房地产代理企业操作规范

目录第一章房地产代理第二章市场调研§1、前言§2、房地产市场调研和营销的信息分析§3、如何进行房地产开发经营项目的市场调查§4、市调的方式§5、市调的内容§6、来自贷款购房者的调查报告§7、人居展“住在杭州”问卷调查反映楼市新动向§8、武汉市房地产市场调查§9、天津百对新人住房状况调查第三章规划景观§1、浅析房地产产品规划的构成与实施策略§2、城市景观的构成特性与表现特性§3、大树率——房产市场新一轮角逐的焦点§4、环境景观——一个可以做得更好的卖点§5、房地产卖点——园林设计爱§晚6气、楼盘重坏要卖怀点曾—慧—解社区环境循§粥7丧、房橡价违“休三套打车恒”—换—咱轨道交通锯、绿地、盾水景英§暑8娇、选房关嗓注园林、绣会所类§慢9坑、住宅：随培育生态知住宅概念松§1共0史、十大明闷星楼盘感榜受优质人斑居环境桥§1缘1坡、多功能炭立体生态头楼在京出驶现采§1撤2心、住宅设读计必须脱扇胎换骨丝§1邀3探、环罚境序—属—踪别午把周“义夏成利蛾”买设计漂成偿“爪奔秀驰观”御§1演4胡、北京楼牢盘不断创珠新慰§1庭5携、新概念隙新生活新惹时代娇§1戴6乳、北京回商龙观文化腰居住区后批期规划方瓜案揭标甜§1装7锅、留住北数京的天际艘线效§1同8享、上海巨播资投入环奶保给环保撒产业带来法商机塑第四章购房地产销今售位§魄1浸、房地产牲市场营销祝中的营销掘控制授§田2鉴、锁定房余地产销售春终端层§侮3蛛、销售进反度控制技叠巧宏§爷4辈、先租后姿卖彩-蒙住宅销售损新策略斧§鄙5蛮、物业的胖市场定位简和推销技肆巧叛§孙6罢、房地产盼推销员寻坝求客户技雪巧浅谈胸§炼7牢、房地产计销售队伍脸的组织和呀推销接待码艺术溪§修8友、房地产淹销售中介精技巧捆§用9挪、售房方纺法与技巧它§1谦0拐、尾盘销葡售有绝招帮§1诞1喜、高层住效宅的销售我难点与对度策际§1坏2碰、房产销创售中的常稠见问题及绞解决方法铸§1粥3火、楼盘售迁楼部不规岛范销售行嫂为扫描饺§1钻4肥、地产营释销也说须杨"份一鼓作鞭气驼"芝第五章泛业务执行承山§仙1颈、开盘案肉前各项准珍备工作准§踪2贿、产品企丘划书构成替§混3熟、房地产摇广告策划迅§堡4跪、售楼处穷第一章牛房地产代文理啄§闷1骡、中介代填理舅—嘴—脚市场的活仆跃力量与目前，房恳地产业中点介代理商宜正呈现由五单纯的售壶租代理业合务向销售躲商、包销按商角色转扑化，并以希提高员工随素质、企穿业服务水办平、售楼线信息网络仅和品牌形桌象来充实成自己，抓裳住契机和稀以更大规命模立足市牌场。素繁荣房地介产销售市锄场，开发灶商可借重崖中介代理垄公司的力觉量共同培蔬育建设代友理机制。伍同时，中演介代理商拒也应抓住驶目前商品裕房存量过摸大的时机扑，因势利甚导，显示露自己的作挺和能量，锐以中介市项场代理机贩制，适应柴大房地产诚业现代化扬开发、营笔销趋势骄。丸“糠上海环球跃国际房地休产公套司窄”元正是乘此巨良机成立星发展的。斑该公叨司猾2崖年中在上荷海总代理浇房地产业晨务秀5案0滨亿元，形凤成了自己栽的特色优页势：他们苗着手建立齿包括洛杉队矶、温哥嘉华、东京揭、台湾、氧香港等新桌移民在内疫的盐“委新华人世洋界行销心网吉”咱，扩展公痒司售楼信怪息渠道哭；孕“哪环球国沸际蹈”净带有港台蛛部分集团队公司代表旺人的特点耻，据闻其勿握箱有台1辫0便万以上的刚客户名单倚；该公司有拥有经验是丰富的人政员，主管埋层皆尽有惹5盆至赴2研0仿年以上的毁专业经验稠；其企划未包部门设优备完善。晋故袖而例“酒环球国净际买”污的代理业坐绩也令人赌刮目相看辉：该公司狼总代销龙讨柏花苑，误南区别纠墅气1澡3廊幢一个月每内被台、该港、美国托客户争购应一空，北玉区育2厦7告幢别墅急及探3虑幢公也有告百余家买羽主与之洽逐谈；总代菜理树的扬3行幢干3处5盘层楼的阳密明新城，捏外盖销怖5染个月，售窝出第一幢呼的荐5完0那％长；第30贩0蚂栋的久事换别墅（一姜、二期工判程）共售婆出祥9尝5侨％。上海肉锦和投资斯顾问有限算公司也有描较强的实枕力背景、恋广泛的行覆销网络。架其中方股慌东上海浦纸东商业建归设发展有戚限公司，鸟外方股东竟为马来西耀亚上市公益司胜方集耗团控股公稍司功。何“胳锦袜和研”差不仅是依旗托海内外宣网络关系芹，进行有推效的房地已产中介代僵理，而更界着意通过目有影响力遇的活动，释树立形象矩。捞199胀5邀年他们曾欧成功地组静织了上海倘房地产项目目分别参踏加新加坡涨、印尼的统展览会，涉又成功地辟组织了新晚加坡、马伸来西亚房室产买男方报"婆旅游考察妥团收"部到上海。码他们代销奉的悟6教0穿幢姑苏花乘园，销高出晴5遵0剖％，代销肯沪办大厦上二期商场拴全部售完秀。最近锦兴和公司成税功地推出内了总代答理首“就虹临宝纱都链”慌和殊“劫胜康大插厦补”酒，其销售随业绩均高挣达假7因5童％，同时竭锦和公司猾运用先进捡的电脑信殖息处理，命凭其二手斜租赁市场团的厚实基嫌础，成功彻为西门子砖、麦当劳郑和汉高公呀司等外资厌公司，解贵决其外方姻人员的住设房之需。掌综上所述涛，目前房改地产业中艘介代理商滚正呈现由扇单纯的售悄租代理业爆务向销售欣商、包销隶商角色转讯化，并以兼提高员工签素质、企帅业服务水提平、售楼蒜信息网络萌和品牌形保象来充实菠自己，抓帮住契机和爆以更大规渴模立足市猎场。但不悉足的是中销介企业之外间缺少信扩息沟通、雪业合作，摸缺乏行业跌之内的业孩务组合和造集约优势窜，也缺乏塞行业的制址度和操作尝规范，均长不于代理验机制的形露成和走向浩成熟，也甚从而制约夏了行业的兴发展。未臭来的房地救产代理业座究竟怎样猾？传统模谷式的房地煮产他代理行业枕是一片夕害阳产业，呀而新的、散可变的、珍符合未来千趋势的房老地产服务刺行业则是旁蒸蒸日上滚、有无限担发展前景礼的朝阳产样业。举那么未来礼的房地产浆代理业究旗竟是怎样浇的前景？闹—芦—澡行业纵深知发展需细望化社会分升工细化是复非常明显臂的趋势。筋作为社会肃经济活动待中不同的圆主体，我把们的作用苹就是尽可逐能把我们痛这个部分征做到最好四，最完美棒。随着整贝个市场机卖制的成熟盛，竞争激解烈程度的拣提高，已午经具备一鸡种可能，妨就是让大贝家在一个乓高效率的备平台上进识行自己最管有创造性守的工作，情而不是面悉铺很大，叙每一个方鞋面都浅尝皂辄止。以忙前很多发授展商既是键投资商，惹又是开发昼商，同时杜还可能是橡负责施工板的承包商苦，基本上锈什么都包桶揽了。国镜外的发展谋商绝对不充是这样，膀不会说既掩是投资商旷，又是开耳发商。再康举一个例馒子，以往狸我们的建箩筑设计就斜是建筑设欣计院把整超个设计从图头到尾全海部做出来枯，自从国嫩外的建筑姻师进来以邪后，他专快门做建筑赔设计这一有部分，一含些施工图崭等会交给第工程师去哥做，所以馋那时就分颂做建筑师听事务所和冤工程师事求务所，专车门做以往性我们称其舞为蛋“蔬总采图西”阿设计的部楼分。市场喷成熟了以窑后，对每剂一个工种柄的要求都庙越来越高晓，竞争的贩激烈也使的得每一方蓬面都要做戏得非常出万色。比如艳说，我们慌为发展商司做客户调溜查、市场贸定位、客压户定位、纽营销推广等计划、广垦告执行、糠销售组织洁等，甚至教包括现场历的包装、采接待中心扛的设计，衡还有促销有的包装、清接待中心急的设计，涌还有促销撞活动的组动织，全都篮是由我们闸一家来做悬的。但是瓶，现在随闸着市场竞扎争激烈程烂度的提高达，每一方傅面的精细伏程度都要辣求达到非救常强的地值步，很有岁可能我们狐在某些方丑面做得再俘好，也没厚有专业的片室内设计旦师、环境刷设计师、窜专业负责孙做公关活柱动、客户币推广的公塘司做得好该。以前是过市场并不鬼成熟，室设内设计、刃环境设计灰等还没有常涉足其中闭，整个细穗分体系也皇未能很好靠地建立。广正因为如顿此，任何尚一个细分腿的行业，薄整个房地道产服务行脖业，都面光临着很大术的发展空连间。望—夕—码行业横向糊发展要整学合以后是泪否会有一损个总的行桑业悼—顿—鹅房地产服昌务管理业苏的出现，论把这些很防细化、很恋专业的资愚源组织、牢整合起来垄？就好像畏是一个好兴的画商，敲可能做不再出一幅好触画来，但牺知道什么乘画是好的紫，什么画孩符合市场冻的变化趋拍势。每一耕个细分的糖行业都有奶专业的公雹司去做，漠如广告公扫司、室内陈设计公司逗、园林规昼划公司、通公关公司诉等，而对脂每一个行茫业，我们求都是非常扣优秀的画涉商。发展棕商未必能勺够知道哪莲些锅炉是静风冷的好颠，还是水山冷的好，抹未必能够蓄知道哪个哗广告做得脊好，但我灰们作为资烤源的整合架者，就可膛以做到。田这种资源龄整合的工努作，在某观部的一个普外销公寓裹项目的运亿作中就得已到了很好戏的体现，葡我跟发展穿商说，环粥境设计与即外立面都案应找不同板的人来做谈，然后发振展商问，余那他们都举做了，林舟洁你做什热么呢？我暗就是整合届各种资源档的，我知差道怎样在饲技术层面誓上最有机扣地把各种签最优秀的主专业资源滩组织起来隙，达到最经优化的配编置，这就枕是我们以皱后要充当即的角色。夫毫无疑问泉，服务管宾理业将起储到整合房岩地产服务筹行业相关土专业资源适的重要作便用。氧—但—牌行业发展面依靠什么归有一种说对法，房地课产项目已栏经不需要缩代理了，答如果要做笛好一个项遣目，就把睁伟业的林薯洁给找来菊，或从伟凤业挖一些羽人过来，筋这样就可察以了，就赠能成功了旁。我的观静点恰恰相单反，这个暮行业要取救得真正发米展，不是渣靠一个人纷或几个人垃的能力就蓄能做到的喉，至少需醉要三个方遗面的东西榴，一是品书牌，二是董网络，三忠是团队。剩品牌乃发拳展的第一栋要务房地并产发展商勾已经从简底单的市场倦竞争发展洗到了品牌旋竞争阶段帝，而对房口地产服务汇业来说，扛品牌是更加为重要的或。发展商既除了品牌蓬以外，确葬实有一些剧更加实在牛的东西，壮例如说土饭地资源、鸽融资能力捉等，且在肆服务行业狱都是如此事。品牌一帮旦建立起听来威力是笋非常大的芽，快餐业衡的麦当劳喇、酒店管朵理集团香责格理拉，迁都依靠的怎是品牌。湾我们强调建品牌，但晋这个品牌垮不是某一白个人或做融某几件事静情就可以法达到的，仰它有一个滋长期的市妈场运作过否程。网络欢是发展最宝大的基础劣这里仁的哲"洁网场络喂"撞是一个大叉而化之的哄概念，从衡实、虚、劝大、小各般方面，大崭至我们的组业务关系泽网络、小余至各个销踏售点，实武到实有的耻销售网，寄虚到电脑饮网络、网弊络无所不崇在。特别租是加啄入闹WT送O姿之后，大龄家都特别擦看重我们担已经建立顺的零售网照络，因为坡创新是今悟后竞争优鱼势最核心玉的部分，朽而创新正胳可以通过痕网络来实县现：一旦民建立一个枣很完善的灾网络，通勾过它再去跌推广一个侦新的东西贯，就会取算得出人意少料的、事艇半功倍的疤效果，甚盗至还可能帅是十几倍添、上百倍喝的关系。艰网络威力症的巨大，悦各个服务逮行业都要染一个清醒军的、前瞻臣性的认识答。有了网肠络，就有皮了快速膨弦胀的可能叼。营销是碑这样，顾述问同样是尾这样。众葛所周知，滑房地产的环地域性是尊非常强的刃，但这并得不意味着师它可以脱吩离世界经制济一体化乒的趋势，予在这种大崇的形势下亏，我们必蛙须有一个翅与它相适乘应的接口层，网络正泽好就能够养很好地承够担这个重帜任，把一辟体化的优耐势利用起仓来。仅以龙北京地产过业为例，示它能不考贯虑上海的忌影响吗？似我们在上洁海设了点便，在深圳病设了点，冈在美国设倍了点，形永成网络，轰就可以让质各个地方迁最优势的拦经验、资伏源、人员亏等实现共班享。房地抗产本身又档是一个很彻综合的行伸业，涉及嗓到方方面悬面，新技定术、新材翅料、人文笑、社会学帖等无所不赞包。怎样柜把各方面放的资源、慧影响因素宾整合到一戒起呢？如各果以往是公依迟靠吼"豪上通天文质，下知地阅理邀"佣的发展商继把它们一初拳一脚地犬整合到一微起，以后犬这条路就鼠走不通了悬，以后的聋房地产业妙将会越来泻越依靠网唱络的威力闲。网络的阿存在已经辽不仅是一鹿个工具，姥不仅起到犯快速推广缝概念、学至习整合的笔作用，它诉已经是我尿们生存和浅发展的基凭础理论。希团队与发羊展密切相拒关社会分概工越来越雪细，就越鉴不依靠点脏子公司、灾个人的力诵量，这是耕服务行业臂的一个共政性。而房劈地产服务据行业和其差他的服务盾行业还有原一个最大逢的区别是爽智力资源非的密集程见度。无论昨从广度还明是深度来伯讲，房地向产服务行飘业对资源赌密集程度乞的需求都漂是更强的叛，是其他猾服务行业谅所无法比竟拟的。麦籍当劳在某热一方面要孩求很高，兔如炸薯条词与其他的苗炸薯条是丈没有本质颈区别的，淡区别的只隆是麦当劳宵的品牌；使和广告业溪、法律服逃务业相比溜，房地产榴服务业的归广度又要此大得多。考这也是房懂地产业的尘一个特点版。正是有谢了这两种庸要求，房唤地产服务华行业的团切队是不可跨替代的，鱼而团队里仁的任何人忍成为明日声黄罗花倒是很卖有可能的胃。拿我自栗己来说，城我已不太框清楚营销麻这一块了谋，我已经调不是一个秒处于创作泻高峰期的押画家了，斥我画不出楼好画来了披，但我是鞠一个很好理的画商，净我知道哪衡些画是好湖画，哪些勿画迎合市切场潮流，目我有自己星专业的评后判标准。蹦点子时代融早已经成牙为过去，叨今后的市陵场需要的岗是成熟的传业务模式旧，仅靠个窑人是做不丽好事情的芳。挖一个牲人走就能晋做好一个青项目吗？认答案显然餐是否定的肌，挖走了士一个人，抖你带不走登他的数据勺库、他的脱品牌优势挽等等，到设最后还必式须得有一退个团队。部总的来说孙，我们这贫个行业是衡没有诸如眠资金、土捎地资源等潜行业进入伞壁垒的，谜行业要发疼展，首先啄要提高行舞业的不可谊替代性、移提高行业体进入壁垒其。通过哪御些方面来城提高呢？亲就是以上汇我所说的严品牌、网化络和团队各，这还不扮是有与无太的问题，狼而是好与浙不好的问括题，这是板我们生存渗发展的价敌值所在。允第二章蒙市场调研帐§津1致、前言螺在许多失医败的案例裳中，我们扰通过分析们，其中有叫许多原因劲，有一条铃很重要的尊原因是开弯发商的决戒策层缺乏沿必要的市钟场调查，孝没有掌握倒到足够的片市场信息枪导致决策负失误，从敞而导致项最目失败。柱作为专业匀的房地产栋咨询代理毙公司，对册一个项目愤作出准确知的市场定景位前提是滤搞好市场秀调查，而鞋搞好市场状调查的前奇提就是有蔽一套完善森可操作的层市调方案劣。不能凭外个人经验村写出可行讨性分析报第告，科学部性、准确酬性是不高模的。锋公司对市杠调参与人柄员的要求帆是对市调膀目标市场松所有房地昼产的内容忠都必须了划解、掌握烦，形成书庭面分析报负告，每条脉信息要尽搞量附原件困的复印件鸭。院§创2启、房地产航市场调研忙和营销的东信息分析疤矛房地产市关场调研如筒果做得细柱致、透彻狗，不仅可划以帮助精央确产品市属场定位，灾而且可以汗帮助企业匀赚取相当悦大的利润维199士4棉年下半年技至痕199栽5堪年，上海偷的房地产苦市场步入娇盘整消化燃期，然而臣有一些产齐品却依然伙销势良好探，究其原叉因，不外周是产品前字期市场定睛位准确。绝去年来，斗房地产业累开始重视橡房地产营奏销，但如斜何做营销分？这正是然从业人员灯关注的话疮题。营销适与推销、泪促销不同写，营销是裹从市场需细要出发，版根据市场丧、客户的膛需求生产圣产品，它遣的管理以伍利润为导抛向，营销订计划具有赌长期性。报推销、促穗销是针对柳现成产品阳的销售，梦以销售量参为导向，血计划短期承性。目前含上海房地疫产市场还恐处于推销友、促销阶夺段，尚未刺真正进入惧营销过程招。既然营秤销基本于脖市场需要藏，那么营斯销的第一存步就是市辜场调研，懂房地产业逗的市场调依研尤为重勤要。献一、为什性么要进行瓶市场调研虑？睡台湾商界改名人王永摔庆（章）景花末40徐0呆万台币拿痕下台北近英郊一块地拥。当时有类个房地产煌商东棣氏殿（音）和凝公司高姓幻职员做了碧大量市场俭调研，市薄场状况是胡市中心房悄价、租金疤奇贵，老睛板纷纷缩验小办公场悬地造成写卸字间拥挤淡不堪，员您工叫苦连闷天；住宅次外迁，员童工上下班鲁路程远；赴市厅中心交通可拥挤、污话染严重，庙办公效率计低。趋势纷是交通便厌利的前提凶下办公楼还可以建在番市郊。王卡的地块偏蝶远但交通序便利，有忧条件造这羞样的办公众楼。他们节还做了客莫户市场调点研，确实坝有许多客泳户对这样卸的办公楼优有兴趣。宋当时评估救这块地价懂值达八个议亿，东棣孙氏恳用哈80架0泊万台币买序下地块并锈建造办公兴楼一炮打陡响，赚吗了在4缸0潜亿。这个汤实例说明概，房地产吃市场调研理如果做得仰细致、透货彻，不仅娘可以帮助监精确产品熊市场定位狐，而且可越以帮助企盗业赚取相两当大的利穴润。发展员商拿到地走后首先考射虑什么？匪盖住宅楼炼、办公楼袄还是商住应楼？一般押住宅用途嘉有：公寓肢、办公、鬼商住、商歼场、别墅茅、酒店公影寓、酒店催式商务套速房等，这绘些用途可愤以组合，现小区中可悬以都是住拖宅，也可悦以有办公晨楼、公寓棒；甚至一墓栋楼里可芽以建有住饺宅、办公服楼、商场奖，形成很真多用途，雾这正是发丑展商首先益要考虑的笔。其次，绿建造何种卡建筑形状划，高层、唱小高层还额是多链层陪…胞…阁？容积率魂决定建筑威形状，但夫可以变化哭，容积率宅下降楼面霞会提高，栏而开发成醒本下降、准周期缩短晴，经济效矮益也许不停变。第三广，考虑房完型，两房绳一厅为主亩还是两房促一卫抑或肯两房两霉卫童…贯…励？各种房僵型面积如伶何确定？熄目标客源虫是谁、在暖哪里、最公关心什么活？这些问显题的答案司决定项目栗生或死，仇所以，发剧展商有了蹲地后首先客必须考虑达。这些问欲题如何获感得答案，雨最佳的办奇法是让市卫场决定该让造什么样井的房子。叠换言之，孩市场调研静对房地产蕉开发有三汤个方面的里作用。通括过市场调模研，可以伴准确知道昼要导“粥卖什与么伏”拨，房忆子择“黑卖给燥谁淋”筋，辈“删怎么颗卖坚”鞋。房地产帝有固定性谱（不可移余动）、稀折有性（土往地有限）脏、高金额只性（买卖遵双方投资诞大）、增近值性、不她可更改性观（产品本摄身）等特养性，对房赤地产来说稳，所“青卖什殊么束”香尤其重要悄，定位准祥确的产品在有利于销绒售斜。兼199讲4糟年，外销披房堡“永东方明珠网花园别长墅提”宽推出，当窗时外销房旅尤其是别感墅已经走殖下坡路，叮但该项目修却创造堡了爆10汤0傻％的销售逆率。他们症曾作大量辣调研，认铺为外销房刑面积普遍仙过大、总比价太高，饱市场接受赢力非常有快限，同时哨又有一些议想住别墅蒸的客户有呆钱却不够询。于是，似他们推出残小面积别医墅，只伯有服9仙0所－华12岂0猛平方米，俗标语浅是航“脆8咱万聪8岔美金买上旱海外销别详墅潜”扒。台湾宏国基电脑公标司拿到桃泰园一块地旧，想造一促幢办公楼吴自用和部询分出售，疑东棣氏分程析认为路埋途远交通当不便，加肠上宏基员学工为高科唯技业者生辩性懒惰，搭可能不愿彻跑太远上始班。宏基纯电脑老板便不听，将眯公司总部完强行搬至伯桃园，结掀果宏基电杀脑发生危剃机，公司席一些高层注员工嫌上坑班路远纷性纷脱离公域司，其他与客户更是弯避之不及滑，大楼至跨今空置。挤另外，房寸地产市场送调研可以堡帮助产品盲再定位。路有些产品碎起初可能赴定位不准鞭确，可以并通过市场捐调研重新伟定位，起佛死回生，腹将会给销爷售很大效堆果嗽。孤199咳5滚年上材海滨“捞环线广啊场现”站项目，位诊于中山西景路西、宜帐山路区域耕（可算田披林地段）谣，定位住捎宅。由于器土地成本睛高，房屋歉售价单价增近肯600痕0辩元，而田钱林地段房闻价仰近别400煮0疏元，所以亩销售为零啦。我们公习司调研后袍得知，田园林地段几直乎都是住忠宅，商住河楼集中在瑞徐家汇，拣所以该地漏区市场空映白点是商杀住楼。我有们为之重摊新定显名德“丢徐家汇环帮线广态场才”突，内部改监建成大办宇公室类型非，果然吸全引了一批隆想买徐家裤汇商住楼纯的客源。由所以产品坟要立足市胆场，必须归要有自身哪特点，与斯市场有一丢个市场区龟隔抓。袋9琴3宅、都9度4临年时福州地房地产市灵场是，中度心地段的秒现房销售禽率只暮有圆3受0颈％，一位缘发展若商的两栋六高层期房蓄销售非常忧不理想。辞我们作了僵市场调研匆后发现，退当时福州糕的房产均乖是商（商硬场）、住末（住宅）搂、办（办培公楼）结航构，发展堵商个个期胁望三种客载源一网打津尽，而事孙实恰恰相异反，买住茎房的觉得顿楼内有企柏业可能进蚁出人员繁杨杂，买办再公室的又搬怕遇见买备菜阿婆，怀结果茧一无所获乞。我们将埋高层定位摄纯住宅，伞增设服务闹、康乐设渴施、生活家配套，推厨出秃“黎福州第一肺栋五星级缝纯住召宅鼻”唤，高层奠洞基时销售烦率已斩达坝7约0尺％，被称狗为销售奇范迹。我们常认为，福皇州房地产荣市场不景梦气，不是横因为福州展人没有购抛买力，而引是市场充竭斥同质化微产品，没响有提供消笼费者需要谁的产品。努目前上海林商品房积嘴压有两大粮原因：产顾品定位不爱准，适宜膀造住宅的炸地块造了漠商务楼，滑而应该造勿商务楼的年却建成了驾住宅；设群计、结构非不合理，摘房型偏大招或偏小。齐其中有些辣产品可以盒通过市场坚调研再定优位，找到须新出路。侨客源是房猎地产的生告命。客源怪可以分成汗几类，如拜果以购买灶动机分类添，有投资仿、自用型甲客户；按瓦区域划分封，有本区魔、本地、低外地等；突按收入、乳有高收入鞭阶层、中台高收入、捆中收入、禁中低收入小、低收入阔等；按属弦性，有高纪级企业主叨管、白领法阶层、归诱国人士、抛回沪知青狼、企业为瓶员工购买晶等等。如辅果产品已渔定型，通茄过市场调豆研可以挖挂掘新的客膨源面，创倘造销售新今业绩兰。绪“窜万宝蛾路恐”桨香港推出覆初期销售谜并不理想咸，市场调祝研后重新程制订广告莲策略，一姿改其名称蜜、包装的塞女性气息愧，定位乘于杀“杏是男子汉少就该抽这材烟原”从，销量大桐增。位于仆淮海路西悟藏路的恒祥基大厦定练位内销办谋公楼，但衔发展商追付求完美，尽设计、装捎潢、结构座、设施等饼竭尽豪华搭，全部用谦最高档，挎于是售价套单价挂达寺200症0迈多美金，彻总价贡达接25故0乖万人民币壮。生199嘱5首年办公楼旨租金下降安，投资客掉不肯进场值，大楼尚前未封顶自掠用型客户拣也没有趣爷。市场调厉研发现总奶价饲在晃4筐0不－返5器0驳万元有回叶报率的产算品销路极载好后决定检扩大客源泄，大胆将声卖办公楼暮改成卖投违资计划，捆启用新岔名忠“痛赚钱时粘代穿”因，把卖产抵权变成溜卖抖5慌年使用权敌，使单价猴从粥200揪0勺多降没至谣70奇0险多美金，到在短愧短罚4今个月中卖冶掉议8偶0束％。对发弃展商来说驾可以收回夜成本又没区有卖掉产评权，何乐挡而不为；版而总价的柄下降，扩择大了投资柳客源。台榜湾高雄城相市不大市趟场有限，蔬产品难以涛销售。当贸时美国在驴其他国家私销售他们话的土地，遗于是高雄份的房产商肆打破区域地限制，也喂将房屋在帐台北市场运销售，许涉以回报率趣，销售很彩成功。商据品房销售汽有许多方烫式，如定于价策略、令付款方式删等，需要除通过市场康调查然后回研究，结零论也会对呆销售产生拳很大帮助膏。唐二、房地兔产市场调潜研应该从砖哪些方面生着手？赌房地产营松销包括市拳场营销环过境（市场垃分析）、昆营销组合超。市场调洒研侧重环缴境部分，肥环境分成残总体环境蕉和区域环错境。总体型环境含有晨行政与法尖律、经济食、自然、箱人口、政奉治、文化印、技术环妥境；区域爬环境有特导性、交通靠、配套、祖规划、房浪地产竞争轻市场、房叉地产消费惰市场。行俱政与法律烘环境指与奶房地产有哗关的一切奇政策、法萄令、措施虹，如蓝印况户口薄、宰契税减半返、新工松房上市政键策等，它己们的出台蒙将直接影赞响房地产谷市场。经端济环境指助人均收入爷存款额、括物价指数叠、企业投掌资总额、肤金融动态谱（股票、女利率、银耽根）、区竿域主要产答业结构等赚，目的是敞了解市场夏和消费者萍。自然环浙境包括交误通状况、谦市政工程贩、公共设廊施（已有筹、在建、扩规划）、铁绿化、水吊电煤配套丹等，研究迟市场的可轰行性。人利口环境指加总人口和隙人均住宅暗面积、家凡庭结构及稠趋势（单枕身足—延—谊杭州推出肤单身贵族砍公寓一售亡而空、老隔年、金丝知鸟住宅等战）、整体尿素质、人舱口属性、抬老年化状僻况等与住秧宅建设有套关的因素壤。政治环想境指政局鹿、外交政螺策，直接肉影响房地岛产销售。拜文化、技苦术环境指召文化倾向灾，新建材估、新科技净的运用等雁等。对某念个个案，公区域环境量的了解更挎为重要。财首先了解屠区域特性纤，即区域弟历史沿革益（梧桐花泳园就是充荷分利用原肾来是法租毁界的历史伐因素）、秩建筑形态漫及风格、伶区域特点厕（学区、绑商业中心渔、工业中介心等）；顺了解区域韵交通状况谊，公交、草地铁、高死架、轻轨乐，交通干带道，未来垫交通计划拢；区域公喷共设施配介套包括生钓活和市政麻（水电煤迷）配套，田生活配套否有公园、简学校、医陵院、影剧闻院、商业固中心、超脊市、集贸秋市场、宾蛋馆、著名泄餐饮、图封书馆、体忧育场馆等委，另有政赛府机构、欺标志性建组筑等；重付点在房地际产竞争市斑场分析，施即分析产嘉品总供应臣及产品组少合类型供幸应量（各算自供应量应和比例、绞市场最欢蜡迎类型、至建筑形态合比例及接霞受程度、辈市场空白冲点烂—姨—梨有发展商萄想在石门终路威海路献造办公楼狭，经市场盏调研后发泡现该区域艺办公楼比睁例已葬达刊7佩0门％，而销乖量只柏有僻2屯0休％，市场璃空白点是认酒店公寓座，客源是醋投资客，耻出租对象它是短期逗贪留上海人零士），近级远期供应粱量（未来森竞争状况司），房型贡配比综合贤分析（各液种类型供题应及销量早、市场空微缺及接受六度、同类茅房型受欢嗽迎面积段织、结构）遵，主力面趁积综合分霞析（区域谨占主导的互房屋面积朗、空白面驶积段及市芝场接受度仅、总价接樱受度），匆主力总价山综合分析烂，付款方言式（特殊胖要件）分蓝析，销售晋去化分析贴（各种建异筑形态的织楼层销售露状况、楼的层朝向接紫受度），萝区域租金捷行情分析印（出租率长、出租类挣型、出租便房型、租泉金）；同暮样重要的朽是消费力向市场分析垮，做好区茄域购房客曲源分析（程购房客源延身份、租原房客源）荷，消费力改市场调研纤（用电话应、问卷形逝式）。区喝域性调研煌最重要，甚也最消耗惠人力物业闸。节三、市场各调研部门竟的组织结羡构和各自济负责内容杨。铃我们公司险的市场研叮展部的信倡息部，负袋责对各种引报刊杂志赠、学术报户告信息综他合采集和若录用，统欢计房地产去广告；市胁场调研部蜻，分区域啊踏街和个阀案市调，宰区域踏街耀人员人走芽遍区域中国每一条街宏，记录公和共设施、霞竞争个案哀等，个案荒市调人员洲则冒充客糊户对个案拆进行市场贪调研。我在们把上海货分肥成窑8尤6英个小区域来，对每个剧区域都有巷区域踏街蜂记录，首爹先在区域字图上划出洪公共设施撕、个案，筐填报区域慎印象、建坚筑形态、浅绿化状况猾、道路、梳交通、公切交线路、鸭商业等，匹区域的配甘套、交通按、环境状回况都是通赛过区域踏辉街而来。宿市调部获节取情况后桌再对个案教进行市场向调研，每索个个案至牛少劣有讨8纳个表汇总晴有关情况婆，复杂的尿个案甚至怒有伴1厅0补多张表格赌。比如对赵闵行富丽纵公寓的调敬研。它的肝总动数、闻基地面积百、总建筑涉面积、土钟地等级、薯公建面积爷、公建率疮、用途组科合、环境幻、交通等腊是第一张旦表的内容恨。如果是芬住宅，就甜有住宅表群，对车位蜻、贷款年警限、醒楼层、基秃价、单价破范围、主旨力总价、绸房型配比恢、建材、贵设备等列羊表填报。下各种情况插详细了解退后再进行绞综合分析狮，将房型餐和总价、丰工期和销英售率、装糕修和销售棵等等挂钩侵。还要做钳好销售去伏化分析，骄销售状况良总分析，康包括销售应道具、媒右体、述求直卖点，付把款方式、咳策略等等结，少每一个个换案都必须鹊填报这些环内容。对宗富丽公寓苹的客源也出要进行分呜析，是海努外或合资高企业上层伸人士，自粉用等等。洒对一些个砌案翔实的钉调查、填搅报，通过夸数据处理伟，可以制陈成多种综元合分析表厨格，然后婆作出区域骂市场报告葵，进行房鸡地产竞争周市场和消索费市场的常全面深入弦的分析。【实例】岭某项目位策于吴中路爷，靠近虹也桥镇、古冰北新区，晶毗邻虹桥救高尔夫球辜场。面尤积尿1400姜0秤0申平方米，检容积缠率枣1.农3茧左右，作惑为住宅小净区的用途物很明确。访要求我们叹公司调研甜小区的建困筑形态、铺房型和比循例、面积邀、客源等墨等。我们成迅速着手错整体市场削调研，选户择窃了鉴1恩0阳个有竞争乳关系的住旷宅小区个格案，比如今华光、嘉史信、富丽病、南国等息吴中路、阀虹梅路、银七星路、爹莘庄、田纯林周围区歉域的小区房。踏街后适发现，该魔小区生活革配套不足购，学校、茧医院不够束，交通不宜便，但总垂体较适合郑建造住宅隶小区。经命过个案市淹调表汇总概，形成区被域综合分蝇析表，明仓确告诉我拉们：这个跃区域总建丈筑面屡积隐1210教00荐0两平方米，绿其中高惩层驾1100盾0申0烧，小高芹层观9800停0脾，多铸层黑1000疯00金0吧平方米，跳所以这个挪区域以多踢层为主，去低层梢（艇5毯层以下）誉是市场空扒白点；高芒层总量不唉大，但销帖售不理想鼓，说明该狡区域对高涌层有抗性坚；小高层诊销幅售懂6深8常％，可以辽考虑；区赖域住宅小势区整体销览售纠为欢7院2超％，说明廊小区受欢风迎。房型涉与总价关掘系分析得绝出：房型奖总量集中追在两房一露卫，市场澡空白点是岗两房两卫纪，且现独有阁19宣2乖户销售沫率刑10奇0法％说明该岛房型非常破受欢迎；恰一房销售摆不错，适杂合投资额古；三房两策卫销售率饰较高；大樱房型销势影不错。另丹外，根据撞分析，这不一区域需拖要总价妹在铃2竿5亿万哗－防4榨0豪万元的产湖品。面积滋分析得出烫：对厅、贞厨、卫要傅求高；主亭力面积律在傅10冷0疤－击13劳0盟平方米销尽售状况很卖好。区域祖楼层朝向宾分析得出爷，六楼积续压严重，驻肯定景观奏朝向。同港时，个案焦的付款方碧式全部有妻银行贷款披，没有租什金付房款父。区域的灯客源主要教是归国人效士，白领泻阶层，港高澳台人员吗，部分企厨业为员工锤购买；本闸地客源集温中在徐汇来、长宁、逝卢湾、静馋安、黄浦肿等区，客确户关心小雷区的配套蒜、环境。侦我们还发烦展，该区鸦域所有公涂共设施、描配套都类械似，没有考特色。纳最后的总缝结是：志1之、该区域凉住宅对高先层有抗性芦，炉2园、以多层不为主体劳，奴3养、小区住集宅形态的苏销售在上诊海最好红，颜4渠、房型以薯两房一卫贤为主、三栏房两卫次臂之绑，我5秘、两房一伴卫而言役在求2寻5厘平方米最继佳疗，围6洲、三房两互卫而言厅感在挣2兴5动－环3然5采平方米好嚷销风，打7桥、总体面绸积控制笼在同8何0进－蔬10辞0惰、茎10锋0丘－树12普0删平方米窃，苏8颂、总价扎在应3刘0讯－获5趣0拴万元符合砖市场购买争力。该区械域还存在搬一些市场许空白点，掌如：几乎跌没有低层兼公寓移，拾120洲－毯14耍0番平方米面钢积和两房嘱两卫及一查房很少，具特色公建母配套不够膨。喊我们的建欺议是：括1丑、建造错住落有致的羊低层公寓钩，损失的新容积率通奶过小高层捐填补晨。桑2醉、减少高尝层总量谁，询3照、面积配璃比是，一抗房允占芳1桐0馆％，面勇积僚4垂5陆－无5摧5递平方米魄；遥7桐5旱－域9战0院平方米的苗占回4煌5爹％宝，患10概0全－郑12王0闯的汁占三1粱5镜％，适当崭加伶大悲12竹0赶－躁14鱼0怖面积的比电例；两房对一卫纲占番1挂5龄％，重点归加大两房餐两卫比例浮，三房一煮卫询减少，加董大三房两毁卫比例，敲同时有四者房房型比乡例。厅面率积两房的张控制姥在拢2辜5贫平方，三轨房的坑在眨3制0续－窄3抄5柜平方；厨坚房面融积永8见－粪9聪平方。同春时建议公某建设施有行独创性，偏设小区巴偿士解决交喘通，并开捞办九年制时学校解决坊孩子上学侨问题。这卖个案例说盼明，房地蝇产产品的口房型面积怎配比、建稍筑形态甚慰至厅厨定俗位等，都革是通过市截场调研，未由市场告渔诉我们的龟，并不是罢由主观决原定。别§公3循、如何进桑行房地产费开发经营哑项目的市市场调查蚕由此可见江，房地产耳开发的前在提是搞好氧市场调查显，否则，海就不能在罪残酷的市甲场竞争中丘获胜初时下，商顺品房大量型空置的问肺题已引起盟了社会各司界的广泛桂重视，从默政府领导科、专家学汇者到发展励商无不从惠各个层面朵积极去探穿讨它的成蜘因及解决戒办法。在怨多种原因盐当中，有乎一条很重朵要原因是旨发展商的菊决策层缺构乏必要的殃市场调查曲，没有掌瘦握到足够维的市场信份息导致决葡策失误，宪使项目开扔发出现选条址不准和益市场定位禾不当。如胆位于武汉博市江岸区阅某大厦，苍从它的规旋模、设计防、装修、懂设备，到漫付款方式监，这个项晒目在同一惕区位中应焰属佼佼者仆，但建成但以来，出静租和出售众比率都很替低，发展秤商难以实宝现预期效属益。究其其原因，主赌要是投资余失策。该号地方改造秩前路面狭租窄残旧，纱常堵车，孩人气虽旺聚，但大量他是外来人堂口，收入辫不高，周倚边多家大拒型国营企喉业经济也湖不甚景气欣，且周围况临建商铺羊月租金要胖比大厦租卫金便侵宜段1唉半多。在垦这样的环颈境中，发祝展商把大丙厦定位为梨商业、酒萍店、桑拿桨等，显然揪是不适合住的，是不佛经深入的迟市场调查驳作出不准哨确的决策天。由此可剑见，房地颗产开发的距前提是搞霜好市场调城查，否则丛，就不能红在残酷的即市场竞争破中获胜。哥但很遗憾苹，不少开躬发公司并楚没有一套刻完善可操受作的关于绣项目开发记前期的市脏场调查方召案，每每零接到一个汉项目，总动是凭国土活、规划、卫税务要求恒和几个楼果盘的数据污就由业务辟人员凭经没验写出项违目的可行蛛性分析报百告。其科枯学性、准步确性是不绢高的。护进行市场冠调查需要贞了解的内阶容主要有坚：掠1让、对经济俩与发展形深势的了解兔。哥房地产业名的发展与莫一个国家它和地区的松政治、经势济、金融茂、教育和涝治安社会士发展等因剥素息息相距关。这些与因素将直棚接或间接抚对房地产栗市场和产裕业产生影霉响，尤其包是对房价末和销售情今况的影响冲。要制定集正确的开快发项目策不略，不能橡不综合考餐虑这些因豪素。一些底外商之所富以纷纷投历资发展我绩国房地产队业，很重涉要原因是恭他们看到幅了改革开仓放后的中德国经济不贝断向前发蒸展，榜政局和社艘会环境稳强定，投资春收益率高移，广大人舟民群众有宁迫切改善喊住房条件款的需求和群能力，事佣实也正是判如此。乱2锻、对房地乏产市场发谦展态势的会了解。棍对本地区量、本省、港周边城市址（外销楼往还须了解盛港澳地区受的房地产校市场动态湾）以至全第国宽房地产开肥发建设的纯总体情况菊进行了解忍。这样才池能克服投把资的盲目赵性，有助材于市场定芳位准确。湾前几年，梅武汉市有阵些发展商侄看到写字爆楼有利可笨图，回报柏率高，纷云纷投资兴换建。由于是未对市场泽当时和未激来几年写乳字楼需求呀情况进行匪深入了解肆和预测，稼以致盲目质投资，造叶成今天写肃字楼大量票空置、投多资难以回也收的现实戏。这方面川需要了解劳的内容包对括近几年挖各类房地粥产开发项座目完成投铁资额、竣巧工面积、宇施工面积不、新开工代面积、销虎售面积、兼销售价格晴、空置面原积、市场柿变化情况考，以至今电后几年对绪各类物业摄潜在需求酿与有效需冤求的分析倾。当然，承也包括银迈行开展住年房抵押贷脾款情况的湖力度和发胞展趋势等详。允3夺、对房地涂产政策法巡规和政府旁有关措施谢的了解。谢近期，有盼关房地产陆的投诉纠户纷日益增翅多，这除羡了购房者师法律意识熄有所加强兄外，更重士要一点是刚不少发展咬商没严格偷按章办事顿，出现了邮商品房交脸易中常见渠的短斤缺圾两、货不懒对板、延诊期交楼、窝承诺不兑尤现等问题朵。所以开办发企业的烘领导和专示业人员必缓须熟悉有伙关政策法筹规，遵章转守法。否沸则，稍有哭差错便会丛直接影响茫到开发项末目的正常杠顺利进行充，造成不节必要的浪侮费。这方墨面主要了辞解的是：烤土地使用障、规划设静计、拆迁吹安置、开引发管理、劝建筑施工粒、销售、狮税收、物摘业管理等呀方面的法急规以及政铜府领导人艺的重要讲丢话，新的叠政策措施匙、工作部峡署等。近耳期出台的丘关于住房确制度改革五、蓝印户桃口制度，鞭尤其对商撇品房预售券条例等规室定、政府葵对析销随?quo唐t燥;座放心梢房拆"瓣的要求等熔等，更须暗熟悉和严扁格执行。揉而且掌握网上述各有症关政策法宅规及政府览调整政策丧的信息，者就能及时丈调整房地衰产开发和杨销售策略闹，有助于赢项目的成番功。煌4兰、对项目记周边居民馒的调查了辆解。堡无论哪一阁类物业，鉴要做到市拉场定位准目确，都必桨须深入了萍解居民尤涌其是项目拐周围居民潜的住房现凭状、人员钢构成、文缎化程度、猎收入情况扯、购房能填力、住房娇需求、购臣房动机及弄对未来住身房的期望稿，可接受龙的价格，假对付款方晨式、套型滥面积、装爽修标准、强居民环境井和设施配愚套等的要钓注，进行划深入了解州。然后再聋有针对性屠的根据这原些资料来冒确定将来乡所开发项开目的市场撤定位。比伴如，有的注项目所在茧环境居住牺情况比较毫复杂，各点类居民杂戴居，外来故人员不少拌，如果把佩市场定位镜为大套型样的中高档锄住宅，将跟有可能导族致失败，安因中高收注入人群一嚷般不愿到腹这类地段轰购区房居住。投5被、对周边萄同类楼盘毛的调查了驻解。湖对周边同楚类楼盘的任调查了解毅，有利于皱在制定项盲目营销策士略时做到改扬长避短端，确定在芝今后的市笛场竞争中明上于较为留有利的位落置，制定仓正确的竞低争对策。扯这方面了她解的内容锈主要有：筑楼盘所处租位置、销闹售面积、宜销售价格西、销售手果法（包括室宣传口号酸、卖点和篇宣传媒体应等）、销筐售进度、膏付款方式脉、购房对夸象及楼盘含设计造型厅、装修标催准、配套名设施和环段境美化绿锣化等，同装时还要尽送可能了解暴楼盘的施位工进度、眯资金到位鹊情况和物低业管理情耻况等，然说后制表逐全一进棵行比较分踪析，以便氧正确定出炕自己的开令发营销策听略。市场墓调查获取悼信息的方枝式、方法厘很多，为饼了获得准却确而周详首的第一手秀资料，发阴展商既要港重点使用哲本单位专俱业人员，技充分发挥拨其积极性坝；也可以从适当聘请肌一些相关剩专业的社技会人员和嫁在校大中楚专学生作作为兼职人舟员，交给殃他们承担焦部分调查户工作；还吓可以委托矩有关机构洲进行调查及策划。无替论由谁去央做这项工谎作，都要虽求深入细具致，坚持半不懈。新以下三种嘱调查方法糖可作参考律1吐、直接调桑查。叠直接与政姿府人士、稿房地产代衡理商、发跟展商、金铸融部门、敞行业协会董、社会有席关机构以足及市场中割的活跃人誓士广泛交弃流接触，描询问、请习教，以较铲快的速度雨获得所需禁的市场信沟息。通过脖这种方法障取得的信午息往往比翁较可信。级姨2燕、间接调股查。彼通过报纸沉、刊报及镇其他媒体右收集有关寒房地产信赢息、发展巷动态、市毙场分刚析裙…弹…世等材料，阁当然对这摘些材料要鼓对比分析狸，去伪存捞真。困3掏、直接征醋询。澡这一方法浇的难度相衔对较大但雀获得的信瞎息具有较至强的参照屑性，对项飞目的定位黑和营销的德制定很有赌意义。使披用这种方仁法，首先甩要把咨询壤了解的问迁题编制问拒卷、填写乒。下询调它查要注意鹊对象的选唯择性，要证合理选择麻各阶层不逮同年龄、疮文化、收机入层次、训被访人员县，使调查迷具有代表希性。这种睬方法也可市以街头随产机访询或奇在展销会核上作问卷天调查。斤4晓、现苏场喘“浙踩稀点陷”沃调查。盯这是不少堤发展商、木代理商作蒜市场调查赶常用的办庙法。调查捆人员以买乌楼者身份庙直接进入锻销售现场泥，通过索叙取楼盘资证料、听售米楼员介绍届，实地调纹查观察，妈从而获得止资料。不傅过要注意旨楼盘资料毅和售楼员盐介绍是否胞有夸大和厘不全面之叠处，不要译为其表象填所迷惑。阻尽可能通怎过参观楼厅盘、施工斥现场及其眨他途径从量侧面，从卵其内部人线员和一些员已购房人敬士作深入让的调查，极增大调查裹结果的可轻靠程度。胳§芦4延、市调的碑方式北调查方式历很多，结假合各种课枕题，几种淋方法可有饶机结合，循以求得到激可信度较怎高而周详须的结果。亡1饥、直接调取查直接与盖政府人士毒、房地产风代理商、脸发展商、栋金融部门馆、行业协项会、社会脏有关机构会及市场中书的活跃人忧士广泛交辩流接触、呀询问、请然教。优点轻：速度快殿，信息可妇信。缺点发：工作量良大。柔2橡、间接调季查通过报辛纸、刊报疗及有关媒蹄体收集有知关房地产买信息，发可展动态，维市场分析落等资料。岭优点：易城得。缺点循：分析去检伪存真过炊程需专业索。臂3前、直接征好询按一定锦比例把需贫征询的问粉题编制成运问卷，但喇需注意调首查对象要冷合理选择默，具有代爽表性，方激式有街头溜随机访询萍、展销会惑上集中访岭询及上门呜访询，三乌者可有机暗结合。优研点：有较全强的参照输性。缺点简：工作量瓣大，投入熊人员多。骑4败、现汗场夫“顾踩始点兴”跑调查直接样去销售现敌场，通过顺索取楼盘壮资料、听矿售楼员介掠绍，实地加调查观察柔询问，从截而获得有剪关资料。捐由于了解窑的信息往霸往有夸大魔和不足之谁处，所以坑需综合侧爷面了解，古增强结果警的可信度露。优点：字易操作。博缺点：需御专业地分察析信息，询才能得到劣结果。附址：调查方茅式很多，晶结合各种嗓课题，几处种方法可明有机结合色，以求得茶到可信度面较高而周位详的结果德。胁§搬5礼、市调的列内容淋以当地居循民现有住相房状况及弄需求状况键，即消费尽行为调查跪。残一、区域较概况毅1昌、区域简棵介（三纬录经济部分茫）括①县区域介蛙绍城市别炼名，在全坑国和全省励的地位。拳②禁人口包医括人口总陆量及区域贝内各小区吃域人口分星布、城镇艳和农村人程口比例、兔人口增长问情况、人远均寿命。味③签区域划虾分下属几克个区，包罗括经济开冈发区有否虏及其地位袋。忆④辰历史人羞文景观有搭关该城市垄的历史、寺重点风景卫旅游景点密。衣⑤泼交通条榆件交通便松利性，港村口、机场光、车站等撞情况。陵⑥澡公共设剖施有关医可疗、休闲黑等设施情械况。联⑦唇教育、文严化情况居宏民受教育跃情况。⑧其它。敲2下、宏观经打济部分农①勒当地经济傻构成各产蔽业比例，风即第一、臂二、三产暗业比例。磁②父主要支柱反产业情况书。事③危国民生产妨总值棋及美GD丈P延值包括在生全国或全他省的排名励。慎④滋主要的一优些大企业绑情况⑤其他。悉3从、微观经排济部分。恭①糠人均收入谜及各支出腾比例。网②厉生活方式巩及社会时极尚。默③居消费理念闭。狼④穗就业情况得。⑤其他。渠4衔、整体评支述和远景婶展望候二、房地荷产市场扯1曾、国家政现府的有关唇方针政策曾、法律规婶及有关变攀化趋势（巧注：按各块部门划分压）旅①驰房地产管凡理部门孟A立、对开发伐商召：有a跑.累有关预售米证的发放株条锁件闪b释.巾对建筑产弓品的一些懂要求，包大括有关材画料的运订用沉c伞.鸦其他峰B造、对消费粘者斧：燕a省.威有关拆迁姿的安置方归式揭b泼.遵房改房交拖易的规屠定浊c卷.街房价的控爆制勒d祥.逐其他俊C盟、对中介抢代理机构汇：魂a饥.戚有关从业哀人员的资锣质考益核争b汤.躺机构的其券他管理条扫约②土地局玻A哨、土地的姿转让方式队及价格控晒制。黄B鼓、土地的培年供给量估。男C朗、有关土叙地的其他见规定③规划局惩A矩、城市的诞规划方向馆、区域定华位及远景拨规划彩B彻、拆迁力背度畜④锋交通部门臭A连、有关道浙路网的建谎设蓬B袜、重点交骄通基础设碗施的建设嘉C睛、对私人蝴购车的一粉些政策⑤银行封A轰、存款利各率，按揭死贷款的利献率谈B岂、按揭年条期及业务诱方式等洋C宇、对开发饿商的贷款壁支持积⑥驶税、费部刮门鄙A辰、有关交法易的税、净费棕B隙、办有关跪证件的收吧费情况瓶C委、对开发权过程的收霞费情况，刊包括配套刃费等柄⑦怀其他政府女部门眨A规、公安部弃门关于购雹房入户的呜政策烫B荒、货币分袋房的施行匹力度乌⑧也与房地产煮有关的其嘴他信朴2促、房地产另现状厕①膛以当地居扎民现有住落房状况及当需求状况绘，即消费凭行为调查择。（附表服）注：通快过问卷调鞠查分析，宽比例为当魔地人口停的坚2歪‰文。侮A弟、居民收凑入情况舞B识、居住情岁况详C疮、置业意货向钢②衡房地产上毅一时期概超括（一般东以上一年滨度）及同殊期比较惹A羊、交易面拔积、交易干金额夏B柏、价格走栽势魄C翼、各楼型愁的比例坦③陵本年度的锁推案量及鞋需求预测路注：指主纯管部门的乓预测有关浮媒体上可早获取。洲④敢房地产开膨发商的调露查（附表蜓）壶A戏、开发商赖基本情况走B田、有关业巧绩呢C候、新动向歪⑤尖代理行业右的调查（剂附表）伏A称、个案推梦出中代理卵公司参与期的比整个兴市场代理窜的氛围。B、例停C葵、参与的物方式第D奶、主要公呢司情况烤⑥用专做二手邻房中介情醋况天A钥、市场情冰况誓B益、有关公络司美⑦罩个案调查制（附表）散A喘、已结盘兵B森、现在开鸡盘学C似、年内将兄开盘滤D寺、个案调桃查需提交投的结甜果姜a撕、个案区过域分布图软（在地图耍上标出富）光b谜、等价位股曲线街图肤c讨、分析总父结出几大煤区域，并倚总结出特必点涝⑧谣重点楼盘改跟踪档案趟（附表）冻时时关注厘重点楼盘籍，包括广以告宣传方斧向、销售筐进展一切众信息（此饲步工作由沿各事业处系处长负责寻）欢三、重点兰区域市调术（公司在哭该区域有阳项目时）怪1类、区域周提边环境调腾查（附表各）森A曾、周边自屑然和绿化争景观俭B牛、教育、世人文景观蔽C饼、各种污父染程度捆D歉、周边社涝区素质周缸边市政配刺套便利性疮2统、区域周堵边居边消弹费行为调坡查（附表型）尼3披、区域重证点楼盘调弟查（附表公）昼4毕、分析总蹲结区域区磨的主力客锤户群，价胆格定位等忌基本信息彩，为公司歌的简报制咱作做好准屿备。膜四、其他亩方面调查溜1惹有关媒体孤调查纲①膀可使用媒惑体情况款②炮各媒体有而关房地产樱的栏目、跃专刊情况失③而各媒体收疏费情况浓④肿总结区域芝房地产宣粮传广告投僵入情况钳⑤温要求提供敌各栏目的殖简介，价芝位表原件女，此步工傻作为事业蝴处负责完南成。欠§鼠6终来自贷款谱购房者的弱调查报告醋福利分房弓即将成为伐历史，住倡房货币化缴成为大势昆所趋，越伶来越多的倚人已经将惠目光逐步我投向个人痛贷款买房随着国家住房制度改革的不断深入，福利分房即将成为历史，住房货币化成为大势所趋，越来越多的人已经将目光逐步投向个人贷款买房。近日，建行对近年来已申请贷款买房的1000个家庭进行了调查分析。贷款买房的人收入相对较低在个人贷款买房的1000户中，年收入5万元以下的543人，占总人数的54.3％；年收入5万元至10万元的252人，占总人数的25.2％；年收入10万元至20万元的102人，占总人数的10.2％；年收入20万元至30万元的37人，占总人数的3.7％；年收入30万元至40万元的28人，占总人数的2.8％；年收入40万元至50万元的8人，占总人数的0.8％；年收入50万元以上的30人，占总人数的3％。其中年收入最高的为300万元，年收入最低的为1万元。从以上数字可以看出，贷款买房的54.3％年收入在5万元以下，而年收入在20万元以上的只占到10.3％，中低收入者对贷款买房的需求较大。贷款金额每户平均20.9万元，最高的和最低的差距较大1000户共贷款20915万元，其中贷款5万元以下的72人，占总人数的7.2％；贷款6万元至10万元的258人，占总人数的25.8％，贷款11万元至20万元的323人，占总人数的32.3％；贷款21万元至30万元的154人，占总人数的15.4％；贷款31万元至40万元的68人，占总人数的6.8％；贷款41万元至50万元的39人，占总人数的3.9％；贷款51万元至100万元的77人，占总人数的7.7％；贷款101万元以上的9人，占总人数的0.9％。1000户中个人单笔贷款额最高的为230万元，贷款额最低的为1.2万元。以上数字说明，大量的贷款还是集中在中低收入的人群中。贷款人以企业一般管理人员及私营业主居多，国家干部和普通职工也占相当的比例。1000户贷款人中，国家干部183人，占到18.3％；企业一般管理人员352人，占到35.2％；私营业主234人，占到23.4％；普通职工188人，占到18.孝8影％；专业垦人纲士捕4关3堂人，占所到仙4.毙3吐％。腔在吗100姻0泥户中，年傻龄毁在君2娃5展－灶4擦5虑岁居多，梅占牌到滤82.佳7向％，平均敢年议龄屯35.酷2矩岁，其中城年龄最大始的抖6视0景岁，年龄白最小雀的貌1紧8隔岁，男迷性击70傅9营人，女拢性计29怪1裂人。房价播在畏1闷5岂万元左右兼的最有吸庆引力毅，礼9宵0舅平米上下脑的二、三雕居室最受漆欢迎执在运100唐0裤户中，房睡价残5忌万元以下难的围1匹6瞎人，占总奏人数狼的斯1.宰6锹％骄；估5晶万元庸至今1丢0朽万元西的间8迟9掘人，占总停人数冒的枪8.凑9辞％少；思1张0脱万元粒至告2捡0摄万元帆的游35市6唉人，占总宝人数经的增35.碍6职％恶；籍2倘0饼万元广至宜3承0漂万元命的犯16挥7担人，占总荒人数贸的轰16.恋7委％输；获3凉0些万元逃至绑4跟0纸万元梁的厘12耽3正人，占总急人数舍的情12.口3负％瞧；授4钓0告万元誉至办5熊0旦万元邮的筑8荡0伙人，占总煤人数灵的堵8剥％貌；筝5救0鄙万元楚至捞10掉0藏万元揭的榜11胃7物人，占总女人数脂的撇11.溪7咱％叔；程10犬0附万元以上即的掠5况2蚀人，占总扯人数灭的盯5.想2申％。购房读总价值最漏低的每撑套只4.尘5牢万元，最烟高的为每卸套差34景0铜万元。购恳房面姥积翅6杰0相平方米以良上拆的忆3现0呆人，占总绝人数还的爱3谎％可，礼6轰0岸平方米肢至钓8店0浸平方米拘的逃16答7猴人纷；樱8熟0赤平方米脚至境10风0润平方米队的委272赏人，占总舱人数跳的鸭18.政2座％疯；沫12肌0谎平方米裁至店14丛0估平方米碑的坝12玻5嫂人，占总物人数猛的锹12.采5僵％茎；痰14绿0菜平方米渡至烛16痕0警平方米闸的帆8向9购人，占总扯人数壶的腊8.走9绸％朋；吵16微0董平方米优至级20移0悟平方米以文上货的益7斤8户人，占总违人数济的优7.愉8荣％。其中刷面积最大浪的别墅闸为障53浩0允平方米。洞贷款期限敲多数都眠在短1模0酿年础到只2腾0弦年之间慢在树100宫0喘户中，贷厨款期限抹在诞1他年兽至际3暑年（含）类的范1惭2餐人，占总弃人数在的兆1.嫁2讨％忙；披4蛇年练至莫5趟年帝的而22惧5暑人，占总继人数政的载22.胁5墨％勉；城6薪年臭至茂1绳0速年杨的岩3牲1加人，占总蜂人数考的熊3.袍1甜％肚；姜1歪1筑年源至慰2激0搂年泻的烘73妄2描人，占总赞人数读的沙73.疲2坛％。贷款鉴期限的长榨短是由贷撤款人年收疏入的多少项和贷款金织额的大小捞决定的。干个人住房花贷款是采继取月均等性额还款的尚方式分期国付款，按伞规定月均现还款额一练般不超过搜月收入厕的脸5违0晓％粪。限100服0焦户中，按双目前中国绿人民银行若规定的利配率月还款威额最低仆为福103.殃3求9牢元，最高何为册4310罚4.称3帐元。首期展付款比例性在猪3底－委4破成者为最尝多泽在狠100肝0型户中，首野期付款比军例讨在挣2仿0冲％父至苗3方0掠％来的怪6踢0东人，占总棍人数撒的就6框％痛；辅3违0风％酷至现4从0翻％恩的绍63岁7孕人，占总甚人数载的大63.诚7矛％著；治4双0盟％四至跌5梦0朗％朵的螺11柿3衔人，占总露人数铺的兽11.样3献％电；卵5搬0禽％罩至疮6胆0牛％伴的谢10厅7做人，占总摊人数花的盟10.球7轧％配；掘6怜0拴％璃至赠7击0鄙％跑的湾5娃1巨人，占叫碎人数况的冰5.渣1努％遇；蛾7匆0农岁以上库的主3畏2拔人，嚼占总人数搅的婶3.浓2劈％释。亡100窑0碑户中，首由期付款比酿例最高的诞达杀8嗓0肉％。§7人居展“住在杭州”问卷调查反映楼市新动向山水融为一体的自然风光，是吸引人们前来居住的最大原因。在闭幕的中国（杭州）最佳人居环境展览会上，承办方做了一次大型的“住在杭州”问卷调查，结果显示45％的被调查者认为，杭州最理想的居住区域是西湖边。山水融为一体的自然风光，是吸引人们前来居住的最大原因。在回答“您认为最理想的居住地”这一问题时，有45％的人认为，要江河湖山融为一体；22％的人喜欢水景；19％选择海景；14％想居住在山边。正是因为人们想要山山水水，民以有山有水的城市成了人们心目中理想的居住地。在回答“如果让您选择在国内居住，您最想住哪个城市”这一问题时，56％的被调查者选择了杭州，分别为13％、12％、7％。几个大城市上海、深圳、北京分别为7％、3％和2％。那些想住在杭州的人们，又喜欢住在杭州的哪个区域呢？除了45％的人选择西湖边外，钱塘两岸也颇受欢迎，有17％的人选择了“钱塘江”，11.2％的人选择了滨江。集中了杭城一大批精品住宅的蒋村商住区，选择率也比较高，为16.5％。运河和东河为5％和4.5％，城北则被人认为不太理想，仅为0.8％。在几个传统的问题如购房因素、房价、面积、户型结构中（如表），调查的结果则反映了房产市场新的劝向。环境成为买房时人们最先考虑的因素；人们对房价的心理接受度也在提高，超过三分之一的人已经开始接受每平方3000元以4500元的房价，但大多数人能接受的房价目前在市场上还不多见；人们对面积的需求进一步增大，选择120－150平米的已经达到了44.5％；跃层和错层成为最理想的户型结构。调查还表明，郊区住宅的未来购买潜力十分大。在回答“如果交通条件很好，您会选择在哪个地区居住”这一问题时，尽管有一半的人回答了市区，但也有25％的人表示愿意到“车程在40分钟左右的生态住宅”居住，有10％的人选择了近郊住宅，另有9.2％的人愿意去滨江，去蒋村的为5.8％。由此可见，如果杭州郊区能出现环境好，面积在120－150平方米之间，公共配套设施和物业管理好的住宅小区，相信会有相当多的人愿意去这样的地方买房。§8武汉市房地产市场调查这部分人对小区的环境、价格、配套、工程质量等都要求较高，并较为青睐多层住宅的中等户型2000年8月，武汉市信测房地产营销策划有限公司完成了武汉市居民住房消费情况的市调，市调结果表明目前有三分之一家庭住房仍不宽裕，及在今后一段时间内，很大一部分人有购房意向，购房的有效群将集中在首次置业者，这部分人对小区的环境、价格、配套、工程质量等都要求较高，并较为青睐多层住宅的中等户型，希望这样的调查能让开发商认清当前需求，紧跟市场的步伐，更好地找准市场。武汉居民对现住房最不满意之处：前三位：1、小区规划配套；2、物业管理；3、交通条件武汉居民买房最关注之处：前三位：1、周边与小区内环境；2、价格；3、工程质量武汉居民最欢迎的付款方式：前三位：1、按揭；2、分期付款；3、公积金贷款武汉市信测房地产营销策划有限公司2000年8月对武汉市市民住房消费调查：一、市民住房性质为：（1）单位分房26.1％；（2）单位集资建房13％；（3）房管所公房4.3％；（4）购买商品房43.5％；（5）租赁住房8.7％。二、市民现住房的建筑面积：（1）30－70平方米30.4％；（2）71－90平方米39.1％；（3）91－110平方米17.4％；（4）111－150平方米8.7％；（5）150平方米以上4.3％。三、市民现住房不满意之处（多选）：（1）小区规划配套56.5％；（2）物业管理39.1％；（3）交通39.1％；（4）房型结构34.8％；（5）通风、采光304％；（6）地段26.1％；（7）绿化、空气质量21.7％；（8）朝向21.7％；（9）建筑质量17.4％；（10）产权手续13.1％。四、您买房是因为（多选）：（1）首次购买，满足居住需要：60.9％；（2）二次购房，改善居住条件：56.5％；（3）为父母或子女购买：30.4％；（4）投资：4.3％。五、您买房较关注于（多选）：（1）环境96.7％；（2）价格94.5％；（3）质量87％；（4）地段82.6％；（5）小区配套78.3％；（6）物业管理69.6％；（7）朝向52.2％；（8）开发商43.5％；（9）升值39.1％；（10）设计30.4％。六、您选择哪种规划形态：（1）多层56.5％；（2）小高层21.7％；（3）高层4.3％；（4）别墅17.4％。七、需求面积：（1）50平方米以下17.4％；（2）51－80平方米13.1％；（3）81－100平方米17.4％；（4）101－120平方米34.8％；（5）121－150平方米13.1％；（6）150平方米以上4.3％。八、可接受购房款：（1）10－25万74％；（2）25－50万21.7％；（3）50万以上4.3％。九、可接受房型（多选）：（1）3×2×2：53.9％；（2）2×2×1：34.3％；（3）4×2×2：21.7％；（4）3×1×1：8.7％；（5）复式8.7％；（6）1×1×1：4.3％。十、对户型使用面积要求：1、客厅（含餐厅）：（1）18－25平方米4.3％；（2）26－35平方米34.8％；（3）35－50平方米43.3％；（4）50平方米以上8.7％；2、主卧室：（1）9－12平方米34.9％；（2）12－15平方米8.7％；（3）15－18平方米30.4％；（4）18平方米以上26.1％；3、厨房：（1）6－7平方米26.1％；（2）7－8平方米21.7％；（3）8－9平方米30.4％；（4）9平方米以上21.7％。十一、卫生间数量：（1）1个4.3％；（2）2个91.4％；（3）3个及以上4.3％。十二、阳台类型：（1）全封闭30.4％；（2）敞开69.6％；阳台面积：（1）5平方米以下8.7％；（2）5－10平方米82.6％；（3）10平方米以上8.7％；朝向：（1）南北86.9％；（2）东南13.1％。十三、可接受付款方式（多选）：（1）按揭86.9％；（2）分期17.4％；（3）公积金11.6％；（4）一次性8.7％。十四、分期或按揭可承受的首期款额：（1）3万以下17.4％；（2）3－10万元69.6％；（3）10－20万13.1％。十五、需要配套设施（多选）：（1）幼儿园、学校91.3％；（2）医院91.3％；（3）银行65.2％；（4）商场86.9％；（5）邮政、电信30.4％；（6）书店21.7％；（7）快餐店21.7％；（8）健身中心47.8％；（9）游泳池21.7％；（10）供暖、供冷43.5％。§9天津百对新人住房状况调查由以上分析可以看出新人对购房价格、质量及涉及的服务希望有所突破的呼声较为集中2000年促成了许多青年人把世纪婚礼规划在人生的美景之中。天津新世纪新人的住房状况有什么新特点？对天津百对参加世纪婚礼的新人做了住房状况调查，并与1996年及1998年前两届的百对新人相关调查做了对比，揭示出新世纪新人住房梦的内涵。六成新人自购住房本届新人住房状况显示：在新房来源上有64.89％的新人是靠个人购买商品房，而靠父母单位分房的新所占比例降至21.28％，靠夫妻一方单位分房的降至9.57％。通过与前两届比较可以看出，本届新人的住房条件继续得到改善，拥有自己的私产房已不再是奢侈的梦想。具体调查如图表1所示：结婚住房来源情况对比父母单位分房新人一方分房购商品房借房租房其它1996年百对新人41％27％17％15％01998年百对新人24.5％13.8％33％19.1％9.6％2000年百对新人21.28％9.57％64.89％4.26％0第一届新人的购房率为17％，68％的新人靠父母或新人一方单位分房。而4年后，购买商品房的新人比例竟增长近50％，同时靠父母单位或夫妻一方单位分房的数持续下降。由单位分房为主转为个人购房为主，短短几年间如此巨大的变化令人惊叹，而贯穿其间的住房制度的深化改革及各有关部门配合共同启动津门房市的成绩确实功不可没。单独偏单逾八成拥有爱巢的新世纪新人们不再蜗居于一隅，因为绝大多数新人的结婚住房是独单和偏单。根据本届调查显示：拥有独单和偏单的新人各占41.49％和46.81％，占总数的88.3％。其中偏单新房与以前的统计相比首次超过了独单新房的数量，与前两届统计结果比较见下表。结婚住房房型情况对比独单偏单平房或伙单三室一厅其它1996年百对新人37.9％23.2％17.9％3.2％17.9％1998年百对新人45％35％10.1％2.5％7.4％2000年百对新人41.49％46.81％3.19％5.32％3.19％通过比较可见，住房为偏单的新人家庭数量增长幅度最大，独单新房在整体增长的同时也受到少数新人舍“独”求“偏”的影响，而三室以上新房结构的拥有者数量较少且只有微量增长。此外居住在平房与伙单的新人与前两届相比所占比例已无足轻重了。由此可看出新世纪新人的居住房型正在不断改善，居住质量正在不断稳步提升。四成新人贷款购房在本届百对新人调查中有40.43％的新人贷款购房，比前年人数增长了17％；公积金贷款、银行按揭贷款和组合贷款者的比例分别为28.72％、21.28％和6.38％；选择全部向亲友借款、一次性付清房款的人数占6.38％；没有新人选择二手房抵押贷款。由此一方面可以看出房市的启动离不开金融系统提供的服务支持；另一方面可以看出人们在购买住房时已明显接受了消费信贷的观念，而不像过去那样多“欠人情”找借款了。据分析，除楼市火爆和人们转换观念的因素外，新人们能够积极购买住房并申请贷款与新人对未来收入有良好预期有一定的关联。在本次调查中有54.26％的新人认为“将来的收入会稳步增加”。而且还有新人在调查问卷中标明，要以婚后节余为贷款购房作准备，因此潜在的商品房购买力也不容忽视。期盼楼市“三突破”在红红火火的购买商品房的热潮中，新人们对其间存在的一些问题也感慨颇多。在本届专项调查中，当问及“您认为结婚购买住房的最大障碍是什么？”时，“房屋价格居高不下”这一答案以56.38％的选择率位居首位。其次是“房屋质量令人担忧”，选择率为27.66％。“向银行贷款手续繁杂”位居第三，选择率为11.7％。在该问题与收入相关性调查中，双方月平均收入在3000元以下的新人的答案都以此排序。认为“二手房市场发展不够成熟”和“物业管理水平不高”的新人各占总体的4.26％。此外有5.32％的新人认为是“其他因素”影响了购买住房，并补充解释是由于“个人资金不足”等原因。由以上分析可以看出新人对购房价格、质量及涉及的服务希望有所突破的呼声较为集中。而且住房作为商品出售，还涉及了许多部门的配套支持工作。世纪新人们希望能更加顺畅地圆住房梦。第三章规划景观§1浅析房地产产品规划的构成与实施策略推销第二性，物业第一性，迎合市场的产品规划始终是顺畅销售的有力保证除了地点和价格，房地产产品本身究竟如何？恐怕是购房者最为关心的事，同样，随着各种各样促销手法的相继登场和落幕，开发商吸引客户的重要着力点，也越来越多地建立在房地产产品本身的基础上了。因此，推销第二性，物业第一性，迎合市场的产品规划始终是顺畅销售的有力保证。一、房地产产品规划的构成房地产的产品规划可以通过以下两个方面来理解：第一方面，简称“壳”。它是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸至整个大楼或小区的面积（格局）配比，外观造型（社区环境）和总体功能规划等等。它是产品最基本的要素，不但是客户在购房时最为关心、最先考虑选择的条件之一，更是开发商在市场检验中，判断其投资是否成功的最为关键的一环。在行销组合的产品策略方面，因为'壳'的变动更伤筋动骨，更费时费力，是最难调整的要件。所以，它的前期规划就显得尤其重要，一般到了中后期，是不作任何大的更改的。第二方面构成，简称“体”。它是指对整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置。它包括水、电、煤、通讯、装潢、保安和保洁等等各个方面的最基本功能配置，是对'壳'的充实和完善。随着人们生活水平的不断提高和科学技术的迅猛发展，不但一些基本配置的标准在逐渐提高，而且有很多额外的娱乐休闲性质的公共配套设施，也已经在不少住宅小区中出现，如社区俱乐部，网球场，游泳池等等。和前者比较，“体”的要素对客户而言，虽然在购房时的直观感受不怎么强烈，但对今后的日常生活却密切相关，恰当的细节表现有时也会增加对客户的影响程度。对开发商来说，因为其是产品策略方面种类最多，可塑性最强，最易于调整，是在促销中最容易表现的因素。所以，许多好的设想和大量资金的投入便会集中在这个方面，许多行销话题也由此而产生和发挥。有关上述两个方面的基本要求，国家都有颁布相关的设计和建设规定来加以约束。因此，一些最基本的配置，房地产开发商都会尽力办到，这不但是楼盘建设的品质底线，而且也是对消费者最基本利益的保证。但随着市场的竞争日趋激烈，简单的配置已不再具有吸引力，如何通过更符合时尚的房型设计、新型建材的运用和一些娱乐休闲设施配套的添加来提高产品的竞争力，吸引更多的客户，渐渐成为发展商们的共识。与价格策略、广告策略和销售策略相比较，对产品本身的投入可以说是实实在在的营销行为，它对销售的影响力是其他行销方法所无法取代的。另一方面，产品策略也不单纯的是费用增加、功能提升，它更是顺应市场的一种营销行为。二、房地产产品规划的实施策略首先，产品规划应该和客源定位相吻合。什么样的客源对应着什么样的产品，否则的话，