房地产评估之假设开发法

15——原租原）地、包括供工程、重装饰装修改造改变途旧不合目规划但规划尚正确待难如仍把规划在报告中特提示除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上假设开发法在投资分析中提供的三种数值测算待开发房地产的最高价格测算房地产开发项目的预期利润测算房地产开发中可能出现的最高费用4.假设开发法适用的条件（掌握）假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式。是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测开发完成后的价值。条件的（三方）规、定及的房地产要有、及开的房地产资2011题在假设开发法估价中，确定估价的最佳开发利用方式，应确定的要内容有（ 。用途[950276090101]案析区是定的，法选参。[950276090102]2011题某合，完成后期有 5，有两种方案：一是用，费180，50是用，费300，80。假定10%，则选个方案[950276090102]案析一种价值（）4种价值-（）62006题下列关于假设开发法的表述中，正确的是（ 。假设开发法在形式上是评估开发完成的房地产价值的成本法的倒算法[950276090103]运土包括土工得房假设开发法通常测算的是一性[950276090103]案C【解析】参见教材 。[答疑编[答疑编号 950276090104]【答案】错【解析】参见教材 。假设开发法的操作步骤（熟悉）运用假设开发法估价一般分为以下 6个步骤：①调查分析待开发房地产状况；②选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；③预测后续开发经营期；④预测开发完成后的价值；⑤预测后续必要支出及应得利润；⑥测算待开发房地产的价值。调查分析待开发房地产状况：利最佳开发利用方式的内容：包括：用规和选取最佳用要的：地块的位的，用的实要，发【2006年真题】假设开发法中，选最佳的开发利用方式最要的是要选最佳用。而最佳用的选要地位的（ 。值值性实要发性[答疑编号 950276090105]【答案】ACD【解析】参见教材 。假设开发法的式最的式（）待开发房地产的价值开发完成后的价值后续必要支出及应得利润——工相含对象不应作为扣除项目。——到对象到把它还各项工相应的必要支出及应得利润、出租、业求值公（掌握）公式值＝值－取得税费－由本－管理费－费－投资利息－税费－利润公式值＝值＝值－取得税费－由本－管理费－费－投资利息－税费－利润值公（掌握）、定义假设具体方周期般以时间。方假设开是方特定时期额。入净入相数额入。相额通常表示正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：净现金流量=现金流入量－现金流出量二、动态分析法与静态分析法的区别动态分析法与静态分析法主要有下列 3大区别：（1）（）的房地产市场状况作出的，即（2）而是直接通常到开发完成时，不考虑预售，不考虑销售支出发生的时间不同，即把它们折算到同一时间上，后。（3）都不现出来，而在折现过程中。、动态分析法和静态分析法的点，测算过程对一。它们的与而，在现中不完。设开发法的估价为3为2况下，后续建设为1。是在建程要法，上现房地产开发为房地产开发的“换手”的正常限，需要办理有关变更等交接手续，当于产生一个新的“”。“换手”的正常限为 0.5，在建程的后续建设为1.5“换手”仅会个新“会新“因在估算后续开发的必要支出时，上部分“费用”。上，设开发法的估价有 3：①估价对象仍主开发完成，可将估价为主行开发估价对要主开发完成，将估价为开发估价对要开发完成，用假设开发法，出值往往是不同。下出值要大于自愿转让下出值，自愿转让下出值要大于被迫转让下出进行师以随意假定目和对象所处报告充抵押和司法拍卖，一般应采用“被迫转让”。第五节 最佳开发经营方式选取选取最佳开发经营方式之待开发状况和当市场状出让设用用以说明。出让设用用房需要对开发用进行，以定、拍卖（）、、出让最价数。用需要对开发用进行定报类途积率筑高筑密绿率期限等限，在明，、、用取，只在些限条件下开发利因此些限条件是类开发用值时必须遵守条件。调查、该类开发用状况要包括下列方：（1）状况，3所在市所在市要是选择最佳用，于上一开发用需要上和和上市以对的和设设，要在状况，、外部配套设施、周围环境等。（2）实状况，、状、、、、开发度等。弄清些，要是续开发必要支出服务。（3）状况，是和。包括弄清积率筑高筑密率等弄清利包括弄清利性质用期限否续期对该开发项目转让、定要是选取最佳开发确定来开发状况服务。弄清拥利要是预测开发市场、租金等服务。用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。这些都要在规划允许的范围内选取，也就是说在规划条件给定的范围内的最佳。在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最选取最佳的用途要考虑该土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和类型的房地产。例如，某宗土地的规划用途为宾馆或公寓、写字楼，但在实际估价中究竟应系趋能或公寓房的在未来内能的，应选择该土地的用途为公寓。开发中项的取、后开发现或利，需要后开发以开发。开发的是取估价开发房地产的即价，是未来开发成后的房地产的。开发可分为建。开发成后的价开发成后的价应的房地产状况房地产状况，的房地产状况应的价，有包括产如产、利等的价。开发成后的价应的市场状况）：的，在开发成的房地产市场状况。预在的房地产市场状况的价值开发成后的价的方场趋势，的位为价是价。或的房地产，可或，用该为价。开发中，开发成后的价，可以用市场，也可以用，但是不能用成取开发成后的价成成了。1题关开发的说，的是。用开发估价，开发成后的价可以取取利和开发利有在方中需要“扣除”质扣除生的值作作[答疑编号950276090106]成后的价值[答疑编号950276090106]答案D解析A要可以开发成后的如或用途的房地产，就可以收用益法求取开发完成后的价值；B现金流量折现法，不C扣除项目实际上还没发生，是未来要发生的；D的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，而应该结合未来的变动趋势，如长期趋势法。参见教材。【2011年真题】某房地产开发项目建筑面积 ㎡，建设期 2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出 50%，半年和一年后分别售出 30%和 20%，出售时的平均单价为2850（）[950276090107]【案】C【析】（25）[950276090108][950276090108]【案】（）（）后要出及应利润后要出项目，估算法成法中。成法中估算的区别：润，而不包括在取待开发房地产所发生的出及应的利润折现率中考虑了。（）待开发房地产的税费计息期生时间段期中利润计算与法利润相同[答疑编号950276090109]【2011】采用假设法传统方法价时，应计息项目包括（）[答疑编号950276090109]【答】错误【解。销售税费是不计算利息。【2009年真】在假设现金流量折现法，待取得税费、[答疑编号950276090110]【答】错误。折现率（掌握）和应等同同一市场相同项目所要平报率。利润不需要计算。包在折现率。、算假设法是一法在述算只讲通常情况下完价值这入在实际价特别是投价值时时还应某些额入、节省费用无形如深圳市1987年12月 1日首次公拍卖一块面积为8588m2国土50年使用权，从当时预完价值减去建设等必要支出应得利润余额来看价值也许不高但由是国首块公拍卖土购买者一旦获得该块土会附带取得一些意想不到社会效果。这间得传价是（当时200，价525，价。第七节 假设法总结和运用举例一、假设法总结对述假设法假设法是一形结果为估价对象开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。然后假设将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。、可。地、。未来开发完成后的房地产状况，对地和地的估价对象来，有地和房两；对地、在房的估价对象来有房可分为，未来开发完成后的房地产状况不一是的房地产，可具、设等动产和等利。开发完成后的价值可采用法或长法求取，要支出及应得利润分为待开发房地产取得设成本、用、用、资利、和开发利润。假设开发法估价测算，9-1和假设开发法金法估价测算金 备测算量额注一、后续开发一用用金及、价、测算结果价假设开发法方法估价测算金 备测算量额注、后续开发（一）取得税费（一）取得税费契税其他税费（）（）（）（）（）四、后续应得利润直接成本利润率投资利润率五、测算结果二、假设开发法运用举例［例－1］某成片荒地的面积为m，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让；600元m2；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为5亿元m；贷款年利率为；土地开发的年平均投资利润率为；格的和4%。［］V，（1）开发成后的熟地总价（亿元）（2）该成片荒地取得税费总（亿元）（3）建设成本及管理费用、销售费用总（亿元）（4）投资利息总（V）（1%）－］（1）5－］＝V（亿元）（5）转让开发成后的熟地的税费总（销售税费）（亿元）（）开发利润总（V）（亿元）（7）－－5－（2）－6－（）（亿元）＝（元m2）该成片荒地总价＝（元m2）与56页例 1比［例 2］某“通一平”熟地的面积为 2，容积率为 2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积0元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的，管理费用为建筑安装工程费的6建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60第二年需要投入40%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的。当地房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的和。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该土地的总价、单价及楼面地价（折现率为。估价时为买该土地，假设为现在，设该土地的总价为 V，（2开发成后的该写字楼总价（元（2开发成后的该写字楼总价（元）（3该土地取得税费总（元）［（元）（ 4建 安 工 程 费 等 的 总 ×（ 1［（元）实，（5销售费用总（元）就有了述计算中（5销售费用总（元），就有了述计算中的折现年数1.75的情况。（6销售税费总1（元）（78－V－－1－（元故：＝（元2）土地总＝（元2）楼面地价＝＝（元2）【例】某旧厂房的建筑面积为，根据其位置，适宜改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交出让金等费用0元m（按建筑面积计，同时取得0年楼面地价＝＝（元2）造费用为每平方米建筑面积 1000元；改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的 2%；销售税费预计为售价的 6%。请利用上述资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买价价（折现为 。【】估价时为购买该旧厂房，假设为现在，并设该旧厂房的正常购买价为 V，（1）改造后商场价（）＝（元）（2）购买该旧厂房的税费＝V×4%＝0.04V（元）（3）需补交出让金等费用＝（元）（4）改造费用＝（）5＝6（元）该旧厂房价＝932.09（元）（5）销售费用＝（）＝（元）（6）销售税费＝（）＝（元）（7）＝16V＝932.09（元）该旧厂房价＝＝（元m）例 某在建的建设用地面积为 2，建筑面积为 2，用为，地使用期为 50年，2010年 31计算，有建设用地使用权出让合同约定不可续期；当时取得地的花费为楼面地价 800元/m2。该地上正在建造写字楼，建筑结构为框架结构，测算正常建设费用（包括勘察设计前期费、建筑安装费、管理费用等）为每平方米建筑面积 2300元。至 年 91完成了主体结构，相当于投入了 40%的建设费用。预计至建成尚需 18个（1.5年），还需投入 60%的