房地产投资与房地产价格之关系理论与实证

房地产投资与房地产价格之关系理论与实证研究【摘要】文章从理论和实证的角度，分析研究了房地产投资与GDP协调发展的关系、房地产价格与居民可支配收入的合理比例问题以及房地产投资与房地产价格之间互为影响的关系，得出房地产投资与房地产价格呈正相关关系。【关键词】房地产价格；房地产投资；房价收入比近几年来我国经济发展迅速，特别是2003年以来GDP以高于9%的年增长率增长，作为国民经济的支柱产业———房地产业对经济增长的拉动功不可没。同时，房地产价格也以年均20%的增长率快速增长，增长势头快于房地产投资。目前来看，单独研究房地产投资对经济增长作用或者房地产价格的研究文献较为丰富，但研究房地产投资对房地产价格影响的文献较少，仅见于王太翌（2005）的“关于调整房地产价格与投资的理性思考”，[1]吴老二、祝平衡（2006）“房地产价格与房地产投资来源结构”。[2]王太翌主要从理论和实证两方面分析了房地产价格对房地产投资的影响，而吴老二等主要分析了房地产投资来源结构对房地产价格的影响，这二篇论文对我们所要进行的研究有一定的启发意义。本文研究的创新点在于论证房地产投资开发与房地产价格互为影响的关系，对房地产业发展具有重要的理论和实践意义。房地产投资增长速度高于国民经济增长速度，房地产价格增长速度也大大高于国民收入增长速度，房地产开发投资和房价同时脱离正常增长，长期的不协调势必影响经济的快速稳定发展。从长期来看，房地产业发展速度应与国民经济发展、居民收入水平相适应，GDP与居民收入水平的增长要在区域间保持一致，短期增长与可持续长期增长保持一致，即达到经济增长和社会全面持续发展保持一致。一、房地产开发投资与房地产价格理论（一）房地产投资与国民经济增长协调发展著名经济学家凯恩斯认为通过扩大政府投资可以弥补私人投资和消费的不足，从而达到提高国民收入、促进经济增长。哈罗德-多马模型发展了凯恩斯的投资理论强调了投资在供给方面对于国民经济持续增长的作用，认为高投资率可带来高经济增长率，有保证的经济增长率与合意的储蓄率成正比，储蓄全部转化为投资，经济得以稳定增长。新古典综合派发展了凯恩斯学说，提出总需求是由消费、投资、出口共同决定的，投资仍然在经济增长中起重要的作用，索洛和斯旺建立的新古典增长模型认为，较高的投资率对短期的经济增长确有促进作用；但长期看，经济增长主要依赖于技术进步。20世纪80年代，罗默和卢卡斯的内生增长理论用包括人力资本投资、研究与开发费用等在内的投资新概念，替代了传统意义的投资概念，再次得出高投资率带来高经济增长率的结论。从上述西方经济理论的主要观点看，扩大投资对于促进GDP增长能够发挥重要作用。这种作用在经济增长中，通过乘数———加速数机制来实现经济增长，投资支出是总需求的构成部分，通过乘数来增加生产，这又回过头来在加速数的作用下引发进一步的投资，如此反复循环，产生连锁反应。但由于投资能力受经济实力限制，在一定时期会导致投入与产出下跌，以类似方式产生反面效应。在实证研究方面，王勉、唐啸峰得出，国民经济每增长一个百分点，房地产投资增长12.7个百分点；国民经济下降一个百分点，房地产投资也下降12.7个百分点。[3]从国际上看，许多国家都是通过房地产投资拉动经济增长的，如日本、美国、新加坡、香港等，尽管在拉动过程中存在一定的泡沫，但是毕竟让经济走向了快速繁荣。无论从理论上还是实际上，都证明二者之间存在互动关系，房地产投资可以作为经济发展的指示器。但是如果房地产投资增长速度过快，与GDP增长明显不协调，也会导致积累性经济扩张。因此，城镇房地产投资增长率是否高，要看与GDP增长率是否协调。按照哈罗德－多马的经济增长模型理论，G=S/C（G—经济增长率，S—储蓄率，C—资本产量比率），根据C不变，并按投资=储蓄的基本原理，投资率和经济增长率二者应成正比关系，但并不应该同比例增长。GDP的增长需要房地产投资的拉动，房地产投资增长率应该高于GDP的增长率。按照经济增长理论，房地产业增长一方面靠技术进步，另一方面靠消费。消费需求是经济增长的持久拉动力，没有消费需求支持，投资增长与经济回升是不会持久的。在理想状态下，GDP增长要快于居民可支配收入和消费的增长，而居民收入增长要快于价格总水平的增长。但是价格总水平的上升还是有一个度，一般在2％~3%以下，如果满足上述条件，而经济增长又能保持一定的速度（在欧美国家能达到4％~5%，在新兴工业化国家能达到7%以上）就是一个比较理想的经济增长。[4]（二）房地产价格与居民可支配收入合理比例房地产价格增长率应与居民可支配收入增长率同比例增长。根据世界各国的经验，房地产业发展与国民经济增长水平存在密切的相关关系。一般情况下，人均GDP在800美元~1500美元之间，人均居住面积达到30平方米~35平方米之前，是住宅产业高速发展期；人均GDP在8000美元，进入住宅产业平稳发展期；人均GDP超过13000美元，住宅产业进入衰退期。因此，无论从人均GDP指标还是人均居住面积分析，我国已步入住宅产业的高速发展阶段。价格机制还调节着房地产买卖市场和租赁市场的结构。房价过高，消费者就会选择租房。租金过高，消费者就会选择买房，租金和房价之间存在一定的合理比值（租价比）。价格机制起着调节租价比的作用，使租金和房价维持在适当的范围内。一个家庭年收入与一套房屋的价格之比，称为房价收入比。目前流行“1比4至1比6”的说法，是20世纪90年代初世界银行专家安瑞·荷马（AndrewHamer）来华进行房改研究时提出，而联合国人居中心认为房价收入比不应超过3∶1。事实上，不同国家房价收入比的离散程度相当大。据联合国公布的资料，1998年对96个国家的房价收入比进行统计，区间为0.8至30，平均值为8.4、中位数为6.4。同年与北京家庭收入水平相当的12个国家的房价收入比为2.1至20，平均值和中位数分别为9和8.1。究竟多少才是适宜的房价收入比，目前还存在很大分歧。笔者认为，能否购买得起住房，不能单看国际上的一个比例。适宜的房价收入比受多种因素影响，如银行支持力度强，贷款时间长、贷款额度大、还款利率低、还款方式等会影响房地产价格，导致房价收入比不同。因此单纯按国际房价收入比标准衡量我国房地产价格是不客观的。（三）房地产投资与房地产价格互为影响房地产开发投资与房地产价格互为影响，但不是直接影响，是通过供给需求传导机制互为影响的。如果需求旺盛→价格上升→刺激供给→供给增加→相对价格下降→需求增加。如图1所示，根据西方经济学供求理论，在非价格因素影响下，房地产供求发生变动，在图形上表现为需求曲线与供给曲线的平行移动。供求变化引起均衡价格与均衡数量的变化。现实中，价格对房地产需求的影响弹性大于对供给的影响弹性，其原因有以下几点：（1）当前房地产市场需求根源于经济增长，居民物质生活水平提高，需求量大增，进而抬升房地产价格，价格对需求的弹性变化较大。（2）尽管有大量需求，但是供给却不能迅速增加，其原因有二：一是政府对土地的管制限制，需要按总体规划分配的指标通过竞拍方式获得土地；二是房地产需要一定的建设周期，一般至少两年。因此价格对供给的弹性影响较小，可以说短期内供给是刚性的。但长期来看，供给是增加的。供给对价格反应的滞后性，可能造成长期供给增加，房地产价格下降，带来巨大的市场风险，如日本、东南亚的经济危机，都是由房地产投资过剩造成的，我们不能不引以为鉴。正鉴于此，我国才进行宏观调控，控制房地产投资过快增长，稳定房地产市场供求，其实就是稳定房地产价格。根据蛛网理论的基本假设条件，又由于房地产供给弹性小于需求弹性，房地产市场从投资到开成价格属于收敛型蛛网型。即当供给弹性小于需求弹性，供给曲线斜率的绝对值大于需求曲线斜率的绝对值时，价格波动对产量的影响越来越小，最后自发地回复到原来的均衡点（见图1）。图1供给需求示意图二、房地产投资与房地产价格的互为影响实证分析房地产投资包括一级市场的房地产投资，即房地产开发投资，还包括房地产的转让投资。本文所研究的房地产投资与价格分别针对房地产开发投资和商品房价格。我们以天津市为例来分析房地产投资和房地产价格之间的关系。泻（一）天网津房地产旅投资求与南GD缺P朱关系池1警.纠天津房地军产投资概也况。天津滤房地产业柔从越200腿3援年后半年悬开始快速翼发展，特弟别是随着滩滨海新区丙纳入国家吸发展战略围，开发商裂加大了对粒天津房地业产市场的荐投资力度怕。咐200逗3庆年以来房境地产投资闷总额每年滔都短以绘20纸%见以上的速应度增长优。绣200莲5堪年当年实像现增加堆值甜128.酒7说7母亿元，占灵全梳市惹GD薄P呀比重旨为屠3.5孝%滴，占全市猜第三产业锋比重祥为酬8.4捆%锯，目与盛199秩6运年相比，青总量增勺加术105.券2超9每亿元，占吗全市及第园三产业比群重分别提面高象了览1.5签5纠个百分点库和遮3.1是2每个百分点秧。我们煤对尼200圾1盐年爸至封200公6定年全国和蛮天津市房腔地产投资展增长率作肾对比（见波图并2津）得出，读天津市房底地产开发材投资额逐杀年增加，日增幅走向格也成上升光趋势。但判在错200裂6者年略微下会降。分析摇其根本原史因在于房菊地产投资郊和固定资姻产投资增织长率明显辽高喊于梁GD辨P沾增长率，陆需要有效载控制投资喉过快增长裤的势头。穷具体原因炼如下：一惑是注重调告整投资结风构，合理症安排开发剪项目她。薪200若6不年天津加黄大了环外悉项目开发梅，减少了鹊中心城区汇项目，使衡项目的土掠地购置费乞用相应减骗少。二是何加大住宅扛开发力度肾，减少写柏字楼、商钻业用房的歪开发。三艇是一些开疗发商采取碍了观望态物度，放缓绝了开发步尽伐盒。纵200愉6尘年国家颁擦布了一系趁列政策条山例控制房壮地产投资野规模过大卖、价格上筐涨过快等惧问题一些广房地产企什业面临政捐策调控难倘以为继，不或放弃无强力开发的斯项目、退感出开发领替域或转让迷股权、寻朱求合作经压营。特别展是顺驰，揪天津著名夫房地产开尺发企业，策未能经受挥住考验，客将棵55申%长的股权出猫售给香港灵路劲基建环公司。可签以蕉说宿200眉6搂年是房地的产企业开治始进入优吼胜劣云汰严“胸洗疮牌浆”脖的一年。犹图撞2悟全国和天爹津市房地萄产投资增总长率对比胜图哄2饺.暮天津房地劳产投资恼与鸣GD贩P僻协调性分庄析。惭以逆GD孟P翅表示我国惹经济发展材水平，房丸地产投资祥与兆GD陪P望增长率的旗对比反映蒜了经济发把展水平对闹房地产投讨资的弹性漂。如稼图气3庸，搭以呈200诸1月年盏~200词6恩年数据为谊基础，全盯国房地产层投资增长绪率们从萍200孔1摩年开始达拖到医20半%催以上，天翠津彼200荣3郑年以后才墓达揭到挣20插%幼以上，且校以后每年尝基本低于慨全国水平考（标200涨5丽年除外）笛。房地产登投资容与萍GD诸P争是否协调忽，要看房扣地产投资赶对洗GD胜P金的弹性。翁一般来说卖，房地产瞧投资壶与惹GD史P科增长率的备比值大才于蝶2急说明房地崖产投资增作长速度过箱快，要避葡免社会资双源向房地帖产业过度雹倾斜，警评惕房地产党泡沫出现平。通过探图纳2劲可以看出答，从全国罪水平来看薯，毒200援1栋年忠至使200咽6啦年都超过毫了塑2烤，但有逐渴年减少的蛇趋势。这宜一方面说斗明目前全馅国房地产赚投资增长木速度过快乔，贵与捆GD席P积增长不够伪协调；另挨一方面表膊明国家通殿过宏观调辫控正在扭失转房地产咏投资过热来倾向，并桨取得了良泼好成效。贱同期天津俗的变化幅垦度圾在管0.79避~1.6谅6兴之间，并渣有逐年上紧升趋势，狗表明天津却房地产投赛资增长率跑与她GD哥P华增长率比月较协调。退另外，由蜜于天津滨芽海新区正图处在发展尝的特殊时霞期，房地粮产业不仅贪是主导产卖业，还应化该是先导冤从这点来恼讲，房地茂产投资沈与暖GD斯P胜增长率比值值近几年竞逐年增长痰也是合理融的，天津都市房地产犯业还有进晨一步发展滴投资的空礼间（见晒图队3箱）。再图血3稳全国和天塞津市房地阅产投资增探长率伐对那GD偏P蜂弹性图虏（二）天随津房地产戏价格与居剪民可支配磁收入须1伍.默天津房地名产价格水什平分析。悄近几年房送地产价格册大幅度增秋长，房地锡产政策频雨频出台，肃是多年来酷经济热点竹问题。天组津市素自严200抗3糟年招“宵非泰典秧”峡过后，房逆地产市场择迅速活跃除，需求旺谅盛，房地仍产价格迅宏速攀升（顾见扣图钱4杯）辅。堡200比3绍年钉至塔200垃6杆年间上涨鄙64.5处8被%丑，其处中溜200醉5光年涨幅最秀高，达润到泡25.1卵4广%巡，大大高默于全国平山均水平铃；评200承6瑞商品房价拨格涨幅降知低，但也辨高于全国个平均水平蚂。从房地卫产价格变认化规律来贪看，近年患房地产价贱格总体趋跪势仍然是净上涨晃，陶200搜5栗年后半年秒增长放缓灰，躬200邀6疤年受宏观委调控政策悄影响，住都宅价格出再现小幅波叹动。主2膝.予天津房地泛产价格影祥响因素分桑析勒（屡1予）从国际错房地产形价势看我国想房地产价吊格。近年轰美国房地陵产市场持辉续繁荣，她房屋价格挺不断上扬叛。据报道章，纽约著贺名商业区车曼哈顿区遥一平米房宇价鞭超抛1测万美元，勉创下历史区最高记录百。锅[5守]察英国房价漂也在大幅购攀升，特钥别是伦敦犁，袖200肯2巾年纵、印200税3访年两年均冰以船20饥%堆左右的速霸度上涨贪。序[6丸]透受日本经视济触底反乘弹影响，拢日本各大倾城市地价良出现回升含势头，日盖本首都圈还每平米公三寓均察价愚200平5述年达核到困54.车5弱万日元，冰比咱200药4毕年增竹长杀6.2顷%胞。香港经咱济逐渐复作苏，房地墨产业迅速煮升温，研狭究普遍认懂为房价会巾涨上锣。逆[7前]污台庙湾任200腹5吸年房地产销价格开始吃返弹并迅耍速攀升，身据有关报延道称，全雀台湾住房悦价格返避弹办14南%脉以上贤。沟[8痰]劣通过上述撒对几个具喊有代表性银的国家和葡地区房地灯产市场情房况的研究祖分析表明肢，世界经耍济形势有约利于房地止产市场的散繁荣，房籍地产价格载进入走高鸡时期。中罚国是开放妄的中国，剃与世界经喜济周期有轮同步发展闷趋势。欠（絮2谅）国内宏旨观经济高轧速增长时床期，房地净产价格必放然上涨锦。腐2责0烫世达纪品9悼0圣年代我国妨经济进应入恐“旨起协飞返”收时期，这并一时期不珍动产需求方旺盛，房励价增长迅鸟速。从更何长时间矮看归“婶，后起缺飞胁”尊时代要实张现中等发惩达国家的问目标。对左土地、房算屋的需求太会更高，帅所以房价暂也不会低刃。答[9嗽]耍另外，我叠国著名房哗地产专家损曹振良教恰授棒9阿0繁年代提出馆了房地产错业发展帆倒缸U国曲线理论吃。根据该约理论，我陕国目前正贵处于房地陵产发展曲橡线的冲顶臣时期，也恭决定了房哨地产价格服的快速上杠涨。台（护3经）城市经崖济总体发域展带动房南地产价格浴。柔①务城市建设限速度加快仙，大规模聋拆迁改造初带来住房艘需求增加诉；闲②膊城市化进冠程加快，茧大量农村昂人口进入奴城市，以授及长期异朵地居住或鸽办公人数剩的增加，垂加大了住蜓房需求涛；挽③止城市人口晴可支配收确入增加，攻购买力增到强，许多饺人希望改位善住房条衡件墨；雪④蓬天津确定干为北方经吐济中心，拾滨海新区飘纳入国家别发展战略叔，在这种孩长期利好睁作用下，跳房价持续辉上涨是必软然趋势鼓；播⑤养良好循的基础设胶施条件将罚带动周围泽房价提升谊，特别是斧交通条件青的改善，润方便了长常距离出行客，推动了爬城郊房价卖上涨。秩（咳4究）从房地丹产成本构站成看价格捞上涨。房聪地产价格快构成中以务土地取得培费用和建态筑成本两壤项为主。刃土地资源瘦的稀缺性知以及我国票土地使用亭制度的不为断完善，既使得土地熟使用费逐梢渐提高。匹建筑材料传价格近年沿逐渐上涨部，加之拆互迁补偿、婶设计和宣辜传等费用首加大以及恨售后服务米更为周密誉，建筑成却本逐年增贡大。房地责产成本的以提升，必优然带来房鸡价总体上削涨。秤（俊5窝）从消费零者心理看杜房地产价暂格上涨曾。伸①声居民对住亏宅降价预菊期开始消费除，不再视持币观望价；即②擦对未来贷秒款利率提殊高的预期停，由于中夸央银行准畅备金率的熊提高、国钩际美元利韵率的提高颂，以及国宗内经济的陵高速增长对，预计中原央政府有兔可能会采许取货币政曾策医；挎③促房地产区柔域价格差劳别过大，收处于低价命位城市的菠开发商和咸居民有房雅价会向高房价位城市蚕靠近的心秀理预期，着造描成养“凶高价成夕交送”或；粉④绝人们的追延涨心理以尼及对国内予经济形势可普遍看好扑等。希（锋6吨）从房地碰产政策看不房地产价腰格上涨理。顷200卖4巧年以前国弯家出台房晶地产政策尖的方向为瓜推动房地驱产迅速繁虎荣，包括申：懂①料土地政策叨，如对土懂地市场的蝴清理整顿能、限制高疼档住宅和票禁止别墅饭用地的审呆批以及招致牌挂的实伪施等拴；焦②逃针对开发馋商出台的惕一些政策蜡，如提高茂自有资金项率，提高先商品房预纲售门槛，物施工方不珠再垫付资明金等，使指开发商必辟须有足够鹅的资金支脊撑开发项茂目，进而鞠影响到房方价隐；并③锦金融政策判，如贷款范门槛不高后，存款的字低利率，轨存款不如培买房等。井从松200体5旷年开始，眼国家主要硬出台了一薄系列限制拉性政策，驼通过金融哑、土地和帅税收等方岸面的政策民限制炒房近，保护消魂费需求，疑致话使匠200吸6答年商品住拉宅出现价偷格波动。好3镇.摇天津房地渡产价格与奔国民收入蒜比例分析四。房地产虎价格水平魂应该在居弹民可支付卧范围之内福，与居民零可支配收莫入相适应姥。我们分菌析了天津碌市居民可备支配收入道的情况，困与全国居旺民可支配榜收入比较傲，天津多市年来一直寇高于全国翼平均水平匹，与全国铁居民可支普配收入增天长速度基四本一致（右见卧图假5蚁、肥图钞6克）。这样创的收入水滴平应该对计应怎样的粒房地产价栋格呢？我较们用房价粘收入比来示衡量收入葛与房地产逃价格的适学应性。雀从银行支逐持力度推电导房价收汁入比，假淡设银行贷钉款期限田是杏n水年，贷款络月利率州是符r塘，贷款总围额榴是料L危，贷款额姿度界是肌P苦，家庭可凑支配年收春入填是漠W渴，每月还量款岩额董=W/训m锈（胀m举≥葡2疾），房价纹收入比逼是趴R锅，房地产玻总价棚是伐T暑，以月等接额还款方合式还款。量由此公式失得知，房宣价收入比疗与贷款额扁度、贷款可利率、贷呀款期限以妈及还款占腊家庭收入颗的比例有饱关，从公夜式中可看迈出，房价陈收入比与汽贷款额度镇、贷款利秩率成反比善，与还款书额占家庭吹可支配收责入的比例局成正比。地就目前银以行对购房显者的最大班支持力度惭来计算房疗价收入比膝，我们做纷以下假设雕：旱①狠按银行最蓬高贷款期齿限匹3裤0揪年；雹②学最高贷款凑额灯度挺80申%居；冠③剑目前贷款午年利疮率寻6.84丰%验，可以下止浮绿15钢%认，纱为阳5.81谱4遗%树，月利率评为点4.84炎5嘴‰纸；辣④苹每月还款沿额按照银字监会出台形的《商业醋银行房地孔产贷款风锡险管理指父引》不超挖过月收入窑的一半，界这里按最切大值一半泪计入；絮⑤笨每月按等算额还款方察式还款：誉月还款拉额静=梦总贷袜款串×以月利率渐（麦1情+使月利率）启贷款月数售／拳（善[1爆+颂月利率）呀贷款月数剩-1此]册；市⑥园户均可支键配收入不遭发生变化怪。织根据上述且假设条件碎得出：辛通过上述百分析我们普可以解释炼为什么我腹国有些城勿市房价收抱入比达愉到幕1幕0杨以上还有新比较旺盛烛的需求。乓特别对于壤高收入阶钢层恩格尔确系数越骂低饼,峡越能承受配高房价收写入比。怒但存8.8扣6脑是对于能佣贷局款束3著0秒年的购房凭者来说的袭，是银行留最大支持俘力度下的啄房价收入灰比一般的绕银行支持途力度下，首我们假设论：漠①衣银行的贷车款期限思是价2泳0堂年巧；锐②隙贷款额度越是呀70蹈%熄；棒③富每月还款摩额占户均丘可支配收度入热1/哀3族，仁④愈贷款利率银不变，按计上述公式办计算所得蓬房价收入双比社为席5.62吵,续这个房价盼收入比是类保证人们像正常轻松庙生活的房饥价收入比扶。在目前吗的银行支愧持力度下焦，我国正醒常适宜的猜房价收入爸比应该失为谜5.6菊2鸣，可支付博的最大房织价收入比孙为暗8.8沈6朗。由此，孤我们分析去天津的平降均房价收莲入比情况侍，绒200宣5辞年城市人棒均可支配热收入屿为茎126添3脂9尘元，房地特产平均价盲格灿413饰2酬元决/仿米必2现，户均建灾筑面姑积俱72.郑6趣平方米。旧按每户双找收入计算废，房价收甩入比抄为乔11.6巨5上，按同样俭计算方法复得宫