物业管理顾问方案01

经典word整理文档，仅参考，双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！方案导语湖南电信物业管理有限公司——以专业的眼光考察项目——以专业的角度分析项目——以专业的知识提供服务我们拥有资深和丰富实操经验的物业管理专业人员——以丰富的经验为您服务——以专业的知识为您服务——以严谨的理性为您服务——以恒久的热情为您服务建设以及后期的销售和物业服务操作有所帮助。湖南电信物业管理有限公司根据发展长沙华恒房地产开发有限公司的正式要求，特制定“锦绣世纪”项目物业管理顾问服务建议方案。在本方案中说明彼此合作模式和针对性之顾问服务方案，包括服务内容，介入时间及沟通协调方式等。一．项目概况A：项目名称：锦绣世纪。B：项目位置：长沙市雨花区劳动东路。3.49720.92㎡，居住建筑面积139968，商业建筑面积14700。二．项目地理位置沙市汽车配件厂厂区旧址，地理位置得天独厚。三．项目周边公共配套★行政机构：政务中心、消防队、公安局等；★商业机构：家润多超市、酒店、社区商业、银行，农贸市场等；★医疗机构：省中医附一医院、江南医院、肿瘤医院、第一人民医院南岸分院；★交通设施：10余条公交线路；★住宅小区：鑫天鑫城、名都花园等；★教育机构：湖南中医学院、雅礼中学、稻田中学、枫树山小学、劳动路小学等。四．项目服务目标☆短期目标：的力量。提升房地产增值潜力。☆中期目标：综和经济实力及旅游功能。合作模式由贵公司委任本公司对该项目提供物业管理顾问服务。管理理念塑造“锦绣世纪”新品牌。管理目标锦绣世纪项目的管理目标为：1.治安管理：安全护卫24小时值班，确保业主和住户生命财产安全，小区内实行出入管理，严格控制外来人员。2.清洁卫生：实行专业保洁员责任制，保证24小时全天候干净、卫生、整洁。3.绿化管理：按时修剪、维护、保持花草树木茂盛美观，绿化完好率99%以上。4.水电维修：实行24小时值班，业主遇有问题随叫随到，公共机电设备运做正常，设备完好率100%。5.车辆停泊：车辆凭卡进出，业主车辆实行登记卡管理，无卡无证车辆禁止驶出车场，所有外来车辆未经许可不得进入小区。6.住户投诉：虚心接受批评和建议，不断改进工作，掌握各项工作完成情况，确保住户满意率95%～99%，投诉回访率100%。7.员工培训：定期给员工进行业务培训，提高员工物业管理水平，有创新进取精神。我们将根据如下思路使本公司顾问服务达成以上目标：1.要使小区建筑设计与时并进，必须定下里外装饰定期更换计划、划，并监督计划的执行。司做出建议。3.要营造安全舒适的购物消费环境，必须在停车场、保安、清洁、佳营运制度和系统化地培训员工。议，将打造成长沙一个热点。奖项计划，有系统地为贵项目夺标。利益最大化。服务内容及方式顾问服务内容，服务内容和方式请参阅[物业管理顾问服务前期准备阶段]、[接管阶段]、[入住后阶段]的章节。第一阶段物业管理顾问服务前期准备阶段一.阶段期限本阶段从合同生效之日一年止。二.服务目的本阶段的工作是协助发展商从物业管理单位的角度完善本项目的设计规划，协助做好售房/招商期管理，二次装修管理的前期准备，标识系统设计及使用规范。三．服务项目(一)物业管理规划咨询针对土建及建筑物配套、设备设施、停车场、空间及视野、后勤设1．土建及建筑物配套设施设计规划⑴首层装饰配置⑵楼层装饰配置⑶客户服务台位置和配置⑷餐饮/露天广场设备设施配置⑸推广活动场地规划⑹建材选择(特别是对日后清洁、安全、节能方面的考虑)⑺建筑物外立面配套设备2．设备设施设计规划⑴空调系统⑵消防系统⑶强电系统⑷弱电系统(包括自动控制系统、保安系统、广播及通讯系统、宽带网络、视像系统、防雷设备等)⑸给排水系统⑹电梯扶梯⑺自动控制系统⑻废弃物处理设备⑼大型清洁设备⑽节能设备系统3．停车场设计规划⑴停车场进出系统⑵停车场出入口⑶停车场空间规划⑷摩托车与自行车停车场⑸停车场标示系统⑹停车场收费系统⑺停车场照明⑻车流动线⑼汽车美容设施4．空间及视野设计规划⑴水平及垂直人流动线⑵建筑物出入口⑶中庭装饰⑷信道宽度及视觉线⑸绿化设计(包括浇灌系统)5．后勤设施设计规划⑴管理处位置及其设计规划⑵中控室位置及其设计规划⑶工具及管理用料仓库位置及其设计规划⑷维修间位置及其设计规划⑸垃圾房位置及其设计规划⑹清洁队伍用房位置及其设计规划⑺洗手间位置及其设计规划⑻后勤服务动线设计规划⑼服务信道设计(二)协助售房期管理1．草拟和设计售房各类与管理相关的文件⑴管理公约⑵前期物业管理协议⑶二次装修协议书⑷商户手册2．向发展商建议物业管理公司的管理形象展示⑴管理人员服装和形象⑵物业管理单位形象3．协助开发商的售楼中心及样板房⑴监督售楼中心及样板房的日常保洁⑵统筹售楼中心及样板房的保安工作⑶售楼中期间的紧急支持(三)二次装修管理的前期准备必须缴纳的费用、保险责任、施工界线、施工材料准备区域、物料贮存规定、门面及招牌指引、施工器材运输动线、违规罚则等。(四)标识系统设计及使用规范1．协助发展商甄选广告公司，以便建立标识及形象手册。2．审阅广告公司编制的标识设计及制订使用规范，目的在于建立广告物品的设计及使用提供指示。四．介入时间及方式项目顾问小组方式协助贵公司。项目顾问小组架构：业土建项目顾问水电项目顾问安防项目顾问环境项目顾问弱电项目顾问主沟通项目顾五．工作职责1．项目总监：负责本服务项目的整体策划、组织、协调，以及人员安排。2．项目顾问：的开发建设、营销策划，以及后期的物业服务规划。第二阶段交接启动期阶段一．阶段期限本阶段从本项目竣工验收前三个月起至本项目入伙止。二．服务目的与指导物管承接验收、物业单元交付、二次装修管理、开荒清洁管理、人员培训。三．服务项目(一)建立小区物业管理营运制度1．保安管理制度2．消防管理制度3．设备设施管理制度4．清洁制度5．绿化管理制度6．商户管理制度7．停车场管理制度8．装修管理制度9．小区标志管理规定10．财务管理制度11．行政管理制度12．档案管理制度13．人力资源管理及培训制度14．采购管理制度15．证照管理16．推广活动管理制度17．服务承诺制度(二)协助筹划、监督与指导物管承接验收指导物业管理单位筹备及进行验收接管本项目的建筑物及其设备设施，并依照《物业管理条例》第二十八条和第二十九条的规定，与甲单位竣工验收的基础上进行的再验收。内容包括：1．土建验收2．机电设备系统验收3．设备设施试运行及调试4．施工资料、图纸及保证书的接收查验5．各类证照的接收查验6．监督施工单位提供设备设施操作培训予管理处人员7．施工缺失遗漏跟进，包括安排施工单位的返工整改工作、进行覆验、督促有关工作的进度(三)协助筹划、监督与指导物业单元交付划及代表发展商交付物业单元给业户，内容包括：1．草拟交付通知书2．草拟交付文件，包括水电底数纪录表、物业单元验收纪录、二次装修申请书等3．指导物业单元预验收的工作4．策划交付时间排程5．建立物业交付中心及相关工作6．监督交付后跟进工作，包括整理交付纪录送交甲方存盘、跟进验收整改，对租户投诉抱怨作出跟进回访等(四)二次装修管理与及相关的法律法规，统筹及管理业户二次装修的整个过程，包括：料进场规定、违规处罚等)件、编制审图指引等)3．建立装修施工巡查制度4．建立装修垃圾清运制度5．建立装修期清洁及环境卫生管理制度6．指导装修图纸审批7．监督装修施工巡查8．指导装修完成竣工验收9．建立商户装修数据文件管理(五)开荒清洁管理协助统筹开荒清洁工作，包括：1．建立开荒清洁工作排程2．协助选聘开荒清洁公司3．监督开荒清洁过程和进度4．指导开荒清洁验收工作(六)入伙筹备协助发展商筹备入伙事宜，包括：1．协助统筹入户进电梯时间及卸货区的使用2．协调广告公司的媒体宣传与采访3．协调推广公司与商户的现场推广活动4．策划正式开业仪式的保安工作5．策划正式开业仪式的紧急应变6．指导开业前消防及事故演习(七)协助筹建小区管理处根据发展商的要求和小区管理运作的实际需要，合理确定小区管理处组织架构和人员编制。(八)监督管理处员工的招聘工作导管理处建立人事档案、建立员工宿舍制度、订购制服等。(九)入伙前培训处主要人员主讲，培训项目包括：1．本项目功能介绍2．本项目设备设施简介3．本项目管理服务内容4．营运，保安，消防，清洁的督导与监控5．服务仪容及着装6．客户服务标准7．本项目的服务收费(包括基本服务及有偿服务)8．服务承诺9．岗位职责10．处理紧急状况(例如停电、停水、空调故障、消防事故等)11．紧急状况演习，包括消防演习四．介入时间及方式开始交接启动期的顾问服务工作。本阶段介入延续上阶段的服务架构，全程跟进服务。第三阶段业主入住后阶段一．阶段期限本阶段从项目入住起至合同终结为止。二、服务目的区管理处将项目物业管理职能中之计划和执行工作发挥出最大效果。三．服务内容与指导管理处全体员工提供高质量的物业管理服务。管理服务项目包括：1．保安及消防管理(包括停车场管理)2．设备设施管理3．清洁及绿化管理4．住户管理5．财务会计服务6．行政服务7．人力资源管理服务8．培训教育9．广告与推广10．资产管理具体内容描述如下：一．保安及消防管理(包括停车场管理)保安硬件设备：1．巡更警备系统2．闭路监控系统3．红外线探测系统4．双向控制汽车定位报警系统5．车辆有源启动卡（读感器）(一)以技防为主，人防为辅的方式加强治安防范我们将根据贵项目实际需要，协助确定保安岗位、设立保安制度、车场，确保安全、清洁、经营购物环境良好。主管级员工将随时抽查各岗位的工作表现及管理情况。1．建立健全安全保卫组织机构2．建立正常的巡视制度并明确重点保卫目标，做到点、面结合3．制定完善各项治安保卫岗位职责4．加强对保安员进行职业道德教育与业务培训5．建立正常的巡视制度，实行24小时值班制度6．加强对管辖区内机动车和非机动车的安全管理7．完善辖区内各项安全防范设施；8．联系辖区内群众，做好群防群治工作9．与周边单位建立联防联保制度，与当地派出所建立良好的工作关系10．按ISO9000质量保证体系拟制定的管理规程(二)消防管理火需要，建立消防安全制度，包括消防监查、记录及培训制度，确保消商户员工当中。1．进行消防宣传教育a)进行内部消防轮训；b)利用宣传栏、板报等形式进行宣传；c)定期开展消防实战演习，鼓励全员参加。2．建立义务消防队伍3．制定消防管理制度－消防岗位职责－消防巡查制度－消防值班制度－消防档案管理－消防安全制度－消防公共管理规定4．控制火灾隐患要点－控制火源－控制易燃材－监视容易引起火灾的区5．按国家相关规定配备消防器材如：小区公共区域、设备房、车库等公共场所。(三)交通及停车场的管理的专业管理人员，对停车场及交通场所进行下24小时监控管理，确保进出车辆安全有序。规范、指挥规范、制度规范及责任分明等。(四)紧急状况处理公司提供之应急手册内的指示处理。(五)管理目标1．确保住户的生命财产的安全，案件发生率控制在1‰以下。2．确保辖区内无重大火灾、交通事故。乱贴乱画现象。4．对任何可能危机商户安全处，有预见性地采取防范措施。5．实行全封闭式治安管理体系。二．设备及设施管理量的设备设施服务。(一)预防性维修保养：设备设施规格编制预防性保养维护计划。理处工程部人员都必须持证上岗，专责设备设施运行与一般维修工作。各项维修保养项目设定监查和记录制度，确保设备资产受到充份维护。培训。制定物业维修养护计划包括1．消防系统的定期维护、日常维修计划、方案、标准2．电梯的定期维护、日常维修计划、方案、标准3．中央空调定期维护、日常维修计划、方案、标准4．电力系统的年度维修计划5．公共机电设施维护检查表6．照明系统维护计划7．给排水系统年度维护计划8．公用设施维护项目总表9．房屋本体设施维护项目总表10．公共土木设施维护检查表11．公共水、下水道维护检查表(二)商铺装修及日常使用监管修和违章搭建现象，将按下列方式进行监管。1．申报：商户装修须到管理处办理手续，填写《装修申请表》和装修项目进行全面确认，避免装修户超出申报范围装修情况。2．审查：管理处对申请进行审查，除一般装修按有关装修规定执行。3．施工管理－施份内活动。－使用高功率电器时必须由管理处另外提供电源－施工队必须配备消防器材－施工时间安排4．巡视监管修户每日至少巡视二次，并做好巡视记录。(三)公共设施的维修养护项目及标准公共设施维修范围包括：车道、人行道、路灯、栏杆、围栏、沟、1．公共设施的日常检查维修项目及标准：序号1靠现问题及时2．公共设施的定期维修养护项目及标准：序号实观良好的灯具外,护生蚀三．清洁及绿化管理指导物业管理处的清洁服务、绿地维护、公共绿化布置、保养及处理、收集垃圾和废弃物等工作。清洁绿化管理应包括：清洁管理绿化管理消杀管理排污管理四．住户管理与服务理与服务工作，内容包括：关此点事项，其工作内容将包括(不限于下列项目)：1．设置热线电话话投诉跟进表，由管理处营运部经理亲自处理任何有关管理上之问题，提交有关报告。2．投诉处理及检讨主要投诉项目。(每日将投诉登记记录表呈交管理处营运部经理经理审阅，物业部门经理定期抽检记录，)。所有投诉应按既定合理时间内完成，并通告投诉人，若未能按时完成，应交待原因及作出解释，并另订完成日期。3．住户档案的更新时跟进提供全方位的服务。4．探访住户通过管理处服务中心人员的定期电访/走访住户，对其进行亲善访从而建立日后互相信任的基础。5．定期调查问卷小区的特点制订一份完整的客户意见调查问卷，针对性地反馈商户的意见，并有计划、有步骤地改进管理处的工作质量。五．财务会计服务制度实施：会计核算制度、凭证帐册制度、货币资金管理制度、费用现金报销制度、往来帐目清理制度、会计报表制度、固定资产管理制度。财会服务内容如下。1．管理支出预算：由小区物业管理处每年根据贵项目设备设施维护保养费用、绿化维护费用、清洁除虫费用、管理人员薪资、公共水电制年度管理支出预算交贵司批准实施。2．收费管理：本公司将指导管理收费运作，项目包括：建立及维护收费数据库及档案付款通知单印发欠缴追讨3．资金运用：由小区管理处设专职会计进行收支管理，小区总经预算执行4．会计报表：本公司负责指导小区管理处编制会计报表，将当月为配合贵司的需要，我们双方可协议会计报表的内容形式。账户，所有收支都经由该账户存付，并保存所有银行纪录，一目了然，做到操作完全透明。六．行政服务行政服务是管理好贵项目的重要基础。日常管理涉及大量的行政、文书及库存工作，包括投购保险、资料保存、物料库存及证照更新等。1．投购保险：完善的物业管理绝不可缺少风险管理。风险管理包际需要建议投购物业财产保险及公共责任保险。2．资料保存：包括指导保存人事档案、服务合同、各类单据、租户档案、往来信函、通告、会议纪录、土建施工原始资料、设备及设施施工原始资料、各类竣工图纸、保证书、政府部门及机关函件和通知、各类证件执照。3．物料库存：包括指