北京某地产大厦项目后评估报告

北京【**】项目后评估报告**地产集团有限公司后评估工作小组二○○八年五月第62页共63页北京【**地产大厦】项目后评估报告前言：**地产大厦项目是北京公司运作的第一个写字楼项目，项目于2003年12月取得审定方案通知书，2006年2月开工，至2007年11月23日与中国工商银行股份有限公司最终签订了为期三年的整体写字楼租赁合同，达到后评估时点（数据截至时间为：2007年11月30日）。基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的项目，尤是其写字楼项目提供一定的借鉴。北京**地产大厦项目后评估过程中，北京公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。目录TOC\o"1-1"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc210465095"核心内容提要3HYPERLINK\l"_Toc210465096"【项目概况及评估综述】5HYPERLINK\l"_Toc210465097"【项目投资管理评估】7HYPERLINK\l"_Toc210465098"【项目规划设计工作评估】11HYPERLINK\l"_Toc210465099"【项目营销工作评估】23HYPERLINK\l"_Toc210465101"【项目进度、工程管理评估】29HYPERLINK\l"_Toc210465102"【项目成本管理评估】35蓄核心内容纠提要思【投资管义理评照估桥】蹄*旬*他地产大厦园项目开发缠经营整体魔较为成功谨，取得了毁较为理想嘉的综合效际益：其一全，由于宏烘观市场及扯区域市场删的变化，肢该项目租酒金收益大恐幅提高；迷其二，通门过规划的猫调整，惊用爪15,8授9室8连平方米写插字楼置宽换返12,6由4出1勾平方米的藏低品质住鉴宅，既保昂证了住宅早项目的整钢体品质，京又提高了脆项目整体葛收益水平浊；第三，肺通过持有丢物业出租略方式经营滩，为公司孕提供了稳暮定且可观怜的现金流碑。迎该项目值世得关注的狡借鉴意义某在于：其瓣一，该项禁目地处北宾京二环内岸金融街地阵区，项目好本身及区惭域市场的傍发展历程志均从侧面当反映了核龄心城市的立核心地段清的发展潜乌力及投资吧价值；其庭二，在规流划条件不炊利的条件诸下，通过孝缜密的市捐场研判，娘根据市场旁的潜在需寿求对项目拒规划定位馒和产品类绿型进行调浊整，将有暗利于优化围项目的盈畏利能力。轨【财务管峡理评估】挎该项目出冬租情况比喘较理想，纤年度租金妄收入较可奴研预期增甜加较大；震考虑资金扇占用成本把，实际项吹目发展成捐本较可研赔预期有所鼻增加，主开要是根据励总部的项私目发展整径体部署，伞延长项目朽建设期导较致利息费啄用增加，地因此，把捧控好项目棒发展周期语，是我们瑞应该总结痕的经验。统项目预森计认8夫年时间可苗收回投资汁成本，且可按非照设200涌7蚂年员8哈月中介机足构评估情央况，实现烈增值较为融理想，因起此，可以扑说，该项负目实现了停比较好的策投资回报蹲。砖【规划设翠计工作评熟估】灯该项目是脂北京公司余第一个写五字楼项目蛾，本项目恐规划设计罗充分挖掘旋项目的客乡观及主观氧优势，概母念设计与曾市场定位煮相吻合，隆并在规划即设计工作劣过程中对择定位进行瞎修正，同闹时进行产务品的创新归设计，产果品策划理酒念在规划的设计、办战公空间设穷计、立面雁设计、装施修设计、拥景观设计瞧等方面都吩得以很好技的贯彻和号体现。桥本项目规摩划设计工唐作紧密结乎合市场定吹位和地域萝特点，在米写字楼产袍品的概念诊策划、规插划布局、粥办公空间赌研究、机电电结构、少装修设计固、成本控改制等方面没取得了一敢定的成绩踪，得到了棉市场的认弃可，并为峰北京市场中写字楼产螺品的规划父设计工作词积累了宝跃贵经验。技【营销工优作评估】执在对金融王街写字楼扔市场充分妻调研的基橡础上，对乏项目进行卫了准确定三位，在租箭售阶段，额确定项目乱只租不售比，通过对搅目标客户序的分析和睁梳理，最宴终确定将鸡物业整单羡租赁给中轧国工筛商银行，醒且租赁期也间仍冠津名良“遵*味*喘地产大委厦众”天，以较高永价格成功挡实现了项怪目租售。疗【发展进亦度奉、穿工程管理捆评估】骑项目实际肠施工时间闸从新200哀6报年倍2炕月开始，谎至尚200企6办年毕1汤2爸月底完成毒竣工备案蛾，实现罩了妙“范当年开工皂，当年竣争工路”坛，作为北烧京公司开婚发的第一胃个写字楼蛾项目，在挥工程进度应的控制方案面是比较宅成功的。手工程管理耳中，能够任充分认识夸到工程外呆墙施工对至于写字楼维项目工程义进度及质探量的重要睡性，积极迈采取措施雁，调整管奉理和控制扶方法，董为先“拌当年竣干工片”尝的实现提历供了可靠浙保证。乡【成本管均理评估】糊*迷*煎地产大厦辛项目是北昨京公司运馆作的第一茧个写字楼毯项目，项秧目定位为衰高档司5A佛级写字楼递。虽然没货有现成经厘验，但是钳北京公司笛通过努力键，全过程扯控制成本径，取得显淡著成效。膀通过采用泡设备顾问严公司等方出式，通过跟设计优化慨和周全的湿合约策划陈以及过程积管理，较怕好实现成贿本控制。稍实际全成谋本数比可时研数以及吼集团批复私的控制指反标数都有姜较大减少纳。测【项目概膨况及评估绑综述】龙项目概况柏：汤【箱*锦*英地产大厦粪】项目位券于西城区训太平桥大斧街东侧，科距西单商露业街董500段米；南距祖西长安街头200碑米；西侧雁与北京金烟融街隔街拨相望，距竞内城主干甩道西二环效600盼米；东侧训与西城区第政府毗邻裹，北侧与专联系金融知街与西单局大街的通貌道辟才胡患同相邻。尝项目地理赶位置优越乓，交通便科利，主要蓬配套有丽拢兹附·循卡尔顿、悲金融街四告季商城、寇WEST接IN扮酒店、国学际会议中励心等，且灿周边政府虫机关云集滑，便于办眠理相关事访务，节约膝企业办公访成本。项祝目紧邻金坝融街，是平以金融机捧构、通讯午、网络公驶司为主，南法律、咨市询、评估旋等配套服足务机构为醉辅的新的渣金融商务席区稀，能够为松企业带来须良好的办遭公环境。刘但是项目旱周边餐饮间、购物等平配套不是活很完善，慈不能很好站的满足项弦目周边人堵群的需求卷。路项目经济捞技术指标显项目最终煮建设用地妥面孩积灿4,7萌5蚀3规平方米，剂代征城市假道路面积镜已经包含引在莫*街*偷凯旋住宅亚项目中，饿写字楼项纳目无代征咬公共用地科，总建筑余面积笔为坑24,6损68.0勾6忠平方米，史容积恭率乏3.3拔8错，实际可蹈租面积掩为盏16,9渠29.0部2额平方米。毫建筑结构蒙形式为框早架剪力墙叼结构。净项目建筑贡高度刷26.6因9贞米，总建甚筑面积妖2俗4,66平8.0饱6击平方米，猛其中地上弊约伏16,0及84.3息7螺平方米，锹地下蝇约遍8,58冬3.6陡9宵平方米；唇地上特7醉层，地下吹3耀层；地上宁车页位散1旋1每个，地下追车撇位希14术4式个。输项目开发再周期障项目荣自峡200恶1桥年敢6里月完成土狼地签约谊，没200转3念年害1驱月拆迁完码毕，而正垦式开始对粉写字楼进靠行设计工赞作开始子于原200晃3置年分5画月，土方帜工程始贞于扎200胃6探年比2剥月突，锡200蜜6薄年遵3网月开始正挑负零以下舟结构施工研，稀200喝6萝年罢8以月结构封受顶陵，类200真6惯年秃1挖2西月完成竣退工备案，登最终陕于荡200痕7友年蝇1啦1拴月整体出尝租使用，凝项目实际醉开发周期指约仅3燃年。栗项目综合课评估拥项目的经休济技术指坊标较可研皱有所变化翁，总建筑诞面积有所剑增加，可峡租面积以安及车位增垫加较多。均同时通过妇对建安成程本的控制怠，项目在偷建安成本乡减少的情洒况下，出鬼租收入提宁高，从而未使得项目块利润达到联最大化。评项目的发剑展进度严肤格按爆照稿“旱当年开工团，当年竣偏工作”仓的发展目咽标执行，荣建安工作练周期被大挤大压缩，删由此对项猴目的进度打控制、质轧量控制和务成本控制素带来了一跌系列的综怖合影响，竖但项目在胃保证质量雄的前提下诸按期竣工效备案，同散时通过优窗化建筑做括法，一方恶面加快了盗工程进度好，另一方姑面也较好赚的控制了械成本，甚陕至有所减骆少。项目隐的发展进葡度加贫快，又促朝进了项目属的租售，卫加快资金淋的回笼。皇项目推向址市场的时弊机把握较漆好，一方赖面项目在宜外立面完毛成以及室仗内达到展岂示标准后肯推出，另挽一方面项辜目在推广幼时避开了僻其它一些白高档写字暑楼的推广匙期。较好净的时机把胳握提升了扛项目形象闯的同时也洗获得了较乱高的租金淡收入。同躁时通过对界客户、面详积以及类晃型的分类俩，权衡整推体租金收继益情况下储，较好的澡掌握了项细目销售节祝奏。可以返说市场对浊项目的接香纳以及租恶金收入的塘大幅提升逼也在一定默程度上反锹映了项目惜前期市场糠定位的准女确性。下项目的发骆展成本较沾可研报告浊预测数减拨少较多、时收入以及妈净利润较玩可研报告框预测数均多有较大增旋加，税后裂利润率也羊比可研预花测数有较袍大提高，辉实现了项兔目利润的秋最大化。助项目最终王实现了投牌资预期，叫每年可带棉来较为稳侮定的收入状，同时也骆提升了公披司抵抗风着险的能力童。努项目进一补步丰富和陕完善了北游京公司的张产品类型所，并为北果京公司运互作写字楼片类型的项猴目积累了孔经验与教积训。纤写字楼出叮租项目应壳对不同需他求面积的混客户进行杨面积分类叼、类型分恒类，并且饺进行各种酿拆分组合长，并且梳闯理客户的因档次，将域主力大单字客户以及供高租金小诉单客户进颈行区分，摊权衡项目直整体租金婶收益情况迟进行单独蜂谈判。嘉写字楼出敲租项目不筛可把写字字楼转永为裁“省固定资碧产赴”广、也不进晨行折旧计碌提，此项挡安排可使岭写字楼项轰目避免因锹视同销售汪而一次性型缴纳的企典业所得税茫，从而增诚加利润收箱入。泉写字楼项走目不同以肌往所做的粗住宅项目棵，需做大茎量的调研近工作，应叨多请专业墓顾问公司券进行设计炉、策划和蔑合约招标喊咨询工作匆，各相关遇部门从成只本控制的欢大局出发域，充分沟蚊通论证，赤这样既能裕保证项目寒品质，又召可减少不亏必要的成竞本支出。正项目发展攀应制定合畜理开发建模设周期；嫌项目开发棵建设周期来直接影响排整个项目渔的实施方距案，而项挺目的实施虑方案又影园响着项目草的成本。斯压缩施工丹周期必然狂会造成成坐本的增加切以及对质激量控制方颠面难度加绸大，因此色应尽量避句免。炸招标前应乌加强对总坟包的考察蛇，便于后愧期项目各仆项管理工液作的顺利杰进行。同漠时应当时普刻做好反滚索赔工作芒，减少后监期项目结垦算的难度汇以及对成吹本的良好委控制。桶设计方面妄要加强专茶业的把控校能力，尤劲其对项目胀的发展以信及定位要市具备更高逗的前瞻性怠，从而减部少非常规佣设计引起传的后期图醉纸的较大毕变动以及淡成本的增鲁加。倍写字楼项鄙目要注意蜘机电设计陪，全面把悠握和提升貌楼宇的内馆在品质和晕竞争力。桶【项目投但资管理评欧估】毫项目发展叉周期内北餐京房地产嫌市场发展袍回顾稍200老3钩～让200此7墓年，为项证目主要发寄展期，在础此期间内挡，北京市郑房地产市木场经历了个宏观调控翼引发的调咸整及观望赢阶段，但扯总体上呈加现稳定发搏展，市场慈需求增长仪，价格上质升。赛由于中国顽入世特、剃200碎8堪年奥运会锈、世界经炒济稳定增逃长等因素谎的推动，亦北京市尝在煌200读0脸年前后集皆中规划清了朋CB桐D择、金融街姨、中关村重西区等城膀市主力商浴务区，因哗此北京芝从掩200腥4撒年开始进工入历史上剩最大规模苗的中高档希写字楼需禽求和供应回高峰期。朱北京写字量楼市场，锹从罚8由0浮年代开始液在经历了偶由辉煌到勇萧条的完洁整周期之盖后，正步估入前所未宴见的供需确两旺阶段磁。煤200拨5包年由于受饼到国家宏瞧观调控的炊影响，写棒字楼开发核投资额增平幅减缓。哪项目所在瞎地金融街棍甲级写字吊楼项进目冻200案3吵年以后乎才昏逐渐回暖孩。于200松5爱年以后高醋档甲级写谜字楼成为缴金融街写喉字楼市场兽的主流，虽占总量娃的帖68爪%槽；乙级写伯字楼也占蔑到史了穿18竿%计。确200但6睁年上半年君，北京写渐字楼市场潮总体发展座较为平稳泽，子5薄月份出台牲的各项政顷策没有影颂响到相对雅稳定的写帆字楼市场药。燥投资管理庸评估的方祸式区由于最初财项目的可掌研报告是泼按照纯住荡宅进行编钥制的，后炕来变更成冠为住宅和最写字楼，羞有关写字档楼的高度帜和技术经锻济指标也造经过了多糖轮报建和皂沟通，才准变更成为名现状指标樱。苦200外5蜂年重新编禾制了写字舟楼项目的召可研报告距，总体上锄，鉴于项置目所在的足特殊的地箭理位置，绿将纯住宅县变更为住赚宅加上写吸字楼的综标合项目是虚可行的。误土地合同却执行情况忍评估骄199扭4属年，北京偏市新地房彩地产开发冬有限公司获取得二龙愤路项目的膊政府立项贼手续。北询京市新地浪房地产开喘发有限公阁司是北京眯市外国企运业服务集他团的全资呆子公司，肤国有独资概企业。虹二龙路项瓦目分两期耗开发：一亮期占项地距10,3袍1际0附平方米，服其中代征命市政用谁地士2,86斑0辉平方米权，置199售6寸年已建成拴写字楼（渣新龙大厦啦），建筑絮面积肠为驻38,5猾4答3振平方米；循二期规划驾建设用番地巷26,4腥8债0宫平方米，扮其中代征淘市政用毁地读7,60史0羊平方米，浇该公司由功于资金缺纽乏，我司睡收购了本涛项目的二冒期，并成漂功开发凭了赢*葵*寒凯旋住宅投项目，闹而傻*马*呜地产大厦驳写字楼项炎目规划建头设用地面辈积骗4,75滑3例平方米，辆市政用地钉已经担在畏*堂*会凯旋住宅丝项目中代家征完毕。揭可研阶段狭规划调整免评估杀规划指标虎调整的原飞因巩规划方面链的原因盯在本项目粥合作开发销之初，合列作方提供有的审定设烟计方案通意知书张（伴200已0粱－规审字烟－芬017桥6辅）要求沃：涨“雪该区域限钳高播为狮2重4爱米，限制箩层啊数熊9蝇层朝。巷”虏如果按照凉上面的规瞧划条件进稿行设计，首住宅层高堂只李有腐2.络6芳米；在不答设置写字啦楼的条件蔑下，原方肺案让为粱5.迹5扩～驻9去层的板式壳小高层和秘多层，并葬且有较大孤比例（债约巾1/缩5目以上）的盖东西向户戚型。以上呢两点都不耐能满足建晕设高档社抓区的要求烧。润市场方面蚂的原因岗根爪据扛199压3狭年国务院僵批复的《气北京城市殃总体规划侧》，提出脊在西二环救阜成门至携复兴门一拼带建设国季家级金融两管理中心炊，集中安徒排国家级负银行总行独和非银行旺机构总部奔，北京金衣融街应运巩而生。金奉融街规划伐范围为南村起长安街峰的复兴门赵内大街，灰北至阜成煎门内大例街浑,箩西至二环盗路，东至分太平桥大平街，南北怖长饺约京1,70艳0兆米，东西牢宽巨约财60棒0寺米，规划轻区总占地剩面条积筹10吸3丘公顷，总舱建筑面积央约纷31层8丝万平方米洞，其中地料上建筑面谨积逆23麦8隐万平米，浅地下建筑腥面思积默8聚0产万平米，勉规划建筑没用地援达你4夺0封余块。驰金融街汇司聚了中国旱几乎所有沉的银行、璃证券、保块险等金融疮机构的中差国总部或盆北京总部芦；项目东廉侧是西单扰地区，是向北京传统浅的商业中浴心，随着供西西工程查的实施，居商业中心阵的地位将堤更加显著僚。从大环且境来看，访该区域更太适合商务得办公，写站字楼的售炕价高于当谅时的住宅施售价。住庸宅主要服慨务于在该丙处进行商沉务办公的预地缘性客惰户（住宅个项目的实腥际购买客抗群证明了方这个判断筒，在撞《缘*臣*背凯旋住宅稿项目后评求估》中已约有论述）道。综合上情述分析，吼该区域有笛写字楼开禾发的便利乓市场条件逝。胡从当时朝的跪9沙9相控规分析食，金融街检的写字楼捎，普遍都庆是大体量许、大规模吊的写字楼且。信远大道厦（控男高膜8馅0寄米），平疲安大厦（缠控远高末6搂0谎米），投得资广场（送控库高贿8或0晃米），中柄信实业大瞒厦（控稻高袭8蚊0膨米），通哲太大厦（剖控胃高旨8尼0哈米）等等些，基本上愚都是大体史量的项目惑。我司曾终经进行过凑突破控高交的努力，回也曾经魔向苍7氧0庄米的控高占进行过冲狡击，结果织由于种种味限制条件疮，没有能绸够实现。胶但是，正倚是由于该齐区域的上蜡述特点，匀小规模的迎写字楼反腐而具有稀狠缺性和一绞定的灵活妹性（可卖旦、可租、猪可整糖租也可零员租），成另为了该项汪目的有利换因素。舒基于以上鸟原因畜，友200床1绵年筑1俯月揪8猫日由兴业拳公司（当嘉时的集团盒公司）和活北京公司羽主要领导卵和骨干成泛员参与务的择“末*嫌*茫豪捆庭剩”郊工作会议煮上决定在流项目的西折北角设置迫写字楼一静座。屡规划调整来的实践赵原审定方厌案辜（旺200孝0课－规审字胶－显017后6物，合作方香于触200炕0敢年夹3斜月而9膛日取得）骆总建筑面蜡积附为录80,1闷5旧7槐平方米，由其中住宅杂建筑面征积娱76,6丝6茄1糕平方米，缴配套公建菌建筑面焰积竹3,49担6蹄平方米。钱后期对住股宅部分进傍行了调整版，调整后晴住宅部分辨总建筑面刚积诉为胖101,楼70待2婆平方米，妈其中地飘上膝64,0钢2白0沟平方米，轧地子下较37,6寒8罪2桑平方米，满其中配套暑公建面护积渔1,80她0滤平方米。猫增加了写某字楼的面备积，写字订楼面积首为壶24,5淋29.6屋3狮平方米。羞后期调整鼓和前期审逝定方案对租比，居住乱面积减柳少壳12,6制4对1汗平方米，饶但是减少枕了东西向臂户型，提减高了项目继的品质。凳同时总建射筑面积增牢加蹦了陶46,0鸡74.6淘3调平方米。伸200这3疏年厌1弄2验月辅2历6股日取得的晕写字楼的锈审定方案罗控高主为筛26.6屯9斯米，地上统建筑规模蔽为捎15,8积98.0贝7尼平方米，瓣用姜15,8急9尸8闻平方米的川写字楼去雨替异换冬12,6称4趁1肠平方米的算品质不高极的住宅，适从各方面鹊分析都是叛比较值得于的，并且吴从最终的顾效果分析塞（见后文兔）中也得碍到了验证缩。补在调整过造程中面临驾的最大的胸问题是该垒区域控高赏的限制，夜公司相关事部门、人组员对于突胳破控高进苗行较长时蚕间的尝试肝，最终控队高忠为铃26.6眠9屡米。戏规划调整第的结果贷项目最终锄调整后的炎指标比较众见下表所辽示：谣项目原审劲定方案和玩现方案的锋对比表丈原审定方趴案义后期调整镰住宅毙商业尺住宅、商赚业龄写字楼权总建筑面勒积损（副m她2跪）肝80,1早57工126,螺231.柏63痕101,降702时24,5犬29.6怨3箩建筑面积灰（迈m险2租）原地上锣：完76,6缩61描地下治：阀3,49航6批地上锡：跌64,0哈20背其中住宅令：佣61,1拥19.6摩3士商业魄：挑2,90赏0.37衣地上变：肆15,8胶98.0歉7侍地上建筑壁面积总计巧：煮79,9篮18.0躺7墙地下敲：廊37,6歌82贿地下刊：澡8,63傅1.56配高度（米凑）器24守24拒26.6吉9趁层数字9搭11千其中：地而上坏8.训5储，地柏下因3宽7静其中：地奏上绒7挣，地阶下友3筋层高（米宜）勉2.67社2.8材3.65齿停车位（狐个）况541决（其中地馅上赴7稿2治，地异下惰46猎9骨）治413野其中地上身：自2铁3息，地坛下搅390鸭155识其中：地乏上倚1椒1逼，地吹下赚144喘和原规划尽方案相比通，总建筑吃面积有了且较大的提过高，住宅溉（配套商毙业）面积员减少，减可少览12,6轿4巡1残平方米，敲写字楼面省积增响加耐15,8须9盾8姻平方米，篇住宅层高亡为安2.瑞8犁米，品质验和业态较舍原方案更锋趋合理。吼规划指标禁变动评估钟各经济技何术指标变影化表：造项侄柔堵目榜可研报告输实学跑染际薯差异数付差异比例君建设用地扮面积凶（假m己2岔）声4棕,瓦753.也00呀4浙,短753.弟00狸0.00辱饥0.00轻%凑总建筑面滤积雅（辽m常2怎）皂24扛,扔529.炊63窑24喷,蹄668.跟06灭138.准43萌0.56攀%搭可租面积钩（互m跟2蛾）店15左,佣898.桃07招16贩,得929.惜02往1环,英030.慎95篮6.48妥%画项目主要盼规划指标爽有所变化胸，建筑经章济指标达坏到了可行辈性研究阶户段的要求残，没有因债规划指标牧方面的原谱因而对项域目盈利及宰成本情况风产生不利舒影响。恼项目建设森用地面南积立4,75涉3姜平方米，赌和可研面锣积相同，烦实际可租瓣面驰积退16,9别2菊9任平方米，集比可研报饼告增匙加衰1,03诵0.9冠5扰平方米。较主要增加豆在地下面谢积的分摊批以及车库宋的面积。恼项目总建帜筑面积妙为跌24,6填68.0还6从平方米，边比可剑研氧24,5腿29.6元3奶平方米仅毛增加盐了威0.5盘6镜％，可见度项目总建卖筑面积和歌可研吻合父较好。剃土地成本宰变动评估促土地成本弱较可研变筐动较小，葵差别主要兽是因为分绘摊算法不搭同引起的浑，未发生唇因其它方风面所引起恋的增减。经验总结用对项目发恢展前景和州未来市场穷的准确判脏断北项目位于榜西城区太慕平桥大街肾东侧，距砍西单商业尤街产80辣0龄米；南距飘西长安辣街鸣50领0纪米；西侧牧与北京金兰融街隔街元相望，距赛内城主干扑道西二章环规70斯0箭米；东侧租与西城改区政府毗咽邻，地理佩位置优越蹦，交通便俩利。随着杯中国加入地世贸组织香时所承诺吊的国内市沃场开放时絮间的逐步坝落实，外及资企业进洪入北京市转场开展业劫务的需求拦正保持稳呈定增长的贼势头晨，环200六8宿年的奥运咳商机也会山在短期内熄带动大量目的写字楼呈需求。尤和其是其处贵在金融街铸商圈，政赚府对这一厌区域的扶稳持力度逐辞渐加大，税金融街作我为中国金剑融管理中壮心，在吸贵引外资金浪融机构方串面具有较怕大优势。思随着金融著街区配套侨设施的不升断完善，半必将进一问步提升地玻产大厦写扯字楼项目考的吸引力聋。隙因此，在缠今后的土胆地储备中沾，应适当伐增加北京栗市场写字锻楼项目的道储备，尤断其应当着虚眼于发展惨速度较快犹、政策扶必持力度较尸大、核心垮区域并具渠有较大的矛投资前景路的商业项苦目的土地度储备。绑丰富产品逼类型，获骄得稳定回竞报绍该项目是世北京公司上首个写字属楼项目，心通过地产雹大厦写字础楼的实践亿，使我司仁在写字楼坛项目的经村营和开发铅上积累了故一定的经册验，同时肾写字楼项容目开发周库期不长，脾出租后每字年可带来河稳定的收跌入，租金戚收入利润从率较高，副而且其受聪政策影响子不是很大垄，可较大税的提高房绝地产公司砍抵抗风险旬的能力。拔【项目规穿划设计工踩作评估】冷项目完成骡情况介绍欢项目实景跟照片利时间节点骑：窝200皂1镜年菜4汇月：为配镇合项目住胃宅的开发坟对写字楼娃地块进行屈相关设计箱准备工作幸；邀请兴庆业建筑师写（国际）袄有限公司重、美国海呀波建筑设芳计事务所档、王董国额际有限公闭司等三家共境外设计厌公司对该检项目建筑下做了设计幅投标。嫁200饼1芳年锁8阴月，确定杯兴业国际岁建筑师公棚司与中国魔建筑技术罪研究院人睛居所设计槐单位贩200缘2躲年哲4颈月人居所笋根据兴业显国际初步滤设计方案泡出扩初图锦纸担200灿3碗年偷5纹月正式单戚独开始社对灶*激*拘地产大厦搞写字楼进激行设计工翼作。稀200恳3奖年拼8外月中联环侍建文建筑缝设计有限运公司根据奔人居所初要步设计图克纸和说明匙进行施工犯图设计。威200尘3慈年错1修1臂月佩1郑5敲日，完成钢第一版施贱工图设计热；代200虑3长年量1榴2礼月，规划滨设计定稿丹；杀消200或3染年酱1警2谱月继2苏6即日，取得肢规划审定喜设计方案喉通知书；涝200充4皂年上1优月冲1霸5生日销～折2循月启9适日，中联担环完成立径面坛5鹅个方案设跃计及效果创图。月200梯4创年留2市月，根据笼集团意见揉重新委托偏香港兴业布进行立面趴设计；陆200诱4胃年洲3煎月他1卖8嚼日，取得短建设工程幅规划许可岩证（立面蹈为老立面律）。辞200圈4猜年歉4疯月火2尿0灵日，立面德方案得到格集团确认邻；围200量4吃年婆6记月丛1腐7甚日，完成恭第二版施槐工图；交200安6灶年拴2劳月，开工表；矛200范6幅年惨7守月，第二茶次规划报喜建（由于膜立面调整多及由于销阅售改自用牧的原因部摘分平面调傅整）；芦200演6虹年饭1期2奶月，竣工庄验收；尺200寇7抬年殖1逼0籍月，具备注使用条件说；无200堂7歇年记1义1疤月，正式味出租使用醉。功项目的建呢筑标准努结构体系卖：基础选渠型选用筏嚼板基础形短式；主体辣结构为框蛇架结构。扇外立面材费料：采用详芬兰进口与石材蓝钻堤。玻璃幕形墙怕为付10+1冒2A+1呈0志节能低辐确射杆LOW-温E促玻璃，隔铲热断桥铝冲合金型材粥，携3获厚氟碳喷暮涂铝装饰泪板，西侧脑、东侧采黎用固定铝奋板遮阳系膛统。勾缝题剂采用美觉国百G倾E牙耐候硅酮怪密封胶。举型材价格画为孙2深4芒元反/K光G雁，氟碳喷军涂费用迹为辽9璃5保元印/随平米，外想立面石材扰价格辜为训79初5县元吸/冤平米。幕姻墙单方（闸外立面面泽积）造蜘价而1,82词1凭元虽/流平米。糟中空玻璃圣光热性能虾资料表旁玻璃配置岁可见光刘太阳光洒阳光总透姓过稍（乔g宿）宿遮阳系源数吼(换S.C.危)炮u前值熄土W去/m2.配k痛透射率％松反射率％涂透射率％态反射率％餐6LOW漆-E+1祸2A+6竞76哗12凭33物22外25将0.67哲1.8纲10LO锦W-E+李12A+躲10亡72驾10巷29旁20槐21热0.59曲1.8兽公共部分甲：垃大堂：墙邮面地面采辟用夜里雪瓣石材，光皱面、机刨糕、水洗三刘种面层处魔理方式。平柱子及接动待台采用难一级意大驻利雪花白叹石材。顶雁棚币为诵2品厚白色铝饥合金吊顶伸。盲电梯厅：春地上各层趴电梯厅吊波顶标高以忍下墙面为笨背漆玻璃环；走廊墙馆面为夜里捧雪石材及嫂乳胶漆；娃地下电梯仰厅墙面为铃高档玻化抬砖。地上昂电梯厅地海面为夜里弟雪石材，置地下电梯燥厅地面为胞高档玻化羊砖。各层箱电梯厅及窃走廊顶棚祸为石膏板文吊顶。符卫生间：瞧墙面地面犬为洞石，抄顶棚为石斥膏板吊顶快。洁具为惨台湾卡斯种卡特品牌玉，全部为艘非触摸式暂感应出水台。破出租区域身：走廊及震办公区地有面为水泥舱地面，预渡留残5C暂M拔的地面做落法，可实喝施网络地碧板。办公凤区墙面顶仁棚都为砼诊平整处理夹交楼。飞地下车库洒：悲地下三层傲车库地面木采用环氧袋砂浆做法扑，总厚度统为礼1.0m床m资。经地下三层室车库坡道西采用环氧蚕砂浆做法匠，总厚度饱为豆3.0m功m滚。铁地下三层母墙群漆采梯用耐擦洗特涂料，品剂牌为立邦案和多乐士岛品牌。题机电配置递标准：吼电梯标准毁：采用四掠部高标准绸进口高速宜电梯，型瞎号为日糠本真OTI巨S倍无齿雷轮抹E41善1泼产品，载士重巴量雪160石0姻公斤，速吹度遣2.个0瓜米厅/顶秒。轿箱克净逝高铅2700略m胀m阳，开门尺绘寸戚1200钢mmX2举400m膀m或。指供配电系蚁统：地下好一层设变醋配电室（跟高压自管罪），上级锣电源来自砌凯旋住宅蛋小区配电弄室，总安卧装容量绑为策1,93俱6k倘W共，计算总国负荷挽为菊1,45金2k悔W朴，高压开魄关柜序为钉ABB恐Safe方plu碰s傍环网柜，晃变压器阿为座GES醋CB1级0摩环氧浇筑闻干式变压勤器，低压梁开关柜异为娱ABB刮G怕柜。便动力照明罗系统：地箩上每层设何置一台照咸明总配电卫柜（设计日容量堆为甚120K叶W局，可根据袭需要扩容旨，配有计霜量装置）具和一台应裤急照明配句电箱。电社力电缆沿变设置在强兔电竖井内妻的电缆桥誉架敷设至馆各层配电忽柜和各设俱备用电点激。地下车螺库和机房祸照明为电执子镇流器蝴荧光灯，炉各层卫生胖间、地下慨车库、首滨层大堂老由绸ABB参I-BU抹S杠智能照明败系统控制舰。劈防雷接地停系统：本垮建筑的防胖雷等级为势三类，屋麦面避雷针划、避雷带够等防雷接达闪装置，沿接地系统根采用综合抗接地，利旗用结构钢劈筋作为自李然接地体处，接地电逝阻小点于给0.兵5煤Ω痰。设有电蛇涌保护系浆统，确保串用电设备歉不受过电欠压及电磁嘴干扰的侵敏害。介通信网络绵系统：由征市政引来例通信电缆换和数据光途缆（运营牌商为中国点电信集团杀北京公司饥）至本楼乐弱电竖井塑，一、五依、七层设蜡置交换设螺备机柜，迅满足办公盖用语音和秤数据通信遍的需要。渴系统布线辫遵循国际忠标准题EIA/或TIA5毛68A叛，光纤数凶据主干，蛛超桥5暖类水平电乘缆，星形粘网络拓扑赴结构，真饮正使用户仔独享拳100M进网络带宽絮，提供高咐速接入奔Inte宜rnet脂服泪务物(HSI耐A鸣)亲。独建筑设备畜自动化系语统：通风漠空调系统兆、变配电悄系统、智亡能照明系训统均婆由鬼BA真S唐系统进行仓监视或控怕制，设备扬自动化系拆统和各系爆统集成产赚品需为携Hone衰ywel铲lTr轻en救d荡品牌。贩闭路电视佛监控系统童：监控中扫心设在地求下一层弱童电中控室扛，电梯轿接箱、电梯燕前室、主哲要出入口舍、地下停蠢车场等位扑置设有监丧视摄像机汉，图象传源输至监视凭中心硬盘达录像机，染通过矩阵武主机显示许在电视墙稿上，部分扇摄像机可鞋进行云台询控制。监避视系统产圣品为三星野品牌。凶有线电视待系统：地熔下一层弱盖电竖井设膜有电视信羽号放大器禽，地上每网层弱电竖姥井设有线跨电视分配头器。嫂火灾自动芒报警系统垫：本建筑宁为二类防麻火建筑，抖消防中控伪室设在首涨层。毙停车场管闸理系统：吉地下车库初设停车场情管理系统沃，内部车核辆采腔用陵I额C迹卡方式进爷出，外部础车辆采用陶临时发票寸机方式。桶门禁系统孩：地下设缴备机房和燃物业管理封用房设门生禁系统。嚼安防报警殖系统：首船层设红外肿幕帘报警砍探测器、锄二至七层遭楼梯间设茅红外双鉴重探测器，权每层配备晓紧急报警争按钮。进电子巡更宇系统：巡茫更为无线矿操作系统质，人员配帆备与保安问报警系统贝相连接的野手怨提巡更器菌进行巡更佣，确保大辩厦安全。捞秃给水系统舞：锻自来水系贝统：低区穗自来水由润写字楼西断测市政自北来水管线站直接引入烂。高区自菌来水由市挂政自来水嚼管道引员入课B录1炮层无负压博供水泵房哲（品牌：语上海凯泉徒）经变频货加压后送崭入高区。估设备参数基：型号局：丝Y2A9谊0L-2丛;虚阁功率汽：悬2.2K纸W跨标准层末脑端用水设僻备：卫生训间洁具（车每层男卫颂生间小便昏斗斯4服个、蹲亲便箩3瓣个、坐焰便旬1宽个，女卫庆生间蹲骆便骄3请个、坐纠便棉1璃个）、洗芦手盆（男躲卫生劣间飞2间个，女卫协生魂间巨4匀个）上述倚洁具品牌驼为善CASC隶AD披E眠，均为感白应式冲取水还;窄清洁间拖泡布池龙沙头赛1吊个，立式港盆坦1卷个首层残喝疾人卫生撒间毫都坐塞便邪1至个，立式译盆墨1耕个如;B咐1碑、凤B并3娘各有男女歪卫生间一布个，共计痛蹲岂便逝4威个，立式圾盆评2页个。哄日生活热水监系统：属高、低区岂生活热水广供回水管毯道均从一谁期预留管努线接入剃，为2糠4只小时供水蓄。冷、热见水干管均迫采用衬塑泼钢管。耻伶排水系统六：脚F1-F哨7数层排水系舞统脂从您B无1西层直接引殃出户外接迅市政排水绢管网杰。谅B1-B减3阳排水进有入岂B枣3召集水坑由直污水泵排海出至市政奉管网。重厘力排水立貌管管材采女用螺旋硬办聚氯乙烯翻管，水平较干管采用希硬聚氯乙环烯管。压途力排水管躺采用热镀宪锌钢管。恋采雨水系统栋：础雨水系统予采用内外巧排水系统蛛，屋面雨斤水汇集后棋排至室外早。雨水管伏采用热镀泊锌钢管。杯浩制冷系统折：埋B夸3絮冷冻机房组：冷冻机汪两台（品红牌：约克静），冷冻炼水循环泵摇三台、冷圈却水循环三泵两台（剥品牌：格检兰富）扎冷冻机组据：型号虾：员YSDB唤CAS3债5CHE狂;零基功率学：繁214K覆W腐,思制冷量蕉：孙31样9蓄冷吨切（仔UST线R角）运冷却水循川环泵：型纷号赞：转MMG1齐80L-说4-48阶-E2;淡关功率舞：蝴22KW船冷冻水循千环泵：型竟号赤：肤MMG1柄80L-胶4-48馅-E2;历嘴功率秆：插22KW谅空调补水敲泵：功率仁：寒1.1K城W辨新风机组域五台（品踩牌：约克协）揪：烦B服2皮两台嫂，舟F盼2吵一台稠，涨F紧8痛两台。遭设备参数约：拦B些2铜新风机组吗型号继：邮YSM-胆S15H昂-6RX妨-B咸榨功率坑：锈5.5K忌W夫,倒风量睬：哥1500译0M3/侮H觉YSM-颗S20H束-6RX淋-B招落功率叫：秘7.5K锋W时,借风量衣：锅2000慈0M3/帝H府F置2颂空调机组潜型号锋：荒YSM2差5-50至*70-车HVCC锋-R朋员功率呜：城11KW恶,浆风量辨：暴3200电0M3/恋H淹F第8毫新风机组访型号桌：积YSM-颜S30H珍-6RX本-B敏唇功率政：得15KW掘,址依风量乱：泪3000矩0M3/蚊H叛YSM-国S30H圣-6RX昂-B薄皱功率仙：被15KW坏,智风量敞：怠3000料0M3/申H袭冷却塔两陪台：（品光牌：马利滴）豆设备参数称：型号搬：撇SC-G负-100殊-SC-商G-G-谈250悔,毯悠功率痰：详7.5K恩W青夸供暖系统嘉：临采暖热水付供回水管虑从一期预误留管线接血入，其换挣热器，循称环泵均位膏于一期热瞎力站。权末端系统秋：公共区蜻域、办公临区域采用区风机盘管嘉（品牌：梨约克）系蚊统供热、材制冷。避型号扶：坟YGFC级-04-托CC-3易H-XX葬L(R)次-F;种倾功率左：巩71W;漠愤风量帖：骗680M社3/H膏YGFC挠-03-虫CC-3掉H-XX无L(R)扔-F;限或功率胸：识58W;暖封风量钉：办520M抚3/H透写新风系统寺：娃从隶B1/萌F来8想新风管道何引入新风反经新风机雪组处理后种通过复合郊风管（品永牌：德州出亚太）引纸入各层办诚公区域，方办公区域神人员新风侦标准高怎达少50M幼3/H醋/弟人。兵首层大堂端部分采用配全空气系己统医由谦F望2顷空调机组旗提供冷热氏源，并通忆过旋流风是口均匀分贷布至大堂毫各处。栽冲通风系统酬：垒车库通风锋：丛B1/B歇2/B殃3球车库每层野配置送、造排风机各垃一台（品春牌：亚太络），送排倍风机兼作抛火灾时消馆防排烟补农风机。设宗备参数：错型号节：闭FT35主-11澡炸功率剥：规4KW芳拔风量蜂：惩3527腿7M3/罩H晓所有卫生国间设集中揉排风系统架，排风机足位于屋顶震，同疯时念B迁1含、怪B娘3哨层卫生间跌内设排气忠扇。所有证机电用房号设机械送齐排风系统挺。透项目设计呆过程管理手回顾与实买施完成情剂况颗该项目设恢计过程比燕较曲折，楚主要在于护设计前期旺的非常规魂设计程序奸及后期项边目自身定序位调整较娇大造成的有。激在前期方滑案反复过籍程中，对枯以下几个垃主要技术怪进行了论垦证：结构施体系论证膏、慕层高论证统、空调论昨证、电梯钥论证、柱亮网与车位黑关系的论伤证、使用轻率的论证竭等等。这浅些论证为味项目的实沸施及定位科做好了全迹面的技术萄基础。从执原有的对柱外销售到涌自有物业铺持有经营乌的方式转河变，项目虏的整体定铺位有较大户提升，这辱对后续的值整单出租音也起到了联较大的硬包件支撑。同规划设计锄：闪通过规划包设计分析第，对交通笔情况进行留了梳理，蹈最大限度百的规避了笑建筑用地茧狭小的问象题，有效渡的组织了优相关的车北行、人行流入口、停息车与道路悼的关系，电减少了住戒宅相互之腿间的视线杏干扰。毒盯平面设计荷及功能：级严谨、庄且重、大气炎的入口空放间：首层湖大堂为两痰层为8.2且5体米通高的仍共享空间危，进约啊60狱0堆平米，结械合弧形的被石材片墙而与弧形的吴玻璃幕，秀创造出通炼透气派的显空间。胡高品质的翼卫生间的蚕设计：每眯层设置男锦女卫生间母及独立茶爸水间，卫禽生间的功构能设计洁序厕分离，遮空间明确术。肉高标准的耐电梯配置泻：亲4所部高档次种的进口奥险的斯电梯康。典经济的空慌调系统：充办公区采邻用四管制巡分区控制宰；针对重洋要的大堂侧空间则采缩用更为舒稿适的全空泪气系统，隙达到品质攻的提升。滴可塑性强糟的标准层纹办公空间急：绘8.类4差米柱网速、决3.6站5源米的层高胸的框架结班构，，管纸线的预留谣、空调的晶二次设计稼使内部空抵间的多样柏成为可能邻。珠经济合理鸽的核心筒视：爷由令4牵部电梯；乐两个楼梯先间；强、贫弱电间；奏男女卫生难间、垃圾南、保洁间疏组成，除挪卫生间和饲电梯以外抽，在满足叛设备要求志的前提下繁尽量的缩管小面积。引核心筒位适于建筑中不心，避免秀占用采光砌面；将主震要的设备民房间或管耐井设置在夜一侧，另炒一边的走站廊就完全景可以利用求为办公空这间。我项细目最终使满用率达许到踪73.萍5闪％，如果勺充分的利缘用走廊空国间（整层落租赁），堪使用率可撤以提根高样6先％左右。根金融街周令边项目调兔研情况如细下：加物业名称妹使用率围投资广清场回货70%苹中证大厦革70%沟盈泰商务聪中心涉70%刷中化大黑厦糟筝70%妄凯旋大厦杀71%乒恒华国际撑大厦赔70%虹月坛大厦鹿70%垃平安大厦概65%菊百盛二污期昆蜘66%棚立面设计屈：灯现代古典朗风格：以乱现代古典设风格去作界立面处理壁，以表现肾其先进和滋高雅并重监的身份及牛个性，同恨时与凯旋婶住宅及周饭围环境达券到整体的画一致性。挨金融街的辉建筑氛围榆：本设计宿的立面材脉质为石材哪配和金属饿铝板，色星调为冷静基的银青色爷，与金融顶街写字楼惹群的整体使氛围协调幕一致。逼到位的细吹部处理：雅冷却塔的超百叶遮挡赖、东立面乐窗线条较针密以缓和佛与住宅对拢面的影响刃、柱子以埋人的视点鄙出发细部痛金属与石煮材的搭配玉处理都体霜现设计师慰对建筑细隆节的重视翁，使得该喊建筑面积购高度虽有立限，但仍手可镇以嗓“仪精加致趋”委成为金融党街的亮点崭。兆通过该项民目的立面劫幕墙的运卫作，对复饶杂幕墙体它系有针对辛性地探讨萍，上为酸*贝*糕广场等大挣型项目积保累经验，案在立面幕第墙系统中以，运用了例框架幕墙踏、点式幕娘墙、单向茅拉锁幕墙滥、石材幕妖墙、金属捆幕墙等，师同时在夜孤景照明灯让光设计中念也作了多凉种的探索体，积累的链大量的经负验。青装修设计厦：顽装修的设我计主题胳：症“嗓庄重、大校气、生态矛、亲秆和鞭”论。祝公共交通馆尺度的探那讨，从电轰梯洞口高地度宽度、摧侯梯距离干、大堂空汁间、走廊撤宽度，转帐门的尺寸毁等都经过成细致的推销敲，寻求黑合理适当穷的尺度，汉力求小中因见大，从内小中见档锡次，成功驱的在装修剖细节上体掀现了建筑剧的品质。亿本项目选茎择了整体虎基调灰色辜的国产夜齿里雪石材锐，彰显庄俱重与大气旧。同时达鸭到我司项萝目与其他金项目差异替性的目的呼。留喊景观设计疼：使写字楼的叠环境将面很对城市的彩街区，景遣观设计严响格遵循了合写字楼建台筑的景观穴特点，严火谨、简约胖。减少植壁物的类别跨，注重植口物品种，帅少花卉，糕多长绿。演景观语汇酸与建筑语活汇在设计畅上得以呼胡应，从材壤料的选择陶、颜色的不平衡、尺诱度的规矩奇、线条的俭碰撞上都窃有机的将弃建筑与景列观充分的寨结合。辨特色的景鄙观广场设粥计，广场号较大角度断的倾斜是较该项目广细场区别于都周边其它系项目的特崖点，倾斜瑞的广场给统周边道路搬行人以视忙觉的冲击含，提高了光建筑基底库高度，使买建筑更显砍挺拔。钉项目实施明过程设计睛管理工作饱总结挤本项目的布绝对设计肚周期诱约怪1碍年的时间碧，可以说肃是比较正箩常，并有君一定时间驱进行调整量，但在设李计上为非峡常规程序衰进行的。扑前期设计恐过程中，观为保证项迫目当时的眯进度要求义，在没有喇规划建设挽工程许可浩证的条件戒下，拟定望了假设成盆立的设计虫条件，进鞋行了施工让图设计，扒三个月的送设计周期姨完成了施哪工图设计铁。在期间摔由于规划敲高度调整细及后期立对面设计调插整，进行扭了各专业湖的施工图练改动。最捐终施工图叼纸与招标米图纸有一疼定程度的呢差异，导挖致了造价陪提升。这飞部分调整芦是为保证阳项目于新盐的时期在桶各方面保斗持较新的蹈理念及较观高的档次凝，最终目剃的及效果准是有益的百。据关于图纸喝质量及设非计变更：侵在项目实爸施过程中宵，由于设拘计疏漏造资成的变更豆增量费用逆占设计变产更总造价堤增量扮的隐12吩%执，况约赖8摆万元。图摘纸相对比饱较完善，庭无较大疏傍漏项。其恋中主要部嚼分为设备细专业的变默更，故在滔前期设计鼓过程中需改要加强专悉业的把控嘉能力，全份面有效的恳控制图纸卫中的错漏拒问题。袜各阶段与什相关部门野协调配合青在前期设恐计阶段，找与相关业巧务部门进阳行充分的猛沟通，充饱分的理解荡项目的市兵场定位及箭投资分析抵的基础上量，进行了浅多轮的规萍划方案论皇证及平面眨分析，做兔好平面自哭身功能设究计的同时迟也达到了跳对住宅的奥最小影响茄以及对项胶目面积、茄品质的最枣大化。刺在方案报漏审阶段，榜与前期部适能够及时缩的沟通，闻密切关注守报规的结鄙果及政策探的变化，道有效的控也制了施工闷图设计单复位的调整勿工作量。狂在施工图裕设计阶段锹，与营销辽进行配合拣，对平面从设计进行道了深度优缘化，同时键在设计院盾的技术措翁施、成本棚控制等方结面也进行格把控。针乞对基础形销式、结构蛮形式、装律修标准、敢技术措施衬、设备站坐点等进行吐了专题研端讨，设计兼、营销、岗前期配合参，及时有愉效的确定厅设计方案晚。同时需篮配合相关遵专业设计番院对该项合目的市政属、电信、锻燃气等设傻计进行配背合。饺在施工阶奏段配合项任目落实深龙化设计节桑点。设计欣部与项目钉部沟通配报合紧密，经尤其表现郑在现场专刘业工程师私与设计部硬及设计院厉的配合上妻，及时有谎效的解决反现场的设抗计问题。衔在租售过至程中，设出计、项目敞、前期与导营销的密摇切配合，令多次专题砍分析及研访讨论证，采为最终项灿目的整单丧出租做好罪了技术支容撑。版本项目设凶计管理方鄙面突出经他验与教训女施工图调谎整需要更乓多的提前亏控制宾由于项目精的定位变豪化，对早篇期施工图你设计有了虑较大的反锯复过程，筹这需要多弹个部门间负相互配合律，及早进听行论证，炊对项目的肯发展及定伏位要具备河更高的前惊瞻性。敲精致的细衡部处理及锦标新的立绘面设计城在本项目崇的立面设尼计上经过寨了多方案过的对比，树最终确定窃以精致取芳胜，利用叠建筑的细挂部及精致排工艺等细翅节体现了走建筑的精暂品。在近互人尺度上耳的处理需膏要由细节朴取胜，但阅在建筑高婶部可以简亩化建筑节优点的细部雪，节约一脏定的成本很，简化施价工工艺及侵程序，缩证短施工周怀期，利于肺建筑节点劝的处理。王写字楼品著质的第一叫量化指标散—饭使用率赛在平面设初计过程中裕，针对建野筑的整体躬使用率做充过细致的斧论证，对轨楼梯间、辱管井及设共备用房等遥都得到了赠充分计算每。在各层截走廊的设项计中考虑绑消防验收壁的要求，土做了简易悠的分隔，赢办公区可疫以进行任艳意分割，比也保留了币后续整单惧出租的可予行性，最虹终租售情息况也证实听，多种方肥式的可行课分析是必插要的，同胸时走廊及毯隔断的简露易做法也温达到了最倚终成本的慌控制目的峰，销售过领程中走廊户的可拆性窃方案可得露到更大的失使用率，滔这也是项认目的亮点零之一。电重要的机迟电顾问店在设计阶月段，针对嫌写字楼的孝经验不足息问题，我章司聘请了如国际专业爪的写字楼型设备顾问识公司，针旱对该项目尼，提出了景全面的优宣化方案，错并经过论涂证分析，除在施工前失得以实施享，确保了巴项目内在鼓的品质需哭求。（例千首层大堂扑采用全空元气系统空贯调。弱电户系统增鹊设努IB锋M穿系统，新巧风设计标游准的提高服，增设智钳能照明系谈统等）版商用电梯盘的主要标顾准足由于项目猾定位的提悉升，经过唇论证修改巧为进口的殖高端电梯姐，轿箱的情内部装修填也在上海滔等地的高椒档写字楼魂进行了考丰察后，确负定了国内青最大的专孕业电梯装竹修公司进本行施工，屯最终效果冤符合该项革目的档次乖定位。你必要的幕和墙顾问耻过于追求元幕墙招标桌图纸的细显度，会导杰致图纸完秀成时间拖蜂滞，对后袭续工作有堵一定的延林误。针对片这种问题哪，需注意时在幕墙深古化过程中飘，首先需扫要各招标漠单位，依猎照建筑图撤纸分别进顿行，来规寨避由于某挺个单位技拳术局限造存成设计上嗓的偏差。按然后在其础中选出一等家技术能走力较强的乔单位，根纵据各家的厕图纸为基惕础进行完版善，最终河形成为一旦套图纸。考以此进行诵招标。招嚷标图纸不寸可能作到抬施工图深但度。故针思对图纸中竖幕墙系统插、材料及渡材料面层定作法、玻讽璃类型、诚幕墙分隔老等对造价稳有较大影瓣响的设计竞需及时明省确，减少缎后续变更鞠增量。最半佳解决办偿法是单独开委托幕墙柜设计单位作（不参与麦投标）进墨行招标图伐及施工图铸设计，会程更有效的押保证设计悄周期。教充分的把灵握幕墙的您细节及过畏程控制际关于特殊余构件：为再保证项目松在细节上亚有独特性嚼，在幕墙烧的节点构谷件上选择订了特殊的痒造型设计坦，进行单水独构件加腔工，这需准要充分考踏虑到国内潜幕墙公司晌的加工能罢力及特殊嫁制作的周喜期问题。机关于土建介误差：在烧幕墙施工照过程中出砍现了部分概幕墙的精射度加工与洲土建结构法误差之间记冲突问题枝，在设计辣过程中应饺充分考虑昨现场的实镜施性。背泛光照明顷关键的效赤果控制朵泛光设计戏的主要设务计控制在费于试灯阶蓝段。故在返方案基本剥确定之后饱，需尽早启确定泛光略施工单位爆，于设计荣深化阶段奋尝试多种旱灯光效果粮；泛光施晓工的验收腔需要以前节期效果图她作为验收吐依据，以舍避免设计旅前期效果狭图纸的刻炎意夸张造首成最终无卵法实现。泄燃气预留鹊与功能延摆续熄在施工过晋程中，于升七层核心存筒实施了殖燃气管线存，为该项曾目预留了残多功能用漠途的需求率，可以考塘虑食堂或零饭店的可落行性。为朝后期谈判疤创造了有壳利条件。息景观设计脚：海建筑与外录部空间共刑享与共生简项目景观寄面积总共珍占地不庸到诵300星0仿平米，距懂市政道路奥不在足锣2何0厘米，受市时政条件的匆制约和影犁响非常之钥大，在景供观设计中对，完全突奥破了用地阿红线的束隙缚，通过暑景观设计汽的延续，类合理有效盼的利用了驱用地周边陈的空间，赞将广场突学破道路红戏线，通过预材料的延脾伸，扩大渴楼宇领地板感。半标识与景踏观的高度培统一脑标识设计吧与设置位牺置都经过纠精心考虑亩，在颜色论及材料的枕选择上与侵建筑主体钳材料及氟固碳喷涂颜休色一致，轿达到了与维建筑本身赴的自然协祥调统一。令景观设计盈管理长效距性紧此次写字劲楼景观设备计是和住武宅景观设悲计一起异与够EDS汇A诉景观设计赖公司签订从的合同，菜住宅部分爱的施工已掌经在两年往前完成。涝写字楼景汇观的设计央工作受多鬼方面条件橡的影响一凶直没有启眯动。设计亡院原来的楚主设人员倚多已换岗稿。新接手仇的设计师骗因为对项辈目文化缺赚乏相当的渣理解，不此能完全发巾挥其雄厚顿的境外设甘计院的优量势，故此艳留下一点佳遗憾。祸装修设计粥：贯石材选择垃是一个综荣合问题潜在本项目印大面积石青材选择了遵产地山东饭的夜里雪定石材，为境后续施工坐周期及成勺本控制都斗起到了关谜键作用。桃在材料的神选择上充桌分的把握我了项目进害度、实施苏性、设计诊效果、成酒本等多方傲面因素。强创造高品扣质的第三探空间（卫爹生空间）思经过多个乏高端项目棒的考察，贞发现部分醒运疮用惕“坐量身订雅制互”底的工艺与便做法，这脚是体现装渡修档次的冤最有效、婶最快捷的月方法之一孙；在本项妇目的卫生写间隔断及野一些细部竖处理上运陆用了特殊企的做法。蛾材料的选拥择是品质腥的基础。敬在大堂的著吊顶材料业厚度的选紧择上和在吹电梯厅墙小面锔漆玻绑璃色彩定念样上，实项施效果与腹预期目标棍存在差异昌，在过程劝中通过实草践及考察洁，进行相机应的改进锈，最终完昌成效果才昂得以保证挎。闲限额设计盐执行情况窃由于该项妈目是北京卷公司第一某个写字楼洁项目。针匠对项目设怪计前期阶而段，所有纷的论证工依作都为前小期设计成通本控制做杯好了技术介分析。取异消人防设啦计、与住蒸宅项目公炒用部分设萌备用房，敢优化地下者室钢筋等棵各种措施答，同时在翼不断的定利位调整过股程中，动睁态的完成因限额设计杀，结果控跪制良好，雪不超过成阻本指标。乒结构优化劲设计：竟在项目开絮工前根据责现行新的喉结构规范幻要求，经润过专家的卡论证及设赏计院的反饥复校核，陶对于结构深施工图做采了重大调黎整，节省馒几十万的润建安成本方。痕细部节点种处理的优委化；秩幕墙实施栗过程中，锄对与部分塘节点进行捕了简化，痒如取消屋少顶栏板的班扶手处理抱，屋面灯译箱造型细钳部的简化束等。之售后使用步情况扣建筑的立箭面设计阶墙段，没有云充分的考叼虑外墙清互洗的难度损，立面的春建筑做法捧比较复杂舰，部分遮锄阳板采用饥固定挑板验或隔栅方欢式，给内月层玻璃清宝洗带来较砖大困难。纤屋顶预留良了简易的牌擦窗设备庆，尚未考烧虑大型擦管窗设备，购由于该项苹目顶层为祸退台，外既部外墙面丙还有部分毯挑板或大跃型雨棚，屯对于凹在崇里侧的外堆窗很难触奥及到。现秤阶段采用可蜘蛛人的流方式进行尿清洗，基找本能够达逝到清洗目宾的，但对译于部分外筑支铝板还淘有一定的鲜破坏，不深利于外幕脊墙系统的眠防水。宗本项目整锤栋写字楼欠出租给中翠国工商银线行总部，群正在装修怠期间，尚用未提出设旨计相关的惭问题。亭该项目写顺字楼的配侄置、机电区设备的选河择、电梯福的选型、桂幕墙的控此制、装修注的工艺等无方面，为连后续写字慌楼的设计川及实施控辛制积累了谦成熟经验扛，减少新伪项目设计储工程的修泰改量。南【项目营劲销工作评谈估】姓项目各类逆型物业销德售情况路200刚7字年唇1铃1圈月演2谊3污日卡，惊*猜*现地产大厦将写字楼项销目与中国呈工商银行教股份有限晶公司（下年简称工总穴行）最终擦签订了为勇期三年的料整体写字防楼租赁合旁同。岩项目实现田出租妈率菜10席0鼓％，完成永全部地上必可租赁面坏积以及全浊部车位的指租赁工作心。奇与市场定秃位时房地榨产市场情乱况对比分这析类从目前该菊区域已入身伙、在售标及潜在写开字楼项目怪物业级别殿来看，高梨档甲级写调字楼为该逆区域写字徒楼市场主置流橡。压此类甲级挽写字楼项桥目，一部候分家为鼻1997捧-199复9川年正式入六伙。此街后，该区筝域短期内木甲级写字棉楼项目供吉应表现低殊迷，直搭至提200引3贸年以后甲鸭级写字楼案项目逐渐煤回暖。烘随后由于洪边缘效应拍，部分满绩足金融业席配套服务私的中小型披企业也晃激碎发了对乙布级、丙级因乃至商住睡项目市场惩的需求善，垃形成了甲蹈级写字楼倾物业占主塔流，其他难级别写字蠢楼物业为败辅的市场陡现状。粱200瓣5侍年以后高盾档甲级写街字楼仍然替是金融街四写字楼市妙场的主流隔，占总量轿的彼68惯%孔；乙级写执字楼也占锄到栗了熟18塌%缴，说明对貌这一类物青业也存在骡一定的需咱求量；而呼低档丙级架写字楼和咐商住楼的寸比例较小和，主要满抄足位于金置融街外围犯的配套服坚务型的小绍企业的需留要。泰项目销售凑时机诊根肆据牌200芬7米年项目销说售计划，岭项目预计档租赁时间化为钞200辫7勾年举4还月，根据忘整体项目璃进展，为切了更好的追提升租赁蒙价格，我排们待整体捐外立面完叛成并室内盒达到展示凑标准后，晴再选择正植式对外开删放。完整盲的项目形弟象对外展蜻示，增强础了客户的硬信心，避现免了由于树形象工程猴未完，导暴致大客户援观望并压望低租金价冤格的情况春出现。蹄项目选择芳在睬200暮7蚕年虑5悉月份进行冈正式推广雀。回避了错年初英蓝汉国际中心遗、凯晨广身场等高档愿甲级写字根楼的推广屑期，并且楚抢先于项野目北侧北行丰哲B锦1伍楼等同质的化写字楼肠的推广期疲，适时的累抓住了市牛场相对的牲空档期，掘以准现房马的优势吸锹引了较多寸的客户。破加快了写春字楼的租晒赁时间。必租赁计划俭时间和实邻际时间比吨较表外计划且实际关变化哑租赁时期如2007占.4狭2007站.5腊－滥基本租期豆一年魔三年烘调高起租见时间顽租赁层数沃半层起两整层帅增大起租呆面积废从对租赁盒的层数以尖及租期情挎况来看，塔为了更好浩的确保大拢客户、稳斤定的现金满回报，我辉们针对目杂标客户，继提升了租患赁的门槛交，将低档瞒次、低租音金的中小刃客户进行融了适当筛骂选。由于孟项目的体诸量相对较攻小，避免软了中低档卖客户入住侵对整体楼深栋形象影轿响的问题遥出现。袍原定位与妖实际设计高建设成果羊的对比分吸析立本项目在激实际设计蜘建设过程些中，结合祥项目市场屡定位，主盯要是从提奖高项目内焦涵、功能舱档次和迎妇合区域目书标客户需辩求特征两蜜个方面入捉手，对项末目产品原晃设计方案胃进行细平化、修改社，使得一迹方面项目萍更加具有黎高档独立介办公总部耽的特征，惯另一方面娃又能够兼状顾目标市攻场高端客像户的办公荐、使用需弊求，为项衬目获得成寒功销售和旧良好口碑薄，奠定了监基础。闪原定位风她格为具有熟现代感的遍法式风格浊为主，后医调整为现唇代古典风而格：秉承腊古典概念冈与风格，烘同时保持础了与凯旋雕住宅及周扣围环境达花到整体的兄一致，以略现代古典内风格去作袭立面处理节，以表现鲁其先进和售高雅并重昆的身份及幕个性。并灰且基于金刻融街写字测楼群拥有巧相似的标善高与色调给，立面材催质后期采胳用石材配眯和金属铝绸板，色调犯为冷静的蒸银青色，之表现了内鸟敛的现代什古典风韵就，强调并久突出了独雨立总部、呜高档写字伯楼的特色雹。筛秉踏承僵*倒*舌凯旋住宅痰小区的现证代法式环碰境设计理社念。同时昨，为了凸梦显建筑的族挺拔，故摄将景观设燃计成全部召无障碍的棉高程，地赞面铺装也恋选用同立膊面石材相兔称的深色丈石材。体亚现了项目寨稳重、大亮气的景观剃特色，同福时，在视勺觉上，更膛利用高差框的出现，兔将视觉中汪心更好的惰集中于楼判体本身，尚增强了写简字楼本体加的视觉效献果。假在大堂公矿共部分的钟装修方面胁，引入呀了萍BD堆M颜专业高档拆写字楼的奉装修设计避单位，通姨过剖光石摧材与灰色惧石材的搭台配，凸显展了项目国笨际化装修令标准档次剩，天花采光用白色烤祝漆金属铝泉板的处理塞，更加提露升了大堂占位置的视扬觉高度，蚕配合大面水积的玻璃草幕墙，使逆得室内外永的共享空烟间效果更借加近人、灾适度。整臣体公共部疾分装修整航体感较强庙，色彩搭猫配沉稳大赛气。又不吨失时尚，屈简洁轻快捷。污预期租金猴与实际租旧金的对比拾分析绝在本项目荷的租赁过付程中，根师据具体的炕区域市场厅变化和项谁目发展的视具体情况份，在保证体租赁速度善的情况下货，对项目缝进行超过鞠计划租金打的调整，兰以获得更葱高利润项绘目的租金狠收益。由掘于租赁项嗓目与销售愚项目存在贤一定差异炭，针对不纪同档次的晶租赁客户袍，其价格书需求也不金尽相同。径针对不同施类型、不瞒同档次的描客户再分席别进行单再独谈判，半针对不同跟客户适当产的调整价碧格区间，踏进行试探简，最终以香较高的租速金价格完蒜成写字楼裕的出租工丧作。阻本项目的脸实际租赁吓价格远高午于市场平斯均租金价郑格，单平斩米单日价拾格比市场阶均价高称出犁1.律5昂元。上浮而均价比例昏为伏18.7弓5幻％，与金枣融街区域循内的顶级测写字楼租略金价格相特符。含从目前市纵场租金价搁格也可以店看出，原玉定租金价饰格与市场效价格相符京，租金的篇初始定位扮也是吻合伴市场情况扬需求的。毒物业管理粘和管理费磨价格确定辨检讨览租赁期间铸，我司对按本项目不谋提供物业削管理服务呈，由中国庭工商银行装所属物业丹管理公司长提供。穿项目计划环销售期、粒速度与实忆际情况的真对比分析泊项目销售炕期、速度键和实际情诚况对比表收计划时间毁邮原计划冶计划位置梯实际完成啦完成位置堆200队7肿年汪7兰月迫3谁1裁日油30%雹一层南侧些，二层汁40%唉一层南侧誓，二～三刘层兆200普7越年伍1崭0谷月典3妙1棒日手50%颂三～四层出65%必五～六层皂200洒7陈年趋1钢2遇月瑞3彩1销日油80%浓五～六层急100%青全楼单客壮户签约尺通过上表赚的计划销伍售期和销喜售速度，胖与实际情浴况的对比幻可以看到远，本项目拣基本按照瞧预计的销庸售计划，躺较好的掌铃握项目销耍售节奏，抢完成最终奋的销售任炕务（其中馆完成位置篇一栏所述术层数为与嚼多家客户庭谈判并最倍终明确意包向较深客扩户的拟定怠层数）。肢实际成交酱客户与原劳定位目标申客户的区顶别及原因枪分析驾漏奉实际成交闭客户与原盐定目标客换户对比表诉原定位客脂户羊实际谈判救客户苗I引类藏金融机构之，包括各像级银行、触保险及信汉托、期货显公司；侵中国工商植银行总行篇（成交）湿、中国农辅业银行、浆中国银行葱、国家开赶发银行、鼓招商银行尝、北京银洞行、华夏成银行、北裙京农村银洽行、大连谋银行、渤艇海银行、慈天津银行亮、厦门国右际银行、铁泰康人寿沸、中国平笑安、中国厉人寿、中俘信证券、掩华泰保险路、永诚财樱产保险、饭中国民族涌证券、大末成基金、戒大唐国际惰、宏源证上券说etc菠I君I抛类播外资金融型机构或其把他大中型否公司北京置办事矿处订;附韩国产业碗银行、新睁加坡华侨巷银行、德作意志银行扑、澳颤洲索FN闸S斜、加拿大益国际航空盏公舰司喇etc生II运I商类壮底层为高规档商务中段心；粮宝马、奔愧驰皮、杨SAA订B蝇、大众、汽温馨鸟、疏报喜鸟章、安DH浅L驳、鼎力服奖装、中国蜜移姥动研/彼联通营业纳厅、北京军微克国际召制衣有限快公津司嫂etc饼I凤V施类百知名外企拣、知名高肥科技公司线。辫CCTV扯.co凉m鸦、北京港湖通达贸易狠公司、中界华德铭、仪世纪鸿润光投资顾问卷有限公司搅、永佳事岁务所、中详资事务所光、科誉投鞭资公司、蜂港联投资能公司、朴双联诚贸易趋公司、卓站恒投资有勺限公司、双天健信德号会计事务挎所、中国自林贝斯投蜡资有限公腰司、北京栽君成投资绢有限公司即、澳门国毕际机场专渠营股份有地限公司、城北京佳恒地投资有限丰公司、北怜京志鼎国标际有限责故任公司林、何GYMB鸟ORE低E叠教兽育悲etc冬从上表可贺以看出，耽本项目实葬际成交客拼户特征与矛原定位目吧标客户在柿整体上基爪本一致。无这也反映胜了项目前创期营销定音位的正确鸡性。卧项目的销陷售策略泉本项目的锣租赁策略情与普通类宽住宅项目咸销售有较梯大不同，蜜在实际操尚作过程中氏的情况具密体如下：剖对企业客嘱户信息资狮料的采集语充分有效腰的调研、赛分析金融弱街区域内戚企业的基领本情况，贱对入住企曲业进行使腿用面积情探况摸底，凡将提升对勇该区域客喷户的了解递度，便于陕后期的租廉赁组织。铜注重潜在晴客户线索陵的管理与鬼跟踪椅项目操盘亚经理以及丰主管需对护项目租赁铅顾问进行信定期督导测以及跟进亲工作，对途每一个意隶向客户每献一阶段的隔意向进行减跟踪，及嚷时了解客靠户对项目百在不同阶堡段的想法束。霞强调客户禾决策人的霸公关管理鲁在现场不景仅需要关黄注客户的穷基本资料占，并且需沾要迅速、吨有效的进笛行决策判童断。快速彼的分清客红户在租赁博行为中的疤不同角色专关系，针助对决策性爹的关键人绞物进行有钻效的推介挪和公关。然实现快速伪移动租赁幸对不同客蛇户，除去谋在现场进范行接待外起，仍然需违要进行上逼门推荐，领对于有意野向的大客陷户、优质悠资源，需诚要采用上输门租赁、袋公关服务示以及各种阶活动方面讽的营销手德段来更好疯的创造机览会。堡强调销售萍团队与各足个部门之抢间的有效仔协调父在租赁过绍程中，强紧调营销团禾队与其他雕部门的有件效沟通，锹并不断了名解更深层鞠次的写字玻楼相关知脱识是推动吓租赁工作羽不可或缺钉的部分。丢排查式、宵地毯式的惠推进将是源最直接接喘触终端的靠方式之一情对于租赁累写字楼的满客户资源颠，通过多扣途径的获锐知相关信班息资源，棒大范围地俭毯式的排痒查也是最糖直接的获师取客户方捉式之一。献但是，在凳对客户的佩沟通中，免方式、方角法同样非吧常重要，痕既不能影愤响项目档对次，也需斤让客户知易道项目基假本情况所碗在，并进倡行快速有疤效的判断勺。讽提出可借养鉴的经验筝前期需要脖对市场进降行长期不四断的跟踪巴，彻底摸蜜清区域现且状的租金上价格情况亩、市场的框未来放量痒，现存量锅等有效市恢场数据，校并明确目驶标客户。淡结合项目程的进展，瞒初期在项芳目雏形具浮备的情况僚下进行相链应形象宣弹传推广，芦告知外界处信息，提市升项目对巴外的知名幸度。扶通过发布捞会等形式麻有效的挖控掘中介资奥源进行联宣动租赁，驴并且对目垂标客户进茅行直接推柿荐工作的惭展开。矮对不同需悄求面积的拿客户进行春面积分类补、类型分烟类，并且钻进行各种割拆分组合拳，梳理客妙户的档次申，将主力划大单客户械以及高租挠金小单客悲户进行区溜分，权衡夺项目整体补租金收益库情况。猫在对外租答金均报价派的情况下扯，对于不夸同客户进誉行单独多倍次谈判，瘦在了解到奥客户的意腹向程度以看后，从免逐租期、租机期、年递叠增、车位筹、昭示牌握等等多方菌面进行谈钳判，根据倡租赁公司秀的品牌需洪求规模等揪各方面进敬行最终平耻衡。脚项目的整俱体市场定汇位营销工挠作年从最后的代实际成交片情况以及德客户积累爪情况来看谅，前期的闻市场定位衔是具有指筒导意义的呢。通过前粪期有效的符市场定位软，我们明文确了租赁冲客户群所旨在；摸清告了周边楼磁盘的租赁惭价格；寻关找出了项辛目的差异置化特质所琴在；清楚胆了各阶段练应进行的糟工作。最编后，经过区长期有效讽的营销工穴作，取得也了最后的敏成绩。弹【项目进餐度、工程错管理评估于】移项目发展葱进度概况警项目娇自绞200较1旷年钩6主月四3督0猛日签订土立地转让协猴议，咳至炎200参3纪年捎1包月，项目右完成拆迁军。庭200秃6登年纳2卡月项目正柏式开工映，仰200欺6阿年序1脚2陷月轻2殃5撕日项目竣衣工备案，叙实现了当览年开工，宋当年竣工浪备案，结舅算利润的勺控制目标肝。并匀于皂200盈7骄年秘1砍1槽月和中国臭工商银行断股份有限爷公司签订纸为期三年树的租赁合信同，项目淋正式入伙饥。尸项目发展段进度执行谦情况剪项目前期兴阶段计划处与实际对另比见项目茧发展进度职计划与实兼际完成对刺比表：扮项目发展耐进度计划牧与实际完密成对比表肃（初期）董项插郊目贡计划完成嘉时间街实际完成宿时间爱评扶姐估改土地签约付2001妇-6-3然0备2001蚕-6-3借0葱一致染拆迁乡2002燃-9-3尤0望2003慰-1-2器2乔滞后样规划设计仙2002欣-3-2们9雷2002跑-3-3梯0秤基本按计右划完成龄方案报建回2002赢-7-7杂2002场-7-3树0笼略有滞后施施工图设抚计熊2002换-11-是30撒2002蒙-11-士30挎一致米建设工程它规划许可掘证量2002质-9-2山2以2002危-9-3锋0够基本按计行划完成欠总包招标追2006疑-1-1动5胃2006亚-1-2踪0恐基本按计淘划完成押施工许可呈证彻2006摊-1-3注0保2006荒-2-2智8仰滞后扰开工时间克2006桃-3-1川2006烟-2-2织0萍有所提前推竣工备案东2006求-12-击30育2006衡-12-决25墨有所提前们入袖挺伙倒2007潮-8-3破0发2007美-11-傲23物滞后书项目发展弯进度计划器与实际完瘦成对比表秆（最终）梳项物阴目披完成时间捞（配合住兽宅）勺完成时间纲（写字楼矿）絮备注恶规划设计临2002值-3-3促0条2003鹅-12-颗26双定位调整谊施工图设时计磁2002身-11-庙30眠2004怕-6-1巷7蒙第二版施悠工图府建设工程客规划许可炸证示2002孕-9-3办0耀2006唐-7-2茧8减立面方案袍调整及自拥身定位变国化矛200纱1呼年脊6贫月拣3膨0哀日我司收赚购了北京隐市新地房丑地产开发梢有限公司陪二龙路项你目的二期灾，取得项液目开发权骂，同期为找配霜合双*基*终凯旋住宅昼项目报规舰开始进行登设计准备壁工作。监200渠1浓年柏8个月造至延200揭2营年牲4朽月间与集爆团往来进啄行了多轮签的修改与务优化，随周后委托设露计单位进址行前期的辈规划、外昏立面等一兼系列设计蒸工作，并馒取得长了速*宴*照凯旋住宅肠部分的各高项前期手偿续。察200尿3旁年选5得月，正式锡开始延对暗*慌*鼠地产大厦说写字楼项念目进行设躺计工作匹，满200昼4地年帮4伴月江2侵0过日，立面涝方案得到佛集团确认尼，开始出碍正式施工艺图，随后般在产200凯6鲜年俭2抢月项目正逗式开工，亭并在施工唱周期中间毅进行第二谁次规划报乏建，由于等后期的立苹面调整，财在施工过休程中惩于枪200笨6陕年慰7现月完成第旱二次规划佛报建工作坛。浇建设用地稳规划许可慰证溜在专200暑2瞧年闷1壁1庸月骗1榨8飞日取得，潜在申报此芦证之前已痕经开始征楚求人防、店消防以及谊园林部门互意见，并筐于荐200闭2符年抱9趴月取得了火各相关部坊门的审核卷意见，但恩这些工作僚都是围绕担着住宅项标目展开的贪，真正咳在收200割3牌年茧1藏2宜月喝2把6谋日侦*励*同地产大厦萄写字楼审势定设计方胡案通知书卸取得后，劫重新委托增设计单位民进行立面苗设计，并己于圾200毯4悠年星4落月炊2兄0形日立面方拜案得到集声团认可迁，向200宵4院年兴6齿月倍1倘7光日完成第当二版施工耍图，妖在类200仅6樱年湿2舱月正式开钞工后，重程新申报建房设工程规穿划许可证乘，并既于早200惊6区年合7右月唉2绕8慧日取萌得以*滔*序地产大厦处写字楼项送