某地块项目整合策略提报

第一页，共一百一十六页。BUILTTOLAST

基业长青

苏宁环球长风5B地块项目整合策略提报

【美】吉姆·柯林斯第二页，共一百一十六页。第三页，共一百一十六页。第一次我们将一个地产项目，类比为“品牌”来理解并推广。ONE.品牌价值TWO.品牌文化THREE.品牌个性项目可以被竞争者模仿，品牌却是独一无二的。项目极易过时落伍，但成功的品牌却能长久不衰。第四页，共一百一十六页。第五页，共一百一十六页。PARTONE

品牌价值第六页，共一百一十六页。StrengthsThreatsOpportunitiesWeaknesses1、地段、地段，还是地段（中环内，“大虹桥”中心区域）2、新古典主义建筑风格，经典恒久远3、苏州河畔，长风公园区域，自然生态4、类型丰富高端：独栋别墅、甲级写字楼、五星级产权酒店5、HOK建筑设计/中国建筑上海设计研究院CO./泛亚景观设计1、非长风生态商务区核心地段2、体量不足十万方3、苏宁环球品牌，在上海市场认知不足1、上海经济中心地位，产业结构转型，现代服务业的发展2、大虹桥板块2010年的紧迫启动3、近年来，新古典建筑的价值的再次主流认可1、上海现代风格高端写字楼竞争2、长风生态商务区价值未完全成熟展现3、生态商务区的价值不能完全支撑本项目高度SWOT分析第七页，共一百一十六页。价值NO.1:地段，地段，还是地段中环内，“大虹桥”中心区域上海虹桥商务区建设提前启动虹桥商务区的建设对上海城市空间布局、产业结构布局、人口布局都将是一个重大举措。“虹桥商务区建设不仅仅是其本身,很大程度上是要带动嘉定、青浦、松江、闵行、普陀、长宁等周边地区发展。”虹桥商务区已经被赋予诸多功能定位,并勾勒出上海经济新增长极的蓝图——上海现代服务业的集聚区、上海国际贸易中心的新平台、面向国内外企业总部和贸易机构的汇聚地,以及服务长三角、服务长江流域、服务全国的高端商务中心。推进虹桥商务区建设,已经明确三个“一体化”,即:交通功能与商务功能一体化、虹桥商务区建设与周边地区发展一体化、推进长三角一体化。第八页，共一百一十六页。融会于精神的建筑万物由于自然律都必融会于一种精神。

——雪莱《爱的哲学》

价值NO.2:新古典主义建筑——传世性、价值感、尊贵感、深厚的人文主义内涵第九页，共一百一十六页。布拉格艾斯特剧院——“场所精神的绝对胜利”

Estatetheatre

艾斯特剧院，是布拉格第一座新古典主义式建筑，正面三角形的山墙及两对圆柱，流露出古希腊的建筑风格。

古希腊罗马的建筑风格，如三角形倒墙、排列状的圆柱，被加入其建筑风格之中，甚至新的建筑元素——“铸铁”也被加入。但是相比较新古典主义风格更为简化。第十页，共一百一十六页。“万园之园”里的“西洋楼”——从拿来主义中，构建新古典主义始建于清乾隆十二年（1747年）的“西洋楼”，由当时供职宫廷画院如意馆的耶稣会传教士法国人蒋友仁、王致诚和意大利人郎世宁等人主持设计建造，建造过程中使用了大量汉白玉石，石面精雕细刻，屋顶覆盖琉璃瓦。园区内布置了6幢欧洲18世纪巴洛克风格的宫殿式建筑。这些建筑的体形及立面上的柱式、檐口基座、门窗细部俱为欧式建筑做法，松柏植栽和绿篱修剪，喷水池、围墙、道路铺饰及铜塑石雕等大多具西洋特色；同时结合我国砖雕、琉璃饰件和叠石技术，体现了欧洲式建筑的民族化。圆明园因“园中之魂”西洋楼而被誉为“万园之园”，人称“东方凡尔赛”，中西合璧，古今交融，成为东西方文化交流的象征。第十一页，共一百一十六页。上海汇丰银行大楼渣打银行亚洲总部外滩万国建筑群外滩THEBUND——空间透露出百年建筑的精神气质外滩是上海租界区也是整个上海近代城市开发的起点。1843年前，这里还是黄浦江边的一片泥滩。1844年起这一带被划为英国租界，英国人使用作为码头，不久开设了怡和洋行等一批英资公司和美资的旗昌洋行。1848年在这里铺筑了马路和加固了江岸。这条马路的名称（Bund）至今为止是西方国家对上海外滩的称呼。1868年今天的黄浦公园建立（当时叫外滩公园），这是上海最老的一个公园，到1928年外滩公园只对西方人开放。19世纪末开始，上海外滩渐渐成为租界区管理机构、银行、旅馆等建造它们的体面建筑的地区。第十二页，共一百一十六页。新古典主义建筑住宅鉴赏——细节的隐喻，匠心独运的工艺华润·外滩九里绿城·御园第十三页，共一百一十六页。新古典主义是一种永恒的经典，在每个时代都深具影响力从皇室贵族到名仕阶层新古典主义建筑一直被推崇和追求时光，主导不朽建筑的设计思想第十四页，共一百一十六页。价值NO.3:苏州河历史文化遗产，长风生态商务区自然生态苏州河历史文化遗产。据统计，苏州河沿线列入保护名册的市级以上文物保护单位以及市级优秀近代保护建筑达28处之多，此外还有37处公寓、里弄建筑以及仓库建筑被认定为具有保留价值。苏州河畔近代优秀建筑：原英国领事馆，建于1873年。外滩中山东一路33号/黄浦公园，中国第一座欧式公园/百老汇大厦（今上海大厦），风格前卫/上海邮政总局，沪上首座钢筋结构、大理石加砖石外墙。/河滨大楼./礼查饭店（今浦江饭店），外表华丽/中央造币厂/怡和洋行打包公司/外侨板球俱乐部，石库门四层楼房/上海胡庆余堂雪记国药号/兆丰公园（中山公园）/圣约翰大学/河上名桥/韦尔斯桥（外白渡桥）长风生态商务区，上海首批重点推进的九大现代服务业集聚区之一，服务长三角，辐射国内外。位于上海市普陀区南部，东起长风公园和华东师范大学，南临苏州河，北以金沙江路为界，西至真北路中环线，是不可多得的一块可供整体规划开发的宝地。第十五页，共一百一十六页。价值NO.4:类型丰富高端：独栋别墅、甲级写字楼、五星级产权酒店一站式泛商务企业总部公馆第十六页，共一百一十六页。价值NO.5:HOK建筑设计/中国建筑上海设计研究院CO./泛亚景观设计国际团队联袂打造，品质由细节保障第十七页，共一百一十六页。地段新古典主义苏州河/长风公园类型丰富高端国际团队项目丰富的价值支撑五大价值支撑，成就上海中环内，商务写字楼中的奢侈品品级的“品牌价值”第十八页，共一百一十六页。我们的目标客群在哪里？第十九页，共一百一十六页。恪守：核心价值观/核心目标改变：文化和运营方式/具体目标和策略高瞻远瞩公司的永远不变和应时而变节选自《基业长青》第二十页，共一百一十六页。企业发展轨迹成立基业长青发展行业领袖国际行业领袖生存财富积累优秀卓越BUILTTOLAST

需要企业总部设立在上海这个国际平台上的企业客群第二十一页，共一百一十六页。目标客群层阶主力客群行业领袖标杆客群基业长青的国际行业领袖辅助客群长三角乃至全国的实力企业这个时代“商业精神”的崛起，商仕文明的发展，以“仕”成为我们的目标客群的身份标识第二十二页，共一百一十六页。第二十三页，共一百一十六页。PARTTWO

品牌文化第二十四页，共一百一十六页。一条河流和一座城市的历史第二十五页，共一百一十六页。“苏州河”是允许望文生义的，真的沿河向西，会走到苏州。所谓苏州河是指吴淞江的上海市区一段，从北新泾到外白渡桥。1880年后，外国商人在上海开设了好几家缫丝厂，其中大部分在苏州河边，其他还有面粉厂，铁器厂，造纸厂等。上个世纪初开始，苏州河两岸修建了大量行业码头，木码头，酒码头，土产码头等。

全长53公里的苏州河，一般概念中被分为东段和西段。过去，西藏路以东两岸都在租界内，西藏路以西是华区。西段的南岸在租界扩张之后也划进租界，北岸，即所谓的闸北是华区，中国最早的民族工业很大程度上起身于此。沿河两岸的建筑曾是这段历史的记录。第二十六页，共一百一十六页。上海的苏州河，世界的苏州河第一站：外滩外白渡桥上海大厦

观赏黄浦江苏州河口的景色，在此隔江眺望浦东的东方明珠、金贸大厦、环球金融中心、国际会议中心和滨江大道。参观者外滩历史纪念馆，黄浦江苏州河口水文钟，瞻仰上海人民英雄纪念塔。走一走外白渡桥，看一看河北岸的万国证券交易所、俄罗斯驻上海总领事馆。最后登上上海大厦顶楼，鸟瞰黄浦江两岸。第二十七页，共一百一十六页。上海的苏州河，世界的苏州河第二站：邮政大楼

南苏州河样板段河滨大楼原上海总商会

从上海大厦下来，沿北苏州河路向西步行数分钟即到四川路桥头的邮政大楼，这里现在仍是上海邮政局的所在地，可到集邮门市部买上一些上海的纪念邮票寄给亲朋好友。路过四川路桥（这里曾是解放上海的重要战场和突破口），沿南苏州河路河滨绿化样板地段走到河南路桥，桥北部的东面是著名的公寓建筑河滨大楼，西面是原上海总商会的建筑，在其西面是苏州河上最老的“老闸桥”。第二十八页，共一百一十六页。上海的苏州河，世界的苏州河第三站：四行仓库西藏路桥艺术家仓库回到北苏州河路，向西走十分钟就到西藏路桥，过桥向西就是著名的“八一三”淞沪抗战纪念地——四行仓库。西藏路桥到成都路桥之间仓库密集。部分已改建成艺术作坊或工作室了。第二十九页，共一百一十六页。上海的苏州河，世界的苏州河这一站？第三十页，共一百一十六页。长风生态商务区，“两中心，一园，十馆”“两个中心”即引进好莱坞知名影视娱乐集团米高梅合作策划建设的米高梅世界娱乐中心（内含米高梅电影学院、影视娱乐城等）和包括一个可容纳3000人、可举行大型影视节庆盛典和文艺活动的无柱大厅的苏州河畔标志性建筑―――跨国采购会展中心。“一园”“一园”即在中环线和木渎港之间占地近240亩、接轨苏州河岸老工业文明的工业遗址园；“十馆”“十馆”是结合绿地规划建设或保留改造老工业建筑，筹划的十家体现苏州河畔工业文化蜕变和当代文体产业、电影工业发展的专题博物馆、展示馆。目前已基本建成的商标火花展示馆、游艇游船展示馆，在建的成龙电影艺术馆、与美影厂合建的海上动漫艺术馆，以及正在筹划的家电博物馆、城市工业雕塑馆、刘翔田径馆、海上书画玉石馆等，将全面展示苏州河沿岸全新的工业文明状态与文化生态。第三十一页，共一百一十六页。苏州河，项目根植于长风生态商务区这个国际商务平台的同时，附加的独一无二的文化价值。承载外滩的商业精神孕育着海派文化的光辉将城市的文明镌刻在历史的长河中第三十二页，共一百一十六页。中邦MOHO医谷·现代商务园创研智造东方环球企业中心大业领地财富兴园中鑫企业广场汇领商墅紫竹科学园区A类市调：上海总部基地调查：祥见刻盘附件第三十三页，共一百一十六页。B类市调：长风生态商务区在售项目楼盘体量价格租售车位备注旭辉世纪商务广场（甲级精装）6983平方（总部独栋现房）28000元/方（均价）3.68万/方（报价）2.5元/方.天出售出租859个09.6.30入住物业费15元/方.月汇银铭尊（甲级毛坯）18.7万方（小高层整层出售）28000元/方（均价）3.5-3.8元/方.天出售出租08.06.1入住（1000元位/月）物业费15元/方.月北岸·长风（甲级初装）2.9万方（高层、多层）23000元/方27000元/方5元/方.天出售出租316个物业费11元/方.月国盛中心（甲级毛坯）49.6万方（高层、多层）24000元/方（均价）出售2823个2009.12.15入住物业费12.5元/方.月第三十四页，共一百一十六页。C类市调：上海高端商务写字楼楼盘体量价格租售车位备注海外滩中心（甲级全装）28.2万方（小高层）50000元/方出售370个物业费27元/方.月苏河1号华森钻石商务广场（甲级毛坯）8.8万方（高层、LOFT/酒店）30000元/方出售458个物业费15元/方上海环球金融中心（甲级初装修）约38.2万方（492米）8元/平方米.天20—25元/平方米.天出租1100个物业费58元/方第三十五页，共一百一十六页。“市场竞争”对照：A类市调：上海总部基地调查B类市调：长风生态商务区在售项目C类市调：上海高端商务写字楼A类：无地段优势B类：无品质优势C类：无唯一的调性优势苏宁环球5B地块项目：奢侈品级的地段、奢侈品级的品质、奢侈品级的建筑调性2010年上海商务项目中的奢侈品第三十六页，共一百一十六页。5A级写字楼标配：一、楼宇设备自动化系统(BA)

楼宇设备自动化系统,可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶

梯进行监视及控制。

以状态监视为主，控制启停为辅。

1空调自控系统/2供排水自控系统/3变配电监视系统/4电梯监视系统

二

安全防范系统（SA）

1闭路监视系统：地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄象机。楼内各层出入口，电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄象机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄象机，地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。

2防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器。

3停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。

三

通信自动化系统（CA）

1综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。

2无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。

四

办公自动化系统（OA）

以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。

五

火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）

1设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。

2广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统产品硬件：第三十七页，共一百一十六页。产品硬件建议：1.园林规划：在仪式感十足的园林基础上，引入皇家园林的几何造园手法，增加项目的顶级调性，园林小品可以借鉴北京绿城·御园。2.车位配比：根据市调，目前市场车位比最优的是84平米：1个车位，建议我们能做到80平米：1个车位；若客观受地块影响，可考虑租赁长风生态商务区内，其他项目的车位。以保证最优化。3.通讯设备：光缆的容量扩容，达到极致高速的办公效率。第三十八页，共一百一十六页。产品软件建议：1.五星级精品酒店管理的引入：国际精品酒店集团(E)等。2.世界级顶级物管的引入：五大行。3.世界级品牌的引入：EG.米其林三星餐厅就是外滩3号中的JeanGeorges餐厅。第三十九页，共一百一十六页。奢华软件建议：1.世界商业文明艺术品收藏。2.申请做世界级商务交流的会馆。第四十页，共一百一十六页。界，一种文化的共识界，一个圈层的聚合界，游戏规则的制定品牌因文化而独成一界：唯一性、稀缺性、传世性第四十一页，共一百一十六页。主推案名：

苏宁·河仕界

COMMERCIALPALACE（商务官邸）第四十二页，共一百一十六页。定位：领袖全球的基业商邸第四十三页，共一百一十六页。SLOGAN:

百年苏河世界商邸constitutenewcommercialregulation（商业规则制定者）

【萃取新古典主义建筑风格精华筑就而成的苏宁·河仕界，完美传承了苏州河百年文脉商源以及外滩建筑群的经典风貌，是传承上一百年荣耀，更是引领下一百年的辉煌。并以2500-4150㎡超大独栋商务空间的建筑形态，全面超越现有的一般商墅和写字楼，“商邸”这一项目专属定位顺势而出，也唯“世界级”企业集团才可与之匹配。新古典主义经典建筑风格在苏州河百年璀璨荣耀光环之下，将完美呈现出项目“世界级”的奢贵血脉，传承性不言而喻。】第四十四页，共一百一十六页。第四十五页，共一百一十六页。PARTTHREE

品牌推广第四十六页，共一百一十六页。和声观点1

做足项目品牌，联动淀山湖项目，

以两个顶级项目的品牌认知和美誉，带动苏宁环球品牌“苏宁电器”品牌先入为主，“苏宁环球”的知名度仅限行业内部，故，以项目带动品牌，“苏宁·河仕界”项目获得市场认可后，推出“苏宁环球”品牌（以新闻公关为主）。第四十七页，共一百一十六页。和声观点2

公关先行/事件引爆

大众传播/小众接触第四十八页，共一百一十六页。2011年，6-7月销售工程节点推广节点公关先行推广方式事件营销新闻公关营造项目奢贵调性大众媒体推广建立项目奢贵形象地段新古典建筑苏州河文脉国际精品酒店集团Epoquehotels.Com米其林三星餐厅2011.3.阶段一2011.4.-5.2011.6.-7.阶段三阶段二事件营销构建项目商务奢贵内涵大众推广引爆上海滩内敛商务奢贵荣膺福布斯指定会所世界杰出华商会财富领袖论坛全球发售形象面世第四十九页，共一百一十六页。客群圈层思考商会；(例：世界杰出华商会)同学会；(例：长江商学院、中欧商学院)国际金融背景领袖；长三角企业高层…第五十页，共一百一十六页。客群媒介接触习惯（1）时效性强的信息网络，电视，报纸，杂志。（2）对传统媒体信任度偏高高端商务客群对网络的信任度低，对信息挖掘功能更具优势的电视报纸杂志传统媒体显得更加信任。（3）倾向单一清晰媒体组合以财经类报纸杂志为主。（4）巡生活轨迹的场所写字楼、私人会所、国际机场、高速公路、高端商务酒店、高尔夫球场、网球场、餐厅、酒吧第五十一页，共一百一十六页。媒体推广原则以高端财经管理类媒体为主，精准击中目标客户和潜在客源；主流日报新闻炒作为辅，保持项目市场热度和曝光率。第五十二页，共一百一十六页。《21世纪经济报道》《第一财经日报》《商业周刊》中文版《哈佛商业评论》《时代人物周报》《经济观察报》媒体推广矩阵凤凰卫视第一财经华尔街日报中文网FT财经网、搜房、新浪等上海商报、理财周刊、上海楼市、租售情报、时代报、上海经理人、上海证券报等财经管理报刊电视网络专业报刊通讯社新华社、中新社、道琼斯、彭博社户外上海高架沪宁高速第五十三页，共一百一十六页。平面表现第五十四页，共一百一十六页。第五十五页，共一百一十六页。第五十六页，共一百一十六页。第五十七页，共一百一十六页。第五十八页，共一百一十六页。第五十九页，共一百一十六页。第六十页，共一百一十六页。第六十一页，共一百一十六页。第六十二页，共一百一十六页。第六十三页，共一百一十六页。第六十四页，共一百一十六页。第六十五页，共一百一十六页。第六十六页，共一百一十六页。第六十七页，共一百一十六页。第六十八页，共一百一十六页。第六十九页，共一百一十六页。第七十页，共一百一十六页。第七十一页，共一百一十六页。第七十二页，共一百一十六页。第七十三页，共一百一十六页。第七十四页，共一百一十六页。第七十五页，共一百一十六页。第七十六页，共一百一十六页。第七十七页，共一百一十六页。第七十八页，共一百一十六页。第七十九页，共一百一十六页。第八十页，共一百一十六页。第八十一页，共一百一十六页。第八十二页，共一百一十六页。第八十三页，共一百一十六页。第八十四页，共一百一十六页。第八十五页，共一百一十六页。第八十