城投公司参与新区开发的运作模式

城投公司参与新区开发的运作模式现代集团城市投融资部李闯【摘要】新区开发在解决城市规划与远期发展、城市形象建构、城市价值提升等问题上起到重要作用。从目前参与新区开发主体看，主要以城投公司为主。因此，对城投公司参与新区开发的模式进行分析显得尤为重要。本文从城投公司参与新区开发需要注意的问题、发展要素、以及开发模式等角度进行了详细阐述。随着我国投融资体制的改革创新，新区的开发主体也由以政府开发为主逐渐向多元化的开发主体转变，但大多仍通过投融资平台进行。同时，城投公司是伴随城市建设发展起来的，深度参与了城市建设的全过程，积累了丰富城市建设经验和能力，随着城投公司转型需要，越来越多的城投公司涉足新区开发。如何提高城投公司在新区开发中的融资能力，实现城投公司与新区开发的可持续发展，这与城投公司参与新区开发的模式及业务选择密切相关。一、城投公司参与新区开发需要注意哪些问题？首先，应明确城投公司与政府的关系。为了使城投公司的各项工作目标明确、责权利清晰、运行高效，保证公司的管理水平和投资效益。1）城投公司与政府应界定清晰新区开发的运营管理模式、结构及各相关主体的工作职责，避免在新区开发中出现扯皮、推卸责任等问题；2）城投公司应保持独立的市场主体地位，避免政府过度干预而影响新区开发的运行效率；3）应合理确定城投公司与政府在新区开发中的收益分成模式，确保城投公司的投资收益，实现城投公司的可持续融资。其次，城投公司应注重自身经营能力的培育。城投公司作为新区的开发主体，同时也是新区的融资主体，公司的经营能力直接关系到公司的融资能力，进而影响新区的开发效率和开发进度。因此，城投公司应依托新区开发，积极拓展经营业务范围，实现多元化经营。城投公司经营业务的拓展应沿着区域开发价值链进行前后向一体化延伸以及相关多元化拓展，如土地一级开发、房地产开发、物业经营、水、煤气管网经营、产业园区的物流经营等。再次，城投公司参与新区开发需提前做好谋划。新区开发是一个规划、资金筹集、招商策划、运营管理等多因素综合运作的系统工程，而且规模较大，往往是集一个城市或地区之力进行，科学合理的发展规划不仅能使新区开发从传统的粗放型土地开发思路，向各类资源整合的集约型开发转化，还能使政府从注重政绩转变为注重城市经营的实效，提高新区开发建设的集约化与效益化水平。发展规划工作具有较强的专业性和复杂性，需要由专业的机构或团队对城投公司参与新区开发的思路及模式进行系统设计，才能做到全程的高效运营。另外，为降低资金的使用成本和提高新区开发效率，城投公司还应合理确定新区的建设规模和开发时序，即投融资规划。图1：现代集团关于城投公司参与新区开发战略规划研究框架二、城投公司参与新区开发的发展要素有哪些？1、城投公司参与新区开发的发展要素首先是产业选择。城投参与新区开发离不开土地运作。但是，仅仅依靠土地经营已经不能适应新区发展的需要，也不能满足城投公司作为现代市场主体的需要。在通过土地经营获得原始积累以后，混合型混合型是指政府把部分开发项目交由第三方开发，政府控制部分重大项目或不便于外包的项目。该模式一方面可以缓解政府的融资压力，另一方面也可以在一定程度上便于政府掌握新区开发情况，控制其开发进度。香港公私合作投资建设的新城开发模式尽管新区开发主体逐渐向多元化的开发主体转变，但政府独资型仍占大多数，且随着城投公司转型发展需要，越来越多的城投公司涉足新区开发。2、新区开发盈利模式分析新区开发先期投入资金巨大，主要支出为征地费用、拆迁费用、征用土地的农民养老保险支出、农民安置费用、园区开发初期的基础设施建设（如道路、园林绿化等）、管委会或指挥部运作费用、招商引资、宣传品牌费用等。城投公司参与新区建设必须根据自身条件和特点，寻找适合自己的盈利模式，以实现区域开发的投入产出平衡。从目前我国区域开发的盈利模式看，土地封闭化运作是主要模式，即通过区域内的土地出让收益来弥补其投入，城投公司的自身经营收入、财政补贴、税收优惠或返还等只是其补充收益。但是土地出让收益容易受政策、经济环境、地方政府干预等因素的影响，其收益并不稳定。因此，为实现新区的可持续发展，必须进行盈利模式创新。新区盈利模式创新可从三方面考虑。一是通过优惠政策，吸引企业入驻，这种模式可以降低招商过程中对地价的依赖度，避免因招商引资而压低地价，减少土地出让收入。二是通过差别化的战略，形成特色功能区，吸引企业入驻，如总部经济区、生物科技园区等。这种园区的特点是入住企业定位准确，可围绕入住企业的潜在需求进行环境和配套设施的建设。三是通过相关产业的聚集，形成优势，吸引企业入驻。通过龙头企业的引入或围绕龙头企业进行产业链的延伸，形成产业聚集，提升入住企业附加值。以上都是从优化区域功能，提升区域价值的角度进行创新，避免通过让渡土地价值进行招商引资，其根本目的就是提高土地价值，增加土地出让收益。但无论采取哪种盈利模式，都要把创新盈利模式措施落到实处，且必须在规划条件里有所反应。3、新区开发公司业务选择目前，国内较早从事区域开发的同类公司，一方面随着其所负责的开发区域的进一步扩张，继续从事土地一级开发和基础设施的建设业务；另一方面进行多元化发展，着重发展与区域开发相关的房产开发、公用事业运营、区域产业的增值集成服务等业务，有的甚至进入与区域开发业务非相关的高科技产业、贸易、制造业等等，以保持企业的持续发展。但是，从业务拓展路径来看，大多数业务都是沿着区域开发价值链进行前后向一体化延伸以及相关多元化发展而来。表2：典型区域开发公司的业务选择公司名称公司业务云南城投集团集团已形成以“城市开发”和“城市水务”为主业，教