将为广佛“四主一辅”的“广州西站”，进入国家级铁路枢纽系统。广佛环线、佛山地铁3号线和广佛肇城际轨道交通、广佛BRT均将引入佛山新火车站。佛山西站魁奇路交通枢纽中心东平新城交通枢纽中心依托南广、贵广铁路，广佛环线及广佛肇城际轨道线路，佛山地铁3、8号线佛山三大交通枢纽已经显现狮山禅桂快速直达佛山新火车站选址狮山：狮山成为珠三角重要门户之一区域发展——交通驱动目前十七页\总数一百六十一页\编于十一点南海将在全区规划三条BRT线路，打造南海“十字形”的快速公交骨架网络，实现东部板块与广州铁路新客站的快速衔接，以及西部镇街与佛山新火车站的衔接，同时决定在13年底前将18条公交线延伸至广州市区。南海区交通局计划分近、中期两阶段开通从西樵车站、官窑车站、丹灶车站、里水城区、狮山大学城和佛山新火车站等交通枢纽、站场到广州铁路新客站的公交线路。BRT线路：广州铁路新客站——南番大道（海怡大桥）——三山新城——罗村——佛山新火车站——狮山新城。佛山地铁3号线一期工程容桂～佛山西站段线路长度59.5公里，将与在建的广佛地铁在桂城站和东平站交汇和换乘，构成十字交叉线走向，途经容奇、德胜、大良、伦教、北滘、乐从、文华路、季华路、南海大道、文昌路、佛山火车站至佛山西站；二期工程将通往狮山大学城。规划建议该项目2010年初开工建设，2016年建成通车随着地铁、BRT全面对接佛山西站，狮山将迎来真正城市化、中心化时代区域发展——交通驱动目前十八页\总数一百六十一页\编于十一点松岗镇1980年到2006年城区面积变化单位：平方公里811451980年2006年一产二产三产66826人口与就业:增加了近5万个的就业岗位，解决了本镇剩余劳动力下辖1个城区办事处和10个村民委员会，常住人口3.31万人，外来人口6万人

产业结构:“三区互动”发展模式镇内已形成了南国桃园、松夏工业园和新城区产业布局，三大产业区互动发展，卓有成效。松岗发展历程松岗镇以南国桃园旅游业为第三产业的龙头,推动和促进了一、二产业的协调发展,实现了综合经济实力快速提高，加速了城市化进程，其发展模式也被称作“松岗模式”目前十九页\总数一百六十一页\编于十一点松岗镇拥有一定的自然资源和良好地域通达性，被经济相对发达城市合围，不具备强势地理优势,但拥有消费巨大的旅游市场区位分析:松岗并不具备很强地理优势松岗镇隶属广东省佛山市南海区,镇域南北长8.8km，东西宽8.2km，面积42.49平方公里.地处珠江三角洲腹地,虽然位于广佛都市圈重要区位上，但是东南西北分别有三水、大沥、官窑、狮山，与其他城市相比：人流、物流、信息流都处于弱势自然资源分析:广东著名的桃花之乡松岗镇东北部，包括平顶山、尖峰岭等十多个山岗是珠江三角洲内自然条件尚末受到人为破环、污染的地区之一。交通状况分析:已经形成了现代化的交通网络东距广州，南抵佛山均12公里。禅炭公路、桂和公路、龙头路、山南大道呈“井”字型分布，50公里长的环镇公路把镇内交通网络连成一片,水路可直达广州。旅游市场分析:珠三角是我国最为发达、最具活力的旅游区域以广州、深圳为代表的珠三角城市群成为目前全国最富活力、旅游经济最为发达的区域，两市的旅游经济综合实力近年保持在全国同类旅游城市的前两位，旅游潜力巨大。开发南国桃园旅游度假区大力发展第三产业目前二十页\总数一百六十一页\编于十一点松岗的发展是以旅游休闲业为第三产业的主导产业，带动餐饮业、房地产业和休闲娱乐业兴旺发展，成功促进了城市化进程1980199220042005萌芽期缓慢发展期快速增长期决定建设南国桃园后，封山育林，区内的一草一木，一沙一石都不准乱砍、乱挖；周边一千米内不准建工厂，原有的逐步迁移。自1995年11月开园以来，南国桃园的游客量每年以25%的比例上升。1992年底，松岗镇决定利用天然石林及山塘水库等自然风光开发南国桃园旅游度假区.每年南国桃园接待的人流量达120万到130万人次，最多达到200万人次。

政府有意向开发旅游业19951999年被列为省级旅游度假区中央电视台南海影视城落户松岗南国桃园

。1999规划建设“松桃商业带”修建横纵两条共3公里的新路，实现新城区和南国桃园有效对接。

南国桃园2003年被评为佛山新八景之一后，名气大升

20032005年1月南海区划调整后，原松岗镇与狮山街道、官窑镇、小塘镇合并为狮山镇

旅游业发展历程目前二十一页\总数一百六十一页\编于十一点南国桃园的自然资源和配套旅游设施自然资源通隆岩鹭鸟保护区碧波湖南海观音寺…央视南海影视城鹭鸟保护区南国桃花南国桃园占地6.8平方公里,由平顶山、尖峰岭组成，是广东著名的桃花之乡配套设施乡村俱乐部桃源夜总会野战俱乐部高尔夫训练场怡院酒店南海影视城桃源玉宇：四星级酒店桃源假日会所…开发方式：引入了数十亿元外资进行开发，发展过程中成功引进中央电视台南海影视城，枫丹白鹭酒店和高尔夫球场等高档项目，使南国桃园已成为一个品位和知名度较高的旅游度假区单位：万人南国桃园年接待游客量目前二十二页\总数一百六十一页\编于十一点松岗镇坚持“工业立镇”的发展方向，确立以家电产业为主导产业，积极引进和培育家电规模企业，南国桃园旅游业的发展同时也促进松夏工业园的产业发展200420061994松岗镇开发松夏工业园国内外家电产业的龙头企业入住松夏工业园，工业园二期开发已经开始20022002年，松岗镇成立家电技术创新中心和家电行业协会，政府引路发展家电产业。实现家电产业集群发展家电业发展历程缓慢发展期快速增长期地理位置：松夏工业园位于松岗镇北侧的山岗荒地，占地面积约为10平方公里，工业园东距广州，南抵佛山和广州国际新机场都是25分钟车程,被誉为“珠三角首座园林式工业园”产业现状：松夏工业园的主导产业是家电产业，现在共有企业113家，其中45家为家电企业，园区中设立有家电创新中新，TCL和东芝的合作项目正在开展。园区快速发展期间入园企业和投资总量单位：亿元工业园和南国桃源的快速发展处在同一阶段，达到了互动的效果目前二十三页\总数一百六十一页\编于十一点南国桃园对于松岗整体经济的推动作用一是有利于直接带动全镇饮食业、旅业、运输业、商品零售业等以服务为主的第三产业的迅速发展1993年，松岗只有两家略上档次的餐馆，一家供销社旅馆20多个床位到2002年截止，松岗拥有数十个大酒店，四星级宾馆一家，餐饮营业额达到近4亿人民币二是间接带动第二产业即工业的迅速发展

90年代初全国经济低迷，招商引资困难重重随着南国桃园建设的推进，环境效应发挥了作用,使松夏工业园在周边镇众多工业园中，脱颖而出，至今已引入有一定规模的外来企业113家，投资总额超过40亿元，从业人数1.2万人三是很大程度上解决“三农”即农村、农业、农民的发展问题大量的农村富余劳动力,农民生活贫困南国桃园的发展带旺了饮食业、旅业、运输业、商品零售业以及松夏工业园的开发，不但使松岗接纳了４万多外来工前来务工经商，而且最大限度地解决了本镇农村大量富余劳动力的就业问题四是加快了城市化进程1980年左右，城区的面积仅有０．１０６平方公里2004年左右，城区的面积达到4平方公里目前二十四页\总数一百六十一页\编于十一点松岗的房地产业随着二三产业的平衡发展和城市的扩张，由旅游度假类的第二居所演变成常驻性住宅，价格也一路攀升2005年1月南海区划调整后，原松岗镇与狮山街道、官窑镇、小塘镇合并为狮山镇元/平米狮山房地产价格的变化（均价）南国桃园里主要由三个大的楼盘：天安鸿基花园、汇江假日花园和香格里拉花园。近期开发的汇江假日花园已经明确表示楼盘定位是常住性住宅名称建筑类型占地开发商客户天安鸿基花园别墅，洋房60万m2天安投资有限公司客户多是度假，投资，外地居多香格里拉花园别墅，洋房60万m2南海濠迈置业有限公司汇江假日花园洋房、小高层、独立/联排别墅佛山市南海汇江物业有限公司佛山市区为主，大部分为私营业主，自住目前二十五页\总数一百六十一页\编于十一点新城区发展历程2008建有控宽50米的工业大道、商业大道、桃园西路，铺设进口改性沥青的禅炭公路松岗路段。并投入500多万元在道路沿线实施亮化工程。又先后完成了禅炭公路二期改造工程（在桃园西路至原官窑收费站铺设进口改性沥青）、工业大道铺设进口改性沥青工程以及山南大道改造工程，并彻底清拆了辖区内所有的砖厂。松岗镇以松岗河两岸为建设重点，在建成沿江南路的基础上，加快沿江北路、松岗广场的建设步伐，打造“一河两岸”格局。2010投资1500万元的商业广场基建工程已接近尾声，预计8月底交付使用；投入150万元建设的美食街已竣工，90%商铺已出租；加快城区的南拓，承接大沥商业圈的辐射，计划今年５月前建成工业大道三期，增加南面出入口。“风情美食街”为“南国桃园旅游度假区休闲观光农业园”的重点项目之一，位于南国桃园旅游度假区以东，西邻桂和路的石泉街。规划将因近年来接受南国桃园旅游度假区的辐射而形成了一定规模的农家乐及特色美食的石泉街，打造成一条集餐饮、休闲娱乐、运动功能为一体的2公里风情美食街。2020新城区和南国桃园融为一体至2020年,松岗的“农家乐”将建设为4个区域,分别是风情美食街、田园乐、花世界和桃花品牌基地。“花世界”在南国桃园高尔夫球场周边；石泉、沙水等村一带,将打造为“桃花品牌基地”；松岗办事处对面的片区,将重点打造以蔬菜种植、农艺示范为主的“田园乐”。在禅炭公路以东建设东部板块——松桃商业带，即在南国桃园碧波湖南面开辟一条道路，连通松岗广场，经沿江北路、南海花卉城与桂和路衔接。道路沿线土地发展房地产、餐饮、商贸业，沿路形成一条打通松岗城区与南国桃园，具备娱乐休闲、康体餐旅功能的商业带。缓慢发展期快速增长期松岗镇坚持“旅游兴镇”的发展路线，将实施两大亮点工程，把“三区”的互动提升到更高层次，融合成良性互动的东西两大板块，使其升华为一种“人与自然、经济与社会、生态与环保协调发展”的经济模式，打出松岗品牌。亮点工程A：建成东部松桃商业带雏形目前二十六页\总数一百六十一页\编于十一点亮点工程B：打造西部松夏工业园新区松岗镇坚持“旅游兴镇”的发展路线，将实施两大亮点工程，把“三区”的互动提升到更高层次，融合成良性互动的东西两大板块，使其升华为一种“人与自然、经济与社会、生态与环保协调发展”的经济模式，打出松岗品牌。松夏工业区南国桃园松岗新城区西部松夏工业区新区东部松桃商业带雏形至2020年，“三区”互动变为“两区”相辅，形成工业区与商住区泾渭分明的局面。融合南国桃园与新城区为松桃商业带雏形，增强本项目区域的生态宜居度，抬升地段价值。工业园向西北拓展旅游配套商业区向南拓展目前二十七页\总数一百六十一页\编于十一点本区域属性改变：由传统工业园区向生态产业新城转变目前二十八页\总数一百六十一页\编于十一点快速发展区域房地产发展模型：模型一：区域城市化发展阶段城市价值城市发展阶段城市起步阶段城市形成阶段城市发展阶段城市成熟阶段0.5≤K＜1工业化前期，工业发展带来第一次人口转移原住民为主，新进人口群稳定K≥1工业化快速发展阶段工业发展带来第二次人口转移浪潮区域人口快速增加Q≥50％初步进入城市社会外来人口增加大于原有居民技术密集型的制造业和新兴第三产业迅速发展Q≥65%或者Q≥70%进入成熟的城市社会工业化已经到尽头现代城市文明广为普及城乡人口格局呈现基本稳定的态势注：K为城镇人口增长系数

Q为城镇人口比重目前二十九页\总数一百六十一页\编于十一点区域发展研究——区域城市化经历四个发展阶段20年后：成熟阶段——新规划拉动06-20年：发展阶段——房地产拉动00-06年：形成阶段——产业拉动92-99年：起步阶段——旅游拉动1995年11月开园以来，南国桃园的游客量每年以25%的比例上升。以旅游休闲业为第三产业的主导产业，带动餐饮业、房地产业和休闲娱乐业兴旺发展，成功促进了城市化进程松岗镇坚持“工业立镇”的发展方向。94年松岗镇开发松夏工业园，2002年，松岗镇成立家电技术创新中心和家电行业协会，政府引路发展家电产业。06年实现家电产业集群发展。

松岗的房地产业随着二三产业的平衡发展和城市的扩张，由旅游度假类的第二居所演变成常驻性住宅，由资源型别墅大盘演变成居家型洋房社区，带来了大量常住人口，价格也一路攀升。广佛、广佛肇轨道交通建设，铁路、轻轨、地铁、高速公路立体化路网的铺开。目前三十页\总数一百六十一页\编于十一点城市价值城市发展阶段起步阶段（92-99年）城市价值因为预期而提前释放产业发展推动区域城市化发展，白领通勤社区初现端倪区域入住人口的增加与产业的逐渐成熟，推动区域配套升级，城市快速发展区域正处于城市化发展阶段，城市价值将在2020年后得到体现，项目预计2012年入市，仍处于形成阶段形成阶段（00-06年）发展阶段（06-20年）成熟阶段（20年后）下一轮发展城市新规划将推动城市向新的高度与方向发展目前三十一页\总数一百六十一页\编于十一点快速发展区域房地产发展模型：模型二：区域房地产发展阶段精神追求别墅+公寓（产品形式）普通住宅酒店成熟阶段发展阶段形成阶段起步阶段大盘时代主流居家多元化时代大狮山时代第四代地产模式第一代地产模式：大盘社区为主第二代地产模式：二、三房居家产品为主第三代地产模式：商务、公寓产品为主目前三十二页\总数一百六十一页\编于十一点大狮山时代本项目建立项目的定位方向项目的定位方向本项目战略地位：跟随区域主流发展趋势，企业短平快项目目前三十三页\总数一百六十一页\编于十一点项目发展模式——基于目前市场认知03Thespiritofmarketing①项目产品模式——市场主流产品研究②项目发展模式思考——基于市场发展模式③项目发展模式选择——明确项目的发展模式目前三十四页\总数一百六十一页\编于十一点广州丹灶小塘狮山金沙官窑松岗罗村禅城区桂城平洲盐步大沥黄岐里水和顺西樵三水顺德区域认知：受价格和资源占有的趋使，松岗已成为大佛山东部置业的热点区域10年上半年各区域均价分布图松岗已成为大佛山东部置业价格洼地三水：5237元m2顺德：5982元m2广州：11873元m2禅城：9943元m29680元/m26290元/m23672元/m25726元/m24548元/m27436元/m27387元/m220276元/m29945元/m28275元/m26162元/m27857元/m25231元/m25451元/m2目前三十五页\总数一百六十一页\编于十一点区域认知：高市场成交量及遥遥领先片区的成交均价，使松岗无疑成为广受认可的主流热点区域松岗已成为南海中部板块快速发展区域2009年松岗商品房成交面积为21.2万平米，整个大狮山市场成交59.4万。松岗成交量占大狮山市场的35.7%，超越小塘和官窑的总和。单位：万平米06-09年大狮山各镇成交面积（平米）年份狮山镇成交均价（元/㎡）2008年狮山镇-狮山4536.57狮山镇-松岗6019.72狮山镇-小塘1852.33狮山镇-官窑3482.942009年狮山镇-狮山4726.92狮山镇-松岗5644.65狮山镇-小塘3305.12狮山镇-官窑3968.6目前三十六页\总数一百六十一页\编于十一点市场研究——房地产市场区域房地产成为南海中部板块热点区域030405060708091005年之前，典型的大盘拉动，区域供应基本以南国桃园内各资源别墅项目为主。06年起，海逸系主流居家型项目大量入市，促使区域城市形成，并形成片区洋房第一品牌形象汇江假日花园一期海逸盛世桃园海逸锦绣桃园二期天安鸿基花园一期天安鸿基花园三期保利东湖林语别墅海逸锦绣桃园三期香格里拉花园四期公寓嘉景华庭一期香格里拉花园一期汇江假日花园二期海逸锦绣桃园一期海逸盛世桃园天安鸿基花园二期嘉景华庭一期海逸锦绣桃园11保利东湖林语洋房嘉景华庭二期海逸盛世雅居天安鸿基花园三期10年起，嘉景华庭、保利东湖林语洋房大批量入市，松岗进入洋房战国时代目前三十七页\总数一百六十一页\编于十一点房地产拉动促使区域向主流居住区域方向发展

①产业发展提升区域发展②区域宜居性增强居住价值③居住人口增加目前三十八页\总数一百六十一页\编于十一点市场主流产品面积：居家型产品——110-140平米三房成为市场主力户型。2009年成交套数最多为小三房、大三房、四房单位，主要与本年度推货类型相关；其余小户型单位由于可售货量较少，第一季度后基本售罄。其中以大三房成交价格最高，而四房单位由于一二期积压存货较多，客户群面窄，价格适当偏低保证顺利出货。2010年上半年以三房成交为主，四房仅占16%；2010年上半年推货以9栋1、2、4、7、8座三房为主，四房由于存货较多并未推出大量新货。目前三十九页\总数一百六十一页\编于十一点市场主流产品户型：经济型产品——2+1、2+2房成为市场主力户型。嘉景华庭11月推出1座75-92㎡新品，截至11月15日的销售情况如下表1座销控表嘉景华庭物业类型面积段户型梯户比套数套数比已售套数消化率18F小高层75-791房2厅1卫+1多功能房1房2厅2卫+2多功能房2梯4户4974.24%3163.3%922房2厅2卫+2多功能房2梯4户1624.24%1381.3%1122房2厅2卫+2多功能房2梯4户11.52%00%合计664467.7%2009年锦绣桃园102㎡以下小户型前5月迅速先期消化完毕。目前四十页\总数一百六十一页\编于十一点市场主流总价区间：总价箱体明显——主流走量价格总价75万以下，首付23万以下各项目小户型产品主流总价区间段（南海房管局10月数据、世联数据平台）不同总价区间的月供额度从图表分析，区域内中小户型产品的主流总价区间基本在50-75万之间。从图表分析，按首付3成，按揭30年计算，当总价在70万以下时，其月供在2700元以下，目前松岗2/3房月租金基本在1700-2800之间，基本可以供可当租。嘉景华庭锦绣桃园中恒海晖城水晶湾花园穆天子山庄总价月供目前四十一页\总数一百六十一页\编于十一点香格里拉花园公寓定价过高，导致滞销；锦绣桃园由于项目无外部景观资源，楼盘整体质素中档，四房单位定价较低，但销售依然缓慢。从市场数据可知，大户型产品在松岗市场局面尚未打开，客户接受度低。点评：户型较差，围合式连体楼设计，景观采光都很差；半山公寓组团总共185套，08年年初入市，销售至09年底不到50%，消化速度缓慢。点评：锦绣桃园90~130小面积产品消化迅速；6号楼楼王161平方米四房户型设计合理舒适，但至2009年9月只售出4套，均价5000。松岗锦绣桃园：正对中心园林161香格里拉：半山公寓160-200松岗在售大户型仅香格里拉及锦绣桃园2个项目，消化缓慢，价格实现不高

市场非主流大户型产品销售状况：目前四十二页\总数一百六十一页\编于十一点10年市场在售洋房项目销售横向比较：月份项目名成交面积成交套数成交金额成交均价项目名成交面积成交套数成交金额成交均价项目名成交面积成交套数成交金额成交均价5月海逸锦绣桃园845.72747005505558嘉景华庭314.78416669845296香格里拉花园公寓1589816608485104526月810.586428962152927233.0688362074815006594.132579092197477月3340.15271754319152522704.2233139135295145615.5636399382103968月3169.41241706537553843036.2139153260445048180.9211830910101209月5583.64231481959563813607.06166739362135434846.2489738431060510月2073.04161150190855481759.6123951124854051249.896112892549032合计15822.5122865826045472.128654.943531505614995254.35075.7245089279510026.75锦绣桃园月均走货20套，均价实现5472元/平米，总金额实现8658万嘉景华庭月均走货59套，均价实现5254元/平米，总金额实现1.5亿香格里拉花园公寓月均走货不足一套，均价实现10027元/平米，总金额实现5089万锦绣桃园均价高出嘉景华庭4%，但总金额实现比嘉景华庭低74%，月均走货速度比嘉景华庭低66%。目前四十三页\总数一百六十一页\编于十一点外部市场主流类别墅产品：汇江假日花园首二期占地160亩，位于南国桃园内碧波湖畔，复式（空中别墅、叠加式别墅）客厅中空高达6.4米，面积段178—327m2，叠加式别墅在2005年5月28日开始正式发售，为南海首创，这也是汇江假日花园推出全新二期项目中的主推产品。二期产品共189套，其中13栋独立湖滨别墅，66套叠加别墅，97套风景洋房。在二期“桃源印象”中，还增加了60多亩“休闲农庄”，满足现代人对回归自然生活的诉求。项目已售罄。时代桃园西岸项目位于狮山大学校区内，占地10万平方米，容积率0.79。时代依云小镇周围华南师范大学、东软信息技术学院、广东轻工职业技术学院、广东省石油化工职业技术学院等国内著名高校环绕，直接带动区域内文化氛围的提升。252席山地别墅依山而建，随山体高低起伏，保留了最原始的生态坡地地貌，承继三个湖两座山的灵动。叠加别墅有6米高空中廊苑，面积段250-280平米，南北通透，超大景观露台，营造舒适的生活环境。时代桃园西岸汇江假日花园类别墅产品叠拼均依托资源而成立，时代桃园西岸主打强势教育资源，汇江假日花园主打自然资源及旅游区配套资源，鉴于性价比较高，客户接受度较好目前四十四页\总数一百六十一页\编于十一点松岗洋房产品：居家型产品——110-140平米三房成为市场主力户型；经济型产品——2+1、2+2房成为市场主力户型；主流走量价格总价75万以下，首付23万以下；大平面洋房产品为非主流，走量缓慢，实现高价很困难。外部市场类别墅主流产品：狮山类别墅产品均依托强势自然景观资源或强势教育资源成立，普遍位于南国桃园或狮山大学城内，鉴于性价比较高，客户接受度好。主流产品研究小结目前四十五页\总数一百六十一页\编于十一点松岗洋房主力客户：主流职员、个体户——家庭结构简单的首置、首换的地缘型年轻夫妇。1、客户地缘化：客户主要来自于松岗占40%，其次为大沥占30%，其他以官窑、里水、黄岐、和顺等约占25%；2、客户年轻化：客户年龄普遍较为年轻，其中31-35岁占到了38%、36-40岁占29%、25-30岁占20%，客户家庭人口较为简单，以年轻夫妇为主，77%来访家庭人口不超过3人。大沥市场份额呈现上升趋势，随着南海东部板块均价高企，松岗逐渐显现价格洼地的优势，作为最邻近东部板块的镇区，松岗最先接受高房价挤出的刚需客户。目前四十六页\总数一百六十一页\编于十一点南海中北部四镇里水、和顺、大沥、大狮山中高端客户调查研究:以私企业主/生意人/泛公务员为主力军，需求以升级居住环境为主对镇区客户的调查采取问卷访谈方式：街访与资源客户客户样本来自和顺、里水、大沥、狮山，以企业中高管、公务员、泛公务员、专业市场老板为主要调查对象。客户样本数为45人。镇区客户当前置业特征：1、自建房居住比例大2、外流趋势，高端客户升级居住需求流向房地产发展相对成熟的黄岐或桂城。目前四十七页\总数一百六十一页\编于十一点南海四镇中高端客户调查研究物业类型偏好：小高层＞多层＞高层（别墅除外）户型结构偏好：复式＞平面＞跃式对物业类型的偏好调查：除却一贯对别墅产品的偏好外，小高层最受客户的欢迎（尤其带电梯）。心理感受上是从平房搬入楼房，居住模式的升级革新对户型结构的偏好调查：客户群体多拥有自建的多层住宅，基于传统居住习惯，对复式偏好最高，平面其次。有趣的是，我们注意到部分女性客户更关注如跃式等新颖的户型结构。目前四十八页\总数一百六十一页\编于十一点镇区客户习惯居住于较宽敞的空间中，不喜欢拘束和压抑，一部分客户更是由于面子等原因倾向于选择较大户型。中高端客户基本上已经是多次置业，较强调生活的舒适性，三房成为他们的主流选择；四房及以上则是高端客户选择的方向。南海四镇中高端客户调查研究户型偏好：130-160平米为主；房间数偏好：3/4房为主目前四十九页\总数一百六十一页\编于十一点交通是客户购房时的首要考虑因素。对中信山语湖客户访谈可知，客户对湖山景观的认可度最高，且大大高于高尔夫景观。介于客户对山语湖项目高层产品的购买意愿并不强烈，优质的湖山景观资源就成为了本项目最强力的购买驱动力和最需要打造的核心竞争力。南海四镇中高端客户调查研究购买决策因素：交通＞资源＞社区配套（占有型偏好强烈）目前五十页\总数一百六十一页\编于十一点客户描述：李先生，50岁左右，大沥某铝材企业老板学历：中学毕业家庭人口：5人，夫妻两人，有3个孩子，大女儿已经出嫁，儿子即将结婚，小女儿在广州上学。车：两辆当前居住状态描述：南海碧桂园，别墅，3层，约400平米夫妻两人和儿子、媳妇4人住在一起对当前居住环境的评价：比较满意，觉得是身份的体现。“住在这里还不错啊，环境还可以，现在家里就四个人住，房子够大的了。”“这里面住的人也都是一些老板什么的。朋友们来我家里的时候，也觉得这里不错。”南海四镇中高端客户调查研究：典型高端客户深访——来自大沥的某铝材老板关键词：本地人/学历不高/家庭结构以两代居为主目前五十一页\总数一百六十一页\编于十一点1、是否有再置业打算：“我们家在好多地方都有房子了，在广州那边，在禅城那边都有房子。”“我小孩马上就要结婚了。要是他们两个想要出去住的话，还是有可能要买一套房子的。不过我还是觉得他们应该跟我们住在一起。”2、再置业产品倾向：房子只要好，价格无所谓。“房子嘛，我看得多了。哪里的房子都看过，经常在外面跑，所以在广州和禅城也买了房子的。”3、再置业配套需求：对能体现身份档次的配套有兴趣，重视学校“当然游泳池、健身的地方、娱乐的地方都要有的。本来就是买了去玩的，所以这方面的东西当然要齐全了。”“平常一般也没有什么时间，所以有时间的时候也就是会和一些生意上的朋友去打打高尔夫球，找个喝茶的地方聊聊天。这也是生意的一部分嘛。”“学校当然重要了。我们这一代人没读什么书，肯定希望以后孙子、孙女都可以上最好的学校。要在这方面花钱是没问题的。”目前五十二页\总数一百六十一页\编于十一点基本信息：胡先生，35岁左右，三口之家，夫妻2人，小孩1个，上小学。TCL的部门经理，家里有1辆车，现租住在穆天子山庄，月租2500元左右，现在妻子孩子都不在身边，以后打算长期在此发展的话妻子会过来，将有买房需求潜在置业需求访谈：1、是否有购房打算：有刚性需求。“刚刚调到这边工作，以后老婆孩子都要过来，自己一个人租房住无所谓，家里人来了肯定要买房啊”。2、置业产品倾向：120㎡左右的3房，价格100万以下。“我们一共三人，住三房的房子刚好差不多，来个客人也还比较方便。”“价格不能太高，像香格里拉的房子虽然很好，但是价格太高，一套房子下来300多万了，住不起”南海四镇中高端客户调查研究：典型中高端客户深访——来自南海电子工业园的胡经理关键词：35岁左右/部门经理/教育资源目前五十三页\总数一百六十一页\编于十一点3、配套的看法：重视学校配套，对商业配套不是很在意。“商业配套不需要太多，有个超市能满足基本生活需要就够了，商业做的太多反而会搞得整个环境都很乱、很杂。“学校很重要，如果学校很有实力，如果孩子能在这里上学住在这里也是可以考虑的”“文体公园应该是社区里面大家健身，认识交流的好场所，篮球场，羽毛球馆等各种健身房都配备是最好的。”4、对于本项目的兴趣：

认可点：教育资源“桃园中学学校资源很好，如果你们的房子做的很好，价格也不是太高，我还是很有兴趣的”目前五十四页\总数一百六十一页\编于十一点关键词：30-45岁/文化/换房/整体品质感客户描述：黄小姐，30岁，外地人南海工业园管理人员，大学本科毕业结婚2年，马上要生小BB了，丈夫是本地人（有自己的生意，规模不大）黄小姐谈吐好，举止优雅，回答问题比较耐心，但涉及价格/收入一类隐私问题十分谨慎当前居住状态描述：丈夫家的自建房和丈夫的父母还有丈夫的妹妹一起住对当前居住环境的评价：比较满意，但近期考虑分开住。“自己盖的房子住起来挺舒服的，但是要是自己能有一套小区的房子就更好了。毕竟那样会感觉有个人空间一点，我们也不愿意住得太远了，这样照顾老人什么的都方便。”“他觉得住在镇中心比较好，或者是个什么都很齐全的大盘，否则生活太不方便。”镇区中高端客户调查研究：典型中高端客户深访——来自南海工业园的黄小姐目前五十五页\总数一百六十一页\编于十一点1、是否有再置业打算：“想是有想过自己买一套房子，两个人买一套房子没有问题的。”“BB马上就要出生了。可能近两年不会搬出去住，毕竟和父母住在一起照顾小孩子比较方便。但是过两年还是有可能要搬出去的。”2、再置业产品倾向：户型面积不适宜过小，最少要3个房满足空间功能需求“我想买个大点的3房，3个人住起来应该是比较舒服的。3房嘛，有个房间可以用来做书房，平常看看书，听听音乐，也不会吵到他和小孩子的休息。做客房他的父母偶尔也可以过来住。”3、再置业配套需求：对高档配套兴趣不大，对环境要求高，因为孩子的原因会关注教育“我很喜欢那边的山山水水，听你们讲的应该是很不错的。空气质量什么的也应该很好。”“旁边要有超市，平常买菜什么的一定要方便，要不然的话，那么远怎么都不方便啊。最好是能有一些比较有档次的咖啡馆什么的，朋友来了能去聊聊天，也比较有面子。”“学校肯定是非常重要的。BB马上就要出生了，你们有幼儿园吗？”目前五十六页\总数一百六十一页\编于十一点需求总结高端客户中高端客户客户构成企业主/高管、政府高级公务员、生意人企业中高管、政府公务员、小生意人(已有5年以上积累)、小企业主购房目的改善自身居住环境、追求身份地位的体现改善自身居住环境，提升生活质量意向购买产品物业别墅大平面复式类别墅多层/小高层面积300以上200-300约300200-250130-160户型独栋/双拼4房及以上联排为主3房为主重视因素交通、区位交通、区位配套体现身份、有档次的享受型配套及资源（eg.酒店/会所/一线资源等）日常生活配套尽量完善，有档次的配套（eg.超市等）资源山湖景观资源、高尔夫资源山湖景观资源、学校资源本地情结/周边企业主为主的群体/居住环境升级体验南海四镇中高端客户小结与本项目不匹配与本项目匹配目前五十七页\总数一百六十一页\编于十一点禅桂城区客户调查研究：价格驱赶型：来源范围较广，绝大部分受价格因素驱动，期望有真正的城区替代性楼盘推出调查显示：禅桂客户普遍表示松岗楼盘相对禅桂城区的低价格水平是吸引他们在此置业的最主要因素，对于产品，认为相对城区楼盘还差距很大，一旦价格优势失去，其他区域可替代项目很多，希望有真正的城区替代性楼盘推出禅桂客户松岗置业主要关注点禅桂城区客户访谈语录：“小区太小，主要是价格便宜而且地段好，所以买下。上学和就医也挺方便(附近有桃园中学和松岗医院)，附近有好点的小区，价格适中考虑买一间大的。”——慧港国际业主“原来有些亲戚都买附近楼盘，现在他们因为松岗没有休闲消费活动，现在都没住，出租了！有钱人都去桂城或者禅城买房啦！”——九鼎国际城业主“锦绣桃园形象做得还可以，产品中规中矩吧，完全满足居家需求”——保利花园客户目前五十八页\总数一百六十一页\编于十一点松岗客户：洋房主力客户为职员、个体户——家庭结构简单的首置、首换的地缘型年轻夫妇，但随着产业结构的升级换代，大批高素质的产业人员流入松岗，预期将来对中小户型的需求将扩大。禅桂中心城区客户：价格驱赶，期望有真正的城区替代性楼盘出现；地缘拉动，追求居住面积及环境的升级南海中北部四镇客户：高端、中高端享受型客户考虑别墅、类别墅、大平面洋房产品，但认为具备珍稀景观资源的前提下才会考虑上述产品；中高端换房客考虑中大面积洋房产品，看重舒适度及配套教育资源，不看重景观资源。本项目目标客户小结目前五十九页\总数一百六十一页\编于十一点项目的限制总建面：140904平米，规模中等环境：周边环境弱，居住纯粹度低资源：非强势景观资源、高压线走廊从地块北部穿过，占据18825平米用地指标：规划限制多，产品力有限本项目：领导者，引领区域主流产品面积目前六十页\总数一百六十一页\编于十一点项目的产品定位——引领主流市场产品定位户型户均面积赠送面积建面比例两房701020%小三房901550%大三房1152020%四房1402510%目前六十一页\总数一百六十一页\编于十一点二、区域的主流市场研究。视角1.项目产品研究视角2.项目发展模式目前六十二页\总数一百六十一页\编于十一点2010年1月1日-2010年7月30日亚艺板块市场表现未来竞争分析

10年3季度10年4季度11年1季度11年2季度11年3季度11年4季度天安鸿基花园，总占地面积60万平方米，总建筑面积18万平方米，共四期，一、二期已售罄，在售三期独立别墅426-456平方米、联排别墅360-426平方米香格里拉花园，一期洋房、别墅尾货；四期157-250方公寓余18套嘉景华庭，用地面积约4.3万平方米，住宅建筑面积约10万平方米，以70-130㎡的2房、3房、4房户型为主，共15栋小高层洋房，余12栋货量，约8万建面海逸锦绣桃园，进入后期销售阶段，目前在售168方、133方、111方三房四房，约120套汇江假日花园已售罄。南国桃园各项目开发进入尾声，别墅部分仅有保利东湖林语填补空白，洋房部分供应量激增，总建面达到45万方。2011年起松岗正式告别别墅主导时代，进入洋房战国时代保利东湖林语，占地约11.7万㎡，总建41.8万㎡，32栋低密度住宅和七座超高层洋房组成，双拼350-380平米，联排280平米，洋房80-200平米，洋房部分约35万建面海逸盛世雅居，已动工，预计2011年5月入市，占地面积6000平方米，建筑面积20000㎡，以小高层为主目前六十三页\总数一百六十一页\编于十一点基于目前发展模式的思考模式一：社区模式

中恒海晖城模式二：产品模式

嘉景华庭、海逸锦绣桃园模式三：资源模式

时代桃园西岸、天安鸿基花园

目前六十四页\总数一百六十一页\编于十一点通过大社区、大园林来营造良好的居住氛围，在强化内部环境的同时弱化外部环境影响区域主流发展模式研究模式一：大盘模式目前六十五页\总数一百六十一页\编于十一点代表楼盘总建面主推广语中恒海晖城100万百万平米水岸花城典型楼盘：中恒海晖城——桂丹路100万平米水岸花城项目基本经济指标：总占地面积：35万平米；总建筑面积：100万平米容积率：2.4项目共分5期开发一期二期二期共14栋，约14万建面，2009年10月推出香缇湾24～26栋共221套，主推80-130㎡单位，均价5500元/㎡。2010年1月9日加推28、29座，为75-90㎡中小户型。2010年5月加推22座118-135㎡观湖岸产品，总价60-80万元/套。9月底推出29栋90㎡精装修洋房，带欧式风格装修5888元/㎡起，23栋118-130㎡临湖美宅同步上市。目前六十六页\总数一百六十一页\编于十一点区域主流发展模式研究模式二：产品模式N+N模式，通过增送的方式提高得房率，运用大露台、凸窗等设计改善空间的居住尺度；目前六十七页\总数一百六十一页\编于十一点N+N模式——提高得房率即通过赠送，1房改小2房、2房变成3房、3房改4房。产品模式1：项目户型特点嘉景华庭1房改2房、2房改4房、2房改5房关键词N+N不计面积计1/2面积阳台阳台多功能房嘉景华庭15座03单位2室2厅2卫1厨77.00㎡飘窗飘窗多功能房多功能房阳台嘉景华庭15座02单位2室2厅2卫1厨86.90㎡目前六十八页\总数一百六十一页\编于十一点通过赠送转角飘窗、落地凸窗、大尺度阳台提升居住空间的尺度感。产品模式2：项目户型特点海逸锦绣桃园跃式客厅，落地凸窗，转角凸窗，大尺度阳台关键词凸窗、大露台、大尺度阳台不计面积计1/2面积阳台阳台阳台阳台落地凸窗飘窗飘窗转角飘窗转角飘窗落地凸窗落地凸窗中等户型一般内部空间都较为紧凑，通过附赠落地凸窗、转角飘窗、大尺度阳台等可以全面拉阔生活尺度海逸锦绣桃园01单位4室2厅3卫1厨145.00㎡海逸锦绣桃园9栋01单元3室2厅2卫1厨138.00㎡目前六十九页\总数一百六十一页\编于十一点区域主流发展模式研究模式三：资源支撑依靠周边自然资源及教育资源，实现项目价值的提升；目前七十页\总数一百六十一页\编于十一点典型楼盘：时代桃园西岸——大学城内、10万平米教育资源与自然资源并重的性价比别墅项目配套：周围华南师范大学、东软信息技术学院、广东轻工职业技术学院、广东省石油化工职业技术学院等国内著名高校环绕。交通：（1）需时约30分钟，途经机场路立交/广州北环高速/广三高速/321国道/科技大道；（2）需时约40分钟，途经广州龙溪大道/海八路/桂丹路/佛山一环/321国道/科技大道；禅城—依云小镇：（1）需时约20分钟项目名称时代桃园西岸项目定位城市中的世外桃园项目位置南国桃园西狮山桃园路大学城内

占地面积10万平方米总建筑面积80000平方米容积率0.8绿地率35%

实用率87%总体规划252席联排与叠加别墅产品面积段叠加别墅250-280㎡，联排别墅440㎡总户数252资源大学城、三湖两山入市时间2009-05-31产品价格250-280㎡：7000-8000，440㎡：9000销售情况首罄，价格150-200万/套开发商品牌时代地产控股有限公司目前七十一页\总数一百六十一页\编于十一点典型楼盘：天安鸿基花园——南国桃园内、共享南国桃园成熟生活配套、15.68公顷自然资源高端别墅大盘地理位置南海区南国桃园南门

发展商天安投资有限公司

项目规模占地面积15.68公倾，建筑面积66710平方米。容积率0.28销售均价均价约20000元项目户型三期户型主要为426平米，6房单位项目定位重塑上游秩序项目配套中小学:桃园中学，桃园小学小区内部配套:会所，酒店，餐厅，超市综合商场:广泰超市医院:从江医院银行:农村信用社项目卖点湖景、山景资源/区域价值销售情况一、二期售磬，三期别墅在售。户型面积为360-470㎡，价格分为500-600万/套，700-900万/套以及1400万/套起，别墅有靠山边和湖边的，均价约16000-34000元/㎡，目前销售较差，2009年销售量为推售量的1/3。配套类型名称商务度假型酒店枫丹白鹭酒店、蝴蝶谷酒店、桃源玉宇酒店、桃源楼酒店、乡村俱乐部餐饮汇江酒楼、敦煌茶庄休闲类高尔夫球场、野战俱乐部、桃园娱乐城旅游景点南海观音寺、南海影视城等目前七十二页\总数一百六十一页\编于十一点区域主流发展模式研究小结：典型楼盘：中恒海晖城『客观性』『主观性』1234产品规划资源规模主动式被动式典型楼盘：天安鸿基花园、时代桃园西岸典型楼盘：嘉景华庭、海逸锦绣桃园目前七十三页\总数一百六十一页\编于十一点以美国《读者文摘》所刊载的一个人生算式为例：一生以60岁为标准，共计21915天。其中睡眠占用20年，工作学习时间为10年,吃饭占用6年，娱乐玩耍占用8年，穿衣梳洗打扮占用5年，行路、旅游、堵车占用5年，生病3年，打电话1年，上卫生间1年，闲谈70天，擦鼻涕10天，剪手指甲脚趾甲10天……设计理念的误区误区一：室外空间>室内空间营销关键词：社区/会所目前七十四页\总数一百六十一页\编于十一点设计理念的误区误区二：居住面积越大，居住质量越高营销关键词：高赠送/高附加值目前七十五页\总数一百六十一页\编于十一点Function⊙Change⊙Life产品。最创新的模式回归居住的本质目前七十六页\总数一百六十一页\编于十一点建筑的理想：国际居住标准满足分户独立性和保护隐私性原则。要求起居、餐厅、厨房、卧房等主要功能之间的最合理的布局。满足使用方便和安全原则。在适合家庭不同成员分室居住和共同团聚的活动空间以及紧急疏散的要求。在建筑构造上，保证安全的要求。满足现代生活设施进步原则。住宅室内应有排水、炊事、厕所、浴室、燃气、供热、照明、电话线路、数据通讯以及储藏等设施。满足现代生活的健康卫生原则。要按国际发达国家住宅设计的要求，制定日照标准、通风标准、厨、厕排气标准和生活垃圾处理标准。满足住宅功能多样化个性要求原则。要达到国际文明居住标准，应更多的让居民和用户参与住宅设计。建造空间灵活多变的住宅建筑，采用承重结构骨架固定不变，分隔构建则可根据住宅要灵活布置，以形成多样化的内部空间。独立便利功能健康个性目前七十七页\总数一百六十一页\编于十一点建筑的理想：建筑国际居住标准住宅①居住功能>居住空间②享有面积>拥有面积③室内空间>室外空间目前七十八页\总数一百六十一页\编于十一点引领未来的主流居家设计模式——产品创新目前七十九页\总数一百六十一页\编于十一点功能营销关键要素——11年发展方向——回归产品的居住本体强调功能面积，而非建筑面积强调室内，而非室外强调居住享受，而非居住舒适目前八十页\总数一百六十一页\编于十一点建筑发展模式——产品方正实用产品面积附加高得房率/N+1产品功能附加双拼/面积扩展功能面积扩展目前八十一页\总数一百六十一页\编于十一点对中小户型多元空间体验思考国家人均居住面积美国60m2日本22m2香港10m2借鉴整合研究成果：日本小户型空间研究香港32㎡公寓（张智强先生）万科38㎡空间解决方案目前八十二页\总数一百六十一页\编于十一点1无处不在的收纳空间洗面台上的收纳空间三面镜里收纳空间——洗面柜收纳洗面台下的收纳空间——收纳空间无处不在的收纳空间，充分利用各种角落空间，设备下部空间，立体空间，作为储物收藏之用；室内每个功能空间都有自己独立的储物间，这样方便各种用品的收藏，使整个空间显得整洁而不凌乱，同时，设置足够的储藏空间，减少家具，也达到了空间的紧凑，不会显得空间紧迫。日本目前八十三页\总数一百六十一页\编于十一点1多功能和室是提高住宅使用性的典范建筑面积：71.12平米——和室现代所说的和室，是开放式空间的泛指，是一种多元化的功能设计，可依照主人需求，而设计成喝茶、视听、客房、休闲、书房等空间属性，而架空的地台还是家中一大储物地，可将各式杂物吸纳入“地”，留出一个精简的家。是现代居室中“一室多用”的典范其中融合了中国、欧洲等地风格。只要有一个空间比客厅空间高，且有拉门、折叠门或卷帘等，能达到空间的自由开阖效果，就可称为和室。和室架空的地台是一个很好的吸纳空间多功能运用，可设置成书房、收藏室等目前八十四页\总数一百六十一页\编于十一点1洗浴空间的功能分离可提高使用率传统组合洗浴空间单独设置的洗浴空间——特色：

国内传统的洗浴空间是将个人卫生空间组合绑扎在一起

而在日本，浴室，洗脸池，马桶都是单独设置

N型（79平米）

这样看起来有点浪费空间,不过每一种功能空间都独立出来；实际上空间的利用效率应该更高.不会因为有人上厕所而不能洗澡，有人洗澡而不能洗脸，有人洗脸而不能上厕所，洗澡的时候也不会弄湿马桶和卫生纸。厕所保持干燥就不会发霉而产生异味，化妆品也可以干干净净的放在洗脸池上，不会湿淋淋。目前八十五页\总数一百六十一页\编于十一点入口采光采光槽整体空间232㎡公寓总体可变化示意共11种功能复合体香港目前八十六页\总数一百六十一页\编于十一点床隐藏位置床的平面隐藏位置可扩为双卧室卧室2目前八十七页\总数一百六十一页\编于十一点洗衣机隐藏位置可移动墙步入式衣柜和洗衣机洗衣机平面隐藏位置步入式衣柜平面位置衣柜位置2目前八十八页\总数一百六十一页\编于十一点餐厅厨房正常情况改造后餐厅和厨房2目前八十九页\总数一百六十一页\编于十一点3万科客厅目前九十页\总数一百六十一页\编于十一点3卧室卧室和客厅之间没有墙，而是推拉门间隔，可分可合推开移动门就可以躺在床上看大投影！抬高地台可以避免灰尘被带进卧室，下面还有储物空间哦！目前九十一页\总数一百六十一页\编于十一点3别墅级配置—衣帽间当季衣服可以分开二边挂，不混淆，可容纳180件！目前九十二页\总数一百六十一页\编于十一点集约化的科技家居科技，一平米！三眼灶电烤炉电饭煲微波炉碗碟干燥机超大储物拉篮让生活更轻松！升降干燥机很方便冰箱在厨房的另一侧，不必打开厨房门也可以拿饮料水果出来！3目前九十三页\总数一百六十一页\编于十一点目前九十四页\总数一百六十一页\编于十一点项目产品规划04Thespiritofmarketing①项目产品研究——项目产品创新方向②项目规划研究——项目规划排布③项目规划建议——项目建筑思考目前九十五页\总数一百六十一页\编于十一点建筑命题1、70平米二房如何实现120平米三房功能？2、90平米三房如何实现140平米四房功能？万科命题目前九十六页\总数一百六十一页\编于十一点功能研究120平米三房功能空间研究140平米四房功能空间研究目前九十七页\总数一百六十一页\编于十一点研究：120平米三房功能空间研究典型120平米三房功能空间典型功能面积需求设备需求客厅餐厅厨房主卧次卧书房/次卧卫生间阳台会客、家庭休闲娱乐活动、看电视等沙发、茶几、电视、台柜22-32平方米家庭休闲活动、就餐、儿童活动等餐桌、凳子、柜子8-14平方米备餐、做饭、临时储藏厨灶电器、操作台、柜子、冰箱4.3-8平方米睡觉、更衣、私人交流或活动床、衣柜/衣帽间、电视、床头柜、储藏区、椅子、化妆台15-20平方米父母/儿童居住床、床头柜、衣柜、书桌/电视10-13平方米办公、上网、客房写字台、书柜、落地灯、沙发（床）6-12平方米洗浴、梳妆、便溺三件套、浴缸、搁物架、化妆台3.6-6平方米观景、种养植物、烧烤、洗凉衣物等洗衣机、晾衣架、植物1.2-12平方米公共活动空间（客厅、餐厅）私人休闲活动空间（卧室、书房）半室外活动空间（入户花园、阳台、露台）服务型空间（厨房、卫生间、储藏）最少应满足2个独立居住空间,客厅以提升舒适度为主，餐厅相对独立，主卧内的功能逐渐丰富，出现独立衣帽间及半独立办公区，设置两卫以满足多人同时使用的需求目前九十八页\总数一百六十一页\编于十一点研究：140平米四房功能空间研究典型140平米四房功能空间典型功能面积需求设备需求客厅餐厅厨房主卧次卧书房/次卧卫生间阳台会客、家庭休闲娱乐活动、看电视等沙发、茶几、电视、台柜28-36平方米家庭休闲活动、就餐、儿童活动等餐桌、凳子、柜子10-18平方米备餐、做饭、临时储藏厨灶电器、操