房屋建筑面积的测算和有面积的分摊

房屋建筑面积的测算和共有面积的分摊房屋建筑面积的测算和共有建筑面积的分摊是人们普遍关心的问题，涉及千千万万房屋产权人的切身利益。房屋面积的大小与房屋的共有面积的分摊有很大关系。确定房屋面积的大小，一定要了解房屋面积的计算方法及房屋共有面积的分摊原则。随着房地产市场的日渐成熟，人们对房屋共有建筑面积分摊问题的争议有所增加。分摊面积、分摊部位的隐蔽性和复杂性给房屋买卖双方制造了些误解，尤其是个别建设方利用政策的不全面性钻空子，损害了老百姓的利益，从而迫使更多的人开始关注商品房建筑面积的测算和共有面积的分摊问题。一、房屋面积测算和共有面积分摊的有关规定目前，我国关于房屋建筑面积测算和共有面积分摊的主要规定包括：国家标准GB／T17986．1—2000《房产测量规范第1单元：房产测量规定》；中华人民共和国建设部颁布的建住房[2002]74号文件；全国各地方政府颁布的当地的《房产测绘实施细则》。

GB／T17986．1——2000自发布以来，对规范我国的房地产市场和房产测绘工作起到了巨大的推动作用。该标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，其中关于房屋建筑面积的测算和共有面积分摊的规定，更值得广大房屋产权人学习和了解。二、成套房屋面积的测算

(一)成套房屋的建筑面积房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、半地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内自有墙体面积，全部计入套内墙体面积。套与套之间的共有墙，套与公共部位的共有墙体，套与外墙(包括山墙的墙体)，均按墙体的中线计算套内墙体面积与套内建筑面积。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭阳台按水平投影全算建筑面积，不封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积，而没有顶盖的阳台则不计算建筑面积。关于计算建筑面积的原则，计算全部建筑面积、一半建筑面积以及不计算建筑面积的房屋类型或部位，GB／T17986．1—2000中有详细的规定。

1．计算建筑面积原则上应具备的条件根据计算建筑面积的有关规定和原则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：具有上盖；有围护物；结构牢固，属永久性的建筑物；层高在2．20m或2．20m以上；可作为人民生产或生活的场所。这里的层高是指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。楼板面至屋项面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。

2．计算全部建筑面积的范围

(1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20m以上部位计算建筑面积。

(2)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20m以上的，按其水平投影面积计算。挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。⑶楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、管道井等均按自然层计算面积。

(4)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。起

汇

(5芳)掠属永久性罚结构有上族盖的室外悼楼梯，按郊各层水平风投影面积暂计算。各

勉

(6浮)仰与房屋相木连的有柱输走廊，两做房屋间有半上盖和柱辆的走廊，滩均按其柱稿的外围水准平投影面挎积计算。遭房屋间永起久性的封赢闭的架空剪通廊，按念外围水平慌投影面积口计算。梳

雅

(7授)犹地下室、煌半地下室棉及其相应寄出入口，混层高在受2丈．哑20m召以上的，曾按其外墙仰(村不包括采善光井、防建潮层及保蓬护墙泳)痕外围水平掌投影面积烦计算。膊

偿

(8牙)拆有柱或有圈围护结构置的门廊、捧门斗，按撑其柱或围丘护结构的奖外围水平哑投影面积阵计算。铺

状

(9掠)剪玻璃幕墙捞等作为房锣屋外墙的蹄，按其外汁围水平投找影面积计嗽算。受

猾

(1斧0)佛属永久性坚建筑且有纠柱的车棚颠、货棚等偷按柱的外桶围水平投驾影面积计絮算。子

剩

(1烧1)洒依坡地建咸筑的房屋轧，利用吊祸脚作架空号层，有围胖护结构的带，按其高肾度在吗2哑．揪20m廉以上部位作的外围水柴平面积计飘算。引

削

(1维2)距有伸缩缝芹的房屋，狗若其与室四内相通的航，伸缩缝狗计算建筑话面积。该宁规定也适翠用于沉降晨缝。债

慰

3祖．计算一痰半建筑面烦积的范围体

倦

(1陷)款与房屋相社连，有上馋盖但无柱范的走廊，套按其围护令结构外围司水平投影甲面积的一裤半计算。锄

恋

(2级)测未封闭的况阳台、挑锦廊，按其绣围护结构困外围水平线投影面积皆的一半计城算。辟

猎

(3销)暮独立柱、怎单排柱的炸门廊、车蒸棚、货棚驻等属永久草性建筑的凝，按其上唇盖水平投政影面积的吨一半计算爬。泽

珍

(4谷)夕无顶盖的燕室外楼梯毯按各层水片平投影面启积的一半余计算。该潜室外楼梯喜应该是永怖久性的、蒙结构牢固乐的、人民套生产和生裁活正常使非用的建筑氧物。他

等

(5苗)谦有顶盖不隔封闭的永兽久性架空刚通廊，按絮外围水平馅投影面积条的一半计远算。枣

盛

4宾．不计算叛建筑面积趋的范围漫

识

(1名)况层高小于铅2变．搂20m必的夹层、寨插层、技叙术层、地浇下室和半去地下室。淘

车

(2防)骑突出房屋多墙面的构柄件、配件桌、装饰柱俊、装饰性为的玻璃幕伶墙、垛、编勒脚、台砖阶、无柱凉雨蓬等。逢

断

(3她)绣房屋之间鸭无上盖的炸架空通廊吧和挑廊。春

阿

(4段)绳房屋的天思面、挑台粱，天面上皆的花园、卧泳池。直

努

(5舟)里建筑物内未的操作平天台，上料银平台及利道用建筑物篇的空间安雾置的箱、买罐的平台缝。这些平挣台的特点赞是没有自载己的顶盖老，也没有置围护物。旨

监

(6请)终骑楼、过占街楼的底疑层，又是掌社会性公里用通道的摊道路或街迅巷通行的星部分。竹

英

(7原)纳利用引桥匹、高架桥驳、高架路棋路面作为窃顶盖建造秒的房屋。许这里指的叫是在引桥许、高架桥拼、高架路局面下建造沃的房屋，曲而房屋的致顶盖是利局用引桥桥句面，或高匪架桥路面偿，或高架钢路路面。疏如果在引脊桥、高架宽桥、高架仓路面下建愤造的房屋桥，没有利护用引桥桥论面、高架文桥路面或热高架路路价面作为项奸盖，而有柔自备的顶侮盖，则不委在此规定绕之列。只

伟

(8株)智活动房屋易，临时房腥屋，简易尼房屋。不边是永久性边的建筑都祥不应计算滩建筑面积禽。私

扰

(9声)躺独立烟囱睡、亭、塔泉、罐、池乐、地下人甜防干、支配线。迷

喉

(1继0)爽与房屋室蒙内不相通怎的房屋间慰伸缩缝、寄沉降缝。数

范

(饺二父)叔套内房屋飞使用面积煤房屋使用扛面积是指垂房屋户内态全部可供休使用的空短间面积，掠根据房屋羡的内墙面慎水平投影训面积计算膊。套内房钳屋使用面脊积为套内熊房屋使用庙空间的净贝面积，以哗水平投影池面积按以驾下规定计诸算：秀

振

(1尼)极套内卧室雅、起居室尊、过厅、丘过道、厨驶房、卫生宝间、厕所针、贮藏室壮、壁柜等膏空间面积节的总和。孕

奉

(2傲)宇套内楼梯咱按自然层教数的面积厉总和计入组使用面积集。京

绣

(3与)蓬不包括在袋结构面积台内的套内缎烟囱、通量风道、管宿道井均计络入使用面罗积。唤

巧

(4腐)帐内墙面的凑装饰厚度馋应计入使经用面积。疏三、共有奴建筑面积劲的分摊盗

告

(丸一益)恒共有建筑傍面积的内侄容肤房屋共有吓建筑面积蔑是指各产三权主共同枝占有或共丰同使用的挣建筑面积织。电梯井疾、管道井华、楼梯间鉴、垃圾道骗、变电室仙、设备间侮、公共门师厅、过道胀、地下室澡、值班警禁卫室，以溉及为整幢吸房屋服务走的公共用淋房的建筑糟面积，均含属共有建她筑面积，胖以水平投格影面积计宗算。套与惨公共建筑奥之间的分聋隔墙和外鞭墙水平投舒影面积一争半的建筑终面积也属芳共有建筑馒面积。独奶立使用的薄地下室、桂车棚、车倡库，为多信幢房屋服称务的警卫载室、管理题用房，作株为人防工阿程的地下刘室都不计槐入共有建眨筑面积。薯共有建筑叼面积根据瘦其使用功叨能，大致客可分成三再类：全幢永共有共用淘的建筑面尝积、功能汪区内共有龄共用的建莫筑面积、培层共有建受筑面积。最为整幢房逐屋服务的挖共有共用偏的建筑面榜积，此类姻共有建筑丰面积由全猾幢进行分帖摊。她房屋共有负建筑面积泰的所有权慰属参与共担有建筑面决积分摊的浓各产权人寺。劲

傅

(抵二摄)易共有建筑谦面积的处贤理初

殿

1梦．共有建袜筑面积的击计算方法直整幢建筑闭物的建筑倍面积扣除区整幢建筑贵物各套套单内建筑面鹿积之和，女并扣除已滤作为独立塌使用的地亩下室、车茧棚、车库巴，为多幢侍服务的警雾卫室、管把理用房，岛以及人防蹄工程等建同筑面积，趁即为整幢真建筑物的灯共有建筑轻面积。膊

吸

2驼．共有建急筑面积的鹿处理原则艘一幢房屋软具有多个钥产权人刷(被单位种)黑，或者需隶要分层奋(然单元银)针分别提供粥产权登记摄面积的，灶且存在无陪法分割的跟共有部位折的，需要伴确定和计其算共有建怀筑面积。榜单产权的临房屋、独都立幢产权殿或独立宗棕地的由若燃干个单产苹权组成的增连体房屋快，不存在瓣共有建筑杂面积，其性房屋外墙暴体全部归端入各户房律屋建筑面殖积内；毗犬连房屋四狗至墙体归遣属由相邻击各方指认幅确定。孕共有建筑回面积的具名体处理原秘则为：产盗权各方有怨合法权属广分割文件球或协议的墓，按文件钳或协议规蕉定执行；齿无产权分瑞割文件或屑协议的，族可依相关哗房屋的建克筑面积按拆比例进行书分摊。柱共有建筑伐面积按比讯例分摊的田公式如下抛：数套信(驼户工)迈分摊的共鹿有建筑面瓦积巾=芹共有建筑橡面积分摊扛系另数响×式套钢(前户类)撕内建筑面众积绑其中共有搁建筑面积地分摊系数道是根据整榆幢的共有势建筑面积虫和整幢套辉面积的总纺和求取的搜，即：共仰有建筑面震积分摊系锤数过=版整幢共有删建筑面适积嗓÷扔整幢套静(范户同)塌内建筑面粉积总和。持

恶

3猜．可以分汪摊的共有允建筑面积肺按汽GB络／细T1貌7986竿．锦1把—萌2000虾的规定，坊商品房共颗有建筑面钻积的分摊潮以幢为单脑位，分摊凳的共有建渔筑面积为派一幢楼内愉的共有建携筑面积。竞其中为整悟幢房屋服逐务的共有国建筑面积被，由该幢寸楼各套眠(手或户衡)故商品房分乘摊；为局序部范围服叉务的共有丰建筑面积贼，则由被蒙服务的各爸套呆(披户会)百商品房分用摊。各套那商品房应测分摊的共博有建筑面料积，为各荒次分摊的趟共有建筑捆面积之和纸。具体可动分摊的共攀有建筑面卧积一般有经：共有的差电梯井、鞭电吊(骡楼难)秀梯前厅、案管道井、己垃圾道、抽观光井愁(丸梯臂)栽、提物井以、楼梯间蔑、电梯间级、门厅、我大厅、过赖道、门廊总、门斗、次电梯机房忧、水箱间舟、避险间烟、室外楼粗梯、地下尾室、半地码下室；为作本幢房屋住服务的变方电室、水词泵间、设枕备间、值息班警卫室免、公共用速房、管理甲用房、消音防控制室击、冷冻机脊房、消防记通道、变搞(轰配届)佣电室、煤谣气调压室卵、卫星电古视接收机燥房、空调铲机房、供违暖锅炉房拿、电梯工铅休息室；柱公共建筑值之间的分租隔墙以及天外墙罢(怨包括山墙拒)恶水平投影惠面积一半加的建筑面凡积。挎列为应分邪摊的为整犹幢建筑服努务的值班暑警卫室，更是指设于灭一幢房屋汇门口处供迁警卫员、寄保安员值绸班守卫用在的房屋，队包括与警犯卫室相连治的值班休座息用房，芦也包括为持整幢房屋侮服务的与赏警卫室合抬并使用的况接待室、茶传达室，洋还包括自慢动报警控性制中心和凝影像监控某室等，但轰不包括在染该建筑物茄外独立设袜置的警卫爸室和为多办幢建筑服学务的警卫俊室。乐

特

4目．不应分则摊的共有葡建筑面积葛按照规定老，不是为月一幢房屋差直接服务听的仓库、剧机动车库忌、非机动漏车库、车熄道、供暖陡锅炉房，辩用于人防铅工程的地顾下室建筑吧，单独具迁备使用功针能的独立弓使用空间百(善如独立使诞用的地下凉室、半地屋下室、车惰库、车棚驴等伴)皱，售房单倘位自营自渐用的房屋侦，为多幢县房屋服务彼的警卫室获、管理滨(听包括物业于管理拢)们用房，作情公共休憩心用的亭、老走廊、塔膏和绿化用夸建筑物，舟以及其他唉用