某地产销售推广策略方案

中油·兆丰大厦营销推广策略报告谨呈：郑州中油置业有限公司第一页，共六十三页。写在报告前的话:

这份营销推广报告，是基于之前的市场调研报告的研究成果和项目定位报告中关于本案的产品性质和档次定位的基础之上，对于本案如何推出市场、如何在激烈的市场竞争中树立本案的特色形象并占据一席之地、如何实现利益最大化的同时建立企业和项目品牌的主要营销推广手法和策略。第二页，共六十三页。报告提纲营销推广思路梳理营销推广阶段划分成功推广思路借鉴PART1PART2PART3第三页，共六十三页。PART1成功推广思路借鉴第四页，共六十三页。CASE1深圳雅兰酒店营销成功关键点：创新的活动事件营销时尚泳装秀国际帆船赛沙滩排球赛“平安足球俱乐部定点酒店”策划通过雅兰集团的影响大客户之间的互访。带来了丰富的香港及外国投资客户。雅兰酒店名气得到提升，保证了后续经营状况良好。第五页，共六十三页。营销成功关键点：实力体现营销给予客户充分信心保障CASE2深圳丹枫白露酒店国内著名酒店管理公司——开元国际管理顾问签约仪式客人五天免费试住活动劳斯莱斯接送客户看房活动第六页，共六十三页。营销成功关键点：投资客户心理营销将投资概念深入人心针对有效投资客户有的放矢。CASE3深圳海景大酒店股市版报纸广告连载一周，描述投资前景投资模型沙滩发布会财经名人演讲东门、华强北商业旺地店铺推广活动第七页，共六十三页。营销推广思路梳理PART2第八页，共六十三页。市场

透析70\90政策，在2007年—2008年的时候，带来的是小面积产品的激烈竞争，产品日趋同质化。

CBD规划日趋完善，商务氛围日益成熟，会展业进入蓬勃发展阶段建业·置地广场、格拉姆中心、宝龙城市广场、曼哈顿广场相继推出高档次的酒店公寓型产品，价格突破5500元/平米土地交易价格持续创造历史新高，商品房交易价格持续上扬

第九页，共六十三页。产品

鉴赏座拥CBD西入口门户卓越的区位价值商务型星级酒店+极品奢华公寓卓越的产品价值专业的酒店管理公司卓越的服务价值8%，15年，开发商连带担保卓越的投资价值中油置业，全球500强战略伙伴卓越的品牌价值第十页，共六十三页。中油置业2007年度恢宏钜献第十一页，共六十三页。客群

扫描首付10万及一下人群首付10万至15万人群首付15万至20万人群首付20万以上人群随着首付款的不断增加，客群将逐渐缩小！第十二页，共六十三页。betterbestanother新型的产品，需要新的方向本案市场出路之一——差异化路线占据市场空白第十三页，共六十三页。白银黄金铂金本案市场出路之二——营造极致形象占据金字塔尖皇冠上最璀璨的宝石中油·兆丰卓越的产品需要卓越的高度第十四页，共六十三页。一个实力派的新锐开发商正在借助郑州房地产的飞速发展的春风实现企业的发展五朵金花正在逐一绽放，集体辉耀郑东的局面也许仅仅是一个开始······关于中油置业企业的思考：品牌双赢名利双收第十五页，共六十三页。产权式酒店项目营销推广关键：面对的都是精明的投资客户持久战围、追堵、截歼灭战投资信心是关键建立难，失去易循序渐进耐心说教快、准、狠暴风骤雨第十六页，共六十三页。营销推广思路集合指导思想：美特斯·邦威“不走寻常路”凯迪拉克“敢为天下先”第十七页，共六十三页。营销推广思路集合面市就必须引爆市场，不能预热市场高调入市，0-7”完成0—200km/s的加速度！入市即是引爆市场环环相扣，持续加温高调事件炒作，密集媒体攻略，紧握市场话语权全民的关注，大量吸纳目标消费人群单刀直入，直奔主题持续释放产品核心卖点，洗脑式教育紧握高诚意目标人群，迅速完成酒店产品销售延续形象及关注度迅速完成酒店产品的销售工作，累积公寓客户定向，定点圈定公寓型产品消费人群第十八页，共六十三页。营销推广策略集合事件炒作策略媒体组合攻略价格调控策略卖场包装策略渠道营销策略体验营销策略合理推售策略合理入市策略第十九页，共六十三页。营销推广阶段划分PART3第二十页，共六十三页。营销推广阶段划分关键问题销售目标的合理制定？Q2入市时机的合理建议？Q1销售阶段的划分及时间安排？Q3第二十一页，共六十三页。选择合理入市时机营销目标产品情况市场规律213选择入市时机三大要素第二十二页，共六十三页。1、市场规律：本地市场年供应与销售自然分成3-5月，8-10月两个旺季2006年1-10月份郑州商品房新增投放量2006年1-10月商品房各月销售情况第二十三页，共六十三页。07年4月07年9月过年08年4月08年9月过年过年可畜势点可热销点重新畜势可热销点年关淡季年关是传统淡季，如项目被年关截断，将面临年后重新热市、重新营销造势，浪费资源，影响销售。可畜势点第二十四页，共六十三页。2、产品情况：具有产权式酒店与公寓两种产品，既要分开阶段推广推售，又要考虑时机上的合理衔接套322套数量公寓产权式酒店类型产品形态差异化不大，容易形成互相竞争，需要分成两个周期推广、推售说明第二十五页，共六十三页。07年4月07年9月过年过年可热销点可热销点产权式酒店产品销售85%-90%公寓产品销售蓄势与蓄客蓄势与蓄客3、销售合理目标第二十六页，共六十三页。本案营销推广阶段划分关键词密集紧凑高效第二十七页，共六十三页。营销推广阶段划分及阶段销售目标4月9月过年过年4月21日开盘3月市场炒作蓄势蓄客7月27日项目热销07年市场炒作蓄势蓄客9月22日开盘08年1月项目热销产权式酒店营销铺排公寓营销铺排销售90%销售85%12月第二十八页，共六十三页。阶段一形象导入+筹客期（2月底—4月初）阶段推广主题：CBD之巅，谁与争锋？一间会赚钱的星级酒店主要目的：树立项目高端的形象，明确项目酒店功能营销目标：利用中油会平台，吸纳会员，累积酒店产品客户主要手法：持续事件炒作，密集媒体轰炸，高调入市，迅速树立项目高端特色形象第二十九页，共六十三页。营销推广结点(形象导入+筹集客户)2007年2月底—4月初工程关键配合销售策略事件炒作方向营销推广主题主要媒体运用策略营销推广主要策略营销推广目标工作项目树立项目高端的形象，明确项目酒店功能事件炒作策略，高调入市策略，软文炒作，户外广告，报媒重磅，网络，广播，站牌，车体CBD之颠，谁与争锋/一间会挣钱的星级酒店明星代言及酒店管理公司盛大签约仪式百万年薪招聘服务专员计划百万投保极品红酒空运计划利用中油会平台，吸纳会员，累积酒店产品客户临时接待中心对外开放，工地现场包装到位，售楼处和样板层启动装修营销推广渠道补充导火线，产品即将面世高调炒作项目，提升项目形象持续提升和完善项目高端形象油站宣传点的封杀高端客户群，职业自行车队派单扩大影响力第三十页，共六十三页。“明星代言”陈道明，一个成功男人的典型形象，一个有着独特个人魅力的刚毅形象。明星效应，迅速提升项目的知名度和形象高度。明星效应，知名度带来的就是市场关注度。明星效应，知名度关注度的提升带来的是消费人群的趋附。第一波攻势第三十一页，共六十三页。2007年3月初，中油置业——香港联邦国际酒店管理公司盛大签约仪式郑州酒店行业发展论坛峰会峰会过程中中油置业高调的与香港联邦酒店管理公司签约，宣告中油置业2007年度钜献中油·兆丰酒店项目即将面世。同时中油置业与酒店管理公司针对酒店15年的经营签订来连带担保合约，以媒体的舆论增强市场信心；启动百万年薪招聘计划，锻造国际水准的服务团队第一波攻势第三十二页，共六十三页。2007年3月上旬，签约仪式之后，产品入市预热，市场教育启动。密集的软文炒作——

中油置业携手香港联邦酒店打造郑州CBD超星级酒店、极品公寓项目

投资新方向,财富新动力密集性的户外广告洗脑式传播——

项目启动时在郑州各主要交通要口以2-3块长期户外+10余块短期户外的组合形式覆盖，让项目的鲜明形象洗脑式的深入民心。以中油会入会为由，启动目标消费人群的筹集工作

第二波攻势第三十三页，共六十三页。2007年3月中旬—4月初项目正式形象报纸广告出街CBD之巅，谁与争锋？一间会赚钱的星级酒店媒体：大河报、东方今报、经济视点报、河南商报、公交站牌、公交车身、房地产网、电台广播、楼宇液晶电视第三波攻势第三十四页，共六十三页。事件配合：百万年薪全球聘请高级酒店管理服务专员——（如国际酒店管理人员、红酒品鉴师、雪茄品鉴师、调酒专员、国宴厨师、国际私人管家等）的信息，并可安排中油置业就本次举措举办一个小型新闻发布会。另外更可邀请万豪或希尔顿等国际知名酒店的管理人员作为本次招聘的顾问。

事件目的——扩大项目知名度，提升项目高端品质形象，树立并加强目标客户投资信心第三波攻势第三十五页，共六十三页。事件攻略——百万投保，空运五百年珍藏红酒通过媒体高调宣传兆丰中油大酒店花重金从法国波尔图或者意大利的托斯卡纳空运两桶珍藏500年的极品红酒。（为项目正式启动VIP认筹造势）事件目的——造成全城轰动，提升知名度，为启动认筹和开盘的活动定下基调。第三十六页，共六十三页。特殊渠道配合补充：油站宣传――3月中旬开始在郑州各大油站针对加油的车主赠送印有项目Logo及基本资料的纸巾，让项目的信息通过不同的渠道洗脑式的渗入客户的潜意识；第三十七页，共六十三页。郑州市·金水区加油站网点分布图第三十八页，共六十三页。阶段二洗筹过滤客户，盛大开盘，热销（4月初——4月21日）阶段推广主题：CBD财富发动机从10万到120万，做引导财富的人主要目的：强化项目高端的形象，突出项目酒店产品投资功能营销目标：扩大客户群，为项目开盘积蓄诚意客户，收筹、洗筹主要手法：主流媒体传播结合事件营销，持续升温市场热度，独特的盛大开盘仪式第三十九页，共六十三页。营销推广结点(洗筹过滤客户，盛大开盘，热销)4月初—4月21工程关键配合销售策略事件炒作方向营销推广主题主要媒体运用策略营销推广主要策略营销推广目标工作项目强化项目高端的形象，突出项目酒店产品投资功能主流媒体传播结合事件营销，独特的盛大开盘仪式软文炒作，户外广告，报媒重磅，网络，广播，站牌，车体CBD财富发动机/让生活更奢华一点/从10万—120万的财富引导计划正式销售中心盛大开放酒店样板楼层对会员盛大开放宣传资料寻宝计划启动扩大客户群，为项目开盘积蓄诚意客户，收筹、洗筹售楼处正式对外开放样板楼层对外开放营销推广渠道补充项目进入实销阶段的标志高品质产品神秘面纱揭晓财富计划，符合本案投资价值油站宣传点的封杀高端客户群，高档消费场所截留高端客户第四十页，共六十三页。第一步：洗筹针对目标人群——已经有初步购买意向，并已经加入了中油会的前期积累人群。个人资产证明——要求客户至指定银行办理3万元的定期个人资金冻结证明，如果开盘成交，这此费用直接转入购房款。洗筹目的——检验客户的购买诚意度，剔除无效客户，为开盘的成交率做好准备工作第四十一页，共六十三页。第二步：启动宣传物料寻宝计划针对目标人群——报纸广告公开启动宣传资料寻宝计划，针对所有社会人士活动方式——凡收集完整本案派发的指定多种平面宣传物料（楼书，折页，中油会项目专刊，投资手册等，宣传物料做特殊标记以控制总体获奖数量），即可获得相关购买本案酒店产品的优惠或一定金额的现金奖励。活动目的——扩大项目知名度和传播力度，吸引更多意向客户。购买本案的优惠奖励可以定义为可转让权利，可以扩大项目的圈层传播面。第四十二页，共六十三页。第三步：盛大开盘仪式郑州首创异地开盘——扩大项目知名度，持续加强购买客户的投资信心本地星级酒店举办开盘仪式第四十三页，共六十三页。媒介时间户外广告公交站牌\车身报纸硬广电台广播楼宇液晶DM直投26293157121519205月6月报纸软文房产网广告22签约仪式盛大开盘产品说明会开盘报广重磅面市空运红酒启动认卡油站网点百万招聘资料寻宝客户洗筹CBD一间会挣钱的星级酒店CBD财富发动机启动认卡信息发布启动认卡信息发布1\28\914151811第四十四页，共六十三页。阶段三阶段推广主题：首付十万，做超星级酒店的主人首付10万，永不供楼，一辈子住星级酒店投入10几万，稳获子女教育基金主要目的：详细解释项目酒店产品投资功能，扩大客户打击面营销目标：实现酒店部分产品的迅速消化，为公寓累积客户做准备主要手法：主流媒体传播结合事件营销扩大战果、持续热销（5月初—8月初）第四十五页，共六十三页。营销推广结点(扩大战果、持续热销（5月初—8月初）工程关键配合销售策略事件炒作方向营销推广主题主要媒体运用策略营销推广主要策略营销推广目标工作项目详细解释项目酒店产品投资功能，扩大客户打击面主流媒体传播结合事件营销户外广告，报纸广告，网络，广播，站牌，车体首付10万，做超星级酒店主人/首付10万永不供楼/永久教育基金业主答谢，投资论坛活动酒店样板楼层针对社会盛大开放酒店试住活动价格调控策略推进酒店产品的持续热销售楼处正式对外开放样板楼层对外开放营销推广渠道补充扩大客户群高品质产品神秘面纱揭晓体验式营销，感受产品价值油站宣传点的封杀高端客户群，高档消费场所截留高端客户第四十六页，共六十三页。第一步：主流媒体深度宣传投资概念核心主题——首付10万，做超星级酒店主人首付10万，永不供楼首付10万，成就子女永久教育基金推广目的——直接深度阐述投资概念优势，扩大客户打击面核心媒体——大河报，短信定向人群，DM定向人群，重点地市产品巡展推广。第四十七页，共六十三页。第二步：举办成交业主答谢及投资论坛核心主题——突出项目的投资优势，类比其他投资渠道推广目的——启动老带新活动，促进新老客户的成交，打击成交客户的自身生活工作圈第四十八页，共六十三页。媒介时间长期户外广告公交站牌\车身报纸硬广短信楼宇液晶DM直投11218192631020914165月6月夹报房产网广告17样板间对社会开放业主答谢启动老带新首付10万,做超星级酒店主人收付10万,成就子女教育基金地市巡展地市巡展地市巡展第四十九页，共六十三页。销售目标:中油国际项目产权式酒店产品销售率达到85%—90%

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·第五十页，共六十三页。阶段四公寓酒店蓄客期（8月初——9月中）主要目的：延续项目高端品质形象，推出公寓酒店，明确产品属性营销目标：树立公寓酒店产品的个性形象，积累酒店公寓意向客户主要手法：主流媒体传播结合事件营销，阶段推广主题：一个颠覆传统公寓时代的标志让生活再奢华一点——BOSS公寓酒店居酒店之上、居CBD之上第五十一页，共六十三页。营销推广结点(公寓酒店蓄客期)（8月初——9月中）销售策略事件炒作方向营销推广主题主要媒体运用策略营销推广主要策略营销推广目标工作项目延续项目高端品质形象，推出公寓酒店，明确产品属性树立公寓酒店产品的高端个性形象，积累意向客户软文炒作，户外广告，报媒重磅，网络，广播，站牌，车体一个颠覆传统公寓时代的标志/居酒店之上,居CBD之上明星代言人现场活动高调成立BossClub99.9纯金VIP认购卡启动利用中油会平台，吸纳会员，累积公寓酒店产品客户营销推广渠道补充导火线，产品即将面世高调炒作项目，提升项目形象持续提升和完善项目高端形象各银行信用卡金卡客户/高档汽车车友会/中国邮政定向高端客户第五十二页，共六十三页。“高调成立BOSSCLUB”“99.9纯金VIP卡”黄金，向来就是财富和地位的象征项目认购卡，以99.9%纯金铸造，从侧面提升了项目的形象高度和价值。明星效应，持续延续，成为本案001号认购卡的卡主与本地知名黄金珠宝行联合制作举办认卡发布会（同时可以利用黄金珠宝行的会员客户）第五十三页，共六十三页。阶段五酒店公寓开盘热销期（9月中——10月底）阶段推广主题主题：

一个人的王朝尊崇私人专署领域生平等、活有别主要目的：延续项目高端品质形象，推出公寓，明确产品属性营销目标：拔高公寓产品的个性形象，积累意向客户，启动项目正式销售主要手法：主流媒体传播，私人派对（BOSS级别的）式开盘仪式第五十四页，共六十三页。营销推广结点(酒店公寓开盘热销期）—（9月中——10月底）销售策略事件炒作方向营销推广主题主要媒体运用策略营销推广主要策略营销推广目标工作项目完善产品TOPBOSS级形象，为启动正式销售做准备树立公寓酒店产品的高端个性形象，积累意向客户软文炒作，户外广告，报媒重磅，网络，广播，站牌，车体

一个人的王朝/尊崇私人专署领域/生平等，活有别BOSS秋冬装发布会BOSS公寓开盘利用中油会平台，吸纳会员，累积公寓酒店产品客户营销推广渠道补充BOSS私人派对，盛大开盘仪式各银行信用卡金卡客户/高档汽车车友会/中国邮政定向高端客户第五十五页，共六十三页。20商都/搜房/大河全年28.830×1600×63月—6月256×6000×6半年2003块长期/约10块短期全年/部分短期4044043月—4月户外广告180203月—12月大河报费用预算（万）使用数量使用时间推广渠道推广费用预算东方今报纸商报,日报公交车体公交站牌网络广告3月—4月606×10持续全年点式举办活动组织费用第五十六页，共六十三页。续上表100不定贯穿整个销售周期30不定贯穿整个销售周期302×15展会时间10不定点式使用渠道40不定点式使用渠道244×63月—6月402×5×4费用预算使用数量使用时间推广渠道手机短信DM直邮参加展会费用电台广播楼宇液晶售楼处装饰费用宣传物料及礼品制作3月—4月7月—9月601个持续全年点式举办明星代言费用第五十七页，共六十三页。推广费用计算471公寓产品推广段994.8523.8酒店产品推广段费用总计（万）费用分配（万）推广阶段费用使用说明：此费用预算不含售楼处装修，样板层装修费用。户外广告等含与其他项目宣传分摊费用此费用约占总体销售额的3.5%-4%之间第五十八页，共六十三页。第五十九页，共六十三页。启动营销推广，实现顺利销售的三大关键条件：1、酒店大堂形象展示（即销售大厅环境感受）2、6楼酒店样板楼层展示3、高层公寓样板展示间

产权式酒店属于一个造梦形式的投资型产品，现场销售环境感受与产品形象展示对于销售及价格的支撑起着不可估量的作用，同时能将高端的产品品质展示跟客户，树立及加强其投资信心。因此，销售展示环境需与营销推广的节奏更好的结合到一起。第六十页，共六十三页。汇报完毕，谢谢！第六十一页，共六十三页。通过辛勤的工作获得财富才是人生的大快事。一个人一生可能爱上很多人，等你获得真正属于你的幸福后，你就会明白以前的伤痛其实是一种财富，它让你学会更好地去把握和珍惜你爱的人。2023/5/142023/5/142023/5/14人只有为自己同时代人的完善，为他们的幸福而工作，他才能达到自身的完善。每项事业成功都离不开选择，而只有不同寻常的选择才会获取不同寻常的成功。2023/5/142023/5/142023/5/14论命运如何，人生来就不是野蛮人，也不是乞讨者。人的四周充满真正而高贵的财富—身体与心灵的财富。人生没有彩排，每一个细节都是现场直播。对产品质量来说，不是100分就是0分。成功的经理人员在确定组织和个人的目标时，一般是现实主义的。他们不是害怕提出高目标，而是不让目标超出他们的能力。管理就是决策。2023/5/142023/5/142023/5/14经营管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一点。再实践。2023/5/14世上并没有用来鼓励工作努力的赏赐，所有的赏赐都只是被用来奖励工作成果的。除了心存感激还不够，还必须双手合十，以拜佛般的虔诚之心来领导员工。2023/5/142023/5/14预防是解决危机的最好方法。我们不一定知道正确的道路在哪里，但却不要在错误的道路上走得太远。不要把所有的鸡蛋放在同一个篮子里。用他，就要信任他;不信任他，就不要用他。沟通再沟通。14五月2023多挣钱的方法只有两个：不是多卖，就是降低管理费。我所做的，就是创办一家由我管理业务并把我们的钱放在一起的合伙人企业。我将保证你们有5%的回报，并在此后我将抽取所有利润的50%。请示问题不要带着问题请示，要带着方案请示。汇报工作不要评论性地汇报，而要陈述性的汇报。2023年5月14日在漫长的人生旅途中，有时要苦苦撑持暗无天日的境遇；有时却风光绝项，无人能比。沟通是管理的浓缩。2023/5/142023/5/142023/5/14员工培训是企业风险最小，