房地产开发单位项目管理办法

**************2009年4月总则为加强（以下简称：“公司”）房地产开发项目的管理，保证有序、高效地实现项目目标，提高项目收益，特制定本办法。项目管理模式项目管理的组织模式分为两种：项目公司制、项目组制。项目公司制分为以下两种情况：公司全资和控股的子公司：在公司管理体制和领导下独立开展项目工作，公司对资金、财务、成本、计划和技术等方面提供支持并进行监控，参照公司的管理制度另行制订子公司的管理办法。公司参股的子公司：根据子公司董事会下达的目标和要求独立开展工作，另行制订子公司的管理办法。项目组制：以强化项目管理为目标，建立以项目总经理为核心的弱矩阵式的项目管理体系。项目组工作目标的确定：项目总经理由公司总经理任命，并对公司总经理负责。项目总经理负责按照公司项目决策委员会批准的《项目目标任务书》的要求，总控、指导、协调项目组成员及公司各相关部门开展项目工作，保证项目的质量、成本、进度、利润指标达到公司的预期目标，并符合公司的整体战略要求。参见附件一：《项目目标任务书模板》。项目组的人员组成：项目组由各业务部门派出的项目主管组成，各项目主管的人选在项目总经理与部门总经理协商和认同后，由项目总经理向公司人力资源部申报提议方案并经公司总经理审核批准后确定。项目总经理可根据项目工作进展的不同阶段的要求，决定各项目主管进入或撤出项目组的时机。当各项目之间因人力资源不足而产生分配困难时，由项目总经理提报公司人力资源部解决。如项目总经理对人力资源部的解决方案仍不认可，可提报项目决策委员会，并由项目决策委员会综合平衡各项目情况，最终确定各项目的人力资源的分配。根据实际工作情况，在人力资源有限的情况下，个别专业主管可兼任多个不同项目。项目组的工作范围：项目组的工作范围包括：项目定位深化和产品策划、方案至施工图设计、前期手续、施工管理工作、市政设计和施工、项目计划管理、项目销售管理、物业筹备阶段至入住期间的组织和管理、入住前至入住阶段的客户服务等工作和部分招投标组织、成本管理控制、入住后的项目遗留问题的协调处理等工作。项目组管理模式的组织框架图如下：公司决策领导公司层面管理工作部门—A项目总经理-A公司决策领导公司层面管理工作部门—A项目总经理-A项目总经理-B项目决策委员会专业主管部门—B部门—C部门—D成本中心总经理设计部总经理计划部总经理成本主管设计主管招标主管70%30%70%30%30%30%30%箭头表示工作汇报方向各机构和人员的岗位职责（项目组制）公司项目决策委员会权责，详见《项目决策委员会工作章程》。项目总经理职责，详见附件二：《项目总经理工作职责》。饶项目组各箱成员组成歌及岗位职带责理：报邮项目管理花的组织形永式实行弱咐矩阵式，笑即项目组追的大部分馋成员为由涛各部门派厨出的艇项目专业垄主管浇，按项目鹊不同阶段蔽的工作需典求分调期到岗。景项目组的衡成员以项洲目为单位枣定岗定责孙，项目组感的组成根表据项目规辛模和难度谢确定，包评括但不限愚于：项目疼总经理、算项目副经斧理（或项捐目助理）婆、成本主艘管、计划晓主管、设供计主管、舒研发营销荣主管、工旧程主管、只市政主管垮（可视个合人及项目主情况与工拼程主管兼耻职）、工冒地现场主绪管、前期顺主管、专诚业工程师表、客服主雅管、法律锣主管等。匙项目组的命各级员工亦按项目岗组位和公司泼规定的权析限工作并稠向项目总叠经理负责已，项目总语经理对其晕每月考核宽。颈项目组内里部的管理域组织构架例图捉：项目总经理客服主管项目总经理客服主管项目副经理（或助理）项目副经理（或助理）研发营销主管法律主管客服主管工程主管成本主管计划主管前期主管设计主管研发营销主管法律主管客服主管工程主管成本主管计划主管前期主管设计主管各专业工程师现场主管市政主管各专业主管建筑主管各专业工程师现场主管市政主管各专业主管建筑主管桑项目副经赖理（或项俭目助理）陶岗位职责蚂：吓就负责按项投目总经理掌的安排，应协助进行它项目整体滩的管理工馋作。根据谨各晋项目助理低专业的不讽同，分工榨可以有不观同的侧重客点。策负责协助于项目总经赚理进行计最划的制订君和管理工阻作。与计心划主管、阵项目主管帮共同完成倦项目二级浆计划的分缝解和制定肠，对项目础计划执行选过程中的咸关键任务重以及重要劈工作的关辰键点进行想监督、提心示和预警桐。债负责项目失内部的行壮政管理工宜作，完成威项目文件恭登记、整穷理、归档虑等工作，虾并负责检些查项目组迷各专业主尊管的工作龙文件整理菌和归档工燥作。背负责协助镇项目总经拿理协调部判门内部、粉本部门与造公司其他勾部门之间贡及外部相季关单位之炼间的关系帮。喜负责对部装门建设和初内部项目魔管理办法燃、工作流喂程提出合粥理化建议胸。仿设计主管朵岗位职责正：衡负责按照攀项目计划门深化编制记项目各专糊项设计工迈作计划。假负责对参巴与项目工龄作的其他挖规划设计沾部的专业厕工程师的观工作和外增聘的设计略监理的工承作进行组博织安排、碌督促执行挎，并对工议作成果有作考评建议约权负。其单在规划设胁计部的专角业支持下指，具体负开责项目的法建筑策划翅、方案设似计和初步获设计、施纸工图设计晶的组织工狼作。亲负责组织形对相关图谎纸和其他茫文件进行暴审核，并调组织施工借图的内、毛外审核工讨作。含负责综合笛考虑设计斑效果、市得场、成本盏等各种因蛾素，组织索制定交房损标准，并坏报项目总遮经理审核法。收负责牵头金组织施工股图设计交静底工作。鼓负责向资透产管理部乞提供面积情测绘用的袖图纸。好负责销售缘资料的审台核，负责攀对销售人茧员进行培通训，确保格对客户的璃宣传符合蚊《夫所顿产品标准颤》的要求四。口研发营销务主管槐岗位职责劫：烫负责组织悠内外部资种源开展项扛目定位及盈市场研究描工作，为即项目概念愧设计提供崭方向性依挨据。分在公司研澡发部的专潜业支持和鞠项目总经眉理的领导道下，具体枪负责项目沸全程策划绍工作，并尚根据市场划调研情况挑在项目销寿售前提出土项目售价诞的建议。添负责项目套整体营销药过程中对妥合作方（叛销售公司筋）的工作塔联系和管贷理监督，赞负责配合既公司资产旷管理部准陵备并审核后《销售代岗理合同》锯，负责对炼销售公司作提出的营气销推广方环案进行审硬核，并跟已踪在售的慎其他项目艰的营销推剪广情况，素以尽可能茅提出合理竹性的建议池。负责对丑经纪公司网的销售工假作进行综驴合评价。洒负责在销奏售过程中毅对现场的滑物业管理牧公司的协别调和组织搞工作。该负责组织绘商业管理壮部危进行项目扒内有关商侦业部分的傲工作，包笼括商业部立分设计要天求的确认盐、项目招灵商策划及句经营收益粉测算、招枪商组织和两实施工作之等，并通耐过市场分帮析制定合叼理的经营侵指标。词前期主管短岗位职责丧：延负责项目任所有前期愤手续报批沙。红项目计划趣手续报批济；些项目规划乎手续报批穷工作；粘项目土地染手续报批朝（含办理丽竣工地价申款核实函惧复函）；偿办理商品寺房销售许伐可证；遣办理项目仁通邮地址不、门牌号怎、楼号手织续及号牌救钉牌到位花。辈负责地上容物拆迁工迟作。仰工程主管民岗位职责盟：康全面膛负责项目惧施工管理膜，审核确况定各专业用的施工计岁划与竣工司总控计划庆，确定施东工组织计冰划、刘项目招标夹时间进度言计划。澡负责组织诸安排驻现昂场工程师蚊、市政主处管、各专铸业工程师哥和相关单坚位的工作均，组织、泉监督、协室调各单位瓶按照正常悟计划组织动实施各专百业部分的垄施工和验搏收，鸭并负责协恶调处理项俯目施工过尿程中建筑券工程和市春政工程交座叉施工存沃在的问题列。垃对各专业恒工程师、梦市政主管宪有参与绩稍效考核的眨权利、有味向项目总木经理提出门月度奖罚粗的建议权妙；对驻现劝场工程师粒有安排工盾作的权利诞，并有部压分的工作栽绩效考核勺权。很负责配合荒工程部办引理项目的谱开工手续粪。揪参与项目库的土建、掏精装修工气程施工的鲜招标工作质及监理的脉招标工作唱及相关协联议的签署娃工作。产负责协调革处理施工凤过程中的忧扰民及民诞扰工作。榨负责项目筒竣工入住丙后维保阶圆段的配合非工作。永负责总结父项目施工参经验，提淡出具体、团明确、合将理化建议狸。衔工程驻现首场工程师冻岗位职责骄：推负责根据杠项目工程掌主管的工部作安排，耻进行项目示施工现场怠的各项日蜘常工作。输完成工程声保证担保器在项目的明实施工作旷。总结工看程的全程亲担保工作六实施经验株。严格落淡实保证担择保制度在虚工程中的侨实施。虾参加工程惩监理例会英，检查工目程实施情篇况，监督胳工程进度手、工程质鄙量按公司洽要求完成县。菠参与处理骆施工过程博中各专业陆的变更和坝洽商的工持作。严格肥按照公司侧关于洽商架管理的有津关规定检鉴查、核实穗变更洽商减工程量，段对现场洽月商的合理惊性、经济泊性负责。亡负责监督觉、检查监军理公司对天施工现场捧工程实施摄情况的管陆理，并对张文明、安买全施工及赖成品保护娇工作负责缠。齿市政主管则岗位职责尊：染负责详细瓣制定项目愿施工计划扭中的市政姻部分。惹负责项目创的市政调邻研、现状功调查工作含，并完成振市政咨询押报告和项黑目市政情咱况的可行骗性研究报视告，负责奥取得项目侦市政前期侵各专业的确咨询方案勇。遇负责办理唱市政现状筝管线、市孙政现状站挥点改移的讨手续和具迎体实施工瞎作。增负责办理眠市政工程损前期各项糖手续，完络成市政各撕专业（上狂水、雨污倦水、燃气常、供热、照电力、电和信、有线茫电视、路锯灯等）报乳装，取得怎各专业市文政方案。扛负责委托灰完成市政厅各专业施搅工图，配受合规划设覆计部完成稠相关专业见（上水、壳供电）的悉市政审图美，取得相若应证件。污负责组织披市政工程愿的实施及指市政工程爱的竣工验营收与交付评，办理水仅、电、气悬、热的开归通手续，剪办理市政枕固定资产诱移交工作策。争负责委托口规划道路慢内的大市馋政管线方颤案综合和志设计综合腹，并取得面规委会议鸽纪要，办丹理规划意有见书和市仆政规划许重可证。享负责办理据市政开工劫手续和大振市政规划仅道路和规灿划市政管砖线的占道呈、掘路和伙绿化等手莲续，办理巴开工证。付负责园林挥绿化工程轰的组织和化实施。笨在项目开戴工及施工烂期间，负左责按项目喂工程主管贸的要求，险完成施工唇现场临时尺水、电、匠通讯设施缓的引入和鲜合理实施姓，并在施塞工场地发惹生交叉时奏服从项目佩工程主管瞎的统一协锻调安排猴。宅激成本主管肺岗位职责烂：少负责根据喉公司整体卫成本指标迫控制要求亿，根据项望目设计、贤施工方案妥，完善和债细化项目判的成本控浆制指标。秧负责协调纸组织生产庸过程中的娘成本控制弃，起到与粘公司成本脑中心的密擦切联系和溜沟通作用企。拐按照公司嫩的招投标垮管理办法悦的要求，侄参与公司厚组织的项牌目的招投额标工作。烈负责办理争项目总包陶、监理、磨主要设备霜招标手续岁。胞负责经济傍合同审核白。盈负责检查乱并核对项幼目主要合是同执行过裳程和主要黄款项的支陡付。峡负责本项刮目合同软龙件的管理最工作，对仁本项目的雀成本指标裂进行登记城，并根据傅合同要求乘进行成本受拆分。轿负责项目脊决算及分译析。姓负责本项院目的合作绕伙伴登记长、评审及吐后评估工庆作。嘱计划主管猪岗位职责侧：不负责根据炼公司经营散计划的要耗求，与各快业务部门隶协商并按猛项目总经比理的要求此组织各业鱼务部门进介行项目开扩发二级计搂划的编制裳工作恨；诸泰负责组织截各业务部锤门根据二扁级计划编版制详细的摔项目各专充项实施计赏划。提前湾分析、判捐断出影响购项目二级概进度计划茄的关键节续点。善负责每月肤中和月度岭调度会前狭汇总统计用各部门计紫划任务完洞成情况，狮并分析对牧年度计划秩可能产生阻的影响。抄在每月项顽目调度会茫前制苍定掀“悼项目月度蔑计划任务膜考核雷表溪”则，检查完涉成情况并海向项目总闭经理汇报装。斧负责对项奋目实施过掩程进行监边控、检查衬、跟踪记焰录，对未伏按计划执爱行的及时舰提出改进摧意见并进准行预警或连依塞据殃“芦公司计划胞管理办俗法惊”幕规定的权粘限进行计液划调整。馆计划主管搁负责组织往各专业主佳管填报月冰度资金计婶划，成本缺主管负责熟依据合同芽复核。宰按照项目霞总经理要蠢求组织各色业务部门吩共同编制血项目后评世估文件，朽分阶段确竹定工作内拥容并组织希相关部门忧完成并存屑档。桑负责对项靠目计划管侧理的技术键手段和工淋作流程提虚出改进方课案并组织器实施。拼专业工程仁师捷岗位职责夜：营负责编制缘工程项目列专业工程抵实施计划鞭，并严格吹按照工程搅计划实施疯。张负责组织阅设计各阶妻段的技术匪应用方案危的编制。驼对工程设尺计中的结察构、精装翼修、机电耕、水暖等庙专业问题垄负责，控剑制设计中概的质量问帐题。负责绵各阶段专巨业图纸审眨核工作。究审核监理吸规划、施毛工单位的管施工组织旨设计，并傍按施工规旺范对工程衰质量进行跨检验、对花工程文件钻管理控制言、组织管斗理施工过筑程中专业丈的验收工钥作。降依靠部门衬支持，跟率踪有关本宋专业的智幼能化住宅错技术、新强型建筑材烦料、新施微工工艺、瘦建筑设备纳的发展动森态，收集影有关方面匀的资料，菠分析、研壮究其实际洪应用的可屈行性，并阵联合相关码单位进行泻新产品的挠开发。该心项工作的拍主控责任沾在专业职看能部门。漆负责本专目业合作伙骡伴的评审难及后评估慌工作。汁客服主管阶岗位职责鸦：猾在部门领测导指导下细，负责开渔发客户资脏源，了解笋市场，根宵据项目需帅求定期完蹦成关于客三户需求及候生活方式株的调查与石报告。尸执行客户疲投诉缓冲框体系。负对责接听客使户服务热泼线，做好忌客户意见周、建议和牛投诉事项歼的记录、脉处理、回捎复及报告球。起负责项目煎售后服务腐各环节的著工作。如阴签约客户键的合播同竿/略工程洽商殊；入住验厕收、入住帐接待、入祥住后回访埋等工作。牛负责收集背、整理客辅户的各种菜资料，每粮月将客户帅信息进行滤分析并上富报部门总经经理和项宁目总经理伏。有价值晌或需要在稠项目中规劲避的问题祖、信息，钟应及时通皂报相关部灯门。衡法律主管鸣岗位职责手负责按照盘项目计划刚编制所涉汽及法律文罗件的工作翻计划及方剑案。迎负责对项载目建设过愁程中所涉吊及的工程纠合同、法储律文件的至审核。并妙参与总包惩合同等重例大合同的喇前期谈判遣工作。论负责对销末售合同、酿销售审批捉文件、客涝户备忘录猫的审核及充修改。并乱应定期检眠查、监督脏经纪公司械及其他代俊理公司相焦关合同文绝件，以规性范销售合性同管理工祸作。凑负责审查岩入住法律船文件并协疏助相关部株门解决入享住过程中她的法律问溪题。扁负责对项练目组人员斥、销售人艳员进行法圆律、合同绵的培训，满对项目实傲施过程中冠所涉及的葡法律问题何及时提出隐法律意见染并进行预称警。沿公司相关怎专业、职熔能部门的衬与项目有国关的工作绪职责：负薯责提供专具业支持，毅参与重大躲事项的审曾核和建议购，培训、崖培养员工循，负责指佳导本部门端员工工作遵，负责专红业技术建粪设并负责乌各项目间勒的专业信缝息共享、萝传递及经争验积累等掀工作。并呀依据项目舞目标，在谎项目总经抖理的组织减协调下，兆组织专业竞资源开展透各项具体臭工作，按挂时、按质斥完成项目相分配的工椅作任务。仗项目工作深的审批流市程和权限压涉及下列君事项须按搏规定程序律会签并报洲公司总经幅理确定和垫审批：稍实施大纲听及其附件嘉：借项目总开假发计划、帝成本指标答、销售计事划、销售晃定价、产仆品定位、歇产品标准救、物业管丙理标准等船；遥建筑、园自林景观、椅精装修、碗泛光照明款等重大技冷术方案；牌招标计划必及极20治0糊万元以上碑（盲含似20隆0粗万元）的阻招标定标逗，审批权俗限和流程如详见《招励投标管理返办法》；偏5调0午万元以上向（库含贷5字0辈万元）和博重大的洽学商变更，恩审批权限弓和延流程详见鲜《洽商管蚂理办法》岔；汪项目总经收理认为其睡他有必要罚请示公司感总经理的泊重大事项基。子涉及下列保事项可按烛规定程序携会签后报巩项目总经烧理最终审框批蓬：竟歪20锅0净万元以下略的招标、艰定标，审释批权限和案流程详见歇《招投标丈管理办法填》股,段同时报公厚司总经理雀阅知；宏大霉于织2层0设万且小寻于左5缩0射万元的现垂场洽商和大设计变更库，审批权吓限和流程猎详见《洽朴商管理办逐法》；观《工程进洗度款拨付授审核表》碌和计划内这项目合同宣付款的审虚批，审批挽权限和流咽程详见《菜合同及收师付款管理蔽办法》；膀5催0缸万元以下赴的工程合容同；秋不须呈报季公司唱领导审批饲的文件、疤项目工作赢和其他事净项。级在已发生煌的成本总驼额不超成括本指标的溜情况下，位项目总经妨理可以将桂单项成本侵余额（不靠含土地费向用）调整省到其他成轿本科目，冻但原则上甚二级成本哥指标的调腹整不应超筹过拌10晚%素。成本主将管每月（洁或不定期累）将调整赴情况统计眯上报成本宽管理中心寻总经理、屈公司主管庭领导和公旦司总经理烦。缩项目工作膏的成果性外文件以会怨签审批的啊形式确认产，由经办蜡部门或项算目组负责压起草并呈香阅，经纪白公司、物凝业公司呈进报的文件叨统一报项纠目总经理闯，项目总俩经理明确港需会签的收部门或人搜员。帽各专项业底务制度中催已明确会窝签审批流已程的，按刑专项制度咬执行，其元他的按以欺下程序执织行：纸经办人填留写呈阅件饮或会签单魔；场项目组经害办的工作挽由项目总童经理作为屑项目组领往导签署意透见，经办甘部门经办帖的工作由竖部门总经跃理签署意服见。签署种时应明确胖会签部门暑和人员；霉主管领导信、相关部奋门和专业肥领导会签悔；爆财务总监煮审阅；软项目总经名理审批；舟公司总经迫理审批。壮细则详见程《业务审阴批流程权系限表》。促项目实施折的过程风瓜险控制畜项目总经任理在项目岭出现重大恶问题时应研在控制损昏失和影响扫的同时，尼及时通知剧相关部门朽并上报公透司领导。令项目总经脖理安排计叹划主管记恢录和考核烂项目计划湾的执行情油况，每月供中发布《气月中计划瞎执行情况身通报》，诵每月公司荣调度会上洒做《计划稼执行情况取综述》，南对项目工弟作进行总封体介绍，每并对存在伪的问题提那出预警。宣项目每月及计划进度当安排要与茅《项目二跑级开发计恼划》的内球容基本符揉合。《项浩目二级开学发计划》族的编制标绳准参见《充项目开发垮计划编制完规范稍》。其具体规定轧参见公司奥制度文件挡：《公司挎计划和绩续效考核管石理办法珍》。颜项目后评枪估烛项目正式虾集中办理稿入住后，昆计划信息典部牵头组假织项目后讨评估工诚作，后评坐估工作分登为以下三召个部分：黑项目总经躺理和各部压门分别撰忍写后评估盗报告提交救计划信息岂部汇总，宅应包括以纯下内容：屡项目总经绢理总结分并析项目管脸理工作的务经验、教筛训，提出锹改进建议圆；写各部门（回项目组）恶总结本部台门项目工观作的经验简、教训，狭提出改进么建议；辞各部门（芝项目组）指评价上、吵下游部门扬在工作中问的配合情肌况，提出加对项目整局体管理的题意见和建揪议。咏成本管理测中心组织购总结分析凳项目成本贸管理情况晚、洽商及清发生原因牺；急计划信息反部总结分嗽析项目重勒点工作的会计划完成中情况和质宇量。艘各部门分夏别整理实于施大纲及铁相关资料农提交计划挖信息部汇原总，应包带括以下内码容：缘项目实施粪大纲最终虏稿；溉项目实施嫩大纲附件嚷：项目的妖定位报告半、设计任扒务书、产尿品标准、眠开发计划浮、成本测珠算、交工跑标准、物居业标准等留；佛涉及项目恩实施及产左品调整的稼会议纪要坟、专题报桂告等。加项目重要延和总结性剪资料：销则售资料、氧楼书、售系房合同及旗补充协议嚷文本、房浸屋质量保娱证书和产慨品说明书悟、物业交甘接文件等往；漫全套图纸滔和竣工图饼；贸其他须归点档的项目昏资料。棒相关部门草对项目主失要合同的呢执行情况庭、合作伙气伴履约、朋服务配合缺情况等进牺行综合评烟价，评价茫办法详见牛公司制度泳文件：《邀合作伙伴臭管理办法仙》。朗公司将依烫据后评估静成果对项扫目总经理档进行考核蹄。樱项目考核相和激励办云法果项目总经稳理在