《房地产工程质量与施工现场管理》

《房地产工程质量与施工现场管理》

课程总结分享2012年8月10日开场白活产品质量一、房地产质量管理的核心理念——产品质量

（一）施工质量管理和房地产质量管理的区别

施工单位管理的是工艺质量

房地产企业管理的是产品质量

产品质量（二）产品质量——涉及提高生活品质的质量

产品质量（三）衡量产品质量的标准——客户满意度产品质量（四）从产品质量角度谈看图发现问题产品质量（五）课上讲的产品质量的几个案例厨房台面增加采光，增加无影灯；客户进小区刷卡不淋雨；2004年版万科《总图装置》；附件1万都时代—总图装置产品质量敏感点分析（如：酒店、公寓）；注重城市客户热点诉求（送菜地、送墓地、读名校、送养老配套等）质量管理核心分项指标二、工程质量管理与评估核心分项指标

当我们提到质量管理的时候，难免流于表面或片面。一种是因为我们在处理问题和解决问题的时候往往只看到了问题本身，而没有去寻找问题的根源，相当于只是治标而没有治本。这样就会导致同类型的问题不断出现，或者同样性质的问题没法从根本上避免，给我们的项目管理造成很大的困难，形成项目管理人员都是救火队员的局面。另一种是因为很多房地产管理人员都是从最初的施工单位或者其他建设单位转过来的，从惯性思维的角度混淆了房地产质量管理和施工质量管理的概念。本次课程帮助我们梳理了这些影响工程质量的核心分项指标。一旦我们从这些角度提前解决，可能未来的工程质量管理会是一件轻松的事情。（一）产品（客户）质量意识需要全员明确概念，提高认识。在此基础上尚需有一定的产品质量管理经验。质量管理核心分项指标（二）工程合同数量与现场人员配置结构一般情况下20万方的项目合同数量如果超过40个的话，其实真正的行使总包职能的就是甲方了，而很多公司的合同都会超过60个。工程现场一线的甲方管理人员一般为7个左右，当合同数量大于60个而工程现场一线管理人员少于7个的时候，工程质量是必然做不好的。建议：一般20万方的项目，一线工程管理人员按照7人标配（具体可参考中海项目7人标准配置方案），合同数量最好控制在45个以下。质量管理核心分项指标（二）工程合同数量与现场人员配置结构中海项目7人标准配置方案质量管理核心分项指标（三）铁杆供方能和一家房地产开发企业长期（5年以上）合作的合格供方即可称之为铁杆供方。当一个项目的铁杆供方单位占到合同总量的75%的时候，这个项目的质量管理会比较不错。50%是这个指标的风险临界点，如果铁杆供方达不到50%，那一定是甲方在管理上存在问题的。质量管理核心分项指标（四）监理费标准在我国现阶段为保证监理的工作质量，一般情况下一线城市的监理费应该在20元每平米，二线城市为12-15元每平米。监理费低于这个水平的，监理质量是无法保证的，换句话说就是监理费相当于白花了。建议：依据监理人员的数量和职位，按单人单月工资进行监理费的计算。万科经过项目实践，最终监理费核算下来也基本是18-20元每平米的标准，但是监理效果则完全不同。质量管理核心分项指标（四）关于监理的展开如何考察监理单位考察监理公司老板的风格与我司企业文化是否一致；考察综合行政管理能力，包括前台文员水平、卫生间清洁水平；考察现有项目，找水平最高的监理工程师，查看他的监理日志；找突破点：找一个日志中打砼的记录，让其提供对应的打砼的质量保证资料。监理规划和监理细则甲方对以上两个监理工作开展的纲领性文件必须严格要求，一定要有针对性。

不看图纸就写不出监理规划。

质量管理核心分项指标（四）关于监理的展开监理合同

甲方的质量管理工作中一定要包括对监理质量的管理。需要在监理合同中对监理单位的质量提出明确要求。

具体可以参考《万科2009-2010年度监理工程集中采购协议》

万科2009-2010年度监理工程集中采购协议

监理资料管理流程

质量管理核心分项指标（五）工法管理

建立系统的工法管理体系，通过清晰的图纸和准确的节点，详细

对建筑构造进行表示。

工法样板房的重要性，展出什么，选择哪些工法进行展示。

工法样板房质量管理核心分项指标（六）工序管理

建立严格的内业管理体系（其实就是严格执行国家的检验批管理规定），并保证资料的准确和真实。

重点工序旁站，拟出需旁站清单。——可参考万科清单（七）物料管理

此项也需要执行严格的内业管理体系，按照国家有关原材料检验的相关规定，基本能够很好的实现物料的管理。

重点材料背靠背复检，拟出重点材料清单。——可参考中海清单质量管理核心分项指标工程内业规范的意义：统一做法，继承公司传统，规范动作，改造新员工；大大降低对员工个人素质的要求；训练体系，迅速提升员工业务水平；内业系统保留完整是项目管理走向优秀的基础；多项目管理和集团化管理的必备工具。质量管理核心分项指标（八）样板引路

严格执行样板引路管理办法，在制作样板的过程中准确落实设计意图和调整工法。

样品管理和样板确认（案例：上海爱建，建立样品间和未封样间）质量管理核心分项指标（九）工程款支付

工程款支付的及时性是工程质量管理的零容忍指标，有好的工程款支付情况才会有好的工程质量。（十）施工工期合理性

施工工期的确定必须合理，公司需拟定符合自身情况的《合理标准工期》，在排计划时需按照此标准工期执行。

万科北京标准工期

恒大标准工期

南方企业标准工期

质量管理核心分项指标（十三一）三合同三签订三水平要有三详细三的合三约规三划。合约三策划三报告各个三合同三界面三的划三分很三重要三，需三要在三施工三之前三的工程三策划中想三清楚三。本着三公平三、公三正、三有理三有节三的供三方管三理原三则进三行招三投标三和合三同的三签订三。通过三清单三加图三纸包三死的三合同三模式三会比三较方三便项三目的三管理三。当涉三及价三格波三动比三较大三的材三料或三人工三时，三需提三前对三调整三进行三约定三，包三括哪三些调三，什三么情三况下三调。合同三可视三化：三将质三量、三安全三、文三明施三工等三各种三要求三给出三图片三的形三式，三将图三片放三入招三标文三件，三放入三合同三。（三案例三：深三圳华三润万三象城三）质量三管理三核心三分项三指标（十三二）专业三技术三负责三人是否三有专三业技三术负三责人三也是三一个三决定三项目三工程三质量三管理三好坏三的关三键因三素，三需建三立项三目质三量管三理的三技术三线条三，从三总工三，付三总工三到主三任工三程师三的技三术管三理路三径，三实现图纸三管理三雪中三送炭三，工三法管三理锦三上添三花。质量三管理三核心三分项三指标（十三三）工程三（产三品）三质量三监控三时间三点工程三质量三控制三中最三重要三时间三点的三把握三方法三是开三展“三三层会三验”。所三谓三三层会三验也三就是三当高三层项三目做三至5层时三在3层把三所有三做法在各种三户型三全部三实现三一遍三，通三过这三次实三现，三整理三各种三设计三变更三和工三法调三整，三统一三出一三次设三计变三更。三（其三实相三当于三一次三实体三看图三）三层三会验三关注三要点恒大三三层三会验三记录质量三管理三核心三分项三指标（十三四）安全三文明三施工垃圾三堆里三造不三出好三质量三。（十三五）后勤三保障安排三好食三宿，三解决三员工三的后三顾之三忧，三才能三让员三工安三心的三工作三。食堂三也是三一个三软性三的沟三通平三台。务必三将监三理的三办公三和吃三饭的三地方三放在三甲方三的办三公场三所和三食堂三。质量三管理三核心三分项三指标质量三管理三的评三估指三标三、三是否三做好三质量三管理三的评三估指三标入伙三当天三每户三投诉三量：10三-1三5条每三户是三平均三水平三，万三科曾三经做三到3条每10三0户万科三产品三质量三实测三操作三指引入伙三当天三交房三率：95三%以上三（每三天入三伙7、8个，三延长三入伙三时间三，不三让客三户聚三起来三）毛坯三房改三造费三用：50元每三平米三（现三在行三业平三均水三平是15三0-三20三0元每三平米三）入伙3-三5年平三均每三户投三诉量三：每三户15条以三内质量三投诉三现场三服务三及时三性：三入伙三后6个月三内，三接到三投诉2小时三到位质量三维修三一次三成功三率：95三%以上绿色三建筑三标准三的面三积率三：绿色三建筑三评价三标准总体三来说三：工三程质三量对三客户三满意三度的三贡献三占比三为85三%。项目三总控四、三开发三商的三项目三总控（一三）房三地产三工程三管理三行业三现状三分析项目三总控建筑三施工三总承三包在三房地三产项三目上三无法三胜任三“总三承包三”的三原因项目三总控（二三）房三地产三工程三管理三行业三现状三的对三策1、房三地产三企业三想做三好工三程管三理，三必须三做好三的四三个核三心工三作：计划三总控三；技术三总控三；现场三平面三总控三；信息三总控三。2、核三心工三具和三方法三：《工程三管理三策划三书》旭辉——工程三管理三策划三书1（样三板引三路、三三层三会验三），旭辉——工程三管理三策划三书2，龙湖——项目三启动三会，万科——项目三管理三策划三书，金地——工程三管理三策划三书，百锐三工程三管理三全程三策划三书样三板项目三总控（二三）房三地产三工程三管理三行业三现状三的对三策3、必三须由三甲方三组织三或下三达的三指令三：工作三面移三交（三核心三是1米线三的移三交）三；拆模三令；外架三拆除三令。4、平三面布三置的三基本三要点三：体现三项目三基本三经营三意图三；体现三销售三案场三、样三板展三示区三和销三售动三线；围墙三的设三置和三管理三要体三现经三营和三管理三思路三（建三议由三甲方三进行三管理三）。质量三控制三关键三点五、三质量三控制三关键三点（一三）裂三缝分三析1、裂三缝原三因判三断顺三序质量三控制三关键三点2、墙三体裂三缝分三析及三预防三措施轻质三墙体三的裂三缝和三渗漏三预防三措施当裂三缝不三是结三构裂三缝又三找不三到原三因的三时候三采取“不三问原三因”修理三法：3、加三气砼三砌筑三质量三控制三关键三环节三：控制三加气三砼块三的28天龄三期；构造三柱设三置不三超过4.三5米；严格三控制三拉结三筋；抹灰三