银行房地产信贷风险压力测试分析的报告

银行房地产信贷风险压力测试分析的报告根据贵局关于开展商业银行房地产信贷风险压力测试的要求，我行已完成四季度房地产信贷风险压力测试。现将压力测试相关情况报告如下：一、压力测试基本方法根据我行业务特点及业务规模，本次压力测试针对房地产开发贷款及个人购房贷款采用了不同的测试方法。具体方法如下：房地产开发贷款测试方法。开发房地产开发贷款的基本特点是“项目资金封闭运行”。开发项目的资金来源一般分为三部分：自有资金、外部融资（包括银行贷款等）和销售再投入。除自有资金外，偿还外部融资和解决项目建设资金缺口的全部资金来源均为项目自身经营产生的销售收入和出租收入，其中以项目销售收入为主。因此，我行房地产开发贷款压力测试的核心思想是在不同的压力环境下，测试项目的全部收入是否能覆盖全部银行贷款。个人购房贷款测试方法个人购房贷款主要考虑权益违约理论（或称为主动违约理论）和偿付能力理论（或称为被动违约理论） 。前者认为，作为#理性人，借款人通过考量自身在房贷中所处的净权益(房产价值-贷款余额)情况，进而做出是否履约的决策。该理论认为影响房贷违约的风险指标为未偿贷款与房屋价值比率( LTV)口而后者认为，导致房贷违约的主要原因是客户自身财务状况发生恶化，现金流出现问题导致无法支付贷款月供，借款人不得不违约。该理论认为影响房贷违约的风险指标为客户收入偿债比率(DSR)。此在实际情况中，被动违约和主动违约现象往往是同时存在的。因此，我行个人类住房贷款压力测试将结合这两种理论。二、压力测试基础数据截止2013年12月31日，我行存量房地产信贷余额 170.86兆元。其中，房地产开发贷款余额 67.05兆元，个人购房贷款余额103.81兆元。房地产开发贷款数据均来自我行对公贷款台账、 《天津市银行业金融机构房地产开发贷款(含经营性物业)情况表》及项目申报书，所使用的基础数据包括但不限于项目销售均价、项目销售面积、销售再投入、贷款发放额、贷款利率、贷款余额、还款剩余期限等；个人购房贷款数据均来自我行个贷系统及国家统计局网站，所使用基础数据包括但不限于家庭月收入、分期还款额、房屋价值、首付款比例、贷款余额、贷款金额、贷

款利率、房价指数等。所有数据截止日期为2013款利率、房价指数等。所有数据截止日期为2013年12月31日。三、压力测试模型（一）房地产开发贷款压力测试模型我行房地产开发贷款压力测试模型基于“项目资金封闭运行”的基本特点，测算房地产开发贷款项目全部收入扣除销售再投入后能否覆盖项目全部贷款本息。其中，项目全部收入为已实现收入与预计销售收入之和，预计销售收入为项目未销售面积与已售均价（或申报书单价）之积。当项目预计销售收入中扣除销售再投入和已偿还的贷款本息后剩余部分小于应还未还的贷款本息，则该项目出现资金缺口，无法获取充足的现金流来完全偿还贷款本息，导致违约。（二）个人购房贷款压力测试模型我行个人购房贷款压力测试基于权益违约理论和偿付能力理论。当未偿贷款与房屋价值比率大于 1时，客户选择主动放弃房产，从而导致违约。当客户收入偿债比率大于 0.5且家庭月收入与分期还款额之差小于最低生活保障时，客户无法偿还贷款本息，导致被动违约。以上两种情况出现任意一种，即认为该万笔贷款出现违约，持续时间一年。四、压力测试测算过程（一） 房地产开发贷款测算过程67.05截止2013年12月31日，我行房地产开发贷款余额67.05兆元，其中商品房贷款余额 35.16兆元，限价房贷款余额 8.02兆元，小城镇、经适房及其他保障类贷款余额 23.87兆元。由于以上三类开发贷款受房地产市场波动影响程度不同，因此我行分别对此三类贷款设置了不同压力情景假设。对于商品房开发贷款，由于其对市场变化最为敏感，故选取房地产价格及房地产成交面积作为其风险因素；对于限价房开发贷款，其房地产价格对市场波动不敏感，故只选取房地产成交面积作为其风险因素；对于小城镇、经适房及其他保障类贷款，由于此类项目是以政府回购资金作为主要还款来源，影响其还款的因素较为复杂，且对市场变化不敏感，故认为房地产价格及房地产成交面积变化对其无影响。因此前两类贷款压力情景具体情况详见下表：表1：房地产开发贷款压力情景表风险因素商品房限价房轻度压力中度压力重度压力轻度压力中度压力重度压力房地产价格下降下降下降不变不变不变成交面积下降下降下降下降下降下降在开发贷款测算过程中，认为预计损失 =（min（资金缺口 *我行贷款金额 /贷款总金额，我行贷款余额） ，其中资金缺口 =全部销售收入 -销售再投入 -全部贷款本息。对于贷款剩余期限小

于等于1年的，预计损失与贷款余额比例大于于等于1年的，预计损失与贷款余额比例大于0小于3%的，大于3%小于30%的，以及大于 30%小于60%的，全部余额分别计入关注类、次级类以及可疑类；对于贷款剩余期限大于 1年的，若出现损失，则全部余额计入关注类。（二）个人购房贷款测算过程截止2013年12月31日，我行个人购房贷款余额 103.81兆元，其中，个人住房贷款余额 103.68兆元，个人商业用房贷款0.13兆元。以上两类贷款均选取房地产价格及人均可支配收入变动作为风险因素，并使用相同的压力测试情景。压力情景具体情况详见下表：表2：个人购房贷款压力情景表风险因素个人住房及个人商业用房贷款轻度压力中度压力重度压力房地产价格下降下降下降人均可支配收入不变下降下降其中，通过房价指数对房地产价格进行了调整；同时，参考天津市城镇最低生活保障人均 600元标准，确定我行独立申请贷款及未婚合力贷最低生活保障为 600元，夫妻合贷及已婚合力贷为 1200元。在个人购房贷款测算过程中，压力测试期持续一年，原为正常类类贷款，逾期一年降为次级类；原为关注类及以下贷款，逾期一年降为可疑类。关注类、次级类及可疑类预计损失分别为对应贷款余额的 3%、30%和60%。五、压力测试测算结果截止2013年12月31日，我行贷款余额共计 170.86兆元，其中正常类、关注类、次级类以及可疑类贷款余额分别为 168.69兆元，2.11兆元，0.054兆元和 0.009兆元，无损失类贷款。不良贷款0.06兆元，不良贷款率为0.037%。准备金计提保有余额2.04兆元。核心一级资本充足率、一级资本充足率以及资本充足率分别为：15.42%、15.42%和16.59%。在轻度压力情景假设下，我行个人住房贷款和房地产开发贷款均无新增不良。不良贷款率及资本充足率等指标未发生变化。在中度压力情景假设下，正常类、关注类、次级类以及可疑类贷款余额分别为 168.63兆元，2.11兆元，0.10兆元和0.009兆元，无损失类贷款。不良贷款 0.11兆元，不良贷款率为0.064%。其中，房地产开发贷款无新增不良贷款，个人住房贷款新增不良贷款共计 20万笔，新增不良余额 0.05兆元，不良贷款总额0.11兆元。准备金应计提金额为 2.06兆元。预计损失金额0.03兆元。各类资本充足率未发生明显变化。在重度压力情景假设下，正常类、关注类、次级类以及可

疑类贷款余额分别为兆元，无损失类贷款。不良贷款其中房地产开发贷款新增关注类新增不良贷款1万笔，贷款余额不良贷款共计133万笔，新增余额0.30兆元。准备金应计提金额为兆元。各类资本充足率分别为163.46疑类贷款余额分别为兆元，无损失类贷款。不良贷款其中房地产开发贷款新增关注类新增不良贷款1万笔，贷款余额不良贷款共计133万笔，新增余额0.30兆元。准备金应计提金额为兆元。各类资本充足率分别为2万笔，贷款余额3.99兆元，1.00兆元；个人住房贷款新增0.23兆元，不良贷款总余额2.76兆元。预计损失金额0.89算结果见下表：表3：房地产信贷风险压力测试测算结果15.31%、15.31%和16.48%算结果见下表：表3：房地产信贷风险压力测试测算结果上述压力测试测算结果显示，我行房地产信贷具备良好的抗压能力。在轻度及中度压力情景假设下，不良率及资本充足率未发生明显变化。即使在重度压力情景假设下，我行不良贷款率仅为0.76%，资本充足率 %，均处于良好范围之内。其中，在轻度压力情景假设下，我行房地产信贷表现出很好的抗压能力，无新增不良贷款。不良率及资本充足率未发生变化。在中度压力情景假设下，我行个人住房贷款不良余额增至0.11兆元，房地产开发贷款仍无新增不良。资本充足率未发生明显变化。在重度压力情景假设下，我行房地产开发贷款及个人住房贷款均出现大量不良贷款， 不良率上升0.72个百分点；各类资本充足率下降 0.11个百分点。针对房地产开发贷款和个人住房贷款在不同压力情景假设下的不同表现，我行提出以下建议措施：（一）重点加强逾期贷款管理。密切关