商业地产市调分析报告课件

商业地产市调分析报告邯郸市商业地产宏观市场分析1商业地产市调分析报告2一、邯郸市商业地产宏观市场分析1．1邯郸市概况河北省邯郸市是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国双拥模范城、中国成语典故之都和中国散文之城、太极之乡，国务院批准具有地方立法权的“较大的市”和市区人口超百万的特大城市。邯郸市位于河北省南端，地处东经114°03'～40'，北纬36°20'～44'之间，西依太行山脉，东接华北平原，与晋、鲁、豫三省接壤，辖4区、1市、14县，总面积1.2万平方公里，其中市区面积457平方公里，全市总人口896.4万。邯郸市的市花是月季。1．2交通状况邯郸区位交通条件优越，居晋冀鲁豫四省要冲和中原经济区腹心，在四省交界区是唯一的特大城市，与石家庄、太原、济南、郑州四个省会城市的距离均在200公里左右，与北京、天津等大都市的距离均在500公里以内。邯郸是全国179个重要的公路交通枢纽之一，交通便利，纵穿中国南北的京广铁路、京深高速公路和107国道与横贯祖国大陆东西的长治——邯郸——济南——青岛铁路、青兰高速公路和309国道交汇于邯郸，境内形成了“五纵五横”的干线公路网络（五纵指106国道、107国道、京深高速公路、曲魏、刑都公路；五横指309国道、邯武、邯临、邯大、魏峰公路），邯郸国际机场是国家重点发展的干线机场，已经通航上海、重庆、大连、杭州、西安、厦门、广州等多条航线。在四省交界区域中，只有邯郸具备铁路交叉、国道交汇、高速纵横过境和航空港四位一体的立体交通条件。1．3人口状况及人民生活全市市区建成区面积3610.0万平方公里。2012年末全市户籍总人口1200万左右，其中农业人口950万左右，非农业人口250万人。全市城市居民人均可支配收入20543元，增速12.3%；全市农民人均纯收入达到8447元，比上年增长14.7%。商业地产市调分析报告3邯郸市城区发展分析-历史沿革邯郸历史悠久。8000多年前，新石器早期的磁山先民就在这里繁衍、生息，开启了农业文明的新纪元。古城距今已有3100多年的建城历史。新中国成立后，邯郸成为是全国主要的粮、棉、禽蛋、蔬菜生产基地，蕴藏有种类繁多的矿产资源，其成为全国著名的煤炭和高品位的铁矿石产区，拥有丰富的“两黑”——煤、铁资源，为邯郸经济发展奠定了丰富的物质基础。商业地产市调分析报告4邯郸市区位交通条件优越，居晋冀鲁豫四省要地和中原经济区腹心，在四省交界区是唯一的特大城市。邯郸市城区发展分析-2.5线城市商业地产市调分析报告5邯郸各县人口分布商业地产市调分析报告6邯郸市城区发展分析-城市规划布局空间结构：“一个都市区、二条城镇发展主轴线”发展策略：“突出中心、依托轴线、辐射全域”“一个都市区”：构筑环城３０公里半径的卫星城圈，形成中心城区为核心，卫星城为不同功能载体的组团式都市区。“二条城镇发展主轴线”：为沿南北向京广铁路、京广高速客运专线和东西向青兰高速公路、邯长邯济铁路及３０９国道沿线的城镇发展轴线。商业地产市调分析报告7邯郸市城区发展分析-交通规划区域内106、107国道和京珠高速公路沟通南北，309国道和青兰高速公路横贯东西，干线公路网状分布，交通十分便利。京广铁路、京深高速公路和107国道与横贯祖国大陆东西的长治——邯郸——济南——青岛铁路、青兰高速公路和309国道交汇于邯郸，境内形成了“五纵五横”的干线公路网络。邯郸国际机场是国家重点发展的干线机场，已经通航上海、重庆、大连、杭州、西安、厦门、广州、深圳、长沙、呼和浩特、温州、海口、合肥等多条航线。商业地产市调分析报告8邯郸市城区发展分析-城市性质规划确定城市性质为：国家历史文化名城，冀晋鲁豫接壤地区中心城市。邯郸市到2020年，全市地区生产总值保持8-12%的增长率，经济总量达到6000亿元左右，人均GDP为6万元，城镇化率达到58%。中心城区居住人口160万，面积415平方公里。邯郸市总人口近年来呈稳步增长态势，由2007年的894万增长至2012年的993万，平均人口自然增长率为1.9%，为房地产市场提供了较大的需求基础。商业地产市调分析报告9邯郸区域商业地产市场调研邯山区——邯郸市的中心城区。现辖马庄乡、马头镇、十个街道办事处，面积37平方公里。该区地处繁华商贸密集区，客流充足、物资丰富、交通便利，火车站、长途汽车站、飞机场坐落在本区内，京广、邯济、邯长铁路，京深高速公路和107国道贯穿全区。高开区商业地产市调分析报告10GDP&社会固定资产投资

邯郸社会固定资产投资邯郸经济总量及发展速度至2012年，邯郸经济发展总量为3023.7亿元，2007年至2012年一直保持稳步发展的趋势，GDP年平均增长速度保持在12.2%左右。至2012年，邯郸社会固定资产投资为2383.6亿元，年平均增长速度保持在29.6%左右。商业地产市调分析报告11收入&支出

邯郸全市城镇居民人均可支配收入持续稳步增长至2012年的人均21740元，年平均增长率保持在12.9%。邯郸市城镇居民恩格尔系数2007年至2012年平均为36.6%（为富裕水平），表明居民的消费结构较完善，居民消费支出较多用于提高生活水平和质量。邯郸全市城镇居民人均可支配收入邯郸市城镇居民恩格尔系数国际恩格尔系数衡量标准：59%以上为贫困50-59%为温饱40-50%为小康30-40%为富裕低于30%为最富裕商业地产市调分析报告12全市房地产开发投资额邯郸2007年全市房地产开发投资额为47.1亿元，6年间持续增长，至2012年全市房地产开发投资额为257.8亿元。邯郸全市房地产开发投资增长率自2010年直线下降，至2012年为7.3%，说明投资者对房地产市场持保守谨慎态度。商业地产市调分析报告13宏观市场小结区位优势经济发展城市人口邯郸市经济发展前景良好，2012年邯郸GDP为3023.7亿元，GDP增长率为12.2%（较2011年）。邯郸市整体经济的快速发展以及人口的稳步增长，为未来商业的发展奠定良好的基础。但邯郸的整体消费力有限，以及供给大于需求的现状，为未来商业物业带来一定的挑战。中心城区居住人口160万，人口稳步增长，为房地产发展提供需求支撑。邯郸位于四省交界处，是唯一的特大城市。空间上具有承东启西、贯通南北的非常有利的区位优势。房地产开发投资增长率居民的消费结构较完善，居民消费支出较多用于提高生活水平和质量，需要商业的引导和促进。消费结构邯郸全市房地产开发投资增长率自2010年的99%降至2012年的7.3%，说明2010年前房地产市场供给迅速增长，而2011年至2012年房地产供给大于需求，故增速缓慢。商业地产市调分析报告14二、邯郸市商业地产现状调研及规划邯郸市的商业中心可按照六大商圈。万达商圈、新世纪商圈、新东部商圈、美食林商圈、康德商圈、火车站商圈。市级商业中心由两个部分组成：老城区商业中心和新城区商业中心。老城区商业中心以现在的邯山商业中心为基础，并根据现有的商业网点沿和平路东延的特点，纳入邯郸大剧院-新世纪广场一带的商业网点。邯山商业中心：西至裕新大街，东至陵西大街，南至贸易路，北达人民路。新世纪商业中心西至中华大街，西至曙光街，南至向阳路。新城区商业中心:位主要以新区北部和东部为主的，新区东部区域商业中心：在新区核心组团经七路以东.纬六路以南.纬七路以北设置一个区域商业中心，商区主要服务于周边居民，以生活服务类，综合购物类网点为主，新建百货店一处.大型超市一处.配以餐饮，家政等服务类网点。新区北部区域中心：在新区核心组团纬五路以南，体育中心以北，新城大街以西设置一个区域商业中心，商区要服务于周边居民购物的便利性，以发展综合商业中心为思路，新建百货店一处，大型超市一处，配以餐饮，家政等服务类网点。商业地产市调分析报告15商业地产市调分析报告16邯郸房地产板块中心板块特点：该板块位于城市中心地带，涵盖火车站商圈和邯郸市政府，交通便利，配套齐全，是传统的行政中心和商业中心。商业地产市调分析报告17邯郸城区商圈分析商业最繁华的地段服装商贸城集中区域邯郸市年轻群体的时尚消费需求。电子消费产品聚集区，邯郸的“中关村”。邯郸崛起最快的大型专业市场商圈，位于市区东北部。邯郸高端建材家具集散地。专业市场商圈未来商业物业体量巨大，主要满足邯郸中低档消费需求。最为高档的商圈，最早的中高档百货店所在地中高档消费较为集中的区域。是典型的城市消费核心区域。邯郸老的专业市场商圈大型中低档建材家居市场集聚地。比较成熟的建材家居消费核心区。商业地产市调分析报告18邯郸主要市场分布商业地产市调分析报告19邯郸商业市场小结主要板块主要商圈商业环境业态特点邯郸市区商圈分为新世纪商圈、和平路商圈、浴新大街商圈、开发区商圈、和东信建材商圈等五大商圈。本案所在商圈为和平路商圈，是服装商贸城集中区域，电子消费产品聚集区，满足邯郸市年轻群体的时尚消费需求邯郸市以陵园路、浴新大街、丛台路、光明大街为界分为五大板块，本案所在板块为中心板块，是传统的行政中心和商业中心。邯郸是多种业态协同发展的态势，各业态近年来的发展速度普遍较快。未来邯郸商业市场将进入快速发展的阶段，前景非常可观。邯郸市商业项目众多，竞争激烈，各商圈间商业档次有及业态分布有所不同，商业业态逐步完善，但同商圈内业态同质化较严重。本案所在区域为邯山区，区域内有康德商场、阳光日月城、北国商城、国风购物广场、金伯爵广场、乐颐电脑城、赵都财富中心、邯山商场等八座大型商场。各大商户云集于此，商业密度居全市之首。商业地产市调分析报告20项目所在商圈分析22商业地产市调分析报告21本案项目情况介绍本案总用地面积为11952.924㎡，总建筑面积为57658㎡（不含地下室面积7641.59㎡），其中公寓式办公面积为28055㎡，商业面积为29403㎡，单层5880.6㎡。一二层层高5.0米，三至六层层高4.5米，公寓层高3.05米公寓标准层面积为415.16，28层办公楼到屋面总高度为95.1米。地块单位数值占地面积㎡11953总建筑面积㎡65300地上建筑面积㎡57658其中商业（1~5层）㎡29403其中1F㎡63372F㎡60753F㎡60754F㎡61505F㎡5100公寓（7~28层）㎡28055配套用房㎡200地下建筑面积㎡7642楼层面积（建面）外铺（套内）内铺（套内）影厅（建面）商业（建面）出房率1F63371464.083413.32

77%2F6075

3F6075

4F6150

24003755

5F5100

29802120

总计29737

商业地产市调分析报告22项目实景图商业地产市调分析报告23项目周边现状1.共建配套：邯山区政府、邯山市人民医院、邯郸市中心医院、第三医院、邯山小学、南关小学、火磨小学、邯山市第三幼儿园、邯郸体育场、工、农、邮政等银行；2.集中商业：康德商业广场、邯山商场、稷山新天地、地一大道、阳光世贸广场等；设有沃尔玛、糖潮量贩式KTV、华星国际影城、乐尚KTV等主力店；3.交通情况：本案距紧邻主干道和平路、次级干道邯山街、火磨街等，距环城西路及浴新大街450米；1公里范围内多个公交车站；和平路商圈的边缘，康德南门对面。本案SOGO商业广场融通国际新世纪商业中心地一大道稷山新天地邯山街紫竹院小区五金街商住小区、怡都花园等康德商业广场国风购物中心沃尔玛糖潮量贩式KTV华星国际影城乐尚量贩KTV阳光世贸广场商业地产市调分析报告24项目动线分析和平路外部主要动线：项目紧邻城市主干路和平路及康德商城，此为聚客主干道和外部主要人流动线，可在此位置设置聚客力强的旗舰商业；外部次级动线：项目西侧紧邻邯山街，邯山街北接环城西路，南接陵园路，可作为本案次级商业动线引入客流；公交站：项目周边有陵西大街和平路口、邯山商场、第三医院等十余个公交站，此将为本案商业引入部分客流。地块规划路网和平路浴新北大街浴新南大街环城西路复兴路火磨街邯山街邯山街本案陵园路第三医院邯山小学视明眼镜公司陵西大街和平路口南关口邯山商场商业地产市调分析报告25和平路商圈分析和平路商圈主要由康德商场、稽山新天地、地一大道、阳光世贸广场等商业项目组成，商业总体量达65万余平米，业态涵盖较广。和平路电子服装商贸城集中区域，满足邯郸市年轻群体的时尚消费需求。消费产品聚集区，邯郸的“中关村”.康德商场稽山新天地阳光世贸广场本案赵都财富中心商业地产市调分析报告26项目所在商圈——和平路商圈本案SOGO商业广场融通国际新世纪商业中心地一大道稷山新天地邯山街康德商场国风购物中心沃尔玛糖潮量贩式KTV华星国际影城乐尚量贩KTV本案处在和平商圈西侧靠边缘位置，紧邻和平路经营最好的康德商场南侧。鑫岭数码广场乐颐电脑大厦邯山商场阳光世贸广场赵都财富中心商业地产市调分析报告27邯郸市各主要市场项目研究23商业地产市调分析报告28和平路商圈—商业项目情况项目名称项目地址项目性质业态规划调研租金情况面积体量目标客群开业时间阳光世贸广场陵西南大街与和平路交叉口西南角百货超市、服装服饰、黄金珠宝、箱包鞋类等18—25%销售扣点5.2万平米中端消费客户2008年康德商场陵西南大街与和平路交叉口西北角百货小家电、通讯、服装服饰、黄金珠宝、箱包鞋类等二层16.67元/㎡/天（案例：30㎡，月租金1500元）7万平米低端客户一期1999年，二期2006年国风购物中心和平路与陵西大街交叉口百货鞋类、服装服饰、箱包皮具、小商品一层6—10元/㎡/天1.4万平低端客户2002年新丹兰尚街中华大街与和平路交叉口服装主题购物鞋类、黄金珠宝、服装服饰、小商品、餐饮一层6—10元/㎡/天3.2万平米中端客户2006年乐颐电脑大厦陵西北大街38号3C数码电脑配件、整机、笔记本、软件、通讯三层3.92元/㎡/天转让费10万左右（案例：34平米）1.5万平3C数码类采购客户2001年稽山新天地陵西北大街与环城西路交叉口西南角街区式综合商业3C数码、服装、餐饮娱乐等一层3.84元/㎡/天（案例：临电梯口，13㎡）30万平米中端客户2010年鑫岭数码广场人民路与陵西街交叉口3C数码电脑配件、整机、笔记本、软件、通讯二层1元/㎡/天（案例：20㎡）1.2万平米3C数码类采购客户2011年迪伊儿童广场和平路中段儿童主题消费孕婴用品、儿童服装、儿童用品、玩具、娱乐、教育等二层3-4.3元/㎡/天（40㎡左右）一层最次位置租金110元/㎡/月5000平米中端儿童消费2009年地一大道陵西大街/和平路/环城西路路段地下地下购物广场电子、服装服饰、化妆品等60-100元/㎡/月10万平米中端客户2011年商业地产市调分析报告29邯郸市主要市场主要经营种类对比市场名称经营业态康德商场手机数码、箱包、鞋、服装、餐饮邯山商场服装、鞋帽、化妆品、皮具箱包阳光世贸商场化妆品、箱包、鞋帽、服装、金银珠宝新世纪商场化妆品、黄金珠宝、钟表、鞋、大品牌服饰、餐饮、电玩、KTV万达工贸有限公司化妆品、手表、鞋、服装、箱包、珠宝玉器、金银首饰搜购、金港丹然、新丹然一个公司服装、餐饮、眼镜、主要以女士用品为主海悦商场家纺、儿童乐园、服装只有三层在营业其他的空着国风鞋类、床上用品、百货、饰品、眼镜稽山新天地沃尔玛超市、网吧、台球、电影院、美食城、KTV、宾馆、苏宁电器、电动车大世界、婚庆礼品、公寓商业地产市调分析报告30康德商场项目位置：陵西南大街与和平路交叉口西北角。业态种类：机电产品（不含轿车）、钢材、建材、装饰材料、生铁、焦炭、铁矿产品、五金、交电